时间：2022-03-10 18:51:25
导语：在抵押申请书的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
房产抵押注销的流程如下：
1、借款人在贷款还清以后，先到贷款银行领取银行盖章的《房地产抵押注销申请表》、《xx市公有房屋抵押权注销登记申请书》并由抵押人签字，以及《房屋他项权证》。
2、抵押人带上本人身份证件(抵押人或抵押权人为个人的)、《xx市房地产抵押合同》、《房地产抵押权注销申请表》、《xx市公有房屋抵押权注销登记申请书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》，到当地抵押登记受理窗口办理抵押注销手续。
3、抵押登记受理窗口的工作人员对抵押注销申请材料进行审核，材料无误后将在柜台当场办理注销手续。注销手续办理完毕后，将把《房屋所有权证》、《国有土地使用证》还给抵押人，其他注销材料由窗口的工作人员收存。
（来源：文章屋网 ）
第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第二章一般规定
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法所列变更登记情形之一；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十六条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（三）预告登记、更正登记，10个工作日；
（四）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十八条房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。
第二十九条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。
第三章国有土地范围内房屋登记
第一节所有权登记
第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。
第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）其他必要材料。
第三十八条经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第四十条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。
第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第二节抵押权登记
第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。
第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。
第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；
（五）其他必要材料。
因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。
因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第四十七条经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；
（五）其他必要材料。
第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
第四十九条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）证明房屋抵押权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第五十条以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或房地产权证书；
（四）最高额抵押合同；
（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（六）其他必要材料。
第五十二条当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：
（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
第五十三条对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第五十四条变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
第五十五条申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；
（六）其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第五十六条最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；
（六）其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。
第五十七条经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；
（五）其他必要材料。
第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
第五十九条以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第六十条申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；
（六）建设工程规划许可证；
（七）其他必要材料。
第六十一条已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第六十二条在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
第三节地役权登记
第六十三条在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
第六十四条申请地役权设立登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）地役权合同；
（四）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）其他必要材料。
第六十五条对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。
第六十六条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第四节预告登记
第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）已登记备案的商品房预售合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第七十一条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）预购商品房预告登记证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第七十二条申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权转让合同；
（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）当事人关于预告登记的约定；
（六）其他必要材料。
第七十三条申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第五节其他登记
第七十四条权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
第七十六条利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
第七十七条房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。
第七十八条异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
第七十九条异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
第八十条人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第四章集体土地范围内房屋登记
第八十二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
第八十三条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十四条办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第八十五条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
第八十八条依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）集体所有建设用地使用权证明；
（五）主债权合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
第八十九条房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第九十条办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第五章法律责任
第九十一条非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十二条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
第九十三条房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；
（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；
（三）、、。
第六章附则
第九十四条房屋登记簿的内容和管理规范，由国务院建设主管部门另行制定。
第九十五条房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。
县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。
第九十六条具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。
①登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
《房屋登记办法》最新细则
第一章 总则
为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第六条 房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第二章 一般规定
第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
(一)申请;
(二)受理;
(三)审核;
(四)记载于登记簿;
(五)发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条 房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
(一)因合法建造房屋取得房屋权利;
(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;
(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;
(四)有本办法所列变更登记情形之一;
(五)房屋灭失;
(六)权利人放弃房屋权利;
(七)法律、法规规定的其他情形。
共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
(一)房屋所有权初始登记;
(二)在建工程抵押权登记;
(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;
(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;
(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;
(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;
(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;
(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;
(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;
(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;
(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;
(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;
(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;
(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
(一)国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日;
(二)抵押权、地役权登记，10个工作日;
(三)预告登记、更正登记，10个工作日;
(四)异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明共有字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明补发字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。
县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。
第三章 国有土地范围内房屋登记
第一节 所有权登记
因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)建设用地使用权证明;
(四)建设工程符合规划的证明;
(五)房屋已竣工的证明;
(六)房屋测绘报告;
(七)其他必要材料。
房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖;
(二)互换;
(三)赠与;
(四)继承、受遗赠;
(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;
(六)以房屋出资入股;
(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明房屋所有权发生转移的材料;
(五)其他必要材料。
前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;
(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;
(三)房屋面积增加或者减少的;
(四)同一所有权人分割、合并房屋的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明发生变更事实的材料;
(五)其他必要材料。
经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
(一)房屋灭失的;
(二)放弃所有权的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)证明房屋所有权消灭的材料;
(五)其他必要材料。
经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。
经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第二节 抵押权登记
以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
申请抵押权登记，应当提交下列文件：
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;
(四)抵押合同;
(五)主债权合同;
(六)其他必要材料。
对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
(一)抵押当事人、债务人的姓名或者名称;
(二)被担保债权的数额;
(三)登记时间。
本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。
申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议;
(五)其他必要材料。
因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第(四)项材料。
因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)房屋抵押权发生转移的证明材料;
(五)其他必要材料。
经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
(一)主债权消灭;
(二)抵押权已经实现;
(三)抵押权人放弃抵押权;
(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
(一) 登记申请书;
(二) 申请人的身份证明;
(三) 房屋他项权证书;
(四) 证明房屋抵押权消灭的材料;
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》规定，为建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益，特制定本规则。
第二条 土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。
土地登记分初始土地登记和变更土地登记。
第三条 国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者，必须依照本规则规定，申请土地登记。
依法登记的土地使用权、土地所有权及他项权利，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 土地登记以县级行政区（含县级市、旗、自治县、市辖区，下同）为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
土地管理部门依法履行土地登记职责，任何单位和个人不得阻挠、干预。
第五条 土地登记的申请书、审批表、土地登记簿、土地归户册、土地证书式样，由国家土地管理局统一制定。
第二章 初始土地登记
第六条 初始土地登记又称土地总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记。
第七条 初始土地登记程序。
1.申报；
2.地籍调查；
3.权属审核；
4.注册登记；
5.颁发土地证书。
第八条 准备工作。
1.制定初始土地登记工作方案；
2.物质、技术准备；
3.收集整理地籍资料。
第九条 初始土地登记开始，由县级人民政府土地登记公告。公告的主要内容：
1.土地登记区的划分；
2.土地登记期限；
3.土地登记收件地点；
4.土地登记申请者应提交的有关证件；
5.其他事项。
第十条 国有土地使用权由使用国有土地的单位及法人代表或者使用国有土地的个人申请登记；
农村集体土地所有权，由村民委员会或农业集体经济组织及法人代表申请登记；
农村集体土地建设用地使用权，由使用集体土地的单位及法人代表或者使用集体土地的个人申请登记；
他项权利需要单独申请的，由有关权利者申请登记。
委托他人申请土地登记的，委托人必须向土地管理部门提交委托书和委托人、委托人双方的身份证明。
第十一条 以宗地为基本单元进行登记。拥有或使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应分宗申请。
两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请。
跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。
第十二条 土地登记申请者申请土地使用权、所有权和他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：
1.土地登记申请书；
2.土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明；
3.土地权属来源证明；
4.地上附着物权属证明。
第十三条 土地登记申请书应载明下列基本事项，并由申请者签名盖章。
1.申请者名称、地址；
2.土地座落、面积、用途；
3.土地所有权、使用权、他项权利权属来源的证明；
4.其他。
第十四条 土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。
第十五条 申请土地登记，有下列情况之一的，土地登记申请者应按照土地登记的有关规定重新办理。
1.申请登记的土地不在本登记区的；
2.土地登记申请者没有合法身份证明的；
3.申请书填写不符合要求的。
第十六条 各级土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。
第十七条 土地管理部门应根据地籍调查结果，对土地权属、面积、用途等逐宗进行全面审核，填写审批表。
第十八条 登记申请的审核结果由土地管理部门予以公告。公告的主要内容如下：
1.土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者的名称、地址；
2.准予登记的土地权属性质、面积、座落；
3.土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者及其他有关土地权益者，提出异议的期限、方式和受理机关；
4.其他事项
第十九条 土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定交复查费。经复查无误复查费不予退还。经复查确有差错的，复查费由造成差错者负担。
第二十条 土地登记过程中的土地权属争议，按《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定进行处理后，再行登记。
第二十一条 公告期满，土地所有者、土地使用者、他项权利拥有者及其他土地权益有关者，对土地申请登记审核结果未提出异议的，报经人民政府批准，进行注册登记。
土地登记簿（土地登记卡组装）是土地使用权、土地所有权和他项权利注册登记的簿册，是最基本的土地权属文件和法律依据。根据土地登记卡填写土地证书、土地归户卡。
第二十二条 土地证书由市、县人民政府颁发。
根据土地使用权、所有权性质，向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》。
土地证书是土地使用权或者土地所有权的法律凭证。
第二十三条 尚未确定土地使用权的国有土地，由县级人民政府土地管理部门进行登记造册，不发土地使用证书。
第二十四条 临时用地的登记办法由各省、自治区、直辖市土地管理部门制定，报省级人民政府批准后执行。
第三章 变更土地登记
第二十五条 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记。
不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。
第二十六条 非农业建设用地，在工程竣工1个月内，由土地使用者按规定的程序申请复查后再正式办理变更土地登记。
第二十七条 依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的，应持出让、转让合同，向土地管理部门申请土地登记。
第二十八条 因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的，应持有关的合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记。
第二十九条 因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的，应由双方持协议和有关文件到土地管理部门申请变更土地登记。
第三十条 宗地合并或一宗地分割为两宗以上宗地时，有关各方应持合并或分割协议书及其他合法的证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。
第三十一条 因机构调整、企业兼并等原因引起土地权属变更的，变更的各方应持有关的合法证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。
第三十二条 凡因土地权属变更引起他项权利转移的，应由土地使用者或土地所有者同他项权利拥有者，共同到土地管理部门申请他项权利转移登记。
第三十三条 抵押由土地出让、转让取得的国有土地使用权，抵押人与抵押权人应持国有土地使用证和抵押合同到土地管理部门申请土地抵押权登记。
同一宗地多次抵押时，土地管理部门依据收到抵押权登记申请的先后为序进行登记。因债权转让申请变更土地登记时，原抵押权登记次序不变动。
因处分抵押财产而取得土地使用权的，抵押人和新取得土地使用权的单位或个人，应共同到土地管理部门申请变更土地登记。
第三十四条 因土地征用、划拨、土地使用权依法收回、抵押终止或因自然灾害等原因，土地使用权或所有权以及他项权利消灭的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，应持有关证明文件到土地管理部门申请注销土地登记。经土地管理部门审核，报县级人民政府批准变更或注销土地登记，吊销土地证书。
第三十五条 因更改土地使用者、所有者、他项权利拥有者的名称、地址，或因变更土地的主要用途和因错、漏登记的，应由土地使用者、所有者、他项权利拥有者，持有关证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。
第三十六条 凡申请土地使用权、所有权以及他项权利变更登记的，除以上各条规定需要提交的文件资料外，必须向土地管理部门提交原土地证书。
第三十七条 土地管理部门根据土地使用者、所有者、及他项权利拥有者申请变更土地登记的申请书经地籍调查、审核，符合变更土地登记规定的，报人民政府批准后，变更注册登记，更换或更改土地证书，地籍图、土地归户册（土地归户卡组装）作相应的更改。
第四章 土地登记文件资料
第三十八条 土地登记形成的主要文件资料有如下几种：
1.土地登记申请书；
2.土地登记收件单；
3.土地权属证明文件、资料；
4.土地登记审批表；
5.地籍图；
6.土地登记簿；
7.土地证书签收簿；
8.土地归户册；
9.土地登记复查申请表；
10.土地登记复查结果审核表。
以上文件资料由土地管理部门指定专人管理、更新、提供应用。
第三十九条 土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布。
第四十条 土地登记文件资料损坏、丢失的应及时修补，并报上级土地管理部门备案。
第四十一条 土地登记簿、地籍图和土地证书等土地登记文件、资料，不得伪造、擅自涂改和复制。
第五章 附 则
第四十二条 土地使用者、所有者凡不按规定如期申请土地初始登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经人民政府批准，注销土地登记，吊销土地证书。
第四十三条 擅自印制、出售土地证书的，没收非法所得和印制出售的全部证书，并处以罚款、追究当事人的法律责任。
第四十四条 土地管理部门工作人员违反本规则，严重失职的，应根据情节给予政纪处分和经济处罚，以至追究刑事责任。
第四十五条 依照本规则受到政纪、经济处罚的单位或个人，对处罚不服的，可以在收到处罚通知书之日起，15日内向做出处罚的上一级机关申请复议。上一级机关应当在收到复议申请30日内做出决定。申请人对复议决定不服的，按有关法律向法院起诉。
第四十六条 因土地管理部门责任错、漏登记的，由土地管理部门负责更正或补登。
第四十七条 土地使用者、所有者、他项权利拥有者，应按规定交纳土地登记发证费用。
关键词：GIS 地籍管理 信息系统 业务功能模块
中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）05（c）-0188-04
地籍管理工作是国土资源管理的重要业务和城镇国有土地管理的基础，同时也是一项技术性、政策性、时效性很强的工作。地籍管理是随着土地的深度开发和利用，各种形式的变更、出让、出租等越来越频繁，政府和各级土地管理部门必须掌握快速、动态变化的地籍信息。因此，必须改变原有的靠手工操作、图纸管理的模式，借助先进的计算机技术，建立城镇地籍数据库管理系统，实现计算机网络化图文办公，实现地籍信息的采集、处理的自动化，实现不间断的数据流。从而使地籍信息方便、快捷地应用于社会各个领域，高效地保持地籍信息系统的现势性，提高土地管理的效率、质量和水平。
1 城镇地籍数据库管理系统构建任务
地籍数据库管理系统建设，其中包括城镇地籍测量数据（包括宗地、地形、地类入库）、纸质地籍档案数据检查整理及手工录入、原发证纸质档案影像扫描及入库、地籍属性数据与图形数据连接；保证地籍数据库管理系统和影像档案管理信息系统之间良好的数据转换；就地籍数据库管理系统所要求的数据标准和要求与外业测绘承担单位做好一切相关衔接工作。
2 系统总体设计
2.1 软件体系结构设计
目前应用系统的框架结构主要有两种方式：基于三层体系结构的C/S模式和B/S模式。
C/S（Client/Server）结构，一般运行于局域网，面向相对固定的用户群，对信息安全的控制能力很强，是应用较为成熟的软件体系架构。C/S三层体系结构把客户端应用程序的核心业务逻辑分离出来形成中间层应用服务器，客户端应用程序只负责用户界面表现，核心业务处理调用中间层应用服务器的方法来完成，应用服务器再操作数据层的数据。C/S模式的应用系统一般具有丰富的用户端界面，具有较强的交互性。
结合龙岗区地籍管理的情况，新开发的应用系统采用以B/S结构为主，C/S结构为辅的技术架构。一般应用系统采用B/S模式构建，对应用性能、交互性要求比较高、图形处理部分的应用系统，采用C/S模式来构建。系统体系结构图如图1所示。
2.2 硬件体系结构设计
为了保证系统能够正常高效的工作，系统必须能够有一个良好的网络体系结构。系统的网络体系结构可以采用如图2所示。
地籍系统需要处理的数据量大，涉及到的业务多，而且还需要处理图形数据，因而整个系统需要数据库服务器、业务处理服务器、图形工作站、前端工作站、高速扫描仪、绘图仪、土地证打印机、激光打印机，所有设备都连接在局域网中，设备的基本配置如表1所示。
2.3 系统功能结构设计
龙岗区地籍数据库管理系统的主要包括有土地登记管理、图形数据管理、属性数据管理、资料扫描、公告管理、系统管理、查询统计、地籍档案数据接口等功能模块组成，其中各个模块有包含多个子模块，考虑到篇幅限制，后面将详细阐述土地登记子模块，系统功能结构如图3所示。
3 土地登记管理模块设计
城镇地籍数据库管理系统建设目标是从根本上提高现有地籍日常管理工作效率，改善工作模式，更好地服务于国土管理工作，其中实行高效的土地登记管理是系统主要目标之一。按照新土地登记办法，从土地登记发证业务流程上分析，土地登记管理包含的流程如图4。
随着《物权法》的颁布与实施，对于土地登记需要增加预告登记、异议登记、地役权登记等业务流程。
3.1 土地总登记
土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记应当通告。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。
3.2 初始登记、变更登记
流程图如图5所示。
具体办理过程如下：
地籍调查前置：申请人通过自我举证提供申请材料，在土地登记受理前预先将地籍调查成果进行预处理，处理的内容包括图形空间数据及地籍属性数据。
窗口受理：窗口办理主要是接受客户设定宗地的申请，客户填写《土地使用权登记申请表》，办理人员收取相关的办件材料后，对客户提交的申请材料进行审查，审查合格的在界面上选择类型新建一个电子办件，系统转至窗口受理界面上，流程开始办理。审查不合格的，开具土地登记不予受理或暂缓受理决定书。
受理时，联系方式最好填机，便于缮证后通过短信来通知用户领取证书。
资料扫描：将申请人提供的原始材料利用高速扫描仪或数码相机等进行扫描，并导入扫描资料库。
地籍经办：经办人进行权属审核，符合登记要求的进行各种信息的录入，如果有图形处理要求的转到图形处理环节，最后填写经办人意见。
初审：审核提交的材料，在审批表中录入初审意见。
核准：公告无异议后提交市人民政府核准。
3.3 抵押登记
土地使用权抵押登记、土地抵押权变更登记流程流程图如图6所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交抵押登记或抵押变更登记申请书及相关材料，受理人员判定符合抵押登记条件的，建立抵押登记项目，流程开始办理。不符合抵押登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入抵押相关信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
审批：提交市人民政府审批。
注册登记：经办人员将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。
结果发放：窗口发放人员，录入相关申请人（领证人）信息，发放土地他项权利证明书。
3.4 地役权登记
地役权登记、地役权变更登记流程图如下图7所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交地役权登记申请书及相关材料，受理人员判定符合地役权登记条件的，建立地役权登记项目，流程开始办理。不符合地役权登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入供役地和需役地宗地信息，以及地役权登记的有关信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
结果发放：窗口发放人员，录入相关申请人（领证人）信息，发放土地他项权利证明书。
3.5 注销登记
流程图如图8所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交注销登记申请书及相关材料，受理人员判定符合注销登记条件的，建立地役权登记项目，流程开始办理。不符合地役权登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入注销登记的有关信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
审批：提交市人民政府审批。
注册登记：经办人员将注销登记的有关事项记载于土地登记簿上。
3.6 其它登记
其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
3.6.1 更正登记
更正登记流程图如图9所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交更正登记申请书及相关材料或国土局提出更正，受理人员判定符合更正登记条件的，建立更正登记项目，流程开始办理。不符合更正登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入相关信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
结果发放：窗口发放人员，录入相关申请人（领证人）信息，发放土地证书。
3.6.2 异议登记
异议登记流程图如图10所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交异议登记申请书及相关材料，受理人员判定符合异议登记条件的，建立异议登记项目，流程开始办理。不符合异议登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入异议登记信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
结果发放：窗口发放人员，录入相关申请人（领证人）信息，发放土地他项权利证明书。
3.6.3 预告登记
预告登记流程图如图11所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交预告登记申请书及相关材料，受理人员判定符合预告登记条件的，建立预告登记项目，流程开始办理。不符合预告登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入预告登记相关信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
审批：提交市人民政府审批。
注册登记：经办人员将预告登记的有关事项记载于土地登记簿。
结果发放：窗口发放人员，录入相关申请人（领证人）信息，发放土地他项权利证明书。
3.6.4 查封登记
查封登记流程图如图12所示。
具体办理过程如下：
窗口受理：申请人提交查封登记申请书及相关材料，受理人员判定符合查封登记条件的，建立查封登记项目，流程开始办理。不符合查封登记申请条件的，不予受理，并出具不予受理通知。
地籍经办：依据资料信息，录入查封登记相关信息，生成土地登记审批表。
初审：初审人员对登记的资料信息进行审核，确认登记合法有效，并填写土地登记审批表初审意见。
审核：局领导对录入的登记信息和初审意见进行审核，填写审核意见。
审批：提交市人民政府审批。
注册登记：经办人员将查封登记的有关事项记载于土地登记簿。
4 图形数据管理模块设计
图形数据建库后，要建立数据更新机制，确保系统数据的现势性。图形数据管理模块主要实现地籍图形数据日常更新，为建立图形数据日常更新机制提供工具。图形数据库包括宗地和地形数据二大部分内容，采用统一更新机制，在地籍数据的日常更新过程中分为两种情况，一种是对地籍库中现有数据的修测更新、一种是对新测或补测数据的入库更新，具体流程图如图13所示。
4.1 地籍数据修测过程
（1）选择一定的空间范围（如街道范围、街坊范围、划定范围等），将该范围内的指定地籍数据进行下载，系统在下载的同时将每条要素都打上了一个标签，下载的数据主要包括地籍库中的地形数据、宗地数据（包括界址点、界址线）、登记数据等，下图是下载过程图；2）利用地籍数据采集更新软件对从地籍库下载的数据进行修测，在修测的过程中该软件同时可以结合权属核查内容进行更新；3）利用地籍系统中的上传功能，选择上一步更新好的地籍数据，根据下载和编辑过程中数据的标签状态进行更新。
4.2 新测和补测过程
1）地籍数据采集更新软件通过接收DXF、DWG、MDB等格式或者新建项目，生成一个本地测量数据库文件；（2）测量人员可以通过该项目进行地形数据的采集、宗地数据的绘制、权属核查数据的录入和修改，同时可以打印宗地草图、权属核查表等内容，处理好的数据最后必须经过杰思科地籍采集更新软件进行综合检查；（3）利用地籍图形系统的上传功能将上一步处理好的地籍数据进行转换，生成一份预入库数据，这个时候可以先对预入库数据进行一系列的检查；（4）最后利用图形子系统中的上传功能将检查好的预入库数据进行上传。
5 结语
利用地籍数据库管理系统技术，数据库管理技术以及计算机网络技术，基于主流GIS平台、大型数据库系统及内外网络环境，构筑强大、高效、开放的土地资源管理基础平台，形成以权属调查和土地登记为核心的地籍管理业务流程。用管理信息系统代替手工工作，完成图形数据、属性数据的修改、变更登记、日常统计，实现地籍管理业务的规范化、现代化和信息化，体现了地籍管理的高效率、高质量和高效益等优越性，进一步提升决策水平，加快决策速度，实现快速动态监测，最终实现地籍管理方式的根本转变。并通过地籍管理信息共享交换、综合利用，极大提高了地籍管理的社会化服务水平。
参考文献
一、关于业务受理
在业务受理前，基础资料准备工作由城区国土所先帮助用户做好。需要中介机构进行中介服务的，由国土所先告知用户，提供方便。各项资料齐全达到办理标准后，由用户持资料到政务中心统一受理。政务中心开具受理单，明确办理时限，做好台帐登记等工作。未经政务中心受理登记，任何科室不准直接受理或办理业务。
二、关于办事程序及审查要点
（一）办事程序
1、资料准备阶段。由直属国土所确定专人接受辖区内业务资料，做好台帐登记，填写传送交接表，确保资料不丢失、不损坏。需要进行清查的，按清查程序办理；需要查档的，由用户到档案室按规定办理；需要踏勘或中介服务的，负责协调组织现场服务，涉及两个以上单位到现场的，应一次性到场，避免重复勘探，增加用户麻烦。
2、资料受理传送阶段。由政务中心确定专人受理，并审查资料，做好受理登记，开具受理单，按业务职能分送主办科室，明确办结时限，并负责催办、督办，确保在规定的时间内全部办结。
3、审查核查会审阶段。主办科室根据已有资料进行审查，需补充资料的由直属国土所负责补充，需调阅、查阅资料和到现场核实的，相关科室和直属所协助。主办科室提出办理具体意见和核实各项费用标准后，递交分管局长审核，分管局长提出具体意见，由会审会议集体会审行政审批事项和缴费标准，主持会审会议的局长签署意见。
4、收费办理阶段。财务科专职人员对业务主办科室的核费标准进行认真审核，并一次性收齐各种费用，业务主办科室凭局长签署意见具体办理。
5、发放《土地使用证》阶段。科室办理的业务手续由政务中心及时通知用户领取办理件，并登记备查。
6、整理归档阶段。主办科室每月集中移送一次档案到档案室，办好接交手续，档案室及时整理归档。
7、事后监督核查阶段。由监察室、办公室组织人员每月不定期抽查办理情况，查实办理件是否与会审意见一致，是否按规定核费、收费，办结时间是否超过时限等，并将抽查台帐报局领导审阅。
（二）资料审查要点
1、划拨土地使用权初始登记：申请登记人的申请书、土地权属来源（土地批准书、用地审批单、红线图、法院判决书、历史用地证明书）、四邻权属意见、房屋所有权证、申请人身份证明。
2、出让土地初始登记：申请登记人的申请书、土地权属来源（土地使用权出让审批单出让合同、交款凭证、各类证书、申请人身份证明）。
3、继承变更登记：申请变更登记人的申请书，国有土地使用证、房屋所有权证、继承公证书、继承人身份证和户口本，所在地公安机关和居委会出具的双方关系证明，公安机关出具被继承人死亡证明。
4、老版土地使用证换新证：原土地使用证、房屋所有权证、土地权属来源、申请人身份证明。
5、土地使用权转让：土地转让申请书、土地使用证、原土地出让合同或原土地转让合同、法院判决书、建设用地批准书、地上建筑物产权证明、评估报告和局里的确认书，属于划拨土地还要补办出让手续，补交土地出让金、补签出让合同。
6、土地使用权抵押：土地抵押申请书、土地抵押合同书、国有土地使用证、原土地出让合同及交款凭证或原土地转让合同、土地评估报告及确认书、甲乙双方身份证明及许可证。
三、关于几个具体问题
（一）资料搜集问题。土地权属来源合法、面积准确、界址清楚、依据充分，坚持搜集和审查资料的原则。由于历史原因和一些不正常的情况，对无法可查的档案，按以下规定：
1、属历史用地，但在“九五”地籍调查中漏查的，由国土所按照新的要求，重新做好地籍调查建立档案。做到所搜集的档案资料合法有效，原始资料搜集人签字负责，，
2、属历史用地，有“九五”地籍调查资料，但不齐全或不准确的地方，由国土所按新的要求补充核准。
3、非历史性用地，局档案室无据可查，本人又无有效土地权属证明的，经调查核实，属违法用地的，该拆除的拆除，该处罚的处罚。
4、非历史性用地，局档案室有目录而无资料的，本人有有效用地证，由国土所调查搜集资料补充档案。但要件资料必须查证、核实。属出让土地的必须有土地出让合同和交款发票，多次转让的，新受让者没有发票，要溯根到收款处搜集交款依据。但1996年市国土局成立之前的，查不到发票，要查清土地来源，找到有效证明办理。
（二）换发新证问题。按照有关文件精神，老式土地使用证符合换证条件的应予以更换。但必须明确以下问题：
1、老式土地使用证换发新式土地使用证是房屋已经建成的土地，房屋现未建成的土地，必须经清查确定符合建设条件，经批准后可以建设的，才能予以换证。
2、老证换新证必须查证档案，按照发证程序严格把关、审核，如档案室查不到档案，又无目录可查，由国土所按查实权属和土地来源，补齐地籍资料。
（三）超面积问题。建房用地面积超过批准用地面积或建房用地超过用地红线都属于超面积使用土地。
1、原来是划拨土地，超面积在10㎡以下的，所占土地符合规划，可以不拆除的建筑，且临街20米以内的，每平方米罚款29元，临街20米以外的每平方米罚款20元。罚款到位后按划拨土地补办手续，每平方米收取100元的收益金。超面积10㎡以上的，由监察支队立案查处，按超面积罚款后，以经确认的评估价100％补交土地出让金，并按土地出让程序办理出让手续。
【摘要】土地承包权主体同经营权主体发生分离，这是我国农业生产关系变化的新趋势，要不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。河北省张北县在学习借鉴外地经验基础上，结合本地实际，出台了《张北县开展土地流转收益保证贷款试点工作实施方案》等6 个规范性文件，搭建了市场经营和管理服务相结合的工作平台，设计了土地经营权流转操作规程和抵押贷款操作规程相衔接的工作流程，在全县18 个乡（镇） 全面推进土地流转收益保证贷款试点工作。本文就张北县这一做法进行认真调研和总结，对如何在原有的占有、使用、收益权的基础上，赋予农民承包地承包经营权抵押、担保权利，结合我国法律法规、农业信贷市场特点和农村经济发展状况，提出了有关建议。
关键词 农村金融；土地承包经营权；制度创新
【作者简介】张璇，河北经贸大学金融学院。
在当前我国农村土地属于集体所有的特殊国情下，土地产权残缺和法律障碍使得土地抵押贷款业务的开展面临着诸多障碍。如何在现有情况下，创新农村金融服务方式，真正开展土地的抵押贷款业务，盘活农村土地资源，增加农民的财产性收入，一直是各级政府和广大农民的期盼。2013 年以来，河北省张北县在学习借鉴外地经验基础上，结合本地实际，在全县18个乡（镇） 探索推进土地流转收益保证贷款试点工作，并取得了初步成效。为推广典型经验，促进农村金融创新，我们对张北县这一做法进行了认真调研，有关情况具体如下。
一、张北县基本情况
张北县总面积4185平方公里，辖18个乡镇，366个行政村，1167个自然村，总人口37.1万人，其中农业人口32.8 万人。耕地面积121951 公顷，其中水浇地面积19574公顷，草场面积122133公顷，林地面积81617公顷。2013年全县粮食、油料、蔬菜、马铃薯、豆类等作物播种面积分别是35万亩、16万亩、18万亩、33万亩、5.5万亩，产量分别是9.13 万吨、1.15 万吨、71 万吨、44 万吨、0.4万吨。2013年全县农民人均纯收入为5440元，先后被确定为河北省“无公害蔬菜示范基地”“河北蔬菜之乡”“河北马铃薯之乡”“全国农产品加工业示范基地”“全国蔬菜生产重点县”等称号。
2013年11月，在学习借鉴外地经验基础上，张北县出台了《张北县开展土地流转收益保证贷款试点工作实施方案》等6个规范性文件，搭建了市场经营和管理服务相结合的工作平台，设计了土地经营权流转操作规程和抵押贷款操作规程相衔接的工作流程，在全县18个乡（镇） 全面推进土地流转收益保证贷款试点工作。为便于农户办理贷款，根据申请贷款额度，实施了分层次服务阶梯化办理的办法。5万元以下的由乡（镇） 信用社办理；5万元以上种养大户申请的，由联社小贷中心办理；5万元以上农业公司、农民合作社和家庭农场申请的，由县联社客户部办理。目前，共发放土地流转收益保证贷款21笔，贷款金额546万元。
二、张北县开展土地流转收益保证贷款的具体做法
开展土地经营权流转收益保证贷款工作，前提是抓好流转交易的平台建设，突破土地经营权可处置的障碍。为此，张北县注册成立了“张北县物权融资农业发展有限责任公司”（简称“ 物权公司”）、“张北县物权融资服务中心”（简称“物权中心”） 两个服务平台，“一套人马，两块牌子”，把市场经营和管理服务两个职能承担起来。
（一） 物权公司有关情况
张北县物权融资农业发展有限责任公司成立于2013 年11 月，为国有独资企业, 注册资本100 万元，经营范围包括农作物种植、农村集体土地承包经营权收益及农村物权融资、托管、交易咨询服务。成立这个物权公司的基本考虑是，土地流转和抵押贷款是市场行为，只能以企业为主体具体操作。比如除了交易和融资以外，还要有土地托管经营的能力以确保土地经营权的相应收益。目前公司内设申请登记审核部、贷款申请部、挂牌转让部3个职能部门。
1.申请登记审核部。主要负责初步审核《土地承包经营权证》和《土地流转经营权证》以及土地流转收益保证贷款的其他资料凭证，主要包括土地承包经营权人提交的申请书；共有人、村民委员会出具的同意土地流转的证明书；物权收益评估等，并对上述事项开展审前调查。初审合格签署意见后送交到贷款申请部。
2.贷款申请部。主要负责按照审核部提交的初审材料进行复审，审核无误后，制定土地承包经营权流转合同，并负责与农经站对接，办理土地承包经营权变更登记，出具《承诺函》，凭《承诺函》协助借款人办理借款手续，并定期与金融机构汇总核对借款手续、数额。
3.挂牌转让部。除承担在交易平台挂牌、征集承包人、核实借款人还款实况、与银行及借款人结算等工作外，还负责公司的行政后勤、文秘办公、档案管理、统计报表等事项。
物权公司成立步骤：经政府常务会讨论通过后，第一步，由张北县财政局向县政府提交《关于成立张北县物权融资农业发展有限责任公司的请示》，内容包括公司名称、公司性质、法定代表人、注册资金、经营范围、办公地点等；第二步，县政府按照请示事项印发《关于同意成立张北县物权融资农业发展有限责任公司的批复》；第三步，县财政局接到批复文件后，印发《张北县物权融资农业发展有限责任公司董事会、监事会人员任命的决定》和《张北县物权融资农业发展有限责任公司董事长聘任决定》；第四步，县工商局、质监局、税务局办理物权公司设立相关登记手续。
（二） 物权中心有关情况
张北县物权融资服务中心作为一个综合协调部门单独设立，为科级事业单位，对物权公司进行业务指导，提供物权融资交易服务，管理和规范农村土地承包和土地流转，指导督促乡（镇） 开展土地收益评估。成立物权中心的初衷是由于物权公司作为国有企业，不能行使行政职能，无法协调政府职能部门开展土地流转收益保证贷款工作，因此需设立一个综合协调机构承担管理服务职能。中心编制为10人，领导职数1正2副，设综合办公室、贷款业务股、土地流转监管股、土地收益评估股4个股室。
1.综合办公室。负责机关制度建设、材料综合、上传下达、接待和后勤保障工作。
2.贷款业务股。负责对物权融资公司开展土地收益保证贷款进行业务指导，协调金融机构多渠道提供信贷服务，对贷款农户提供政策和业务咨询。
3.土地流转监管股。负责办理《土地流转经营权证》，对土地流转进行监督管理，对土地流转信息进行搜集和，指导乡（镇）、村土地流转服务中心（站） 开展工作。
4.土地收益评估股。负责协调乡（镇） 成立土地收益评估小组，对土地收益进行评估，做出评估报告，提供给物权融资公司。
在解决好上述问题，扫清工作障碍的前提下，张北县设置了操作流程八步法。第一步，贷款申请。借款人为农户、种养大户的，由借款人携带申请人及其配偶的户口簿、结婚证和身份证原件及复印件；个人征信报告；有效的《农村土地承包经营权证》或《农村土地流转经营权证》，向金融机构提出贷款申请。借款人为家庭农场、农民合作社和农业公司的，由法定代表人或人携带营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、机构信用代码证、贷款卡、章程、借款决议、征信报告、有效的《农村土地承包经营权证》或《农村土地流转经营权证》，向金融机构提出贷款申请。第二步，贷前调查。金融机构2人以上实地调查借款人资产状况、经营现状、财务状况、贷款用途、期限、土地权属、共有人情况等，同意为其发放贷款的，在《张北县土地流转收益保证贷款申请书》上签署意见，借款人据此意见到物权公司办理土地承包经营权流转手续。第三步，土地价值评估及证明书。借款人获取乡（镇） 物权收益评估小组出具的《农村土地承包经营收益价值评估参照表》，到村委会和农经站取得《土地流转证明书》。第四步，办理土地流转手续。借款人携带以上资料到物权公司提交《张北县农村土地承包经营权流转申请书》，签订《农村土地承包经营权流转合同》。第五步，办理变更登记。借款人携带与物权公司签订的《农村土地承包经营权流转合同》，到乡镇农经站提交《农村土地承包经营权变更登记申请书》，申请变更登记，农经站出具《变更登记证明书》。第六步，出具承诺函。借款人向物权公司提交《变更登记证明书》，物权公司出具承担保证责任的《承诺函》。第七步，贷款发放。借款人携带在物权公司办理的所有手续复印件及《承诺函》原件，到金融机构签订《借款合同》，金融机构按照合同发放贷款。第八步，贷款收回。贷款到期，借款人及时履行债务，并向物权公司提交《农村土地承包经营权回转申请书》，物权公司签署意见后，借款人持还款证明（银行出具） 和《农村土地承包经营权回转申请书》，到农经站再次申请办理变更登记。贷款到期，借款人没有按期还款，物权公司将土地承包经营权及时对外流转，用流转收益偿还贷款，在土地未能及时流转出去的情况下，优先使用风险基金偿还贷款。贷款本息偿清后，借款人到农经站再次申请办理变更登记。
三、张北县开展土地流转收益保证贷款的主要经验
土地流转收益保证贷款，核心是解决好农户借得到、银行贷得出的问题。通过调研和座谈，我们认为张北县开展土地流转收益保证贷款的经验主要有以下几点。
1.明确了借款主体，就是谁可以贷款的问题。目前的条件是已取得《土地承包经营权证》或《土地流转经营权证》，且具备贷款准入条件的农户、种养大户、家庭农场、农民合作社、农业公司等。
2.明确了收益评估，就是土地流转和抵押价格的问题。各乡（镇） 成立了物权收益评估小组，以村为单位，由主管农业的副乡（镇） 长及农经、农业、林业、畜牧、水利、土地等工作人员、驻乡金融网点负责人、评估土地所在地村主任和村民代表组成，主要负责对用于贷款的土地进行评估。评估工作在每年土地耕种之前的3个月内进行，即2月份至4月份对各村土地承包经营收益及流转价值进行评估，将评估参照表提供给金融机构，作为物权公司承诺保证额度以及银行确定贷款额度的重要参考，评估以亩为单位，有效期为一年。
3.明确了贷款额度，就是农户最多可以贷多少钱的问题。张北县确定借款人为农户的，需将其耕种面积的1/3留作“口粮田”，剩余2/3可用于土地收益保证贷款，最大贷款金额=承包土地面积×2/3×单亩每年流转评估价×70%×贷款期限。借款人为种养大户、家庭农场、农民合作社及农业公司的，原则上需将其流转土地总面积的1/3用于“保障自给生产”，剩余2/3可用于土地收益保证贷款，最大贷款额度计算方法同上。
贷款期限、利率一般为1 年，最长不超过3年。贷款利率在人民银行同期限档次基准利率基础上统一上浮50%执行，6个月至1年（含一年） 贷款基准利率6% （5 厘），上浮50%后为9% （7.5厘）；1 年至3 年（含3 年） 贷款基准利率6.15%（5.13厘），上浮50%后为9.23%（7.69厘）。
4.明确了风险补偿基金，就是如何确保风险可控的问题。为了让银行放心地将钱贷出，由县财政出资300万元，设立惠农信贷风险补偿基金，以后按金融机构发放土地收益保证贷款的1%逐年增补（金融机构让利1%，作为风险补偿基金）。惠农信贷风险补偿基金由县金融办在县财政局开设风险补偿专用基金专户，实行封闭运行。贷款逾期时，在物权公司未能及时将土地流转出去的情况下，优先使用基金来偿还贷款，防止银行坏账、呆账的发生。
四、有关建议
今年的中央1号文件提出，“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地经营权向金融机构抵押融资”。从抵押物扩展角度，土地流转收益保证贷款为土地流转合作社或农户拓展了融资渠道和资金来源，缓解了当前农村产业发展阶段面临的资金瓶颈问题，也为信贷担保体制创新提供了新思路。为进一步创新农村金融，结合我国法律法规、农业信贷市场特点和农村经济发展状况，提出如下建议。
1.尽快修改完善《担保法》《物权法》《农村土地承包法》中关于农村集体土地使用权抵押的限制性规定，根据当前农村发展现状适当放开农村土地、宅基地等各类产权的抵押流转。
2.完善农村土地、房屋、林权抵押流转市场，建立产权交易中心、网络信息中心及相应的专业评估机构，重点是寻求政策和法律上的认同与支持，消除抵押障碍，促进土地抵押物及时流转变现。
3.政府出台相关制度办法，引导构建商业性、互担保机构并存的农村信贷担保体系。如可借助有威信的农村种养大户带头成立担保合作社或者担保协会，会员缴纳一定数额的资金作为担保基金，农户贷款时通过“农户联保＋互助金担保”或“农户联保＋合作社/协会担保”“农户联保+抵押”等方式获取银行贷款。
4.加快农村土地流转信贷服务平台建设，进一步规范和引导农村土地使用权流转与抵押行为。可鼓励县级政府成立农村土地流转信贷服务中心等类似管理机构，规范土地抵押贷款行为，建立健全农村土地评估、登记、抵押贷款管理办法和配套措施，对需要转入土地的农户或土地合作社提供相应的支持，促进土地流转和资源有效配置。
参考文献
[1]崔嵩.创新农村土地抵押贷款机制[J].中国金融,2012,(18).
问：当事人提交申请书中最高债权额，应该填写多少金额？他项权证上的债权数额栏应该填写多少金额？
金绍达：最高额抵押权登记时，在登记簿上记载的一个重要内容就是“最高债权额”。按《登记簿管理试行办法》的附件《房屋登记簿记载内容说明》的规定，“最高债权额”一栏应填写的内容是“最高额抵押合同中双方当事人约定的最高债权金额”。
《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。最高额抵押的担保范围也是一样。《物权法》在第203条还规定了：“为担保债务的履行，……债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿”。因此，当上述担保范围各项合并计算的金额超过最高限额时，其超过的部分并没有优先受偿的权利。在人民法院的实际判例中，也是这样来处理的。
《房屋登记办法释义》第223页有一段表述：最高额抵押权存在一个“最高债权额限度”。所谓最高债权额限度就是指：抵押权人基于最高额抵押权所能够优先受清偿的债权的最高限度数额。……是抵押权人“所能够”优先受清偿的债权的最高限度数额，而不是最高额抵押权所实际担保的债权数额。
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