时间：2022-07-28 14:08:30
导语：在房地产经营模式的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房地产泡沫；国民经济；供求原理；对策
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-0000-01
一、前言
随着改革开放进程的推进，中国的经济迅猛发展，房地产作为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点，得到了快速发展。由于房地产商品特殊的商品属性及价格形成机制，整个市场的投机氛围浓厚，出现了房地产投资增幅过高、房价上涨过快等现象。
二、房地产价格上涨的原因
近年来，我国的房地产业取得了很大的成绩，但由于受高利润的诱惑，一些地方政府对房地产高速增长目标过分追求，导致房地产价格持续上涨，形成了所谓的“房地产泡沫经济”。
（一）供需不平衡
房地产行业是较易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的特征决定的。房地产业的资源基础是土地，而土地是现代社会最稀缺的资源，其供给量难以随需求的增加而增加。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响
城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。随着经济的快速发展，城镇居民年可支配收入一直处于迅速增长中，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。
（三）通货膨胀的影响
根据近几年国际上的部分国家和城市情况能看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性。因此，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
以上引起房地产泡沫的原因表明，房地产市场的需求具有极大的不确定性，而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。
三、房地产泡沫的危害
不断上涨的房价和越演越烈的房地产泡沫将对中国的宏观经济产生不利影响。房价不可能持续上升，泡沫也不可能越来越大，迟早有一天泡沫会破裂。
（一）抑制了居民的消费
房价上涨过快使得居民负担过重的房贷，抑制了居民的消费。由于预期房价会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
（二）贫富差距扩大
房价增长过快拉大了贫富差距，富人变得更富、穷人变得更穷。中国人的个人住房拥有率约为80%，大部分人通过购房使公有住房变成个人住房，还有许多穷人没有自己的住房，穷人为了买房除了要背负房贷还要东拼西凑，这样穷人会变得更穷。还有一些富人利用自己闲置的资金炒房使自己变得更富。这无疑会扩大贫富差距。
（三）威胁中国的宏观经济稳定
泡沫破裂之后，受到冲击的首先就是宏观经济稳定。在房地产泡沫下，房地产投资既是宏观经济增长的一个发动机，也是宏观经济的晴雨表。通过资金链和对产品市场的影响，房地产价格的跌落将导致宏观经济的“多米诺骨牌效应”，最终诱发宏观经济衰退、通货紧缩、投资骤减、需求下降、增长率降低等一系列严重后果。
四、缓解房价上涨的对策和建议
经过以上的分析可以看出，房地产泡沫形成的根本原因有两个：一是土地的稀缺性和虚拟性。二是投机的从众性。此外，相关数据的准确性和可靠性尚待提高，行业信息不够健全、无法做到及时。为此，要防范与治理房地产泡沫，就要从根源入手，丰富投资选择，规范土地制度，引导消费行为，健全房地产金融体系。同时，要增强市场是信息的流通，尽量避免群体性的非理。
（一）调整产业结构，改善供求关系
房地产商品供求不平衡，房地产产业结构不合理，是引发泡沫产生的催化剂。因此，要想规范房产市场秩序，关键要做到对产业投资结构的全面调整，优化升级。
（二）规范土地市场，加快
物腐虫生，土地资源的稀缺性与价格的虚拟性是吹大房地产泡沫的重要原因。我国土地公有制这一特点，使得地方政府作为供应方在市场上占据了绝对垄断地位。因此，要想抑制房地产泡沫不断膨胀，就要加快土地制度改革速度，规范土地交易市场秩序，提高土地利用及管理效率。
（三）健全理性预警，引导理
由于房地产信息的不对称，以及投资者的非理会导致房地产经济局部过热以及市场上泡沫问题的产生。可以想象，如果没有充分、及时的数据与信息的支持，人们就很难正确判断投资趋势与风险程度，更无法做出理性的决策。
五、结语
目前中国迅速上涨起来的高房价和强劲泛起的房地产已成为社会最关注的热点问题之一。房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论给予解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵还要可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
参考文献：
[1]崔新民.城市住宅价格的动力因素及其实证研究[M].北京：经济科学出版社，2005：36-37.
[2]沈悦.房地产价格和宏观经济的关系研究[M].北京：中国水利水电出版社，知识产权出版社，2006，12.
关键词:胜任力模型;房地产经营管理;培养模式
为适应房地产行业迅猛发展对中、高层人才的需求,目前已有100多所高校开设了房地产专业的高等教育。但由于我国房地产高等教育起步晚,办学经验不足,缺乏相应的人才培养机制,学术理论研究滞后等原因,使房地产专业人才的能力和素质要求存在认识上的问题。要让房地产专业学生的素质结构符合房地产行业的发展要求,有必要对房地产人才培养模式问题进行深入的研究。
一、目前房地产经营管理专业培养目标存在的困惑
1989年我国高等学校开始设置房地产经营管理专业,1998年国家进行学科专业调整,将房地产经营管理专业归属在管理科学与工程一级学科下,改称工程管理专业。各高校按照教育部的要求,于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整,部分高校将该专业并入工程管理专业,也有部分院校将其并入工商管理专业。目前根据教育部新的专业设置目录,房地产经营管理专业作为经教育部批准设置的目录,重新开始招生。
房地产经营管理是一个综合性非常强,兼具工程、管理、经济和法律等多学科知识的复杂性专业,不少院校对该专业人才的培养模式问题感到不好把握。在不同院校,由于各自的学科基础、师资情况不同,所制定的办学目标呈两种不同倾向:一种倾向偏重技术的培养,在培养过程中,加大对工程制图、结构力学等土木工程技术知识的讲授,此类院校多为土木工程办学实力雄厚的院校;另一种倾向则偏重经济管理知识的讲授,此类院校多为财经管理类院校。如此一来,房地产经营管理专业培养目标是满足市场需要为主,还是以自身资源优势为主,存在着困惑。
二、如何确定房地产经营管理专业的培养目标
要解决培养目标的困惑,必须厘清几个重要问题:对于房地产专业而言,什么是“从事房地产经营管理工作的基本素质”,什么是“从事房地产经营管理工作的核心能力”,设定培养目标必须从满足从事房地产经营管理工作基本素质和核心能力入手。
如何确定一个行业的工作基本素质和核心能力呢?胜任力模型经过多年的研究和完善,定义出在某一工作岗位上做出优异表现所必需的行为和个人特质,已经得到普遍的认同。
胜任力概念一般是针对特定的工作情景而言的,因此,也可以称为是职业胜任力。通常,职业胜任力被定义为工作绩优者所具备的知识、技能、能力和特质等,胜任力是指在特定工作环境中员工的价值观、动机、个性、技能和知识等关键特征。把职业胜任力定义为“个体的潜在特征,可能是动机、特质、技能、自我形象或社会角色的方面,或者个体所运用的知识体”。他认为,这些潜在特征可能是无意识的,个体不能清晰地描述它们。因而,发现胜任力的方法是让个体描述什么在工作中使他们获得了成功。把胜任力作为人的潜在特征,也就是说要考察员工是什么样的人,而不仅仅是他们做了什么。另外,并不是对任何一种潜在特性都加以关注,而是只关注那些与绩优(被定义为结果/产出)具有因果联系的潜在特性。
房地产专业的职业特征综合、交叉性十分明显,面对各院校培养“学科单一倾向”的模式与现实房地产行业用人需求的“错位”现实,必须转变和更新观念,即,培养的人才应以适合房地产企业需要为目标,从直接适应房地产产业的需求进行胜任型教育。
三、胜任型房地产经营管理专业教学模式
1.教学模式发展思路
胜任力有多种定义,但是人们普遍认为,胜任能力是影响人们大部分工作的相关知识、技能、态度和性格特点的总和。它与工作绩效紧密相连,并可用一些被广泛接受的标准进行测量,其中,除性格特点外,大都可以通过培训与发展得以改善和提高。胜任力模型则是描述在组织中一个优秀员工所需的知识、技能、态度和性格特点的特殊组合。这些组合中的要素可以被归结为四个层级。如下图所示。
图形最上端的为“绩效行为”,是个体在具体职位上的工作绩效表现。“绩效行为”下面的三个层级共同决定了个体在工作中的绩效行为。下面的三个层级是递进关系,层级越低的因素在决定个体行为表现上起着更稳定的作用。在具体适用中,还需要考虑胜任力模型的几个特征向量。首先,具有行业特色。它反映的是某类行业内对人员的整体素质要求,包括知识和技能的范围,对所服务客户的认识程度等。其次,具有企业特色。它反映的是单个企业对特定人员的要求,并且细化到行为方式的程度,即使是处于同一行业的两个企业,由于企业文化、经营目标、经营策略的差异,纵然企业在人员要求的能力条目上完全相同,也很少有两个企业的能力素质的行为方式要求是完全一致的。最后,具有阶段性。胜任力模型的行为模式由于与企业经营相联系,因而具有阶段性。在企业的特定时期内,某项胜任能力甚至是某一组能力是至关重要的,而在另一个阶段,由于企业的经营目标或经营策略发生变化,能力模型素质就会定期随之更新和改变。
根据上述模型特征,胜任型房地产经营管理专业教学模式发展思路可以概括为,以管理―工程型模式对经济管理类知识和土木工程类知识的教育并重,在课程设置上并不偏重某一类课程,其人才体现为具有一定的经济管理知识和土木工程知识,具备较强的实际动手能力和组织协调能力。以模块化构建课程体系层次,具体可以构建职业技能、职能绩效行为、心智培养三大模块。
2.胜任型教育模式的构建
(1)房地产行业技能模块
此模块以准职业岗位为基础,以房地产开发过程为主线,具体内容包括:①房地产开发前期准备内容学习。在该流程中,对房地产开发有一个轮廓性的了解,同时,应储备房地产开发前期所要求的知识技能,例如,如何进行房地产开发可行性分析,房地产项目报建等知识。②房地产开发过程学习,是承上启下的关键环节。在该流程中,知识储备和实践能力培养具有同等重要的地位,即,工学都不可偏废。核心课程为建筑基础知识、工程建设监理、房地产策划等。③房地产销售过程,主要进行房地产售卖和物业管理方面的课程和实践。比如,学习房地产营销、物业管理、房地产经纪等核心课程。
(2)房地产行业职能绩效行为
此模块包括一般工商管理教学内容,即,一般企业都涉及到的生产系统、市场营销系统、质量管理系统、人力资源系统、计划财务系统、工程总务系统等,主要可以分为对生产过程的管理和各职能部门管理流程的管理。“胜任型”教学体系的这种划分不是过去的分部门运作流程的描述,也不是按管理的五职能来分类叙述。实际上,在每一个服务环节、业务部门和管理层级上,都存在相似的管理流程并执行所有的管理职能。
(3)房地产经营管理人员的心智培养
此模块也称为软课程,主要是培养学生基本的人文素质与沟通能力,培养一个房地产经营管理人员应有的心智模式。此类课程包括中国传统文化精要、公务写作、演讲与口才、管理沟通、领导力开发、职业规划、组织行为、商业伦理和法律等课程。
参考文献:
[1] 蒋根谋,金峻炎.工程管理专业人才培养模式及培养方案改革的探讨[J].华东交通大学学报,2004,21(12):115-117.
[2] 肖艳,母小曼.工程管理专业中房地产类课程的设置与实践[J].重庆工商大学学报(社会科学版),2003,20(2):144-146.
关键词：房地产；人才培养模式；工学结合；创新
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
2010年12月初，国务院办公厅印发的《关于开展国家教育体制改革试点的通知》中，明确提出将“改革人才培养模式，提高高等教育人才培养质量”和“改革职业教育办学模式，构建现代职业教育体系”作为教育改革试点的两项重大任务。对于肩负着高等教育与职业教育双重使命的高等职业教育而言，改革优化人才培养模式，大力培养高素质技能型服务人才已成为我国高等职业教育发展的必然选择。
一、树立工学结合的办学思想
“工学结合”人才培养模式起源于西方，近年来全国范围内各高职院校方兴未艾，大力推广和实践这一种培养模式，高校应该从国家经济社会发展以及自身学院发展的角度深刻认识到“工学结合”所产生的巨大意义，要清楚地认识到“工学结合”在培养高技能人才中的重要作用，要认识到“工学结合”是经济发展对高职教育提出的客观要求，也是高职院校自身生存发展的内在需求。
二、科学合理地制定人才培养方案
实现培养房地产行业高素质技能型服务人才的目标，就需要从人才培养方案的制订着手。我们从房地产业行业市场人才需求情况出发，结合高职学生能力素质特点，在企业专家的指导下，明确了房地产经营与估价专业的人才培养目标。
三、课程设置是基础
要实现“以就业为导向，培养高素质、高技能的技术应用性人才”的高职教育目标，高职教育必须以市场需求为导向，紧密结合企业岗位技能的要求，对照国家职业标准，确定和调整培养目标和课程设。我们按照“职业岗位群——综合素质和能力模块——能力要素——课程设置”的模式构建课程体系。
（一）明确培养目标和职业岗位群
为了更好地把握高职房地产经营与估价专业人才培养的目标定位和技能要求的内涵，课题组老师认真对国职业标准进行解读分析，多次到兄弟院校相关专业学习交流，并到相关企业开展社会调查。通过调查分析确定我校房地产经营与估价专业的培养目标是：培养适应社会主义现代化建设需要的德智体美全面发展，具有与本专业领域方向相适应的理论水平与专业素养以及良好的职业道德和服务意识，具有从事房地产行业所必需的专业知识和技术应用能力，能从事房地产投资开发、房地产咨询、房地产估价、房地产经纪、房地产企业经营管理和物业管理等工作的高素质技能型服务人才。
学生毕业后可入职房地产开发企业承担房地产投资分析、房地产营销策划与销售等工作，从事企划专员、营销助理等岗位；也可入职房地产经纪企业承担物业销售与租赁、房地产政策法规咨询服务、房地产金融与保险咨询服务等工作，从事房地产经纪、物业顾问、置业顾问、房地产估价员、按揭部办事员等岗位；还可入职物业管理企业，承担物业管理等工作，从事物业管理助理等岗位。
该专业要求学生获得房地产经纪人员执业资格的相应等级证书，或房地产估价人员执业资格的相应等级证书，也可考取物业管理人员职业资格的中级或高级证书。
（二）组建综合素质和能力模块
明确了人才培养目标和职业岗位群后，综合国家职业标准分析结果及企业调查结果，得到岗位所必须具备的综合素质和能力模块。可看出该综合素质和能力模块由基本素质、通用能力、基础能力、岗位能力、拓展能力和综合职业能力六大子模块构成。
（三）分解能力要素
剖析每个子能力模块，分解出相应的能力要素。下面针对房地产经营与估价专业的岗位能力子模块重点展开分析。
岗位能力是该专业的核心能力。从横向上看，房地产经营与估价专业的岗位能力它又包括房地产开发经营能力、房地产估价与经纪能力以及房地产企业内部管理能力三部分。
1.房地产开发经营能力的能力要素
房地产开发经营能力的能力要素包括城市规划能力、房地产经营策划能力、房地产法规运用能力、房屋修缮管理能力等。
2.房地产估价与经纪能力的能力要素
房地产估价与经纪能力的能力要素包括房地产营销能力、房地产经纪能力、房地产估价能力、经纪文案设计与拟写能力、房地产金融保险咨询服务能力、商务谈判能力等。
3.房地产企业内部管理能力的能力要素
房地产企业内部管理能力的能力要素包括企业基础工作与组织能力、人力资源开发管理能力、会计核算基本能力、公关能力等。
四、调整专业设置和开发新课程
关键词：房地产企业 运营模式 转型 持有物业模式 轻资产运营模式 社区商业模式
引言
在我国，房地产业以一日千里的发展趋势，成为了国民经济的命脉。我国房地产业已历经十多年的飞速发展，然而，与此同时，房地产企业经营环境也面临着全面的变迁与更新，房地产企业运营模式也将从成长期走向成熟期。本文将对国内房地产企业运营模式的转型展开具体探讨与论述。
1 我国房地产业的运营模式分析
1.1房地产业主流运营模式
就现阶段而言，国内房地产行业的业务模式主要有物业滚动开发与物业持有两种模式。其中，业务滚动开发模式已经成为现阶段国内房地产行业的主流运营模式。相比之下，物业持有模式的发展较为缓慢。我国房地产行业的开发商大多选择业务滚动开发模式，而很少有主动选择物业持有模式。
尽管政府对城市规划与土地出让提出了明确的要求并做出了详细的规定：房地产开发商开发住宅项目时，应当配建一定体量的公共建筑项目，然而，开发商通常会将这类公建物业也进行销售，或者将其产权与房地产项目进行整体销售或分割销售，除非在房地产销售情况不理想的时候，才会考虑物业持有的策略选择。由于物业持有模式下的投资额非常巨大，而且成长性十分有限，因此，房地产开发商不会主动涉及物业持有模式。
1.2国内房地产行业发展的生命周期
我国房地产业已历经十多年的飞速发展，国内房地产企业经营环境也面临着全面的更新与变化，住宅项目物业滚动开发模式的发展将从成长期走向成熟期。根据产业生命周期理论，一个产业进入成熟期，其外在的明显特征表现为市场需求增长放缓，供应大于需求，逐渐形成供大于求的局面。土地成本增加、低价竞争愈演愈烈、营销成本居高不下，最终导致企业利润率下降。一些综合竞争力较弱的中小房地产企业不得不相继退出，整个房地产行业的集中度越来越高。
2 新形势下国内房地产业运营模式的转型
我国房地产行业滚动开发模式正走向产业成熟期，单一的物业滚动开发模式已经无法满足市场环境的变迁和革新。目前国内房地产企业正面临着需求增长速度不明显，市场竞争愈演愈烈，政府对房地产行业的调控越来越频繁，房地产企业应当站在更高的视角，把握全局，了解国内房地产行业的发展现状与经营模式，针对企业自身的现实特点，选择和调整适合的经营模式，制定和修正科学的发展战略。
2.1运营模式转型方向
持有型物业模式与轻资产运营模式正逐渐代替原来的物业滚动开发模式，而成为我国房地产企业转型的主要发展方向。
2.1.1持有物业模式
第三产业的发展是推动房地产行业需求增长的核心驱动力，反过来，商业地产又对第三产业的发展起到载体的重要作用。因此，第三产业与商业地产的发展是相辅相成的。
第三产业一日千里的发展与成熟，给持有型物业带来了更多的机遇和无限的前景。物业持有模式是房地产企业运营模式转变的明确方向，可以通过不断增加持有型物业在房地产开发项目中的比重，将原来的住宅滚动开发模式转变为物业持有模式。因为商业地产与住宅滚动开发的业务模式不同，开发商必须要拥有雄厚的资金，积累丰富的经验，因而，房地产企业在城市化率为50%―60%的时候，就需要为企业运营模式的转型做好充分的准备，这样才能赶上在城市化进程结束之前，在住宅区需求增速变缓甚至跌入谷底之前，增加建立和提高与住宅项目开发能力截然不同的企业能力，在商业地产领域占有稳定的一席之地。
2.1.2轻资产运营模式
房地产开发企业除了走持有型物业经营模式之外，还正从重资产模式向轻资产模式的发展方向进行转变，收益方式也从以获取资产升值为主向获取增值服务收益为主的方向发展。笔者认为，就房地产行业的总体发展趋势而言，该行业发展的最终演化结果就是专业化、精细化。房地产企业也将朝着一个专业化、精细化的方向发展。目前的房地产行业中，土地资源与持有物业的资产增值空间都十分有限，房地产开发商应当将收益方式转向其他相关领域，例如开发代工管理、品牌溢价、物业管理、商业运营及衍生收益和地产基金等。地产金融也正走向多元化的发展道路，房地产企业可以从地产金融服务中获取相应的费用收益，从业绩提成中获取相应的收益。目前，国内很多开发商已经对这些增值服务领域有所尝试，将轻资产模式作为高度专业化的房地产行业的业务模式。
要实现业务滚动开发模式、物业持有模式与轻资产模式这三种运营模式的相互转变，需要跨越相对漫长的历史时期，然而，这是行业演化和进步的普遍规律，因此，房地产开发企业应当主动做出调整，采取积极的应对措施。
根据房地产各类运营模式的生命周期可知，我国房地产企业的滚动开发模式很有可能是在未来10年内由成长期循序渐进地步入商业地产需求相对成熟的阶段。第三产业的迅猛发展，将带来物业持有模式发展下的房地产行业的黄金期。随着房地产业的不断专业化，商业地产的业务模式将逐渐剥离资产持有的智能，进而向专业开发服务于资产管理结构的方向发展，完全实现轻资产运营。要实现轻资产运营模式，还应当要具有高度发达和成熟的金融市场，房地产项目开发商要有相当全面的专业知识，积累充足丰富的行业经验，产业体系也应当高度精细化和专业化，具备这样的条件之后，房地产行业的轻资产运营模式咋城市化进程接近尾声的时候，大致可以实现。三种运营模式生命周期分析如图1所示。
图1三种运营模式生命周期分析
2.2运营模式转型路径
从长期来看，业务滚动开发模式将因其优势的逐渐弱化而逐渐被淘汰，轻资产运营模式又相对超前，近期很难得到普及和应用。随着持有型业务模式适宜低扩张环境、经营稳定的优越性日益突出，单一的业务滚动开发模式无法满足行业演进与市场的发展需求，逐渐向“开发+持有”双重模式转变，或者直接向纯粹的业务持有型模式转变，这也是房地产开发商最为自然和现实的选择。一些以住宅开发项目为主的大型发地产企业，已经成立了商业地产运营中心，为了拓宽领域，不少一线房地产企业正进军商业地产领域，很多企业都致力于提高持有物业的比重，这一比例在未来十年会增至20%―30%。
由于持有物业具有稳定性，且具有长期收益，在未来的几年里，逐渐将住宅开发所形成的现金流，转投一部分到持有物业中。房地产业的主流趋势将会是采用租售并举，以售养租的内部现金流的平衡来实现模式转型。然而，与此同时，我们也应该意识到，国内房地产持有型物业模式具有投资额度大、回报周期长、成长性有限等局限性，因此，必须应当尽快找出切实可行的策略，来促进房地产模式的转型。
2.2.1大型商业物业的增持难度大
中国房地产企业的经营模式由业务滚动开发模式向租售并举的经营模式或者单纯的持有型物业模式发展，将经历一个漫长的历史时期。
尽管持有型物业模式的现金流具有较高的稳定性，能够提高房地产开发商的开发风险。然而，从当前的收益情况来看，持有型物业模式与住宅业务滚动开发模式相比，仍然具有明显的劣势。就国内商业地产的发展现状而言，一线城市的优质物业投资回报率通常是在6%―10%区间内，仅靠租金回报收益远低于，甚至根本无法获得与住宅滚动开发业务相近的资产收益率。即使将公允价值变动因素考虑在内，资产收益率仍然远不能达到滚动开发的收益水平。
持有型物业的投资规模太过巨大，商业地产规模化投资的门槛越来越高。目前为止，很多以住宅开发为主的房地产开发商，仍然无法满足规模化投资持有物业的资金要求。与此同时，因为持有物业投资回收周期较长，现金回收速度慢，就算一线商业地产企业不再扩大规模，全力以赴地发展投资物业，等到5年之后，该企业投资物业也仅占总储备的20%―30%，根本无法发挥平滑周期风险的作用。大多数房地产商由于达不到持有物业规模化投资的门槛，也不具备有力的金融工具支持，不应当贸然大幅度增加持有物业，否则会让企业面临更大的不可控风险，因此，需要循序渐进地发展，持有型物业发展模式的转型，仍然需要10年以上的时间才有可能彻底完成。
2.2.2社区商业是突破方向
由于大型持有型物业的收益率过低、投资额度过高、回收周期长，以住宅开发为主的房地产商大多选择“开发+持有”相结合，这种社区型商业模式也促进了房地产开发企业向租售并举模式转变。社区型商业能够很好地满足社区居民的日常生活出行、购物、消费、娱乐等综合性需求。随着城市范围的不断扩大，通勤成本的不断上升，住宅区周边的社区商业已然成为了人们生活中较最为便捷的消费场所。城市住宅郊区化的发展趋势与人们生活水平的不断提高，带动了越来越多中高档社区商业的发展，在住宅区周边逐渐形成了可供持有的高价值物业，其发展空间完全不亚于城市中心区项目。
将社区商业为房地产企业的长期持有资产，实现社区商业的良性循环发展，促进房地产开发项目的品质提升，提高房地产开发商的品牌影响力，另一方面能够为企业带来具有增值空间的持有物业，带来稳定的现金流，是由物业滚动发展模式向持有型物业发展模式转型的可靠途径。
3 结语
目前，由于居住房地产需求增速逐步放缓，大多以住宅滚动开发为主的房地产开发商，以确保财务安全为前提，以合理的价格、合理的投资额度、合理的投资规模、合理的时点来实现对商业物业的开发和持有，循序渐进地从滚动开发模式向租售并举的模式自然过渡。因为持有型物业投资规模较大，优质土地资源稀缺，很难在短期内实现物业持有模式的转型，可能要经历很长的历史时期。社区是一种最接近住宅滚动开发模式的物业类型，也是支持目前房地产企业从原来的单一的住宅开发向租售并举模式转变的重要跳板，具备了成熟的金融市场之后，优良的社区商业能够有助于实现房地产企业的轻资产运营。
参考文献：
[1]王世渝.金融主导――重构中国房地产经营模式.城市开发，2004-05-20
[2]张永伟.传统房地产经营模式的终结.厂长经理日报，2002-03-04
【关键词】房地产中介 特许经营 特许人 受许人
加入wto后，迫于对国际市场接轨的要求，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。
一、我国房地产中介市场的现状
（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响
国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：
其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；
其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。
（二）房源与客源间沟通不畅
缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。
二、我国发展房地产中介特许经营的必然性
（一）我国属于新兴市场，发展空间大.上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。 1999年信义房产取得美国著名 coldwell banker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家权，并以 cb信义房产联合品牌进行运作。进入 21世纪之后，太平洋房屋、 cb信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析， 2000年美国 21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。
（二）房地产中介特许经营的优势.与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。
三、我国发展房地产中介特许经营的思考
从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营
（一）从特许人角度的思考
1.建立优势品牌.房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。
2.处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系.任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。
3.培养出资深绩优的人才.特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。
（二）从受许人角度的思考
1.熟悉自己的权利，订好特许经营合同.在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。
2.及时反馈各种信息.受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。
3.提高公司品牌在市场中的影响力.房产中介受许人在加入特许经营体系取得应用该体系的营业名称使用权并学习了有关业务的经营技巧，受许人应该通过扩大市场，增加客户群为自身和特许人争取最大的盈利，从而提高公司品牌在市场中的影响力。
参考文献：
[1]房地产中介行业市场形势分析研讨会，2008年3月31日
该方案将先进的管理方法和经营模式与中国本土的房地产开发运营流程和经验相结合，借助电子商务、BI商业智能、预警机制、即时通信、工作流等智能化应用，为企业的决策层、管理层、业务层提供一个全面、灵活的企业工作平台，真正实现“信息可视化、流程透明化、动作标准化”，可有效帮助企业实现内部流程优化、资源整合、协同工作及决策支持，实现与目标客户群体、上下游供应商、合作伙伴之间的电子协同与资源共享、共赢互利。
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连锁经营作为一种新型的商业组织模式和经营方式，展现了其强大的竞争力和发展能力，在世界范围内得到了迅速的发展，成为现代商业的主流模式。但在其发展过程中，越来越多地呈现出了与房地产的关系，不但在房地产的经营中广泛采取了连锁经营的方式，而且在连锁商业中，房地产经营已成为连锁企业的主要收入渠道，麦当劳公司的收入90%来自于房地产经营，我国发展最快的大型连锁商业国美电器和苏宁电器，均通过房地产辅助其扩张，甚至创造出了“商业﹢地产”的经营模式。因此，连锁经营中的房地产战略是一个值得研究的新问题。
连锁经营的概念及特征
（一）连锁经营的概念
一般认为，一个企业（或企业集团），以同样的方式、同样的价格，在多处同样命名的店铺里，出售某一种（或某一类、某一品牌）商品或提供某种服务，这种经营模式即称之为连锁经营。连锁经营是一种新型的经营方式和组织形式，是商业制度的创新，被誉为零售业的“第三次革命”。
自1859年美国出现第一家连锁企业——大西洋与太平洋茶叶公司后，连锁经营得到了迅速的发展，在欧美国家，连锁经营占到整个零售商业的60%-70%，销售额占90%。美国连锁大王“沃尔玛”公司，其销售额已连续七年超过美国通用和微软公司，成为世界500强企业的第一名。
（二）连锁经营的特征
标准化。标准化即指经营的商品、服务、企业整体形象的统一而标准化。连锁企业拥有统一的企业名、企业徽，统一的建筑形式、统一的店堂陈列、统一的广告宣传、统一的服饰等。连锁企业经营的商品具有同类性，服务的水平和风格也完全相同，从而树立了统一的企业形象。
专业化。专业化是指连锁企业的商品采购、储存、配送、销售及经营决策等职能的相互分离而专业化。连锁企业对业务活动进行了详细分工，甚至每个人的职责都趋向专业化，使其职责分明，各负其责。通过业务活动的专业化，从而保证了连锁经营各项活动的决策正确以及有较高的工作效率。
集中化。分工越细的体系就越需要集中化管理。连锁企业实行集中决策和分散经营的管理体制。即销售计划与经营战略、店铺选址、员工教育、商品采购等，均由总部负责；广告及信息也都由总部控制，形成一整套的决策管理体系。连锁分店负责商品销售及提供服务。通过集中管理，实现连锁企业的统一经营。
简单化。连锁企业在业务操作规范上化繁为简，省去一些不必要的过程，起到了事半功倍的效果。连锁企业岗位职责明确，业务操作规范简单而好记，容易掌握，从而保证了连锁企业服务的标准化和工作的高效率。
规模化。规模化是指连锁企业在销售网络上、商品采购、商品配送、企业人员培训、销售广告等各种经营资源方面的规模化利用。连锁企业必须是若干个企业（店铺）联合而成的，形成规模经营，单个企业不能称之为连锁经营。如沃尔玛全球有4000多家分店，麦当劳有30000多家分店。连锁企业通过大量采购，从而降低商品进货价格，增强了企业的竞争力；统一管理、标准化经营，使各分店商誉共享、经营管理技术共享，降低了经营费用；数量众多的销售网络，大大增强了销售能力。规模化为连锁企业带来了巨大的规模效益。
所以，连锁经营从本质上看，是把独立、分散的商业企业联合起来，形成覆盖面很广的大规模销售体系。它是现代工业发展到一定阶段的产物，是社会化大生产的分工理论在商业领域里的运用。连锁经营这一新型的商业组织形式和经营方式，以其自身的特点，发挥着巨大的“魔力”，掀起了现代零售业的“第三次革命”。
连锁企业实施房地产战略的背景
（一）房地产战略是连锁经营的本质要求
连锁经营的开店战略。开店即开设新店，增加新网点，以扩大营业规模和销售能力。连锁企业只有不断开新店，才能扩大营业规模和销售能力，降低进货成本和管理费用，发挥规模效益，取得快速发展。
而开新店，首先就要确定开店的业态，即要开一个什么类型的店、经营什么、以什么方式经营？开一个与原有连锁经营体系相同的店还是开一个完全不同的新店？零售商业的业态有很多种，分为便利店、专业店、超市、大型超市等18种。但从总体上分为有店铺经营和无店铺经营两种业态。有无营业场所和营业场所的规模、结构不同，则连锁分店的目标顾客、商品结构、商品销售方式、服务功能等都有很大的不同。因此，连锁企业开新店，首先必须确定开店的经营业态，以确定连锁企业的经营目标。
就目前世界范围零售业态的分布来看，有店铺经营是零售经营的主要业态选择。显然，店铺的开发和建设是有店铺零售店的首要任务。铺面规模、结构会影响连锁经营的规模、商品结构和经营方式以及服务方式；铺面建设资金的占用量会影响连锁经营体系流动资金的使用量和资金的使用效率；铺面建设的质量和速度会影响连锁分店的开业时间是否正常和连锁体系的开店战略目标能否实现。而店铺的开发和建设就是连锁店的房地产开发，连锁经营的开店战略从本质上讲就是房地产开发战略。
连锁经营的选址战略。连锁企业的选址战略，就是要确定店铺的选址标准、开新店的条件、商业区选择、商圈调查、商圈市场评价，从而确定恰当的业态、优越的地理位置、合理的营业面积、有利的商业和购买环境，使店能够经营成功。而这一切，正是商业房地产开发的要求。商业房地产开发符合了连锁经营的要求，才能给连锁店今后的经营带来便利条件，如果商业房地产开发不符合连锁经营的要求，店铺选址不当、建筑结构布局不合理、规模过大或过小、购买力不足、交通不便、同业竞争过于激烈等等，都会给连锁店今后的经营带来致命的影响。因此，选址是连锁经营成功的秘诀，选址战略是连锁经营的重要战略。而连锁经营选址战略从根本上讲就是商业房地产开发战略。
连锁经营的网络战略。营业网点多、销售规模大是连锁经营的最大优势。连锁经营必须开发许多的网点、达到相当的规模才能具有规模效益，发挥规模优势。而规模的扩大，仅仅依靠扩大经营范围和商业促销已经不能奏效，只有依靠网点的增加，在更大地域范围、更多目标顾客市场上，不断增加新网点，扩大销售网络才能实现。因此，连锁经营实质上是网络经营战略。不断地在更大地域范围、更多目标市场上选址、店铺设计、建设及装修、开业，这就是商业房地产开发。
连锁经营的资本运营战略。美国贸易法规定：连锁店是至少有在一家总店控制下的10 家以上的经营相同业务的分店。英国则认为，连锁店必须符合以下四个标准：单一所有，即一个公司或一个合伙店或单个业主所有；集中领导，统一管理；设立的店要相同；有10个以上成员店。日本“连锁店协会”则规定“连锁店是在全国拥有11家以上的商店，每年销售额不少于10亿日元零售额的店”。
从以上世界各国连锁经营的定义中可以看出一个共同的特点：连锁经营是规模化的经营，通过规模经营来获取规模效益。连锁经营是商业资本集中、垄断和扩张的产物。而其中，房地产是其最大的资本。因此，连锁经营战略首先是房地产资本运营战略，其房地产运作的好，连锁经营才能获得最大的成功；其房地产运作的不好，将导致整个连锁经营体系的失败。
（二）连锁企业实施房地产战略的实践背景
1.为了推进连锁事业的发展，需要连锁总部提供房地产支持。房地产开发是连锁经营的先决条件，没有经营场地无法开展经营。而房地产开发需要大量的资本，用于土地购置、店铺建设和店堂装修，少则上百万，多则上亿元。而且连锁店要不断的开设新店、增加新网点或吸收加盟店，以扩大规模获得发展，这就需要更多的资金支持。为了减少资金压力，有些连锁企业不是自己买地开发，而是采取租用的方式获得经营场地，甚至与地产商合作经营。而对于更多的加盟商来说，他们往往既缺加盟金、更缺建房款，正是资金的困难限制了连锁加盟事业的发展。为了推进连锁加盟事业的发展，也需要连锁总部提供房地产支持，加盟店只需缴纳少量的房租就可开业。麦当劳就是借此方式而实现了加盟店的迅速扩张。
2.房地产的稀缺迫使连锁企业必须开展房地产经营。随着经济和社会的发展，城市土地成为稀缺和珍贵资源，地价飞涨，土地竞争十分激烈。连锁店为了开新店，纷纷在各个城市圈地布点。但是，由于土地竞争激烈，好的地块早已拿不到，即使是拿到了，拿地成本也很高。而零售商业又十分强调在城市商业中心、人口稠密地区、交通便利地区开店，这些地区往往是城市土地资源最少、竞争最激烈的地方，因此拿地成本就最高，甚至是天价土地。再加上不断上涨的建筑材料费、人工费等，使得开店的成本越来越高，经营收益弥补不了涨价的损失，企业无法承受。在我国每年递增5％至10％的房租成本，已成为企业开店的最大难题。这就迫使连锁企业不得不考虑房地产开发的问题，考虑如何才能以较低的价格得到较好的位置和良好的经营环境。另外，房地产价格的快速的增值保值性，迫使（或者说是吸引）连锁企业开始考虑投资房地产业。这样不仅可以保证连锁企业自己开店的需要，而且还可以通过房地产的开发经营，消除地价的上涨、增加房租收益，增加连锁店的总收益。房地产高达20%-30%的毛利率，使商业地产成为商业资本又一个很好的投资选择。
这也是很多连锁商业与房地产经营联合的主要原因，许多连锁店同时成立房地产公司，许多房地产公司也同时经营连锁商业，“商业﹢地产”的经营模式在商业和地产界已开始流行。麦当劳的快速扩涨就主要依靠麦当劳房地产公司的运作，我国国美集团也拥有鹏润房地产公司。如果没有房地产运作的支持，国美电器要实现2003年后连续四年的利润暴涨和国美股票上市，几乎是不可能的。
3.零售经营的特殊性、复杂性，要求必须与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种，自建开发或租赁经营。自建开发，往往得不到好的地块，或拿地的成本过高，影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置（因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了商业开发），但由于房租上涨过快，经营利润会被涨租吞掉；并且无法对店铺进行改造，租房的结构、布局甚至水电设施，都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此，是自建开发还是租赁经营，必须与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而商业房地产的开发也必须与商品经营的需要相结合。我国商业地产空置率高达30%，商铺销售后期经营不佳，其主要原因就是地产商脱离了商业经营的需要，单纯搞房地产开发，商铺的规模、结构不适应商业经营的需要造成的。所以，房地产战略是连锁经营的必然要求，商业房地产开发必须与商品经营相结合。
房地产战略在连锁经营中的应用
美国的麦当劳（Mcdonalds）原来只是卖快餐的，但当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建立快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。只要承租的加盟者能够生存， 麦当劳至少可以在房地产上赚取 40% 的利润， 而且随着物价上涨， 麦当劳的租金只涨不跌。
以租赁为主的房地产经营成为麦当劳主要的盈利模式。由于加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期以低价承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。这实质是麦当劳房地产公司（为实施房地产策略而成立的公司）用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60％的房地产权属于麦当劳总部，另40％是由总部出面向当地房地产主承租的，使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司，仅在帐面上，就值41亿美元。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％，由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。如今，麦当劳有30000家快餐厅，其收入就可想而知了。
麦当劳在中国开设的第一家分店，在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还没有意识到土地可以转化为资本，后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。
其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁商业沃尔玛和家乐福，以及国美、苏宁等国内的很多品牌零售店，其实就是商业用房的最大房东，因为这些店是一个知名品牌，同时它要的商业用房的量很大，所以他可以用一个很低的价格租到房子，如沃尔玛的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃尔玛是一个品牌，对地段的商业前景有较专业的分析，所以可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，租金差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而，这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。
目前，我国连锁业的发展正处在快速扩张，遭遇国外跨国连锁集团的渗透，竞争激烈和地价飞速上涨，经营成本过高的不利环境下。连锁经营中的房地产战略，给我国连锁企业提供了可以借鉴的、有利于困境突围的经营之道。
参考文献
1.李晋源.从一到无限——连锁店的经营与管理[M].中国经济出版社，1995
2.王吉芳.连锁经营管理教程[M].中国经济出版社，2005
关键词：营改增；房地产开发；税收
在市场经济快速发展的背景下，营改增税收政策的提出与执行，可以更好的改善现行税制存在的矛盾与问题。就营改增税收政策执行现状来看，很大程度上降低了企业税负，并且还可以促进企业对自身产生结构以及财务管理体系进行优化完善，在整体上不断提高自身竞争力。在研究营改增对房地产开发企业影响时，需要了解营改增税收政策的实质，结合房地产开发企业特点对存在的问题以及机遇进行分析。
一、营改增税收政策概述
营改增即将企业原本应缴纳的营业税改为增值税进行缴纳，而增值税则是对产品增值部分所要缴纳的税款，这一政策的实施可以在一定程度上避免企业的重复纳税[1]。执行营改增税收政策后，不可否认的会对企业生产经营产生影响，最直接的就是影响企业的财务管理工作，并且会对企业经营模式产生影响。企业财务管理工作具有一定的特殊性，在执行营改增税收政策后，势必会对传统财政管理体系造成冲击，而怎样才能利用“营改增”来提高企业经营效益，是现在最主要的研究内容。就我国现行税制结构来看，增值税与营业税是主要的流转税税种，但是市场经济体系的改革，其中已经逐渐暴露出更多缺陷。例如营业税作为全额征税，存在很多重复征税情况，并且增值税企业因为接受营业税应税劳务不能取得增值税专用发票不能抵扣，同样存在重复征税缺陷。而“营改增”税收政策额的执行，刚好对此类问题进行改善，提高企业纳税的效率，并提高企业财务管理体系的合理性。
二、营改增税收政策对房地产开发行业的影响分析
1.财务影响
（1）降低企业税收负担。对房地产开发企业来说，在项目开发过程中存在比较多的外包服务，并且在传统税收政策下，企业外包性质服务并不能当做进项税抵扣，只能作为营业税进行缴纳。但是就营增改税收政策应用后，此方面内容就可以按照进项税来抵扣，加快了企业附属部门从业主上的分离，可以更进一步的推动建筑企业的发展。
（2）提高资金利用率。在营改增税收政策应用背景下，会在一定程度上降低房地产来发企业奖罚自身的税收复杂。然后了应用节省下的资金在现有基础上进行扩建，增大企业经营规模，或者是利用节省下资来进行培训，同时做好各项资源设备的管理维护，降低各项因素对企业经营发展造成的影响。
（3）财务报表数据结构转型。以往企业财务管理选择应用会计准则，采取损益报表中关于主营业务收入中包含含税收入额度，在营改增税收政策执行后，此方面内容将会转变为税后收入额度，相应的会很大程度上降低产品收入。但是从企业整体经营效果来看，企业综合利润会增加，并且损益表中也不再包括增值税，最终会促进企业财务报表数据结构的转型[2]。
2.税负影响
房地产开发企业税收方面一直以来都是采用的土地增值税与营业税并行的征税制度，并且土地增值税与营业税均属于价内税。受房地产项目定价机制影响，在企业经营过程中存在税上加税的情况，增加了房地产开发企业的税负，在一定程度上影响了企业的进一步发展。增值税计税对象是企业经营过程中产生的增值额，并且将上一环节中已经缴纳的税款去除，假设房地产开发企业均是选择用增值税专用发票，则会降低企业的税负。
三、房地产开发企业实施营改增后重点解决问题
1.税收政策适应度低
就我国房地产开发行业发展现状来看，存在明显的区域不平衡现象，在此背景下营改增税务政策对每个地区所起到的调控作用并不相同。对于经济发展水平比较低的地区，企业对营改增税务政策实施的适应性也就比较低，在发展过程中不但不会提高效益，甚至还会遇到一系列打击与挑战。并且房地产开发企业投资具有多元化特点，在整体上看存在税率较高的情况。另外，房地产开发行业结构类型比较丰富，对于不同资本结构与融资结构来说，其在实施营改增税务政策时适应程度并不相同。
2.发展资金短缺
资金短缺是营改增税务政策实施后极有可能存在的问题，政策实施后会增加房地产开发企业成本，对企业现金流产生影响。再加上我国现在对房地产信贷政策的改革，在发展过程中企业将会面临资金困难的情况，情况严重的甚至会影响到行业的正常发展。
3.税务不减反增
营改增税务政策的执行，降低企业税务已经成为首要影响因素，但是就实施实际情况来看，并不是所有实施营改增的房地产开发企业都达到了税务降低的效果。对房地产开发企业来说，很可能会因为税率过高、抵扣困难等而造成税务增加。一方面，税率过高。目前过高房地产行业以及上下游企业现行营业税率在3%～5%之间，营改增税务政策执行后，房地产行业将要执行17%或者11%增值税税率，进而会造成企业税负增加[3]。另一方面，抵扣困难。目前营改增税务政策并没有就所有行业实施，尤其是针对房地产开发企业来说，其上下游行业并未纳入执行范围，这样就不能形成完整的增值税链条，最终出现增值税抵扣困难的问题。
四、房地产开发企业实施营改增应对措施
1.充分发挥政府职能
第一，优化税改政策。即要以“营改增”作为研究基础，结合房地产开发行业发展现状，建立过渡性政策来提高企业适应度。例如可以在实施营改增税收政策时税负增加的企业给予补贴，提高税负的公平性，提高企业实施新税收政策的积极性。另外，还应适当降低税率，从当地经济发展水平以及行业发展现状进行分析，合理确定企业税率，降低企业税务负担。并且在营改增税收政策的实施过程中，政府应提高其落实度，增加行业内的覆盖度，促进企业进项税额的全面抵扣。第二，加强税改政策辅导。即对各级财税部门组织相关人员做前期培训，保证所有财税基层人员都可以掌握营改增税务政策实施要点。同时还应做好房地产开发企业管相关人员的培训，保证企业内财务人员可以掌握“营改增”实施后会计处理方法，并成立政府与企业联系部门，随时解决实施过程中存在的问题。
2.企业端正实施态度
（1）优化经营模式。在房地产开发企业实施营改增税收政策时，面对带来的资金短缺问题，需要对传统经营模式进行优化。第一，调整开发周期，在项目开发过程中做好开发时间与资金之间的分配，尽量减少财务费用。第二，成立企业合作机制。即实现以房地产开发企业为中心，以联合购地、资金拆借、项目股份以及联合开发等形式项目合作机制，加强对项目的管理，以有效的措施来对整个结构进行优化。第三，确定高质量房地产开发线路[4]。即以满足人们对生活质量的需求，确定高品质、高质量的项目开发方向，在整体上提高企业产品质量，提高自身市场竞争实力。
（2）加强财务管理。第一，企业财务管理应最大限度的获得可以抵扣的增值税发票，尤其是对于经营规模较大，开发项目数量众多的企业来说，可以此采取集中采购的方式，以此来避免材料供应商以及材料质量等方面带来的影响。第二，严格按照相关税收政策完成会计核算程序，并及时进行进项税额的认证与抵扣。第三，做好项目核算与工程决算管理工作，保证在项目工程竣工验收后，结束所有会计核算任务。
结束语：
营改增的实施对房地产开发企业来说，存在一定的机遇，但同时也会遇到各种问题。想要在执行新税收政策的同时提高企业发展效率，应针对行业与市场发展特征，从政府与企业两个方面进行分析，选择切实可行的措施进行管理，争取不断提高其实施的效率。（作者单位：唐山弘驰房地产开发有限公司）
参考文献：
[1] 张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，12：60-61.
[2] 黎静文.我国房地产业营改增问题研究[D].西南财经大学，2014.
[关键词]房地产中介企业 发展现状 问题 对策
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）04-0118-01
一、我国房地产中介存在的问题
（一）法律法规不健全，行业管理不够完善
目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因，造成其行业自律职能不到位，加之缺乏行之有效的行业约束机制，造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐，大多数中介服务企业小而散，缺少规模经营和品牌效应，恶性竞争严重。
（二）从业人员素质差，专业能力低
据统计，目前我国房地产中介从业人员，取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范，多数房地产中介机构为追求短期利益，对从业人员不进行培训，致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质，从而造成行业整体诚信水平低下。
（三）信息渠道不畅，经营模式落后
信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全，市场信息量少且渠道不畅，在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低，使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费，难以发挥行业优势，而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。
二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议
（一）品牌战略
对房地产中介服务企业而言，其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手：
1.信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。
2.创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。
3.文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。
（二）人才战略
房地产中介行业由于起步较晚，专业人员稀少，从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本，因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件，有效地开发人力资源，实行有效的机制，创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养，可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如高提成等激励制度。
三、长春房地产中介企业存在的问题
（一）法规制度不规范
房地产经纪人市场准入规则不健全，政府部门的管理不统一，房地产经纪行业行政管理职责不明确，与行业自律管理发展方向偏离，市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发生，行业声誉差强人意。
（二）规模较小，素质较差
目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家，均为小型房地产中介机构，这些机构规模小，档次较低，技术含量不高，布局分散，市场占有率低，尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂，绝大多数没有从事过相关经营活动。
（三）竞争力不强
目前，除长房置换粗具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。
四、长春房地产中介公司发展对策的建议
（一）推进资源整合
全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源，加快建设集网上展示、电子商务、信用信息、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台，此平台可以将每个中介企业在网上的关于房源所有的信息一一展现出来，为中介服务企业的发展提供条件，完善中介服务链条，引导中介服务行业集聚发展。
（二）深化改革，优化市场准入
加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开，培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式，必须予以清理和调整。
【参考文献】
[1]吴翔华.房地产中介运作指南（第一版）[M].江苏科学技术出版社，2006年10月，第1-31页.
[2]刘亚臣.房地产经营管理（第四版）[M].大连理工出版社，2009年2月，第10-30页.
[3]王衡起.房地产中介（第一版）[M].山东人民出版社，2010年2月，第1-10页.
[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛，2010（1）.
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