时间：2022-02-22 16:26:26
导语：在住房制度论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：业主委员会、法律地位、权利义务
一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。
随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？
二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。
（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。
新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。
但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。
（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。
《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。
业主委员会除了在与物业管理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业管理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政管理法律关系。所谓行政管理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系（姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。）。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政管理部门无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业管理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监督也是强制性的。如果其不为上述行为，就会受到有关部门的行政处罚。以上内容符合行政法上行政管理行为的特征（参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。），故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政管理法律关系，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。
三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。
（一）业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于行为的人和管理行为的管理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。
1.行为中的权利义务业主委员会在与全体业主（包括业主大会）的民事法律关系中处于人的地位。人在民事法律关系中的权利义务主要包括以下几点：（1）人必须亲自实施行为。除非经被人同意或有不得已的事由发生，不得将事务转委托他人处理。（2）人应谨慎、勤勉地行使权。人不履行勤勉义务，疏于处理事务，使被人设定的目的落空并遭受损失的，由人予以赔偿。（3）人应向被人忠实报告处理事务的一切重要情况，以使被人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在事务处理完毕后，人还应向被人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。（4）人不得与第三人恶意串通，损害被人的利益。如使被人遭受损失的，由人和第三人负连带赔偿责任（参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在权的行使范围之内。只有业主委员会在权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的权，为全体业主的利益服务。
2.管理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务（参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。）。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的权利义务有：（1）监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部门，实施行政强制或行政处罚。（2）收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部门和财政部门关于专项维修资金收取、使用和管理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业管理条例中，都将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其管理活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。
（二）业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政管理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。
1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：（1）指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。（2）监督受托人处理委托事务的情况。（3）预付费用及费用偿还。（4）支付报酬（参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384页。）。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须定期检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。（4）协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名”的民事法律关系（前文已有论述），物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务；若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。
2.行政管理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有：（1）服从行政主体的行政管理。（2）依法履行各种法定义务。（3）对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。（4）接受行政主体监督。（5）在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。（6）向有关国家机关提出申诉、控告、检举。（7）依法提起行政诉讼。（8）依法请求国家赔偿或补偿（参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。）。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。（3）接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。（4）依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。
四、立法缺陷与现实中存在的问题在明确了业主委员会的法律地位和应该具有的权利义务之后，再回过头来看国务院的《物业管理条例》，不难发现其中还存在着不少立法缺陷，从而导致了现实中存在的诸多问题。其中比较突出的问题主要有以下几类：
（一）业主委员会成立数量少《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于《物业管理条例》中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊（参见孟瑶：《乌鲁木齐业委会数量少制约物管发展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立、在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家（参见郑重：《业主委员会泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费委由拒绝参加业主委员会会议（参见马祥平：《业主委员会：无尽“尴尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）业主委员会诉讼地位不明确《物业管理条例》对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候，合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提讼（参见刘传勋：《业委会致信高法讨说法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）业主委员会超越权范围、《物业管理条例》虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信（参见马美菱：《维修费狮子开口业主利益受侵害、业委会就像围城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理（参见包蹇：《业主缘何状告业主委员会》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大的借鉴价值。
德国法民法规定：业主委员会（凡外国法律中某具体概念与我国《物业管理条例》中的某一概念相近的，为便于理解，统一使用我国《物业管理条例》中的提法。下同）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及解任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律规定，该业主委员会成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明权范围的授权书。（8）预算及年终结算。
法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定。在实践中，将专家选任为业主委员会成员的情况居多；否则，则当选者必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有管理公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。
日本民法典规定：业主依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。
意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。被选任和以任何理由终止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。
瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律、规章及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）。
我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主为执行小区物业管理工作，选举业主委员会。业主委员会成员由业主互选产生，任期为1年，连选得连任。业主委员会成员互推一人为主任委员，主任委员对外代表业主委员会。业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。业主委员会应对业主大会负责，并向其报告会务。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共有及共用部分的清洁、维护、修缮和一般改良。（2）对于业主违反法律法规和业主公约的行为进行处理。（3）建设业主共同事务中应兴革的事项。（4）保管业主公约、业主大会纪录、物业使用执照誉本、建筑物竣工图说等有关文件资料，并提供利害关系人阅览。（5）维护物业小区的安全及环境。（6）收缴、保管和使用物业管理费及专项维修资金。（7）执行业主大会的决议。（8）委任、雇佣及监督物业管理服务人。（9）提出并公告会计报告、结算报告及其他管理事项。（10）其他业主公约规定的事项（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通过分析比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，结合我国的实际情况，我认为我国的业主委员会制度应该做如下设计：
1.实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生贪污挪用的情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故我认为取2年或3年为宜。
2.加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者为任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解任业主委员会成员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。
3.确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事法律关系中处于人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。
4.明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使业主委员会在与全体业主之间的民事法律关系中，权利义务包括：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督；（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。在与全体业主之间的管理关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）监督全体业主对于业主公约的实施；（2）收取、使用和管理专项维修资金；（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中，权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理；（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同；（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；（4）协助物业管理企业收取物业管理费。在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；（3）接受房地产行政主管部门的监督；（4）依法获得行政救济。对于以上未列出的权利义务，在实践中可以参照民事法律关系、委托合同法律关系和行政管理法律关系中的相关规定。
主要参考书目：
1.陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版。
3.罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版。
4.史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九版。
5.王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版。
6.颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版。
论文关键词：住房公积金，见角进元，excel，缴交基数，函数
一、住房公积金
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄金，实际上是一种住房保障制度函数，是住房分配货币化的一种形式论文范文。其具有强制性、互、保障性，单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的组成部分，单位为职工缴存住房公积金是单位的义务，享受住房公积金政策是职工的合法权利。职工个人及单位（国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资、城镇私营企业及其城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体）缴纳的住房公积金函数，实行专户存储，归职工个人所有。
现在缴纳住房公积金已经成为了势在必行，但住房公积金的缴交基数却也是需要经常调整的，由于住房公积金缴交基数的计算有一个特殊的要求函数，就是计算时要求“见角进元”，用手工操作的话，如果单位人数过多，工作量将相当大函数，很有谱可能出现计算差错论文范文。于是经过摸索，发现在excel中可以运用函数简单的解决此问题。
二、准备工作
1、首先，上一年度的工资表复制并转帖到同一个excel文档，并命名为住房公积金调整表函数，主要字段有职工号、姓名、身份证号码、调整前工资、调整后工资、调整后缴交基础（个人8%、单位20%、合计和备注）等字段。制作好“住房公积金缴交基数调整表”如下图1：
2、计算时要用到的两个公式Roundup 和 Rounddown
⑴Roundup函数是将数字按照指定的位数进行无条件进位，即远离零值，向上舍入数字论文范文。语法：ROUNDUP(number,num_digits)，其中Number 为需要向上舍入的任意实数函数，Num_digits 四舍五入后的数字的位数。num_digits 大于 0，则向上舍入到指定的小数位。 如果 num_digits 等于 0，则向上舍入到最接近的整数论文范文。 如果num_digits 小于 0，则在小数。例如：=ROUNDUP(86.9,0) 将 86.9 向上舍入函数，小数位为 0 ，值为87 ；=ROUNDUP(4.16159,3) 将 4.16159 向上舍入，保留三位小数 ，值为4.162。
⑵Rounddown函数是将数字按照指定的位数进行无条件舍去函数，即靠近零值，向下（绝对值减小的方向）舍入数字论文范文。语法：ROUNDDOWN(number,num_digits)，其中Number 为需要向下舍入的任意实数。Num_digits 四舍五入后的数字的位数。 如果 num_digits大于 0，则向下舍入到指定的小数位论文范文。 如果num_digits 等于 0函数，则向下舍入到最接近的整数。如果num_digits 小于 0，则在小数点左侧向下进行舍。例如：=ROUNDDOWN(86.9,0) 将 86.9 向下舍入，小数位为 0 ，值为86 ；=ROUNDDOWN(4.16159,3) 将 4.16159 向下舍入函数，保留三位小数 ，值为4.161论文范文。
三、嵌入函数，开始计算
基本的计算思路是用rounddown函数无条件舍去“调整后工资基数”与“比率”的乘积得分为数值，使其乘数保留至角位函数，然后再用roundup函数把此值无条件进位至元。
具体操作第一步，是在已经建好的调整表中，在F7中输入“=Roundup(Roundup(E7*8%,1),0)”，按回车键得到邓仁斌的个人调整后缴交数为440函数， 然后再选中F7，把鼠标放在F7的右下角，待鼠标图标变成十字架就往下拖，也即往下填充就可以函数，至此，“见角进元”的问题就解决了。如下图 2：
第二步，同理在G7中输入“=ROUNDUP( ROUNDDOWN(E7*20%,1),0)”,在按回车键，得到公司帮邓仁斌缴纳的住房公积金是1100函数，然后再由G7往下填充，计算如下图3：
第三步，在H7中输入“=SUM(F7+G7)”，按回车键即可得到邓仁斌有自己和公司总共缴交住房公积金为1540函数，然后再由H7向下填充即行，到此整个计算过程和步骤也结束了，最终计算结果如下图4：
四、注意的问题
1、在制作“住房公积金缴交基数调整表”时，会用到Vlookup函数提取职工月工资，利用Isna和If函数计算月平均工资，本文笔者并未对此作详细讲解，但在用这些函数时应要注意函数语法和用法问题。
2、在计算住房公积金缴交基数时，有一个要求“见角进元”，而解决这个问题也要用到两个函数Rounddown和Roundup两个函数，同样也要注意到他们的语法和用法。
3、如果只用一个函数不能解决一个问题，在函数嵌套中，我们可以把几个函数的功能结合起来解决用单个函数无法解决的问题，是的实际工作中遇到的许多问题都能迎刃而解，大大提高工作中的效率。就如本文中应注意的，如果只用rounddown或roundup函数不能解决“见角进元”这个问题，那么只能把二者结合起来才可以得到正确的结果。
胡丹
>> 反向住房抵押贷款：以房养老 试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较 基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究 浅析以房养老——反向抵押贷款保险 住房反向抵押贷款研究 反向抵押贷款养老模式风险研究 “以房养老”反向抵押贷款的法律风险及防范措施 住房反向抵押贷款定价模型的比较分析 以房养老好，何时才能“反向抵押”？ 发展我国反向住房抵押贷款的研究 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践建议 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践 反向抵押贷款房产养老模式中利率风险研究 住房反向抵押贷款在美国 日本住房反向抵押贷款的发展 住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展 对我国实行住房反向抵押贷款的必要性研究 基于保险精算理论的我国住房反向抵押贷款产品定价研究 基于住房价值波动风险的反向抵押贷款定价研究 我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析 常见问题解答 当前所在位置：l，最后访问时间：2015年2月25日.
[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）
[4] 邓大洪.以房养老能否绕过“南京模式”之殇[N].中国商报2013-9-24（7）.
[5] 养老按揭”阻碍多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..
[6] 苏丽蓉.试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较.时代金融.2014（7）.
[7] 晓晨.中信信托推出房屋信托租赁业务[N].金融时报2006-3-9（6）.
[8] 安胜.房屋信托租赁南风北渐，仿REITs试水北京市场[N].中国经营报2005-12-12（15）.
[9] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学硕士毕业论文.2011
[10] 韩进成.以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究[D].天津商业大学硕士毕业论文.2011
[11] 中国的银行会破产吗[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.
论文关键词：经济适用房，廉租房，保障性住房改革
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。某建设部官员在面对记者采访时说，30%的中国人能买得起房子，当然也包括这部分人拥有二套以上住房的情况，意味着70%的中国人的住房面临无力负担的困境。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。
“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居……”十七大报告中这些充满感情的话语，彰显了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的铮铮誓言。[1]2009年的全国经济会议指出：“必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。同时，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担……”[2]
为了“住有所居”，实现住房社会保障，我们国家又是如何做得呢？在我国的住房结构中，大致存在着三种：普通商品房、经济适用房和廉租房，其中，普通商品房是针对高收入者，经济适用房和廉租房针对的是中低收入者，属于住房保障的措施。中国建设部明确要求，全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉租房”制度。现如今在河北、山东等地方政府纷纷出台建设廉租房的政策，山东已经拿到了一亿廉租房的建设资金补贴。[3]
为什么会出现廉租房取代经济适用房的现象？廉租房是最理想的住房保障模式吗？
一、经济适用房、廉租房的界定
（一）经济适用房的含义及其特点
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。
（二）廉租房的含义及其特点
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以廉租房政策推广较好上海为例毕业论文怎么写，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。
廉租房的特点：一是，廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。二是，廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。三是，廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
廉租房都有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。
（三）经济适用房与廉租房的区别
虽然经济适用房和廉租房都是住房保障体系的重要组成部分，都带有有社会公共福利和住房社会保障性质，但区别还是明显的：
1. 保障对象不同：从保障效果看，二者针对不同收入阶层的人群。按照国务院有关规定，廉租房主要针对那些收入更为低下的人群。
2..产权不同：经济适用房主具有产权，包括使用权、占有权、处置权和收益权。而廉租房者没有产权。
3..是否可转让不同：经济适用房可以自由转让，只是要缴纳一定的契税、印花税和其他一些费用而已。廉租房只能租住，不能转让也不能继承。
4.命运不同：有人说经济适用房只是一种过度的产物，随着我国住房保障制度的进一步改革，最终会被廉租房所取代。
5.政府的投入不同：经济适用房只需要政府提供地皮，需要金钱投资，而廉租房需要政府投资。
二、对廉租房取代经济适用房的质疑
（一）廉租房取代经济适用房的原因
聂梅生指出：“从市场发展来看，经济适用房并没有发挥出应有的作用。而且，受传统置业观念的影响，加上政策不完善、租赁市场管理与服务不到位，导致目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。”[4]
1.经济适用房的福利性与市场化结合的操作模式不够成熟
首先，经济适用房是经济与社会转型时期的产物，随着经济的进一步发展与社会保障制度的逐步完善，只适合于大城市且以高房价为前提的经济适用房，最终必然要被取代。近两年商品房价变化很大，2008年之前，房价一路持续走高，使得很多老百姓望楼兴叹，相对于商品房的高价位，经济适用房以其经济性适用性深受百姓期待与追捧。但是，2008年以来，商品房价开始下跌，受金融危机的影响，且还会有继续下跌的趋势，使得持续高涨的房地产遇冷，尽管房地产商使出了诸如补差价，赠车，降价等措施，但是毕业论文怎么写，也难以挽回昔日的繁荣。正是普通商品房的降价，使得经济适用房丧失了经济性，价格低的优势，所以，出现了闲置、卖不出等现象。为了解决这一现象，各地方政府纷纷推出廉租房的政策，将过剩的闲置房转化为廉租房，租给中低收入者，既保障了百姓的住房，又解决了商品房市场的困境。
其次，建设经济适用房，土地基本要无偿划拨，各种费用也要减免，还要拿出钱来补贴，地方政府一年要减少数亿元的财政收入——这是政府的直接损失。更重要的是，经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%－4%，从而，减少政府与房地产相关的财政收入——这是政府的间接损失。因而，地方政府不愿意建设经济适用房，导致经济适用房建设逐年下降，有的地方甚至已经停建。
最后，经济适用房主拥有相对的产权，财产归个人，不可能适用与全国所有的个人，不利于推广，也与市场经济的秩序不相适应。
2.经济适用房的低收入衡量界限模糊，且执行不力
《经济适用住房管理办法》第20条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（4）市、县人民政府规定的其他条件。
按20条第2款规定，不能再申请经济适用房。但是，现实生活中，符合条件的人却申请不到，经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。经济适用房倒号现象及其严重，16万元一个号，经济适用房到底便宜了谁? [5]
3.经济适用房变成权力瓜分的福利盛宴
按照商品房规格修建的住房，却以经济适用房的价格出售，没有公示，暗箱操作的销售方式，不符合户口等相关规定的购房者，可以倒买倒卖的购房资格，显然，这一切都是权力的魔杖在发挥作用。能享受到这样的“权力福利”的，也只有大权在握的政府职能部门，及其利益相关者。
如果说“垄断福利”损害了社会公平，降低了经济效率，那么“权力福利”造成的后果更为严重。它严重损害了公共利益，扭曲了政府职能，侵蚀了公众对政府的信任，对经济适用房政策的期待毕业论文怎么写，是福利腐败中最严重的一种。试想一下，那些急需解决住房问题的中低收入群体，得知这样的“经济适用房”存在时，会作何感想呢？[6]
近八成的经济适用房对外出租，显示多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当作一种“投资”。一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现“高租售率”；一边是经济适用房“一房难求”，另一边经济适用房中却出现大量闲置的“豪宅”。作为中低收入群体福利的经济适用房到底经济了谁？[7]
经济性成了掩盖权力福利的遮羞布。经济适用房原本的保障中低收入者的初衷最终成了权力者的产物，原本维护社会公平的初衷却最终加剧恶化了社会的不公平，这注定了经济适用房被淘汰的命运。
（二）对廉租房取代经济适用房的质疑
有媒体报道，现在一些省份正在酝酿经济适用房和廉租房建设并轨，更有人提出要取消经济适用房，纯以廉租房作为保障房。由于廉租房建筑成本低，我国廉租住房的覆盖面从2007年的10%增加到20%，所需的资金是同等面积的经济适用房的三分之一都不到，如果用政府的力量建设包括经济适用房、限价房在内的全部保障型住房，那么，我国的税收在2007年的基础上要增加五分之一。并且，廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分得清清楚楚，几乎不存在寻租空间，如此一来，混水摸鱼者也就失去了寻租的动力。正因为廉租住房与市场的边界非常清晰，所以，廉租住房不会冲击商品房市场，可以保证商品房市场的稳定，进而稳定我国的住宅消费、几十个相关产业以及上千万的建筑工人。少建甚至停建经济适用房，可以节约监管成本，还不会降低民众福利。[8]
但笔者认为，目前廉租房完全取代经济适用房的时机并不成熟、条件还不存在。
1.质疑一：与经济适用房相比，廉租房具有先天的不足，并不具有明显的优势。
首先，廉租房单独承担住房保障任务也不符合国情。廉租房政策运用最多的是中国香港、新加坡等经济体。中国内地国土面积辽阔，居住文化深入人心，同时租房制度建设不完善，廉租房不太可能单独成为解决居民居住问题的完全之策。
其次，廉租房不能解决居民长久的居住需求。目前廉租房的建设标准是50平方米每套，对于一户家庭而言，这是最低的需求，并不能充分满足居民更加自由个性的居住要求。并且由于存在收入方面的标准，如果收入超过了居住廉租房的标准，按规定就要退出廉租房去购买产权房。这中间实际上会存在很多漏洞。可能造成所谓的夹心层住房问题，廉租房和商品房之间无法实现“无缝连接”。这个中间层就需要经济适用房来填补。[9]
将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，是政府引导低收入家庭消化既有存量经济适用房，解决经济适用房市场过剩的难题。如此，低收入者对经济适用房与廉租房保障的可选择权变成了无可选择的一种权利，也被动接受了转嫁而来的房市救市责任。将经济适用房与廉租房并轨，表面看来减少了经济适用房建设与分配规模，其实是变相提升了住房保障的门槛，原本享受经济适用房待遇的低收入者将可能因无法享受廉租房待遇，而相对增加住房成本。[10]
2.质疑二：现实中毕业论文怎么写，廉租房的执行存在种种问题
审计署今日公布“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”，报告显示1.5亿元廉租房的保障金被挪用，2132户不符合条件的家庭获得租赁补贴或廉租住房。审计调查结果表明政府投资保障性住房存在如下问题：[11]
(1)一些城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金
按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。其主要原因：一是一些经济发达城市土地出让净收益基数较大，以前年度提取的廉租住房保障资金加上其他渠道筹集的资金已可以满足一定时期内的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市对土地出让净收益尚未做出准确核算，致使未提或少提廉租住房保障资金。
(2)廉租住房保障政策在一些地方执行中出现偏差
在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元、分配廉租住房533套；抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了“生活补贴”。其主要原因：一是对保障对象的审核和监管机制不够健全，人口变动、收入财产等信息尚未实现共享，相关部门未准确及时掌握相关信息；二是由于一些地方廉租住房租赁补贴标准偏低，大多数保障对象居住在老城区，靠租赁补贴和廉租住房保障家庭自身的经济能力难以租到合适的住房。
(3)一些地方廉租住房建设中存在配套设施不完善、工作程序不够规范等问题
一是由于廉租住房配套设施不完善、地址偏远、交通不便等，南京等13个城市的一些地方存在廉租住房配租困难、房源闲置的问题，有的地方甚至出现已入住家庭退房的情况。二是南京、昆明等13个城市投入12.60亿元新建、收购或装修的廉租住房项目，存在执行招投标或政府采购有关规定不严格的问题。
(4)一些地方廉租住房入住后出现了租金、物业费收取难和不符合条件住户退出难等问题
在重点调查的32个城市中，天津、沈阳、重庆等12个城市截至2009年底，累计欠收廉租住房租金和物业费238.05万元；沈阳、厦门、常德、成都、乐山、昆明6个城市中的20个区县存在不符合保障条件的廉租住房家庭退出难的问题。其主要原因：一是对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；二是入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。
(5)一些地方存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题
在重点调查的32个城市中，有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。
同时，国家还可以通过一系列政策，消化现存过剩的商品房，以向中低收入者倾斜。
因此，用廉租房全面取代经济适用房承担住房保障任务不太现实，经济适用房在今后仍将继续发挥重要作用。
三、我国住房保障体制建设中应该着力解决的问题
（一）加强监管，严把住房保障申请标准关
政府应该逐步建立一个合理的住房保障机制，让高收入购买商品房，让中低收入者得到经济适用房与廉租房的保障。
1.对低收入者应实行动态管理
无论是经济适用房还是廉租房，旨在维护社会的公平，照顾中低收入者的利益，当申请者收入低时，可以享受廉租房，当其收入高时，就应该搬走，把房子让给其他需要帮助和保障的低收入群众。政府应加强管理，建立相应的配套的退出机制。
2.明确界定保障性住房的属性
无论是经济适用房，还是新建的廉租房，都是政府福利的公共产品，任何人，包括政府官员本身，都应该明确其属性，把福利真正用到需要的一些特殊群体身上，比如残疾人或者生活不便的毕业论文怎么写，政府可以收购城市中心区的部分二手房，来满足他们的需求。
3.严惩危害保障住房的行为
对经济适用房“倒号”现象，要加强管理，购买经济适用房的时候，供需双方直接见面，不能通过任何中间环节。
坚决地对经济适用房实行“以租代售”的办法，这样以来，可以成倍地大幅增加出租房的数量，真正地解决低收入人群住房难的问题，使人们在买房前，先考虑是否选择租房，以降低商品房需求达到平抑房价的目的。
（二）鼓励房地产商投资租赁型经济房
建设部住宅与房地产业司负责人日前表示，四项促进租赁市场发展的措施包括：一是拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；二是研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；三是发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；四是研究建立房屋租赁统一管理机制。[12]
为了满足部分比廉租房家庭收入偏高、但购买经济适用房还比较吃力的“夹心层”的低收入人群，下一步将在经济适用房建设中推出政策性租赁用房。也就是说，将在经济适用房中安排一定的比例，不通过销售而是通过租赁的方式，给这部分“夹心层”人群解决住房困难。且租赁的价格不完全是市场价；或者虽然采用市场价，但政府在租金上给予补贴，这部分房子将灵活运用，一旦入住租赁的经济适用房的群体，在经济收入增长了或者买房后，必须从这个房子搬出，给别的低收入家庭使用。[13]
同时，针对市场上商品房市场低迷与过剩现象，各级政府也可以购买相对过剩的现存商品房，或者闲置的或退出的公房，提供给中低收入者。或者给中低收入者提供相应的补助，让他们购买商品房。这样既可以消化现有的房屋，救济商品房市场，同时也可以使中低收入者得到实惠。
可以借鉴外国的先进经验，多渠道性、多路径行地增加住房保障的措施，只要适合我国的国情，改善民生就行。
（三）加强商品房的政府调控与监管力度
2008年底，国务院常务会议进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。[14]2009年，商品房价一直持续走高，住房难再次推入。2010年国务院出台了史上最严厉的宏观调控措施，依然没能抑制住房价上涨的速度。
首先：控制对土地的占有，从源头上杜绝高房价。
国资委虽发表“清退令”已半年多，执行效果并不明显，78家央企至今未退出“非主业地产”。面对房地产调控毕业论文怎么写，78家央企退出地产的预期正在弱化，而国资委也没有后续的文件。目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，地产总额为991亿元，占15%。据报道，央企在三线城市那地，采用比较流行的“商品房+保障房”模式：先以保障方的名义拿地，然后分出一部分土地建商品房，另一部分土地用于建设保障性住房。由于保障住房的利润太低，地方政府为了完成保障性住房的建设，也默认了上述做法。所以，控制国有企业对建设土地的占有，是抑制商品房价格上涨的原因之一。[15]
再次，政府继续对房价实行调控，控制房价的上涨速度。
今年年初，出台的史上最严厉的调控措施，对房价的抑制情况如何呢？下面一组数字能告诉你结果：在上海买一套房子平均要多少钱？数据显示，2005年是105万，2009年是185万，到了遭遇史上最严厉楼市调控的2010年，这个数字却再创新高，截至2010年10月，上海市商品住宅每套成交均价达254.85元，相比2009年上涨了约70万元。伤害房价上涨最快的正是2010年。[16]
三是坚决抵制并严厉打击非法挪用并占有保障性基金的行为。出台各种措施和办法去保障老百姓的住房权等基本生存条件。
截至2010年8月底，18个城市已对不符合条件领取了廉租住房租赁补贴的1569个家庭停发了租赁补贴，收回廉租住房租赁补贴资金86.47万元；对不符合条件的家庭分配的533套廉租住房，已清退107套，其余426套正在清退过程中。对涉嫌弄虚作假骗取廉租住房租赁补贴的5名基层工作人员，有关单位已分别对其给予了撤职、行政记大过等处分。对于廉租住房租赁补贴未用于或未完全用于改善住房条件的问题，各有关地区政府都在积极探索如何从租赁补贴的审核程序、发放形式以及后续监督等方面进行纠正。如济南市和泰安市计划采取领取租赁补贴与租赁住房实际支出挂钩的措施进行纠正，海口市和深圳市的部分城区已采取提供房屋租赁协议才能给予补贴的措施进行纠正。[16]
商品房与保障性住房共同构成了我国城镇居民的住房来源，如果商品房价格过高，老百姓就会买不起。而国家的保障性住房又得不到有效配套与保障，最终会导致民生问题长期得不到解决，激化矛盾，引起社会的动荡。因而，对商品房价的调控至关重要。
（四）加强相关法律制度建设
尽管目前，已经有《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》等配套法规，但是立法层次较低，且执行不力，缺乏对政府人员违规行为相应的处罚机制，因而，无法从根本上杜绝危害住房保障行为的发生。
同时，政府官员应该加强自身素质建设，不能只顾政绩，而忽视对民生问题的真正解决；要用绿色行政，廉政建设的高标准对地方政府官员的政绩进行考核。
既然建经济适用房，优惠能被富人获得，只要吏治状况没有根本改观，政府为穷人建的廉租房，就同样能到富人手上毕业论文怎么写，让社会福利被窃取，因而，加强权力的监督机制也是必须的。
商品房的高昂价格，使得很多中低收入者只能望房兴叹，无奈，只能靠租住别人的房子，或者购买经济适用房、廉租房过日子。但是，人人都知道房地产是个暴利的行业，如果政府能利用宏观调控政策，适当地干预房地产市场，从源头上控制对土地的征用，使其在过热时适当地降温，既可以缓解经济适用房与廉租房数量有限的压力，也有利于挽救低迷的商品房楼市，无疑对百姓住房的保障大有裨益。
四、结论
所以，无论是经济适用房，还是廉租房，都只是我国在住房保障制度上探索的结果。无论谁对谁非，只要能找到适合我国国情的住房保障制度，即使探索的过程充满艰辛与曲折，老百姓也能欣然接受。但是，民生问题的解决，应该是考核政府政绩的一个亘古不变的标准。所以，不要让基本的住房问题激化成敏感的政治问题。居者有其屋，原本是基本人权与生存问题，更是我国经济发展之后日益凸显的民生问题的反应。无论是继续加大对商品房的宏观调控力度，还是继续整治保障性住房市场，深化改革，都是一件政治大事，需要我们不断地探索前行。坚信我们的政府会在住房保障上做的更好。
参考文献：
[1]为了人民幸福美好的生活.金黔新闻[EB/OL].2007-10-16.
关键词： 日本集合住宅 保障性住房 小户型
Abstract: Japanese collection residential and China's construction of affordable housing development has a lot in common. This paper first discusses a typical representative of the Japanese cluster of houses, size characteristics and design methods, and established the main body of the study. At the same time, expand the analysis of affordable housing, put out some characteristics of the design. Explore the commonalities and provides a theoretical basis for the feasibility of application design.Key words: a collection of Japanese houses; affordable housing; small units
中图分类号：TU241.2 文献标识码：A 文章编号：
1研究的必要性
我国保障性住房设计理论的发展刚刚起步，在居住空间布局设计上存在着种种问题，其中包括对空间尺度考虑不足、空间布局设计模式单一化、居住者未能参与设计、设计理念的相对滞后等。因此有必要对保障性住房居住空间布局设计进行进一步研究。
日本在住宅设计上长期坚持小面积、适用舒适的理念，长期开展对居住行为方式和家庭人口结构的研究，尤其是在集合住宅方面研究成果丰硕。而其集合住宅在文化背景、人口结构等多方面与我国保障性住房存在较高相似性。因此有必要对日本集合住宅与我国保障性住房居住空间布局模式进行比较研究。
2研究的意义
通过对日本集合住宅与我国保障性住房居住空间布局模式进行比较研究，探讨适合我国保障性住房的居住空间布局模式，有利于进一步完善我国保障性住房设计理论体系。
通过对日本集合住宅空间布局模式设计方法的分析和总结，可以为我国保障性住房空间布局设计实践提供切实可行的参考，是提高我国保障性住房设计水平的重要途径。
3国内外日本集合住宅空间布局模式研究动态、水平、存在问题
一、特定功能居住空间尺寸
精细设计与居住空间尺寸
日本住宅的设计尺寸有求十分精准，可以精确到厘米。对各个房间的设计定位都很精确和实用，如家庭的公共空间第一个要考虑的就是家具的摆放和实用，空间是否能相互渗透，交通线是否能重合。日本集合住宅虽然空间很小，但能把所有空间的作用发挥到极致。
人体工程学与居住空间尺寸
人体工程学联系到空间设计，其意义为以人为主体，运用人体计测、生理、心理计测等手段和办法，研究人体结构功能、心理、力学等方面与室内环境之间的合理协调功能，然后对设计居住空间进行设计，以适合人的身心活动要求，取得最佳的使用效能。
工业化生产背景下住宅部品化
住宅部品是构成住宅建筑的组成部分，是住宅建筑中的一个独立单元，它具有规定的功能。按照住宅建筑的各个部位和功能要求，将住宅进行部品部件化的分解，发挥其功能作用。住宅部件的特点包括：标准化、系列化、规模化生产，并向通用化方向发展。日本住宅部件化的发展不仅在很大程度上解决了住宅多样化和标准化之间的矛盾,而且为特定功能居住空间尺寸的通用化设计提供了大量可行数据。
二、居住空间的多样化设计
以家庭为居住核心单位
按家庭人口为依据，用“家庭人数减去夫妇对数”来计算卧室数量，使集合住宅进入了保证居住实态和注重实效的阶段。日本集合住宅不仅把“食寝分离”、“就寝分离”“干湿分离”和“公私分离”的理念容入了标准设计中去。如以nLDK 型套型设计模式，确立了集合小面积住宅的标准模式，使关于小面积住宅的研究进入了精细化的阶段。
适应性设计
尽管小面积集合住宅有许多标准形式，建筑师仍然在个性化和多样化方面做了各种各样的尝试。1)根据居住者的情况，设定针对性的平面2）提供不同价值观的居住生活方式的相应住宅3）居住者能自行装修和自由分隔4）提供自由组合灵活住宅。
另外，还考虑由于家庭人口结构，老年住宅的“亲子型”的二代居、三代居住宅也得到了发展，设计上又分为同居型、分居型和邻居型三种。考虑到家庭人口结构的变化在居住以后可以分隔变化的“可变型住宅”、“顺应型住宅”。在居住空间形式中增设了西式卧室布置，使居住空间更加富有灵活性。
个人为居住核心单位
山本理显将传统的“社会家庭个人”的关系转化为一种“社会个人家庭”的新型社会关系，家庭不再是杜会和个人之间的协调者，而是存于个人背后又个人自由选择去接受的形态，重新定义了居住的核心单位应该是个人而不是家庭，从而使集合住宅的设计脱离了以往传统家庭概念，创造了“脱nLDK”住宅新的空间布局模式。
三、住户参与设计（合作共建）
合作共建型集合住宅设计模式
合作共建型集合住宅（Co-operative Housing）是一种以住户参与设计与决策过程、居民和建筑师共同作业的特殊设计方式进行建设的集合住宅。共同协作的方式是其执行的基本精神，它强调的是与居住者一起设计，而不是为他们设计。
SI住宅自由内部分割
SI集合住宅提供了住户自己参与设计和决定居住单元的内部分隔和立面造型的可能性，为居住者提供了一个充分表现自我创造力的平台。居住者可以根据不同的生活方式和爱好进行灵活布置，自由分隔，满足多样化的需求，实现个性化的集合住宅设计。
脱nLDK模式
脱nLDK模式适应居住者多种要求的载体――代用空间的模式，进行新的空间组合的探索。建造可以接受各种客户群，流动的生活方式的平台，居住者可以自行改变和调整空间。
四、新的居住理念
居住主体
个体与集合的关系研究：集合住宅与独立住宅最大的不同是要建立在公共性与私密性良好的平衡的基础上，基于“集合”与“个体”的关系学，集合住宅设计研究是“个体”的多样性的研究，设计多数的“个体”与“集体”两者同时成立的方案，“个体”描写自由的生活，集体是有约束、有秩序的生活，大的集体和自由的“个体”的关系。
空间形式
Soho的出现带来的启示：办公室走向家庭标志着家庭专用住宅向社会打开大门的开始。日本建筑师提出了阈的概念，阐释为“与外部对话的场所”，是与外界街道连续的部分，这个阈空间可以对外，成为与社会联系的过渡空间。可作办公室，也可作商店，根据各家的用途不同，给予街道的表情会很丰富。阈概念，与20世纪限定住宅功能集合化的做法不同，是新的城市住宅规划手法。
除了工作的元素外，高龄者、儿童在户内难以解决的家务也是集合住宅向外打开天窗的契机，护理老人的帮手、照顾儿童的保姆走进家庭是另一个阈。
4国内保障性住宅空间布局设计的研究动态、水平、存在问题
论文主要的参考文献及观点有：
空间特点
周燕氓等人的著作《住宅精细化设计》[11]在住宅精细化设计方面做了很多深入性的研究，书中的很多经验和体会非常值得我们借鉴。周燕氓、杨洁在《中、日、韩集合住宅比较》一文中对于中、日、韩三国集合住宅的特点进行了比较，并对日韩两国集合住宅的主要空间特点进行了较为详细的分析，在此基础上提出我国集合住宅设计中可以向其借鉴和学习的方面。
学习借鉴
林文洁和周燕氓在《日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例》[12]一文中以日本新渴市市营住宅为例，对住宅小区的分布与规模、住宅楼及户型平面的特征随年代推移的发展变化等进行了分析，在此基础上从制度和住宅小区规划与建筑设计两方面提出了对我国廉租住房建设的几点建议。
生命阶段
濮慧娟在文章《保障性住房设计特色》一文中，通过保障性住房与商品房在总体、单体、立面等方面的比较,论述了保障性住房的建设方向与定位。其中的获奖方案――平凡一生,采用可灵活分割的设计手法,适应保障性住房的居住群体一生各个阶段的居住需求;通过户内空间变化、节能技术的应用,来完善居住功能,使住户一生受益。[13]
成本核算
建筑学报上发表的《2008年全国保障性住房设计方案选登》一文，其中刊登了一等奖作品，由北京市建筑设计研究院孙石村、王鹏设计的模方:模块化设计,可自由组合,适用于不同地块要求;便于建立统一标准化体系及政府估价和成本核算,满足廉租房建设要求。[14]
要素协调
李飞在其硕士论文《广州保障性住房户型设计研究》中关于居住空间布局设计提到“设计的成功与否就在于各组织要素之间的交流和协调，处理好各要素之间的复杂矛盾则是成功的标志。客厅是整个居住空间系统组织中占有统帅地位的空间，具有协调统帅各功能空间的作用。”[15]
5研究水平和存在的问题
日本对于集合住宅的研究起步较早，在发展历史、设计方法与设计理论等方面都进行了广泛而深入的探讨，并随着其集合住宅建设的发展而同步发展，涌现出了大量有价值的研究成果，总体研究水平达到了一个较高的程度。日本国内关于集合住宅的重要专著出版超过200册.除了这些专门的论著，日本关于集合住宅研究的学位论文、会议论文、期刊论文也非常多,内容同样涉及了建筑历史、设计理论、住居学等诸多方面。
设计理论研究方面，国内对国外集合住宅居住空间布局模式设计理论和设计方法的研究实用性较高，相关理论成果的引入对我国的研究有很好借鉴和导向作用，故而这部分内容在当前国内的研究领域中受到的关注度较高，相关成果比较丰富，有关理论书籍的译著数量也相对较多，其中原著主要源自日本。
设计实例研究方面，从二十世纪八十年代开始，通过以《世界建筑》、《建筑创作》、《建筑师》等为代表的建筑期刊，许多日本集合住宅实例被陆陆续续介绍到国内。文章大都以图文并茂的形式概括性地介绍了日本集合住宅设计和建设的一些代表性实例。
国内文献研究方面，《住宅精细化设计》等著作、《日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例》等期刊文章以及《广州保障性住房户型设计研究》硕士论文等，对住宅的居住空间布局设计都做了深入的研究。其次国内举办的设计竞赛如2002和2008年中国建筑学会分别主办的《2002年全国经济适用住宅设计方案竞赛》活动、《2008年全国保障性住房设计方案竞赛》活动，全国各地2007年广州市国土资源和房屋管理局、广州市住宅建设办公室主办，广州市民用建筑科研设计院承办了《2007政府保障型住房平面设计竞赛》活动。在这三次的活动中，全国各地的建筑师们都对保障性住房平面设计各个方面提出很多创新性的思考。
参考文献
[1]张菁,刘颖曦. 战后日本集合住宅的发展[J]. 新建筑,2001,(2).
[2]胡惠琴. 集合住宅的理论探索[J]. 建筑学报,2004,(10).
[3]周燕珉,杨洁. 中、日、韩集合住宅比较[J]. 世界建筑,2006,(3).
[4]王健,田中辰明. 日本环境共生住宅及其设计手法的解析[J]. 宁波大学学报(理工版),2000,(4).
[5]李依伦. 浅析人体工程学指导下的小面积居室空间设计[D]. 山西大学: 山西大学,2009.
[6]邱伟立. 日本集合住宅设计发展历程研究[D]. 华南理工大学: 华南理工大学,2010.
[7]鞠瑞红. 住宅产业化进程中的SI住宅体系设计研究[D]. 山东建筑大学: 山东建筑大学,2011.
[8](日)小林秀研究施，日本における集合住宅の定着程[M]日本住宅合センタ,2001
[9](日)小谷部育子、岩村和夫等，共に住むかたち[M]建料研究社，1997
[10](日)建思潮研究所，集まって住む形：低スモルハウジング[M]建料研究社，2001
[11]周燕氓等.住宅精细化设计.第一版.中国建筑工业出版社，2008
[12]林文洁，周燕氓.日本公营住宅给中国廉租住房的启示―以日本新渴市市营住宅为例.世界建筑.2008，(2)
[13]濮慧娟. 保障性住房设计特色[J]. 上海建设科技,2009,(2).
关键词：住房租赁；登记备案；农业转移人口
2015年1月6日，住房和城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）指出了培育和发展住房租赁市场的重大意义，并明确提出用三年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。可见，国家对住房租赁市场建设的重视和决心已经达到了空前程度。住房租赁是住房交易的基本方式，登记是物权变动领域的公示公信方法，有利于维护交易安全（李朝晖，2008），应当着力保护住房使用权、强调住房租赁权的物权属性（杨宏云等，2010），完善住房租赁登记备案制度。然而，2014年12月22日的《不动产登记暂行条例》（国务院656号令）规定的办理登记的不动产权利却没有明确提到住房使用权。那么，我国住房租赁登记备案制度建设状况如何？在目前我国积极推进新型城镇化、加快培育和发展住房租赁市场的背景下，农业转移人口的住房租赁登记有着怎样的意义？如何寻求住房租赁制度促进城市包容性增长的重要抓手？本文首先从我国城市住房租赁制度包容性完善的分析入手，提出将“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度作为我国城市住房租赁制度的包容性完善突破口。然后，在回顾我国住房租赁登记备案制度变迁过程的基础上分析其主要目标的演进主线，厘清了目前我国住房租赁登记备案制度的主要目标选择。最后，在包容性完善我国城市住房租赁制度的分析框架之下，设计了住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径。
一、 我国城市住房租赁制度的包容性完善分析
1. 住房是农业转移人口市民化的关键。城乡结构是处于城市化快速发展时期国家最大的结构问题（华生，2012）。在我国传统城市化的过程中，城乡二元住房制度在提供经济空间的同时，也造成了社会成本的积累，基于住房为焦点的制度约束日益突出（申明锐，2011）。我国城市化的主要问题在于劳动力城镇化与消费者城镇化不一致，而高成本住房制度（房价、房租偏高）是造成这种不一致的重要原因（宋立，2014）。然而，房价上涨内生于城市化过程；在存在收入差距的情况下，若没有政府的必要干预，房价的上涨不可避免（刘维奇，2016）。十八届三中全会指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。十报告提出，要有序推进农业转移人口市民化。在目前我国城市化加速发展的时期，住房是农业转移人口市民化的关键，农业转移人口的住房问题值得引起足够的重视。
2. 租赁住房对农业转移人口市民化意义重大。我国正值经济社会的转型时期，经历由计划经济向市场经济、由农村社会为主向城市社会为主的双重转变。我国在取得经济高速发展三十年巨大成就的同时，也积累了一定程度的社会问题。在住房领域中，这些经济社会问题集中表现为住房消费不平等、中低收入群体住房困难和流动人口住房问题突出（刘宝香等，2015）。其中，由于农业转移人口尚未真正融入城市社会而呈现出明显的流动性，给农业转移人口的市民化带来了巨大压力。住房租赁的消费形式，与目前我国农业转移人口的流动性、大多数处于中低收入水平极为吻和。因此，完善住房租赁制度、发展住房租赁市场对于农业转移人口市民化意义重大。近年来，我国农业转移人口的住房选择主要是受雇企业提供和住房租赁两种形式，受雇企业提供住宿包括单位宿舍、工地工棚和生产经营场所等几种形式。2008年～2014年，由受雇企业提供住宿的比例高达45%以上，租赁住房的比例在33%以上。另外，学者研究发现，农业转移人口的择居行为出现分化，家庭式居住需求呈增加趋势（张秋梅，2015）。与企业提供住宿的形式比较，住房租赁能较好地满足农业转移人口的家庭居住需要。租赁住房已经成为解决农业转移人口住房问题的重要形式（游振宇，2015）。
3. “居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度：城市住房租赁制度的包容性完善。Donnison和Ungerson认为大多数的住房问题涉及失业、贫困和不平等（Donnison等，1982）。哈耶克认为，住房问题是贫困问题的一部分，只有收入的普遍提高才能逐步解决住房问题（哈耶克，1977）。显然，住房问题的缓解可以通过社会保障和经济发展实现（张清勇，2008）。因此，“居业联动”理念对住房问题的解决有重要意义。在“居业联动”理念之下，将住房问题和就业（收入）问题相结合，综合考虑、统筹解决农业转移人口的住房、就业（收入）以及与其相关的就业培训、子女教育、社会保障等问题，将是城乡二元住房制度背景下解决农业转移人口住房问题的一个可能的突破路径。住房租赁登记备案制度的社会管理功能有利于农业转移人口生活状况的摸底、管理和服务工作，以此作为住房租赁制度服务于农业转移人口市民化、实现城市包容性增长的着眼点和抓手有一定的现实性。
二、 我国住房租赁登记备案制度变迁过程及主要目标演进
新制度经济学代表人物诺斯认为，正式规则、非正式约束以及它们的实施特征共同构成了制度。有关住房租赁登记备案的政策法规及其实施构成了住房租赁登记备案制度的重要内容。在我国经济社会双重转型的过程中，为了较好地把握和落实住房租赁登记备案制度的主要目标、促进我国城市住房租赁制度的包容性完善，有必要对我国住房租赁登记备案制度的变迁过程和目标演进加以梳理。
1. 我国住房租赁登记备案的制度变迁过程。住房租赁登记备案制度变迁过程的回顾和梳理，可以为寻求该项制度设计主要目标演进的主线提供证据。早在1983年12月7日，为了更好地规范城市房地产市场、促进房地产市场健康发展，国务院了《城市私有房屋管理条例》（国务院516号令），要求租赁城市私有房屋的当事人必须签订书面租赁合同并在房屋所在地报房管部门备案。这标志着我国城市住房租赁登记备案制度的萌芽。1994年，《城市房地产管理法》出台并重申了住房租赁登记备案事项。1995年，《城市房屋租赁管理办法》出台，正式规定我国城市实行房屋租赁登记备案制度，标志着我国城市住房租赁登记备案制度的正式实施。2007年，新修订的《城市房地产管理法》进一步延续了城市住房租赁登记制度。同年，《物权法》出台并规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”。2008年1月15日，由于《物权法》、新修订的《城市房地产管理法》、以及2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》的代替，《国务院关于废止部分行政法规的决定》宣布废止《城市私有房屋管理条例》。2011年，新的《商品房屋租赁管理办法》进一步细化了住房租赁登记备案的信息化管理要求。2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》出台并规定实行不动产统一登记制度以及办理登记的不动产权利范围，但在其中并没有明确提到住房使用权，只是同时规定包括“法律规定需要登记的其他不动产权利”。2015年1月6日，住房和城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号），进一步强调了住房租赁登记备案的信息化管理和方便群众的主旨取向。可见，伴随着住房租赁市场的萌芽和发展，我国住房租赁登记备案制度得以建立和不断完善，并呈现出社会化、信息化和网络化趋势。但是，由于多年以来我国住房制度市场化改革过程中“重城市轻农村”、“重买卖轻租赁”倾向的影响，我国城市住房租赁市场及制度建设滞后，住房租赁登记备案制度尚有较大的完善和突破空间。
2. 我国住房租赁登记备案的目标演进主线。我国住房租赁登记备案的制度变迁过程伴随着住房租赁登记备案主要目标的演进。行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况是登记备案制度设定的常见目标（李朝晖，2008）。从我国住房租赁登记备案政策法规（正式规则）的目标设定及实践过程中的主要目标取向来看，经历了行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）等多种目标依次变化和复合目标选择的过程，同时体现出从行政管理到行政服务、从管理部门主导到服务对象主导、从财产管理到服务社会、从以物为主到以人为本的转变主线。目前，我国住房租赁登记备案制度的主要目标已经从传统环境下的行政审批（或行政许可）和行政征收为主的行政管理目标，转变为公示公信和便于政府掌握相关情况（并服务群众）的社会服务目标。在这样的主要目标选择前提下，我国住房租赁登记备案制度将如何服务于住房和房地产业的发展、经济和社会的转型？我国住房租赁登记备案制度在新的环境之下将如何实现其主要目标？其操作要点和实施路径应该如何设计？这是在厘清主要目标选择之后，完善我国住房租赁登记备案制度迫切需要回答的问题。
三、 我国住房租赁登记备案制度的操作要点和实施路径设计
住房租赁登记备案选择社会服务目标，以公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）为主，顺应了目前我国经济社会转型、政府大力发展住房租赁市场的趋势和背景，体现了我国住房租制度的包容性完善，而在此目标选择前提之下的租赁登记备案操作要点和实施路径设计却尤为重要。
1. 我国住房租赁登记备案制度的操作要点设计。现阶段，在国家大力推进新型城镇化以及大力发展住房租赁市场的背景之下，我国住房租赁登记备案制度的操作要点可以归纳为“一个中心、三个基本点”。其中，“一个中心”是指以住房使用权为中心，“三个基本点”是指就业培训、子女教育以及社会保障三个方面。首先，住房租赁登记备案应以住房使用权为中心。从我国住房租赁登记备案政策文件的表述和实践来看，登记备案工作主要指向的主要是租赁合同，提出的要求也主要是对租赁合同进行登记备案。但是，未经登记备案的住房租赁合同就无效吗？其实不然，因为租赁住房不登记却实施的情况非常普遍。但是，以住房使用权为中心，可以提高当事人登记备案的积极性，进而有利于使登记备案工作落到实处。比如，承租人为了追求以住房使用权为中心的权利实现和住房使用保障，必然积极进行住房租赁登记。这与以住房租赁合同为中心、却住房租赁合同不以是否登记为生效条件的登记备案有着本质和效果的区别。其次，住房租赁登记备案应和就业培训、子女教育以及社会保障三个方面密切联系起来。如前所述，坚持“居业联动”理念，将住房问题和就业（收入）问题结合起来，综合考虑、统筹解决农业转移人口的住房、就业（收入）以及与其相关的就业培训、子女教育、社会保障等问题，将是城乡二元住房制度背景下解决农业转移人口住房问题的一个可能的突破路径。因此，选择住房租赁登记备案制度与就业培训、子女教育以及社会保障三个方面管理和服务工作的衔接，可以促进住房租赁登记备案工作的顺利开展，并服务于农业转移人口的城市融入，也体现了城市住房租赁制度的包容性完善。
2. 我国住房租赁登记备案制度的实施路径设计。
首先，以住房使用权为中心进行住房租赁登记备案，可以根据具体政策形式从出租人和承租人两个方面（即住房使用权的供求双方）设计实施路径。比如，在出租人补贴政策背景之下出租人的登记备案积极性比较高，而在承租人补贴政策背景之下承租人的登记备案积极性比较高。其中，补贴出租人既扶持了业主、增加有效供给，又有利于加强住房租赁市场的供给管理。而补贴承租人也是发展和完善住房租赁市场的重要举措。又如，将房屋租赁登记备案作为就业培训、子女教育和社会保障等援助程序的基础和前提，承租人的积极性将会大大提高，有利于政府农业转移人口管理和服务工作的顺利开展。
其次，将住房租赁登记备案与就业培训、子女教育和社会保障相结合设计实施路径。住房租赁登记备案与就业培训相结合，可以选择从经费提供、渠道选择等方面设计实施路径。就培训经费提供而言，学者研究表明，与政府付费、社会培训的方式相比，政府付费、企业培训的方式更有效，因而政府应做的是“出钱买培训”而不是“出钱搞培训”（杨修娜等，2015）。可见，政府是农业转移人口培训费用的重要来源，并且政府通过社会直接培训的效果不如借助企业间接提供培训有效。然而，政府到底应该提供多少费用用于农业转移人口培训？如果对农业转移人口待培训人数和培训费标准有了掌握，这个测算倒不难实现。住房租赁登记备案就可以为这方面的研究和决策提供基础数据。住房租赁登记备案与子女教育结合，主要是各个教育阶段适龄子女状况和扶助需求的掌握。可以借助住房租赁登记备案的时机和环节，切实掌握农业转移人口家庭子女教育方面需要扶持和帮助的基础数据。通过义务教育的覆盖、较高阶段教育的扶持和高等教育阶段的特殊帮助，可以切实帮助农业转移人口家庭子女接受教育甚至城市落户就业，保障其接受教育机会的均等、防止贫困问题的代际传递、提供贫困家庭子女向上社会流动的通道（华生，2013）。同样，住房租赁登记备案与与社会保障结合，便于掌握农业转移人口接受社会保障服务的具体进展和相关信息。
四、 结论
租赁住房是农业转移人口长久性、家庭化迁移过程中的重要住房选择形式。“居业联动”理念下的住房租赁登记备案制度，体现了城市住房租赁制度的包容性完善方向。在我国住房租赁登记备案制度变迁过程中，伴随着登记备案主要目标的演进，经历了行政审批（或行政许可）、行政征收、公示公信和便于掌握相关情况（并服务群众）等多种目标依次变化和复合目标选择的过程，体现出从行政管理到行政服务、从管理部门主导到服务对象主导、从财产管理到服务社会、从以物为主到以人为本的转变主线。
现阶段，在国家大力推进新型城镇化以及大力发展住房租赁市场的背景之下，我国住房租赁登记备案制度的操作要点可以设计为“一个中心、三个基本点”。其中，“一个中心”是指以住房使用权为中心。“三个基本点”是指就业培训、子女教育以及社会保障三个方面。我国住房租赁登记备案制度的实施路径设计则应注意：其一，根据具体政策形式从出租人和承租人两个方面考虑。其二，将住房租赁登记备案与就业培训、子女教育和社会保障相结合。
参考文献：
[1] 李朝晖.论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标[J].广西社会科学，2008，（2）：101-105.
[2] 杨宏云，孙春雷.我国房屋租赁登记制度探析[J]. 苏州大学学报（哲学社会科学版），2010，（1）：27-30.
[3] 华生.中国改革做对的和没有做的[M].北京：东方出版社，2012：103.
[4] 申明锐.城乡二元住房制度：透视中国城镇化健康发展的困局[J].城市规划，2011，（11）：81-87.
[5] 宋立.劳动力与消费者“分离式”城镇化――劳动力过剩经济体的全球化现象还是中国特色问题？[J].经济学动态，2014，（5）：17-25.
[6] 刘维奇.城市化过程中的住房价格与财富分配效应.中国房地产（学术版），2011，（3月下半月）：28-34.
[7] 刘宝香，吕萍.转型时期我国城市住房问题思考――基于发展住房租赁市场的视角[J].现代管理科学， 2015，（5）：93-96.
[8] 张秋梅.基于需求理论的农民工住房保障分类供应的思考[J].青岛农业大学学报（社会科学版），2015，（1）：33-36.
[9] 游振宇.流动人口城市基本公共品需求表达研究[M].北京：经济科学出版社，2015：139.
[10] Donnison， D.，and Ungerson， C..Housing Policy.Penguin Books，1982：12-13.
[11] 哈耶克.自由秩序原理（下）[M].三联书店，1997：126.
[12] 张清勇.住房、住房问题与住房政策：一个综述[J].财贸经济，2008，（1）：44-50.
[13] 杨修娜，李实.不同费用来源的培训对农民工工资的影响[J].北京社会科学，2015，（7）：75-81.
[14] .制度变迁背景下上海居住空间结构演化研究[D].上海：华东师范大学学位论文，2011.
[15] 骆勇.发展型社会政策视角下的城乡社保一体化问题研究[D].上海：复旦大学学位论文，2011.
[16] 徐东辉.中国公租房制度创新研究[D].长春：吉林大学学位论文，2012.
论文摘要：当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7％，年均递增22.8％；农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米；人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
（一）对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。
2、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
3、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。
（二）对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
2、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
（三）对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁（2000）提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。
2、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式：一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由政府对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。
3、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
参考文献：
1、姜长云.中国农村住房消费需求研究[J].调研世界,1999(10).
2、于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察,1996(5).
3、王伟.关于对农村住房的调查及其相关分析和对策[J].重庆社会工作职业学院学报,2004(4).
4、张红,谢娜.新时期中国农村住房消费状况[J].中国房地产,2009(3).
5、刘金星,于洪彦.消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费的结构化理论分析[J].广西财经学院学报,2008(1).
6、刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济,2006(3).
7、涂宁静.从乡村治理看农村住房规划[J].企业家天地下半月刊(理论版),2007(7).
【关键词】：企业档案管理；重要性；档案缺失；方法对策
中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：
一.引言
自改革开放30多年以来，建筑业得到迅猛发展，并跻身为我国国民经济的三大支柱性产业之一。随着经济的不断发展，我国社会主义市场经济体制正在逐步发展与完善，在进入21世纪以后，科学化、专业化知识、信息网络自动化已成为社会发展的主要标志。但现实情况是，很多建筑企业的档案管理工作有着各种各样的问题。作为建筑企业的档案管理人员我们必须要加强企业的档案管理，从而适应建筑行业的发展趋势。。
二.企业档案的空缺
跟其它行业的企业相比较，建筑业有着其自身所独有的特点，这就使得建筑企业档案管理工作看上去显得比较原始。它的突出问题主要表现在：很多企业并不重视档案管理工作，甚至有些大中型企业就连最基本的档案专职管理员都没设置，还有一些企业假借改制的名义将档案管理部门“优化组合”掉。
三.导致缺失企业档案的原因
1．建筑企业档案管理工作的复杂性、长期性以及艰巨性取决于建筑行业本身的特点。建筑行业不仅异地化、跨区域作业多、流动性大、施工战线过长，而且施工过程具有不稳定的特点。这就增加了整理、收集、立卷归档档案资料的难度。
2．由于建筑行业从业结构存在着挂靠、层层分包、非法用工以及其他不良现象，使得建筑工程项目的成分变得错综复杂。甚至一些建筑施工总承包单位也不知道自己有多少“包工头”、施工队伍参与施工。此外，即使是处在同一个施工项目当中，随着施工工程的进展，参于施工的相关工作人员也可能会随时调动。在上述种种条件制约下，要做好建筑企业的档案管理工作并不容易。
3．在当前竞争高度激烈的建筑市场，建筑企业的盈利空间十分狭小，呈现“僧多粥少”局面，绝大多数中小型建筑企业都是在进行微利经营。所以，建筑企业当前所面临的问题就是思考如何能够降低生产成本，从而提高企业的经济效益。在这样的思想指导下，企业档案管理的缺失也就显得不足为奇。
四．加强建筑企业档案管理的意识
做好建筑企业档案管理工作可以说是保障建筑行业发展长远的必经之路。建筑企业的运营如果离开良好的企业档案管理工作就会成为无源之水，难以进行下去。
1．建筑企业档案能够为建筑企业制定中、短、长期的发展目标提供明确而有效的载体。每一个生产经营活动都必须要具备一定的稳定性、延续性，眼前利益必须服从于长远利益。所有这些相关的衡量标准，都可以从建筑企业的档案管理中找到有关的执行依据。
2．建筑企业档案管理工作真实体现了建筑企业的经营活动。不管是建筑企业用工机制的改革、安全劳动竞赛、考核绩效工资，还是项目建设的目标管理、建筑工程项目招、投标，都能够借助建筑企业的档案来进行真实反映。换句话说，通过对存档的档案资料进行整理、研究、分析对比，档案管理人员能够从中找到目前企业内部所隐藏的问题，然后采取相应措施解决问题。
3．建筑企业档案管理工作是建筑业开发与应用新工艺、新技术、新材料的主要依据。自从我国加入WTO世贸组织以来，欧美国家的先进技术正源源不断的涌进国内。在这种条件下，建筑业应用推广的一些新工艺、新技术、新材料正在不断加快更新的步伐，这就需要我们不断收集各种资料与数据，并进行分析研究，努力掌握技术特点，从而为以后建筑施工技术的应用推广打下坚实基础。如果不进行深入的研究，在以后的建筑行业发展道路上会走的更加艰难。
4．建筑企业档案管理工作是企业开展科学管理的必要条件。目前建筑企业所面临的主要问题是如何建立起现代化的企业制度，从而提高建筑企业的管理水平，加快与国际市场的接轨。目前正是建筑企业体制改革的关键时期，档案工作的潜伏价值开始显现出来。
(1)能够为建筑企业改革的实施提供可靠的依据。实施建筑企业现代化的制度改革，应该充分发挥建筑企业档案信息的作用。尤其是在建筑企业改制后，它的产权性质发生了质的变化，相应的人事制度也会发生改变，这就需要依照相关法律法规，对建筑企业的资产、负债进行有步骤地核查，评估建筑企业的固定资产，和无形资产。而所有这些内容都必须有丰富大量的建筑企业档案资料来作为依据，才能够对建筑企业有效的进行资产重组，改造兼并。
（2)目标化管理是建筑企业管理的一种十分重要形式，而目标管理的制定和责任制的建立与完善，以及完成情况的评比和考核，在很大程度上要建筑企业档案工作的支持。因为在目标化管理实施过程中所形成的大量资料信息是企业季度、年终考核评比工作中不可缺少的依据。
五．加强建筑企业档案管理的对策
建筑企业档案管理工作不仅是种潜在的财富，也是建筑业做大做强的坚强后盾。因此在当前建筑业面临着“扩内需、保增长、调结构”的形势下，应从以下几个方面抓起。
1．各级城乡建设以及住房主管部门必须依法监管建筑企业的档案管理工作。最近几年，建筑企业档案管理工作初步纳入了法制化的轨道。《建设工程质量管理条例》、《建筑法》，住房与城乡建设部出台了有关《城市地下管线工程档案管理办法》等法律法规，地方建设主管部门必须要依法行政，严格执法，加大对建筑企业档案管理工作的监管力度。与此同时，还应该支持建筑企业档案管理工作，健全和完善建筑企业档案管理目标责任制，督促建筑企业加大对档案管理工作资金方面的投入，改善档案管理人员的环境设施与办公条件，保证档案的收集、整理、归档等工作程序的畅通。
2．实施严格的建筑企业档案管理制度。根据建筑业自身特点以及各类档案形成的规律和特点制定出科学完善的管理制度，并将《档案的收集范围和工作细则》、《档案员工作职责》、《档案借阅制度》、《档案入库制度》、《档案的开发利用》等制度纳入到建筑企业升级，资质就位、企业信誉等级评定等综合考核指标上。
3．完善建筑企业档案管理工作。以件为保管单位。目前有的立卷方法在装订案卷时，首先要去除文件原有的金属装订物，再重新打眼装订，这一过程易损伤文件。同时在今后要复印其一部分时还要重拆，十分不便。为此，应采用装订成卷包装，将每一份文件作为一个独立的实体进行规档，使之既能保持文件的独立性，又便于存取使用。
六.结束语
综上所述，通过本文的学习，我们知道建筑企业档案管理工作不仅基础性和边缘性都很强，而且它也是评判建筑企业管理水平高低的一个标准。为此，加强建筑企业档案管理工作十分必要，要求相关人员认真去贯彻执行。
【参考文献】：
1.付立维.郭斐建筑企业档案管理人员的基本素质要求[期刊论文]-科技致富向导 2011(6)
2.袁国霞建筑档案管理中存在的问题与解决对策[期刊论文]-城市建设与商业网点 2009(14)
3. 林碧清 新形势下加强企业档案建设的思考[期刊论文]-中国电子商务2010(10)
4. 路建华.从几类案件的败诉看企业档案的重要性[期刊论文]-山西档案2009(5)
5. 刘红远.如何在创新中完善企业档案管理工作[期刊论文]-价值工程2011,30(11)
【关键词】民生；保障和改善民生；法律制度
文章编号：ISSN1006―656X（2014）01-0023-02
一、民生内涵的界定
民生是一个不断发展的概念，在古代社会主要与百姓物质需要的满足联系在一起，正如《左传・宣公十二年》所云：“民生在勤，勤则不匮。”这里的“民”，即百姓之意。而《辞海》中对于“民生”的解释是“人民的生计”，是一个带有人本思想和人文关怀的词语，话语语境中显然渗透着一种大众情怀。
二、我国民生问题的现状
随着改革开放，我国经济水平得到快速发展，人民生活水平的提高，民生问题有了极大改善，但仍存在诸多问题亟待解决：
从教育看，它已经成为国民立足社会的基础，但在现实中，还存在着财政性教育经费投入不够、义务教育的福利性保障不够、受教育的机会尚不公平等问题。
从社会保障看，我国社会保障制度的建设与完善依然是任重而道远，像基本养老保险、医疗保险、失业保险的覆盖面，城镇居民最低生活保障制度，农村贫困人口的救助，老年人、残疾人的福利享受，等等，都还有许多事要做。
除此之外，我国仍存在诸多民生问题，因此我国应当不断完善法律制度保障和改善民生。
三、保障和改善民生是法治社会的内在要求
第一，在改革开放的今天，民生问题已不能简单的等同于丰衣足食的追求，而涉及人的全面发展。民生问题包括生存权、劳动权、受教育权、工作权、休息权、健康权等合法正当权益的维护，而且还涉及与社会经济相关的政治生活问题，如信息公开、民主法制建设，社会保障体系、社会福利制度以及社会对于困难群体的关注和关怀等。因此，完善法律法规，保障法律的贯彻实施是尊重和维护民生权利，改善民生，促进社会和谐的基本条件。
第二，法律是公平正义的守护神。在现阶段，我们要深化收入分配改革、增加城乡居民尤其是中低收入者的收入、合理调整和严格执行最低工资制度、合理抑制关系百姓必需品的食品价格、帮助解决低收入家庭住房问题、在全国农村实行免收学杂费的义务教育等，都需要通过完善税法，劳动法，价格法，社会保障法，住房保障法，义务教育法等使之实现。
第三，民生问题的法律解决法治社会具有的方式。在很长一段时期内，我国对民生问题的解决主要是通过行政方式和措施。尽管这些措施具有一定程度的时效性，但不能形成有效规则，也不能从根本上解决问题。在一个法治国家，不允许超规则之外的规则出现，所以，只有将与民生相关的问题上升到法制规范的层面，通过法律的途径，才能真正使民生问题的解决得到有效保障。
四、保障和改善民生中存在的法制问题
民生对法制的依赖关系以及法制对民生的价值功能表明，要保障和改善民生，就要有完善的法制。目前不仅形成了以宪法为基础、以社会法为核心、以民商法及其他法律为重要组成部分的保障和改善民生的法律体系的雏形，而且人性化执法的推行也使执法环节在保障和改善民生方面的作用日益显现。但是，与保障和改善民生的要求相比，我国的法制建设还需要进一步完善，目前主要存在三个方面的问题：
第一，我国关于民生的法治理念滞后
长期以来，人们将民生问题的解决看做是政府的“恩赐”或是人民群众对于社会的“祈求”，而没有意识到是公民的一项基本权利。早在文艺复兴时期人们就提出自由，平等，天赋人权的口号。在资产阶级社会人们将民生具体化，表现为：平等权，生命权，自由权，幸福权以及财产私有权，它是人的最基本的权利。因此解决民生问题是落实人权的重要体现，更是实现生存权，发展权的必然要求。
第二，我国保障民生的法律体系不健全
法治使社会发展成果分配规范化、法治化，作为社会利益的调节器，在社会动态发展中，保证社会公平正义价值的实现。
目前我国法律体系仍存在不健全、不规范的现象。在保障和改善民生的问题上我国法律制度仍显匮乏。我国宪法仅规定公民的基本权利而未对权利的运行和实现做具体的规范。经济法中也存在诸多弊端，以陕西凤翔“血铅事件”为例，可以发现我国《大气污染防治法》、《水法》，《矿产资源法》都是原则性规定，操作性差。这些环境保护法的实施细则一般由中央政府的环保部门或地方政府来规定，从而使环保法律配置给公众环保权的实现取决于地方各级政府的经济发展目标。
适时修改不完善和已滞后的法规，真正使每一部社会法律发挥相应的规范社会关系和维护公民社会权益的作用，是社会立法的发展方向。
五、我国法律制度保障和改善民生的解决方案
首先，树立以人为本的法治理念。社会主义法治理念包括依法治国、执法为民、公平正义、服务大局、党的领导等方面，集中体现为以人为本。以人为本的法治理念是对人的存在、人的地位、人的价值进行法学反思的产物，具体包括以下方面的内涵：
一是人是法治之本，是法治的根本目的，法治是服务于人的工具，是保障人的生存和发展的手段；
二是人权是衡量法治完善与否的根本标准，是法治的终极价值，当不同的法治价值相冲突时，是否有利于人权乃是解决之道；
三是坚持人性化立法和人性化执法，将保障和实现人权作为立法与执法的出发点和归宿点，尊重和保障人权，依法保证全体社会成员平等参与、平等发展的机会。以人为本的法治理念是民生法治建设的根本指导。鉴于政府是公民权利的主要义务主体，因此应将培养和提升政府工作人员的以人为本法治理念作为重中之重。
其次，健全和完善我国的法律制度。保障和改善民生最重要的是完善和健全保障性法律制度，我国现行的社会法主要包括：《劳动法》、《劳动合同法》、《工会法》、《未成年保护法》、《老年人权益保护法》、《残疾人保障法》等等法律体系。它对于维护社会稳定，促进经济发展和社会和谐具有重要意义。因此，必须不断进一步深化和完善我国社会法。
第一，对于社会事业方面要按照统筹经济社会协调发展的要求着力发展社会事业和教育方面的法律法规，保证公民平等的受教育权，完善医疗体制改革，解决看病难的问题，促进社会事业的全面发展。
第二，进一步完善解决民生质量问题的《食品安全法》、《循环经济法》等等，通过完善法制建设改善民生。
再次，深入开展法制宣传教育，为改善民生营造良好法治环境。法制宣传工作是提高公民法律素质、推进依法治国的一项基础性工作。开展法制宣传教育，有利于增强公民依法维权能力，有利于形成保障公民权益的良好法治环境，是关注民生、改善民生、保障民生的一项基础性法治工作。必须充分认识加强法制宣传教育对改善民生重要性，紧紧围绕解决广大群众的民生问题，深入开展法制宣传教育，努力为保障民生、改善民生营造良好的法治环境。
一是牢固树立以人为本的普法理念。按照科学发展观以人为本的核心要求，把促进解决民生问题作为法制宣传教育工作的出发点和落脚点，贯穿于工作全过程，努力在服务群众中教育群众，促进人的全面发展。
二是高度重视宣传民生类法律法规。进一步推进与群众生产生活密切相关的法律法规的学习宣传，大力宣传教育、医疗、食品安全、生产安全、社会保障、社会救助、劳动争议、房屋拆迁、土地征用以及国企改制等方面的法制宣传，引导公民依法行使权利、依法表达利益诉求，有效维护人民群众的合法权益。
三是通过抓好重点普法对象来保障和改善民生。突出抓好领导干部学法用法，不断提高依法执政水平，以促进领导干部依法决策保障和改善民生。突出抓好公务员法制宣传教育，增强公务员的法律意识和法治观念，以促进公务员依法行政、公正司法、执法为民保障和改善民生。突出抓好企业经营人员法制宣传教育，提高企业法制化管理水平，建立和谐的劳动关系，增强企业抵御经济风险的能力，维护企业和职工的经济权益。突出抓好农民法制宣传教育，提高农民法律意识和农村法治化管理水平，引导农民和农村“两委”成员依法管理村务，引导广大农民依法表达利益诉求，有效维护广大农民的民生权益。
参考文献：
[1]《怀化学院报》2008年第8期
[2]《福州党校学报》2011第5期
[3]王涛.中国特色社会主义民生建设研究.博士论文.山 东师范大学.2010
[4]郭军帅.民生新闻现状及发展趋向探究.硕士论文.郑州大学.2010
[5]邓伟云.从民主到民生.硕士论文.西南政法大学.2007
[6]王有斌.民生思想中国化研究.硕士论文.湖南农业大学.2011
[7]李艳军.社会建设视角下民生问题研究.硕士论文.东北师范大学.2011
[8]常艳杰.当前中国民生问题研究.硕士论文.河北大学.2009
[9]姜纪磊.民生为本与价值自觉.硕士论文.昆仑理工大学.2009
购物车(0)