时间：2023-02-05 19:34:44
导语：在房产调查报告的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部
6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XXXX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从XX年XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
一、发展现状
20xx年，××县委、县政府敏锐地把握国内纺织产业重心从东南沿海向中西部地区转移的有利时机，及时确立把纺织产业作为主导产业来抓的战略决策。几年来，纺织产业发展实现了从无到有、从量变到质变的飞跃，总体上呈现四个特点：
一是发展速度快。五年内先后引进了天顺纺织、恒昌纺织、金源纺织、三邦实业、宏丰制衣、宝源彩纺等纺织服装企业，总数达12家，占地面积1100多亩，总投资达15亿元。
二是产业规模大。全县已形成75万锭纺纱规模，占全省纺纱规模的1/3，年织布可达800万米，年产针织服装可达630万件(套)，初步形成了“纺纱纺线织布制衣”的纺织产业链。企业95%的设备达到了国内国际先进水平。20xx年，××县被省经贸委授予“江西省纺织产业基地”称号，今年8月又被中国纺织工业协会命名为“中国新兴纺织产业基地”称号。
三是经济效益好。尽管受金融危机的冲击和影响，××纺织产业仍保持良好的发展势头，生产总体保持稳定，平均达产达标率接近80%。上半年，园区纺织企业实现销售收入10.7亿元，同比增长113.2%，占园区工业销售收入的27%;实现税收3200万元，同比增长111.3%，占园区税收的27%。
四是就业人数多。目前，纺织企业直接吸纳了6500多名劳动力就业，占园区就业总人数的23%。以天顺纺织公司为龙头，采取“公司+农户”的供销一体模式，发展农村家庭纺织100多户，引进织机近600台，每年可帮助农户增收1000余万元，有效地促进了群众增收和全民创业。
××县纺织产业在发展中也存在不少问题，主要表现在：一是产业结构不够优。纺织产业以纺纱为主，织布、服装加工占的比重较小，不到总产值的15%。纺织企业的原料供应、产品销售“两头”在外，企业只进行来料加工。此种经营模式不仅利润率低，而且抗风险能力差。二是科技含量不够高。现有纺织企业的研发能力普遍较弱，核心技术大多是从外部引入或者与外部联合开发。企业产品主要为化纤纱、纯棉纱，加工模式以粗加工为主，精深加工所占比重小，产品档次低、科技含量低、附加值低。目前国际上广泛采用的智能化转杯纺、紧密纺、喷气纺等新型纺纱技术在该县纺织行业中所占比重明显偏小。三是产业规模不够大。目前，纺织基地化纤产能仅12万吨，与外地产业基地相比，差距明显。比如浙江萧山区汇集的纺织企业达20xx多家，规模以上企业近500家，20xx年的化纤产能达404.7万吨。
二、发展机遇
尽管全球金融危机对外贸依存度高、劳动力密集型产业的影响比较明显，但从总的发展趋势看，纺织产业发展正在逐渐好转，再次面临难得的发展机遇。
1、国内国际的需求潜力是最长远的机遇。从国内来看，我国拥有世界上最大的内需市场，13亿人口的纺织服装品消费绝大部分靠国内的纺织产业来供给，随着经济社会的发展，纺织服装品的需求还将不断增长。数据显示，我国人均年均纤维消费量从20xx年的7.5公斤增加到目前的15公斤左右，但与发达国家人均年均纤维消费量30—40公斤相比，还有很大差距。我国内需市场也存在新的增长点，近年来广泛应用于基础设施建设、医疗卫生、交通运输、特殊材料等领域的产业用纺织品需求量迅速增长，预计未来三年将每年增长80—100万吨。这些意味着纺织产业发展还有很大有空间和潜力。从国外来看，我国已发展成为世界最大的纺织品生产国、消费国和出口国，在国际纺织行业中具有产业链完整、配套能力强、专业分工明确、劳动力成本低等较强竞争优势，在全球纺织贸易市场占有1/3左右的份额。
2、国家对纺织工业的重视是最直接的机遇。在今年2月国务院出台的《纺织工业调整和振兴规划》中，纺织工业被定位为“我国国民经济的传统支柱产业和重要的民生产业，也是国际竞争优势明显的产业，在繁荣市场、扩大出口、吸纳社会就业、增加农民收入、促进城镇化发展等方面发挥着重要作用。”基于纺织工业的极端重要性，国家将会对对纺织工业发展越来越重视，为纺织产业发展提供更多的政策支持，营造更为有利的发展环境。
3、现有纺织产业的布局调整是最有利的机遇。目前，全国已形成广东西樵、浙江萧山、福建长乐等有规模的纺织产业集群110多个，其中绝大部分分布在东南沿海地区，仅浙江、江苏、广东、山东、福建五省的纺织产业集群就占总数的90%以 上。受土地资源紧张、劳动力成本上升等因素影响，沿海发达地区纺织产业中劳动密集型企业需要逐步向中西部地区转移，同时国家鼓励东南沿海地区重点发展技术含量高、附加值高、资源消耗低的纺织产业和产品，推动和引导纺织服装加工企业向中西部转移，鼓励中西部地区利用资源优势发展纺织服装加工基地。江西在承接纺织产业梯度转移中有着突出的优势，如毗邻东南沿海省份的区域位置、诸多的优惠政策及较低的资源和劳动力成本，对全省四大“纺织产业基地”之一的××来说，是一个难得的发展机遇。
4、××纺织产业取得的发展成就是最现实的机遇。××纺织产业经过近几年的努力，在园区平台、交通区位、产业聚集、生产成本上具备了加快发展的优势。平台方面，纺织工业园区面积达4平方公里，设施完善，功能齐备，环境优美，规划中的××纺织印染集控区目前已顺利通过省环保局的环评审批;交通方面，××距离省会南昌仅50公里，距港口城市九江168公里，南昌与邻近省会城市和主要城市均有高速公路相连，并可实现铁海联运，交通十分便利，已经开工建设的昌奉高速公路和规划建设的杭南长铁路、九长铁路将使××的区位优势更加凸显;产业聚集方面，集中了以金源为龙头的纺纱企业4家，以三邦为龙头的纺线企业2家，以及宏丰制衣等针织服装加工企业4家，纺织产业已初具规模。依托现有的聚集效应，可实现企业间的优势互补、资源共享，形成对上、下游产业发展的辐射带动能力;生产成本方面，纺织企业对用电和用工的要求较高，用电、用工成本分别在生产成本中占40%和20%左右的比重，××拥有220千伏变电站1座、110千伏变电站3座，为企业长远发展提供了稳定的电力保障，而且执行的工业用电价格为全省最低，对纺织企业具有较大吸引力。此外，××有较为充足、稳定、廉价的劳动力资源，能较好地满足企业用工需求。
三、思考对策
1、着力延伸纺织产业链条。按照“做大中间，做深两头”的思路，壮大纺纱生产规模，积极延伸上、下游产业链。上游产业要着力引进原料生产企业，下游产业要着力引进织布、印染、服装加工企业。一是突出产业特色。重点抓好原料、织造、印染三大基础项目，原料项目重点发展涤纶短纤和再生涤纶短纤生产项目，力争引进年产20—30万吨涤纶短纤维生产线，满足××纺织原材料需求;织造项目以配套本地原材料产品为主，发挥技术装备优势，提升织造能力和水平，重点生产高、中档服装面料;印染项目尽快启动纺织印染集控区的建设，抓好印染、水洗、整理企业的合理布局，做到高起点规划，高标准建设，为吸引相关企业落户创造有利条件。二是狠抓产业招商。抓住国内纺织产业转移的历史机遇，积极开展产业招商，重点瞄准国内纺织产业原料生产、织造、印染、服装加工行业的百强企业，积极引进和培育龙头企业，带动××纺织产业链各个环节的同步发展，增强产业链的紧密度和稳定性。三是搞好政府引导。立足长远发展，注重培植纺织器材生产、物流仓储外包、印染污水处理等关联配套产业，并引导建立相应的行业协会和服务机构。根据××纺织产业发展目标，合理确定配套产业的种类和规模，有针对性地鼓励本地私营企业和外来企业的发展，做到“及早规划、政府引导、逐步形成、滚动发展”。
摘要：《房地产市场调查》课程是中职房地产专业学生一门重要的专业课，笔者借精品课程建设的机会在此课程中采用“任务分层教学法”进行教学实验研究，通过与传统教学法的比照，确认该种教学法能更有利于学生知识与技能的掌握，并在此基础上，提炼出适用于本门课程的课堂教学设计规范。
关键词：任务分层教学法；市场调查；教学实验
中图分类号：G718.3 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2017）21-0214-02
一、对“任务分层教学法”的理解和认识
“任务分层教学法”是针对不同的课程学习任务，通过教师在理解行业操作实际的基础上，给不同层次的学生提供不同的学习任务，突出层次性，注重因人施教，设计好分层教学的全过程。其重点在于学习内容安排上，要符合学生的认知规律与接受能力，做到由易到难、由简到繁，突出重点。对于“后进层”学生，任务内容应尽可能设计一些简单的、易于模仿的操作，教师加以指导或小组内通过简单讨论就能解决的基础知识；对于“中间层”学生，设计的问题应具有中等难度，梯度稍大一些，并兼顾一些培养思维能力方面的问题，要求学生能熟练掌握基本知识，注重发展学生的理解能力；对于“进取层”学生要设计灵活性和有一定难度的问题，要求学生能深刻理解基础知识并能灵活运用，注重设计培养创造力、想象力和发展个性特长的问题。
二、实验目的、思路与方法
（一）实验目的
将“任务分层教学法”应用于房地产市场调查精品课程，观察具体的实验效果。检验该课程的内容设置是否合适、教学组织过程是否合理、是否能激发学习者的学习兴趣、提高学习者的学习能力、教学效果是否理想。
（二）实验思路与方法
我们采用“任务分层教学法”与传统教学法进行对比实验，在2014级房管两个教学班中进行课程教学实验。在教学内容选取上，我们分别选取两类不同的教学内容，分别是：知识理解型、技能实践型。在教学过程中对学生、教师进行观察；教学结束后，及时了解学生对学习内容的掌握情况，并以此分析不同教学模式对学生知识、技能的掌握的影响，为教学设计及课程模式的提炼提供依据。
三、教学实验步骤
我们的教学实验采用“任务分层教学法”与传统教学法进行对比实验，具体流程为：选定教学内容―进行教学内容分层设计―组织课堂教学―评价反思修正。
（一）选定教学内容
通过对《房地产市场调查》各个学习任务的分析，我们把学习任务分为两大类：第一类是知识理解型任务，主要以学习概念、内容、特点等理论性知识为主；第二类是技能实践型任务，这类任务实践性强，与实际岗位工作任务有很高的契合度，主要通过学生参与真实的调查任务完成相关学习内容等。基于以上分析，我们从上述两类学习任务中分别选取一个进行教学对比实验。本次对比实验在2014级房管专业进行，课程教学时数为64课时，具体教学安排详见表：
（二）进行教学内容分层设计
采用“任务分层教学法”进行教学，教师应重点关注的是设计可以包含若干具有适度性、层次性、阶段性的“分层任务”，然后根据这些“分层任务”将课程内容进行有机地整合并设计出相应的教学方案。
1.知识理解模块分层。我们在知识理解部分设计“基本层次”和“拓展层次”两重难度，并随学习任务的内容及学习过程逐步提升。需要注意的是，“基本层次”是适用于所有学生，要求所有学生掌握的程度，而“拓展层次”的任务则给学有余力的学生进行训练。以“房地产市场调查方法介绍”这一知识应用型任务为例，教学内容分层如表：
2.技能实践模块分层。考虑到学生能力构成的不同以及课堂教学的有效性、有针对性，在技能实践部分主要设计“基本层次”、“中级层次”、“高级层次”三重难度，其中，“基本层次”任务目标要求所有学生都能掌握，而其余两个则可让学生根据自己的能力及需求有选择性地学习掌握。
（三）组织课堂教学
执教老师根据教学设计到任教班级进行教学实验，听课老师通过听课并观察学生的课堂表现、参与度、抽查学生作业、填写评价表等方式，了解学生对学习内容的掌握情况；通过观察执教教师的教学状态、课堂组织、教学内容处理、教学手段了解其对教学目标的达成度。课后进行集体交流，剖析教学行为，与执教老师进行会诊式研讨。
（四）评价与反思
课程结束后，我们回收了听课教师的课堂教学评价表，并发放了s100份调查问卷，了解老师和学生对任务分层教学模式的看法，对实施过程的意见和建议。调查显示，听课老师大多认为任务分层教学法有利于学生根据自身的能力和目标选择学习内容，尤其能激发“进取层”学生的学习积极性，以此带动其他学生的学习主动性和参与性。而学生们则大多认为，采用了任务分层教学法后，他们学习的积极性更强了，这样，良好的学习氛围就形成了。
四、“任务分层教学法”指导下的房地产市场调查课型与课堂教学结构
根据以上教学实验的反馈情况看，学生与任课老师都比较认同在本课程采用“任务分层教学法”，而“任务分层教学法”是一种着重对教学内容进行适度分层的教学方法，随着教学内容的改变，我们认为教师也应当对应采取不同的教学方式进行教学，以取得教学效果的最优化。为此，我们课题组分别针对上述两类不同教学内容，提炼出不同教学任务所适用的课型。
（一）知识应用型的任务分层教学――适用“学案导学”的课型
基础知识的学习以往采用比较多的就是教师讲授的方式，这种方式学生抵触情绪比较大，学习专注度不高，教学效果不尽人意。因此，我尝试采取了“学案导学”的方法引导学生自行学习相关的知识。比如，对“常见的房地产市场调查方法”这一基础知识的学习，我们设置了如下学习任务：
学习任务――了解常见的房地产市场调查方法
【任务说明】
题目1、2为必须完成的内容
学有余力的同学可尝试完成题目3
1、常见的房地产市场调查方法有哪些？
2、参考书本“房地产市场调查方法”的相关章节，把各类调查方法的特点、适用范围、实施步骤归纳到相应地方，并以表格统计。
3、请使用现场观察法观察你家所在区域的一个楼盘，并把观察到的信息汇总在表格里，完成的内容包括楼盘名称、地址、项目的配套情况、楼盘的开况等信息。
采用“学案导学”的方式，将原本由教师讲的部分转化为让学生自行动手学，促使学生自觉动脑思考、主动请教老师，最大限度发挥学生参与学习的主动性。
需要注意的是，采用学案导学的方式，教师课前应精心设计学案，并根据任务分层的要求，在题目的难易设计上多花心思。
（二）技能实践型的任务分层教学――适用“合作实操教学”的课型
技能实践型内容主要以实际工作内容为载体，采用真实的工作任务，模拟真实的工作情境，按工作流程进行学习，操作流程比较统一。以“项目地块环境调查”这一技能实践型任务为例，我们以完整的工作任务为主线设计教学环节，让学生按实际工作流程和标准进行学习，具体的实施步骤如下：
明确任务小组讨论，制定计划实践调查
这个过程的实践教学通过小组合作的方式进行，主要出于两方面的考虑：一是行业的要求――在房地产行业中市场调查一般是通过调查组进行的，二是小组合作有利于增强学生团队意识、培养合作能力。
得益于中国强劲的经济增长，世界财富版图在悄然变化之中，中国富裕家庭持续的财富增长在全球表现出众。这同时也意味着，中国富裕家庭对于家庭财务风险的规避和长期财富管理的需求与日俱增。
那么,高端富裕人群应如何为自身及家庭构筑财富保障体系？
为此，记者走访了刚刚荣获《理财周刊》“2010年保险(寿险)行业年度大奖评选”之年度机构类大奖――“高端人群首选寿险服务商”的汇丰人寿保险有限公司，请汇丰人寿的首席执行官老建荣先生谈谈中国的富裕人群该如何安排自身的保险。
富人关注重疾风险保障
老建荣介绍到，近期，汇丰人寿刚刚了一份《中国富裕人群调查报告》，根据这份调查结果显示，在应对不期而遇的各类财务风险时，中国富裕人群的最大财务需求是重疾保障(93%)，其次为养老保障(81%)及子女的教育金储备(78%)。其中，年龄介于51~64岁的富裕人群，还特别关注子女财富的妥善管理(87%)及子女的创业(85%)。
对于因健康威胁引发的保障需求，中国富裕人群最关注的是家庭责任的延续(54%)。在应对重大疾病引发的各种财务风险时，大部分（78%）受访者表示他们最为关注子女未来的成长教育，接近六成（58%）认为父母的赡养是他们重要考虑的保障需求。反观受访者对待投资打理及产业延续的需求，分别为53%及42%，排位稍后。
老建荣表示，中国富裕人士已清晰地意识到医疗保障的重要性，他们特别关注因重疾引发的对未来家庭生活品质、对子女成长教育以及对赡养父母的长期影响。因而，随着中国富裕人群保险理念的不断提升，他们对因疾病引发的财务风险有着更深层次的保障需求，他们有意愿也有能力更多地顾及家庭责任的延续。
富人更需高保额多元化服务
老建荣说，这次调查报告还特别对中国富裕人群对医疗保障额度的需求及购买保险方案的预算进行了调查。调查结果显示，这类人群平均需要的医疗保障额度相当于他们平均家庭年收入的4倍，为此他们愿意支付的保费预算为平均家庭年收入的9%左右。
调查还发现，半数受访者(50%)认为医疗服务的品质很重要。其中，接近4成(37%)认为安排专家医生的手术及治疗很重要。
对医疗机构的选择偏好，绝大部分（90%）受访者表示最希望在国内的知名医院接受治疗服务，并有接近九成(88%)的受访者表示海外就医会对重疾治疗有所帮助。
此外，调查还显示中国富裕人群非常关注对疾病的预防。绝大多数认为早期诊断及时治疗(98%)、保持良好心态(97%)、控制饮食适度运动(93%)及定期全面的深度体检(92%)是预防疾病的有效方式。
就医疗保险增值服务方面，调查发现53%的受访者青睐保险公司可以向医疗机构直接支付医疗费用，并有42%表示专家医生对于严重疾病的二次诊断服务很重要。
老建荣表示，中国富裕人士对保障额度有较高需求，同时对优质的医疗服务亦有高要求。他们非常关注医疗机构的品质及专业医生的资质，对医疗服务的需求呈现高端化及多样化的特征，这与他们追求高品质生活及与日俱增的健康意识是不谋而合的。
可选高端医疗保障产品
老建荣认为，高保障额度的重大疾病险是应对不期而遇的健康风险的有效财务工具。在规避风险的同时，为家庭成员提供充裕的财务保障也应该是全面财富管理的重要体现之一。涵盖重疾保障并且拥有足够高保障额度的医疗计划，可满足富裕人士深度全面的保障需求，保证家庭高品质的生活不受影响。
老建荣介绍说，包括汇丰人寿在内的一些保险公司，已经在国内推出高端的医疗疾病类保障产品，比如汇丰人寿新近推出的“汇丰尊享医疗保险”及“尊享人生医疗保障组合计划”等，就已经能为富裕人士提供较为周全的服务。
比如，可以安排国内知名医院专家医生的对被保险人进行手术和治疗，提供国内知名医院的病房安排，甚至可以提供海外知名医院入院治疗安排，这类高端保障产品，可能会更契合富裕人士的高端医疗的实际保障需求。
此外，这类医疗保障计划通常还涵盖了专家医生的二次诊断服务、健康体检及保险公司直接向医疗机构支付医疗费用等增值服务，可满足富裕人士对优质医疗服务多样化的需求。
老建荣建议说，国内的富裕人群已经完全可以根据自己的实际需求，直接在国内选购相应的保险产品，为自己和家人构筑坚实的保障基础。
相关链接：有关《汇丰人寿中国富裕人群调查报告》的说明
《汇丰人寿中国富裕人群调查报告》是汇丰人寿委托著名市场调研机构艾德惠研在中国进行的面向富裕人群的问卷调查报告。该调查的主要目的是研究富裕人士对待财务风险和家庭责任等方面的态度，及在医疗服务方面的需求。
本次调查于2010年7月至8月进行，涉及受访者315人（上海105人；北京103人；广州107人），调查者年龄介于30~64岁。
这种形式是最近十年逐渐传入中国，现在已经被广泛地运用在公司并购、股权或项目转让、资产或债务重组、证券上市、不良资产买卖以及其他的重大经济活动当中。据报告，著名的摩托罗拉公司在决定进入中国投资之前，所花费的尽职调查费用高达1亿美元。
什么是律师尽职调查报告?律师尽职调查报告，是指通过律师了解目标公司的情况，发现潜在法律风险和可能增加交易成本的问题，为企业并购的科学决策提供依据。通俗一点来讲，就是在双方达成交易之前，一方委托律师对交易双方背景、交易标的合法性以及交易模式和程序进行调查和了解情况，并形成书面报告供交易一方参考。尽职调查是努力将交易信息从不对称到对称的过程，从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。因此，尽职调查的结果对双方是否最终达成交易起着非常关键的作用。
律师尽职调查也就是法律风险管理，目的是使买方尽可能地发现有关他们要购买的股份或资产的全部情况，查明潜在的法律风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。对投资者而言，投资本身存在着各种各样的风险，例如：目标公司可能出现的法律风险，财务账册的准确性，相关资产是否具有目标公司赋予的相应价值。
尽职调查是交易双方博弈的重要环节。买方聘请律师进行尽职调查，就是要通过律师的专业眼光，发现交易当中的瑕疵、风险和不完美之处，因此买方更愿意尽可能多了解卖方的情况尤其是负面信息。对于卖方而言，配合律师进行尽职调查是促使交易成功的前提条件，但是，卖方必须在尽量提供足够多的信息和尽量少提供负面信息之间进行权衡，若信息提供过于全面，则可能导致买方将来的法律索赔诉讼，卖方会有心理顾虑;若过份夸大负面信息，则买卖双方都可能临阵退却。()所以，律师在进行尽职调查时应当充分考虑到买卖双方的心理不同、期望差异和顾虑，对于卖方关键材料提供不足之处，应当穷追猛打，锲而不舍，如此才真正显示出律师的作用;对于次要问题，则应当在提醒买方存在风险的前提下灵活处理，避免成为交易杀手。
合理有效的律师尽职调查有利于合理评估风险。投资行为许多环节要接受法律的监管，往往触及合同法、公司法、劳动法、知识产权法、环境保护法等问题，这些因素必将增加收购后整合的风险。通过尽职调查，可以帮助投资人获取更多的包括财务、人事、管理、市场等各方面的高质量信息，从而缓解信息不对称性，尽可能地减少由于缺乏信息或信息错误等原因而引发的风险。同时还能为确定收购价格提供依据。在投资谈判过程中，双方的焦点一般集中在收购价格的确定上，然而价格又是基于对目标企业本身价值的估算。如在尽职调查中发现被并购企业存在着大量的或有负债和不良资产，收购方在对各项或有负债和不良资产进行逐一评估后，即可作为向出售方就收购价格进行谈判的依据，并确定在收购协议中是否应加入一些限制性条款等。
律师尽职调查就是为了获知目标企业的重要信息并以此判断收购中的法律风险，调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。律师尽职调查基本工作程序如下：
1、委托方与律师事务所签订委托律师事务所进行尽职调查的委托合同;
2、律师与目标企业签署《尽职调查保密协议书》;
3、律师根据受托的业务起草《尽职调查清单》和问卷表;
4、向目标企业发出补充的文件清单或要求;
5、经委托方确认后，律师将准备好的尽职调查清单和问卷发至目标企业;
6、收到目标企业提供的资料后，核对复印件与原件，做好资料清单并准备资料索引，由双方代表签字;
7、律师按照委托合同约定对所收资料进行研究并向委托方汇报;
8、律师对收到的资料进行研究判断，决定是否再次起草《尽职调查清单》或是问卷表，直至查明情况为止;
9、律师对尽职调查所获取的全部资料，反复地研究判断，进行相应核查验证，在核查验证过程中，制作工作笔录;
10、如果资料不全、情况不详，律师会要求对方做出声明和保证;
11、对所有文件资料进行整理和归档，并制订工作底稿;
12、律师起草并向委托方提交准确、完整、详实的律师尽职调查报告。
关键词：财务尽职调查 资本运作 报告
随着社会主义市场经济的逐步建立和完善，我国企业之间的投资、融资、并购等资本运作行为已越来越普遍，而资本运作顺利进行的基础是对商业市场、资本市场和企业经营的全方位周密考察，如果缺乏这一基础的投资、融资、并购活动，无疑会有高度的投机性和风险。从目前国内资本运作的案例来看，运作的成功率却不高。这背后的原因当然有很多，但在资本运作时，缺乏有效的尽职调查却是一个不容忽视的原因。美国学者布瑞德福特•康纳尔就曾在《公司价值评估》中指出，如果对公司未来价值的变动并不清楚就实施并购，就是一种渎职。
财务尽职调查概述
尽职调查(due diligence investigation)又称谨慎性调查，一般是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。其主要是在收购（投资）等资本运作活动时进行，但企业上市发行时，也会需要事先进行尽职调查，以初步了解是否具备上市的条件。尽职调查的内容一般包括：目标企业所在行业研究、企业所有者、历史沿革、人力资源、营销与销售、研究与开发、生产与服务、采购、法律与监管、财务与会计、税收、管理信息系统等，也正因此，调查小组的构成包括了各方面的专家，有目标企业相关行业的行业专家、特定业务的业务专家、营销与销售专家、财务专家、法律专家等。透过有专业知识和经验的独立第三者对“目标企业”的财务、法律、业务等问题做出评析，在投资者对“目标企业”做出投资决策之前，尽职调查可以帮助投资者了解“目标企业”的情况，对投资项目的取舍做出判断，确定交易的方式，及早发现影响交易完成的因素。
在整个尽职调查体系中，财务尽职调查主要是指由财务专业人员针对目标企业中与投资有关财务状况的审阅、分析等调查内容。在调查过程中，财务专业人员一般会用到以下一些基本方法：审阅，通过财务报表及其他财务资料审阅，发现关键及重大财务因素；分析性程序，如趋势分析、结构分析等，对各种渠道取得资料的分析，发现异常及重大问题；访谈，与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通；小组内部沟通，调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。由于财务尽职调查与一般审计的目的不同，因此财务尽职调查一般不采用函证、实物盘点、数据复算等财务审计方法，而更多使用趋势分析、结构分析等分析工具。在企业的投资并购等资本运作流程中，财务尽职调查是投资及整合方案设计、交易谈判、投资决策不可或缺的前提，是判断投资是否符合战略目标及投资原则的基础。对了解目标企业资产负债、内部控制、经营管理的真实情况，充分揭示其财务风险或危机，分析盈利能力、现金流，预测目标企业未来前景起到了重大作用。
财务尽职调查内容
(一)对目标企业总体财务信息的调查
在进行财务尽职调查时，首先需要了解的是目标企业的一些基本财务情况。通过取得目标企业的营业执照、验资报告、章程、组织架构图，财务调查人员可以了解目标企业全称、成立时间、历史沿革、注册资本、股东、投入资本的形式、性质、主营业务等。对目标企业的详细了解还应包括目标企业本部以及所有具有控制权的公司，并对关联方做适当了解。另外，目前企业的财务管理模式以及财务部财务人员结构、目标企业的会计电算化程度、企业管理系统的应用情况也是需要了解的背景资料。
在获得上述信息之后，还应对目标企业的会计政策和税费政策进行全面了解：目标企业现行会计政策、近3年会计政策的重大变化、现行会计报表的合并原则及范围；及近3年会计师事务所名单和近3年审计报告的披露情况。目标企业的税费政策包括：现行税费种类、税费率、计算基数、收缴部门；税收优惠政策；税收减免/负担；关联交易的税收政策；集团公司中管理费、资金占用费的税收政策；税收汇算清缴情况。
(二)对目标企业具体财务状况的调查
目标企业财务报表的可靠性会影响到财务尽职调查结果的可靠性。而财务报表的可靠性与企业本身内控程序是否完善有关，因此，一般情况下，进行尽职调查时亦应考虑内控程序的情况。例如可以通过访谈、画流程图等方法对目标企业的内部控制制度进行总体把握。在了解目标企业的内部控制制度之后，就可以对其的财务状况、盈利能力、现金流进行详细调查。
在对目标企业的财务状况进行调查时，对货币资金除了核实它的真实性之外，还应该关注是否有冻结资金的存在。对应收账款要进行账龄分析、逾期账款及坏账分析、近年变化趋势及原因分析，要关注其是否被高估，另外对大额应收账款还应调阅销售合同。一般国内企业会将投资、开办费、前期亏损或待摊费用支出暂列其他应收款，因此在对其他应收款进行调查时，应具体查询有关内容，评析会计处理是否合适，并做出合适的建议会计调整。对存货的调查，应查阅最近一次盘点记录，关注发出商品、分期付款发出商品，找出积压、毁损、滞销、过时以及有变现问题的存货，确定提取的准备是否足够，查询存货的计算方法，确定计算方法是否合适。进行长期投资调查时，对控股企业要验证其投资比例及应占有的权益，对参股企业了解其投资资料。对在建工程则要了解工程项目预算、完工程度、工程项目的用途，是否存在停工工程等。固定资产的调查，土地房屋则通过包括审阅房屋、土地的产权证明文件，如土地证、房产证等来调查，对机器、设备则要查询有否应报废或需要提取减值准备的机器设备，另外调查人员还应关注折旧提取的方法是否合理，折旧率是否反映固定资产的消耗情况和使用年限，折旧是否按照设定的折旧提取方法和折旧率计算已入账。对无形资产的调查，则要分析无形资产的种类及取得途径、无形资产的寿命、计价依据。而对于银行贷款的调查，调查人员应取得和查阅明细表，明细表应注明利率、还款期、抵押、承诺等情况，还应查阅贷款合同，了解有否资产抵押和担保等情况，还应测算贷款利息是否已足额提取，并已入账，并查阅是否违反贷款合同条款的情况。对应付账款，调查人员应取得明细表，并应分析应付账款周期、供应商分布情况。为了防止目标企业存在有未入账的负债，调查人员还应查阅期后付款凭证，查阅董事会、股东会会议记录，与有关律师尽职调查工作配合，分析对应付税金的调查，应取得各项应付税金变动明细表，并询问各项税种是否均已如期申报、完税，询问是否漏报、虚报、少报的情况，查阅与税务机关的往来书信文件，分析所交税金是否合理。
对反映目标企业盈利能力的销售收入及成本进行调查时，调查人员应计算近几年销售收入、销售量、单位售价、单位成本、毛利率的变化趋势，近几年产品结构变化趋势，目标企业大客户的变化及销售收入集中度，关联交易与非关联交易的区别及对利润的影响，成本结构、发现关键成本因素，并就其对成本变化的影响做分析，对以上各因素的重大变化寻找合理的解释。对目标企业的销售收入分析，可按主要地区、主要产品、主要客户进行分类。结合上述的各项分析，可以对目标企业的过去和将来的盈利前景有所启示。对目标企业的三项费用分析，应按照费用明细表分析三项费用处理的合理性和未来走势与变化。对其他业务利润，调查人员应该了解是否存在稳定的其他业务收入来源，以及近几年数据。对投资收益的调查，调查人员应关注近年对外投资情况，及各项投资的报酬率。对营业外收支的调查应关注是否有异常情况的存在。
对目标企业的现金流的调查，调查人员应特别关注经营净现金流，并通过一些比率的计算来检验经营净现金流是否能满足融资活动的利息支出净额，并应结合资产负债表及利润表，寻找除销售收入以外是否还存在主要的经营资金来源，对经营净现金流的贡献如何。
关键词：婚姻家庭法；应用；教育
中图分类号：G642.4 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2013）47-0225-02
我国新婚姻法一共六章五十二条，法条少而且大多是高度概括的内容，在司法实践中难以准确地把握。长期以来，婚姻家庭纠纷在民事案件中的比例居高不下，涉及的法律部门又多，常常需要把婚姻法、继承法、收养法、民法、民诉甚至刑法结合在一起。婚姻家庭法的这些特点，要求我们在婚姻家庭法的教学过程中，一定要注重培养学生对法律的解读能力和实际运用能力。培养学生对婚姻家庭法的运用能力，必须遵循认识论循序渐进地进行。笔者根据教学实践经验，总结出以下几个阶段和主要方法。
一、基础阶段
这一阶段主要是了解、理解和掌握实体法内容，包括法理、法条、基本原则等。主要方式有：
1.举例说明。举例说明是在法学教学中最常用的方法，其特点是直接明了具体。在婚姻家庭法教学中，适合运用在简单的具体知识点的说明。比如如何理解婚姻法中的男女平等，可以采用例举法讲清婚姻关系中必须男女完全自愿，不是一方强迫另一方；结婚后可以男到女家，也可以女到男家；孩子的姓和民族成分可以随父亲也可以随母亲等。举例说明力求简单明了，不做赘述。
2.案例教学法。案例教学法也是法学教学中的基础教学方法，它建立在对基本概念的熟练掌握基础上，主要用于初步培养学生的法律思维。适用内容：一般为比较复杂的法条、具有多个条款的法条的理解、涉及与其他的法律一起综合运用的案件等。例如婚姻法规定“禁止借婚姻索取财物”。在判断借婚姻索取财物上，一要划清买卖婚姻与借婚姻索取财物的界限；二要划清借婚姻索取财物与双方自愿馈赠的界限；三要划清借婚姻索取财物与借婚姻之名骗取财物的界限。三个要划清的法律界限之间，法律性质不一样，法律责任不一样。此类内容比较多又复杂，采用讲述法很难让人记住，采用案例教学法，融入具体的案件中，就比较直观和感性。案例选择要求：根据教学目的尽量选取源自现实生活的真实、新颖、具体而生动的典型案例。如，婚姻家庭法中夫妻财产关系的处理，在现实生活中常常和其他关系联系在一起从而变得很复杂。全国首例“二奶”状告死者发妻争夺遗产案是一个经典的案例。该案涉及：抚恤金、住房补助金、公积金、房产等财产的性质，当事人的财产处置权，遗嘱的效力，法院对证据的采信，民法的基本原则等一系列相关联的法律问题。涉及内容多，且又与当前的敏感词汇“情人”、“二奶”、“第三者”纠结在一起，能有效地吸引学生的注意力，提高其分析问题、解决问题的热情。
3.讨论式教学法。婚姻关系实际上是伦理关系。伦理观念在不同的历史时期不一样，在不同的国家和地区也有区别。婚姻家庭法体现一个国家或地区在一定历史时期的婚姻家庭伦理价值观。婚姻家庭法的运用也考量运用者对某一国家或者地区的伦理价值观的把握和解读能力。而要准确把握某个国家或者地区的伦理价值观，不仅要了解本国的历史文化传统，还要了解其他一些国家的历史文化传统。因为，在伦理价值观的选择上，不同国家和地区的人们对很多问题的认识既有共性又有鲜明的差异性。比如：拟制血亲之间，直系姻亲之间是否应当允许结婚？不同的国家和地区，综合历史和现实，对这些问题的回答就不尽相同。讨论式教学法主要选择具有前沿性的问题、对现有道德伦理具有强烈的现实挑战色彩的问题，甚至会颠覆人类传统伦理的以及其他在现实中客观存在具有一定的群体性或者代表性的问题。比如同性婚姻的合法性问题、代孕的合法性问题、克隆人的合法性问题以及在打工一族中出现的临时夫妻问题等等。同性婚姻挑战人类两性婚姻的传统，代孕不仅是生育自由挑战生育传统，克隆人问题是有可能颠覆人类传统伦理，而临时夫妻问题直接拷问夫妻间的相互忠实义务以及现阶段农民工的问题。组织讨论课要有计划性，要给学生充分的收集素材的时间。课堂上、教材上的内容是远远不够的。一般提前布置一周，这样在讨论课上学生才有充分的发言准备。讨论过程中应该是百花齐放，百家争鸣。最后在结尾时教师要对讨论内容进行评述、总结和适当的引导。因为学生的发言难免片面，而且比较容易走主观路线。
二、加强阶段
这一阶段开始从理论到实践，使学生了解现实中的婚姻家庭发展状况，婚姻家庭法在群众中的掌握、运用和信赖程度；了解、掌握婚姻家庭法案件的司法程序；形成对婚姻家庭法实际运用的初步认识。
1.田野调查。婚姻家庭关系总是随着社会经济的发展和社会生活的变化不断发生变化，新情况新问题层出不穷。生活节奏、生活方式、文化程度等使得人们在面对婚姻家庭关系时会采用各种各样的方式。比如农村倾向于采用非司法途径解决婚姻家庭矛盾，城市则刚好相反。一个地区的发展程度、发展方式等会直接影响该地区的婚姻家庭关系。如：城镇化过程中出现的城中村村民，在择偶时，为了保持在经济上的优势地位，女子一般不外嫁等。这些都是课本上没有，却活生生地存在于现实中的婚姻家庭问题。通过田野调查使得学生了解婚姻家庭关系发展的现状和婚姻家庭法在现实中的运用状况，能有效加强学生对婚姻家庭关系和婚姻家庭法的认识，深化学习效果。田野调查的对象、方式和调查样卷的内容，老师事先要予以切实指导，以保证调查的完整性和针对性。调查结果一般用调查报告的形式提交。特别提出的是田野调查实践一定要召开调查报告会议。学生们的调查报告完成后，按照一定的条件再分成几个小组形成小组报告。调查报告会议以小组形式发言。通过调查报告会议，形成学生对我国目前婚姻家庭纠纷产生原因、解决的方式和途径的认识。虽然也可以组织学生在小组报告的基础上写成班级报告再下发给学生们，但是和报告会议上同学们各抒己见的热烈现场形成的影响力是不能比的。报告会议的结尾，针对报告中提到的各种问题，教师应指导学生研究分析其原因，进而提出解决问题的对策和立法建议，培养学生的创新能力。
2.见习。见习是一种很重要的直观教学法，是让学生们直接观察实际的司法活动，感受实际司法活动的重要过程，是了解婚姻家庭关系的司法解决途径，加强婚姻家庭法教学的应用性的重要方式。婚姻家庭法见习的内容有很多，比如：以调解为例，就包括人民调解员的调解、村级干部的调解、妇联干部的调解、法庭外的调解、法庭内的调解等。我们一般讲法律见习主要是见习法庭审判。很多学校在这个阶段流于形式，临时组织学生听一次庭审，写一份见习体验完事。达不到教学效果，也满足不了学生的需要。建议分两个阶段进行，第一个阶段是虚拟见习，主要是通过放录像的方法。虚拟见习的优势之一是成本低，好组织，且方便教学。录像播放过程中，学生有问题可以随时解答，老师也可以放一段录像讲解一段要点。优势之二是过程比较完整，从立案到庭审到庭审后材料的整理，在短时间内可以聚集要点，使学生获得对法院审判活动的完整的直观印象。课后要求学生写一份流程图且伴随要点说明，初步形成对庭审过程的认识。第二个阶段现实审判见习。现实审判见习活动中审判活动现场的严肃的气氛，现实的法律过程的法官、检察官、律师和当事人的真实表现，形成的心理体验是虚拟见习达不到的。有了虚拟见习阶段的学习基础，这一阶段主要是通过现场体验来加深对法律过程的认识，也感受虚拟和现实的差别。也一过程的缺陷是无法见习庭审前的准备和庭审后的材料整理归档，庭审过程由于各种各样的原因，也存在并没有听完整的情况。因此教师在组织活动时，课前要把相关情况给学生下发一个简要说明，课后也要把完整的庭审资料下发给学生。然后组织讨论庭审过程，启发学生思考，引导学生进行拓展性思维。
3.模拟法庭。模拟法庭是法学类学生的实验室，在这里学生们把学到的实体法知识和程序法知识进行积极的运用，体验法律工作者的艰辛和不易，也是培养学生法律道德的重要基地。模拟法庭工作常常被当成表演课来进行，学生们选取角色后背台词，对案件本身并没有仔细研究。指导老师在指导时，要对案件内容和庭审过程有个大致了解，但是不要过多干涉，先让学生尽情发挥。庭审后观摩的同学要做现场评判，整个过程中，哪些做得好，哪些做得不好，并提出改进意见。学生评判后，指导老师做总结评判，有条件的话，也可以聘请有经验的法官、检察官或者资深律师旁听并且提出指导性意见。通过这样一个过程，一是促使模拟法庭角色扮演者自己加强学习，避免出现错误，增强主体性，减少对指导老师的依赖性；二是增强旁听学生的参与性——没有对程序法的一定的熟悉和对案件的研究，是看不出门道和提不出问题的；三是通过事后指导老师的评析能够加深学生的印象，促使学生反思；四是有法官、检察官和资深律师的参与，能提高学生的兴趣、提高责任心，同时也是学生们学习的好机会。总之，模拟法庭不要走形式，要做成能使学生有实质性进步的学习课程。
参考文献：
[1]王琤.婚姻家庭法实践实训教学模式研究[J].政法学刊，2011，（5）.
[2]庞静.实践性教学在婚姻家庭法教学中的应用[J].新西部，2009，（6）.
[3]姜虹.婚姻家庭法教学中的人文主义素质教育[J].中华女子学院学报，2000，（2）.
2011年，巴基斯坦派出阿伯塔巴德委员会进行调查，通过走访地方官员、警察、拉登保镖等200多人，试图还原事件的全貌。
巴基斯坦政府最初没有公布长达337页的调查报告，卡塔尔半岛电视台的报道使人们有机会了解这份报告的内容。“现在你们来了，但一切都结束了”
半岛电视台的报道，从与以往不同的角度，还原了拉登遇袭的前前后后。
2011年5月1日晚11点10分，29岁的也门女人萨达抱着3岁的儿子侯赛因，和丈夫奥萨马·本·拉登坐在二楼的卧室里，准备休息。
大约250公里外，阿富汗贾拉拉巴德市的美军基地里，两架“黑鹰”隐形直升机的螺旋桨开始转动。
1小时10分钟后，直升机到达巴基斯坦的阿伯塔巴德。海豹突击队队员沿着绳索悄悄下滑。一些人面朝一幢白色建筑物，其他人迅速围成警戒线，用乌尔都语和普什图语警告当地人离开。
这座建筑二楼的房间里，拉登和萨达被枪声惊醒。起初，他们以为听到了暴风雨的声音，还走到阳台上去看天气。那天没有月光，外面一片漆黑。
萨达跑去开灯，她的丈夫意识到危险来临，大喊“不要”，并呼唤住在一楼的儿子哈立德。萨达去安抚另一个孩子，片刻后返回时，拉登已带着两个女儿——21岁的玛利亚姆和22岁的苏玛雅——背诵《古兰经》。
保镖易卜拉欣·科威特正与妻儿酣睡。一阵急促的手机铃声响起，但接通后对方什么话都不说。随后，易卜拉欣听到敲门声。“是你吗，阿布拉尔？”他对着手机说。阿布拉尔是他的同胞兄弟，也是拉登忠诚的守卫，“我听不到，来开门了。”说着，他打开门。一颗子弹飞来，他倒在地上。
二楼的人清晰地听到屋顶和楼梯上的脚步声。家^拒绝离开，拉登向自己的武器走去。
一个美国士兵出现在卧室外，瞄准了拉登。萨达向士兵冲过去，想堵住枪口，士兵击中了她的膝盖。
正在与美国士兵扭打的苏玛雅没注意到父亲何时倒下，转瞬在地板上看到了他的尸体：子弹击中额头，一道血迹流向脑后。
拉登的另两位妻子沙巴和哈西姆·萨巴尔在赶来的途中被美军截获。萨巴尔在楼梯上看到儿子哈立德倒在血泊中，忍不住跪下，亲吻死去儿子的额头。
整个行动持续约36分钟。
看到火焰和滚滚浓烟，正在巡逻的警察纳扎尔·通知了警方，快速反应部队赶到，在现场拉起警戒线。随后，高级警员和副检察长进入屋内，只看到4具尸体。
61岁的沙巴愤怒地用蹩脚的英语冲纳扎尔吼道：“现在你们来了，但一切都结束了！”
身边人不知道拉登的真实身份
2002年，马尔亚姆和丈夫易卜拉欣一道，跟着一个“个子很高”的阿拉伯人，从巴基斯坦白沙瓦出发，向斯瓦特山谷长途跋涉，那里是科威特兄弟的家乡。
在斯瓦特山谷，拉登与妻子萨达及女儿重逢，萨达再次怀孕。阿布拉尔娶了妻子卜士拉，她也加入了这个规模不大的“逃亡组织”。
2003年年初，化名“哈菲兹”的哈立德·谢赫·带着妻子和7个孩子拜访拉登，在斯瓦特住了两周。一个月后，拉登在半岛电视台的节目中看到，被美国中央情报局逮捕。
这个消息使拉登震惊。3天后，他带着科威特兄弟离开斯瓦特，下落不明。
大约3个月后，在阿伯塔巴德郊外哈利普尔镇一栋二层小楼中，拉登的妻子萨巴尔和3个儿女来了。他们在这里一住就是两年，期间，萨达生了两个孩子。
此时，忠心耿耿的科威特兄弟已在阿伯塔巴德物色了新的落脚点，并监工建了房屋。2005年8月，拉登搬进了新家。
当年10月，该地区附近发生一场地震。他们以灾后重建的名义加盖了三楼，大量灾民涌入也让拉登一家“外来人”不再那么显眼。
在当地人口中，这栋神秘豪华的小楼被称为“瓦基里斯坦庄园”或“大房子”，里面的住客从不露面。
在妻子们口中，拉登生活“非常节俭”。搬到阿伯塔巴德之前，他冬夏各有3套长衫，还有一件夹克和两件毛衣。逃亡过程中，他总是戴一顶牛仔帽，以免被无人机发现。他有肾病，有时心跳缓慢，但从不就医，只是吃些巧克力或苹果。
孩子们与父亲一样，过着“克己慎行而与世隔绝的生活”，女儿们从三四岁就开始戴面纱。拉登给孙子们上宗教课，还监督他们“玩游戏”——在园子里种菜，最擅照料农作物的孩子可以得到“简单的奖赏”。
即使是科威特兄弟的家人，也与拉登一家隔离。易卜拉欣9岁的女儿拉赫玛曾问父亲，为什么“楼上的叔叔”从未离家去过集市。易卜拉欣告诉她，这人太穷，买不起任何东西。从此，拉登便被称为“可怜的叔叔”。
一次，拉赫玛跟着苏玛雅上宗教课时，偶然遇到了“可怜的叔叔”。2011年1月，拉赫玛在电视上看到了拉登的照片，立刻认出这是“可怜的叔叔”。这件事让易卜拉欣勃然大怒，立刻禁止家里所有的女人看电视，拉登的家人和科威特的家人再也没有过直接接触。
直到那时，马尔亚姆才意识到，她追随并与之共同生活了近9年的雇主，竟是大名鼎鼎的拉登。
拉登被袭揭示阿伯塔巴德“集体失败”
调查报告的特别讲述部分总结道：“要么是拉登极其幸运，从未遇到认真工作的政府官员，要么是地方治理已彻底崩溃。”
9年来，拉登过着“极其低调”的生活，如果细究，仍然可以找到一些蛛丝马迹。
2002年，一辆车因超速被交警拦下，拉登就在车里。然而，交警没能认出刮了胡子的拉登，易卜拉欣“迅速摆平此事”，世界头号通缉犯继续逍遥法外。
2004年，科威特兄弟以商人“·阿沙德”和“塔里克汗”的身份，用伪造的身份证件购买土地。该国已在前一年用电脑芯片卡取代了所有此类文件。工作人员没有依照程序到国家数据注册中心核实科威特兄弟的身份。税收部门的一位官员表示，这样的失误“没什么异常”。
无论是违章修建房屋、拖欠房产税长达6年，还是为了掩盖实际生活人数安装4个电表和天然气表，都没有人调查“瓦基里斯坦庄园”。在一次土地测量中，这栋住了27人的房屋被登记为“无人”。
科威特兄弟偶尔出门采购食物，到当地清真寺祈祷，但这所房子从来没有过访客，没有电话线、网线，房子周围有高约5.5米的围墙，覆盖着重重铁网，却从未引起警方怀疑。
当地警方表示，这座房子周围没有任何“不寻常的活动”，“不值得特别调查”。
2003年哈立德·谢赫·被捕后，拉登切断了与其他成员的接触，但仍然通过其他通信手段，“在一定程度上积极规划未来的行动”。
科威特兄弟每次都会到150公里之外的白沙瓦或65公里之外的拉瓦尔品第的公用电话亭打电话，仍然被美国情报机构追踪到了住处。
直到美军的突袭行动结束、乘直升机离开巴基斯坦领空，当地军队和警方才发现这一“令人震惊的事态”。
“拉登住在阿伯塔巴德，是军事部门、情报部门、警方的集体失败，包括过失和无能，也有可能存在同谋。”调查报告指出，正是政府的“集体不负责任”和“”，导致拉登在该国生活多年，“这个疏忽不一定意味着默许，但至少是重大过失”。
美军这一被调查委员会认定为“战争行为”的袭击行动，反映了巴基斯坦的“国家利益”非常脆弱。“我们非常脆弱。也非常害怕。”巴基斯坦三军情报局总干事艾哈迈德·舒贾·帕夏告诉半岛电视台，美国中央情报局已经能够“穿透”巴基斯坦社会。
镇人大主席团:
按照镇人大主席团工作要点中确定的审议议题,我受主席团的委托于12月15日至18日期间，对建设分局一年来的工作进行走访、了解、调查,现将调查情况报告如下：
一、基本评价
以来，建设分局在县建设局及镇党委、政府的领导和镇人大主席团的监督下，坚持以党的十七大精神和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，贯彻实施国家的法律、法规，依法履行职能，全面落实目标管理责任制，积极抓好各项行政业务管理工作，为我镇经济社会又好又快发展作出了努力，取得一定的成效，主要表现在：
（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣传教育。结合实际，组织学习和贯彻本部门相关的法律法规，提高法律素质和法制观念，促进依法行政。二是落实行政执法责任制。建立和完善各项管理制度，落实制度管人，加强规范管理，促进依法行政。
（二）城镇管理逐步走向规范。一是强化规划的管理，对辖区内新建建筑物，认真组织人员参与实施放线，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，同时严格执行办证中的正、副本制度，并做好监督验收工作；二是加强房地产管理。严格依照房地产管理法法规对辖区合法房产进行调查登记，及时做好房产档案；三是强化安全生产监督检查。认真组织开展好在建工程、液化气销售点安全生产隐患排查治理专项行动，确保安全稳定；
（三）街道卫生逐步好转。一是通过公开、公正、公开、竞争的原则，于4月份完成了环卫站的承包，并签定了劳动责任合同；二是充实环卫清洁工人，在原来有4人环卫工人的基础上，又另招聘了3人；三是组织环卫站，对镇区肄意堆放、晾晒各种药材及杂物的行为进行专项整治，开展环境监查，对乱倒垃圾、排污的群众进行批评教育；四是建立了环卫工人清洁区负责制，环卫车分早晚沿街收集垃圾。通过上述措施卫生状况得到逐步好转。
（四）积极参与新农村建设。积极配合镇新建办完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重点扶持村建设项目的规划、预算、工程质量的监督、验收及工程结算。并配合完成烂泥箐民族团结示范村的项目规划及预算，在新农村建设工作中，做到积极参与。
二、存在的问题
（一）交通堵塞的状况没有根本改善。在老车站至广二中这段街道，车辆乱停、小食品摊点乱摆、建筑所用材料乱堆情况，没有及时组织人员进行整顿，造成该路段交通时有堵塞。
（二）政策宣传还不到位。六月安全生产宣传月中，积极性不高，平时开展政策宣传次数也较少。由于政策宣传不到位，群众乱倒垃圾、乱排生活污水情况时有发生，还存在一些违规建筑，如：二中在建集资楼缺少相关手续。
（三）队伍建设有待加强，分局中的一些工作人员在业务水平、工作责任心还有待提高。
三、意见和建议
（一）认真履行职能，开展专项整治，清理整治乱摆摊点，乱停车辆行为，彻底改决集镇交通堵塞的状况。同时，加强建筑工地环境整治，确保环卫管理不留死角；
（二）深入宣传相关法律法规，并深化政务公开制度；
（三）努力提高服务水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、买卖、继承、赠与等产权证的登记、办理、发放工作，努力做好服务；
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