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关键词：第三产业；制约因素；对策
一、引言
第三产业（又称为“第三次产业”），是由英国经济学家、新西兰奥塔哥大学教授费希尔1935年在《安全与进步的冲突》一书中首先提出来的。第三产业是整个社会再生产过程不可缺少的组成部分，其增加值同第一产业、第二产业增加值一起构成了最重要的经济总量GDP的来源。第三产业的发展水平是一个国家或地区产业结构从低级向高级转变的重要标志，也是反映一个国家或地区经济发展和人民生活水平的重要标志之一。
我国的第三产业在最近30年中发展迅猛，特别是把发展第三产业作为国策倡导以来，自1992年底到2005年底的13年间，第三产业增加值增加了近7倍。总理在2007年的政府工作报告中,提出要把第三产业列为我国经济发展的主导产业,为第三产业的进一步发展提供了空前的良好时机。
经研究表明，第三产业在国民经济的比重与国民经济发展水平存在着对数函数型相关关系。加快发展第三产业是树立和落实科学发展观的重要体现。大力发展第三产业，是促进结构优化升级、增加劳动就业、财政和国民收人的重要途径，对河南经济与社会发展具有多重效应，对经济的发展具有十分重要的战略意义。近年来，在省委、省政府的正确指导和市场机制的调节下，河南省的产业结构得到了一定程度的优化，第三产业发展呈现良好的发展态势，取得了显著的成效。但与东南沿海和其他发达省份相比，河南的第三产业发展仍有很大差距,存在一些制约因素，需要理论界和实务界进行探索和研究。
二、河南省第三产业发展的现状
改革开放以后，我国第一和第二产业发展对第三产业的巨大需求逐步显现并释放出来，有力地推动了第三产业的发展，使其在过去几年形成比较稳定的高增长趋势，第三产业在经济结构中的比重不断提高。近年来，作为一个农业大省和人口大省，河南省第三产业也得到了一定的发展，其增加值占GDP比重从17.6%增长到30%；而第三产业从业人员也从1978年的249万人增加到1272万人，净增长超过1000万人。尽管有一定程度的增长，但目前河南省第三产业的发展仍然相对滞后，已经成为制约河南经济快速发展的一大瓶颈。
（一）第三产业整体发展水平偏低。
第三产业的发展程度，是经济发展综合水平的一个标志。目前，第三产业占生产总值的比重世界平均水平为60%，世界上的许多发达国家（澳大利亚、法国、德国、英国、和美国）第三产业已在其经济结构中占有绝对比重达70%左右，中等发达国家的第三产业比重也在50%以上。近年来，河南省总体经济增长显著，已进入经济发展的增长期。随着中部崛起发展战略的实施，河南省加大了对第三产业的投入，第三产业增幅加快并取得了成绩。但是第三产业仍然是河南经济发展中的薄弱环节，在河南经济总量中的比重偏低，在全国的位次靠后，同时河南第三产业发展层次不高，发展不平衡。2007年数据显示，全国第三产业增加值占国民经济比重的39.1%；河南省2007年第三产业增加值仅占生产总值比重的29.3%。不仅大幅度的低于全国平均水平，更无法与发达国家第三产业比重的70%相比，甚至仅达到发展中国家52.3%的一半多点。2007年为4411.91亿元，年增长速度不足13%，远远低于其生产总值的增长速度。2007年河南省的生产总值只占全国2007年国内生产总值（246619亿元）的6.11%；其第三产业增加值仅占全国第三产业增加值（96328亿元）的4.58%，明显低于前者。这与河南人口大省、农业大省和经济大省的地位极不相称。
（二）第三产业内部结构不合理。
河南省第三产业内部构成中，基本上以传统产业为主，新兴服务业拓展不足。2005年，河南省交通运输、仓储、邮电通信业及批发和零售贸易、住宿和餐饮业等传统服务业完成增加值1544.35亿元，占服务业增加值总量的45.8%。而信息软件业、金融保险、房地产等现代服务业和新兴服务业的比重较低，信息传输、计算机服务和软件业仅占服务业增加值的4.5%，金融保险业仅占服务业增加值的5.7%，房地产业仅占服务业增加值的9.4%。传统服务业占的比重较高，而现代服务业的比重偏低，特别是具有比较优势、代表产业发展方向的金融保险、房地产开发、信息传输、计算机服务和软件业、旅游会展、现代物流、科技文化、教育卫生等现代服务业发展不足，产业层次有待提升。限制第三产业发展的原因是河南省的工业结构比较粗放，能源、原材料及初加工等劳动密集型产业占了较大的比重，深加工、高新技术、金融、保险等技术密集型、资金密集型、智力密集型和服务密集型产业所占的比重较小。由于前者对资源、劳动力需求较大，后者对技术、人才、信息、市场等需求较多，因此，可以说河南的工业结构不合理在一定程度上制约了第三产业的发展。
（三）产业化、市场化、社会化程度低。
河南省第三产业中除批发和零售贸易、餐饮、中介以及其他个人生活服务行业相对开放，非公有制成份比重较大外，大多数行业开放程度低，主要还是国有经济，市场竞争不充分，管理体制和运营机制不合理。此外，文化、科技等行业的公益性、福利性的事业和经营性的产业长期混合在一起，没有形成一定规模的产业；旅游业管理体制不顺，多头管理，市场分割，资源配置低效；房地产业、中介行业发展不规范、市场监管不严、服务质量问题较多；交通运输、批零贸易和餐饮业等传统行业也存在改造升级步伐慢，规模化和集约化程度低，管理粗放，技术落后，不注重品牌效应等问题。
（四）缺乏推动第三产业发展的人才与技术。
经济竞争的核心是人才的竞争。目前河南有关专业人才相对匮乏。第三产业尤其是知识密集型产业的发展，如金融、保险、物流、信息、软件、研发、技术推广、电子商务、法律、管理等知识密集型服务行业的发展，需要大量的专门人才。从第三产业发展的人才队伍状况看，其从业队伍整体素质不高。新兴服务业人才缺乏，传统服务业对人才的吸引力不强，首先，第三产业还难以从市场上寻觅到满意的从业人才，许多科技、咨询服务等中介机构规模较小，经营能力和诚信度较差，对高素质服务人才缺乏吸引力；其次，科技服务机构急缺具有企业家素质的高级管理人才和高专业素质的咨询服务执业专家；第三，对咨询服务执业专家队伍建设，河南乃至全国尚没有建立培训制度及相应的能力认定制度。河南省目前第三产业从业人员的素质远不能适应经济社会发展的需要，人才特别是高层次的人才短缺已成为制约河南第三产业发展的瓶颈。
三、加快第三产业发展的对策与建议
目前，随着经济的全球化程度的不断深化和国家宏观政策的调整，河南省第三产业的发展面临十分难得的发展机遇：一是国外资本正在加速流向第三产业；二是国家高度重视第三产业，并制定了一系列促进第三产业发展的法律、法规及政策；三是消费结构转型正在促进第三产业快速增长；四是河南省第三产业发展已具备相应的条件，发展潜力大。加快河南第三产业的发展，主要应做好以下几个方面的工作：
（一）重视发展第三产业，建立第三产业的自我发展机制。
各级政府应认识到加快第三产业发展，是落实科学发展观，促进经济快速协调发展、不断满足人民生活需求、构建和谐社会的客观要求；是推动和服务于河南省工业化、城镇化和农业现代化，缓解日益加大的资源环境约束、劳动力转移压力的重要举措；是河南省全面建设小康社会、奋力实现中原崛起的战略选择。在今后相当长的一段时期，加快第三产业发展将成为河南省经济工作的一项重要任务之一。河南第三产业缺乏竞争力，与河南第三产业的许多企业经营不善，以及第三产业的相关机关、团体和事业单位由于改革步伐落后而过分沿袭计划体制造成的低效率有关。因此，对于营利性的企业应鼓励和引导他们尽快建立现代企业制度，实行科学化的经营管理，努力做大做强，争创品牌，通过对现代科技新成果的吸纳加快现代化进程，鼓励跨部门、跨行业、跨地区、跨所有制的合作。对于地质勘查、文化、卫生、体育、咨询等行业的事业单位，则应依据情况让更多的单位走向市场，增强行业的竞争程度，改革内部计划体制沿袭下来的后勤服务的运行机制，通过社会化运作提高效率。
（二）调整和优化产业结构，提升第三产业的竞争力。
积极推进第三产业体制改革，优化产业结构。以传统产业为主，大力发展新兴服务业。加快推进金融、城市公用事业等垄断行业体制改革和机制转换，实行政企、政资、政事分开，引入竞争机制，提高市场化程度。培育扶持第三产业龙头企业。围绕国有企业改革和第三产业布局调整，加快河南省大型第三产业企业的发展。在报业、广电、旅游、房地产、现代物流、金融保险、科技信息服务等领域选择一批具有竞争力的第三产业企业，通过兼并、联合、重组、加盟、上市等方式，发展成为具有多元化投资主体、发展潜力大、辐射带动作用强的大型企业集团，打造第三产业知名品牌，提高产业集中度和市场竞争力。扶持有条件的服务企业做大做强，形成一批拥有服务品牌、多元投资、具有较强竞争力的第三产业大型企业，促进第三产业的集团化、网络化、品牌化经营。支持有竞争能力的服务企业走出去，开展跨国经营，拓展国际市场。发挥人口和市场潜力优势，稳步发展房地产业，优化商品住宅供应结构，规范发展房地产交易，推动房地产健康发展。继续深化文化、科技、教育、卫生、体育、金融等社会服务业改革，提高产业层次和水平。大力发展金融保险、信息传输、计算机服务和软件业、旅游会展、现代物流等现代服务业和新兴服务业。发挥河南文化大省的文化资源优势，加快发展文化产业和旅游业，逐步把文化产业和旅游业培育成为河南省新的支柱产业。加强第二产业与第三产业的联动效应，发挥第二产业对第三产业的带动和促进作用。
（三）加快第三产业的产业化、市场化改革。
改革当前河南省在第三产业一些领域实行的严格的市场准入制度，打破如金融保险、医院、教育、文化等行业的垄断经营状态，引进公平竞争机制，激发企业活力。河南由于过去计划体制较深入，同时在市场化改革和对外开放中步伐较缓慢，使得民营经济和外资经济发展不足，资源的合理有效流动缺乏制度保障。因此，在新的时期，应积极按照市场经济的要求，鼓励非公有制经济在更广泛的领域参与第三产业的发展，坚持多渠道、多层次、多形式增加对第三产业的投入，放宽对民营资本和外资的投资限制，鼓励符合条件的企业进入资本市场融资。按照市场主体资质和服务标准，逐步形成公开透明、管理规范和全行业统一的市场制度。在市场化的方向上通过扩大开放，促进第三产业管理体制、组织形式的创新，从而形成河南第三产业发展的比较优势。
（四）构筑第三产业发展的人才支撑体系。
河南省每年都有一些经济技术人才培养出来，但由于人才激励机制不健全，在与发达的沿海地区的竞争中，出现人才流失问题，存在阻碍现存人力资源发挥作用的不利机制，导致第三产业发展缺乏强有力的人才支持，从而形成了产业竞争力不足的局面。加快培养社会急需的信息服务、金融、保险、各类中介服务、服务业政策与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。有计划地在省内高等学校和中等职业学校增设第三产业紧缺的专业，改革教学内容和教学方法，增加紧缺专业招生规模。拓宽人才培养途径，积极吸引和聘用物流、旅游、会议展览、教育培训、商贸流通、文化传媒、休闲娱乐、体育健身等领域急需的高层次策划、管理、经纪人才。加强第三产业岗位技能培训，提高现有第三产业从业人员的职业素质。加强对下岗失业人员和农村劳动力转移人员从事第三产业的再就业培训工作，全面推行服务业职业资格证书制度。
参考文献：
[1]李勇坚.经济增长中的服务业:理论综述与实证分析[J].财经论丛,2005(9).
[2]刘希宋,叶东.新时期我国第三产业发展滞后的问题、原因和对策[J].经济师,2005(1).
[3]占静.中部地区第三产业的现状、问题及对策[J].特区经济,2006(4).
[4]李江帆.中国第三产业的战略地位与发展方向[J].财贸经济,2004(1).
关键词：第三产业产业结构经济发展
一、第三产业发展的良好态势
（一）贸易服务收入稳定增长
2007年，全州社会消费品零售总额75.94亿元，增长20.3%，扣除价格因素，增长13.5%。其中：批发和零售业零售额62.37亿元，增长19.1%；住宿和餐饮业零售额10.57亿元，增长19.8%；其他行业零售额3.00亿元，增长54.5%。运输服务业务量增长，全社会客运量比上年增长7.7%，旅客周转量增长13.0%；货运量增长13.4%；货物周转量增长11.2%。交通运输、仓储、邮政、批发零售、住宿餐饮等传统服务业收入达25.26亿元，占第三产业总值的31.1%，比上年略有上升，贸易服务收入稳定增长。
（二）产品外贸出口特色突出
2007年，全州外贸实现进出口总额4101万美元，增长12.8%。出口特色产品包括食用植物、莼菜、薇菜干、茶叶、绿茶、中药材、纺织品、医药原料、金属硅等9类20余个品种。其中，金属硅、中药材、医药原料、绿茶、茶叶等品种出口额分别比上年增长486.7%、125.3%、59.8%、7.6%、7.4%，突出了州域资源开发特色与产业比较优势。
（三）旅游业务收入高速增长
2007年，全州加快旅游业发展，新增国家2A旅游景区6处，星级饭店9家，旅行社5家，国家级农业旅游示范点3处，省级农业旅游示范点7处。全年旅游外汇收入429.05万美元；国内旅游收入3.74亿元，增长62.8%；累计旅游综合收入17.53亿元，增长62.3%。旅游综合收入占第三产业总值的21.6%。
（四）金融保险业务不断扩展
2007年末全州金融机构人民币存款余额231.97亿元，比年初增长22.9%；金融机构人民币贷款余额147.46亿元，比年初增长20.0%。年末全州有各类商业保险中心支公司10家，分支机构175个，全年实现保费收入6.11亿元，比上年增长13.4%。
（五）高新技术服务产业兴盛
2007年，全州有广告经营单位93家（其中广告公司36家），从业人员800余人，实现广告经营额3300万元，比上年增长28%以上；电信通讯产业全年实现主营业务收入比上年增长20%以上；科研成果转化、科技信息服务、电脑农业、软件技术应用、互联网运行、网络营销等为特色产业发展注入效益增长活力。高新技术服务产业综合收入额占第三产业总值的15%以上，是州域现代服务业中的支柱力量。
（六）民族文化产业效益初显
2007年，全州广播电视收入5778.32万元；印刷复制业务收入1.9亿元；报业收入4000万元；9个专业艺术表演团体全年完成演出1743场，文艺演出收入264.4万元；图书音响制品年销售额达1亿元以上；民族工艺产业总产值已达1500余万元，上缴收税40余万元。上述收入占第三产业总值的5%以上，已成为全州民族文化产业中的主要产业，具有较大的发展潜力。
（七）非营利比重上升
2007年非营利收入达30.89亿元，比上年增长14.9%；收入额占第三产业总值的38%，比2006年的37.9%有所上升。第三产业总值中，营利收入占62%，比2006年约有下降。
二、第三产业发展的动因分析
（一）投资拉动
1.第三产业投资增长快于第一二产业，从而拉动产业快速增长。全年全社会固定资产投资116.09亿元，比上年增长32.6%。在投资完成额中，第一产业投资7.85亿元，增长42.3%；第二产业投资54.45亿元，增长20.5%，第三产业投资53.79亿元，增长46.1%；每亿元投资分别实现三产业增加值1.512亿元、社会商品零售总额1.412亿元。
2.房地产投资拉动商品房销售收入及物业管理增长。全年房地产企业完成投资16.22亿元，增长95.7%。全州商品房屋竣工面积61.71万平方米，增加28.85万平方米，增长87.8%；商品房屋销售面积64.11万平方米，增加18.13万平方米，增长39.4%；商品房屋销售额10.99亿元，增长71.0%。2007年底，已有391万平方米房屋实行小区物业管理，占全州城镇房屋总面积的14%。
3.城镇建设投资增长拉动传统服务贸易产业升级。全年全州城市建设在建项目270余个，完成投资26亿元，新建城市道路24条，新建城市桥梁4座，新增黑色化道路面积32万平方米；州城建设开工74个重点项目，完成投资10.3亿元；全州现有招商引进的省内知名连锁超市4家、规模较大的批发零售与超市企业60余家、工商注册批发零售个体商业户7000余家，共有从业人员15万人以上。
（二）产业联动
1.第一二产业发展为三产发展提供物质基础。农业种养殖、产品加工与外贸出口的联动：茶叶是全州历史悠久的特色支柱产业之一，2007年茶叶总产量28673吨，比上年增长16.2%；精制茶加工量21876吨，比上年增长12.0%；外贸出口额417.69万美元，比上年增长7.5%。2007年，全州中成药加工业增加年生产能力2000吨，为当年中药材出口增长125.3%创造了条件。
2.第三产业为一二产业发展提供支持和服务。从金融平均支持产业发展看，2007年全州贷款147.82亿元，每亿元贷款分别实现GDP总值1.423亿元、实现一产业增加值0.54亿元、实现二产业增加值0.34亿元。由此可见贷款支持产业发展的力度。
3.第三次产业内部的互动。2007年全州对外贸易中，医药原料的出口大幅增长（59.8%），出口大幅下降（35.3%）。内贸与外贸产品结构调整，在金属硅、中药材、医药原料等产品出口大幅增长的情况下，莼菜、纺织品、薇菜干等产品出口下降，分别降低50.0%、23.9%、14.7%。
（三）政策鼓动
从宏观上看，2007年3月国务院颁发了《关于加快发展服务业的若干意见》，提出到2010年，全国服务业产值比重比2005年提高3个百分点，就业比重提高4个百分点；到2020年，全国服务业产值比重超过50%，就业容量显著增加，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变。
（四）城乡互动
1.城镇建设和管理迈上新台阶，城市形象得到明显提升。恩施市、来凤县创建省级园林城市工作通过省建设厅检查验收。年末全州城镇化率为24%，城市建成区绿化覆盖率31.7%。
2.稳步推进全州“百镇千村”示范工程建设。2007年，全州争取省建设厅“百镇千村”基础设施专项补助资金575万元，42个示范村的村庄整治工作全部启动。实施“万村千乡”市场工程，农村商品流通网络建设得到加强，全年新建了59个乡级和587个村级农家店（农村超市），县、市以下农村消费品零售额增长率（24.2%）高于市、县城市消费品零售额增长率（18.0%）。
（五）信息促动
2007年，全州159个行政村联通广播电视网络，广播综合人口覆盖率达94.56%，电视综合人口覆盖率达94.85%。
（六）交通带动
铁路、高速公路在建扩大了消费需求。完善现有公路、民航、水运等交通基础设施，优先发展城市公共交通，形成便捷、通畅、高效、安全的综合运输体系，成为第三产业特别是服务业发展的重要条件。
（七）环境引动
2007年，全州环境保护投入1.67亿元，占全州生产总值的0.8%，比上年提高0.02个百分点。环境监督管理加强，小水泥、小火电、小造纸企业和城市污水等四个专项治理工作成效明显，环境质量稳定改善。
（八）收入牵动
一、怎样让房地产开发企业实际履行保修义务？
根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础和主体结构工程的保修，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修，为5年；供热与供冷系统的保修，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年；装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中，很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司（也是其子公司）来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定，以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理，但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时，不管是保修二年也好还是五年也好，房地产开发企业都不存在了，谁来给你保修呢？都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式，这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了，也无法追究到实际投资者的责任，业主的权利如何真正保障呢？看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题，也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。
二、为什么会出现重复出售与抵押？
重复出售与抵押，本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为，必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要办理登记，都有据可查，怎么会让买受人无法可查无处可查呢？房地产开发企业骗取了国有银行的资金，说不定会让全国的纳税人来承担这些损失，毕竟不是直接让买受人损失。但是如果骗取是某一个具体的公民的钱，可就很不一样了，要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄，也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示，从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵，从而正确面对与预防风险。但是，我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的，也根本没有向老百姓负责的观念，故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题，为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢？难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗？
三、业主委员会是什么？享有什么权利承担什么义务？
我们都知道在物业管理中应当成立业主委员会，但是业主委员会有什么法律地位呢？从现有的规定来看，仅有《物业管理条例》中有所涉及。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定，在民事行为主体中，可大体分为公民、法人及其他组织，但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织，也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织（如社团法人等），因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法呢？其在诉讼中是否具有合法的民事主体资格呢？而且它与居委会又是什么样的关系呢？因此，对于业主委员会的性质与地位，现有的规定既不明确也不准确，操作性极差，也会给权利的行使带来负面的影响。
四、如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为？
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪，前都主要是针对银行，后者主要是针对买受人，而犯罪者多数是房地产开发企业。由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够空间。试想一下，一家房地产开发企业可以用很少很少的资金以分期支付的方式取得土地使用权（也许取得土地使用权的价格也是很低很低），然后不仅可以把土地使用权抵押给银行融资，甚至在房屋刚破土动工后就又可以把房屋以各种形式各种名义（比如是内部认购啊等等）卖出去再从买受人那里得到首期购房款，根本就不必要自己拿出多少钱来，但这些似乎还不算过分。某些房地产开发企业更是疯狂的进行重复抵押与按揭，如果运气好，房卖了钱赚了，什么事都没有；如果运气不好，也早已携款潜逃，留下这些可怜的购房人给政府算了。万一被拘捕了，说不定也会有些地方政府总是想方设法不让这些人被判刑，否则谁来帮他们处理这一堆乱事谁替他偿还这些债务呢？说不定某些政府为了稳定大局，也可能会把某些纳税人的钱来替他们弥补这些损失呢，或者是采取其他方法来变相处理算了。就算是被判了刑蹲了监狱，反正有了足够多的钱，说不定在监狱里也会过得很痛快，也会比那些可怜的小业主日子过得好多了啊，所以也难怪他们乐此不疲如此“操作”。再加上刑法条款中对上述两种犯罪的认定也存在一定的困难，而且司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍，的确无法让这些房地产开发商们望而却步。总的说起来原因大概就是一个：处罚得太轻了。如果给他重重的处罚，罚得让他们倾家荡产，罚得让他们不敢有这个想法，他们还敢这样去做吗？看来，不仅要完善相关的法律规定，也要让司法机关与政府部门切实按照法律规定来处理，以预防和打击房地产开发中的犯罪行为。
五、政府主管部门及有关组织应当做些什么？
房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。
1．物权法的基本内容
《物权法》的第一条规定：“为了维护国家基本的经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”从这里可以推知，物权法建立的目的是确定财产归属与财产利用的秩序。
《物权法》的基本内容主要包括以下五个方面的内容：
1.1对物的使用确立好秩序，比如物业管理、调整好相邻关系等。
1.2确立财产归属制度。也就是社会主体对那些有价值的资源的归属权，对权利的边界进行划定，对有价值资源归属与利用，确定好秩序，防止出现纷争。
1.3当物权遭到侵占与侵害之时，如何才能获得救济。
1.4物权法中规定了在社会大众对物权不丧失的前提之下，经营物或者是利用物提供了一定的手段，这主要是给予设立他物权或者他项权的实现，比如租赁使用权、抵押权、居住权、质押权、用益权。物权法调整的是所有权人和他项人之间的基本的关系，调整他项人和第三人之间的关系，尽量做到物尽其用。
1.5确立物权取得的相关原则。《物权法》中规定了通过哪些具体的方式、具有哪些条件之下，才可以取得没有主人的财产与从别人手中获得财产。在相关的原则明确以后，这为社会大众更好的获取财富提供了途径。
2．物权法的功能
市场经济中进行交换的基础是财产权，然而需要对财产权进行规范的法律上的基础就是物权法。由此可以看出，物权法是市场经济的基础。从某种意义上来说，正是由于财产人对自己的物进行自主处分的权利，拥有契约自由与贸易自由，才能建立竞争的市场经济新秩序。从某种意义上来讲，对财产进行平等的保护，也就是对市场经济的主体与市场经济的秩序进行保护。物权法对政府行为的规范方面，也能起到积极的作用。物权法将将个人与政府所各自拥有的权利进行了划分，政府所行使的权利的界限。所有权具备怕他性，这不仅包含了个人，还包括了政府。所有权人在一定的法制的范围之内，能够自由行使对财产或者是物的支配权，并且政府也应该对这种权利的行使给予尊重与保护。这种权利的尊重与保护，是对政府权力的制约，同时政府也不能够代替所有权人行使其权利，也不能干预或者是妨碍个人权利的行使，否则，就会构成“侵权”。所以，政府需要及时转变角色。政府在整个市场经济中的角色应该是中立的，其任务定位在服务商，在某些平等的主体之间可以通过相关的民事行为来完成其事项，政府在这种情况下就不应该进行插手，否则的话，往往会造成许多不正确的干预；对那些需要政府进行干预和限制的私人权利之时，这时往往需要动用行政手段来加以完成，在使用行政手段的过程中，一定要有合适的理由，这就是公共利益或者是社会利益。政府不能够将手段或者是角色进行混淆，更不能将行政行为与民事行为加以混淆。在法治的国家之中，政府首先就应该做到守法。有关的法律并不仅仅是写在了法律条文之上的，需要始终贯彻于法的精神之中，其中的最重要的内容最基本的内容就是对所有权加以尊重。
二、从物权法的视野来认识房地产管理
物权法上的物，实际上是包含了动产与不动产，其中不动产是指土地及土地上的附着物，附着物主要包括了建筑物，比如房屋；蕴藏物，比如矿产；生长物，比如树木等等。在我国，土地的所有权属于国家所有，或者是属于农民集体所有，并且这两种所有权从某种程度上来讲，是不能够进行交易的，不能够对直接对可疑流转的不动产制度进行支撑。这实际上就说明了两类所有权在创设的上面，可以对土地的使用权进行流转，这便是不动产物权的核心所在。物权法中所规定的建设方面用地的使用权、土地承包的经营权、宅基地的使用权等，实际上都属于土地使用权的范围之中，这三种形式实际上构成了不同的权属与用途的土地使用权体系。建设用地方面的使用权能够成为房地产的基础。房地产要想取得不断的发展，离不开建设用地的使用权的转让、开发与流转制度与之后的房屋交易方面的制度。只有这样，物权法和房地产的管理才能够密切相关。但是需要值得一提的是，当前已经建立了关于房地产的法律体系，实际上指的是《城市房地产管理法》为核心，包括多个层次的立法方面的体系。目前已经颁发的相关的法律法规，都是从行政规范与监督的角度来制定的，从相关法律颁布来看，基本上都是突出了行政管理方面的色彩，就是从管理的角度来对房地产权加以规范。国家角色实际上是具备了双重的属性的，国家是土地的所有者，同时也是土地利用方面的管理者。在整个立法的过程中，全部的立法是没有对国家的角色，进行正确的划分，经常会出现将两种角色，出现混淆的现象，，对那些本该通过民事方式来进行处理的事项，使用行政手段的方式来进行处理，这样做的结果是很容易导致国家的权力出现膨胀，使得房地产的产权人出现权利上的萎缩，这很容易产生由于行政方面的过多干预、国家利益也被过多的保护。可以这样说，物权法实际上是要求在对房地产管理的认识中，需要从物权法的这一角度重新来进行审视。
三、物权法对房地产管理的影响
1．物权法对房地产开发管理的影响
现在的房地产市场之中出现的商品房，以及各种的商用性质的建设用地出现等，都是由于对土地的使用权进行有偿出让，这恰恰是政府对土地所有权管理之后的结果。以前，政府既是被当作是土地的所有者向全社会来出让的规则，维护好房地产市场的良性秩序，对违规的行为进行监督与惩治。需要特别注意的是，在以前体制之下能够大量划拨土地，还存在商业化利用的多种途径，这些转化的标准或者条件的掌握，都是在政府部门，并且具有一定的随机性。物权法颁布的情况下，对土地的使用权进行科学合理的划拨与出让，能够使土地的使用权真正是用在公益上的目的，保证政府的公共利益和目标能够实现，这也将成为政府土地规划与管理的基本任务。对于土地使用权的出让，加强对土地规划方面的管理，进一步严肃对土地规划方面的权威性，这将是对政府执政能力的最大的考验。在物权法中规定，在建设用地的使用权，在期限满之前，因为是公共利益需要对土地进行提前回收的，应该按照征收规定，对土地之上的房屋和其他的不动产给予经济方面的补偿，并且还需要归还土地出让金。如果是在征收之前进行出让，而将某一片的土地的定位为住宅用地，但是由于时代的发展，需要修路或者是其他的公共设施的话，这时需要去面对那些已经作为是私权的建设用地，使用权人对土地的使用权回收和在土地上的建筑进行补偿的问题。在当今物权法的视阈下，土地的使用权已经是受到物权法所保护的私权，协调物权法和现行的法针对土地使用权的交易方面的限制也是要进行详细研究的。比如，在现行的法律之中需要将土地的使用权取得之后，需要具有25%的投资，才可以进行交易，这种限制条件是否在新的法律环境之下，才能够继续进行合理交易，这就是需要值得探讨的问题。在土地使用权的续期方面，在使用权终止之时，地上建筑物的使用权在补偿方面，都需要对土地使用权人的财产权利加以尊重，需要对国家所有权进行合理使用。与此同时，政府对房地产开发往往是延伸至房地产开发中的各个环节，从房地产相关项目的立项审批一直到竣工验收，提升审批与执法方面的透明度，创造公正、公平与有序的交易环境等方面，都需要政府对这些问题进行深入细致的思考。需要加以明确的是，政府对房地产进行管理的根本目的是为了充分保护好交易的安全，保证土地使用权进一步的物权化，并尽量减少其中的必要的干预，这需要对政府角色进行重新定位。
2．物权法对房地产交易管理的影响
当前政府对房地产业的管理方面，还是表现在政府实行的管制行为，已经逐渐扩展到房地产交易中的每一个环节之中，从刚开始交易合同的签订到房屋产权登记等等都受到了政府的监督与管理。物权法的颁布确定了对于不动产物权登记的效力，并且也对不动产登记做出了有关原则性方面的规定。可以这样说，房地产产权方面的交易与登记已经关涉到了房地产产权权利的取得与交易过程中的每一个环节，这既可以说是政府对房地产业实行管理的重要的手段，又可以说是民事交易的当事人对其物权进行公示的方式。以前，在房地产的管理方面过多强调其管理方面的职能，在物权法颁布的情况下，在房地产登记方面，更加注重的是物权的公示与交易服务的重要功能。物权法中规定，不动产的权属证书作为权利人对该不动产物权拥有的证明。不动产登记上的准确性，直接关系到了交易安全的保护方面。按照物权法所规定的，当登记中出现了错误，导致对他人造成一定侵害之时，房地产的登记机构应该给予适当的赔偿。在登记机构已经支付一定的赔偿之后，可以向那些已经造成登记错误的人再进行追偿，并且《物权法》中的第12条对登记机构的职责进行了明确的规定，并且登记机构是需要进到审查方面的义务的，这实际上和当前实践之中的审查义务来说要重很多。这就说明了，房地产的登记机构需要面对更大的法律责任与风险，切实提高房地产登记方面的审查的质量，这是对当前房地产交易管理方面的最大的考验。物权法中规定了预告登记与更正登记等方面的制度，这就需要对房地产登记中相关环节进行进一步的完善，使得那些预售的商品房在登记改造逐渐转变为是物权法之中的预告登记，保护好双方的权利。与此同时，很有必要将物权法中没有设立的，不确定的或者是登记的实际效力比较模糊的，都需要加以取消，减少不必要的和行政程序方面的登记，确保房地长登记能够还原为是保证交易的安全方面。
3．物权法对物业管理的影响
物业管理在房地产管理中的重要的组成部分，也是矛盾比较突出与问题比较多的重要方面。从特定的意义上来讲，物业管理实际上是属于业主方面的事情。在物权法中对业主经过相关的自治机构来聘用相关的物业管理企业，来达到物业的管理。然而，从实际的情况来讲，政府还不可能从物业方面完全撤出来，这主要是因为现在的房地产开发采取的是楼宇为主，并且是大面积的成片开发，这样会造成小区的规模逐渐扩大，物业小区实际上是承担社区管理方面的任务；零星住宅与周围的商业住宅存在着较为复杂的关系，楼宇开发实际上是存在着前期的开发商到再到相对分散的业主之间的过渡，这容易导致业主在自我管理方面，很难发挥其应该有的作用。所以，物权法颁布后，建筑物区分其归属权制度、业主的权利进一步法定化以后，政府很难从物业管理之中彻底撤不来。与之相反的是，业主在自治方面的意识会逐渐增强，社区生活的满意度也会逐渐提升，政府对物业管理方面更应该体现出其控制力。物权法中规定县级往上的各个地方的人民政府就能够应该确立业主大会与选举业主的委员会，并且人民政府需要给予支持，并且能够帮助业主筹建业主自治机关，并能确保业主自治机关能够正常行使其权利，打造小区物业利用方面的新秩序。县级以上的各级人民政府，如何去把握好其应有的作用，这本身不仅仅是理论方面的问题，更关系到具体的操作方面的问题，这需要政府设定具体的实施细则，并且经过相关的机构来确保实现。从本质上来讲，政府承担着社区服务、公共服务与市政服务之间的关系进行界定的时候，有时难免会处理不清，这很容易导致政府和社区物业管理之间存在着特定的关系，社区之间所发生的纠纷，一般情况下都会转移到通过政府来解决。所有，政府的作用不只是去协助社区实现自治，更应该承担社区管理方面的职责。当然，物业管理的过程中，还需要尊重业主的基本权利，充分尊重业主的自治权。
[论文摘要]新经济时代的到来，使我国的支柱产业——房地产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国的房地产业向何处去，备受世人的关注。文章从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。
新经济不同于传统经济，它呈现出很多特征。首先，新经济的社会网络化，使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷。其次，在新经济时代，人们的生活习惯开始改变，如电子商务的发展，使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次，新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。
传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于赌博。在其漫长的开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机。
新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。我国的房地产经济向何处去，怎样才能步入一个健康、正规的轨道?有必要进行理性的分析和思考。为此，笔者从以下三个方面提出自己的看法。
一、房地产经济对我国经济的拉动作用
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：
(一)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。与之配合发展
发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70—220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。
(二)房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
(三)住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面
房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
二、房地产经济中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：
(一)以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程．
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”，其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发，基本建设的投资效益大大下降。
(二)片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向
在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家，正处于社会的转型时期，产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内，产业结构的特点是：第一产业仍是基础，第二产业还将占主要比例，然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡，由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡，需要经过多次产业结构调整才能实现，何况各地经济发展很不平衡。另外，各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市，还有各种因素的相互交叉渗透，这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价
土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。
(四)政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热
在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有i：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为最。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”。第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败重要滋生地。
三、房地产经济发展的未来应然走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。
(一)合理规划建设用地，搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。
(二)强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。
(三)加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平
如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1.1土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
1.2房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
1.3城市基础设施和公共配套设施的开发。
1.4代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
2房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：
2.1开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2.2开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
2.3开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
2.4开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
2.5经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
3房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
3.1开发成本
共有八项：
3.1.1土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.1.3前期工程费
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。3.1.4建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
3.1.5基础设施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
3.1.6公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
3.1.7不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
3.1.8开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
3.2开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
3.2.1管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
3.2.2销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.2.3财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
3.3投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
4房地产开发项目投资估算的作用
一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
5、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。
（一）房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（RealEstateSecuritization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。[4]
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
（二）房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府机构-联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
2、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
（一）分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。1940年《投资公司法》。在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT.[5]
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3.采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
（二）统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
3、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
（一）我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。[6]
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：（1）抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；（2）我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状
我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：（1）房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；（2）房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。
（二）我国推行房地产证券化的可行性和必要性
1、房地产证券化的必要性
（1）有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前我国商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%，资金也比较宽松，流动性没问题。但是，由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超过9%，参照发达的市场经济国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。房地产证券化有利于释放由此产生的金融风险。
（2）有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。目前，我国商品房空置量已超过7000万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过2000亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要3500亿元的巨额资金。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。
（3）有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。
2、房地产证券化的可行性
（1）我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。从整个国家的宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。
（2）我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知，住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。
（3）我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先，国家金融政策的适当调整和完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。
4。我国房地产证券化的立法体例探讨
众所周知，金本位体制崩溃以后的金融体系，完全建立在法律的基础之上，因而完全可以这样断言，没有法律，也就没有整个金融体系。从这个意义上说，法律对于金融创新的积极作用是主要的，也是重要关键的。[7]
我国关于房地产证券化的实践十分少见，新华信托推出的住房贷款项目的资金信托，颇有点房地产贷款证券化（MBS）与房地产投资信托（REIT）相结合的特点。2003年国内第一支住宅产业基金，“精瑞”房地产信托基金的启动无疑又是一大开拓。从目前的趋势以及必要性考虑，房地产证券化在不久的将来必然会成为我国资本市场的一种重要融资方式，因此这方面的立法应当先行。在立法体例方面，是将房地产证券化的各个环节集中起来统一立法还是将各个环节提出来分散立法？目前学界还存在着争议。笔者认为，我国应当仔细考察国际上两种立法体例后面的深层因素。
采用分散型立法体例的国家和地区中，美国最早从事房地产证券化，其目的是为了解决银行住房贷款资金不足的问题，由于它是一个全新的课题，只能通过“摸石头过河”的方式，出现一个问题就出台或修改一个规则，最终通过不同的法律形成了对房地产证券化的规制，因此不存在统一立法。而且美国是一个崇尚金融创新的国家，统一立法可能会给房地产证券化产品的创新设置太多条条框框，分散立法以及美国的衡平法传统更注重的是事后评价，因此可以给金融创新创造条件。英国则是典型的英美法系国家，成文法在其法律体系中处于次要地位，所以它们更多地是判例法或者至多是单个成文法对房地产证券化进行规范。澳大利亚和我国香港的立法传统受英国的影响很深，分散立法就是一个表现。至于德国、法国等传统的大陆法系国家，由于证券市场并不十分发达，特别是德国，银行属于“全能银行”，银行流动性问题并不是很严重，因此没有进行房地产贷款证券化（MBS）的动力；至于房地产投资信托（REIT），由于大陆法系没有信托的传统，对信托缺乏具体规定，因此这方面的规定基本空白。可以说，房地产证券化在这两个国家只是一个配角地位，统一立法的成本要大于效益。
采用统一立法体例的国家和地区中，我们可以发现一个共同的特点，即这些国家和地区都处于亚洲，立法的时间都发生在1997年亚洲金融危机之后，尽管在这之前，一些国家也曾从事过房地产证券化的实践，但真正促使这些国家下定决定统一立法的，还是由于金融危机暴露了金融机构的流动性风险，为了巩固国家的金融安全，大力发展资产证券化势在必然，而制定统一的资产证券化法案，对于房地产证券化的操作和规范运行是必要的。[8]
由此可以得出我国房地产证券化的立法体例：统一立法型。理由在于：
1.我国有大力发展资产证券化的客观要求。我国金融机构的处境并不乐观，一是银行不良贷款的比例很高，二是银行的资本充足率太低，不符合《巴塞尔协议》8%的要求，应当说，我国没有出现类似于亚洲其他国家的金融危机，很大程度上是由于政府信用的存在，但随着市场化运作的日益深入，如果银行的处境再没改观的话，爆发金融危机的可能性非常大。因此发展资产证券化是大势所趋，而进行统一立法我们就不会碰到法、德存在的立法尴尬。
2.统一立法有利于参与者更好地操作。房地产证券化是一个新生的事物，参与者的水平参差不齐，采取统一立法，可以使房地产证券化的过程一目了然，便利于实践中的操作。
3.分散立法实际上成本更高。房地产证券化的环节非常繁杂，涉及到的法律部门很多，如果对原有法律部门进行一一修订，那花费的立法成本肯定很高。衡量之下，不如把这些环节集中在一起统一立法。
4.统一立法，我国有后发优势。前面提到了很多统一立法型的国家和地区，它们的立法能够给我国借鉴，当前我们关键的是如何把这些规定同我国的具体实践结合起来，实现法律的本土化。须指出，统一立法并不否定其他一些法律对房地产证券化的规制，毕竟统一的法律不可能也没有必要涵盖房地产证券化的所有过程，所以我们可以看到，无论是日本还是我国台湾地区，在其资产证券化法案的一些条文中，都明确指出可以适用某某法，这种规定可以避免重复立法，保持立法的简洁性，值得我国借鉴。
参阅资料及网站：
1.《证券法律评论》，法律出版社2002年12月第一版。
2.《金融创新与法律变革》梁慧星主编，陆泽峰著，法律出版社2000年1月版。
3.何小锋刘永强《资产证券化：中国的一个早期案例》，载于《资本市场杂志》1999年第3期。
4.华伟孙蔡明《关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考》，载于《哈尔滨金融高等专科学校学报》1999年第2期。
5.中国资产证券化网：。
6.焦点房地产网：。
7.中国律师同盟网：。
8.中国房地产律师网：。
[注释]
[1]“121”好文件只中国人民银行发出通知要求加强房地产信贷业务管理，参见：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》载于焦点房地产网。
[2]参见：《亚洲的资产证券化发展与原因剖析》秦启岭资料来源：中国资产证券化网：。
[3]参见：《我国资产证券化的运作方案与政策设计》载于《证券法律评论》P487，法律出版社2002年12月第一版。
[4]参见：<房地产证券化概述及法律特征>，上海市清华律师事务所载于中国资产证券化网：。
[5]参见<海外房地产证券化法律规定面面观>载于中国律师同盟网，。
[6]参见<我国进行房地产证券化的必要性可行性论证>载于中国资产证券化网。
关键词：次贷危机；金融创新；策略
一、美国次贷危机的根源
次级债危机的源头是美国所实行的宽松房贷政策和创新贷款产品。所谓次级房贷，是住房按揭的一种类型，指的是银行将钱贷给收入很少或个人信用记录较低的人。贷款给这些人的原因在于贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。为振兴国内经济，美国于2001年大幅减税和降低利率，同时房地产按揭市场开始放松个人贷款信用政策，在提供优质贷款的同时提供次级抵押贷款。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。在这样的背景下，越来越多的人有买房的冲动。而信贷公司由于急于开拓业务，不记后果地把一些银行信誉较差甚至还有一些根本不具备还款能力的人拉入他们的业务范围，为了显现银行业绩，不断开发一些针对还款能力弱的金融产品，这就是“次级贷款”产生的背景。在房价高涨情况下，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但随着2004年至2006年美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有了反映，房屋价格、开工率和销售额均下滑并屡创新低，房屋价值严重缩水，使得抵押品价值不足贷款本息，收入不高的按揭人面临着贷款违约，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加，并且已经波及全球，最终导致了经济危机。
二、我国房地产金融市场发展现状
我国房地产业高度依赖银行资金，而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；而通过按揭贷款买房的个人，占全部购房者总数的90％，占银行贷款比例20％，这是一个极端保守的数字。如果不重视房贷的潜在风险，及时采取措施防范和化解风险，届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了，最终形成大规模金融危机。
目前尽管受到宏观调控政策的制约，但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法逆转。信贷业务蕴含的风险已经凸显，许多信贷机构的大量贷款无法收回已成既定的事实。我们追究某一方的责任既是不负责的，又是于事无补的。个中有许多方面的原因交错：
1、部分房地产开发企业高负债经营导致财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，大量业主资金链条断裂，就导致不良贷款的产生。
2、发放房地产贷款过程中存在操作风险。近年来，各商业银行为了扩大盈利范围，抢占市场份额，在住房抵押贷款业务的资格审查中，对贷款人提供资料的真实性、合理性审查仅通过贷款人单位提供的收入证明来完成，这种提供收入证明的方式易弄虚作假，在对贷款人的信用状况进行调查的过程中也存在一定的缺陷，只根据贷款人在银行的信用记录进行判断，而对那些在银行没有信用记录及负债情况的申请人来讲，就无法查实其真实的信用状况。这样银行就无法判断贷款人的还贷能力，为以后贷款人发生违约埋下隐患。部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大。
3、假按揭凸现道德风险。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。
4、法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。更为关键的是，高法条关于房贷的司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程加了执行难度。
5、流动性过剩。流动性过剩是全球普遍存在的问题，我国尤其严重。为了抑制流动性过剩，央行采取加息政策，这使商业性住房贷款的利率大幅上升，提高了购房者的资金成本。近几年，随着住房贷款利率的上升，房价也上涨，一方面，银行主动向房地产投资信贷资金，另一方面，个人的购房需求高涨。房价持续上涨，人们的预期也随之上涨，又推动房价的进一步上涨，这样不断循环的结果，使房产市场火爆，房贷过度投放，一旦非常情况，将使房价下跌，很可能出现类似美国的情况：由于利率大幅上升，房价下跌而造成借款人无力还贷的局面，诱发贷款危机三、走出当前困境，我国房地产业应采取的发展策略
防范国内房地产市场发展中的各类风险的对策如下：
1、加快廉租房建设。仿效新加坡模式，建立大规模的廉租房体系，不仅可以解决低收入群体的住房问题，还可以起到调节房价的作用。业内人士称，从长期的市场变化来看，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。最终的房地产市场格局，将是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在购买第一套住房的时候享受补贴或者金融支持，高收入家庭则只能按照市场原则投资商品房。
2、完善市场信息采集和披露体系，提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，全面、可靠的市场信息是包括政府、企业、个人等在内的市场参与各方判断市场形势、做出正确决策的基础。信息技术的普及和产权登记体系的建立，使市场信息采集和实时处理成为可能。
3、建立风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险研究，以及对资产安排、开发实力等进行彻底评估。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避风险。如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告，缺乏对市场运行的监测，不能对金融机构进行及时的风险提示，就会失去对危机的预警。我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合，稳步推进金融业综合监管，防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。
4、推进房贷资产证券化。金融衍生产品的过度泛滥以及债券评级体系的失真是美国次贷危机快速传导的助推器。而适度的资产证券化，对于中国银行业来讲是非常必要的。一是分散过度集中于银行体系的系统性风险的需要，二是拓展了等中间业务市场，改进了商业银行存贷利差的单一收入结构。三是有助于改变商业银行信贷资金过分依赖一般存款的情况。推进贷款证券化的工作，同样应该借鉴美国次贷危机的教训，本着循序渐进、先试点后推广的原则逐步推进，金融产品决不能过度衍生，基础资产不能无限制放大，坚决防止投资机构杠杆融资。
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