时间：2022-08-17 10:50:37
导语：在合作建房协议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】思想政治；供电企业；创新方法
一个民族的进步需要的是创新，而创新也是国家发达兴旺的推动力。对于国家而言也只有不断的进步才能国强、民富。创新对于供电企业而言是核心是灵魂，所以对于思想政治工作而言也是社会主义市场经济的一大优势。无论是理论、方法，还是机制、体系，都应从基本的思维上进行改革和创新，让思想政治工作发挥出应有的作用，推进供电企业中思想政治工作的发展和提升。
一、对于供电企业而言思想政治工作的重要性
（一）思想工作的重要性
工作的核心是思想政治工作，而在工作中以思想政治为主，这也是我国的主要思想。供电企业的改革和完善过程经常会遇到一些难题，这些难题结合了我党的理论、我国当下的国情、企业自身的发展来分析出解决矛盾的方法，进而保障企业的平稳发展。
（二）为发展提供政治保障
对于电力企业而言，思想政治工作坚持走平民路线，主张“从职工中来，依靠员工去”。供电企业在发展内部的思想政治工作时能够将员工的工作责任和事业感激发出来，将职工的对于工作的积极性和热情发挥到极致，以及团结的精神，为企业贡献自己的一份力量，同时也能够提升企业的内部管理水平。对于相关的管理工作人员要而言要转换自身的思维，打破传统，提升自身对于岗位的职业适应能力，提升业务水平，为企业在如此竞争激烈的市场中获得一份立足之地，打开市场，增强市场的竞争力，构建和谐的供电企业。
（三）保障稳定的队伍建设
对于当前的供电企业而言，劳动用工制度也是十分多样的，如合同工、劳务派遣工、返聘工、临时工等等，这些不同的用工制度也为供电企业的队伍管理建设制造了许多难题。例如由于用工制度不同，对于职工的奖励制度、待遇问题、工作强度等等问题相继发生，大大影响员工的工作热情和积极性。而这些难题的解决完全可以依靠思想政治工作，通过对思想上的引导为团队起到一定的保护作用，保障队伍的稳定，推进企业的发展。
二、思想政治工作在供电企业中存在的问题
（一）缺少对思想政治工作的激情和信心
对于供电企业中，其管理和发展都对思想政治工作缺少激情，不能从根本认知思想工作的重要性，相关部门轻视思想政治工作，重视企业的生产任务，轻视员工人心的以德服人，重视用规章制度约束职工。尤其是企业中的生产部门仍是将生产放在首位，安全生产是企业的核心，而思想政治工作是辅助，慢慢便敷衍了事，没有将思想政治工作放在企业运行的历程中，在工作中只看着生产，不注重对员工的要求，忽视思想作用。
（二）对于思想政治工作的意识不协调
在传统意义上思想政治工作还没有完全成熟，在供电企业中仍然有许多员工认为思想政治工作是相关领导和政治员工的任务，和自身毫无关系，也没有将思想政治工作的用作取得一定的重视。同时相关部门的职员也没有对思想政治工作有着一个清晰明了的认知，对工作开展的缺少积极性，也没有联合企业中相关部门共同参与活动，导致工作形式单一，方式手段简单。其时效性和主体性都不够强烈，导致整体性缺乏。
（三）不适应当下企业的发展
供电企业中的政治部门建设较为传统老旧，其稳定性和整体性以及员工的工作素质和工作方法都依然不适合当今的企业发展需求。虽然各个阶层的企业都在改革中创建了政治部门，相关负责团队的整体素质也在上升，但相对于企业内部的其他团队，政治部门人员的工作经验明显不足。虽然政治干部的综合能力强，但是其理论素质、文化水平、思维理念、工作手段都不能适应企业自身的发展需要和改革需求，因此很难将思想政治工作的作用发挥到实处。因此造成许多人员不愿加入思想政治工作，为工作得开展造成了一定的阻碍。
三、创新思想政治工作方法的内容
（一）创新管理工作的理念
行动是依靠观念而支配的，观念不革新行动也就不会有创新，供电企业中对于思想政治工作的创新理念要从实际角度出发，从根本上转变思维的陈旧观念，将思想政治的核心牢牢掌控，抓住其主导权充分发挥思想政治工作的作用。因此将思想政治工作延伸到企业各处，将思想政治工作发挥到最大。
（二）持续性体制改革
思想工作是一种机制上运行，是一种对于日常的工作带来一定的联系，对于各部门的要素、和环境也都有着一定的连接和制约。对于思想政治工作的而言，这也是一个机制上的保障，由此将工作体制实现规模化、制度化都能够形成一个较为长期的效应。供电企业的思想政治工作的创新主要包括领导阶层机制的创新、工作制度的创新等等，通过思维上的创新为供电企业的长期运行。
四、掌握目标方法，创新思想政治工作方式
（一）坚持以人为本
供电企业中对于思想政治工作而言是要以人为本，当前供电企业的改革制度还不够完善，内部其用人、管理、分配等等制度都发生了一些变化，同时也引起一些连锁反映，这些反映也为供电企业造成了一些问题。因此相关管理人员应把握正确的人生观价值观，掌握新型的思维观念，将思想政治工作的导向性发挥到极致。解除传统干部的落后思想，和对思想政治工作的认知，确保工作心态的积极性，稳定队伍的发展。
（二）坚持依靠的方针，围绕生产经营开展工作
工人阶级是我国的主要方针，在如今的市场经济体系中，思想政治工作是需要依靠职工，从实事出发，了解民声、倾听民声、做好事、办实事，尽职尽责体现主人翁精神。在实际的工作中，生产经营是其工作核心。思想政治工作应当围绕其中心开展，相关领导也需要对其重视，这样才能受到
五、结语
在当今社会主义市场经济发展的今天，对于供电企业而言其思想政治工作都在面对着一个新的问题和挑战，为此我们势必要依据当今和国情和党的指导融进供电企业的思想政治工作中。考虑供电企业的自身实情，解放传统的思想，改变观念，创新思维、探索工作的新措施，总结新的工作模式，做好创新思想政治工作的方式、方法、机制，做到创新思想政治工作方法、构建和谐供电企业的需求。
参考文献：
向传统开发模式宣战
2004年12月29日，在北京市朝阳区华严北里小区，记者见到了北京首例个人集资买地建房的倡导人于凌罡，一个为了能有自己理想的居住生活而执著奋斗的年轻人。他告诉记者，搞合作建房，首先是为了让大家用最少的钱买到最舒适的住宅。其次是尝试一种合作建房的新模式。合作与购买不同，它不仅是资金层面的交易，更是参与者在权利、责任、义务方面的一种合作关系。随着社会文明的进步，相信会有更多的人接受合作的概念，以达到在消费过程中减少投入、选择更多自由和得到更好服务的目的。
于凌罡是供职于联想集团的一位30出头的工程师，2003年12月1日，他将自己的合作建房倡议书在网上公布，并很快得到了众多网友的响应和支持。对于合作建房，于凌罡更喜欢用合作盖楼来表达。他说，这是一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式，是由一群志同道合、接受合作盖楼制度的业主共同实施的。其宗旨为：在遵守国家有关法律法规的前提下，依托银行服务，公开所有账目，赋予每个参与者协作监督权和建议权。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则，业主们可以得到：价格便宜、底商分红和物业自主服务的回报。与直接购买商品房相比，合作盖楼具有明显的价格优势和利益回报。
于凌罡回忆说，在过去的一年多里，他和一些志同道合者“讨教”了所有与房地产开发相关的部门，包括北京市规划局、国土房管局、银行及开发商等。他们首先探讨了合作建房的合法性。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。国家和北京市的《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》两个文件，规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。
政策允许了，可建房的地在哪儿呢？于凌罡的解决方案是，以房地产开发公司的名义，参加政府的土地竞拍。具体而言，在正式报名参加合作建房结束后，报名的人将作为股东，共同注册一个房地产开发公司。房地产公司的注册资金要求不低于1000万元，这部分钱将由报名者共同筹集——如果有300人报名，每人需要一个3万多元的存折，并被冻结。当然，这部分钱在公司注册成功后将物归原主。
按照工商部门的要求，每个公司的股东数不能超过50人。那么，让这300人谁做股东似乎也是一个头疼事。不过，于凌罡等人想出了一个办法——所有人自愿组成50个组，并选出组长，组长就是名义上的股东。当然，每个小组成员都会与组长签订另外一份契约。如此，确保每个人都是实际上的股东。
按照公司章程约定，这将是一个非营利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非营利性的房地产开发公司。
有消息说，于凌罡他们目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。对此，于凌罡告诉记者，这些说法都不太确切，他已经联系了七八块地，并且已经看了五六块地，但最后确定哪块地还很难说，“我们想稍微等一等，根据参与的人数和大家的要求最后确定。”
在合作建房的旗帜下
“我原来的想法是坚决不买房，挺到高昂的房价崩盘为止，直到合作建房的倡议后，才发现原来可以这样买房！”一位不愿意透露姓名的志愿者说。如今，在于凌罡合作盖楼的旗帜下聚集了越来越多的人。他们中有建筑设计师、城市规划设计师，也有注册会计师、律师等。当然，他们都有一个共同的名字叫“志愿者”。于凌罡说，这个团队囊括了房地产开发需要的各类专业人才约百人。城市规划设计师李先生是这个项目的“铁杆”支持者。他说，这次合作建房更大的意义在于给政府做试验田，好让政府调整一些目前不合理的规章制度。
在互联网上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地产市场不规范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地产发起来的。”一位网友在于凌罡的倡议书后面发牢骚。他认为，在一个近乎垄断的市场里，商人的暴利一定是从消费者身上榨出来的。
尽管于凌罡不认可“合作建房能省很多钱”的看法，但对许多支持者来说，省钱可能是合作建房方案最吸引人之处。于凌罡算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，自筹资金可达7500万元，可向银行贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金1.875亿元。如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。
于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买商品房时需要承担的4笔费用——广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，因此房价肯定比商品房要低。还是以霄云路附近的地块为例，粗算下来，该项目加上精装修每平方米的价格在6000元左右，应为周边商品房价格的60%至80%.“最重要的是，业主拥有楼盘底商的收益权和物业等多方面的自主选择权，这在某种意义上更有价值。”
于凌罡的合作建房设想在业界引起了争议。因带领业主维权而闻名北京的中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心认为，这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。北京市国土局政策法规处处长丁世华表示，对于个人集资买地，从土地市场法规方面来说是行得通的，至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。国家开发银行相关负责人也表示，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。建设部政策研究中心主任陈淮表示，合作建房的专业术语应该叫做“合伙建房”，是目前房地产市场所欠缺的一个部分。它是房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物。
探索资本运作的“方程式”
据了解，不少对此项目感兴趣的人多少有些担心，“我把钱交给你，你们会不会跑掉？”对此，于凌罡向记者讲述了他在合作建房方案中提出的“分次定向转账付款模式”。这种财务模式可以有效控制投资人的风险。他说，在合作建房项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划，从允许合作建房的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计。在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。没有现金流、转账前经过严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限——于凌罡试图用这样的制度来保证项目资金不被卷走或被转账。
有人还提出，如果合作建房是走建经济适用房的路子，可以不缴土地出让金，成本会更低。于凌罡解释说，之所以不那样做，一是为了打破购房的户籍限制，让更多的外地来京人员圆上自己的购房梦；二是土地出让金是政府的重要收益来源，我们应该主动交纳，只有国富才能民强；三是只有交纳了土地出让金，所建的房才是真正的产权房。
更多的人质疑，这么多分散的个体，该怎样实现合作建房的目标？于凌罡表示，合作建房会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作建房业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的、能真正代表业主意愿的一整套协议。之后，进行协议公证，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续，成立合作建房的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标有关设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。
理想距离现实还有多远
于凌罡自2003年底发出倡议之后，开始变得像位布道牧师，一遍又一遍向别人介绍合作建房是怎么一回事，一次讲上两三个钟头是常有的事，从那时到现在，于凌罡已记不清和多少人聊过这事。“外部环境越来越好，我们已经越来越接近理想实现的那一天。”
一年多来，于凌罡已经为他们的宏伟计划开过不下100次会。截至2004年12月29日，于凌罡已经接待了数千名来访者，其中400名来访者通过填写合作盖楼申请表等形式表达了明确的参与意向。
如今，于凌罡越来越有信心了，“这个项目征集到300户没有问题。”他告诉记者，他们初步计划在2005年春节前后成立机构，“五一”前后具备拿地实力，如果能按计划顺利竞拍到土地，楼盘将在2006年“五一”前后盖成。
于凌罡的具体设想是：需要集资盖房人，每人先交出15万元，利用这15万元，每个业主可从银行贷到22.5万元，用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后，因底层商铺和附属商业设施也属于业主，可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款，这样自己盖的房子比买开发商的房子要便宜40%左右。
2、购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房的，提供购房合同或购房协议、购房发票；
3、购买危改回迁房的，提供拆迁协议、购房发票；
4、购买二手房的，提供房产证、契税完税凭证；
5、购买公有住宅楼房的，提供单位房管部门出具的购房协议或者购房证明、购房收据；
6、大修、翻建自住房屋的，提供所属房管或物业部门的大修证明和产权证明、购买材料的明细发票或分摊到个人的费用发票；
乙方（投资方）：
甲、乙双方经平等协商在自愿、互惠互利的原则上同意合作建房，决定对位于深圳市宝安区大浪街道办上早 号甲方权属地块，按照政府批准的用地规划进行集资建房合作开发，现对拟开发项目的合作方式、开发方案、双方责任及利益分配等事项订立如下协议，以资甲、乙双方共同遵守：
一、项目概况：
位于深圳市宝安区大浪街道办上早 号甲方权属地块规划许可证编号： 。用地面积： 平方米：地块拟用于合作开发为商住用途的综合楼。
二、甲方负责提供本项目深圳市宝安区大浪街道办上早 号土地，乙方负责投入建设本项目所需的建设资金。
三、利益分配：
3.1 × 米，第一层为层高4.5米商用店铺，二楼至十肆层为xx 米×xx 米。房屋建成后甲、乙双方按4：6比例占有房屋产权，即甲方占4成乙方占6成。
3.2 已建成房产如需办房产证补地价及税费的，应根据甲乙双方所分得的房产比例双方各自承担。
3.3 双方对分得的房屋享有永久的使用权。本项目竣工验收交付甲方使用后，地皮产权甲、乙双方按4：6比例占有地皮产权。乙方对分得的房屋拥有完全的权利，可自行转让、出租，赠送及继承等。甲方及其亲属不得干涉。3.4如政府征收房屋，征收赔赏款按双方所占的房屋比例分配。（单间租房协议书）
四、双方责任
4.1 本协议书签订后，甲方承诺不另将该土地与第三者签订任何形式的合作合同、协议或意向书；如因其内部争议和其他原因造成对方经济损失，违反方须连带赔偿对方全部经济损失。甲方保证其完全拥有上述地块的所有权益和保证上述地块未对外转让、抵押并免遭第三人追索。
4.2 在开工前甲方应协助办好所有手续，水电开户，协调好土地上的任何争议，并放好线给乙方开工，相关费用均由乙方负责。
4.3 乙方保证按甲、乙双方确认的设计图纸和图样要求进行施工，合作建房工期为壹年半政府行为和天气原因造成停工时工期顺延。乙方保证有充足的资金和实力完成该合作项目的开发。
4.4 乙方保证按甲、乙双方认定的设计平面图纸要求完成施工并达到合格质量；第一层整体架空分两套高度包板4.5米高，甲方分得的楼房按 套 房 厅设计施工，电梯一部（800公斤国产品牌如佳登曼、富士通等）。装修标淮，外墙贴纸皮方块砖（同乙方外墙一致），每套房内贴（50cm×50cm）耐磨地板砖，厨房及卫生间贴（20cm×33cm）瓷片到顶，厨房卫生间及阳台地板贴（30cm×30cm）防滑砖，房间及厅贴15公分地脚线，墙批白色乳胶漆，每套房厨房内装水泥板煤气灶台一个不锈钢洗手盆一个，卫生间装铝合金门，入户房门装防火门，房间用木板套门，水电主线为6mm2洗手间、厨房和空调为4mm2其他为1.5mm2安装好，每套需配备对讲机门铃、网络线路和电视线路。
4.5甲方应在20XX年 月份前清理好现有住户搬迁工作，同时交付给乙方进场开工。
4.6 乙方负责本项目的策划、设计、建设、办证等管理工作；乙方保证按甲、乙双方认定的设计图纸要求进行施工，并按照国家相关质量标准达到合格质量。土建工程保修期为1年，自然灾害除外。
五、保证金
乙方在要开始拆除旧楼时付100万元人民币给甲方作为合作建房保证金，甲方开具收据。该保证金当乙方完成房屋主体第四层时退还清给乙方。
六、违约责任
6.1 本协议书自签订之日起生效，甲、乙双方全面履行协议约定，任何一方不得擅自解除、变更（不可抗力除外）。
6.2 如一方违反合同规定，则承担评估房产造成的10%的违约金支付给守约方，并赔偿守约方由此产生的一切损失。
七、物业管理
房屋交付使用后公共设备保养费（包括电梯保养费、水箱水泵保养费等）及公共场所保养费，由甲、乙双方按物业比例分摊支付。各自分得的物业房屋维修保养由甲、乙双方各自承担。
八、争议解决 本协议未尽事宜,甲、乙双方协商解决,协商不成时,提交房产所在地人民法院诉讼。
九、本协议书一式叁份，甲、乙双方及见证律师各执一份，甲、乙双方签字、盖章经律师见证后生效，具有同等法律效力。
甲方（签章）：
身份证号码：
日期： 20XX年月 日
乙方（签章）：
记者近日在采访西安市首例合作建房发起人时了解到，这个备受西安市民关注的项目由于种种原因目前已停止筹备。
应者云集
2004年春节，陕西蓝红房地产顾问有限公司总经理熊晖在西安一家网站上发了一条征集合作建房者的帖子，这个帖子在很短时间内就吸引了400多人报名，至此，西安首例个人合作建房计划开始操作。
在熊晖发出合作建房倡议后不久，记者在西安南郊一座写字楼里采访了他。近10年的房地产从业经历，使熊晖说起合作建房显得驾轻就熟、头头是道。
他说，自己曾经设想的“个人合作建房主要流程”有以下几个步骤：首先是接受市民报名，然后根据报名情况整理有关资料，进行户型归纳、地段整合等；第三步就是寻找合适的金融机构，委托其进行资金监管；第四步是收取个人集资款，收集到的资金全部交给所委托的银行进行监管；第五步是成立公司，每一个交款客户都能成为公司股东，以公司的名义进行建房操作；第六步是成立有投资者代表参与组成的管理委员会或执行委员会，作为公司的决策班底；第七步是通过各种渠道取得土地，签订土地购买合同；最后一步就是进行工程招投标，请有名的建筑、设计、施工等单位进行工程建设直到新房落成。
对于操作过程中可能遇到的困难，熊晖说他已经做了充分考虑，例如，根据《公司法》及其他相关法律法规，一个公司的合法股东最多只能有50人，这就给个人合作建房成立公司提出了一个大难题。熊晖提出的应对方案是：每50个人成立一个房地产开发股份公司，然后每个股份公司再进行“公司合作”开发项目，这样就能有效地避免因公司股东人数上的限制带来的瓶颈。对于许多参与者最为关注的资金安全问题，熊晖提出将所有资金交给银行进行监管，参与者将资金统一汇入一个账户，这个账户的资金只能专项专用，需要使用时要有管理委员会的授权才行。只要把合作建房进行公司化运作，许多问题就会迎刃而解。
个人合作建房到底怎么做才能达到省钱的目的呢？熊晖给记者算了一笔账：如果有100个参与者合作建设一个5万平方米～10万平方米的小区，每个人交纳10万元启动资金，总共是1000万元。按照目前西安中等地价每亩100万元～120万元的地价，花500多万元便可以得到5亩地，容积率按3.0算，就可以建造1万平方米的房子。如果每套房子的面积平均为100平方米，推算下来，就是100套房子。剩余的资金可以用来建房，不够的话可以通过参与者个人按揭贷款加以解决。
熊晖说，“因为个人合作建房不需要销售、宣传和公司利润等额外费用，所以，按照这种模式做出来的房子肯定会非常便宜。”
“我很自信，如果大家齐心合力，我们的房子一定会很快盖起来的。”熊晖说。
困难重重
在随后的半年时间里，熊晖一直在紧锣密鼓地操作着合作建宜：与金融机构洽谈资金监管事宜、召开座谈会收集参与者意见……一切都好像在有条不紊地进行。
但随着社会上对于“合作建房前景”的质疑声浪迭起，熊晖的操作开始遇到了障碍，本来已经准备草签协议的两家金融机构在种种压力下放弃了与熊晖的合作，使得至关重要的资金监管成了大问题，虽然，熊晖一直在努力寻找替代者，但一时之间竟然无从下手。
更大的困难来自于参与者的不信任。许多合作建房参与者都有美好的设想和意愿，但愿意付诸于行动的却很少。在政府机关工作的李先生说，他个人对于合作建房比较看好，但有一个关键问题就是，由于合作建房是一个新生事物，需要政府的支持，如果没有政府的支持，就有可能行不通。别的不说，在购买土地的问题上，就需要得到政府的认可，否则就会因为资质问题而无法参加招投标。从事会计工作的王女士出于职业敏感，对资金安全问题极为关注，她说大家的钱怎么来管是一个最关键的问题，要防止资金被人偷偷地挪走。
记者曾经参加过由熊晖组织的“西安市首例个人集资合作建房筹备大会”，这次类似于座谈会的“筹备大会”吸引了200多名参与者。会议采取参与者提问，熊晖回答的形式进行。从会议开始到结束，几乎所有人询问的都是有关资金安全的问题。虽然熊晖尽力向参与者解释自己如何保证资金的安全，但参与者似乎都不满意。会议到了最后，熊晖提出一项动议，请有兴趣参加合作建房的人每人交1000元用于启动这个项目，但是被参与者七嘴八舌地否决了，会议最后无果而终。
而来自政府部门的质疑也接连不断。当地一些主管部门人员认为，合作建房难度大在于住房分配方案很难达成一致意见。1998年陕西省曾经搞过住宅合作社，最后不了了之，其原因就是房子盖好后难以分配。在这种情况下，最好的办法是纳入经济适用房体系中来做。但是，一旦将个人合作建房纳入到经济适用房体系，那么参与者就必须要经过有关经济适用房管理部门的审查，而不是“谁想参与就参与”！这就容易违背个人合作建房的初衷。
还有政府人员认为，合作建房者想拿到土地并不是一件容易的事情。首先必须统一走“招、拍、挂”的路子取得土地；其次由于相关配套的法规不太完善，要想解决“谁来管？怎样管？依照什么办法来管？”等问题，必然会遇到诸多麻烦；另外，合作组建的公司信誉度难以保证，资金监管中存在很多不确定因素，好事办坏，正常的市场化进程变成反市场的违法操作，其可能性也是有的。
一时间，合作建房遭到了来自官方和民间的双重质疑和压力，“个人合作建房，何去何从”便成了一个不容回避的问题。
希望犹在
当记者日前联系熊晖向其了解个人合作建房的进展时，他说，最近个人合作建房的计划已经停下来了，自己已经把精力转移到自己公司的业务上。导致这项计划搁浅的原因很多，主要一个是目前国家有关部门对于“个人合作建房”的政策不明朗，“没有说行也没有说不行”。如果得不到政府的支持和认可，个人合作建房就只能是一个梦想，原先谈好的两家资金监管金融机构由于政策不明朗而相继退出就是明证。除此之外，个人合作建房还面临着诸多障碍，比如参加者对于发起者的信任问题，在整个筹备过程中，所有人都担心钱被卷走或挪用，连每个人1000元的启动资金都收不上来。熊晖将此归咎于信用制度不健全。
熊晖说，在这种情况下，他只能选择放弃，因为做这个项目，他前前后后已经花了2万多元，耗费了大量的时间和精力。在看不到有一个好前景的情况下，为了自己公司的生存和员工的生活，他只能暂时停止合作建房项目，专心于自己公司的业务。
第二条 深圳市人民政府（以下简称市政府）对辖区内的土地实行统一规划，统一征用，统一开发，统一出让；对房地产实行统一测绘查丈，统一登记发证，统一进行行业管理和市场管理；统一管理土地开发基金。
第三条 深圳市规划国土局（以下简称市规划国土局）是深圳市国土管理、房地产行业和市场（福利商品房、微利商品房除外）的主管部门，负责本规定的实施。市规划国土局向各行政区及街道办事处、镇派出的分支管理机构，按划定的职责实施对房地产行业和市场的管理。
第四条 深圳市征地工作由市规划国土局负责，各区及各街道办事处、镇、村应予积极支持和配合。其它单位或个人不得擅自向农村征用土地。
第五条 在本市范围内的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出资合作开发经营房地产并进行产权分成的行为。合作建房视同房地产转让。
第六条 以招标、拍卖方式取得土地使用权的单位或个人，其土地使用权已核准登记并领有《房地产证》的，可以与他方合作建房。
第七条 凡属减免地价款或通过行政划拨取得土地使用权的企业、其他经济组织或个人，经市规划国土局批准并按市场价格补足地价款后，可以与他方合作建房。
第八条 合作建房的出资方必须是在市规划国土局注册的房地产开发公司。
第九条 下列用地，不得用以合作建房：
（一） 国家机关、事业单位、部队、教育、文化、卫生、科研单位的非营利性用地；
（二） 市政公共设施的非营利性用地；
（三） 农村住宅用地；
（四） 法律、法规限制的其他用地。
第十条 经市规划国土管理部门划定为非农用地的，集体经济组织的土地，视为有偿受让用地，可以与他方合作建房，但建成的房地产只能自用或出租。需转让的，应经市规划国土局批准并办理土地使用权转让手续。
第十一条 合作建房的各方应订立合作建房合同，并于合同签订之日起十五日内向市规划国土局提出申请。市规划国土局于接到申请之日起三十天内给予批复。
第十二条 申请合作建房应提交下列文件：
（一） 合作建房申请书；
（二） 《房地产证》或用地红线图；
（三） 合作建房合同；
（四） 房地产开发公司资质证书。
第十三条 经批准合作建房的房地产，可按市政府的规定进行预售或销售。
第十四条 下列当事人可以在深圳市内购买商品住宅：
（一） 具有本市常住户口的居民；
（二） 持本市暂住证满五年，且遵纪守法的十八周岁以上的非本市居民；
（三） 在本市注册的企业、事业单位、社会团体和经市政府批准设立的其他组织。
第十五条 境外和其他组织，外国人、华侨、港、澳、台同胞及在境外中资机构服务的国内人员，可在本市购买外销商品住宅。
第十六条 福利商品房、微利商品房的购买和转让等，按照市政府的有关规定办理。
第十七条 房地产买卖应按市规划国土局核定的内外销范围及对象进行。凡核定为内销的商品住宅，不得卖给境外的组织和个人；凡核定为外销的商品住宅，可以外销也可以销售给境内的组织和个人。
第十八条 房地产转让价格有增值的，转让人应向市规划国土局按土地增值额的百分之二十交纳土地增值费。
土地增值额按下列公式计算：
土地增值额房地产出售价-上次房地产购入价-房屋改良投资。
如果房地产为第一次出售，则：土地增值额房地产出售价-建造成本价（1+40%）
上款规定的建造成本不包括利息和管理费。
第十九条 自一九九三年一月一日起，通过招标，拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一次转让房地产时，免交土地增值费。
第二十条 本规定颁布前，以协议方式取得的土地使用权或已发生转让的房地产，其土地增值费交纳标准和土地增值额的计算按下列规定办理：
一、土地增值费交纳标准（一） 土地增值额未超过前次转让地价百分之一百者，征收百分之四十；
（二） 土地增值额超过前次转让地价的百分之一百、未超过百分之二百者，除按前项规定办理外，其超出部分，征收百分之六十；
（三） 土地增值额超过前次转让地价百分之二百、未超过百分之三百者，除按前两项规定分别办理外，其超出部分，征收百分之八十；
（四） 土地增值额超过前次转让地价百分之三百者，除按前项规定分别办理外，其超出部分，收取百分之一百。
二、土地增值额按下列公式计算：
n1土地增值额房地产出售价-房地产购入价格×（1+银行利率-房屋折旧率） -房屋改良n2投资×（1+银行利率-改良部分折旧率）
式中：n1为购置房地产到出售房地产的年限，n2为改良房屋到出售房地产的年限；银行利率采用中国人民银行深圳分行规定的一年期定期存款利率；房屋折旧率和改良部分折旧率按百分之二计算。
房地产第一次出售时，房地产购入价格按下式计算：
房地产购入价格＝房地产基本价格（即：成本价+计划利润+出售营业税）
第二十一条 父母、配偶、子女之间的房地产赠与交换免交土地增值费。
第二十二条 预购的房地产，须领取《房地产证》后方可转让。
第二十三条 违反本规定第六条、第七条、第八条、第九条、第十条规定进行合作建房的，视为非法转让土地，由市规划国土局按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定予以处罚；违法者为房地产开发企业的，同时注销其房地产开发经营权。
第二十四条 违反本规定第十四条、第十五条、第十七条规定转让商品住宅的，市规划国土局不予办理房地产权登记手续，没收转让人的非法所得，并处以非法经营额百分之二十的罚款；转让人为房地产开发企业的，同时予以警告、通报，直至注销其房地产开发经营权的处罚。
第二十五条 违反本规定第十八条、第二十条规定缴交土地增值费的，市规划国土局不予办理房地产权登记，由此造成受让人不能按时办理登记手续的，由转让人承担责任；经催缴仍不缴交者，从逾期之日起每日加收相当于土地增值费数额千分之三的滞纳金；违法者为房地产开发企业的，同时予以警告、通报，直至注销其房地产开发经营权的处罚。
广东省韩江高陂水利枢纽工程是国务院部署的172项重大水利工程项目之一，既是国家发改委、财政部、水利部和广东省政府共同确定的第一批引进社会资本参与重大水利工程建设运营的试点项目，又是第三批政府和社会资本合作的示范项目。工程初设批复概算投资591866万元，其中中央定额补助301450万元，省级资金94816万元，社会投融资195600万元。
2021年市涉农办统筹安排我处2000万元省级涉农资金用于高陂水利枢纽工程有关项目建设。现根据工程实际情况，结合涉农资金的相关管理要求，我处编制了如下涉农资金项目实施方案。
一、2020年工程总体实施情况
至2020年底，国家累计下达高陂水利枢纽工程建设投资500000万元，已累计完成总投资496816万元，占下达投资计划的99.36%。
（一）征地移民安置进展情况
至12月底，已基本完成土地的征收补偿工作，签订拆迁协议的房屋700座，签订协议的房屋中应拆除的房屋已完成拆除任务。
1、高陂陂寨安置点：场地平整、道路、绿化等基础设施工程已完工，A区已移交移民建房，移民群众已开始建房; B区已完成安置地分配，并移交移民建房。
2、高陂乌槎安置点：场地平整、周边主干道（第一期）工程已完工，已完成五期共241块安置地的分配工作，准备移交移民建房。
3、大麻汶水塘安置点：场地平整等基础设施建设已全部完成，已完成两期129户、255套住房、57间店铺的分配；现正实施第二期安置房，第三期工程已完成招投标。自建房安置地已完成分配并交由移民自行建房。
4、三河汇城安置点：场地平整工程正在施工。
5、高陂党溪安置点：基础设施建设基本完成，安置地基本完成分配，准备移交移民建房。
（二）工程进展情况
韩江高陂水利枢纽工程分二期建设，其中一期工程（左岸重力坝、船闸、10.5孔泄水闸）主体建设任务已基本完成，并顺利通过二期导流阶段验收，船闸具备施工期通航条件。二期工程（右岸重力坝、电站厂房、鱼道、8.5孔泄水闸）于2018年底开始施工，至2020年底分别通过了库底清理、工程蓄水安全鉴定、下闸蓄水阶段环保专项及移民安置终验、下闸蓄水阶段验收，目前已达到下闸蓄水要求，初步具备了防洪、调水功能，完成了国家下达的目标任务。
二、2021年度实施方案
2021年度上报国家投资计划为91866万元，其中中央资金10450万元，省级（涉农）资金为2000万元，其余为社会投融资金。目前，国家计划尚未下达，而省级涉农资金已下达2000万元。结合工程建设实际，2021年度省级涉农资金我处拟主要安排用于独立费用（设计、监理、建设管理费等）及工程进度款的支付。
（一）绩效目标要求。工程总目标：工程建设完成后，将成为以防洪、供水为主，兼顾发电和航运等综合利用的大（2）型水利枢纽工程，预期防洪保护人口625万人，保护耕地190万亩，年发电量4亿千瓦时；2021年度绩效目标要求：完成首台机组并网发电，预计上网电量2000万千瓦时。
（二）工程主要建设任务有：
（1）二期二段围堰拆除完成，完成下游临时钢栈桥拆除。
（2）右岸重力坝工程
计划2021年7月底完成相关附属工程（包括坝顶栏杆、路灯、值班房及坝头景观绿化等）。
（3）泄水闸工程
①土建实施方面：计划4月底，完成坝顶启闭机房施工，泄水闸工程土建施工全面完成。
②金属结构及启闭机安装实施方面： 计划4月底，完成二期泄水闸供油、供电系统，泄水闸工程金属结构及启闭机设备安装全面完成，具备防汛度汛条件。
（4）发电厂房工程
①土建实施方面：计划4月底完成坝顶栏杆等附属结构；计划6月底完成厂房屋面及外围装修，全面完成发电厂房土建施工。
②金属结构实施方面： 计划2021年4月完成清污机安装及调试。
③机电设备安装工程实施方面：计划2021年6月底，首台机组（4#水轮发电机组）启动验收，具备发电条件；计划12月底，第二台机组（3#水轮发电机组）安装调试。
（5）送出工程
送出工程输电线路架设并调试完成，具备输送电源条件（中国南方电网实施）。完成所有机电设备安装调试，升压站具备系统倒送电功能。
三、存在问题
由于发电机组设备制造商（天津市天发重型水电设备制造有限公司）受资产重组及疫情影响，高陂水利枢纽项目水轮发电机组主要部件套件延迟交货，首台机组存在延迟并网发电、后续机组延期交付风险。
梅州市大埔韩江高陂水利枢纽工程建设管理处
第二条本细则所称的职工住房公积金贷款，是指由*市住房公积金管理中心*分中心（以下称分中心）运用归集的职工住房公积金，委托银行（以下称受托银行）向参加住房公积金缴存并在本县购买（含建造、翻建、大修，下同）自住房的职工发放的专项贷款。
第三条凡按规定缴存住房公积金的职工，具备下列条件的，可申请贷款：
（一）是本市常住户口；
（二）按不低于《住房公积金管理条例》规定的最低比例连续缴存住房公积金六个月以上；
（三）具有稳定的经济收入，个人信用良好，无尚未还清的数额较大、可能影响公积金偿还能力的债务或担保，有偿还贷款本息的能力；
（四）正在购建个人自住住房，并能按要求提供各项合法证明材料；
第四条夫妻双方都能正常足额缴存住房公积金的，夫妻任何一方均可申请住房公积金贷款；共有房产申请贷款的，其房屋共有权人须为借款人配偶或借款人直系亲属。
第五条职工住房公积金贷款采取职工住房抵押的方式。借款人须提供合法房产作为抵押物。
（一）购买预售房产，且开发商已与分中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》的，在职工未取得“三证”（土地证、房产证、契证，下同）前，先由售房单位担保，办理商品房抵押按揭登记手续，取得“三证”后，再办理房产抵押手续；如开发商未与分中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》，职工确需贷款，并经分中心审核同意的，可先办理商品房按揭登记备案,同时用其它合法房产提供抵押担保，取得“三证”后，办理所购房产抵押手续，取消原来的房产抵押担保。
（二）购买二手房的，取得“三证”后，以该房产作为抵押，按照不动产专用发票所载明的时间三个月内，办理公积金贷款手续。
(三)自建房土地为出让且建筑进度已超过三分之一的，凭《国有土地使用证》、《规划建设许可证》，由其它合法房产抵押，办理公积金贷款手续；或建成并取得“三证”后，以所建房产作抵押办理公积金贷款手续。自建房土地为农村集体土地且建筑进度已超过二分之一的，凭《建设用地批准书》、《村镇规划建设许可证》，以其它合法房产抵押，办理公积金贷款手续。自建房的造价按*县人民政府公布的房屋拆迁重置价计算。
第六条每户家庭原则上5年内只能享受一次住房公积金贷款，且累计贷款次数不得超过二次。
第七条申请住房公积金贷款需提供的材料：
（一）申请人及配偶的身份证、户口本、结婚证、收入证明等原件和复印件；
（二）购买商品房的，提交《商品房购销合同》、首付款发票原件和复印件；
（三）购买“二手房”的，提交交易时的房屋评估报告、房屋买卖协议、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》》、《契证》原件和复印件；
（四）建造、翻建或大修住房，提交规划、国土、建设部门批准的文件及《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；农村建房的，提交《建设用地批准书》、《村镇规划建设许可证》等；
（五）住房公积金管理中心要求提供的其它材料。
第八条贷款额度按以下条件由住房公积金管理中心核定：
（一）不高于市住房公积金管理委员会规定的最高限额；
（二）不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；
（三）不高于按照借款人住房公积金帐户储存余额的倍数确定的贷款限额；
（四）不高于按照月缴存额确定的贷款限额；
按照各条款计算的贷款额不一致时，按最低额确定；在符合第（一）、（二）款的前提下，按本条第（三）、（四）款计算不到5万元的，最高贷款额可按5万元计算。（本条款中的市住房公积金管理委员会规定的最高限额、比例、倍数、按照月缴存额确定的贷款限额，报经*市公积金管委会批准后执行，并向社会公布。）
第九条职工购买住房资金不足的，也可向受托银行申请配套的住房组合贷款。
第十条贷款期限最长不超过30年，并不长于借款人法定离休或者退休的时间。
第十一条贷款利率按照国家规定的公积金贷款利率执行。遇法定利率调整，于下年初开始按相应的利率档次执行。遇申请、审批过程中利率调整的，按放贷日利率执行。
第十二条贷款程序
（一）借款人持本办法第五条规定的材料到住房公积金管理中心提出贷款申请，并填写《住房公积金贷款申请审批表》；
（二）根据借款人的申请，住房公积金管理中心对其所购房屋状况、住房公积金缴交情况、个人信用状况及还贷能力等进行调查核实，结合借款人申请贷款额度及本细则规定的贷款额度核定办法，计算、审定申请人的贷款额度，15个工作日内作出准予或不准予贷款的决定，并通知申请人；
（三）申请获得批准的，申请人可到分中心及受托银行办理贷款手续；
（四）分中心及受托银行根据借款人提供的资料，对借款人的资格、资信及经济状况进行风险审查，符合条件的，签订借款合同、办理住房抵押登记等手续，并领取《房屋他项权证》。
（五）借款人按约定时间到受托银行办理放款手续，受托银行将款项划入售房单位，对办妥“三证”的“二手房”及自建房贷款，款项划入借款人帐户。
第十三条贷款本息偿还方式
（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；
（二）贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款法，按月归还贷款本息；
（三）借款人每月归还贷款本息总额原则上不得超过借款人家庭收入的50%。
第十四条借款人应按借款合同规定的期限归还贷款本息。如逾期，按人民银行规定向借款人计收逾期罚息。
第十五条借款人具有下列情形之一的，贷款人有权提前终止借款合同，依法处置抵押物，直至收回贷款：
（一）借款人提供的申请住房公积金贷款的资料不真实；
（二）借款人连续3个月（含）或累计6个月（含）以上不按合同规定偿还贷款本息，或借款合同期满，经催讨，借款人仍未足额偿还贷款本息的；
（三）借款人停缴住房公积金，经催讨仍不按要求继续缴交的；
（四）借款人死亡、丧失民事行为能力或被依法宣告失踪或死亡，其财产继承人、监护人或受遗赠人拒绝履行偿还贷款本息义务的；处置抵押物的所得价款扣除税费后，首先偿还贷款本息及相关费用，不足部分可依法追索，余款予以退还。
第十六条借款人清偿贷款本息后，凭退还的《房屋他项权证》，到抵押物登记部门办理注销手续。
第十七条作为抵押物的房产，在抵押期间借款人负有维修、保养、保证完好的责任。
第十八条借贷各方发生纠纷时，由当事人协商解决；协商不成时，可依法申请仲裁或向人民法院提讼。
第十九条借款过程中发生的抵押登记、房产评估等相关费用由借款人负担。
一、概述
二、关于合建契约的法律性质
三、和建房屋原始取得人的确定
四、合作建房产权纠纷的预防
关键词：合作建房合建契约产权纠纷土地使用权的取得
一、概述
合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
二、关于合建契约的法律性质
合建契约是指当事人之间关于一方提供土地使用权，由另一方出资建设，并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间，也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此，有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态：一是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发产提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建设房屋售出后依约分配所得收入。①按照其中等四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有，对此没有产权纠纷，只是股东间利益分配的纠纷，由公司进行调整。
合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同，也就是说，合建契约的成立，不以交付基地或房屋为必要条件；一方须提供土地，他方需完成建筑双方均互有义务，且互为对价。但其空间属于哪一类有名合同，在理论上是有争议的。我国台湾学者有四种观点：一是承揽契约。将基地权得人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物；把建筑商取得的部分基地权利看作基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当作部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资，建筑商以资金与劳务为出资，共同建筑房屋，并分享权益。四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作，土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬，而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项。②
对于合建契约的性质不可一概而论，应该具体问题具体分析。在四种合作建房形式中，第一种是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益，在预售房地产权转移之前依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时，也不能解释为“名为合伙实为借贷因为出面经营都为实际出资人，只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权持作定作人，把房地产开发商当作承揽人，将开发商根据合建契约取得的房地产权益看作是承揽报酬，故可以看作是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发产依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商，这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换，故可以看作是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为，但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品，自然可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释，但既然已经认定是承揽关系，而且将承揽的部分建筑物作为报酬，那么就再没有必要解释为买卖契约。
我国《城市房地产管理法》第60条第2款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第16条第1款的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”我国《城市房屋权属登记管理办法》第3条第3款规定：“本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详，若解为房屋的中有人，则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权，在合作建房中，除土地使用权外，还可以是根据合建契约而取得之债权。于是，并非只有土地使用权人才能取得合建房屋的所有权。
三、合建房屋原始取得人的确定
在我国，取得房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权。根据《土地管理法》第53条的规定，建设项目经批准后，建设单位才能申请土地使用权。根据我国《城市规划法》第30第至第32条的规定，申请建设工程规划许可证的人应该是土地使用权人。但是，我国的房地产开发公司大多脱胎于行政机关（城市房地产管理部门），于是，在实践中就出现了建设单位提供土地使用权，而以房地产开发公司的名义进行建设状况③。我国《城市房地产开发管理暂行办法》（建设部1995年1月23日以第41号令）对此作了相应的规定。在这种情况下，作为非土地使用权人的房地产开发公司却可以申请建设工程规划许可证，据此，他可以申请办理产权登记。我国《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人（包括公民和法人）。于是，对非土地使用权人却能取得地上建筑物所有权这一问题的解释只能是将所建房屋作为动产看待。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款的规定，当建筑物作为动产看待时，不受房产和地产权利主体一致原则的限制。如果建筑商能够先取得所建房屋所有权，再转让部分房屋所有权给土地权利人以换取部分基地权利，那么就可以将合建契约解释为互易合同。
在合作建房关系中，必然会有一方转让部分土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房。合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合建房屋所有权原始取得人的确定也很关键。我国台湾地区一般是以建筑执照记载的建筑人为合建房屋的原始取得人，也就是说，以谁的名义建筑房屋。房屋建成后，房屋的所有权就归谁。如果以建筑商的名义建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期间或建成后分给土地使用权人之前意外灭失，其风险由建筑产承担。因此，如果以土地使用权人的名义建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用权人。该房屋分配给建筑商之前意外灭失的风险由土地使用权人承担。如果以双方的名义建筑房屋，那么按照合建契约中约定的份额，建成后的房屋分别属于建筑产和基地使用权人所有。合建房屋因意外事故损毁、灭失的风险上双方以各自的份额为限分别承担。
在合建契约有效的前提下，应该贯彻当事人意思自治原则。问题是在当事人对于原始取得人没有约定的情况下怎么办？这时当然要依法办事了，我们找法的结果可能有三种情况：一是法律有明确规定；二是法律规定较为含混；三是现行法无任何规定，即存在法律上的漏洞。这三种情况都需要法律解释，只是解释的难度不同而已。即使在第一种情况下，也要首先分清是概念、原则、规范还是技术规定，其次还要将作为法律主体的规范分解为行为模式和法律后果④。针对第二种情况，因法律规定过于抽象而需要具体化，因为他只是一个价值取向的指令，需要法官根据符合社会发展的伦理道德观念作出客观的说明。对于第三种情况，则要根据法律认可的习惯或类推适用等方法进行漏洞补充。在合同没有约定原始取得人，而法律也没有作出要应规定的情况下，可以成为合建房屋原始取得人的有三种：一是合作建房的申请人；二是合建房屋的基地使用权人；三是合建房屋的实际出资人。根据我国《建筑法》第8条的规定，建房申请人是取得建设工程规划许可证的人，取得规范许可证的人本来应该是土地使用人，但在实践中，只要持有建设工程规划许可证就可以申请建设工程施工许可证，所以建房申请人不一定是土地使用权人，我国现行法律对此也无禁止性规定。那么非土地使用权人取得房屋所有权的情况只能作一种解释，即该房屋属于动产，取得作为不动产的房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权，以反映土地与房屋在客观上的不可分性，并贯彻房、地产权利主体一致原则。如果是取得作为动产的房屋所有权，那么就不必办理不动产登记手续。这时的合建契约应解释为互易，适用有关买卖合同的规定。就房屋预售而论，根据我国《城市房屋预售管理办法》第5条和第6条的规定，预售房屋须取得《商品房预售许可证》，在合作建房中，实际出资人（建筑商）即使非土地使用权人也有可能取得《商品房预售许可证》，因为按照《城市商品房预售管理办法》第7条的规定，由房地产的实际开发企业办理《商品房预售许可证》。
在合建契约被认定为承揽契约的情况下，大陆法系传统民法认为，若建筑材料全部由承揽人提供，则该建筑物交付定作人之前应该属于承揽人所有⑤。但是，如果将建筑物的原始取得人确定为承揽人，那么在发达国家或地区的司法实践中产生了许多问题：第一，若建筑物交付前属于承揽人所有，则承揽人的债权人就可以扣押该交付前的建筑物，并将其拍卖，而定作人却无权阻止。第二，如果承揽人将工程转包，那么次承揽人也有可能取得部分建筑物的所有权。若转移给定作人时，则须办理二次登记手续，甚为繁琐。而且在承揽人与次承揽人均为多数人的情况下，问题就更为复杂。第三，若将承揽人确定为建筑物的原始取得人，则他可以将建筑物转让给第三人或向第三人提供担保。经时，定作人虽然可依债务不履行向承揽人请求损害赔偿，但对于第三人却不能主张所有权。因此，大陆法系发达国家一般将合建房屋的原始取得人确定为定作人。需要强调的是，根据我国《合同法》的规定，承揽合同与建设工程合同是两种并列的有名合同，当建设工程合同没有明确规定时，才可以适用承揽合同的有关规定。
四、合作建房产权纠纷的预防
合作建房中的产权纠纷多是由于当事人在合建契约中对产权归属约定不明造成的，在这种情况下，首先要确定房屋所有权的原始取得人。在合建契约合法有效的情况下，一般应该根据当事人之间的约定来确定合建房屋的原始取得人，于是确定合同是否有效就显得十分重要。而确定合同是否有效关键是从合法性的角度加以考察，首先应该确定申请建房人是否具备主体资格。根据我国现行法，有必要确定一个原则，即以土地使用权人为原始得取人。这样做的目的，第一是为了贯彻地产和房产的权利主体一致原则；第二是为了符合建设程序的要求。因为土地使用权是取得建设工程规划许可证的前提，而建设工程规划许可证又是取得建设工程施工许可证的基础，而建设工程施工许可证又是取得房屋所有权的必要条件。如果可以将建筑商（实际出资人）作为合建房屋的原始取得人，那么就应该严格限制其将合建房屋转让给除基地使用权人以外的其他人。并在合建房屋上为基地使用权人设定抵押权，以防止建筑商的其他债权人对合建房屋可能实话的扣押行为。
对实际出资人的利益保护也是着重需要解决的问题。解决的办法有二个：一是由实际出资人办理预告登记；二是就所建房屋设定抵押。前者是针对产权分享而充的，后者是对合建房屋售后利益分享而为的。我国目前还没有预告登记制度，为此须借鉴发达国家的有关立法。预告登记是指为保全不动产请求权而对该项请求权所作的预备登记。这种登记排斥将来就相同请求权所提了的登记申请。合作建房的实际出资人若办理了预先登记，则就可以保障其对合建房屋的产权。对于为了分享合建房屋售后利润的实际出资人，可以要求对方在合建房屋上设定抵押，在对方不履行约定分享的义务时，就能通过行使对合建房屋的抵押权而优先受偿。
在我国，房屋可以独立成为所有权的客体，不适用土地对地上房屋的附合原理。不过，作为一种不动产物权，房屋所有权的到得必须以土地使用权的取得为前提条件以反映土地与建筑物之间客观上的不可分性。在合作建房中，由于实际出资人并不是土地使用权人，所以如果不考虑土地使用权人而将他确定为合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作为动产的房屋所有权，因为他没有土地使用权，无法通过不动产登记而真正取得作为不动产的房屋所有权。如果实际出资人只想取得合建房屋的售后利润，那么他可以将作为动产的房屋卖给土地使用人。这种买卖合同只能是动产买卖合同。在传统民法理论中，作为取得房屋所有权前提的土地利用权（包括所有权、地上权、租赁权和借用权）被称作权原。但这毕竟是一种在理论上成立的观点，若将实际出资人定为合建房屋的原始取得人，那么在实践中履行与土地使用权人分享产权的法律手续时仍将十分困难，因此完善目前的房地产登记制度是非常必要的。
需要强调的是，如果土地使用权人以划拨土地使用权作为合作建房的条件，那么原则上是不允许的。因为划拨土地使用权是无偿取得的，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定，不能作为出资条件而用于合作建房，否则就会造成国有资产流失，若将划拨土地使用权用于合作建房，则须先办理有偿取得手续，即向当地市、县政府补交相当于土地使用权出让金数额的价款。办理了有偿取得手续的土地使用权已变为出让土地使用权，当然可以用于合作建设。至于农民之间合作建房用地，应注意我国现行法的相应限制，对此《土地管理法》第62条作出了专门的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农民了卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
注释：
①摘自耀振华著《房地产的共同开发和委托开发探析》1997年第2期《政法论坛》。
②摘自杨与龄著《房屋之买卖、委建、合建或承揽》台湾正中书局1981版，第413—415页。
③摘自梁慧星著《民商法论丛（第4卷）》法律出版社1996年版，第84—85页。
④摘自沈宁宗灵著《法学基础理论》北京大学出版社1988年版，第33—35页。
⑤摘自史尚宽著《债法各论》中国政法大学出版社2000年版，第313页。
参考文献资料：
1、耀振华著《房地产的共同开发和委托开发探析》1997年版《政法论坛》第2页
2、杨与龄著《房屋之买卖、委建、合建或承揽》1981年版台湾正中书局第413—415页
3、梁慧星著《民商法论丛》1996年版法律出版社第84—85页
4、沈宗灵著《法学基础理论》1998年版北京大学出版社第33—35页
5、梁慧星著《民法解释学》1995年版中国政法大学出版社第292—300页
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