时间：2022-06-07 12:42:29
导语：在房产测绘质量控制的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
引言
房屋面积测绘是房屋工程项目实施后期必须履行的一项重要程序。当房屋建筑竣工验收完成后，房地产开发企业委托具有专业资质的房屋测绘单位按照国家相关标准规范，结合工程技术文件对竣工后房屋面积进行实际测量、计算，取得房屋实际面积的过程就是房屋测绘。随着房地产市场的繁荣，人们投资房屋的意向愈加强烈，对于房屋实际面积的关注度也越来越高。房屋面积测绘的工作质量对于房地产市场的健康发展具有十分重要的保障作用。我国房产测绘事业目前尚处于发展接待，许多地方还不够完善，特别是测绘行业市场化程度偏低，给房屋测绘质量带来了一定负面影响，加强房屋实际面积测绘的质量控制是我国房地产行业直接面对并必须予以妥善解决的问题。
1 当前房产测绘工作发展现状和重要意义
房产测绘的工作质量直接关系到房屋建筑实际面积的大小，进而影响到房产交易双方的切身利益。为此，房屋测绘的过程、操作细节、精度标准和计算方法等必须严格遵循国家相关规范、要求。此外，在解决房产相关法律纠纷方面，房屋面积测绘是保护产权人根本利益的重要措施，测绘的结果对于判断纠纷法律责任和房屋价值具有关键性的明确作用，是当前法律机构解决房产纠纷和审核违章建筑的重要凭据。房屋面积规格大小是衡量一个国家房地产产业发展水平的重要指标。在我国，与房产行业相关的房屋测量工作中，房屋实际面积测绘是必须执行的一项重要环节。进行房屋建筑项目建设或房产交易，必须进行房屋面积测绘。通过房产测绘取得的房屋实际面积，是政府管理部门计算土地价格、核算征地动迁补偿支出、收取房产税费、进行产权登记和编制城市规划的重要依据，也是房产交易不可或缺的基础元素之一。在实际工作中，由于房屋大小、规格差异很大，非专业人员很难了解其中的细节，少数不法开发商利用多数购房者对房产交易不了解的情况，偷换房屋建筑面积概念，误导购房者的认知，从而达到赚取更多经济利益的目的，严重损害了消费者的合法权益，妨碍了我国房产市场的健康发展。而做好房产面积测绘，提高测绘质量，可有效防范上述不法行为的发生，保障购房群众的切身利益，解决因为产权面积不清引发的法律纠纷，保障我国房产市场和谐稳定的发展环境。
2 房产面积测绘工作中存在的主要问题
在房产面积测绘的实际工作中，有许多问题存在，制约了房产面积测绘工作质量的提升，要保障测绘质量，就必须妥善解决这些问题。房产面积测绘工作中常见问题有以下几个方面：
一是缺乏技术标准提醒尚未完善。房产面积测绘是一项具有较高技术性和专业性要求的工作吗，执行过程中需要详细的规范性文件对细节和步骤、参数进行明确。由于我国房产测绘工作尚处于发展阶段，许多技术标准够不够完善，文件内容有时比较含糊，不够明确，可执行性不高，不能满足当前房地产产业迅速发展的实际需要。在实际操作过程，遇到争议问题，往往依赖测绘人员个人的理解。由于理解上的差异，很容易造成测绘结果的不一致，引发纠纷。二是工作量过于庞大。房产测绘需要测绘的项目和测绘的数据十分繁多，操作程序较为复杂，计算难度很大，使得测绘工作质量很难保证。
3 加强房产测绘中测绘面积质量控制的主要措施
3.1 严格执行一级验收、二级检查等制度规范
一级验收、二级检查制度是测绘工作质量的重要保证措施，是测绘单位在进行测绘作业时必须坚持的基础原则。测绘单位在开展测绘工作时，首先要做好互检、自查工作，其次要责成专人组成检查组，对测绘过程进行全方位的检查，在此基础上，再由质量控制部门对测绘结果进行最终检查确认。随后由测绘业务委托单位对测绘结果进行检查验收。在具体检查时，要遵循以下几方面要求。
一是各项检查验收工作互相独立，不能存在代替和减免情况。二是检查时发现测绘标准、规范的理解存在含糊不清的问题时，要立即提出处理意见，由相关单位进行确认并签字后重新处理。三是要由专业技术人员对测绘过程中形成的各类技术文件，比如图纸、测绘结果、质检报告等进行细致全面的审查审核，一旦发现问题要及时联系有关单位进行纠正。四是要建立研讨分析制度。测绘单位要定期组织含召开技术分析研讨会，有技术人员对房产测绘工作中遇到的典型案例进行分析、讨论，总结经验，针对不足的地方要下力气进行整改、完善，帮助测绘人员提升技术水平，推动房产测绘工作质量的提升。五是当测绘结果处理意见发生分歧时，要按照一级检查时发现的问题有专职质检人员认定处理，二级检查之后发现的问题提交总工办或队领导进行裁定、会办解决。六是要坚持分项确定的方法，对测绘产品中各分项分别进行质量登记确定，并附于测绘档案中。在野外作业阶段，各测绘组之间必须进行互检，以保证测绘结果质量。此外，技术部门还要不定期组织野外测绘产品的抽检，并做好记录。
3.2 严格做好各类前期技术资料审查工作
房屋建筑数据的收集是房产面积测绘的重要组成部分。在进行房产测绘时，委托单位必须提供全套的建筑设计图纸，以及在施工过程中形成的设计变更单和变更图纸。要确保图纸全面详细，数据准确无误，以方便测绘人员查阅相关数据。
3.3 严格管控房产面积测绘各道工序质量
房产测绘由多个环节组成，要保证整体工作质量，首先要确保各个环节、工序的工作质量。一般来说，在进行房产面积测绘时，要坚持做到四个准确，即准确测定房屋套型边长数据、准确认定房屋计算面积部位、准确认定房屋分摊面积、准确确定房产要素。
4 结束语
随着房地产经济繁荣程度的不断加深，房产面积测绘问题已经引起越来越多的投资者和消费者的注意。由于房产面积测绘影响因素众多，特别是房屋设计格局、套型越来越富于变化，面积分摊问题越加复杂，使得房产面积测绘越加困难。测绘人员必须按照房产测绘技术文件，严格执行测绘程序，对于测绘工作中遇到的问题要认真分析，不断总结经验，努力提高房产面积测绘质量，推动我国房产测绘事业实现可持续发展。
参考文献
[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（9）.
[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）.
关键词：房产测绘；风险原因；防范措施；质量控制
Abstract: Real estate mapping as a guarantee of housing and housing land information about the objective, fair, accurate, and complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. This paper first analyzes the causes of real estate surveying and mapping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail.
Key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control
中图分类号： 文献标识码： 文章编号：
前言
房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题，其成果一经相关部门确认即具有法律效力。其中以房屋面积测绘尤为突出。房屋面积测绘是房产测绘中一个重要组成部分，它有两个方面的特征：其一，具备一般意义上的测量含义，即用标准量去衡量客观量，描述客观对象的空间关系；其二，其服务对象是千家万户的老百姓，测绘结果直接决定房屋面积量。由于房产测绘自身的特点，它具有一定的风险，工作人员必须对此加以防范和控制。
1、房产测绘产生风险的原因
随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在，房产测绘单位在提高专业化服务的同时，也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是，房产测绘风险具有特殊性，它涉及面广而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。
1.1 房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不够完善
国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益，规范和培育房地产市场作出不懈努力，但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化，使得新问题无法可依，无据可查，从而引发许多争议。基于这一原因，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此，测绘工作走向市场，还有待出台详尽、统一的技术操作细则，以确保测绘成果的唯一性和严密性。
1.2 房产测绘具有较强的特征性，难以完全杜绝差错的出现
房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大，内业数据繁多、计算量巨大的特点，从业人员难以保证完全不出现差错。但是，房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力，并且直接进入市场，房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失，因而引发赔偿，而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。
1.3 房产测绘专业性强，但在社会监督方面效力较差
由于房产测绘专业性强，对非专业人员而言，即便进行公示，也只能知道结果而不知就里，在社会监督方面效力较差。并且，测绘结果一旦出具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，测绘错误往往是在事后才被发现，这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生，如果内部质量保证体系不健全，出现差错的概率就会较高。
2、防范房产测绘风险的具体措施
2.1 要增强风险意识，加强内控管理防范房产测绘风险的首要问题是转变
测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须由两人进行，做到相互监督以外，还要求经办人员对房屋现状、测量现场进行拍照，为质量审核人员审理案件时提供依据，同时将相片作为档案资料存底。
2.2 要制定适用于我市的实施细则或作业规范，进一步完善动态更新机制
有了统一的实施细则，就有了统一的标准。从业人员只有用同一把“尺子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。 经研究明确，根据《房产测量规范》房产面积测算，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。凡有上盖的不封闭阳台，不管上盖是否出现跨层，均按不封闭阳台围护范围内其上盖的最大水平投影面积的50%计算建筑面积。对测量过程中出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能一个人说了算。房产测绘单位要及时研究，提出解决方案，不断更新作业规范，统一业务标准，为工作人员提供作业指南。要严格依法依规测绘，完善政策法规。房产测绘单位必须严格执行国家标准，坚持客观、公正和实事求是的原则，依法测绘，程序规范。比如：对房改房遗留问题的处理原则、规范产权式商铺的问题、细化共有面积分摊规则等。对迫切需要解决的不确定问题及时提请专家委员会讨论，制定出严谨、合理、恰当的处理方法。
2.3 要高度重视单位管理水平的提高，努力加强从业人员的技能培训
房产测绘的过程是一个集体劳动的过程，任何一项测绘成果都是由许多人参与的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理，建立各种规章、制度来规范房产测绘行为，还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，制定相应的解决方案。同时，应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高房产测绘队伍的技术水平。
2.4 要合理转移风险
房产测绘是企业行为，所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段进行转移。例如购买测绘产品责任险，假如测绘差错案一旦发生，给委托单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。
3、房产测绘的质量控制对策
3.1 作业过程的质量控制。作业过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。
①外业数据采集。要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外业数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。
②内业图形处理及分摊计算。内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。
3.2 检查过程的质量控制
①自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。
②一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。
③二级检查。一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。
3.3 为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。
【关键词】房产测绘；质量；措施
房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益，而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。
1 房产测绘的特点和作用
房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：
1.1 法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。
1.2 财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。
1.3 社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。
2 房产测绘成果质量的重要性
在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。
3 房产测绘质量管理措施
3.1 控制房产测绘市场开放的有限性。
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
3.2 加强对测绘程序的检查。
由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
3.3 制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件。
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
3.4 建立房产测绘成果公示制度。
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。
关键词：房产测绘；面积测绘；质量
Abstract: This paper describes the importance of real estate surveying and mapping, and the factors influencing quality of Surveying and mapping, to provide suggestions to improve the quality of real estate surveying, for reference.
Key words: real estate surveying; surveying; quality
中图分类号：P25
引言：房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。
一、 房产测绘的重要意义
1.保证业主利益的重要法律依据
房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
2.有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、提高房产面积测绘质量的措施
1.遵守“二级检查、一级验收”制度
在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：（1）各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。（2）检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。（3）公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员(包括初审人员)进行批评教育并予以改正。（4）公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。（5）如对质量问题的处理意见有分歧时，属一级检查的，由专职质量检查人员认定；属二级检查之后的，由总工办裁定或提交队领导会办。（6）确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。每个项目野外作业结束之前，各个作业组之间须进行野外互检，主要检查口幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差等各项指标，各项指标均要确保在误差范围内，确保无误后结束野外作业。技术部门需不定期组织对测绘产品进行野外抽查，并做好野外检查记录。
2.控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包括土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。
3.房产面积测绘各关键环节中的质量控制
进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。
4.控制测量的精度
在我圈末级控制点的点位中误差一般规定为不超过+0.05m,当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、物定可品的、高质量、高标准的控制网，《房产测绘规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为1±0.018m，因此这标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
5.采用工作流程技术实现生产过程控制
该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置、账号密码登陆，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间、机器号，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。
6.对工作人员实行必要的相应的培训
对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。
四、结束语
总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展，还能保证商品房健康的销售，推动商品住房制度的改革和发展顺利进行。
参考文献：
[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.
关键词:房产测绘质量控制 措施 内业数据
在房地产测绘管理过程中房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作, 其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚, 其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前, 房产测绘工作中存在的问题较多, 有些问题已经成为消费者的投诉热点, 因此房产测绘市场亟待整顿, 成果质量亟待提高。
今日, 城市住宅需求更显示了其强劲的张力, 其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。由此可见, 房产测绘市场潜力很大。在商品房交易中, 业主与开发商之间常常因为面积而发生纠纷。
为了加强房地产测绘管理, 规范房地产测绘行为, 保护广大业主的合法权益, 我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则, 同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。例如国家经委的《建筑面积计算规则》、建设部的《住宅建筑设计规范》、北京市国土资源和房屋管理局下发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》等有关文件和规则。
1 房产测绘的质量控制点
所有标准、规范、实施细则或者暂行规定, 基本原则都是一致的, 但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同, 因而计算的依据和计算的方法也就不同,最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制, 首先应分析影响房产测绘质量的控制点, 然后采取相应的质量控制措施。
房产测绘的质量控制点包括: 人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。
1.1 人员培训
房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员, 所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能, 明确各自的职责和权限。
1.2 仪器设备管理及资源配置
房产测绘所使用的仪器设备主要包括:
外业―――全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器;
内业―――计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。
另外, 房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。
1.3 外业测绘
1.3.1 外业测绘工作准备
根据施工单位提供的竣工图或施工图, 在计算机中绘出草图, 并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据, 将草图按一定比例打印出来, 供外业使用。
1.3.2 外业数据采集
单层商品房无论建筑高度如何, 均按一层计算建筑面积, 外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸, 一并计算建筑面积。、
多层或高层商品楼除实测尺寸外, 还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸, 尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m 层高应缩进的尺寸。
商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商
品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸, 如: 雨篷( 有柱的实测柱尺寸, 无柱的测顶盖投影尺寸) 、室外楼梯、走廊、檐廊等。
外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符, 并实测其厚度, 实测有困难时, 可连同主体墙一起实测。
1.4 内业数据处理
1.4.1 数据分析和误差处理
外业工作结束后, 内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化, 若无变化, 或有变化且变化在±5cm 以内, 可视为施工误差, 不必进行改正, 则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm 则需要分析产生该变化的原因, 是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整, 则按调整后的尺寸进行计算, 若是由施工偏差引起的, 则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台, 则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。
1.4.2 内业计算和成果整理
按照调整的有关尺寸, 在计算机中绘图,分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表, 由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。
2 房产测绘的质量控制措施
质量控制依据:
1 《中华人民共和国测绘法》;
2 《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3 《房产测绘管理办法》;
4 《测绘市场管理办法》;
5 《测绘生产质量管理规定》;
6 《测绘质量监督管理办法》;
7 《房产测量规范》[GB/T17986- 2000];
8 合同或技术设计书。
2.1 人员培训的控制措施
编写培训教材, 制定培训计划, 组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其它需要培训的人员。培训内容包括: 测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。
2.2 仪器设备管理及资源配置控制措施
―――房产测绘仪器设备的计量检定情况;
―――房产测绘单位的资质情况, 包括: 单位资质等级,年检,持证执业情况;
―――房产测绘单位质量管理情况, 包括:
质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性;
房产测绘技术标准的有效性;
房产测绘生产作业流程。
2.3 外业测绘控制措施
房产外业测绘控制指对房产测绘单位的房产要素调查、房产要素测量、房屋面积测绘等成果的控制。
2.3.1 房产要素调查，包括：
―――房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确;
―――调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线, 房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致;
2.3.2 房产要素测量，包括：
―――房产要素测量的测量方法, 记录和计算是否正确;
―――各项限差和成果精度是否符合要求;
―――测量的要素是否齐全、准确、对有关地物的取舍是否合理;
2..3.3 房屋面积测绘，包括：
―――房产面积测量原始记录是否规范, 内容是否完整;
―――房产测量成果(图: 房屋坐落图、分层图、分户图; 表: 房屋面积测绘成果表)是否规范, 内容是否完整;
―――共有共用面积的测定和分摊是否合理。
2.4 内业数据处理控制措施
内业数据处理控制指对房产测绘单位生产的房产图、房屋测绘资料整理等成果的控制。
2.4.1 房产图绘制，包括：
―――房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求;
―――房地产要素的表述是否齐全,正确,是否符合要求;
―――对有关地形要素的取舍是否合理;
―――图面精度和图边处理是否符合要求。
2.4.2 房屋测绘资料整理，包括：
―――房产面积的计算方法是否正确, 精度是否符合要求;
―――用地面积的测算是否正确, 精度是否符合要求;
―――房产测绘报告的编写是否规范, 内容是否完整;
―――房产测绘成果资料归档管理的规范性 (含各类原始测量成果)。
3 结束语
我国大部分城市按照商品房的建筑面积计价销售, 这种方法有其优越的一面, 计算方法比较严谨, 计算过程比较细致, 也能被大多数业主所认同。但也有其不利的一面, 即只有专业测绘人员清楚计算的全过程, 而绝大多数业主并不清楚商品房的建筑面积是如何计算出来的。他们关心的并非计算的方法和依据, 而是最终决定他们付款金额的商品房建筑面积。这样就会产生同一套商品房按不同的计算方法和计算依据, 得出的建筑面积不同, 也就造成
所付的房款不同。随着房地产市场的进一步发展, 房屋价格一涨再涨, 不能排除个别开发商
为了使其利润达到最大化, 同时责任又最小化, 他们在套内建筑面积相对固定的情况下,将一些不应分摊的公用建筑部位进行分摊, 或利用不同规则之间的差异, 有意欺诈业主。由此引发许许多多的纠纷, 甚至官司。这些现象的产生不仅影响了商品房的销售市场, 也影响
了住房制度改革和房屋商品化制度的推进。
国内也有一些城市尝试按套内建筑面积计价销售的方式, 这样只要设计、施工没有变更,
那么每套商品房的预测面积、实测面积基本一致。无论哪个测绘单位测量出的面积也基本一
致。而且广大业主也可以在自家直接测量房屋的净尺寸检查, 这样就更为有效地解决了因面
积误差引起的纠纷, 也保护了双方的合法利益。
为认真贯彻《中华人民共和国测绘法》, 加强测绘行政主管部门对房产测绘市场的监督管理,规范房产测绘行为, 保证房产测绘质量, 维护房屋权利人的合法权益, 国家测绘局已经于2004 年在全国范围内开展房产测绘质量专项检查工作。其目的也是全面了解当前房产测绘工作的基本状况, 找出质量隐患, 制定规范房产测绘行为的意见和措施。相信, 随着商品房测绘市场的进一步发展, 其理论、方法将会不断完善, 一定会形成一套完整、严密的能为大家所认同的商品房建筑面积测绘的好方法。保证商品房销售市场健康发展, 推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。利用已有的CAD 资料推进本行业的数据处理自动化是十分有利的。希望本文能够抛砖引玉, 引发大家的研究热情。
参考文献:
[1] 武汉测绘科技大学测量学编写组.测量学[M].北京: 测绘出版社, 1996
[2] 孔祥元, 梅是义.控制测量学[M].武汉: 武汉测绘科技大学出版社, 2002
关键词：房产测绘；质量控制；相关措施
Abstract: the property surveying and mapping is building has an important branch of the professional surveying and mapping, its is mainly to the house and the land for housing and surveying and mapping work, the quality of the surveying and mapping affects directly to the later work a system has important influence, therefore, our country related departments to its very seriously, and the related equipment requirements, as well as personnel of the surveying and mapping professional level requirements are quite high. This article in view of the property and its control measures of surveying and mapping quality analysis.
Key words: real estate surveying and mapping; Quality control; Related measures
中图分类号：P2文献标识码：A文章编号：
自古至今，人们对居住的场所都是非常的重视，周边的环境，房屋内部的质量等等。房产测绘工作的具体内容就是对房屋做出客观、公正、系统完整的评判，使人们对房屋的实际状况清楚了解，从而对房地产市场的交易行为公平性提供判断依据，从而规范其交易行为。并且，提高房地产业的科学管理水平以及切实保障当事人的经济利益不受损失。
一、房产测绘的特点和作用
房产测绘是专业测绘的一个重要分支，它与其他的一些测绘存在着一定的差异性，其测绘的成果产品多种多样，并且该成果一旦被房地产的相关管理机构认定之后，就会受到法律的保护，并且，在以后的房地产产权发生纠纷时构成有效的认定材料。相关的房地产测绘单位一般都是在政府或者是相关的房屋当事人委托之后才对房屋进行测绘活动，并且，这一工作开展的比较晚，在我国房地产发展的高峰阶段才开始兴起的，由于其的主要工作是为了房产的相关管理服务的，其测绘成果的具体作用主要有下面几方面：
(一)法律方面的作用
房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。
(二)财政税收经济功能。
房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。
(三)社会服务、决策参谋功能
房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。
二、房产测绘成果质量的重要性
在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个房产测绘行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。
三、房产测绘质量管理措施
(一)控制房产测绘市场开放的有限性。
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
(二)加强对测绘程序的检查
房地产的测绘成果的审核机关并不是对其测绘结果进行实地检查，仅是对于其呈交的测绘报告进行审核，对于这样的审核方式，外界人士会产生质疑，这样一来，房产测绘单位很容易因为与其相关的利益问题，在测绘的过程中弄虚作假，造成测绘的结果与实际情况大相径庭，其实，尽管审核机构对于房产测绘的成果不进行实地的检测，但是，这并不意味着测绘单位可以随意的更改测绘结果，因为，其所呈交的测绘报告如果存在弄虚作假的行为，其要对此负全部的法律责任，而不是在出现问题的时候，推行责任给相关的监管部门。这样不仅可以避免很多的法律纠纷，还能够确保相关的监管部门集中内部的人力和物力，对房产测绘成果进行细致深入的审核工作。并且，审核部门会在各个季度对房地产权登记的测绘成果进行临时抽查工作，一旦发现问题，就会根据《房产测绘成果质量评定标准》的相关规定进行评分，不合格的房产测绘成果给予曝光出来，并严格进行处理。
(三)制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
(四)建立房产测绘成果公示制度。
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。
四、小结
随着我国经济建设的快速发展，我国的建筑行业也取得了相当多的改革成果，尤其是房地产行业的发展，更是展现出蓬勃向上的冲力，并且，还在不断的突飞猛进。但是，由于我国房地产业市场经济体制下的发展还处于初期阶段，受到市场经济的影响，很多房地产商为了追求更大的利益，一段时间内对房地产进行人为的炒作，这对于房地产业的健康发展，产生了重大的不良影响。房产测绘工作能在很大程度上对这一行为进行制约，其将房屋的客观情况公平的反馈给够投资方，使其能够对所购房产做出正确的判断，从而降低不必要的经济损失。因此，房产测绘工作应该受到大力支持，并且，更多的深入研究工作，促使其更有效的进行房产测绘。
参考文献：
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[2] 周宇.基于房产测量实践的房产测绘信息系统构建思路研究[J].科技资讯,2010,26
[3]李谋.基于房产测量实践的房产测绘管理发展分析研究[J].科技资讯,2010,04
[4]纪长顺.基于ArcGIS Engine的房产测绘管理系统的研究与开发[J].黑龙江科技信息, 2011,31
关键词：房产测绘；质量；管理
Abstract: Real estate mapping is a strong statutory policy mapping work, the quality of the results related to the vital interests of the housing rights of people. The quality of the real estate mapping Estate Mapping civil function play a role in the foundation and prerequisite for, and how to improve and guarantee the quality of real estate mapping has been an important issue of concern is the mapping industry. Departure from the three links in the actual project, the final points to strengthen the quality management of real estate mapping optimization strategy for reference only.Key words: real estate mapping; quality; management
中图分类号：F293.33文献标识码：A
前言：房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。提高房产测绘的质量管理可以切实保护当事人的合法权益,而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。
一、房地产测绘的质量控制措施
因为不同的生产人员对规范的理解会有差异，在房地产测绘中，很容易出现用不同的计算方法和计算依据对同一套商品房及测绘的现象，这样所得出的建筑面积就会不一样。所以技术路线设计、实施测绘以及检查验收这三个环节的作用非常关键，直接影响着测绘成果的质量。
1、对技术路线设计的质量控制
技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。
通常来说，技术路线设计的原则是从整体到局部，由粗到细的一个过程。首先，依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度；第二，根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋个空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次；最后，技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。
2、作业过程的质量控制
作用过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。
2.1外业数据采集
要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外爷数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。
2.2内业图形处理及分摊计算
内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。
3、检查过程的质量控制
3.1自查、互查
自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。
3.2一级检查
一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。
3.3二级检查一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。
最后，为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。
二、如何加强对测绘工程的质量管理的几个建议措施
1、建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度，对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。同时，为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还应在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，应将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况在政务信息网上进行公示：(1)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；(2)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；(3)不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
2、重视测绘工程的质量管理点
测绘工程的质量管理点应分别设定在人员、设备和数据采集过程上。人员的质量管理点主要是人员的能力水平能够胜任工作岗位，应达到一定的学历、职称、工龄、业绩、培训等。设备的质量管理点是年检和使用前的检校，以确保设备工作正常，满足工程使用。测绘工程数据采集过程的质量管理建立三个固定管理点：第一，己知数据的检查；第二，控制数据的检查；第三，地形要素，图形，碎部数据的检查。另外在控制网的布设，观测，平差和地形要素的采集，图形编辑等过程中根据需要建立临时管理点。
3、建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合起来，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标，结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在的不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制定措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
4、文件化质量体系要实施动态管理
测绘质量体系文件要在原有的基础上不断加以改进完善，使其可操作性逐步增强，确保测绘产品实物质量稳步提高，这就要求质量体系文件必须实施动态管理，不断提高测绘质量体系的有效性。在质量体系运行过程中，出现文件规定不明确、规定与实际不符或文件未规定以及采取纠正措施而引起文件更改的情况，要按照文件规定的修改程序及时修改完善，使文件更加严格，达到质量体系运行更加系统、更加有效的目的。文件修改程序要根据测绘单位的实际情况规定合理，进行有效控制，便于文件的控制和修改的渠道畅通，这样可以达到事半功倍的效果和提高效率的目的。
三、总结
总之，房地产测绘单位务必要做好相关的质量管理工作，提高测绘人员的素质，建立改制机制，重视测绘工程的质量管理点。制定相应的发展策略，才能促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。
参考文献：
【1】刘兴超;;浅议房产测绘的质量管理[J];黑龙江科技信息;2010年16期.
关键词：质量；测绘；房产；房屋
中图分类号： F253.3文献标识码： A
引言
随着我国经济发展的加快，建筑房屋也逐渐步入正规化、复杂化且又伴随着日益高涨的房价，促使我们这些房产测绘人员在提高技能水平的同时，也承担了更大的责任，工作稍有疏忽，就会造成巨额损失。因此，我们应在房产测绘的各环节中，把好质量控制关。我认为应做到以下四点：1、做好房产的面积认定工作；2、做好房产的数据测量工作；3、做好房产要素收集工作；4、做好房产的面积计算工作。
一、做好房产的面积认定工作
在进行一栋房屋测绘前，要先弄清楚那些部位要算面积，那些部位不算面积，哪些要算全面积，那些要算半面积。如若不然，认定面积错误，将直接导致房产面积计算的最终成果错误。所以，面积认定这个环节是十分关键的，应严格按照国家《房产测量规范》及本地区《实施细则》来判定房屋面积的情况。
在有些施工图上也有一些注释名称超出了《房产测量规范》的内容，如图上标注有“入户花园、入户阳台、前室、候梯间等”，在房产技术规范中根本找不到这些名词，所以我们应正确理解这些部位的功能性质，让其功能性质与《房产测量规范》保持一致。比如“入户花园”，按其功能性质可纳入《房产测量规范》中的“外走廊”或“阳台”。功能性质若为“外走廊”，属于共用部位，可分为两种情况：1、在建筑主体结构内，应根据《房产测量规范》按有柱走廊计算全面积；2、在建筑主体结构外，应根据《房产测量规范》按无柱外走廊计算一半面积。功能性质若为“阳台”，属于私有部位，就应认定为房屋套内阳台，按阳台的计算规则计算面积。“入户阳台、前室、候梯间等”都可参照“入户花园”的方法处理类似问题。由此可知，当遇到图纸上的注释与《房产测量规范》不一致时，可根据房屋的建筑结构、使用功能来判定面积。当无法判定时，可要求委托单位提供该部位使用功能的书面说明，或要求设计方提供该部位使用功能的书面说明，将使用的不规范的名词注释统一到《房产测量规范》中，依据国家《房产测量规范》或本地区《实施细则》的相关条款，处理好房产的面积认定工作。
二、做好房产的数据测量工作
在房产测绘中，栋是房产测绘的基本单元，套是房产测绘的最小单位，一栋楼有N个套型组成，而房屋套型数据测算的准确度，将直接影响整栋楼的房产面积，何况房产的套型图还要附在房产证上，而且上面的细部尺寸直接面对千家万户，稍有不慎直接导致公司乃至政府的公信力的下降，因此无论在房产预界定还是最终界定中，房屋套型尺寸的数据测量是容不得半点马虎的。
1、做好房产预界定套型尺寸的采集
在做房产预界定时，有的尺寸在图纸上是不显示的，我们需要经过换算或需要用比例尺量取，这要求我们必须能够看懂图纸（平面图、立面图、剖面图），并了解图纸中的各类符号、线段所代表的含义，及各层间的结构关系，才能更准确的获得想要的数据信息。①、平面图上的尺寸有中轴线尺寸、偏轴线尺寸、柱中轴线尺寸、柱偏轴线尺寸、结构外墙尺寸、内空尺寸等，这些情况有我们想要墙体中线尺寸，也有我们需要换算才能得到的墙体中线尺寸，所以在作业绘图时，要看清图上尺寸标注的部位。②、要看清图纸各层间的结构关系，如楼层的层高、阳台的顶盖、飘窗的高度、坡屋顶的层高、架空通廊的顶盖等。③、坡屋顶层高超过2.2M（含2.2M）才能计算建筑面积，在平面图上往往无法直接看出所需要的尺寸，只能结合剖面图用图解三角形才能计算出超过2.2M的各部位尺寸。
2、做好房产最终界定套型尺寸的采集
实测时，要充分利用好预界定成果图上的数据，对照实测数据，加以比对分析。首先，将预界定成果资料调出与实测竣工图比对，记录有变化的地方，再看看委托单位是否提供有施工阶段的设计变更联系单，并作好记录以便在实地测量中作为重点测量。实地测量时，要做到心中有数，先观察各外立面层次的套型有什么不同，特别是阳台。因为一般楼房住宅除底层的房屋套型、门厅、楼梯、顶层或顶层复式房屋、机房、水箱以外，外墙立面都基本一样，建造时一般都在阳台上做手脚，以达到良好的立面效果。我们可以利用这一点，省去不必要的重复作业，即保证相同的套型房屋有相同的套内面积。而对房屋每单元套型的检测中，一般并不需要对所有的内部尺寸进行测量，只要对整套房屋的轴线总尺寸和相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸等进行测量并做好详细记录。然后与竣工图比对，看看实地检查房屋尺寸是否完全与竣工图所标一致，并对有差错的部位反复检查、推敲，确保房屋套型各尺寸无误。
三、做好房产要素收集工作
房产要素调查在房产测绘中也是很重要的，要做好房产要素调查工作，应注意以下工作。预界定时，房屋的坐落、栋号、建筑结构、用途、层次、单元号、户号等要素应参照建筑施工图上的文字注释、建筑工程规划许可证、地名登记表等收件资料进行比对确定。最终界定时，可将预界定成果资料与该栋竣工图及实地测量核对，在实地核对房屋各尺寸是否与竣工图上一致的基础上，还要查对房屋的坐落、栋号、建筑结构、用途、层次、单元号、户号的编写等要素是否符合《房产测量规范》，是否符合产权登记发证要求，是否与设计图纸一致;若不一致，要求委托单位提供变更图纸、联系单或书面说明。若与实地现状不符，应要求委托单位进行整改，直到符合房产测绘及产权登记发证要求。
四、做好房产的面积计算工作
当前面的工作都做好后，就到了我们房产测绘的核心部分，也是我们质量控制最为关键的环节（即保证面积计算的正确、共用面积分摊的合理）。计算房价、交纳相关税费以及办理房产证都是以房产最终界定面积为准，房产面积的多少直接关系到每个购房者的切身利益，因此，我们必须保证房产面积的正确性、共用部分分摊的合理性。
目前房产测绘软件较多，有些软件开发的还不够成熟，且操作人员操作不规范等原因，可能造成在计算面积时，对某个户室也会出现面积计算错误的问题，将直接导致后序工作（分摊计算、总面积计算以及面积汇总等）的连贯错误。在此我也要强调下业务水平，应尽可能提高个人的操作水平，避免因操作不当，造成不必要的损失。
房屋的各层面积及总面积计算无误后，再确定公用面积的分摊计算。公用面积部位及其分摊原则的确定，应严格按照《房产测量规范》及本地区的有关《实施细则》来判断确定，对及个别的公用部位在《房产测量规范》中未提及或不明确的，要组织相关人员（如测绘员、质检员、技术负责人、委托单位人员等）进行图纸会审后再定案。公用面积分摊完成后，要认真核查分摊前后面积是否一致，确保分摊过程无误。
房产测绘工作看似是一项简单的、无太高技术含量的测绘工作，但其责任重大、影响深远。在房产管理、城市规划中的作用也较为突出，其成果质量的好坏与大家都息息相关。在房产测绘行业中，如何控制好房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门的永恒主题。
在测绘作业过程中，认真、踏实、务实才是做好房产测绘最为行之有效的方法。而做好房产的面积认定、房产的数据测量、房产要素收集、房产的面积计算，这四个环节是控制好房产面积测绘成果质量的关键所在。
【关键词】房产测绘 质量保证 协会
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面系统地做好工作。
一、控制房产测绘市场开放的有限性
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，进而影响甚至扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模并未能完全发展，而且尽管全国各地房产测绘的具体规则大体一致，但都存在一定的差异；房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要经过一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
二、加强对测绘程序的检查
房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位就可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任；但形式性审核会造成测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，所以要集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
三、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则，但在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，仍存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产。同时，对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境。在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
四、建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度，对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。同时，为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还应在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，应将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况在政务信息网上进行公示：1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；2.参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；3.不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
五、建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合起来，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标，结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质管工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在的不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制定措施计划并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
六、建立完善房产测绘行业协会
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