时间：2023-02-24 20:04:50
导语：在物业管理保洁部的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】物业管理 非住宅 浅谈
随着物业服务市场化的不断深入，物业管理逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。非住宅物业包括高层综合商业楼宇、行政办公楼宇、厂区、学校及特殊场所等，伴随着经济的发展和城市建设水平的提高，各种类型的物业迅速发展，非住宅类物业作为物业管理的一个重要组成部分，其市场化、社会化、专业化的程度较住宅类物业相对较高。
一、非住宅物业管理特点及要点
非住宅物业其特点为高度大、层数多、类型广，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。以行政办公楼宇为例，办公楼宇面积大、层数多、功能广、人流量大，容易发生安全问题，如果环境保洁不能及时，会影响整体的办公场所形象，安保方面要管理好行政办公楼宇，确保大楼各部分功能正常运作，确保物业和物业使用人的生命财产安全是各项工作的重中之重。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，要求值班人员必须高度集中精力，严格执行人员（物资）进出登记制度并安排人员在服务区内巡逻，及时准确地记录巡逻记录。在硬件上要配套，技术设施的先进为安全管理提供了重要条件，同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。值班人员要责任到位，时刻密切监视技防设施，一旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到中央控制中心，队员便可出击，按照事先制定的应急预案对险情进行处理，将各类隐患消灭于萌芽状态。
非住宅类物业与住宅类物业区分标准不一的主要因素在于物业的使用用途、物业档次的高低、物业的硬件设施设备等。住宅类物业保洁的服务范围及内容主要是公共区域，而办公楼物业保洁的服务范围及内容包括：楼梯、办公公共区域、室内厕所、会议室等住宅类物业不含括的区域。因此保洁人员在上岗前往往要经过系统地、科学地、合理地、有针对性的岗前培训，使得保洁人员在上岗后能迅速地适应工作环境，为业主提供服务。同时、不定期地对服务人员及现场进行仪容仪表、工作效率、工作内容、工作状态、工作记录等相关方面的检查，对于不合格的服务内容限令其整改并在日后工作中继续监督。
二、制定完善的工作制度及标准
完善的制度是做好物业工作的重要保障。在制度执行过程中，切实按照“完善，落实，再完善，再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容，讲求其有效性、科学性、可行性，各项工作做到了有章可循。在日常工作的落实过程中，坚持从严、从细、从实的工作作风，坚持严格管理，细致工作，讲求实效，当然要做到以上这些服务，物业管理单位就需要拥有一支素质高、作风好的员工队伍。在员工进入之后，还要接受入职培训、岗前培训、服务意识培训、专业知识培训、实操技巧培训等。仪容仪表、举止、言谈、表情等，都有严格的规定、要求和规范。通过培训后，引导人员彬彬有礼，给业主和客户“宾至如归”的感觉，很多事情和争议都迎刃而解了。
非住宅类物业管理提供的服务产品要素一般难以量化，但经过仔细分析、研究，可以把操作内容进行分解。如保洁服务方面的量化：清洁面积、频次、拖把一次拖地面积、清洁药水的剂量等;单位小时内巡逻的面积、单位时间内不同管辖区域内巡逻的频次、应急处理到位的时间、大厦下班时间等。设备、设施维修保养，绿化养护，应急处理等许多服务要素尽可能进行量化。办公楼物业管理有着严格的标准，如针对物业保洁的目的就是没有任何的卫生的死角，对于各类材质的地砖、面池、阀门都要用不同材质的保洁和养护用品，从而达到清洁环保不伤害材质的目的。因此，要对保洁人员标准定量运作，增强员工的操作性，加强服务过程的质量控制。
三、科学化管理，规范化操作
一、投标报价...41.投标报价总表...41.1报价明细表...51.2报价明细表...6
二、投标函...7
三、法定代表人证明书和法定代表人授权书...83.1法定代表人证明书...83.2法定代表人授权书...9
四、资格证明文件...104.1《法人营业执照》和《税务登记证》,《物业管理资格证书》及相关资质证书原件复印件...104.2投标人简介...104.2.1投标人简介、规模、设施、现状...104.2.2投标人组织机构、管理模式、管理制度...114.2.3投标人人力资源...124.3投标人近年物业管理业绩...134.4投标人财务简况表...144.5投标人声明...154.6投标人目前涉及的诉讼案件或仲裁...16
五、商务响应...175.1合同响应...17
第二部分技术文件...18六.技术响应...196.1用户需求书响应表...196.2技术响应表...206.3投标人拟为本物业管理项目配置人力资源概况...216.4物业管理方案...226.4.1服务方案概述...226.4.2服务计划...226.4.3保洁服务...236.4.3.1合理的分工和保洁工作程序：...236.4.3.2全面的保洁员培训...246.4.3.3完善的质量控制体系...246.4.3.4专业的保洁用工具、清洁剂、设备设施...246.4.3.5公共区域保洁服务工作目标...266.4.4安管服务...266.4.4.1人员配置...266.4.4.2安管服务主要设备工具...266.4.4.3工作程序...276.4.5项目管理...276.4.6质量保障...286.4.7公司管理制度...286.4.7.1岗位职责...286.4.8员工培训与发展...316.4.8.1员工技能培训...316.4.8.2员工激励大会...316.4.8.3员工特别行动系列计划...326.4.8.4主管发展...326.4.8.5班组长发展...326.4.8.6经理发展...336.4.9文件资料、档案的建立、保存及交接...336.4.10原岗位工作人员的交接方法...346.4.11物业管理安全责任及赔付...346.4.12物业服务总体承诺...34
第三部分其它文件...35
七、其它资料...367.1招标服务费承诺书...367.2投标保证金退还说明...37第一部分商务文件
一、投标报价1.投标报价总表投标报价总表[价格单位：(人民币)元]序号分项内容时间分项价格备注1工资福利1年436529.002办公营业费1年10800.003税费1年29122.004利润1年35786.00一年总计（大写）肆拾柒万陆仟壹佰陆拾玖元整（小写）476,169.00元整注：1.此表总计是根据招标文件要求包含所有需采购人支付投标人的费用。2.上述报价包括投标人派驻人员工资、福利、服装、社保、住房补贴、工伤保险、失业保险、基本住院医保等招标文件要求的所有费用，但不包括保洁物料及物品、安管设备及维修费用。3．报价均已包含所有需投标人交纳的税费。投标人（法人公章）：XX物业管理公司有限公司授权代表（签字或盖章）：日期：1.1报价明细表管理费构成明细[货币单位：(人民币)元]序号项目名称、内容单位数量（工作量）单价（月金额）总价（年金额）1人员工资费用21人34564.92414779.002人员调配管理费10元/人/月210.002520.003不可预见杂费400.004800.004办公通讯费350.004200.005办公用品50.00600.006交通费100.001200.007营业税总收入5.5%2182.4426189.008其它税费(印花税/堤围费)总收入0.1%39.68476.009利润(总收入—营业税—其它税费)*5%1783.7521405.00合计（时间按一年计算）：476,169.00元整大写：肆拾柒万陆仟壹佰陆拾玖元整注：此表为物业管理服务费投标报价总表之明细表，如果单价与总价不符时，以单价为准，修正总价。投标人（法人公章）：XX物业管理有限公司授权代表（签字或盖章）：日期：1.2报价明细表人员工资费用构成明细[货币单位：(人民币)元]部门人数工资总额员工社保费及医疗保险员工费用月费用年费用月费用年费用月费用年费用保洁部1010463.18125558.003276.0039312.003205.0038460.00安管部1117620.74211449.00合计（时间按每一年计算）:414779.00元，大写：肆拾壹万肆仟柒佰柒拾玖元注：1、工资总额包括：工资、节假日加班费。2、员工社保费及医疗保险包括：养老保险、工伤保险、失业保险、住院医疗保险。3、员工费用包括：福利费、工服费、教育经费、住房补贴。投标人（法人公章）：XX物业管理有限公司授权代表（签字或盖章）：日期：
二、投标函投标函致:广东省机电设备招标中心我方确认收到贵方提供的XX的物业及相关服务招标文件全部内容，我方：XX物业管理有限公司作为投标者正式授权XX/副总经理代表我方进行有关本投标的一切事宜。在此提交的投标文件：正本一份,副本四份，电子文件一份，唱标信封一份。包括如下等内容：（一）投标函（二）投标报价表（三）全套资格证明文件（四）技术商务响应文件；（五）应招标文件要求的其它文件
我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：
（一）我方决定参加：招标编号为XX的投标；
（二）全部物业管理服务的投标总价，详见投标报价表；
（三）本投标文件的有效期为投标截止日后90天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止；
（四）我方已详细研究了招标文件的所有内容包括修正文（如果有）和所有已提供的参考资料以及有关附件并完全明白,我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权力。
（五）我方承诺投标文件中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。
（六）我方明白并愿意在规定的开标时间和日期之后,投标有效期之内撤回投标,则投标保证金将被贵方没收。
（七）我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其它数据或信息。
（八）我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。
（九）我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书（如果有的话）中的全部责任和义务，按质、按量、按期完成《合同书》中的全部任务。
（十）如我方被授予合同，由我方就本次招标支付或将支付给招标机构的招标服务费列于招标文件要求的承诺书（承诺书号CN083Z639ZFG639JO）中。
（十一）所有与本招标有关的函件请发往下列地址:地址：XX邮政编码：528400一电话：XX传真：XX投标人（法人公章）：授权代表（签名或盖章）：日期：
在20**年初步完善的各项规章制度的基础上，20**年的重点是深化落实，为此，物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状，积极应对新的形式和需要中国教育总网文档频道，结合蔚蓝国际的实际情况，分批分次的对客服人员进行培训考核，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，物业部客服也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势；
二、理论联系实际，积极开展客服人员的培训工作
一个好的客服管理及服务，人员的专业性和工作态度起决定性的作用，针对07年客服工作中人员的理论知识不足的问题，20**年着重对客服人员进行了大量的培训：
1、 培训形式多种多样，比如：理论讲解、实操、讨论等，从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。
2、 本着走出去，请进来的思想，我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习，使我们的视野更加的开阔，管理的理念更能跟上行业发展的步伐。
3、积极应对新出台的法律、法规，20**年XX市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《XX市供热管理条例》，针对这一情况，商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训，通过这次的学习，使我们的工作更加的游刃有余，同时，物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论，并进行了严格的闭卷考核，使客服人员在理解的基础更加深了记忆，为08年冬季的供暖工作做了充分的理论准备，确保了冬季供暖工作的顺利开展，截止08年底未出现因供暖工作造成的投诉。
三、08年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成
一个规范化的物业管理企业，必须做到收费工作和服务工作有法可依，严格按照物价管理部门的标准进行收费，08年4月份，积极准备了相关的资料，将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审，坚决杜绝乱收费现象，维护业主的合法权益。
四、 积极应对突发事件，认真做好震后维修解释工作
今年5·12汶川大地震给很多地方造成了不同程度的破坏，西安作为离汶川不远的地方，影响也很大，国际大厦也受到不同程度的损坏，震后大厦的维修工作的协调跟进由物业部客服来负责，客服人员本着对公司高度负责的态度，从一开始就跟进着维修工作，同时对受损的业主的安抚工作也由客服人员具体负责，为了兼顾公司和业主的双重利益，客服人员经常与业主进行沟通、解释，由于部分业主的不理解，工作进行的很困难，维修工作也不是很顺利，但是，大家从没有就此退缩，最终，经过近一个月的时间，维修工作顺利完成，中国教育总网文档频道未出现业主闹事的情况，平衡了双方的利益。为了增强大家处理已经突发事件的能力，物业部客服申请购买了《XX省公众应急指南》分发给广大业主，使大家学习应变各类突发事件的能力。
五、响应国家号召，积极在写字楼宣传节能降耗
随着科学技术的飞速发展，能源的使用越来越显得紧张，在各行各业宣传节能减排被提到了一定的高度。为了响应国家号召，物业部客服联系公司企划部制作了节能降耗倡议书并在业主中宣传，使大家养成一个良好的工作和生活习惯的同时达到节能降耗的目的。在达到节能降耗的同时，客服还根据西安地区夏天气温较高的实际情况，制作了一份防暑降温小常识分发到每位业主的手中，使大家保持着良好的工作状态，同时也提高了大家在遇到此类问题时的应急能力。
六、后期零星交房工作有条不紊的进行
截止08年底，国际大厦写字间累计交房 180 套，其中a座46 套，b座134 套。办理装修176 户，随着像xxx等大型企业的强势进驻，xxx地区的商务氛围更加的浓厚，而国际的知名度也不断提升。
七、物业收费工作逐渐步入正轨，各项费用指标按期完成
20**年的物业费收取工作对于客服来说由于出现了汶川大地震等客观情况而增加不小的难度，在面对重重阻力的情况下，物业部全体客服人员不怕困难，凭借着耐心的解释和微笑服务，使业主逐步认识到客观实际情况造成的损失不是哪个人能左右的，全年物业费用的收取累计达到99万余元，停车费、广告费等其他收入 28 万余元，基本完成了公司年初制定的收费目标。同时对07年的欠费用户进行了积极的催收工作，除一些接房未装修户人在外地暂时无法收取外，其他均已清缴。
八、积极联系开发商为业主办理房产，维护业主的正当权益
自20**年9月开始交房以来，物业部客服根据业主接房时间的先后，分批次的上报开发商为业主办理房产证，截止08年底累计办理蔚蓝国际房产证95户，保证业主在国际购房后的合法权益得到维护，同时也极大的提高了公司的诚信度。
九、积极配合相关部门开展工作，发挥物业服务的整体优势
物业管理主要由几大部分组成：客服，安防、工程维修、保洁，各部门之间相互配合，才能发挥物业管理的最大能量，过去的20**年，物业客服与其他几个部门的配合总体来说是：大厦的消防安全是第一位的，每年物业部要举行一次消防演练，物业部客服本着积极负责的态度配合安防顺利完成了08年度消防演练工作；每年的供暖也是一项比较复杂的工作，事前联系、事中跟踪处理、事后解释这些都需要工程和客服紧密的配合才能完成，由于有了大家的分工协作，确保本年度供暖工作的顺利完成。凡此种种，说明一个，集体的力量是强大的，任何工作不是某一个部门能单独完成的，通过大家的配合才会有物业部的不断进步。中国教育总网文档频道物业部客服不仅在部门内部相互配合，同时也积极配合公司其他部门的工作，比如为提升公司的销售，配合相关部门发放公司销售宣传资料和对欠费客户的催款工作。
十、根据实际情况，适时调整保洁合同相关条款，完成09年度保洁合同的续签工作
保洁工作运行两年以来，肯定的是整体层面有了很大的提高，但是，在一些细节方面做的还是不够好，物业部客服肩负着国际大厦写字楼部分保洁的检查、监督工作，通过这一年的工作，我们也根据保洁的实际情况适时对其进行改进，在09年保洁合同的续签工作中，物业部客服发挥了重要的作用，参与了保洁合同条款、保洁质量标准以及考核的修订，尽量能发挥保洁的积极性，以求更好的完成保洁工作。
一、深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度。
年的重点是深化落实，年初步完善的各项规章制度的基础上。为此，物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状，积极应对新的形式和需要中国教育总网文档频道，结合蔚蓝国际的实际情况，分批分次的对客服人员进行培训考核，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，物业部客服也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势；
二、积极开展客服人员的培训工作，理论联系实际。
人员的专业性和工作态度起决定性的作用，一个好的客服管理及服务。针对年客服工作中人员的理论知识不足的问题，年着重对客服人员进行了大量的培训：
比如：理论讲解、实操、讨论等，1培训形式多种多样。从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。
请进来的思想，2本着走出去。组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习，使我视野更加的开阔，管理的理念更能跟上行业发展的步伐。
年市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是市供热管理条例》针对这一情况，3积极应对新出台的法律、法规。商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训，通过这次的学习，使我工作更加的游刃有余，同时，物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论，并进行了严格的闭卷考核，使客服人员在理解的基础更加深了记忆，为年冬季的供暖工作做了充分的理论准备，确保了冬季供暖工作的顺利开展，截止年底未出现因供暖工作造成的投诉。
三、年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成。
必须做到收费工作和服务工作有法可依，一个规范化的物业管理企业。严格按照物价管理部门的标准进行收费，年4月份，积极准备了相关的资料，将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审，坚决杜绝乱收费现象，维护业主的合法权益。
四、认真做好震后维修解释工作，积极应对突发事件。
作为离汶川不远的地方，今年512汶川大地震给很多地方造成了不同程度的破坏。影响也很大，国际大厦也受到不同程度的损坏，震后大厦的维修工作的协调跟进由物业部客服来负责，客服人员本着对公司高度负责的态度，从一开始就跟进着维修工作，同时对受损的业主的安抚工作也由客服人员具体负责，为了兼顾公司和业主的双重利益，客服人员经常与业主进行沟通、解释，由于部分业主的不理解，工作进行的很困难，维修工作也不是很顺利，但是大家从没有就此退缩，最终，经过近一个月的时间，维修工作顺利完成，中国教育总网文档频道未出现业主闹事的情况，平衡了双方的利益。为了增强大家处理已经突发事件的能力，物业部客服申请购买了省公众应急指南》分发给广大业主，使大家学习应变各类突发事件的能力。
五、积极在写字楼宣传节能降耗，响应国家号召。
能源的使用越来越显得紧张，随着科学技术的飞速发展。各行各业宣传节能减排被提到一定的高度。为了响应国家号召，物业部客服联系公司企划部制作了节能降耗倡议书并在业主中宣传，使大家养成一个良好的工作和生活习惯的同时达到节能降耗的目的达到节能降耗的同时，客服还根据地区夏天气温较高的实际情况，制作了一份防暑降温小常识分发到每位业主的手中，使大家保持着良好的工作状态，同时也提高了大家在遇到此类问题时的应急能力。
六、后期零星交房工作有条不紊的进行
国际大厦写字间累计交房180套，截止年底。其中a座46套，b座134套。办理装修176户，随着像等大型企业的强势进驻，地区的商务氛围更加的浓厚，而国际的知名度也不断提升。
七、各项费用指标按期完成，物业收费工作逐渐步入正轨。
面对重重阻力的情况下，年的物业费收取工作对于客服来说由于出现了汶川大地震等客观情况而增加不小的难度。物业部全体客服人员不怕困难，凭借着耐心的解释和微笑服务，使业主逐步认识到客观实际情况造成的损失不是哪个人能左右的全年物业费用的收取累计达到99万余元，停车费、广告费等其他收入28万余元，基本完成了公司年初制定的收费目标。同时对年的欠费用户进行了积极的催收工作，除一些接房未装修户人在外地暂时无法收取外，其他均已清缴。
八、维护业主的正当权益，积极联系开发商为业主办理房产。
物业部客服根据业主接房时间的先后，自年9月开始交房以来。分批次的上报开发商为业主办理房产证，截止年底累计办理蔚蓝国际房产证95户，保证业主在国际购房后的合法权益得到维护，同时也极大的提高了公司的诚信度。
九、发挥物业服务的整体优势，积极配合相关部门开展工作。
安防、工程维修、保洁，物业管理主要由几大部分组成：客服。各部门之间相互配合，才能发挥物业管理的最大能量，过去的年，物业客服与其他几个部门的配合总体来说是不错的大厦的消防安全是第一位的每年物业部要举行一次消防演练，物业部客服本着积极负责的态度配合安防顺利完成了年度消防演练工作；每年的供暖也是一项比较复杂的工作，事前联系、事中跟踪处理、事后解释这些都需要工程和客服紧密的配合才能完成，由于有了大家的分工协作，确保本年度供暖工作的顺利完成。凡此种种，说明一个，集体的力量是强大的任何工作不是某一个部门能单独完成的通过大家的配合才会有物业部的不断进步。中国教育总网文档频道物业部客服不仅在部门内部相互配合，同时也积极配合公司其他部门的工作，比如为提升公司的销售，配合相关部门发放公司销售宣传资料和对欠费客户的催款工作。
物业管理服务委托合同范文一委托方(以下简称甲方)：
受托方(以下简称乙方)：平顶山市安仁物业管理有限公司 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将平顶山市绢纺厂家属区卫生保洁委托于乙方实行物业管理，订立本合同：
一、总则：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人及物业企业均应履行本合同承担相应的责任。座落位置：平顶山市体育路中兴路中段，居住人口1700户左右。
二、委托管理服务的内容及标准：
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次。
2、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;楼道每日清扫1次;楼梯扶手每周擦洗一次;共同部位玻璃每季清洁1次;及时清除小区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
三、委托管理形式
委托管理形式为全权委托，统一管理服务，独立经营。
四、物业管理服务费用支付方式：
财政拨款，转账支票，支付金额：
五、委托管理期限
为 年 月 日起至 年 月 日止。
六、本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
年 月 日
物业管理服务委托合同范文二委托方(以下简称甲方)：山西煤炭运销集团建筑煤业有限公司
受托方(以下简称乙方)：朔州市源园物业管理有限公司
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规和相关政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方实施物业管理招标之前甲方企业办公楼、调度楼、食堂、保卫及其附属设施等管理事宜委托乙方实行专业化、一体化的物业管理事宜，订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置：平鲁区白堂乡陶卜洼村
物业托管内容：办公楼、调度楼、办公区、生活区保洁，会议服务，食堂管理，生活用水用电维护。
管理面积：6000平方米。
第二条 委托管理事项
1.建筑物维修、养护，包括：修理门窗、换纱、换玻璃;照明线路、开关、灯泡、上下水系统、桌、椅、门窗玻璃的定期保养、维护;疏通下水、雨水口等。
2.设备维护：确保空调系统正常运行，保障夏季制冷正常;所有系统设备(如：上下水管道、照明、有线电视、暖气管路、配电系统、楼内消防设施设备、水系统等)的定期清理、保养、维护修理。
3.保洁：环境(包括食堂、办公场所、生活区及室外停车场等)的清洁卫生、消毒，垃圾的收集、清运，绿化维护。
4.甲方员工的用餐服务，员工衣物的洗理。
5.会务服务：各种会议、比赛活动的服务。
6.受甲方委托，采购服务范围所需的材料、物品以及其它服务工作。
第三条 委托管理期限
委托管理期限为21个月，自20xx年10月16日起至20xx年7月16日止。如在甲方实施物业管理招标时，乙方中标的，本合同继续有效，或甲乙双方可就本合同相关内容续签合同。
第四条 双方权利义务
1.甲方的权利和义务
1.1监督乙方履行本合同。
1.2审定批准乙方拟定的物业管理制度。
1.3检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，并进行考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方有权扣减乙方的管理费用。
1.4甲方有权对乙方根据《朔州市昌宏商务服务有限公司关于后勤统一管理服务实施方案》进行考核。考核标准由甲方随合同一并提供给乙方，便于乙方根据标准具体实施。
1.5按合同规定向乙方支付服务费用。
2.乙方的权利和义务
2.1制订本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，以开展各项管理活动。
2.2负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和方案，经双方议定后由乙方组织实施。
2.3不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
2.4乙方工作期间所需的办公用品，办公设备均由乙方承担。
2.5每隔15日向甲方书面汇报物业管理工作。
2.6收集物业管理的资料并整理、归档。
2.7乙方工作人员应与乙方签订《劳动合同》，乙方工作人员的人身安全及健康，全部由乙方自行负责;对乙方工作人员的人身损害、伤亡的，及乙方工作人员造成其他第三人人身损害或伤亡的，均由乙方自行承担。
2.8本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及物业管理的全部档案资料。
2.9试用期满，乙方有权选择不与甲方签订正式物业委托服务管理合同，且不承担任何责任。
第五条 管理服务标准
1.严格遵守执行《食品卫生法》和《卫生防疫法》等国家法律、法规及政策，认真执行甲方的各项规章制度。餐饮严把进货关，加工制作关，按时保质保量为甲方员工提供卫生、美味、可口的饭菜。
2.各岗位服务人员工作要热情、礼貌、服务周到并定期培训。管理标准参照公司制定的《物业管理制度》中的标准。
3.所有服务范围内的清洁卫生工作要做到窗明几净，楼道干净整洁，定期消毒。
4.室内外环境每天清洁，垃圾桶每天清理一次，做到无灰尘、无杂物，垃圾要及时清运。
5.建筑物本体及门、窗、家具等相关设施要完整，有损坏要及时更换、维修。
6.给排水管道必须做到不漏、水路畅通无阻;浴室水质合格，水温正常。电气照明设施要做到能正常投运，出现故障及时维护。水、电、暖、电视24小时维修。
7.加强对物业各个场所的防火、防盗管理工作，做到物品不丢失、不被盗，确保安全第一。
8.对服务范围的甲方所有物资要精心管理，定期清点，定期保养，做到帐物相符，服务用品按规定发放。
9.乙方管理、维护资产的所有权属甲方，乙方无权擅自报废，如需要更换或大修须书面报请甲方审批。
第六条 违约责任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应赔偿，同时乙方有权要求甲方限期整改。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应赔偿，同时甲方有权要求乙方限期整改或解除本合同。
3.非因甲方原因造成重大事故的，由乙方承担相应责任，并对甲方造成的损失予以赔偿。
第七条 合同价款及支付方式
1.合同总价为：3.190.000元(大写：叁佰壹拾玖万元整)
2.支付方式：按月支付，每月支付151900元(大写：壹拾伍万壹仟玖佰元整)。
3.乙方每月办理相关手续后开具完税发票，甲方据此支付服务费用。
第八条 其他
1.在本合同履行期间，如甲方实施物业招标工作，并有其他企业中标的，甲方应书面通知乙方解除本合同。甲方根据本合同向乙方支付相应合
同价款后，乙方不得再以任何理由向甲方主张任何权利，同时乙方应在收到甲方书面通知之日起7个工作日内办理完物业交接验收手续。
2.合同期满本合同自然终止，双方如续签合同，应在本合同期满30日前向对方提出书面意见。
第九条 争议的解决
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成，可向甲方住所地人民法院提起诉讼。
第十条 合同的生效
本合同自甲乙双方签字、盖章之曰起生效。本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(盖章)：
法定代表人或委托人(签字)：
签订日期：
乙方(盖章)：
法定代表人或委托人(签字)：
签订日期：
物业管理服务委托合同范文三甲方：xx市xx局
乙方：xx市新禹物业
依照《物业管理条例》以及相关的法律法规，甲乙双方在自愿平等、互惠互利的基础上，就甲方保洁项目委托乙方提供服务事宜经过友好协商，一致同意签订本合同。
第一条 保洁范围
1、室内保洁：会议室(定期)，楼梯台阶、扶手、卫生间、走廊、楼内走廊墙裙、局长室(工作日)，
2、室外保洁：前后院、硬化路面、停车棚。
3、室内保洁不含一层。
第二条 服务标准：
总体要求：干净、整洁。
1、楼道、楼梯地面无杂物、无乱堆乱放、无浮尘、无污渍，扶手、门框无浮尘、无污迹。
2、厕所地面无杂物、烟头、浮水，便池无污渍、室内无异味(液封有效为前提)。
3、立墙无浮尘、污迹，天花无蛛网;
4、垃圾日产日清，每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站。
5、雪后清扫道路，大雪天气甲方增援。
6、对突发性污染物(酗酒者呕吐物、摔破罐等)及时清理、打扫、擦拭。
第三条 人员配置：
内外保洁共配置2人，依工作量对保洁员做二次分工。
第四条 服务费用以及付款方式
全年服务费共计3.888万元，大写：叁万陆仟元。在乙方完成本合同约定的服务项目后，每季度首月10日前甲方向乙方支付服务费元0.972万元。
第五条 双方的权利和义务
1、甲方的权力和义务。甲方对乙方的服务有权监督并提出整改意见，同时甲方应当积极配合乙方的工作，约束自己方人员可能出现的随意丢弃垃圾的不文明行为。
2、乙方的权力和义务。乙方应严格按照服务标准提供服务。对甲方部分人员可能违反本合同的行为可向甲方主管反应，乙方要按照本合同约定为甲方提供满意的服务。
3、甲方负责提供所有保洁易耗品(比如垃圾袋、洗手液、卫生纸、芳香球等);乙方自备所有保洁用具(比如笤帚、消毒液、洁厕灵、玻璃刮、抹布等)
第六条 合同期限
本合同有效期自20xx年11月23日起至20xx年11月22 日止，共计1年。
第七条 违约责任
1、合同签订后，双方都应该严格遵守，若有一方违约导致本合同无法正常履行，违约方应向对方进行赔偿。
2、任何一方无正常理由不得终止合同。否则，因此而造成的损失要承担相应的责任。如果一方有意终止合同，须提前三个月告知对方。
3、乙方应严格按照劳动安全法及有关规定组织生产和作业，因违章导致乙方服务人员人身事故，甲方不负任何责任。
4、因不可抗力造成损失双方均不负责任。
第八条 附则
1、其他未尽事宜可临时协商并签订补充协议。
2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自盖章签字之昌起生效。
3、未尽事宜双方另行协商解决。
甲方：(章) 乙方：(章)
1、物业地域范围开阔，封闭强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：
1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
前期物业管理方案（二）
公司所属前期驻点项目客服部：
为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责
1、明确前期驻点项目物业管理架构
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准
（一）明确客服部工作计划
标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告
报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。
2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表
报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划 和重点。
4、合理化建议、意见
5、其他
（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划
1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点
2、研究分析各部门工作报告
3、研究分析物业管理新动态
4、实施培训和沟通
5、研究分析服务质量报告
6、其他
（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员
2、明确工作程序
a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。
检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行
督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见
b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究
具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。
具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。
（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度
1、制定规范的联系函制度
2、建立和规范例会制度
3、协助建立客户联系报告制度。
四、建立长效的改进机制
1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构
2、研究机构目前主要工作任务
a、研究和总结 项目开盘秩序实施计划
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
c、编写物业管理服务方面培训通用的教材
d、有计划编写各项目物业管理方案
e、有效实施形象策划系统
f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
前期物业管理方案（三）
一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
（四）环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
（七）积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
（八）根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
四、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服 务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水 平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。
（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收报纸信件
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁
（3）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、租金、代收费等
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。
2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：青岛市***区城市管理局
受托方（以下简称乙方）：青岛市***区中部房地产物业管理中心
根据有关法律、法规甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将青岛市***区城市管理局委托给乙方实施物业服务管理，订立本合同如下：
第二条 物业基本情况
物业类型：办公
座落位置：青岛市***区嘉善路75号
建筑面积：1600平方米
第三条 托管区域：综合办公楼的公共区域。
第四条 甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第五条 秩序维护
负责办公楼来访人员登记、服务门岗、报刊收发、防火、防盗以及应对突况，安保人员应有秩序维护专人负责。
第六条 车辆管理
1. 车辆管理指定专人负责，停放有序。
2. 要有车辆行驶、停放识别标志。
3. 各种车辆按照车位停放有序，有专人指引按规定存放指定
地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。
第七条 卫生保洁
1. 范围包括整个办公楼、会议室、楼梯、通道、墙壁画册、卫生间、
门窗等。
2. 公共楼梯、通道地面整洁，卫生间清洁无异味。
3. 按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫擦拭或不定期的
清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫
生间做到按标准定人定点定时巡查保洁。
4. 负责垃圾的集中收集，做到垃圾日产日清。
第八条 其它委托事项：
________________________________________________
第三章 委托管理期限
第九条 委托管理期限为壹年。
自二〇一一年十月一日起至二〇一二年九月三十日止。合同期满，如双方无疑义，合同可继续履行。
第四章 双方权利义务
第十条 甲方权利义务：
1. 代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2. 审查乙方拟定的物业服务管理制度；
3. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4. 为乙方按照物业服务管理方案执行物业服务管理工作提供便利条件（提供物业休息间等）；
5. 甲方有权根据服务事项、服务标准进行量化考核，考核结果直接与物业管理费挂钩。
第十一条 乙方权利义务：
1. 根据有关法律法规文件中约定，制定执行双方认可的物业管理制度、方案，并按制度、方案内容要求组织实施，达到承诺目标；
2. 对物业使用人违反办公楼物业服务管理规定的行为，及时给予制止和处理，并报甲方有关部门；
3. 接受甲方对物业管理工作的监督、考核，积极配合甲方做好相关事项的整改工作；
4. 选配符合甲方要求的物业服务管理人员并对上岗人员进行后续培训；乙方应为所有服务人员进行保密教育，不得泄漏办公楼的机密。
5. 选配的物业服务管理人员形象应符合甲方整体形象要求；
6. 乙方应按照核定人员编制配备人员，如因特殊情况出现缺员，乙方应24小时内补充替补人员，并在5日内将本岗位正式人员补充到位，防止任何岗位漏岗行为的发生。乙方人员的更换应先取得甲方的同意，重要岗位人员一年内不离岗调动。
7. 乙方不得随意处置办公楼任何设施，包括各种废旧物品，一经发现，甲方有权给予一定经济处罚。
8. 建立物业服务管理档案，将来访、公共部位及附属设施维修养护等内容全面记载，装订成册，每半年向甲方移交一次。
第五章 物业管理服务质量
第十二条 乙方须按下列约定，实现目标管理；
1. 设备运行：设备运行记录齐全、日常巡视到位，设备维修及时确保正常运行；
2. 公共环境：整洁、有序、无杂物；
3. 停车秩序：车辆停放整齐、有序；
4. 秩序维护人员: 身体素质较好、仪表整齐、精神饱满、动作、用语规范、坚守岗位、尽职尽责；
5. 维修：接到维修通知15分钟到达现场，及时完成。确保维修质量；
6. 会议服务：会前各项准备工作到位，会中保障服务和会后清理工作，保证日事日清。
7. 秩序维护及保洁人员费用支出：
1）秩序维护：2人×1500元×12月=36000元；
2）保洁人员：2人×1500元×12月=36000元；
3）服 装 费：4人×650元=2600元；
4）值班物品：被褥2套×300元=600元，电磁炉300元；
5）耗 材：卫生洁具350元×12月=4200元
6）开 办 费: 保洁工具2000元；
7）设施设备维修按实际工程量结算；
合计：1＋2＋3＋4＋5＋6=36000元＋36000元＋2600元＋900元＋4200元＋2000元=81700元。
第十三条 本物业管理的服务人员工装、人工费、管理费、税费、日常办公用品、设备工具、保洁工具、保洁材料由乙方负责。
第六章 违 约 责 任
第十四条 乙方违反本合同的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第十五条 甲方违反本合同的约定，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。
第十六条 除不可抗力外甲乙任何一方无正当理由不得提前终止合同，若甲乙双方确需提前终止本合同必须提前三个月告知对方。
第十七条 本合同期满后，乙方全部完成合同并且项目管理成绩优秀，双方协商一致，可续订合同。
第十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第十九条 本合同正本一式叁份，甲乙双方、物业管理行政主管部门（备案）各执壹份，具有同等法律效力。
第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管本门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由青岛市仲裁委员会仲裁，仲裁不成的，双方任何一方均可向人民法院申请裁决。
第二十二条 未尽事宜由双方协商解决。
第二十三条 本合同自签字盖章之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
关键词：物业管理；物业管理费；服务质量
Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.
Keywords: property management; Property management fee; Service quality
中图分类号： C29 文献标识码：A 文章编号：
“物业管理” 产生于19世纪的英国，伴随工业革命逐渐兴起，发展到今天已经有近200年的发展历程。早在“九五”期间我国建设部就认为：“全面推行物业管理是房屋管理领域深化改革的重要内容，同时对房地产经营企业制度的改革也将起到推动和促进作用，要在全国范围内推行物业管理新体制。”为了能更好地适应我国的发展实际，必须对物业管理进行调整，开辟一条符合中国国情的新思路。
随着社会的发展，城镇化建设和房改不断推进，物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理的进一步发展和完善，尤其是物业管理收费问题。物业管理公司对业主的物业进行管理和维护，为业主提供保安、保洁、维护和其他综合，按规定收取物业管理费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。目前，我国大部分地方的物业管理费收缴率都只有50%～70%。这么低的收缴率，对于物业管理公司的生存及服务质量必然造成严重的影响，不利于物管行业的普及和实施。
一、相关法律法规不完善导致收费困难
我国于2003年9月1日起施行《物业管理条例》；2007年10月1日起施行《国务院关于修改规定》；2007年3月通过《物权法》，2007年10月1日开始施行。虽说有全国性具体的条例法规，但缺乏实际操作性，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，对于双方约定的“质”、“价”、“量”等服务没有统一的标准和要求。由于各地经济文化发展不同，导致各地自行制定相关的地方性法规，对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，未形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。
物业管理是一个微利的服务性行业，物业管理企业发展依赖向业主收取的物业管理服务费。许多企业为了生存而降低物业管理费征收标准，价位低于物价部门审定的标准。但是在物业管理费中，业主能享受多少服务，没有明确标准，造成业主和物业管理公司之间出现认知差异。
二、物业管理公司的服务质量不高导致收费困难
物业管理属于第三产业，是服务行业。物业管理企业的根本任务突出服务二字。近年来，随着物业管理行业市场化程度不断提高，物业服务质量的重要性愈显重要。在一定程度上，服务质量能决定物业服务企业的生存和发展状况。因为服务质量不高被业主炒掉甚至被市场淘汰的物业管理企业屡见不鲜。由于物业管理在内地起步晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物业管理公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理与服务上下工夫，管理和服务无法满足业主的需求，但费用却照收，激起业主抵触拒交物管费。
我国的物业管理企业多数由房地产公司分立出来，或是从房管部门转制而来，公司规模小，管理成本高，经营效益比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才，造成管理不到位，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣。由于规模小，物业管理公司希望管理成本越低越好，员工待遇较低，难以招聘到高素质的专业人员。
伴随着业主生活水平的提高，业主对物业服务的需求不再满足于保修、保洁、保绿及秩序维护等基础服务，业主越来越注重物业服务细节。由于居住结构的变化、环保的要求和人们对舒适度的要求不断增高，现代化的建筑设备系统大到供电、给排水、供暖、空调、电梯、通讯、电视接收系统、停车，小到水龙头、马桶、电源开关等。随着业主文化素质和维权意识的不断提高，要求物业管理服务全面化和多样化，现在的物业管理不仅是房屋管理，还涉及物权维护、财产保护等。由于工作从单一进入复杂，有的物业管理公司的业务无法适应新要求，与业主容易产生矛盾。
三、开发商遗留问题导致收费困难
物业管理公司是在开发商交房后进入小区，开发商为了自己的达到销售利润，在销售时可能会对业主进行某些承诺。而当业主入住后发现开发商售前的承诺没有得到兑现，开发商建设过程中的质量问题开始暴露，业主只能对着物业管理公司发难。问题解决不了，就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪，物业管理公司处在了既服务于小区业主，又与业主相对立的尴尬局面。
2007年10月30日中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》已经，于2008年2月1日起施行，根据这项办法，各地也出台了相应的维修基金管理办法和标准。但依然是执行力度不够，若物业项目保修期一过，需要大、中修工程，业主们想申请物业维修基金，程序很繁琐，拖延时间也很长，而物业管理企业自身资金短缺，没有实力也没有能力垫付这笔资金，导致工程被搁浅，直接影响到业主的生活。业主认为我交物业费了，房屋出现问题物业管理服务企业就应该负责，不修好我就不再交物业费。
四、业主方面的问题
关键词：新农村；物业管理；模式正文
呼和浩特市从2014年开始新农村建设工作。三年来，累计投资241亿元，完成2172个实施村建设任务，实现了行政村所在地村和较大自然村“十项工程”高标准全覆盖。这一工程的实施，加快了农村基础设施建设，加强了城市公共服务向农村拓展辐射，进一步改善了农民的生产生活条件。但是后期农村居民点的环境管理，公共配套设施的维护等成为困挠各级政府的难题。本文拟通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期管理的问题，逐步缩小农村与城市物业管理的差距，促进农村物业管理市场化步伐，提高农民的生活居住质量。
一、呼和浩特市新农村物业管理的现状
通过在呼和浩特市九个旗县区的农村中选取样本，对样本的环境治理、村落治安、房屋及公共设备设施管理等情况以及是否已开展物业管理工作、物业管理工作的具体形式等进行问卷调查，并进行实地调研。根据调查结果，分析呼和浩特市农村在环境卫生、治安管理等方面存在的问题以及目前农村物业管理的现状。1.1环境管理。根据调查，目前呼和浩特新农村环境治理主要围绕农村垃圾收集和治理进行，根据当地实际，按照“户分类、村收集、乡拉运、县处理”的模式，制订了具体的实施方案，建立了城乡一体化垃圾处理机制。经济发展较好的旗县区在各村重点实施了村容环境改造整治，进行村内道路硬化、便道铺装、墙体抹灰及涂料、清运垃圾、安装路灯、新建和维修村民综合服务中心等，并尝试引入环卫公司，对农村环境卫生进行市场化管理。调查中也发现，在经济欠发达和位置较为偏僻的村落，村庄的环境维护主要依靠农民自行解决，村庄中院落杂乱、随意占道、垃圾污水乱倒等问题较多，保洁和垃圾清运是村民最急需的物业服务。1.2村落治安。呼和浩特市以新农村建设为依托，通过基础配套设施建设，提升了农村治安条件，特别是城中村及城市周边农村已基本实现农村视频监控全覆盖工程。以赛罕区为例，该区全面实施了立体化“治安防控”工程，101个行政村全部完成高清视频监控建设安装工作，并投入使用。但是目前农村的治安管理工作主要由村委会组织承担，专业性不强，村民对治安管理工作满意率不高。1.3房屋及配套设施管理。新农村建设工程对农村危房进行了大范围改造，改造工程以农户自建为主，采取原地新建、维修加固、置换等形式。在危房改造的同时，新农村建设工程对村庄基础设备设施进行配套建设，通路、场地硬化、文化室等基本公共服务设施配套，保障了农村居民基本生产生活需求。为保证房屋及配套设施的正常使用，需要进行经常性的维修养护工作。目前，由于大部分村庄都未引入物业服务企业，当村民自己的房屋或设备设施受到不同程度损坏时，被访农户所选择的维修方式有所不同。当房屋或设备设施出现门窗或水电方面的小损坏时，大部分的农户会选择自己进行维修，维修难度不大，满意率也高；而当房屋出现漏水、梁柱损坏或太阳能热水器等设备出现重大损坏的时候，则更多的会求助专业商户，时间长，满意率也较低。对于公共的建筑及共用配套设施则面临无人养护的局面，导致公共建筑和公用配套设施的使用年限缩短。调查中，大部分村民希望有专业的维修人员为他们进行日常的房屋和设备设施的维修养护工作。1.4绿化管理。呼和浩特市近三年累计在村间道路栽植各类苗木97.92万株，绿化面积达到1.25万亩。大部分村民表示近几年来村里的绿化环境变好了，村庄内部和周边有规划整齐的树木和花草，居住环境得到较大改善。目前大部分边远村庄的绿化管理工作是村委会在负责，无专业的绿化工人，较少进行修剪、补植、除草、喷药等工作，花木长势一般，村民对绿化工作的满意率不高。城市周边村庄的绿化工作则主要由园林部门负责，专业性强，养护标准高，村民对绿化工作的满意率也较高。
二、呼和浩特市新农村引入现代物业管理模式的必要性
自物业管理制度引入呼和浩特市以来，发展区域一直局限于城区。长期以来，农村地区物业管理的职责，实际是由村民委员会代为行使。随着城乡一体化进程的加快和农村居住环境的改善，农民对治安和卫生管理的要求不断提升，村民委员会代管农村物业的模式已经不能满足村民生活的需求。引入现代物业管理模式可以优化政府管理效能，改变过去重建设，轻后期管理的发展方式，进一步改善农村居民的居住环境，维护房屋及配套设施的正常使用，实现农民居所的保值增值。同时，物业管理行业是一个劳动密集型产业，引入现代物业管理模式后，可以吸纳农村的剩余劳动力，经培训后上岗，承担所在区域的保洁、保安、工程维修等工作，实现农民在家门口就业的目标。对于物业企业而言，农村物业管理是一个新兴且潜力巨大的市场。有条件的物业服务企业可以通过进入农村市场，开展有偿物业服务增加经济收益，提升企业影响力和品牌效应。
三、呼和浩特市新农村物业管理的模式
据发达省份在新农村管理中引入物业管理的成功经验和国外类似社区物业管理的相关文献，结合呼和浩特市农村实际情况和地域特点，本文探索建立适合呼和浩特市新农村实际情况的几种典型模式：委托专业物业服务企业进行管理、政府购买服务、村民自我管理等三种模式，在这其中以市场化运行方式为主。3.1委托专业物业服务企业进行管理的模式。目前，城市住宅小区已普遍推行委托专业物业服务企业进行管理的模式，它是由业主通过招投标的形式，在市场上公开招聘物业企业，并委托专业物业服务企业提供环境管理、秩序维护、房屋及设备设施的维修养护，绿化管理等专业服务的方式。呼和浩特市城中村住宅小区，农民经济收入较高，对城市生活方式较为熟悉，对物业服务的接受程度也较高，有对物业服务的内在需求。另外，呼和浩特市城市的基础配套设施和公共服务也已基本覆盖此区域，物业服务企业进行物业管理的难度也较小，适合委托专业物业服务企业进行管理。这种模式的特点是业主的所有权与管理权相分离，业主只需按合同要求缴纳物业服务费，由物业服务企业提供专业服务。随着农村经济的飞速发展和城乡一体化进程的加快，委托专业物业服务企业进行管理将是新农村物业管理发展的方向，专业物业服务公司能提供高标准、规范化的服务，能够给村民带来更好的物业服务体验。3.2政府购买服务模式。对于近郊农村地区，距城市周边距离近，可由政府出资,购买保洁、垃圾清运等服务，满足村民的最基本的物业服务需求。例如将村级日常保洁和垃圾清运由村到镇(街)垃圾中转站的部分交由个人或公司承包,负责统一收集至指定的中转站，乡镇环卫所负责运至垃圾处理场，县区进行无害化处理，日常监督考核由区环卫处组织实施。通过购买社会化服务,实行市场化管理，实现城乡环卫一体化工作集中运行。运作过程中要加快城乡环卫基础设施建设，增加环卫设施数量,选择合适地点建设垃圾中转站,并配备垃圾压缩车和运输车，各村按要求设置垃圾桶,满足居民生活垃圾收集需要，实行垃圾收集和运输密闭化，改善农村居住环境。3.3村民自我管理模式。对于部分较为偏僻，经济欠发达的村落，农民无法承受较高的物业管理费用，对物业服务需求也不高，只需较低层次的物业服务，如社区基本安全维护、环境卫生的保护、设备设施的管理等。可由村委会带头建立村民自我管理模式，村委会推选有一定技能的人员经培训后成为物业管理员，负责村庄的保洁、保安、绿化、工程维修等工作。村民自我管理模式，可以节省招聘物业企业进行管理所需要的物业管理费用，在经济上减轻了村民的负担，给村民带来了更多的生活便利。但是这种物业管理模式的服务水平受制于村委会的管理能力。长期来看，应尽快建立现代企业制度，全面实行市场化。引入物业管理模式后，各级政府行政管理部门应履行的监管职责，提供必要的政策和资金支持，营造农村物业管理发展的良好空间。综上所述，呼和浩特市新农村建设过程中，可以通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期“管理难”的问题，逐步缩小农村与城市物业管理的差距，提高农民的生活质量,使农村物业管理向专业化、规范化方向发展，促进农村物业管理市场化步伐，加速城乡一体化进程，为新农村的后续管理拓宽思路，让新农村建设成果长久保持发展下去。
参考文献：
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[2]李文张凯捷许艺娜.农村社区物业发展的典型模式分析[J].台湾农业探索，2015(8)
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