时间：2022-02-05 13:29:28
导语：在租房调查报告的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一年前的暑假，上海大学曾组织并完成了“大学生蚁族调查报告”，探讨大学生能力培养方向及“蚁族”聚居地的合理规划问题。
在这份提供给《望东方周刊》的报告中，“蚁族”被定义为“大学毕业生低收入聚居群体”。报告调查记录了他们的居住条件、工作状况、收入分配、择业观念、未来计划、心理状况等，并以此反映“蚁族”的真实生存境况。报告对213名“蚁族”进行了详细问卷调查，被调查者中，男性64%，女性36%，分别来自安徽、湖北、河南等19个省份。
今年夏天，全国727万大学生迎来毕业季，一个月前，本刊记者走访了部分居住在上海的低收入大学毕业生。于他们而言，新一季的生活有哪些变化？
上海大学于2013年暑期曾调查并完成了聚焦上海的“大学生蚁族调查报告”。在这份独家提供给《望东方周刊》的报告中，“蚁族”一词被明确定义为――“大学毕业生低收入聚居群体”，被视为是一个弱势群体。
求职的主要阻力是什么
在数百万大学毕业生中，“蚁族”为何处于竞争弱势？在学校期间有哪些因素对他们的求职影响最大？
根据“大学生蚁族实践报告”，31%的人认为社会实践经验是最大因素；22%的受访者认为专业实习经历是主因。而很多“蚁族”恰恰是因为在大学期间缺乏实践、实习的经历，或者只参加了学校安排的实习，缺少将概念知识运用于实际的技能，因而在简历中缺少招聘方看重的实践经验。当然，还有20%的人认为，人际关系是求职中重要的因素。
在求职过程中，受访者认为社会经验不足以及社会关系缺乏是求职的主要阻力，分别占25%和14%，其次缺乏对企业岗位的专业知识和求职技巧等是阻碍自己找到满意工作的重要原因。主持这份调查的上海大学陶建杰老师认为，“这体现了校园与企业信息不对称的现象。”
在择业标准上，发挥自身才能、职位前景、经济收入与福利，居前三位，分别占18%、17%、16%。从调查数据可以看出，“蚁族”群体考虑的是能力的塑造与发挥以及未来的良性发展，他们对待工作的态度是积极进取的，但经济条件所限使得他们更注重薪酬。
为何固守上海
调查结果显示，固守上海的原因多样，其中高达67%的人觉得“上海机遇多，发展空间大”，因而选择离开经济欠发达的家乡；15%的人认为上海基础设施好，交通发达；9%的人认为上海工资高，5%的人看中的是优质的公共服务资源（医疗、教育）。
“蚁族”群体的心理健康是社会重点关注的内容之一。调查显示，在对生活现状的满意程度方面，41%的“蚁族”表示一般，较不满意的占16%，两者相加超过一半。
而从对未来就业前景的态度看，47%的人认为有一定把握，但会受到客观因素制约；13%的人觉得迷茫，打算“走一步算一步”。
面对上海的就业状况，72%的“蚁族”感到有些压力，但相信通过努力可以克服，而9%的人感到难以承受。
聚居在大学生求职公寓
调查发现，上海没有类似北京唐家岭村那样上万名“蚁族”聚居的地区。上海“蚁族”群体中，相当一大部分人是以与他人合租的方式，散布在城市的各个小区中。
大学生求职公寓是上海“蚁族”聚居较集中的地方，这些旅社暂住着大量来上海求职的青年。它们大多散布在靠近火车站、大学城这样外来人口多、交通相对便利的地带。此外，聚居地以外环线以外的城乡结合部为主（如闵行区），也有中心城区较为偏僻的地段（如徐汇区石龙路附近）。
求职公寓所处地段周围环境一般不太好，有的甚至在垃圾场旁边；公共设施数量和质量普遍不高，缺乏室外活动空间，基本没有绿化带，而且缺乏绿化条件；周围餐饮店比较密集，但都属于小店，卫生情况不容乐观；24小时便利店较多，没有大型超市或药店。
在求职旅社里，房间被充分利用，分为4人间、6人间、8人间、10人间不等，上下铺床型，床铺几乎挤满整个房间，超过一半房间没有窗户，通风不好，潮湿，有的甚至散发霉味；配套设施方面，有带锁储物柜、书桌，条件较好的有电视机、洗衣机等，空调大部分是收费制，有些免费的只有室外达到35摄氏度才开；洗澡的热水器按次收费，空调、上网额外收费；住宿费标准每人每月600元左右；治安管理方面，有一两个前台值班，晚上大门基本上不会关。
希望改善居住环境
谈到“蚁族”对居住环境有何期望，33%的被调查者表示，希望有更经济的住房；27%的被调查者希望周围的基础设施更完善；25%的人希望交通更便利；15%的人注重绿化，希望居住环境可以改善。
目前，全国都在大力发展公共租赁住房政策，上海推行更早。公租房将住房保障覆盖到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、外来务工人员、引进人才等。如果非上海户籍的大学生可以申请租住公租房，也许有利于解决自身居住的燃眉之急，令他们享有更安全舒适的居住条件，也会对社会稳定具有促进作用。
审前社会调查是我国刑事审判制度的新生事物，意在为非监禁刑依法准确适用提供规范支撑，同时又是少年审判程序区别于普通审判程序的一项特色制度。
一、审前社会调查制度的历史沿革及现实内涵
1984年5月，联合国在北京召开的“青少年犯罪与司法”专题专家会议，讨论、修改并确定了《联合国少年司法最低限度标准规则》（又称《北京规则》）。该规则第16条规定，对少年生活的背景和环境或犯罪的条件进行适当的调查。随后，2001年4月12日，为了贯彻《联合国少年司法最低限度标准规则》，最高人民法院颁布了《关于审理未成年人刑事案件的若干规定》，该规定首次认可审前社会调查制度。其后，按照《刑法修正案（八）》的有关规定及2009年9月2日最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部颁布的《关于在全国试行社区矫正工作的意见》的要求，一些省市陆续颁布了有关审前社会调查的实施办法。2012年新刑诉法明确规定了对未成年人进行社会调查。此前的2007年7月，湖北省率先正式确立了审前社会调查制度。2011年5月23日，福建省社区矫正试行工作领导小组办公室、福建省高级人民法院、福建省人民检察院、福建省公安厅、福建省司法厅联合印发了《关于适用非监禁刑审前社会调查的实施办法（试行）》，在我省正式以成文形式确立刑事案件审前社会调查制度。
综合以上制度规定，在省内司法实践中，审前社会调查可分为两类：一类是根据新《刑事诉讼法》第268条规定，公安机关、人民检察院、人民法院办理未成年人刑事案件，根据情况可以对未成年犯罪嫌疑人、被告人的成长经历、犯罪原因、监护教育等情况进行调查；第二类是根据福建省《关于适用非监禁刑审前社会调查的实施办法（试行）》第2条规定，指县（市、区）司法行政机关接受审判机关的委托，对可能判处管制、缓刑、剥夺政治权利等非监禁刑的被告人的基本情况进行调查分析，向委托人民法院出具《审前社会调查评估报告》的活动。
上述两类调查既有联系又有所区别。一是调查主体，审前社会调查的调查主体为县（市、区）司法行政机关，但对未成年犯罪嫌疑人、被告人，调查主体也可以是公检法本身；二是调查对象，审前社会调查制度的雏形是未成年人社会调查制度，而后延伸至非监禁刑被告人，即审前社会调查的对象为未成年犯罪嫌疑人、被告人及可能判处管制、缓刑、剥夺政治权利等非监禁刑的成年被告人，两类互有交叉（见图1）；三是调查内容，对于未成年犯罪嫌疑人、被告人，主要侧重于家庭情况、成长经历、犯罪前生活状况、犯罪原因、监护措施等情况，对于成年可能判处非监禁刑的被告人，则主要侧重是否适用社区矫正。
二、长乐法院审前社会调查制度运行现状
（一）2010-2013年审前社会调查适用人数与适用率的总体情况
2010年-2013年6月，长乐法院（笔者所在单位，以下简称“我院”）共对845名被告人进行了审前社会调查，占犯罪总人数的30.24%。其中2010年适用审前社会调查人数为175人，所占犯罪总人数的比率为26.76%；2011年适用审前社会调查人数为224人，所占犯罪总人数的比率为27.72%；2012年适用审前社会调查人数为288人，所占犯罪总人数的比率为33.1%；2013年适用审前社会调查人数为158人，所占犯罪总人数的比率为34.2%。如图2所示，我院在2010年-2013年6月间，适用审前社会调查人数及适用比率均逐年上升。
而从2012年始，对未成年被告人的审前社会调查力求全覆盖，至2013年，我院实现对未成年被告人审前社会调查率100%。通过审前社会调查进一步核实未成年被告人的身份信息，并获取未成年被告人的犯罪背景与其他量刑考量情节，从而提高对未成年被告人适用刑罚的准确性。
（二）审前社会调查被告人户籍及受委托司法机关地区分布情况
审前社会调查的调查主体与被调查人的户籍有着极大关联。在进行审前社会调查时，司法行政机关多以户籍地为标准考虑是否接收进行审前社会调查（如表1）。本地户籍人员大多能在长乐市进行审前社会调查，并在适用非监禁刑时在本地进行社区矫正，而外地人口即使经常居住地在长乐市，也无法在本地进行审前社会调查，更无法被本地司法行政机关接收进行社区矫正。
（三）适用审前社会调查案件案由分布情况
案由分布广，以我院2012-2013年受理案件为例，共涉及故意伤害、交通肇事、危险驾驶、盗窃、抢劫、抢夺、诈骗、传播物品、贩卖、放火、绑架、组织、等16个案由。但同时，案由又体现出相对集中的特征，依然集中在盗窃等侵财型、故意伤害、交通肇事这三类案由（如图3）。一是该部分案由在我院审理的刑事案件中所占比例大、基数大；二是该部分案由的自身特殊性，如故意伤害案件所造成的伤情多为轻伤，在审理过程中大多数能与被害人达成协议，获取被害人谅解。交通肇事案件因其为过失引发的犯罪，案发后也多能与被害人达成调解。侵财型案件所涉及金额较小，法定刑较轻，适用非监禁刑的比例较大。
（四）审前社会调查案件适用程序情况
2012年我院审前社会调查案件适用程序中，简易程序与普通程序分别占进行审前社会调查案件的40%、60%；2013年简易程序与普通程序分别占进行审前社会调查案件41.38%、58.62%。
（五）审前社会调查委托、反馈及采信情况
若以我院委托本地与外地司法行政机关进行审前社会调查的委托率100%来计，2012年司法行政机关形成调查评估意见书回复给法院的反馈率为88.37%，而对最后是否适用社区矫正，意见采信率为80.15%；2013年反馈率为75%，采信率为67.5%。从委托到反馈再到采信这一流程中，比例逐渐减少。委托后无法反馈比例相对较大，外地无法回复的较本地比例大。另外，反馈后采信率较高。
三、审前社会调查制度运行实践中存在的问题
审前社会调查制度通过三年多的实践，审判机关和司法行政机关都进行了广泛而多层次的探索，在运行中凸显了以下问题：
（一）制度层面的问题
审前社会调查立法相对落后，甚至落后于我国审前社会调查的实践。有法可依是法律运行的基础，但目前针对未成年犯罪嫌疑人、被告人的审前社会调查仅有原则性的法律规定，缺乏配套的制度设计；而对拟适用非监禁刑成年被告人进行审前社会调查的则只有部门规定，尚未全面纳入法律层面，使得该制度在适用中缺乏强有力的保障。一是我国新《刑事诉讼法》第268条及最高院关于适用《中华人民共和国刑事诉讼法》的解释第476条虽然有对未成年人进行审前社会调查的相关规定，但其只有原则性规定，缺乏具体性，既没有审前社会调查的程序规定，也没有对调查评估意见书性质的规定及如何适用等的具体规定。二是对于非监禁刑适用审前社会调查制度的相关规定依托仍在两院两部《关于在全国试行社区矫正工作的意见》和2012年关于《社区矫正实施办法》以及省市地区自行拟定的相关规定。
（二）技术操作层面的问题
1.审理期限与调查时间的冲突
基层法院受理的刑事案件中适用简易程序的情况较为普遍。依刑诉法规定，简易程序的结案时间为20日内，对被告人可能被判处3年以上有期徒刑的，可以延长至一个半月。而根据《福建省社区矫正实施细则（试行）》规定，审前社会调查的时限为10天，虽然规定中第18条表明对适用简易程序审理案件的，调查评估时间相应减少，但首先该情况下获取的调查结论可能因为时间限制流于形式，其次实践中常有因调查情况复杂或外地人口需要邮寄至户籍地进行调查的情形，其所需时间更长。若因审限限制，导致对外地人员适用非监禁刑限制较大，显然对外口当事人不公平；另则公正与效率无法兼顾，审前社会调查的适用体现了公正，而审限的限制则与效率相挂钩。在顾及公正的情况下可能影响到当庭裁判率甚至是结案率。在我院实践中，因调查时间与审理期限冲突而造成在案件判决前无回复的约占无法反馈总数的40%。
2.外地人口审前社会调查的委托困境
作为经济相对发达地区，我院辖区外口较多，反映在刑事案件中，外口犯罪所占比例较大。2012-2013年，我院审理的刑事案件中，外地人口占总人数63.76%。外地人口因其户籍地与经常居住地的不一致，造成户籍地司法行政机关因其长期不在辖区居住无法进行实质性审前社会调查，而经常居住地司法行政机关又因其经常居住地难以确定和证明，以属外地人员，流动性较大拒绝进行审前社会调查，出现两地司法行政机关互相推诿、法院无所适从的情况。另外，从时间上来说，外地人口如若发回其户籍地进行审前社会调查，就常发生与审理期限相冲突而无法获得最终结论的情况，可能造成对外地人口适用非监禁刑的比例较本地人口低。从程序上来说，根据《福建省社区矫正实施细则（试行）》第24.条规定，在认定经常居住地时需要暂住证、村委会证明或租房协议等方可进行审前社会调查。但在司法实践中，外地人员由于“熟人社会”条件的限制，取得村委会证明的难度较大；或是由于缺乏相关法律知识，未能及时办理暂住证；或是由于流动性大及生活条件限制，无法签订长期租房协议。以上种种都将限制经常居住地的认定，从而无法在经常居住地对外地人口进行审前社会调查。
案例1：2012年5月，我院审理了被告人张某某故意伤害一案。1994年3月出生的张某某，户籍地为福建省霞浦县，因其父母先后出国，其辍学后于2009年开始住在长乐潭头的阿姨家，并在金峰上班。为此，决定在经常居住地进行调查，因被告人张某某居住多年却未曾办理过暂住证，亦无法得到其所在村委会证明，故我院向长乐市司法局出具了一份“关于被告人张某某故意伤害一案委托审前社会调查的说明”，并提交相关材料委托调查。潭头司法所通过走访，却出具了一份无法对被告人作出详细的审前调查的说明报告，并将材料退还至市司法局。后我院只能深入其经常居住地自行开展调查，通过走访村委，对其住所地邻居制作调查笔录，并向被告人打工店的老板了解其情况，最终获得调查结论。这一过程历时一个月多。其调查操作困难性可见一般。
3.审前社会调查报告的定性模糊
新刑诉法及司法解释和两院两部的意见及办法等相关法律法规等对审前社会调查评估意见书（报告）的性质没有明确规定。审前社会调查结论的属性为何仍有待确认，理论界与实务界均对该结论是否需要进行庭审质证有着不同观点，因此各地做法不同。2012年，长乐市司法行政部门审前社会调查形成文书的名称由“审前社会调查评估报告”变为“审前社会调查评估意见书”。但名称的转变仍无法明确审前社会调查结论的性质。一种观点认为，审前社会调查评估意见书应当作为证据中的鉴定意见或证人证言进行质证。另一种观点认为，审前社会调查评估意见书不属于刑诉法规定的证据类型，仅作为一种参考，因此不需要进行庭审质证。为此，对审前社会调查评估意见书的定性仍在模糊阶段，因此造成对审前社会调查制度适用的可有可无，无法发挥其作用。
4.审前社会调查报告的效力纠结
审前社会调查为法院正确适用非监禁刑提供了重要参考依据，在获取未成年人准确信息方面也有着重要价值，但在司法实践中存在着审前社会调查机关与审判机关对调查报告（意见书）效力问题的不同看法。调查机关普遍认为，若调查结论为适用非监禁刑就可以判处非监禁刑，若结论认为不适用非监禁刑就不能判处非监禁刑，否则不予接收进行社区矫正；审判机关则认为以上做法危害司法独立性，但简单地不予认同，无助于被判处非监禁刑的被告人落实社区矫正措施，也不利于判决的法律效果、社会效果。
案例2：2013年4月，我院受理了被告人周某与毛某（女）罪一案。两被告人系夫妻关系，户籍地均为贵州省惠水县。经审查，被告人毛某在本案中起辅助作用，且其案发后认罪态度好，鉴于被告人毛某尚需抚养两个未成年子女，家中还有两老人，其作为家中唯一的劳动力，综合考量案件被告人的犯罪事实、性质、社会危害程度，有可能对被告人毛某适用非监禁刑。因被告人毛某及其家中老人与子女均长期在长乐工作、生活，我院决定委托长乐市司法局进行审前社会调查，并提交了审前社会委托函、起诉书副本、村委会证明、租房证明等材料，司法局对毛某进行了调查评估后认为鉴于被告人毛某属外地人口，总体情况不稳定，同时所在村委会认为若其实施社区矫正对周围可能会造成不良影响，不同意在本辖区实施社区矫正，故司法局认为被告人毛某适用社区矫正的风险度为高，不适用社区矫正。法院经过审理后对被告人毛某判处有期徒刑一年，缓刑一年。在执行阶段，考虑到被告人毛某的特殊家庭情况，我院积极与司法局进行沟通，建议接收被告人毛某在经常居住地进行社区矫正，但司法局以风险高为由拒绝接收。我院只能将执行材料重新寄至被告人户籍所在地，并告知被告人回户籍所在地进行社区矫正。从具体情况看来，该做法无法做到最优适用社区矫正，不能根据被告人自身情况选择最适合、有利于被告人的社区矫正方案，从另一方面来说或将造成社区矫正措施的无法落实。
四、审前社会调查制度完善构想
（一）构建立法体系，夯实理论基础
1.构建统一又区分的立法体系。统一，即要有一个统领性法律对审前社会调查进行全国性规范，实现审前社会调查制度法律适用的一体化。区分，即要以对象与地区进行区分性立法。从对象上分析，未成年人是一个特殊群体，在实践中越来越重视对未成年人的审前社会调查，因此要将未成年人与成年人审前社会调查进行区分，在未成年人审前社会调查中加入对未成年人家庭情况及其个人信息的调查内容，建立具有特色的针对未成年人的审前社会调查。对未成年人适用审前社会调查的委托函应当区别于拟适用非监禁刑被告人审前社会调查委托函，相应的调查报告内容也应有所区别，要增加对被告人家庭情况的详细资料及教育情况等内容。在刑罚个别化原则的指引下，实现刑罚的个别教育、感化作用。从地区上分析，关于审前社会调查的立法的具体实施可以地区特色为参考，构建适合于各省具体情况的立法体系。
2.实行未成年嫌疑人、被告人审前社会调查全覆盖为更好地兼顾未成年被告人、被害人及社会各方的利益，我国未成年人刑事司法模式应以恢复性司法模式为主、惩罚式司法模式为辅的组合设计。审前社会调查制度同时兼顾了被告人、被害人以及社会其他各方（如村委会）等的利益，根据未成年人相关法律规定，对未成年人的立法方针以“教育、挽救、感化”为主，因此立法时应当加强对未成年人的审前社会调查，在表述时将未成年人审前社会调查的适用由“可以”改为“应当”。从立法上保障对未成年人审前社会调查100%适用率，以支撑未成年人审前社会调查实践，最大程度保障未成年人的权益。
（二）完善调查流程，协调相关制度
1.前置调查启动时间，改变调查启动部门。公安机关较法院与检察机关有着天然的侦查优势，在侦查案件的同时更易获取与被告人相关的各项信息。在实践中常有侦查阶段法定人或亲属均参与调查，但到审理阶段无法联系法定人或亲属的情况。为此，应当将审前社会调查的启动时间前置，建立以公安机关为主，法院、检察机关为辅的审前社会调查程序（见图4）。这样既能有效解决调查时间较长与审理期限紧张之间的冲突，又能保障调查报告的质量，从而与检察机关的附条件不起诉等制度相协调，发挥社会调查的最大作用。
2.建立本地与外地司法局间直接委托关系。公检法部门审查拟适用审前社会调查的外口人员后委托经常居住地司法行政机关进行调查，本地司法行政机关若无法获取准确调查结果，就可直接委托户籍地司法行政机关进行调查，节省返回法院后法院另行委托的时间。这一程序善既有利于保护外口人员的适用非监禁刑的公正性，也有利于调查结论的准确性与及时性。
3.明确调查意见性质，发挥量刑辅助功能。从证据的概念上来看，审前社会调查报告不是证明案件事实的材料，因此不能作为证据；从报告的形成方式来看，意见书掺杂着调查人员与参与调查人员极大的主观性，在实践中较大成分存在因调查人员与被调查人员家属之间的人情关系，换取法院判处非监禁刑的可能。为防止造成调查人员权力寻租现象，审前社会调查评估意见书也不适宜作为与案件相关的证据。在立法中，应当明确其“参考”性质，充分肯定其在适用刑罚上的“酌定”作用。
（三）借鉴域外经验的理想社会调查模式
【关键词】出租方；承租方；自有住房；自住需求
1、引言
自从市场经济的高速发展，中国的住房改革也不断的进行，相对于蓬勃发展的住房销售市场而言，租赁市场似乎被忽视。虽然近几年来，政府大力建设廉租房与公租房，但由于保障体系本身不完善、覆盖率低，市场的供需主体为一个个独立的家庭与个人。同时，政府政策导向与税收问题，导致企业从事租赁市场的经营成本高利润率低，企业的参与度低，住房租赁和销售的市场结构失衡，租赁市场均衡受制于新增商品房的成交量与自主需求。房价的上涨、租售比的不合理进一步减少了可供租赁的住房，引发空置率高和承租方租房成本高等系列问题，阻碍的住房租赁市场的更好更完善的发展。本文从自由住房的角度，剖析租赁市场的现状。
2、自有住房及相关概念
居住需求是人类最基本的需求之一，自有住房是指居民自己拥有的房屋，可供自己居住、向他人租赁或者投资出售。而住房自有率是国际上考察居民的常用指标，指居住在自己拥有产权住房的家庭占整个社会的家庭比例，计算公式为：
住房自有率=（居住拥有产权的住房家庭数/全部住房家庭户数）*100%
2012的《中国家庭金融调查报告》就指出中国的住房自有率高达89.68%，从这个数据可以发现购房时居民的首选，居民倾向于获得拥有自己产权的房屋，侧面说明中国的住房租赁市场不够成熟，不能优化房地产市场的结构。住房自有率在统计学上与经济发展水平是负相关的，世界平均水平是63%，欧美发达国家为60%左右，反映我国经济自由化程度不高，人力资源流动受到阻碍，城市化程度低。该报告中北京、上海、广州、深圳四个城市的住房自有率最低，这个四个城市在整个中国属于发达城市，城市化程度高，经济发展水平高。这些人口集中的大城市，土地价格水平高，人才需求量大，因此住房租赁市场存在发展的动力；相对农村而言，农民一般都有自己的住房，租赁者少，并且流动意愿不大，住房自主率非常高。因此，住房自有率反映着租赁市场的发展程度。中国人口基数大，不能满足所有的购房需求，要建立多元化的房屋供给系统。透过高的住房自有率，分析具体拥有住房居民的房屋占有结构，根据《中国居住小康指数》得出调查人群住房数量分布如表1所示。
从图表的数据拥有住房的居民比例占到78.6%，略低于公布的住房自有率89.6%，因为两者选取的样本不同，表一的数据不一家庭为考察单位，并且受访者不涵盖农村人口。多套住房拥有率为13.3%，即拥有产权大于1套住房的人数比例为13.3%。
假设居民需要一套房屋来满足自住需求，剩余的住房全部用来租赁。根据表上数据可以得出租赁市场的供需比为0.74：1，反映市场的房源能够大致满足租赁的需求。根据此数据对于租赁市场，多套房产拥有率越高，供需比越均衡更利于租赁市场，但是假设前提是剩余住房用来租赁，实际上剩余住房分为出租、出售以及临时自住等用途，并且空置率高没有成为租房市场的房源。以2012年北京市为例，通过人口调查分析得到表2：
根据表2显示，多套住房占有率高并没有激活租赁市场，证明了住房自有率高，多套住房居民占有率高的中国房地产市场结构失衡，租赁市场发展不匹配。住房空置率是亟待解决的一个问题。
3、高住房自有率和住房空置率的研究分析
住房自有率与经济负相关，中国经济虽然在不断的发展，但是较于发达国家水平还是比较低，同时劳动力流动率低，城市人口占总人口的比例低，城市化进程不高，并且文化习惯及社会结构的影响，居民倾向于购房等种种因素造成中国住房自有率高的情况。
住房产生价值有两种形式：出售与租赁。出售价格是对房屋一次性消耗的市场出价，体现是住房的商品价值属性，衡量了一定时期住房的需求关系；租赁价格是住房的使用价格。两者的区别在于：住房价值的回收形式与时间不同。出售是即期的资本利得，租赁是持续的现金流，但两者都是对同一商品价值的不同表现形式。住房拥有者选择出售还是租赁，空置高低一定程度受到租售比机制的影响。
租售比是指每平方米使用的月租金与每平方米的建筑面积的房价之比。国际上通过这个概念衡量一个地区的房地产的运行情况，标准通常为1：300 1：200，比值越高说明投资房产的价值越大，出租房屋的数量越多。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶160，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。以历年北京租售比为例，2005年租售比为1：335，2008年突破1：400，在2010年达到1：600，从侧面反映了租赁市场和出售市场的背离。房租收益过低与房价的巨大差异正是造成空置房高达30%的原因。从经济学角度，合理的住房租售比是住房的寿命期满，购房需求的货币价值等于租房获得全部货币价值。不断下降的租售比反映住宅市场的投资投机氛围加剧，租赁市场被架空，房地产泡沫加重。住房租赁前期需要投入，很多剩余住房是未装修的毛坯房。此外，租金面临违约风险，法律保护不完善，维护花费精力，租赁时间的增加因承租方的道德风险损坏住房的可能性加大，降低了房屋的价值。相对租赁而言，空置房屋不存在任何成本，不需要投入，日益增长的房价，使得增值的收益远远大于租赁。住房持有人的选择进一步降低租售比，低的租售比又促进住房空置，形成恶性循环，不利于租赁市场的发展。
4、租赁成本
除了空置率高，以自有住房为主的租赁市场加重了租赁成本。租赁市场供需双方主要是单独个的出租方与承租方。政策导向和收益成本，以及巨大的租售比，企业从事房屋租赁获得利润不足于驱使其推动整个租赁市场。作为单个出租方的租赁成本为居住条件的投入、维护成本、税费和时间成本以及承租方的违约风险和道德风险。居住条件的投入是指将预备租赁的住房改善成适合租赁条件的花费。房屋质量和居住条件是承租方考虑的重要因素，决定了租金的高低和出租方的收益。维护成本是指租赁过程中，保持居住条件的花费。税费是租金中应缴的税额，这部分一般出租方转嫁给承租方。时间成本是租金收益与房屋价值下降的差值。承租方的违约风险和道德风险主要是承租方违背租约和损坏房屋的可能性。由于承租方是单体的个人，违约风险和道德风险发生后，出租方要自己承担损失，导致租约合同主要倾向于出租方，采取押金策略降低风险，因此通常存在霸王条款。个体的存在使租赁市场无法完全市场化，出租方可以通过提高租金的方式，将风险转嫁到承租方，加剧的供需市场的失衡。
对于承租方，由于市场参与的主体是一个一个单独的个体，市场上信息不对称，租房信息收集成本高。虽然企业不直接进入租赁市场，却开办中介业务，表面上降低了搜寻成本，但实际上通过中介费用变相提高了租金。同时，近些年来，住房租赁中介通过信息获取优势，垄断了租房信息，切断了出租方与承租方的关系，蓄意通过提高租金获取高额的差价利润，也搅乱了整个租赁市场。房价居高不下，承租方面临很大的违约风险，出租方随时终止合约出售住房。承租方又面临着搬迁成本和再一次的搜寻成本，租赁成本的加大促使承租方选择购房。
5、结语
本文通过对自有住房分析我国住房租赁市场，住房自有率高并不代表我国租房需求不高，反而说明我国经济结构不平衡和发展水平不高，住房结构体系需要优化。高的住房空置率影响了租房房源的供给，加剧了租售比的背离。租赁市场的单体性，不能通过法律手段消除租赁成本。即使完善的法律面前，高昂的监管成本也无法覆盖所有参与者。政府除了大力开展公租房和廉租房建设，还要注意引导租赁市场的市场化发展，将购房需求引流到租赁市场，从而达到合理的租售比，进一步是销售和租赁两个市场平衡协调发展
【参考文献】
[1]覃刚毅.被忽略的房屋租赁市场[J].住宅与房地产，2004（9）.
40岁的冉艳生活在一个自己也没法解释的悖论里。她一家人在东莞的小屋只能放下一张床。她选择这种生活，是要在农村老家建一座空巢。
面对这个悖论的不只她一人。青年学者吕途调查发现，户籍制约下，农民工这个庞大群体中的许多人有一个共同选择：供血农村盖空巢。
冉艳的打工是由房子推动的。2004年，丈夫打工的煤矿倒闭。“他1994年就在煤矿，干了近11年。”同年，他们咬牙在村里买了房子。房款两万多元，装修花了1.6万，不少钱是借的。她买的是同村人刚建好的房子。“房建好后，房主因为欠债，就出去打工了，把房子卖给了我们。”
为还欠款，冉艳一家三口也踏上原房主的路――离家打工。
46岁的丈夫念过4年书，打工一个月挣1300多元。冉艳在出租房楼道里做手工。“我身体不好，当年生孩子落下的病，坐久站久都不行。”冉艳解释她没有进厂做工的原因。“我现在做手工挣不了多少钱，做手机上面的挂件，一天做2000个，才挣14元，一个月大约能挣五六百元。”
从江苏到广东，这些年来，冉艳家里的房子一直闲着。
“他们在城里工作，盘桓于局促的居室，劳动汗水换来的工资绝大多数都用在了老家盖房子上。”吕途说。她在《中国新工人：迷失与崛起》一书中，统计了包括冉艳在内的在东莞打工、老家在重庆奉节县农村的新工人买房和盖房情况，全部8名新工人中，6名在镇上买了房子，两名在村里买了房或者建房。这8人出来打工时间最短的也已超过10年。
在四川邻水县柑子镇斑竹村，吕途依旧有所发现。这里的房子造价在几万元到几十万元间，但主人都不在家，很多人为此花光了一生积蓄。
56岁的老朱就在其中。他一家人都在广州打工，包括老两口、女儿、两个儿子和儿媳妇。2009年，老朱辞工回斑竹村，用3个多月，雇10多名工人，花17万元盖起一栋4层小楼。“打工挣的钱全花完了。”但老朱认为值得，“这里家家户户都这样，打工的钱基本上都花在建房上了。”
老朱还打算出去打工，儿女们暂时不回来，小楼即将沦为空巢。
实在不行就回老家
同村的林婆婆家也是4层楼，连厕所装修得都很豪华。400多平米的小楼只有林婆婆和10岁的小孙女居住，儿女都在外面打工。“这房子花了20多万，儿子打工的钱都花这上面了，还欠了几万元债。”林婆婆说。
调查中，吕途觉得奇怪，“他们建房子，又不住，到底为什么？”
她发现，冉艳这一代打工者在打工日子难熬时会安慰自己：“等挣够了钱，就可以回老家了。”据全总2010年抽样调查数据，新工人占整个打工者群体人数的60.9%，他们已成功取代第一代打工者，成为大多数。但对未来，回老家仍是他们中绝大多数人的选择。他们真的会回去吗？
调查发现，回老家恐怕真的是新工人无路可走的选择。2009年，北京工友之家在《打工者居住现状和未来发展调查报告》中问，“如果你以后在城市找不到工作怎么办”。竟有65.1%的新工人选择“回老家”。
[关键词] 南京市；保障房建设现状；分析；建议
[中图分类号] F299.21 [文献标识码] A
一、前言
保障性住房是与商品房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康平稳的发展。
二、保障房的发展历程
南京市政府紧跟国家政策，根据中央要求、部署，并结合自身实际情况，先后颁布并实施了更细化的规章制度：《南京市经济适用住房管理实施细则》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》等。根据这些规定，初步建立起住房保障体系，并解决了少部分人的住房问题，效果初显，给民众带来希望。尤其是在2007年后，保障房建设工程上升为国家重点计划，南京市进一步加大保障房建设力度：
2008年，南京收购4000套商品房用作保障房。
2009年，南京计划实施迈皋桥创业园、岱山、花岗、江宁上坊四大保障房片区建设，并开始做项目前期准备。
2010年，南京启动四大地块1000万平方米保障房建设，并确保2012年竣工。
十二五期间，南京市将再启动丁家庄二期等6个保障房建设新项目，总建筑规模约1000万平方米共29万套，争取在2014年完成，力争解决100万人的住房困难。大体上要把占城市人口20%的家庭纳入到住房保障范围，切实改善住房困难群众的居住条件。
三、南京市保障房调查内容及结果
（一）南京市保障房概况
四大保障房片区总共建设8.2万套，各类保障房所占比例大致为：经济适用房38.1%，公租房32.4%，廉租房22.8%，其他6.7%。
（二）民意调查
为了解南京地区居民对保障房的看法，我们策划设计了一份调查问卷。调查问卷共分为三个部分，第一部分的内容是个人对于南京保障房重点建设对象的看法，第二部分是保障房对房价的影响，第三部分涉及保障房建设中存在的问题。在此基础上，我们在南京城区不同街边随机发放了总计400张问卷，根据每个问题回答的情况，平均有效问卷为367份，有效问卷回收率91.75%。现将问卷调查结果整理如下：
（三）建设资源的获取
保障房建设资源需求量大而广，其性质又比较特殊，因此其相关建设资源的获取都有专门的渠道或规定，下面就最主要的两方面做简要调查报告：
1.土地。国家规定与计划：鉴于保障房有别于盈利性的商品房，为降低建设成本，保障房土地一般采用政府划拨方式取得。“十二五”期间，国土资源部将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。并要求政府优先保障政策性住房用地供应。
实际情况：从土地供应看，土地都掌握在地方政府的手里。一块地，作为保障房用地的划拨出让价，与其作为商品房用地在市场上“拍卖”价相差巨大，地方政府显然很难无视这样的利益损失，同时这项工作需要多个部门共同协调，因此供地周期比较长。少数地方政府还为完成任务，以经济适用房的名义划拨土地用以商品房开发等。
南京市也不例外，四大片区保障房总用地为9000多亩，是通过专门成立的南京市保障房建设指挥部和保障房建设发展公司多方协调与努力得来的。而计划待建的保障房项目规模比现在更大，土地需求更多，如何建立更为完善、合理的保障房土地供应措施还有待解决。
2.资金。国家规定与计划：总的来说，保障房建设资金来自中央补贴和地方政府筹集的方式投入，其中又以地方政府自筹为主。划分到具体上，不同的保障形式，实行差别化的支持政策。一是廉租房和政府投资的公租房，这是政府全包的。二是政府补贴的，包括社会机构、市场主体建设的公租房和五大类的棚户区改造。三是完全由市场主体投资建设的，包括限价房和经济适用房。从优惠政策的设计上，包括土地出让金免收、十项税收的减免政策、政府性基金和行政性收费的免收政策，然后还有省级财政补助和市县财政补助，还有政府性基金的支持，金融机构其他筹资渠道的稳定的政策支持。
实际情况：资金问题无疑是制约保障房建设最大瓶颈，尽管中央制定了相关的制度，但是要想巨额资金真正到位，却是不易之事。南京市接到中央、江苏省下分的建设任务后，着手资金筹集时，可谓是困难重重，财政补贴十分有限，建设进度与全国各地一样一再延后，媒体纷纷质疑。面对这种情况，中央高度重视，继续加大补贴额度，并且鼓励各地方政府积极探索新的资金筹集方式。新成立的南京市保障房公司全部由国有资金注入，注册资金10亿元，相当于是政府投入了10亿元组建保障房建设的平台。此外南京市以区域新城的名义、保障房与商品房配建的方式建设保障房的思路吸引了全国社保基金会信托贷款30亿元，同时其他金融机构也在积极支持保障房融资的工作，加上自有资金，南京已投入了80多亿元到四大片区的建设中。
（四）保障房的建设质量管理
从调查情况看，和商品房的建设施工一样，保障房建设也实行招投标制度，与施工单位签订质量保证的相关合同，实行工程质量终身负责制。并且在四大片区的保障房施工现场设立安全监督站，由专人负责保障房质量安全管理工作。因此，质量管理理论上还是很严格的。但是保障房建设是公益工程，盈利较少，这样便会产生施工单位偷工减料，压缩工期等有害保障房工程质量的行为。例如，南京岱山保障房施工地使用“瘦身”钢筋、HDPE双壁缠绕管及配套橡胶密封圈等不合格建材。类似问题频频出现，保障房质量该如何保证还有待解决。
（五）南京市保障房的申请、退出机制
保障房主要面向三类群体：新就业人群、外来务工、中低收入家庭。具体申请条件见南京市《关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》。同时政府也根据不同群体的需求情况，建议大家申请适合自己的保障房种类：中低收入的家庭适合购买经济适用房或限价房；就业人员、外来务工人员适合申请廉租房与公租房。
综合各类保障房，在确认自己符合条件后，大致申请流程如下：
在这个过程中，有两个突出问题需要考虑：
1.公平分配。尽管南京市政府部门对于保障房申请有申请条件规定，以及严格的审批程序，但是这个过程属于人为操作，利益面前，违规现象难以避免。近段时间相关媒体纷纷爆出有钱人开奔驰宝马住保障房、保障房被出租的新闻。并且从我们的问卷调查结果看，政府的公平分配制度公信力偏低。而保障房是否保障了真正需要保障的人群，这还有待商榷。
2.退出机制。从房屋的所有权看：廉租房、公租房暂住者是不享有房屋所有权的；经济适用房或限价房有房屋所有权，但不能私自买卖，只能原价卖给政府。从使用者条件看：住房保障对象经济状况发生变化，不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，应按规定退出。这是两项基本规定，但南京市还没有一套完善的保障房退出机制。
我们认为，现在不光建设是重点，退出、后期监管也应同时考虑，否则有可能造成保障房难以收回的局面，难以可持续发展，保障房便失去作用。
（六）保障房的价格以及对房地产市场的影响
根据《南京市保障性住房价格管理办法》（宁政发[2010]185号）和《江苏省物价局关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》（苏价服[2008]211号）有关规定，四大片区保障性住房在保持项目收支总平衡、保本微利、统一审核、统一定价的原则上，针对不同的用途和供应对象，实行差别定价，具体如下：经济适用住房销售价格为5200元/m2，双困户供应价格为4420元/m2（按建筑面积计算，以下同），项目中供应对象为双困户家庭的保障房保障面积内的销售价格按项目价格的85%定价；限价房价格标准为7800元/m2；公租房价格为1600元/m2左右；简装廉租房月租金30元/m2左右。
南京市住建委相关人士表示，南京市计划推出公租房租金的阶梯价格，在保持低于市场租金水平70%的基础上，还将推出更便宜的公租房。公租房租金的实施市场价格的七折之后，公租房租金水平和廉租房的租金水平仍存在较大的差距。以一套40平方米的廉租房为例，今年调整过后的租金水平为2.5元/平方米/月，一个月只要缴纳100元租金，如果是低保家庭或者特困企业的特困职工，还可以减免租金的70%，即0.75元/平方米/月，一个月只要缴纳30元。相比廉租房的租金，一套40平方米的公租房租金，按照同地段市场租金七折来推算，将在200元到300元左右。南京市住建委相关人士透露，公租房租金的阶梯价格将减小公租房和廉租房之间的落差。
价格上的确是比商品房少了不少，除了解决低收入人群的住房问题，保障房是否能够达到它的另一目的：促进房地产市场健康平稳的发展？
综合市场人士、专家的观点，可以发现，各方对保障性住房的关注力度都在增加，多数认为房地产市场未来趋势的判断都和“保障性住房政策”的建设度密不可分，原因如下：一是市场土地供应总量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然减少，建设商品房的土地减少将会影响房价；二是保障房等政策性住房占住房总量的比例很小，目前对房地产市场的影响较小，但从长远看，这对房地产产业理性有序地发展有好处。
四、有关保障房的几点建议
（一）通过多种渠道缓解资金、土地供给不足
当下，民营经济已经成为全省经济的重要组成部分和竞争性领域投资的主体力量，成为江苏省创新型经济发展的生力军。鼓励民间资本参建保障房，可以在一定程度上缓解建设资金的压力。这就要求，市场准入标准应“一视同仁”，不得单对民间资本设置附加条件。具体就是要放宽行业准入，落实支持民间资本进入交通、天然气、电信、土地整治和矿产资源勘探开发等基础产业和基础设施领域的政策；减少准入限制，落实支持民间资本进入金融、市政公用事业等领域的政策；加强政策支持，落实支持民间资本拓宽医疗、教育、社会福利、文化、旅游、体育等社会事业及商贸流通、政策性住房等投资领域的政策。
事实上，地方政府手里能够自主支配的是土地，目前对吸引开发商参建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。政府和开发商可以考虑联合开发，政府先划拨比较大的一块地下来，以较低的租赁金租给开发商联合体，由他们共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地块附近的地以优惠的价格出让给开发商联合体中的个体，供他们自主建立商住楼宇。
（二）齐抓共管，保证质量
加强对建设工程质量的监管，不仅仅强调政府的责任，也强调所有参与者的责任和义务，对保障性住房的工程质量实现“齐抓共管”的监管模式。
对于政府而言，需要完善质量监管体系的法规、制度和措施，使监管工作做到有法可依，有规可循，针对在保障性住房别严重的偷工减料情况，制定“偷工减料必重罚”措施。打破以往工程质量阶段性检查惯例，采取日常巡查与拉网检查相结合的办法，实行不间断监管，确保对所有工程每周至少巡查一遍。同时，建立建筑工程质量安全监管系统网络图，将建筑工程划分责任区，落实划片包干责任制，严格实行“网络化”监管。对于建设单位而言，需要转变监管观念，强化自身的监管职能，工程竣工验收合格后及时向委托的建设行政主管部门报送《工程质量监督报告》。变由第一和第二层次的被动监管为本身的主动监管，提高工程质量监管的积极性。企业要发展壮大，质量是依托的重要基础，因此，要强化宣传质量是生存的根本理念。同时优化自身管理，实行人性化管理；制定相应方案，预控在先。
（三）完善动态监管机制，建立公开公平的准入与退出机制
目前的收入评价体系并不完善，单纯依靠个人申报、单位审核的制度并不能保证其可信度。从实行住房保障制度的国家看，保证准入资格不出偏差的基础，是建立健全社会化的个人信用体系和住房档案，而我国目前还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准和财产标准，这应是亟待解决的问题。因此，应尽快建立个人信用制度。一是统一个人信用档案标准，建立个人基本账户制度。个人信用档案是反映个人资信状况的信息集合，包括个人基本资料、经济信用资料、个人的社会信息及特别记录三个方面的内容。二是建立个人信用资信评价机构，对个人的信用程度进行评估。通过个人信用资信机构对个人申报的收入进行审核，同时，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查、及时反映，并进行个人及家庭经济信用评估。三是充分运用先进的信息技术手段，加快电子化建设，将个人信用档案纳入计算机管理，逐步完成跨行业、跨系统、跨地区联网运行，实现信息共享和及时沟通。四是强化诚信教育和社会舆论监督，促进信用机制的形成。建立了个人信用制度，个人收入状况就能较为轻松的掌握，从而为住房保障准入与退出机制的健康发展奠定了基础。此外，应成立专门的监督管理机构，定期复核、回访保障家庭，充分发挥居委会、街道办事处以及社会的力量，对个人及家庭变动情况实行动态监管。
（四）严格控制分配，减少违规现象
1.保障基本。住房保障是政府提供的一项基本公共服务，通过提供小户型、齐功能、质量可靠的保障房和加快推进棚户区改造，保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求，改善棚户区群众的居住条件，并为符合条件的新就业职工和外来务工人员提供稳定居所。
2.公正程序。准入、审核、轮候、分配、退出等方面的程序要严格规范，对保障房申请人、入住者的收入、住房、财产等情况全面审核、动态监测，使所有符合条件者都能公平公正地参加申请、轮候和逐步获得保障房。完善纠错机制，堵塞漏洞，使不符合条件者能够及时清退。同时各类程序又要尽可能简便，惠民便民。
3.公开过程。全面公开透明，是保障房公平分配的“试金石”，要坚持阳光操作，加大宣传力度接受群众、社会和媒体全方位监督，做到全过程公开。
4.对保障房申请造假实行严厉的处罚。一旦发现有保障房申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至还会被追究刑事责任。实质性的追究与惩罚机制，是申请者的违法违规成本加大，从而起到了净化市场的作用。
5.按规定退出。保障房分配以后，要实时、定期的回访，并在一段时间后重新申报。严格的核准保障房对象经济状况，鼓励收入改善的家庭购置商品房。对那些不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，应按规定退出。对在规定期限内未退出保障性住房的，可以通过提高租金等方式实现退出。对拒不退出的，应强制执行。
（五）改善物业管理质量和水平
改善保障性住房的物业管理现状，政府可从如下几方面入手。一是作为带有社会保障性质的住宅，政府应对其物业管理企业的税收给予一定的优惠政策，比如：低税率或者减免某些项目的税收。二是由于业主的特殊性，保障性住房小区收费标准不可能大幅上调。因此，政府应在保障性住房项目设计规划阶段作出规定，为后期物业管理企业设计建造部分经营用房，以保证物业管理企业利用经营用房的收入来补贴物业管理费的不足。三是强调民主意识，在条件具备的小区成立业主委员会，建立一个与物业管理公司的沟通平台参与小区管理，行使业主对小区应有的监督权。四是制定保障性住房物业管理的相关法规，做好在业主中宣传和普及的工作。
五、结语
目前我国商品房价格居高不下，给许多人的生活带来困扰，因此，保障房的建设迫在眉睫。南京市政府和建设单位，抓紧工期进度，完善在建保障房片区配套建设、环境改善的同时，加快新一轮保障房项目规划选址和开工建设准备，确保如期实现“十二五”保障房建设目标任务，兑现政府向全市人民做出的承诺。与此同时，不能忽视日益凸显的资金不足、违规分配、物业管理等问题的解决，对社会的未来发展有所预期，促进保障房的可持续发展。
[参 考 文 献]
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――焦点芳谈
郑州跻身“十大恋爱之都”超50％人接受租房结婚
由江苏卫视的“2010中国人婚恋幸福感指数调查报告”公之于众，郑州的总体成绩不错：婚姻幸福感排名第五，恋爱幸福感位居第十，单身幸福感较差，排名第25位。
在江苏卫视提供的“婚恋幸福体验典型特点”中，对郑州有着这样的总结：郑州在婚姻和恋爱幸福感方面排名较高，但在单身幸福感方面排名较低，说明与单身的人相比，生活在郑州的夫妻和情侣会更为幸福，他们觉得婚姻、爱情是非常美好的一件事情，甜蜜多过痛苦：郑州人只要双方感情好，经济条件差点也无所谓；在郑州人看来，住房状况对婚姻质量影响较小，超过50％的人能够接受租房结婚；能够接受和男方父母一起居住等。
郑州市民张女士说，和北京、上海、广州等地相比，她觉得郑州更有包容性，更易找到归属感，生活节奏没那么快，压力也不大。在郑州谈恋爱成本可高可低，可以吃几元钱的烩面、米皮，也可以消费动辄数百上千的美酒西餐。郭女士表示：“只要彼此相爱，经济条件差些无所谓，我们可以一起打拼。”
自2000年以来，郑州市每年结婚人数都呈上升趋势，2009年结婚总数达到85029对，2010年又有80679对新人“喜结连理”，这些数据也从某种程度上显露出郑州人对婚姻的信心。(新闻来源：大河报)
“怀旧”婚照走俏“80后”寻找红色记忆
不穿婚纱穿军装，扛着老步枪拍结婚照寻找红色记忆；老房老街上，用“陈旧、荒芜”来体现青梅竹马的温馨……随着大批中国“80后”进入适婚年龄，有意无意营造的怀旧婚照大行其道，许多年轻人直呼给力。
在西安开了一家映像工作室的摄影师林书杰每天穿梭于大街小巷，为大批顾客量身定制“怀旧”婚照，外景场地设置在鼓楼、书院门等这些有古代建筑、能勾起许多经典回忆的地方。对那些土生土长的西安人来说，这样的地方让他们充满感情。
供职于铁路部门的“80后”刘哲是听着火车鸣笛长大的，他选择的是去煤城铜川拍摄一组老机车婚照。黑色蒸汽机车头、锈色的铁轨，新人在老火车面前定格了最幸福的瞬间，也寻觅到了童年的那种天真烂漫。
西大教师张先生偏爱的是老校园的那份宁静，他特意要求摄影师在西安的一些高校取景，上世纪50年代的图书馆、爬满青藤的回廊、露天食堂洗碗池……他笑称，当年就是在这样嘈杂的环境里，读书、打球、恋爱，一样也没耽误。
一位80后新人说：“那个年代很单纯，没有如今金钱物质的硝烟弥漫，令我深深怀念，拍摄怀旧婚纱照就是要寻找那抹红色记忆。”(新闻来源：燕赵都市报)
形形
东南商报报道。镇海一位名叫胡洁的女士从2007年开始，自制“考勤表”，对经常凌晨两三点钟回家，甚至连续10多天彻夜不归的丈夫张力实行“考勤”，记录他每晚回家情况，这一记就是3年，从“考勤”记录来看，张力每个月回家的日子寥寥无几。
由于夫妻长期缺乏沟通，日前她将“考勤表”作为证据离婚。法院审理后认为，婚姻关系的存续应以夫妻感情为基础。原告诉称被告每天彻夜不归，夫妻感情破裂，被告对此予以否认。而原告提供的证据不能证实自己的主张，故对此法院不予采信。最终，法院判决驳回了胡洁的诉讼请求。
新京报报道，潘大爷3岁时父母去世，由于太穷困，没有姑娘肯嫁给他，年事已高后住进敬老院。钟老太经历也很坎坷，20岁时由于不能生育，被夫家赶出家门。1982她被送到敬老院，在敬老院里，钟老太认识了她的第二位丈夫杨益辉。2007年杨大爷去世后，钟老太沉浸于丧夫之痛中，隔壁房间的潘大爷见其可怜，开始照顾她。“要是不办结婚证，我这样照顾她不得体啊。”潘大爷说，要名正言顺地照顾她守护她，结婚，是最好的选择。
华商报报道，汉中市从事房屋中介生意的李某，在向出租屋邻居李丰介绍自己事业时，被邻居“惦记”并遭绑架。为了自救，李某“配合”绑匪要求，拨通公司财务总监秦某的电话：“你给我准备100万，打到账户上，公司现有50万现金，你再和胡某要50万。”李丰和同伙刘长露根本不知道，所谓的财务总监秦某其实是李某的妻子，胡某则是李某夫妇都认识的一位民警。意识到丈夫可能遭到不测的秦某冷静问：“你在干什么?”“我在休息。”丈夫午休的地方只有两个：家里和租房处。当天下午2时41分，秦某报警，并提供了丈夫可能遭绑架的地点。
当日下午2时50分，汉中市公安局汉台分局民警赶到现场，很快将李某解救出来。
“橡皮婚姻”现象趋普遍 专家称“婚姻物化”是主因
互动百科网关于“橡皮婚姻”的词条中包含4种状态，分别是双方惜字如金、不再兴奋、不再争吵、激情偃旗息鼓。
近日，中国青年报社会调查中心通过民意中国网和新浪网，对2126人进行的一项调查显示，75.7％的受访者表示周围存在“橡皮婚姻”。在已婚人群中，19.8％的人承认自己的婚姻正处于“橡皮”状态，确认自己婚姻没问题的，占56.4％。调查中，57.6％的人认为婚后3―7年，是橡皮婚姻最容易出现的时间。
上海政法学院社会学系教授陈晓敏认为，“婚姻物化”是橡皮婚姻出现的最大原因。“现在很多年轻人结婚，首先考虑‘条件’是否匹配，物质标准占据越来越重要的位置，恋爱双方往往忽略了情感需求。在情感交流、性格磨合中出现矛盾时，夫妻双方也可能通过物质来解决问题。但物质有边际效应一一最初可能1克拉钻石就能激起热情，之后即使变成2克拉、3克拉，也会让人感到索然无味。”
经历过上山下乡，遭遇过下岗内退，在外人眼中，像李珍这批60岁左右的人难言幸福。她对此却不以为然，“每个月政府按时发退休工资，有个大病小灾的有医疗保险撑着，孩子们工作也挺顺利的。比起前20年，我们真正开始享福啦”
据西班牙《世界报》报道，科学家在对80多个国家的200多万人进行调查后发现，中年危机困扰着40岁上下的男性，女性则在50岁左右出现危机感，这使他们的幸福感大大降低。在走出人生的这一低谷时期后，幸福感反而会逐渐上升，到了六七十岁时，人们的幸福感最强烈。
这的确是个出人意料的答案。
其实，老年人的幸福感并非是自我安慰。美国纽约州立大学心理学家阿瑟斯通对于年长者幸福感更强的原因概括为：他们比年轻人更能控制自身情绪，记住的负面往事更少。另外，年长者的关注焦点不是自己所拥有的东西或所取得的成就，而是如何更好享受余生。
在中国，医疗保健系统完善、教育进步和预期寿命延长使中老年人生活动荡不安的几率大大下降，与之相关联的幸福感自然上升。
更加出人意料的是，同样在冲击传统幸福评价体系的还有“房奴一族”。
2010年，江苏卫视与零点研究咨询集团等13家媒体了历时3个多月调查的《2009幸福指数调查报告》。来自全国城镇、农村的15802份调查问卷显示，针对住房问题，单位建房的群体由于在住房上支出较少，幸福感最高。租房族似乎是最不幸福的，比单位集体宿舍居住者的幸福感还要低。
有趣的是，有房贷的中国人反而更幸福，调查分析发现，房奴多为70、80后，这些群体本身的幸福感就高于其它代际，因为他们有稳定的收入来源、有目标，有着打拼之后拥有家园的成就感，且对未来充满憧憬。
曾有人试图用GDP来衡量幸福，用收入来划分幸福阶层。
这并不是个例，在接受幸福指数调查时，曾有超过一半的受访者认为，赚到钱才能“赚”到幸福。事实上，调查人员分析说，家庭月收入12001－15000元则是人幸福拐点。当月收入超过15000元时，幸福感不升反降。这是因为拐点之上的人群在交际、娱乐、工作等方面幸福指数会大打折扣。
而且，无论以哪种方式计算的GDP，都是名义上的数值，无法直接反映质的内涵。为了追求更大的GDP数字，不断拆建城市，无节制地狂伐滥采乱排。数字上去了，邻里是否更为和谐了、环境是否更健康了、国民预期寿命是否延长了、人们是否生活得更幸福了呢?
快速的GDP增长往往伴随着环境的恶化和贫富差距的拉大。而这些都是从GDP数字上无法反映的。为了应对这些问题，相关机构和经济学家才推出了“幸福指数”、“绿色GDP”等概念，作为GDP数据的注脚和补充。
尽管人们都认可幸福就是种心灵上的感悟。幸福与否，关键取决于每个人对人生的态度。但近些年来，幸福在全世界都似乎越来越稀缺。在美国，抑郁症的患病率比上个世纪60年代高了10倍，在英国，1957年有52％的人感觉幸福，但到了2005年，这个比例下降到了36％。
现实中似乎有越来越多的人不知道幸福是什么我有好几套豪宅，我有高薪，有爱我的伴侣，有可爱的儿女，但又如何?难道我就定幸福吗?你问我想要什么――我希望我的青春重新来过，我希望享受另外一段爱情，或许等待我的会是荆棘风雨，但那又如何?我现在虽然可以快乐，但并不觉得幸福。
我常常在怀疑，这并不是我想要的生活……
究竟是幸福在悄悄远离我们，还是我们渐渐丢失了寻找幸福的敏锐嗅觉。
詹姆斯・奥本汉有句名言，笨人寻找远处的幸福，聪明人在脚下播种幸福。
就在我们憧憬阿尔卑斯山上项的雪景和地中海面的游艇之时，殊不见身边孩童的咿呀学语、父母的开怀大笑、工作上的点滴进步、甚至墙外在风中摇曳的爬山虎，不都是我们生活中触手可及的幸福吗?
韩国近年来有本畅销书叫做《世界上的最幸福的感觉》，作者用55个极为平淡却感人至深的小故事告诉人们：幸福不会突然叩响我们的心灵，它像暴风雨后隐约出现的彩虹样，只有经历了挫折、绝望和疼痛之后才会出现。爱和快乐是幸福的源泉，如果你愿意和身边的人分享，你就会获得整个世界，还会遇到充满了生命热情的为闪发光的自己。
幸福其实不遥远，却绝非依偎在名与利的身边。
低储蓄率
由研究公司TNS进行的这项调查还发现，在积蓄不足月收入的家庭主要收入者当中，62%的人使用信用卡――其中近四分之一的人，不能每个月都还清欠款。
目前，香港家庭储蓄率为27%，虽无法与内地的50%相比，但相对仍然较高――美国的家庭储蓄率为13%。但富达国际投资总裁吴玉慈表示，香港超级富豪阶层的庞大积蓄，扭曲了储蓄率数字――多年来香港贫富差距不断扩大，已经超过新加坡和纽约，甚至超过中国内地的总体水平。
而汇丰保险2012年公布的一项调查显示，有67%的受访港人打算在未来六个月增加储蓄，并认为失业是影响其长期储蓄的最大因素。不过，有24%的港人声称“完全没有储蓄”，这样的比例同样是亚洲区内最高。
汇丰保险的这份调查还披露，有47%的港人认为，储蓄最重要的目的是使退休生活有保障。至于储蓄比率，调查指约占月收入的33%。
贫困人数创纪录
日前，国际救援组织乐施会有报告称，除了储蓄率偏低，香港工薪贫困家庭的人数也在增加，最近达到了创纪录的水平――香港有六分之一的人生活在贫困线以下。
不断上涨的房产价格（2008年以来上涨逾90%）引起人们对崩盘的恐惧。1997年亚洲金融危机期间，香港出现过房价泡沫破裂，导致许多家庭资不抵债。
乐施会的调查报告显示，香港在职贫穷人士无力购买每日所需的基本营养膳食。乐施会调查了全港19个街市的食品价格，依照食物营养金字塔制作早餐及晚餐，发现6至12岁儿童平均每日需要47.5港元购买基本营养食物，成人则需要66.6港元。但在职贫穷家庭平均每人每日开支只有30元。乐施会建议政府向低收入家庭，发放每人每日15元的膳食津贴，并建议关爱基金将援助贫穷家庭小学生每月220元的膳食津贴，增加至每月380多元，并将计划扩展至中学生。
《香港的住户收入分布》报告称，若按家庭实际收入计算，香港2011年基尼系数高达0.537。而香港统计处处长欧阳方丽表示，不能仅从基尼系数居于高位，就简单地认为香港贫富状况恶化，必须考虑其他因素，而香港人口持续老化，也是导致基尼系数升高的一个原因。
欧阳方丽解释，过去十年间，香港非从事经济活动的家庭住户大幅增加48.3%，由2001年约28.6万户增至2011年约42.4万户，自然会造成收入差距扩大，她重申，按人口平均除税及福利转移后住户每月收入编制的基尼系数，较能反映真实情况。“香港属开放型经济体系，收入差距本来就比依靠制造业和农业的经济体系大。”
畸形的社会结构
长江商学院前高级研究员罗天昊认为，香港社会结构的失衡，其实早在1980年代就种下病根。香港腾飞过程中崛起的新商人，意外地获得了固化其社会经济地位的机会。30年来，香港的头面人物不断受到各种“关照”，香港逐步形成了真正意义上的豪族。这些大族因为与内地的关系，不仅到大陆投资受到照顾，同时，在某些与权力联系紧密的领域，亦获得了特殊的放行。
“地产行业的畸形发展就是表现之一。作为与权力关系最为亲近的行业，香港地产行业的繁荣，萌发于1960年代，但最终修成正果，则在1980年代以后。”罗天昊表示。
在他看来，香港和新加坡，都以制造业和贸易起家，后来发展服务业。而今天新加坡与香港的支柱产业，却完全不一样。目前，新加坡的支柱产业是贸易、制造业、航运业与旅游业；而香港的支柱产业是零售业、旅游业、地产业、银行及金融服务业，特别是对于地产行业的依赖，达到了不可理喻的地步。
罗天昊认为，同为海港城市，新加坡土地资源更为紧张，人口密度更大，但是新加坡却没有房产危机――新加坡建立了很多廉租房，地产行业的富豪远没有香港多。香港却迟迟无法建立这种住房制度。香港的地产行业异常发达，富豪云集。1990年代以后资产过10亿美元的大富豪，90%以上都涉足地产行业。
关键词：农民工；利益保障；战略目标
指导老师：钱闾建老师系数学与财经学院团总支书记，西南大学汉语言文献研究所汉语言文字学专业学习，获文学硕士学位。先后在核心期刊《北方论丛》等刊物上8篇，参与重庆市级课题1项，主持校级重点课题1项，主研学校重点课题1项，其他科研课题3项。
一、 当前农民工的权益保障问题及原因分析
（一）农民工就业受歧视问题
农民工自身条件的限制在就业方面受歧视，这是由来已久的社会问题。改革开放三十多年来，农民工就业环境在很大程度上有改进，但仍有许多不公平的对待农民工歧视的现象存在，如农民工进城大多数从事着社会最底层最脏最累最危险的工作；农民工参加培训的要求强烈，但受限条件多，城市工会又尚未把大部分农民工吸纳进来，这也就导致了农民工技能低下，在就业时受歧视。在重庆的“山城棒棒军”部分原因也就是因为缺乏建筑工技能，加之重庆的山地地形因而催生了农民工棒棒军。
（二）农民工工资拖欠及工伤赔付难问题
农民工的工资就全国普遍而言较为偏低且有拖欠现象，当出现工伤时，又会出现“同命不同价”的怪相。至于工伤赔付，往往又由于农民工缺乏法律意识，多数情况下没有与雇主签订用工合同或者是雇主不愿签订，在工伤事故发生后，农民工没有切实的法律依据，或者有法律依据，但雇主往往想尽各种法子故意拖欠。“国务院公布的《中国农民工调研报告》显示，仅有12.5%的农民工签订了劳动用工合同。《中华人民共和国劳动合同法》颁布两年后，仍有多达66%的农民工没有签订劳动合同……”因此，想要避免欠薪及工伤问题需加大农民工与劳动用人单位签订劳动用工合同。
（三）农民工子女受教育权问题
农民工自身具有的流动性从而导致了农民工子女得不到很好的教育。一种可以随家人进城上学，到城市上学由于户口的问题在一些地区不能享受公平的教育机会；另一种是不随父母进城那这就又造成留守儿童的问题，农民工子女在家也不能接受好的教育，有的寄宿在亲戚家，有的由爷爷奶奶照料，这都会让农民工子女体会不到父母亲的关爱，造成亲情的缺失。
（四）农民工的住房问题
在高房价的情况下，农民工来到城市，立足于城市，但是却缺少合理的住房条件。城市住房质量一次次地提高，但这也似乎与农民工无关。“调查显示城市住房质量的提高对农民工的影响很小，一方面是其自认为是城市过客与城市住房政策无关，另一方面是因为农民工没被纳入城市住房保障体制。”另一项调查也表明，在农民工中，有46.8%的人居住在公司集体宿舍，每间宿舍平均入住6.4人，人均住房面积为3.7平方米。重庆市虽然推行“棒棒公寓”，但到目前推广的地方有限很难满足绝大多数农民工的住房问题，而且“棒棒公寓”还给人一种歧视的感觉。
（五）农民工的户籍问题
重庆市户籍改革起步较早，自上世纪90年代就开始实行，现今又允许大中专毕业生户籍自由转移，这一措施可解决部分农民进城的问题。不足处在于，重庆市虽然在形式上取消了户籍二元制，但城乡居民在社会保障、征地补偿方面仍区别对待。对于大多数农民工来说，户籍进城仍有难度。
面对我国农民工现状、在利益保障方面的现状及在利益保障不足方面的现状。从总的来说，我们应该以积极的姿态采取切实可行的措施来解决。在综合考察各方利益情况下，个人认为可以采取以下措施。
二、维护农民工利益需要采取的措施
（一）调整社会政策，加快民生建设
美国经济学家道格拉斯诺思认为“制度是社会当中的游戏规则或者制度是大家制定出来调解人与人关系的约束条件”。由此可见，制度本身就起着剂的作用，而人类社会的冲突多数就是利益的分配不均。马克思说“把人与人连接起来的唯一纽带是天然必然性，是需要和私人利益。”既然人与人之间的关系是利益的关系，那么，国家在制定政策时就应当顾全全局，在初次分配和再次分配的时候都要讲公平，缩小各个阶层间的差距，以此来保持社会的稳定。比如在住房问题上，为了实现“居者有其房”的目标，政府可以“对低收入者建立由政府和社会来解决住房问题的住房社会制度。”帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。
“通过以公民的社会权利为基础，借助相关社会政策的实施，实现对社会资源的再次分配，从而缩小了差距，增加了公民的福利，缩小了社会的内在差别，从而增进公民间的平等。”在分“蛋糕”的时候要适当调整，制定出一个合理可行的政策来规范，这个政策可以稍微向农民工等弱势群体倾斜，如要求劳动单位为农民工购买“五险”、制定区域农民工最低工资标准、如需异地就业的用人单位需为农民工及其家人支付来往车旅费等。但政策的缺陷和利益的冲突在所难免，那么这就又要求政府建立利益诉求部门，及时有效的收集各方意见，以求达到社会政策最大限度的完善，同时这还给人一种负责任的感受，最终增加社会认同感。
（二）充分发挥民间和社区的辅作用
“西方学界一直认为，社会政策是与政府有关的政策，强调通过政府的有关政策，强调通过政府的供给来解决社会冲突和矛盾，为公民提供全方位的服务。”但西方社会学家蒂特马斯对社会政策作了重新的划分，明确了社会政策的责任主体不仅仅是政府，还得靠其他社会组织。而非政府组织（社会组织）是连接政府与农民工的桥梁，其发挥的功效往往出人意料，如防治疾病的艾滋病协会、支援全球贫困地区医疗卫生公共服务设施和教育事业的盖茨基金会及巴菲特慈善组织、李连杰创办的壹基金慈善组织等，这些组织协会在帮助维护社会稳定，扶助弱势群体方面发挥了巨大的作用。
在实际操作方面，由于城市工会尚未把大部分农民工纳入培训范畴，而农民工技能又低下，在就业时受歧视，针对这一现象，民间和社区可以免费为农民工提供技能培训或者直接参与发展农村职业教育；增加其闲暇娱乐活动，在节假日开展慰问演出；组织大学生自愿者开展“一帮一”活动，辅助农民工子女的学业等。民间组织和社区往往是非盈利的自愿的，因此在帮助以农民工为代表的弱势群体时能更好地深入民间体会到农民工艰辛生活的真实性，其中又可避免“走过场”的恶习，民间组织和社区的资金来源于其他社会大众的慈善捐赠，可以不受一些较为死板硬性的条文的束缚。鉴于此，在维护农民工利益方面，政府可以适当放权，做好协调引导工作，以便更好地借助民间组织和社区的力量。
（三）维护社会公正，保护农民工利益
“事物的力量往往倾向于破坏平等，因此，法律就应倾向于维护平等。”弱势群体因其特殊的生活境遇和社会位置，在社会快速转型期，往往表现出“经济利益的贫苦性、生活质量的低层次性、承受能力的脆弱性”。农民工在系列的社会压力下往往自身又表现出自卑感，双重原因致使农民工在社会生活中被逐渐边缘化，这就与构建的和谐社会相违背。因此，维护社会公正、维护农民工群体的利益同时保障社会各个群体充分享有建设成果，是执政党和政府的责任。如在保障农民工住房问题上可以推广联建房、工租房和住房补贴等。“2010年重庆推行的工租房建设，开辟了内地公租房建设的先河。2008年莱芜市农民工家庭被纳入租凭住房补贴保障范围，这些都很好地维护了社会公正。”
在党的十六大报告中提出推进以改善民生为重点的六大任务，也是六大惠民政策，它们包括教育工平、分配公平、保障公平、医疗公平、就业公平和参与公平。这些公平公正原则就应该着眼于农民工的基本生存权利，确保其“生存底线”，才能确保建设成果由全民共享。
（四）遵循循序渐进的一般规律
有人设想在我国建立长期社会保险制度，但“就现阶段而言，建立长期社会保险制度的时机尚未成熟，一方面是因为人们对长期照料保险缺乏必要的了解，另一方面是我国市场经济体制还不够完善。就目前而言，我们应立足国情渐进式推进；其次，做好思想准备；第三，做好制度准备；第四，注重相关人才的培养”。所以，社会政策的制定，要根据我国具体国情来，不能急于求成，更不能完全照搬他国模式。我国正处于社会高速发展的转型期，政策的制定要与经济发展水平相适应。
结语：
构建社会主义和谐社会，维护农民工的权益显得相当重要。和谐社会是一种关系，离开关系就无法谈和谐。“和谐不同于一般关系，它包含的是一种有序且稳定并与协调共存的理想关系。和谐社会体现的是人与人、人与自然间的和睦、人口与自我的平衡、与自然的协调。我们所要构建的和谐社会，正是一种能充满民主法治、体现公平正义、实现诚信友爱、展现社会活力、保障安定有序、最终达到人与自然友好共处的社会。”和谐社会下，农民工的利益保障需要在政府责任的强化下，充分发挥民间组织、社区的力量，尊重个人权益维护社会公正。同时，在政策制定时一定要充分考虑各种可能的因素，尊重国情，认清事实，不断更进改善社会政策建立符合我国国情的社会保障体系，以此来维护农民工的利益，从而真正促进社会和谐。
参考文献
[1]国务院研究室.中国农民工调研报告[M].北京：中国言实出版社，2006，第275页.
[2]重庆市工商联.重庆市城市自营劳动农民工现状调查报告[R].2005-01.
[3]马克思，恩格斯.马克思恩格斯全集（第1卷）[M].北京：人民出版社，1995：82，223，439.
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