时间：2022-05-05 08:57:15
导语：在房屋纠纷合同的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
诚实守信，减少纠纷
[案例]2006年7月24日，夏某与赵某签订了一份房屋租赁合同，约定：夏某将其一套房屋租给赵某使用，租赁期限为五年，从2006年11月1日起至2011年11月1日止。赵某支付租金数额及方式为：第一、二年均为10000元，第三年12000元，第四、五年均为13000元。每年10月1日前交清当年房租。夏某已收取前三年的租金32000元，2009年赵某向夏某交第四年房租，夏某以房租过低，有失公平为由拒收，并要求解除租赁合同。赵某遂向法院，要求夏某继续履行房屋租赁合同。法院最后判决支持了原告赵某继续履行合同的诉讼请求。
[点评]《中华人民共和国合同法》第60条的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。”赵某按约定全面履行了合同义务。夏某应当按合同约定将出租房屋交给赵某使用。夏某与赵某签订的房屋租赁合同是在自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，符合当时市场行情，且夏某在订立合同时也考虑到市场行情变化因素，对租金作适当调整，不存在显失公平的问题。此外《商品房屋租赁管理办法》第9条更是明确规定：“……房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”
多留心眼，谨防“李鬼”
[案例]潘某夫妇一直想找门面做小吃生意。2010年6月底。夫妇俩从报纸上看到，有一餐馆门面要转让。潘某夫妇看过门面后感到比较满意，便向租户詹某交了500元定金，7月10日，潘某夫妻前往门面，与詹某介绍的“房东”签订了承租合同，支付了39500元承租费用，并开始对门面进行装修。7月17日晚，该门面真正的房东黄某揭穿了这一骗局，潘某夫妇才如梦方醒，立即前往派出所报案。办案民警在当地警方的配合下，将詹某抓获。将追缴的4万元钱退还给潘某夫妇。
[点评]《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”“李鬼”房东与人签订的租赁合同除非经权利人追认或者“李鬼”房东订立合同后取得处分权，否则该合同无效。
其实潘某夫妇被骗还是由于粗心大意，以为签了合同、交了租金就万事大吉，却忘了租房最起码还需要弄清楚房主是谁。为避免遭遇“李鬼”，求租者租房应注意以下几点!首先，要确认房子的产权人是谁，最好是和产权人本人签协议，要看签协议者的身份证件、房屋产权证，看复印件应与原件核对；其次，不要一次把租金付的时间太长了：再次，双方都留下有效身份证复印件和联系方式；最后，别嫌麻烦，按规定办理房屋租赁登记备案手续。
不唯利是图，不违法出租
[案例]2010年4月7日，房主王某将房屋出租给几个自称在工地上干活的外地人，既没有与对方签订房屋租赁合同和登记承租人的相关信息，也未到公安机关报备相关手续。2010年11月，警方根据《治安管理条例》以王某为非法传销行为提供培训场所违法出租为由，给予王某了500元的治安管理处罚。剩余的几个月的租金亦因承租人被遣散，无法收取。王某不免长叹：真是赔了夫人又折兵!
[点评]《中华人民共和国治安管理处罚法》第57条规定：“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款：情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。”
被上诉人（原审原告）骆列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利县医疗器械修配所职工，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会。
上诉人覃长秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服慈利县人民法院（2001）慈民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人覃长秀、被上诉人骆列到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。
原判认定，一九九九年二月二十日，当事人双方协商达成房屋买卖协议：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起被告暂住一年。协议签订后骆列当天付给现金四万元。二000年四月二十七日，骆列母亲邓春桃以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，并约定在被告修屋时偿还，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，因无钱建房未搬出，因而双方未实际交付房屋和办理有关过户手续。二000年七月，覃长秀又将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余款一万元。但覃长秀以骆列违约拒付。原判认为，当事人双方虽签有房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，且该房屋亦未实际交付，故房屋买卖协议无效。覃长秀所取得的购房款依法应予返还。覃长秀辩称骆列有违约行为，巳付的一万元购房款属违约金不予返还的理由，与事实不符。在本案中双方均有违约行为，故各自应承担相应的责任。据此依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十八条的规定，判决覃长秀返还骆列购房款一万元。宣判后，覃长秀不服，以本案属骆列单方违约，一万元违约金应予保护等理由，向本院提起上诉，请求改判。被上诉人骆列没有提交答辩状，其在庭审中辩称，他母亲从覃长秀手里拿到的三万元系借款，自己没有违约行为。原审判决认定事实清楚，处理正确。
经审理查明，一九九九年二月二十日，上诉人覃长秀与被上诉人骆列经过协商签订了一份“房地产买卖协议”，约定：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起骆列自愿让覃长秀暂住一年，骆列分两期付款：签订协议时即付款四万元，余款在覃长秀让出房屋后付清。协议还规定一方违约应向对方承担违约金一万元和有关法律责任。协议签订的当天骆列付款四万元。但一九九九年四月二十七日骆列母亲邓春桃又以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，骆列也未要求交付房屋或办理房屋过户手续。二000年七月，覃长秀在征得被上诉方的同意后将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余下的购房款一万元。但覃长秀以骆列违约，一万元是其应得的违约金而拒绝返还。
本院认为，本案当事人争议的房屋买卖协议是双方意思表示一致的行为，内容真实合法。房屋产权过户登记与合同法第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续是两个不同性质的问题。法律及行政法规没有规定、当事人自己也未约定本案涉及的私有房屋的买卖应当办理批准、登记手续才生效。该房屋买卖协议自双方当事人达成合意时即生效。产权过户登记是合同生效后的事情，是房屋所有权转移的必要条件，而非房屋买卖合同生效的必要条件。且合同法第四十四条规定的合同生效条件与合同法第五十二条规定的合同因违反法律行政法规而致无效也是两回事。原判以没有办理过户登记手续，房屋未实际交付为由，并依据合同法第四十四条的规定认定双方的房屋买卖协议无效，属适用法律错误。被上诉人骆列依约应在签约当天交付购房款四万元，骆虽然按期履行了该义务，但两个月后又取回了三万元，实际上没有如数交付房款，巳经构成违约。被上诉人辩称此三万元系其母从上诉人处取得的借款，经查，与被上诉人在原审诉状中承认的“大约四月份，我因开店急需，从被告手中借回三万元”的事实和被上诉人只要上诉人退回一万元而不是四万元的事实不符。事实说明骆列对其母以借款名义收回房款的行为是认可的。上诉人覃长秀因被上诉人没有交付购房款，在征求被上诉方的意见后将房屋卖与他人并不构成违约。原审判决既认定合同无效，又认定双方均有违约行为，这是自相矛盾的。上诉人覃长秀以本案属骆列单方违约，一万元违约金应予保护的上诉理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项和《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条第一款的规定，判决如下：
一、撤销慈利县人民法院（2001）慈民初字第404号民事判决；
二、驳回原审原告骆列的诉讼请求。
2000年11月7日,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰为卖方、程永莉为买方的《房屋买卖合同》、《房地产交易合同登记申请表》等关于唐兰所有房屋的房屋买卖材料,材料上均盖有“唐兰”字样私章,部分材料签有“唐兰”字样签名,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心凭上述材料将登记在唐兰名下的房屋过户给了程永莉。2003年4月17日,唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同为由向法院提起行政诉讼。重庆市第一中级人民法院二审以主体不适格为由裁定驳回唐兰的起诉,并在裁判理由中认为:唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同,经登记部门审查,获准房屋权属转移登记。2007年3月,唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼,请求确认房屋买卖合同无效,并判令程永莉将诉争房屋返还给唐兰。诉讼中,法院查明,上述“唐兰”的签名均为程永莉丈夫所签,“唐兰”字样的私章无法证明为唐兰所有。该案经一审、二审以及重庆高院再审,均在合同是有效还是与无效之间争议,重庆高院再审判决认为合同有效并据此驳回了唐兰的诉讼请求。唐兰不服,向检察机关申诉,2012年5月16日,最高人民检察院向最高人民法院提起抗诉。
(二)裁判结果
最高人民法院再审认为,涉案合同不涉及有效与无效的问题,而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,根据法律规定,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任,在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下,程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时,应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性,并不能证明民事行为的成立,且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》,唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。
关键词：
最高人民法院2009 7月30日公布，9月1日实施了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁解释）。本文从优先购买权制度的性质、行使要件、行使顺序和对其的限制几个方面对解释本身予以评析。
一．解释21条将优先购买权确定为一种请求权对优先购买权的性质界定不科学
（一）将房屋优先购买权界定为债权，不利于保护承租人的居住权。
房屋优先购买权制度创设初衷是为了保障无房屋者的居住权这一基本人权。法律应当首先保证弱势者的居住权。就应该把推进法律关系的主动因素分配给弱势者，这就决定了将优先购买权定性为形成权更为科学。如果把优先购买权界定为形成权，同等条件下出租人与承租人之间买卖关系的成立与否只需承租人一人之意思表示即告确定，更有利于保障承租人的居住权。
（二）将优先购买权界定为法定强制缔约请求权，有混淆强制缔约与形成权之嫌疑
相关学者将解释21条的规定解释为债权性质的强制缔约请求权，对应的出租人就负有强制缔约义务。强制缔约是对合同主体自由原则的限制，但就合同内容却是协商一致所达成的。承租人只能和出租人为买卖行为，更重要的是合同内容也已经确定，标的为特定房屋，“同等条件”等。这两部分作为买卖合同主要的内容却是经由承租人一方行使优先购买权而告确定。此种经一人之意思表示即宣告法律关系产生的权利应该是形成权。
（三）将优先购买权界定为债权请求权，无法解释其行使期限法律性质分析。
解释24条第三款规定了承租人15日的忧虑期间。此意味着在出租人履行通知义务后15日内为优先购买权的有效存续和行使期间。那么此15日法律性质是什么？其实为不变期间，即不可中止、中断和延长，这具有典型的处斥期间的特征。而制约请求权的是诉讼时效，适用中止、中断和延长，两者相悖。
二．对优先购买权的行使要件规定不完备
优先购买权的行使有四个要件，即主体要件；启动要件：出卖方式；实质要件：同等条件；对行使期限作出界定。解释22、23和24条处分方式和合理期限都作了明确。然而，就完善优先购买权行使要件而言，解释也有其不足之处。没有对优先购买权的行使主体和实质要件作出规范。尤其是其中的实质性要件——同等条件这一规范的构成要件要素。司法解释没有能够明确界定“同等条件”这一构成要件是本次解释最大的缺陷之一。
三．解释24条第一款规定房屋共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。这一规定是科学合理的。
（一）符合物权优先与债权的基本法理。
房屋共有人的优先购买权依附于共同所有的物权关系。承租人对租赁房屋的优先购买权依赖于出租人和承租人之间的租赁合同，其基础关系为债权。根据物权优先于债权的一般法理，房屋共有人的优先购买权的基础关系优先于承租人的优先购买权的基础关系，所以共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。
（二）共有人优先购买权优先有利于房屋的管理和利用，有利于共有人之间的和谐。
共有人优先购买权优先行使不仅有利于维护共有人之间的密切联系和人身信任，增加社会的信任感和亲和力，使其关系更加和谐。而且有利于简化共有关系，减少共有人数量，对于共有物的管理处分更以达成一致意见，利于共有物的管理和利用。如果承租人优先购买权优先，则意味着承租人会加入共有关系。这样会打破原有的密切联系，使共有关系复杂化扩大化，不利于共有物的管理与利用。
四．对优先购买权的限制是恰当的。
（一）根据《解释》第24条第2款的规定，出租人将房屋出卖给近亲属，承租人不得行使优先购买权。如此规定既符合中国的实际国情和中国的历史传统。中国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会。熟人社会是中国市民社会的基本特征。法律尊重这种既定的社会特征，更加有利于法律调整作用的发挥和维护法律的威信。亲属先买权是中国的不动产交易的历史传统。中国古代的不动产交易以亲、邻优先权为核心。不少地方甚至有不允田宅卖出本族的，有“倒户不到族，倒族不到宗”、“业不出户”、“同族不断业”等法谚。
（二）根据《解释》第24条第4款的规定，第三人由于不知情而经交易取得所有权后承租人不得再行使优先购买权。如此限制承租人优先购买权是为了维护善意第三人的利益和交易安全。以善意取得制度的效力举重明轻，此处承租人当然的不能在享有优先购买权。有学者认为《解释》24条第4款是善意取得，这是错误的。出租人出卖租赁物的行为是有权处分，因此第三人尽管善意受让也不适用善意取得制度。虽然不适用善意取得制度，但是根据善意取得制度的效力，通过举重明轻的解释，第三人仍取得所有权。善意第三人已经取得所有权，出租人再主张优先购买权已经没有法律意义。善意第三人已经取得所有权，出租人没有权利处分房屋了。承租人再向原出租人主张优先购买权又有什么意义呢？
五．规定了出租人损害承租人优先购买权的救济途径——承租人损害赔偿请求权。
承租人此处的损害赔偿责任的性质
《解释》21条规定的出租人对承租人所承担的损害赔偿责任在性质上属于一种侵权责任。首先，因为优先购买权是合同法赋予房屋承租人的一项法定权利，出租人具有通知义务也是法定义务。对法定权利的侵害和对法定义务的违反只能是侵权。其次，这一项法定权利在内容上表现为民事财产权益，属于侵权客体。
法定代表人：张继成，该公司总经理。
委托人：陆贤刚，苏州市新世纪律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市宇航开发经营公司，住所地江苏省苏州市九胜巷6号。
法定代表人：汤良，该公司总经理。
委托人：丁晓农，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
委托人：冯璐，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：苏州万通房产开发有限公司，住所地江苏省苏州市三香路206号4楼F座。
法定代表人：庞少华，该公司董事长。
委托人：江平，中国政法大学教授。
委托人：王涌，中国政法大学法律系民法教研室教师。
被上诉人（原审第三人）：中国航天科技集团公司第五研究院，
住所地北京市海淀区白石桥31号。
法定代表人：徐福祥，该院院长。
委托人：杨子京，该院法制处处长。
委托人：郑传本，上海郑传本律师事务所律师。
原审被告：苏州市供销合作总社，住所地江苏省苏州市沧浪区凤凰衔145－151号。
法定代表人：程健，该社主任。
委托人：丁锁发，该社法规处处长。
审第三人：苏州市宇航商厦。住所地江苏省苏州市九胜巷4－7号。
法走代表人：汤良，该商厦董事长。
委托人：丁晓农，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
委托人：冯璐，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
上诉人苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）和上诉人苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）为与被上诉人苏州万通房产开发有限公司（以下简称万通公司）、被上诉人中国航天科技集团公司第五研究院（以下简称航天五院）、原审被告苏州市供销合作总社（以下简称苏州供销社）、原审第三人苏州市宇航商厦（以下简称宇航商厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2000）民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1994年，郊区供销公司在江苏省苏州市邵磨针巷25号－32号投资建造九胜商厦，该商厦地面五层、地下一层，建筑面积5607.28平方米。1995年4月6日，当九胜商厦主体土建工程建至三层时，郊区供销公司与宇航公司签订了租赁协议约定：郊区供销公司将九胜商厦整幢大楼租赁给宇航公司，租赁期为八年，宇航公司确保郊区供销公司第一年净收入为人民币580万元，从第二年起年定比增长10％，即年增长金额为58万元。商厦整幢大楼的内部装修装饰与设施设备均由宇航公司投入，投入总金额不低于人民币1200万元，商厦的外部装修装饰以及“后三通”由郊区供销公司负责，并承担相应费用。协议正式签订之日，宇航公司向郊区供销公司支付定金100万元，协议生效；到大楼封顶，宇航公司再支付100万元定金；正式开业，宇航公司再支付90万元。宇航公司开业日期最迟不得迟于1996年1月1日。以上三笔款项冲抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司开业之日即视为承租期开始之时，租金缴付采取先缴后租的方法，半年一期，每期需提前一个月付给郊区供销公司。租赁期内，郊区供销公司保留“九胜商厦”的企业名称，宇航公司申领“宇航商厦”的营业执照，自主经营、依法纳税、自负盈亏，若转包、转租，须征得郊区供销公司同意。协议经公证部门公证，双方并提供经济担保单位。苏州供销社作为郊区供销公司的担保单位，万通公司作为宇航公司的担保单位，在该协议书上签字盖章。同日，郊区供销公司与宇航公司又签订了补充协议书，对工程和“后三通”进度问题作出约定：郊区供销公司应积极做好“后三通”工作，以保证宇航公司的正常开业。用电于1995年11月满足630千瓦的50％用量；商厦的治安与消防方面的红外线探头全套监控系统由郊区供销公司解决，宇航公司为消防提供装饰方面的相关文字材料，积极配合郊区供销公司办理有关手续；协议经双方签字盖章即生效，与正本具有相同法律效力。1995年4月8日，苏州市郊区公证处为协议书和补充协议书办理了公证。
1995年4月5日，经江苏省苏州市平江区人民政府批准，宇航公司与江苏省苏州市观前对外经济技术贸易公司联营开办了宇航商厦。同年6月，九胜商厦大楼封顶，宇航公司以宇航商厦的名义进行装修和安装自动扶梯等设备。同年8月，郊区供销公司向江苏省苏州市供电局申请630千瓦的商业用电，但增容未成，九胜商厦现在的用电量为90千瓦。1995年9月4日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定：郊区供销公司同意将九胜商厦企业名称由宇航公司申办使用，该企业名称期限与该大楼租赁期同期。郊区供销公司同意撤销九胜商厦企业名称的预登记。宇航公司在九胜商厦经营期内的一切经济活动、债权债务等与郊区供销公司无涉，由宇航公司及其主管单位负责。同年10月10日，经江苏省苏州市郊区计划经济委员会批准，宇航商厦开办了九胜商厦，同月25日，九胜商厦领取了企业法人营业执照。1995年10月23日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定，双方进行松散合作，郊区供销公司将九胜商厦提供给宇航公司经营，工商登记由宇航公司办理，郊区供销公司给予协助及提供方便，宇航公司从第一年起支付合作费580万元，每年定比增长10％，联营期为八年。双方就该协议附有说明，说明中称宇航公司为避交房屋租赁管理费而签署协议，此协议仅是应付工商登记所需提供的“材料”，双方签署的协议均以1995年4月6日经过公证处公证为准。
1995年3月27日，宇航公司向郊区供销公司预付100万元；同年5月24日，宇航商厦向郊区供销公司付款1万元；同年11月30日，九胜商厦向郊区供销公司付款20万元；同年12月11日，宇航商厦向郊区供销公司付款3万元。同月18日，郊区供销公司与宇航公司签订会议纪要约定：就双方于4月6日租赁协议第四条“到大楼封顶，宇航公司要支付100万元，正式开业宇航公司再支付90万元”的内容，考虑到种种原因，双方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份内必须全部结清，否则追究违约责任。1996年2月16日，宇航公司向郊区供销公司付款100万元。郊区供销公司共计收到宇航公司支付的租金224万元。
1995年12月22日，宇航公司与郊区供销公司签订会议纪要约定：宇航公司准备于1995年12月24日九胜商厦开张营业，但考虑到有关消防系统、水电系统尚不具备开张条件，为此，郊区供销公司尽可能在近期排出资金，解决部分消防系统材料款。如果宇航公司必定在l2月24日开张，所造成的消防、水电方面的后果与郊区供销公司无关，责任由宇航公司负责。
1995年12月24日，九胜商厦l－3层开张营业。江苏省苏州市公安局消防支队于1996年4月12日对九胜商厦进行检查，发现该商厦未经消防验收，违章投入使用，并存在火险隐患。同年4月17日，该消防支队下达《重大火险隐患整改通知书》，认定九胜商厦建筑安全无保障，不具备营业条件，应立即停止营业，抓紧整改火险隐患，整改完毕后经验收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支队分别给予郊区供销公司罚款l万元、宇航公司罚款3万元的处罚。此后，九胜商厦停业至今。1998年2月24日，因九胜商厦拖欠苏州市虎丘空调设备厂货款，且未履行苏州市平江区人民法院的生效判决，该院裁定：被执行人苏州市九胜商厦底楼营业场所的使用权转让给申请执行人苏州市虎丘空调设备厂使用五年（使用时间自1998年7月1日起至2003年6月30日止）。现九胜商厦的一楼由虎丘空调设备厂转让给他人经营，二层以上及地下室空关，由宇航公司实际控制。
1997年7月11日，宇航公司向江苏省高级人民法院起诉，请求确认合同无效，要求郊区供销公司及苏州供销社返还投入资金1045万元。同年12月26日，郊区供销公司对宇航公司提起反诉，要求解除租赁关系，由宇航公司支付所欠房租及水电费794万元、万通公司承担连带责任。案经江苏省高级人民法院于1998年9月8日作出（1997）苏民初字第16号民事判决，宇航公司和万通公司不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，后经本院于1999年11月16日裁定撤销原判，发回重审。该院重新组成合议庭对本案进行了审理。在重审中，依法追加航天五院、宇航商厦参加了诉讼。
另查明，九胜商厦因未参加1998年度年检，1999年7月21日被江苏省苏州市工商局郊区分局吊销营业执照。宇航公司系航天五院驻苏州办事处于1993年成立的企业法人，注册资金77万元，属集体企业。宇航公司在开办时，航天五院开发部于1993年3月2日向江苏省苏州市工商行政管理局出具一份民事责任担保书，内容为“苏州市工商行政管理局：宇航公司是我院驻苏州办事处举办的，现要求在贵局进行登记。该公司的民事责任由我院承担，特此担保。”航天五院开发部系航天五院于1991年成立的内部机构，主要承担该院民品、公司等管理职能。苏州供销社于1995年4月6日作为郊区供销公司的保证人订立合同时，系国家机关法人。
关键词：第三方物流合同 纠纷 法律适用
一、第三方物流合同纠纷概述
（一）第三方物流
第三方物流最先是在20实际80年代由美国物流管理委员会提出的，它的英文是Third-Party-Logistics。我国在2001年的《中华人民共和国国家标准物流术语》正式提出了第三方物流的定义，即“由供方和需求方以外的物流企业提供物流服务的业务模式”。
（二）第三方物流合同的概念
由于第三方物流发展的日渐成熟化，其主要的表现形式即物流服务合同化也成为了重要的发展形式。第三方物流合同主要指的是物流服务的需求方与提供第三方物流服务的物流商之间签订的设立、变更、中止权利义务关系的协议。
（三）第三方物流合同纠纷的特点
第三方物流合同纠纷具有广泛性与复杂性，第三方物流合同所涉及的物流服务不是单一的一个环节而是多个环节，包括加工、包装、搬运、运输、存储、配送等，合同当事人的权利与义务也因此呈现出了广泛性和复杂性的特点，而由此产生的合同纠纷也呈现出广泛性和复杂性。
第三方物流合同纠纷处理机构和处理程序的多样性。就物流合同纠纷解决的方式来说，有法院和仲裁俩种方式。就第三方物流环节来说，有的环节需要普通人民法院管辖，有的需要专门法院管辖，例如铁路法院。因此，第三方物流合同纠纷处理机构和程序具有多样性。
第三方物流合同法律适用的综合性、多层级性。由于第三方物流活动所涉及的环节较多，而各个环节所存在的法律规范不同，同时每个环节所涉及的规范层级又不同，有的是法律法规，有的是行政法规，而有的只是地方性条例，因此第三方物流合同在法律适用上呈现出综合性多级性的特点。
二、第三方物流合同纠纷解决中存在的问题
（一）法律适用问题
现在我国第三方物流业还没有系统而专门的法律规定。第三方物流服务是一项综合性的服务，而我国现行的法律法规只是调整其某一方面或者即便是有相关的规定但其所涉及到物流各个环节的法律规范较为分散。由于这些分散的法律规范有些又存在于不同的部门法中，而不同的部门法又有其自身行业的特点和利益，所以造成了适用这些分散的法律规范因各自不同的利益冲突而难以实施。由此可以看出，我国当前第三方物流合同的法律适用存在混乱和没有真正有效、系统而专门法律规范制约的局面。
（二）我国第三方物流合同经营人法律地位不明确的问题
我国现在还没有一部法律明确的规定了第三方物流服务经营人的法律地位，这样就使得如何确定第三方物流经营人的法律责任时产生困难。当前根据我国现有的法律法规的规定，第三方物流服务经营者的法律责任只能按照单项的法律规定来确定，但是在第三方物流服务中第三方物流服务经营者有多种身份，签订的合同也会产生多种法律关系，每种法律关系所要承担的责任范围又不同，具体应该按照哪种方式承担责任很难判断。
（三）纠纷解决方式问题
第三方物流合同往往存在主合同与从合同，合同当事人为了自己的利益最大化就会约定有利于自己的纠纷解决方式，这样就会出现前后不一致的解决纠纷的途经，此外我国的第三方物流的发展还处在不发达阶段，还只是以运输、仓储为主，在纠纷解决方式上多以诉讼为主，但是，诉讼程序繁琐，耗费资源多，成本比较高，同时也不利于重建当事之间的良好关系。
三、完善第三方物流合同纠纷解决的对策
（一）梳理现行的物流法律法规
纵观当前关于《物流法》的立法，世界范围内还未有一个国家制定了统一的《物流法》，但是这并不是说明世界范围内的物流业都处于一种混乱的状态，发达国家使用的是微观、宏观相互协调的政策，并且相关的法律体系已构建的较为完善。所以，我国应当暂缓制定统一的《物流法》。虽然我国第三方物流发展还比较落后，但是我国国内现有的关于第三方物流的法律法规已基本形成了一个整体，规范我国第三方物流业的首要任务是对于现行的各种第三方物流法律规范进行清理，对于有法律空白的进行补充，对于不适应现代物流的条款要进行修改，有重复规定的要进行整合。同时，要对有关部门职责、物流法律法规、以及国家关于物流业发展的各种政策进行协调，以促进第三方物流业的规范协调发展。
（二）正确判断第三那方物流经营者的法律地位
第三方物流经营者在接受物流服务需求者的委托后，利用自身企业的资源就能直接完成物流服务需求者所需要的服务，此时它的法律地位就与第三方物流服务实际履行者的法律地位相同，即它成为了相应的承运人、仓储经营人、加工经营人等，对此第三方物流经营者享有承运人、仓储经营人、加工经营人等的权利并承担相应的义务。
第三方物流经营者以第三方物流服务需求者的名义与物流服务实际履行者实施签订第三方物流合同。此时，第三方物流经营者的法律地位是物流服务需求者的人，它在范围内与第三方即物流服务实际履行者签订的合同的主体实际上是物流服务的需求者与物流服务的实际履行者，根据《民法通则》的规定：被人要对人的行为负责。
第三方物流经营者以自己的名义与第三方物流服务实际履行者签订第三方物流合同。当第三方物流经营者根据物流服务需求者的要求，以自己的名义与物流服务需求者签订物流服务合同时，此时第三方物流经营者与物流服务需求者的法律关系是隐名关系。
（三）确立以仲裁委主的纠纷解决机制
仲裁与诉讼是同等重要的纠纷解决方式，由于其具有高度的意思自治性、成本较低、效率高、冲裁过程保密性、高度专业性等优点，因此理应成为当事人优先选择的纠纷解决方式。针对第三方物流的发展趋势和内在要求，第三方物流企业需要一个集中管辖海陆空运输及物流各个环节争议的专业性的、权威性的仲裁机构，以便于物流纠纷的解决，降低纠纷解决成本。
参考文献：
[1]黄义.第三方物流合同纠纷解决的有关问题探析[J].物流技术，2010，（12）.
【关键词】 全光网络 家庭网络 多终端融合通信 业务分析
城市光网的快速发展，使得家庭宽带从1.0～2.0Mbit/s增加到了8.0Mbit/s。此外，随着家庭网关的不断普及，用户家庭内部开始实现多终端的有线互联与无线互联。家庭网络多终端的互联与宽带的增加给用户家庭网络应用带来极大的变化，不仅视频流媒体的服务质量有了很大的提升，且上网服务与以往相比也有了改善。因此，运营商必须充分发挥城市光网的优势，为用户提供更为融合与优质的通信服务，将基础通信与互联网应用有效的结合起来，进而实现家庭多终端融合通信业务。
一、业务分析
1、需求分析。家庭内部融合通信的目的是为了充分发挥出光网建设下的家庭网络宽带的优势，并结合家庭内部的每一个终端的不同特点，将终端的通信能力全面的发挥出来，从而让家庭用户体验到更快速、更便利的通信服务。家庭内部的融合通信是在结合互联网业务与传统通信业务的基础上形成的，将UGG共享功能、社区功能、视频功能以及音频功能等进行了充分的融合。融合通信的具体应用需求有以下几点：第一，每一个用户一般都配备多种固定或移动通信工具，比如，家庭电话、笔记本电脑、手机等等。将移动网络用户以及固定网络用户进行有效融合，然后为用户提供各种移动业务与固定业务，在这个过程中，用户完全可以根据自己的实际需求从统一的终端中有选择性的接受各种服务。第二，接入方式不再限制移动网用户与融合固网用户，用户完全可以选用任何想要的方式来完成自己所需的业务，并自由进行业务体验。如果同时存在多种不同的接入方式，用户则可以选择最便利的、资费最低的接入方式。第三，可以更简单的组织多方通信形式，比如多方消息、视频以及语音等。第四，运营商还可以结合用户的通信录功能，为用户提供相应的网络通讯录。让用户根据自己的需求将通信录在多个不同的终端实现共享。并在通信录上很好的反映出联系人的状态、能力以及通信意愿。用户自己的状态信息共享也取决于用户自己，如果用户允许自己的状态信息与联系人的状态信息进行共享，那么就可以将状态设置开启，如果用户不想将自己的状态信息与联系人分享，则可以将状态设置关闭。第五，在个人计算机、平板电脑、手机等终端上，用户可以更方便的体验微博、QQ空间等服务。
2、RCS终端经验。所谓RCS终端是一个集内容共享、图片共享、消息共享、音频共享以及视频共享等多功能为一体的终端产品。RCS终端是一种融合通信终端，用户可以随时更新自己的链接、心情等内容，进而实现文件传输、聊天与即时消息传送等功能。此外，在会话过程中，用户还可以同时进行图片共享与视频共享。RCS在应用中主要是以用户通信录为切入点，然后根据用户的真实信息，在通信录上的联系人之间建立相应的关系，并进行网络构建。RCS终端可以将VoIP互通、位置、状态以及IM有效的融合起来。RCS终端的通信能力非常丰富，不但可以在终端配置地理位置与IM，还可以随时更新用户的状态、共享用户的地理位置、使用IM进行聊天等等，RCS使沟通服务实现了有机融合。
二、实现方案
IP网络利用电路域实现了终端的短信功能与基本的语音通信功能，剩下的功能则通过IMS系统与多终端连接的方式实现。将多终端融合通信通过IMS系统进行控制，并通过RCS系统能够令网络通讯录以及IM在IMS系统上实现互通，而同号增值与彩铃等业务则通过AS来实现。IMS系统终端控制不但可以省略服务器的应用，还能够实现视频通信。此外，在现网的会议系统中可以完成不同终端间的视频会议、多方通话。为了保证基础移动通信能力与固话能力，则需要利用IMS中的MGCF移动网络与互通固网的核心设备。
结语：信息网络与信息技术发展到一定程度时，必然会发生融合。不同信息技术的融合以及不同信息网络的融合都需要一个过程，其融合所带来的效果也需要时间与实践来体现。随着人们对通信技术与通信网络的逐渐深入了解，信息产业的不断改善与整合以及社会信息化建设的不断推进，相信我国融合通讯业务会发展得越来完善。
参 考 文 献
[1]韩建亭，万象.全光网络下家庭网络多终端融合通信业务分析与实现方案研究[J].电信科学，2011（05）.
[2]李爱桃.多终端融合通信业务在家庭网络的实现方案研究[J].通讯世界，2013（11）.
[3]胡陶军.异构网络下多终端协同的网络控制技术研究[D].北京邮电大学，2013.
1、承租人不履行合同，长期拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。
2、未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如一些工业区，原房屋使用功能绝大多数是厂房，但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。
3、不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的种子。
4、为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。一些业主为了不交管理费和租赁税赋，便和承租人串通，假以合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋，结果有的承租人假戏真做，不但不交房租，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律，发生纠纷后，往往因其行为的违法性致使合同无效，而得不到法律的有效保护。
5、专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。一些经营亏本或获利较少的承租人，为了堤内损失堤外补，即少交或不交租金，联络多个小业主（承租人）以各种借口拒交租金，进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵的话，就极易发生多米诺骨牌效应，引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的事件发生。
（二） 防范办法和解决措施
租赁纠纷的大量发生，一方面折射出租赁市场的繁荣，同时也暴露出很多问题，如果不采取一些行之有效的防范措施和解决办法，就不利于市场的发育和成熟。
1、业主（出租人）要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，首先就要依法签定书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。其次就是合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。再次，房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。
2、出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生，往往和出租人出租房屋时的盲目性有关。现实生活中，一些业主因自己的物业空置而心中发慌，只要承租人出现，不管他是否有能力付房租，就很草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，法院判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。
3、出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保。承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。
4、出租人出租房前，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格，不要要价太高。我们在工作中发现，有些拖欠租金的租赁纠纷之所以发生，是因为租金偏离市场行情和整个经济状况，高得承租人实在难以承受。租价过高，不但容易产生纠纷，而且出租人的利益也很难得到保证，所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。
诱因一：对承揽方的资质认知不清晰。居民马某委托乔某为自己的住房进行装修，总价款2.4万元。完工后，因对装修质量不满，马某只支付了1.2万元装修费。为此，乔某将马某告上法庭。由于乔某是以个体装修户的名义对外承揽装修业务的，既没有依法进行核准登记，也没有工商部门颁发的营业执照，不具备对外承揽装修业务的合法资质。法院因此判定双方签订的装修合同无效，乔某承担主要责任，马某因疏于对原告承揽资质的审查，亦承担一定的过错责任。
诱因二：不注重房屋装修合同。现实中，有的房主与装修承揽方只达成口头协议就开工；有的即使订立了合同，但合同要件残缺不全，实质上是一种简单的意向性协议；还有的只关注装修的价格、设计图、效果图以及所选的材料，而对于合同中应具备的质量、期限、违约责任等重要条款却忽略不管。由于上述合同原因引发纠纷后，双方往往相互推诿扯皮，会直接导致定作方（房主）的合法权益难以有效维护。
诱因三：因承揽方违约引发纠纷。因承揽方违约而引发的纠纷主要表现在：一是不按合同约定日期按时完工；二是施工用材料与合同中约定的材料不一致；三是在隐蔽工程的施工中，不按合同约定进行装修，如承揽人将用电线路、燃气管道、通风管道擅自更改，导致日后可能产生安全隐患等。
诱因四：房主违约引发纠纷。胡某委托装修公司为其房屋进行装修。双方签订的家装合同约定，胡某应根据施工进度分期支付工程款，但在装修公司按照合同约定完成了大部分工程后，胡某却只给付了第一期的工程款3000元。为此装修公司停止了施工，并将胡某告上了法庭。法院经审理判令胡某给付装修公司工程款1.4万元。
另外，在房屋装修过程中引发的侵权纠纷也应引起足够重视，如承揽方造成房主的财物损害、施工过程中第三人意外伤亡等等，都是不可预知、但应该注意防范的环节。
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