时间：2022-02-14 03:04:36
导语：在房产培训总结的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
XX年，我局档案工作在党组的领导下，在xx市房产信息档案馆和县档案馆的业务指导下，在局相关业务科室的相互配合下，积极开展房产档案管理工作，认真完成我局年初下达的各项工作目标任务及大邑县档案局和成都市房产信息档案馆安排的工作。在档案管理工作中，认真学习档案管理业务知识，加强档案法、保密法的学习。建立、健全和完善档案管理制度，对移交、归集到我馆的城建、房产档案，认真进行整理、扫描、组卷、入库上架存放，使档案管理工作正常开展。
一. 今年，我办工作人员积极开展“两学一做”的学习教育活动，结合本职工作实际，认真领会学习目的，牢固树立全心全意为人民服务的宗旨意识，能以饱满的工作热情、积极的工作态度、奋发向上的精神状态开展档案管理工作。
二. 积极参加xx市房产信息档案馆组织的档案管理业务培训和档案管理的业务学习。6月，市房产信息档案馆在xx区组织召开了“2016xxxx系统档案信息工作现场交流培训会”。就各区市、县房产档案管理工作情况、档案信息化管理工作的经验进行了交流；对档案管理中的消防知识普及、消防常识等进行了培训，参观了消防官兵的技能演练。让我们增添了防火安全知识。
三. 对房产档案资料的外借、房产档案的归集接收利用软件进行管理；在档案的整理、扫描组卷方面，今年完成房产档案规范的整理、扫描 、组卷累计 ：城市（4000卷）；农村（扫描230卷）；实现了电子和实物档案的双重存储。由于我局档案馆正在改建，尚未竣工，预计2017年3月可投入使用，原有的档案室因库房容量不足，所以农村产权档案均未组卷，新增房产档案也不能做到及时组卷、上架。
四. 政务中心房产档案的查询，采用了自主查询、人工查询、网上预约极大地方便了办事群众。今年查询房屋档案资料（9825户）;个人住房信息查询证明（12300户）;接受法院查封房产（180户）、解封（30户），促进了我局正常工作的开展。
五.在档案库房管理方面，落实专人管理库房，使上架档案摆放整齐有序、落实“九防”措施，促进工作的开展。
六、按时完成年鉴资料。
七.11月10日不动产管理中心成立，根据职责划分实行不动产登记后，新产生的档案，我馆不再接收，将由新成立的“不动产登记中心”来收集整理。我馆只负责11月10日前的存量档案的整理、归集、查询工作。
八.在档案管理方面，我办离市局房产信息档案馆要求还差的远，工作的质量和标准还需提高，档案管理方面还有很多具体工作等待我们去完成，面临的困难等着我们去克服，为此我们将迎难而上发扬吃苦耐劳的精神，加强工作作风的培养，以严谨、细致、积极进取的工作作风，做好档案管理各项工作。
九、我们将以局领导和上级指示精神为工作动力，加强档案业务学习， 提高我室工作人员的档案业务素质。认真学习《档案法》及档案管理的规章制度；提高我室工作人员的档案业务素质，在做好日常工作的同时，把好房产档案整理、扫描、组卷工作的质量关。并请市局房产信息档案馆指导我室业务工作，加强档案资源、信息化建设，虚心学习先进单位的好方法和管理经验，使档案管理工作上一新台阶，促进我局各项工作的有序开展。
关键词：房产测绘 面积测绘 质量
随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。
一、房产测绘的重要意义
1. 保证业主利益的重要法律依据
房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
2 .有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、提高房产面积测绘质量的措施
1. 遵守“二级检查、一级验收”制度
在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：①各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。②检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。③公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员（包括初审人员）进行批评教育并予以改正。④公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。⑤确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。主要检查该房屋外立面是否与委托方提供的建筑施工图纸相符，有无多或少某个建筑物等，确保现状与所出具的成果报告相符。
2. 控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供经规划部门审核通过的建施图纸，若有变更，还应提供相应变更图纸或设计变更联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包建设工程规划许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量，对在以后做实测办证时起到很大的帮助。
3. 房产面积测绘各关键环节中的质量控制
进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。
4. 采用工作流程技术实现生产过程控制
该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。
5. 对工作人员实行必要的相应的培训
对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。
四、结束语
总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。
参考文献：
[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.
关键词：房地产；房产测绘；测绘成果
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
房产测绘的简介
中国经济发展极为迅速，城市化水平不断提高，伴随着房产行业跻身前列，房屋面积成为人们越来越重视的问题。房屋面积的大小是影响房屋总价的关键因素，所以房屋测绘便显得尤为重要。
房产测绘是利用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的主要内容包括房地平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算等。为城市规划、 土地管理、 房地产产权管理、 房产测绘问题、
房地产开发等提供基础数据和资料，有一定的法律性。
房产测绘的发展情况
房产测绘业随着经济发展及住房商品化，房产测绘市场逐步开放放开，形成相对公平、公正的竞争环境。测绘手段和技术逐步地更新，计算机数字化房产测绘在其中得到了广泛的应用。传统的手工逐步向自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到了大大的提高，为房产管理提供了可靠的数据保证。房产测绘朝着数字化、智能化的方向发展。
房产测绘中的问题
1房产测绘标准在各地区、各单位、各房产测绘人员实施中都有所差别。在房产测绘外业测量和内业计算中，不同地区、不同单位、不同房产测绘人员都有自己的做法，很难统一。对房产的数据采集、数据处理、数据信息化、档案管理等方面都存在差别，其测绘成果在不同的地方评定结果也不一样，这就在统一规范上出现了分歧地方，不利于进行考核监督的执行。
2房产测绘缺乏监管力度。由于房产测绘市场发展还不完善，市场中存在着不公平的违纪行为，严重扰乱了市场的正常秩序。房产测绘是一项专业技术服务，房产测绘市场发展更需要严格的监督和管理。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。 3现场实地测量中存在的问题
3.1现场测量与理论存在误差。现场的环境不像理论中那样标准，肯定能够产生误差。使用手持测距仪的角度不同，误差就不一样。测量时不可能每一个都保持严格水平，操作人员依靠各自估测的大致水平来使用，这就导致不同的时间，不同的操作人员，在同一位置进行测量也会有不同的值存在，甚至同一位操作人员在同一位置反复测量，测出的数值也有可能是不同的。另外，建筑施工上也会存在误差，像墙面并不是完全平整、垂直，轴线定位也会有偏差，模板支护产生位移这都是不可避免的，所以同一位观测者在不同的位置量测，使仪器气泡居中，尽可能消除人为误差，测量数值差异也是存在的。
3.2数据采集存在错误。外业测量对现场的情况观察不仔细、外业数据不完整、字迹不工整不清晰，如层高未达到2.2M的部位未做标记；阳台封闭情况及阳台顶盖全否；墙体厚度等情况都会影响测绘成果质量。
3.3测绘从业人员的技能水平不全面。房产测绘人员不仅要具有建筑测量方面的技术，还要求对有关的法律、建筑、测绘技术等方面知识熟记，便于在测绘的内外业中灵活运用。但是目前普遍缺乏掌握全面技能的测绘人员。
4如何处理房产测绘中的问题
4.1规范化发展，制定适合本地房产测绘的细则或规范。虽然国家有出台房产测量规范，但仍有些不足，各地区各测绘人员对某些规范理解不一样，这就需要各地结合当地实际情况制定适用于本地的实施细则或作业规范，这样才能使不同的房产测绘单位，不同的测绘从业人员尽量地出具统一的测绘成果。
4.2对内、外业测绘质量进行有效控制。外业测绘是提高测绘质量的基础。外业测绘质量控制的内容主要有：调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致；房产测量要素是否齐全、准确、对有关物的取舍是否合理；房产面积测量原始记录是否规范，内容是否完整；房产测绘成果是否规范，内容是否完整，其中对公摊面积的测定是否合理。
4.3及时更新设备，提高测绘技能。为了精确测量房屋的面积，不仅要对测绘部门的设备进行技术检测和设备更新，而且每个测绘单位应建立一支稳定的房产测绘队伍，定期对测绘人员进行技术培训，提高测绘部门人员自身的专业水平，并本着对委托人和购房者负责的精神，熟练运用测绘设备，合理运用测绘知识，尽可能减小其测量误差。
4.4完善测绘单位自查制度，提高检查力度。为了提高规范房屋测绘的质量水平，测绘部门应建立自我检查、自我改进制度，建立奖惩制度，将测绘完成情况个人的考核业绩相关联，以此提高测绘从业人员的积极性。各地方房屋登记机构应加强对房产测绘单位的测绘成果备案业务培训和质量监督，建立并实施质量抽查、互查制度和房产测绘信用管理制度。对房产测绘中的违法行为，房屋登记机构应当按规定进行严肃处理，并将其行为向社会予以曝光，同时记载于房产测绘信用档案。 4.5推出GIS房地产管理进程，建立房产面积差错赔付。房地产的交易业务日益增多，权属变更关系也日益频繁，逐步出现种类多元化的新格局，为适应这一趋势，房产测绘引进GIS,可以将测绘数据和GIS结合，通过房地产GIS，可以根据需求进行任意地理范围内各类统计分析，能方便了解城市房屋的状况，社会公众也可以通过该系统浏览查阅房产信息。房产测绘单位应是独立的经济实体，根据我国的法规政策，应划清测绘管理部门与测绘单位的界限，房管部门还应建立房产面积差错赔偿制，对房屋面积测算失误，造成重大损失的，将按测绘管理有关规定对单位进行处罚。测绘单应该与委托人签订合同，以书面合同形式明确测绘差错赔偿责任。
房产测绘的作用
房产测绘在房地产行业中发挥着重要的作用。房地产管理部门通过房产测绘对房产进行管理，经过房产管理部门审核确认的测绘数据在某些程度上为相关法律提供了基础的资料；房产测绘为商品房的交易提供了基础数据的支持；房产测绘也为社会提供了一些公共服务的功能。房产测绘的数据对于加强城市的改造、改善城市的规划布局都有着重要的作用。 结束语：探索建立房产测绘管理体系、规范房产测绘行为是我国房产行业的重要部分。随着建筑设计的不断创新，房产测绘也要不断的进行改善，这就要求测绘人员要逐步地总结经验，提高测绘精度，努力营造公平的市场环境，促进房产测绘的稳健发展。
参考文献
[1] 蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘[J]. 沿海企业与科技. 2010,3.
关键词：房产测绘 有效性 分析研究
房产测绘属于测绘行业的一项分支,其测定的范围与对象局限于房产以及土地,是专业技术人员借助于测绘设备,按照相应的规定与流程,对房产以及土地状况、位置、数量以及质量等方面开展的专业测绘工作。针对当前房产测绘行业普遍存在的有效性不足现状,应当从以下几个方面入手,改善现状。
1、严格把握政策与行业规范
国家相关政策法规是整个房产测绘工作的依据,测绘工作应当始终与政策发挥保持一致,在其限定范围内,按照规定的标准进行。在整个房产测绘工作中,一定要坚持以国家标准房产测量规范,在执行政策与规范标准方面不走样,还要注意对一些重点问题的区分,如对房产自然层的认定工作,共用面积与共有面积的确认,国标测量规范出台前产权登记面积的再认定等,严格执行政策规定,确保房产测绘工作严谨、科学、规范。房产测绘单位应当定期组织技术人员对国家法规政策开展学习,做到熟练掌握,有助于提升业务能力。
2、设置专门质量管理监督体系
从事房产测绘的专业机构,可以结合单位管理结构建立二、三级质量审核体系,也可以通过业务技术人员自我检查、项目组交叉检查、专门人员查验、领导抽查等程序,严格把关质量要求。在强化质量体系建设的同时,还要建立与完善质量保障制度与责任追究制度,针对具体业务中遇到的难题,要通过研讨活动探求结论,确保外业调查与内业处理协调一致,对于工作中出现的失误,严肃追究具体责任人与相关责任人责任,加大奖惩力度保障测绘质量。严格规范测绘操作流程,从受理项目、派件直到外业操作、内业处理、质量把关等各个流程,均要严格执行制度,以督查促进制度的落实,并严肃责任追究,及时将问题整改到位。
3、注重房产测绘操作过程控制
质量是工程的基础,在房产测绘中要坚持以《房产测量作业流程》标准,周密设计,不断优化,通过定期召开例会、“三查两审”等方式,保证工程质量。测绘工作领导小组要定期召开例会,听取测绘工作进展情况汇报以及第三方检查人检查情况汇报,总结工作,协调各种疑难问题的解决。要依据《房产测量作业流程》规定,在第三方检查人帮助下,全面落实“三查两审”制度,全面检查工程工序质量,并借助于信息化手段和先进的检测仪器,专业化采集数据,智能化处理数据,加之以手持测距仪、电子水准仪、电子经纬仪、全站仪等一批先进设备的运用和专业成图软件的有效运用,能够提高工作效率以及提升成图质量。另外,还要强化房产测绘单位技术人员的业务培训以及责任意识教育,不仅要注重对技术人员进行测绘技术知识方面的提升,还要强化现代技术手段运用方面的培训,同时要进行责任意识教育,致力于打造一支业务能力过硬、责任意识较强的专业队伍,加快房产测绘队伍市场化步伐,为房产测绘工作质量整体提升奠定基础。
4、强化对测绘程序检查审核
房产测绘成果审核属于形式性范畴,并未对建筑总面积、分摊面积等方面开展实质性审核,但是这并不代表测绘单位能够或者作假,测绘单位出具的测绘结果责任主体为出具的单位。运用形式性审核的方式,能够防止出现测绘单位收取费用之后又逃避责任,还能够将审核部门力量集中起来,注重对房产测绘成果实施检查验收。审核部门要定期开展测绘成果资料抽检,或者根据工作需要开展突击检查,结合《房产测绘成果质量评定标准》量化考核积分,对测绘单位建立起专门的数据库,将检查中出现的情况及时向社会公布,尤其是测绘单位检查情况与信用状况等方面。通过引入社会监督的方式,进一步增强测绘单位的责任感与危机感。
5、明确界定基础测绘与市场测绘
一直以来,在基础测绘和市场类测绘项目操作中存在着界限不够清晰的情况,新《测绘法》对其做出了明确而具体规定,划分非常具体、清晰,应当从政府、法律以及行业等方面,对基础测绘与市场测绘进行职责与范围的界定,开展政府基础测绘的测绘队伍应当专业开展基础测绘,不再参与市场竞争,以公共服务产品生产为主要职责。政府主管部门应当拟定中长期规划,打造公开、公正、公平的测绘市场信息,为市场竞争营造良好环境。
6、建立完善自我检查整改机制
房产测绘单位在内部质量监督与整改机制建设上,应当注重创新,将质量监督和日常检查与考核工作融为一体,注重开展自我检查,与奖惩兑现。单位分管领导、主管负责人应当结合内部与外部信息检验情况、监控数据、顾客反映、回访内容等方面资料,对各种问题的原因开展深入的分析,经过研究之后确定整改落实措施,通过正式文件形式将任务布置分解到位,强化督查,确保整改到位,以此建立和完善自我检查与整改机制。同时,还应当建立起工作质效与奖惩挂钩的联动机制,以有效的考核与奖惩,推动工作成效的提升。
综上所述,提升房产测绘有效性方面工作,应当在政府主管部门的规范指导下开展,严格把握各项政策与规范的标准,设置专门质量管理监督体系,注重房产测绘操作过程控制,强化对测绘程序检查审核,明确界定基础测绘与市场测绘,并建立完善自我检查整改机制,多措并举,有效提升房产测绘工作的有效性,为房地产市场的健康发展发挥积极作用。
参考文献
[1]侯燕明.浅谈房产测绘的质量控制[J].北京测绘,2006,(02).
[2]姬真,张莹斐.浅析房产测绘质量控制措施[J].华章,2011,(21).
[3]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯,2008,(02).
[4]蒋昌兵.浅谈房产测绘[J].山西建筑,2011,(25).
关键词：档案管理 房产档案 思考
房产档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表，声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据。是房地产行政管理和城市建设发展的基础性工作，体现着政府管理的重要职能。随着近些年我国房地产市场的快速发展，房产交易事项逐渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日趋规范，房产档案工作任务更加繁重，工作要求更加严格具体。它不仅涉及单位自身管理与发展，更关系国家和人民群中的财产安全与切身利益。这就要求房产档案管理部门在开展工作过程中，应做好以下几个方面的工作：
1 房产档案信息管理的基础工作，搞好立档前期控制
房产档案是反映和记载房地产权属状况的真实信息资料，我国法律法规明确要求，房产档案必须是真实、准确的，不得与事实相违背。如果房产档案本身存在一些记录错误或者其它误差，那么房产档案的法律效力就会大大降低，在发挥凭证作用的过程中就会出现证据错误和证据不足的问题。为了避免这一问题的发生，房产档案必须加强建档基础工作，做好事前控制。在档案归档前，应该把握好三关：加强文件资料审核的管理。相关人员在进行房地产登记时，要严格审查当事人的资料是否完善、是否符合资格要求，并保证其提供的资料都是合法有效的；文件材料的形成要合法。申请人在办理产权登记过程中，需按照相关规定填写一些资料和提供一些信息，这些资料都是不可缺的。加强产权资料移交的管理。这是产权资料管理中最重要的环节，档案在交接过程中，管理人员必须对档案资料再一次进行清理、检查和鉴定，保证档案资料的完整性。最后，必须保证档案资料中内容的清晰，精确简洁，排序也必须符合规定，便于查阅和规范管理。总之，只有加强建档的基础工作，才能使后期的档案管理发挥最大效能。
2 建设符合行业特点，适应未来发展需要的高质量的档案信息数据库
近些年，房产档案工作面临着许多实际问题，如档案数量剧增、房产交易活跃、新型信息介质和记录方式的涌现等问题强烈地冲击着传统的手工管理手段和方法。显示出管理能力和效率低下，已适应不了房产档案管理的需要。利用现代化技术，建设房产档案信息数据库，实现档案管理新突破，已成为房产档案管理工作的重要课题和发展趋势。这种信息化建设必须结合自身行业特点，体现档案管理的高质高效，能适应房产档案未来发展的需要。这需要从全社会的角度去认识和把握市场信息。一是要制定统一的技术规范，包括业务分类、数据分项、数据定义等技术规范与格式，各相关业务部门、各相关业务系统今后进一步实现信息资源共享奠定技术基础；二是要在系统中尽量延伸和拓宽市场数据的采集面，并规划和设计出必要的数字化实现途径；尽可能多地实现各关联机构、协作部门业务数据的采集、转换，促使更多的业务内容转换成房地产市场所需要和必备的业务信息流；三是要实现系统间的数据交互，新的系统必须支持系统问、部门间数据资源交互和传递，实现同类业务信息的一致和共享。确定适用标准信息技术标准化是实现信息交换和资源共享的根本保证。在数字化建设中，必须建立好相应的技术标准、管理标准和工作标准，最终建立起一个标准化的数字化利用平台，实现档案数字化管理。由于档案信息的范围和种类处于不断扩展和变化之中，因此即使在档案数字化阶段也应优先采用适用范围尽可能广泛的标准，尽量做到一次到位。档案数字化建设中确定标准的原则是：面向计算机和网络及信息平台的处理，直接采用国际和国家标准，面向综合性信息的处理优先采用国家标准；面向档案信息的处理以借鉴为主进行补充，由此形成标准化体系。充分利用房产数字档案信息归集、检索、分析功能，为广大市民、部门提供高效便捷的查询服务。通过数据分析对房地产市场的现状和发展趋势为相关部门进行宏观调控提供科学的决策依据，五是强化房产档案人员业务培训，提高档案管理水平。
3 重视人员素质，培养复合型人才队伍
强化房产档案人员业务培训，提高档案管理水平。建立一支高素质的复合型人才的专业队伍，是实现房产档案信息现代化管理的关键。档案管理工作者必须做到两点：一是增强现代化意识。在实现档案管理现代化、发展档案事业的过程中，档案工作人员要树立与现代化建设目标、规模和方法相适应的思想和观念、树立依靠科技进步和科学管理的观念，与社会进步相适应。在管理科学理论的指导下，从实际出发，总结经验，大胆探索和改革，全面推进科学管理，形成和强化现代化管理意识。二是调整知识结构，掌握多种技能。建造多元化知识结构，全面系统地掌握档案专业知识，学习和掌握现代化科学技术知识和管理科学知识，尤其是电子计算机、光学等学科知识，训练和培养出复合型专业人才，有效的提高档案工作人员的素质，适用现代化的需要。
关键词:城市化;农民;家庭财产结构
中图分类号:F29文献标识码:A
一、我国处于快速的城市化进程中
“十一五”规划建议指出,我国要走中国特色的城市化道路,这是从根本上解决农村问题,全面提高城乡居民收入水平和生活质量的关键所在。从1978年至今,我国的城市化水平逐年提高,城市人口比重由1978年的17.9%提高到了2007年的44.9%,提高了27个百分点,城镇人口由1978年的17,245万人增加到了2007年的59,379万人。2008年我国城镇人口达60,667万人,比2007年增加1,288万人,乡村人口为72,135万人,比2007年减少615万人。按照规划,到本世纪中叶,我国总人口将控制在16亿左右。设定本世纪中叶的城市化率目标为75%,则我国农村人口数在2050年必须减少为4亿;假定2008～2050年间全国增加的2.8亿人口在城镇和农村之间的分配是按照2008年的城镇/农村人口比例来进行的,则在2050年我国的农村人口数将增加至8.73亿。因而,2008～2050年期间我国必须转移出大概4.73亿的农村人口,平均每年转移1,126万农村人口。可见,我国的城市化本质上是人的城市化,加速农村人口向城市转移是关键。但是,在大量农村人口以农民工身份向城市转移时却面临着各种各样的问题,农民进城难、进城后的生存难是其突出表现。
二、城市化进程中的问题
(一)农民进城难
第一,进城成本高。农民工进城要办理各种各样的证件,每年每个农民工都要为此花费500元左右。以北京为例,农民工进京打工需要办理的证件多达六七种。首先,前往北京的农民工要在户口所在的省市区办理《流动人口证》,同时缴纳管理费50～80元/年;到了北京,按《北京外地来京人员户籍管理规定》要申领《暂住证》,需缴纳管理服务费180元/年,证件工本费8元/本;根据《北京市外地来京务工经商人员管理条例》,还须由雇用单位代为办理《就业证》,缴纳管理服务费180元/年,证件工本费5元/证;还需在工作所在地卫生部门办理《健康证》,费用为40～50元/年;若为育龄妇女,则还需办理《婚育证》,办证费为每证5元;如果所从事的工作是要求具有一定技术资格的工种,还须经培训取得《职业资格证书》,办证费为每证4元。以上证件如果办齐,来京打工者每年至少需要支出450元。
第二,求职者排斥。多数城市明文禁止一些岗位、时段不准雇佣农民工。如广东省为保护本地就业者,对外来务工人员实行了长达十年的“六不准”政策,即在春节后一个月内,省内的所有用人单位(包括企业、事业单位、党政机关、社会团体和个体工商户)一律不准招收外省民工;回乡过节的民工返岗时,一律不准带新民工入粤就业;职业介绍和人才交流机构一律不准开展介绍外省民工的介绍活动;不准举办劳务和人才交流集市;外省驻粤劳务办事机构一律不准向广东组织劳务输出;任何组织和个人,特别是新闻单位一律不准刊登和招(聘)用外省劳动力的广告或信息。
第三,缺少健全的领导服务网络。目前,国家对1亿多的青壮年劳务大军还没有设立一个全国性的领导服务机构。有的城市虽然设立了“外来流动人口管理办公室”,但主要职能是如何管理他们,而对他们的权益保护、服务工作却很少过问。
第四,就业信息少。多数地方农民外出打工,除靠亲戚、朋友、同学、老乡这条渠道外,根本找不到任何就业信息。而劳动部门由于劳务输出服务网络很不健全,与外界劳务市场联系极少,得不到用工信息,即使获得一点,也难以进乡、入村、到户,导致1/4以上的农民只好盲目外出,到城里现找。
第五,技能培训跟不上。根据国家统计局重庆调查总队调查显示,被调查的农民工中,只有24.7%的农民工在外出务工之前接受过技能培训,但大多也是临时性的、短期的岗前培训。其中,接受培训的时间在3个月之内的接近70%。因为缺乏培训,绝大多数农民进城以后,只能干一些脏、险、苦、累、重的活。
第六,户籍管理制度。目前,农民把户口迁到小城镇相对容易些,但是在大城市对农民的户口迁移都有很大的限制,一般都规定农民必须要购买住房才能迁移户口,给农民进城设置了很高的门槛。
(二)农民进城后的生活问题。根据2006年8月国家统计局在全国范围内对城市农民工生活质量的调查情况,当前农民工工作和生活条件普遍较差。这表现在进城农民的居住条件差、医疗卫生条件差、收入水平低、社会地位低、缺少权益保障、子女教育问题突出等。
1、进城农民的居住条件很差。目前,进城农民在城里一般没有自己的住房,大部分是居住在集体宿舍,多数是一家人或几人合租一套房,生活设施设备简陋,有的连自来水、天然气、卫生间都没有,还有的农民工甚至长期住楼梯间、危房、工棚等。(表1)
2、进城农民缺少权益保障,社会地位低。进城农民工是城市中的“边缘”一族,享受不到城市居民的各种福利待遇和社会保障,城市里的许多公共产品他们享用不到,形成了明显的身份差异。
3、进城农民收入水平低,被克扣、拖欠报酬的问题依然存在。根据国家统计局的调查情况,进城务工经商的农民平均月收入为966元,一半以上的农民工月收入在800元以下,其中月收入在500元以下的占19.67%,月收入在500～800元的占被调查人数的33.66%,只有10%的农民工月收入超过了1,500元。虽然国家已经对克扣、拖欠农民工工资的现象做出了严厉整治,但克扣、拖欠农民工工资的情况依然存在。调查显示,经常被克扣、拖欠报酬的农民工达到了被调查人数的20%。
除了以上几点,还有农民工子女的教育问题、农民工工作环境差、农民工所引起的社会治安问题等。
城市化进程中出现的这些问题,严重影响我国的城市化速度和效率,制约我国经济社会的发展。出现这样的问题,有很多方面的原因,其中我国农民的贫穷是一个很重要的因素。因为他们在进城前缺少进行技能培训的资本,进城后又没有由农民向市民进行身份转换的资本,所以农民的贫困制约了我国城市化发展。
三、城乡居民家庭财产结构分析
家庭财产是社会财富的重要组成部分,是评价人民生活水平的指标,分析家庭财产结构可以明确家庭收入来源,进而分析农民贫困的原因所在。根据国家统计局对家庭财产的分类,家庭财产的内涵由家庭金融资产、房产、主要耐用消费品现值和家庭经营资产四部分组成。统计资料显示,在城市家庭财产构成中,家庭金融资产为7.98万元,占家庭财产的34.9%;房产为10.94万元,占家庭财产的47.9%;家庭主要耐用消费品现值为1.15万元,占家庭财产的5%;家庭经营资产为2.77万元,占家庭财产的12.2%。(对农村居民家庭财产结构,本文采用类似对比方法得到农村居民家庭财产结构,家庭金融资产、房产、家庭主要耐用消费品、家庭经营资产所占的比例分别为:25.1%、32.2%、28.4%、14.4%。)(图1、图2)
我们可以看到,在城市居民家庭财产结构中,房产所占的比例接近一半,已经是家庭财产的最主要构成部分,而在农村居民家庭财产结构中,房产仅占1/4,为城市居民的一半,农村居民房产在农村家庭财产中所占的比例过低。而农村居民家庭房产面积是远远大于城市居民家庭房产面积的,农村居民家庭房产在家庭资产结构中所占比例过低的根本原因在于农村房产价值过低,这也就是农民贫困的根本原因所在。
目前,我国城市居民人均住宅面积大约为28m2,家庭平均人口规模为2.9人,由此我们可得到城市居民家庭的房产面积约为81m2;农村人均住房面积31.6m2,家庭平均人口规模为4.03人,则农村家庭住房面积约为127m2,农村家庭房产面积约是城市家庭房产面积的1.6倍。而对家庭资产来说,城市家庭资产往往是农村家庭资产的5倍左右,那么综合考虑以上因素分析可得,城市房产价值约是农村房产价值的16倍。
导致农村房产价值低的因素很多。首先,农村房产价值低是由现行的农村土地政策决定的。农村土地现行政策决定了农村土地所有权属集体所有,农民对其几乎没有什么话语权、支配权,因此农村土地价值普遍被低估。国家征收集体土地时,支配权完全掌握在县、乡级政府手中,而代表村民行使话语权的村干部又往往只听从上级领导意图安排而不顾及村民的利益,导致农村土地被低价征用;其次,农村房屋缺乏产权保护。我国农村房屋没有产权证,买卖时无法办理过户手续,造成这些农村私宅交易存在风险,阻碍了农村房屋的自由流通,由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏,致使农村房产价值得不到体现;再次,城乡二元管理体制使我国的城市化呈单向度方向流动,只有农民向城市流动,没有城市居民向农村流动,农村的房产市场小,导致农村房产价值低,而城市房产大幅度升值。还有,在农村融资方式单一也是一个重要原因。城市居民可以通过抵押贷款、按揭等形式向银行借款购房;而农村居民只能靠自己的民间借贷完成自己的置房计划,停留在自给自足的小农经济时代,阻碍了农村房产市场的发展。
四、提升农村房产价值的思路
众所周知,房产由两部分组成,一部分是住房本身,而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用权。因此,要提升农民房产的价值,应该从提升农村宅基地价值和提升农村房屋价值两个方面努力。
(一)提升农村宅基地价值
第一,完善农村土地产权制度。农村土地产权是以农村土地所有权为基础、以土地使用权为核心的一切关于土地财产的总和,是由各种权利组成的土地权利束。它包括土地所有权、占有权、使用权、收益权和处置权等。根据现代经济学理论,产权是可以分解的,只有明确了所有权、使用权等各级产权的归属,才能构建合理的收益分配机制。因此,我们可以从分离宅基地的土地所有权和使用权,并明确宅基地的产权两个方面,完善农村土地产权制度。
分离宅基地的土地所有权和使用权,即所有权归集体,而给予农民宅基地永久使用权,宅基地的占有权、使用权、收益权、转移权归农民所有。宅基地对农民来说具有福利性、社会保障性,是农民基本的生活条件,是农民的重要财产之一。只有允许农村土地所有权与使用权的分离,农民才能理直气壮地行使使用权、收益权和处置权等一系列土地权利。
明确土地产权归属,必须在坚持农村土地集体所有制不变的前提条件下,对分散凌乱的农村土地使用现状进行排查,建立完善的农村土地产权制度,在法律和法理上,对集体所有权和使用权的权能做出清晰的界定。具体做法如下:首先,要对农民集体组织的土地所有权进行确认,必须以通过权能登记发证的形式对土地所有权予以确认;其次,要制定出台有关规定,明确集体成员身份资格的认定、取得、丧失与继承等相关规定;最后,要规范集体土地使用权的种类,明确宅基地、集体建设用地和农用地使用权的使用期限和内容,并以法律形式物化农民与土地之间的产权关系。
产权制度,究其根本是为了保障财产收益的合理分配,通过确认生产要素的所有权与使用权,明确收益来源,确保正确分割。集体土地使用权得到明确、清晰的认证,农民因拥有土地使用权所享有的收益权也就清晰可见了。
第二,建立统一的土地流转市场。农民缺少社会保障,这是众人皆知的问题,宅基地成为了农民至关重要的财产之一,可以说宅基地对农民来说是起到社会保障和社会福利的效果,宅基地的价值可以决定农民自身财产的多少。然而,在农村不允许宅基地进行自由流通也就难以实现宅基地真正的价值,可以毫不夸张地说,这就把农民手里的财产变成了“死财产”,没有意义,严重地损害了农民的利益。因此,要提升农民宅基地的土地价值,就需要建立统一的土地流转市场,对宅基地进行市场化改革。宅基地市场化改革必须根据各地发展差异分类进行。对发达地区和大城市城郊地区已经有了对土地的市场需求,可以考虑直接建立区域性宅基地交易市场。我们可以先建立一个小区域扩散性的宅基地市场,然后在更大区域范围内形成更为合理的价格机制。对欠发达地区和城市远郊地区由于土地市场需求少,可以由政府出面组织,对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造。
(二)提升农村房屋价值。对提升农村房屋价值我们也要从明确产权和规范流转程序两个方面来做。通过为农村村民办理房产证,物化其房产资源,可以大大提升居民住宅的市场价值;通过对农村房屋的流转程序进行规范,可以防止居民私下进行交易,减少了居民财产被损害的可能,同时通过严格的申请制度,可以让交易双方处于更平等的状态下进行交易,这样房屋的价值才能得到真正的体现。
五、总结
在我国的城市化进程中出现了农民进城难,进城后生存难的问题,严重制约了城市化的发展,究其原因是由于农民贫困引起的,而农民贫穷的根本原因在于农民的物化资产价值低。与城市居民对比发现,城市居民的物化资产大都来自于房产,而农村居民物化资产中房产比例较低,其价值则更低。因此,解决农民贫困问题,从根本上应当提升农村的房产价值。通过提升农民的宅基地价值以及农民的房屋价值,就能够提高农民的物化财产,从而为农民进城,农民到市民身份的转换提供可以利用的资本,推动我国的城市化发展。
(作者单位:南华大学经济管理学院)
主要参考文献:
[1]辛章平等.我国现阶段农村人口城市化问题考察[J].兰州学刊,2006.10.
全面负责营销部的管理工作,负责制定及落实酒店营销策略方案,通过公关宣传、营业推广及各种方式的促销,以确保达到酒店所下达的的既定经营预算指标。
岗位职责
1、负责拟定酒店市场营销计划及营销策略。
2、负责拟定市场拓展及推广工作的行动计划。
3、 负责酒店的广告策划宣传工作。
4、负责组织实施酒店既定的营销方案,并根据市场的变化作相应的策略调整,以达到最佳销售效果,定期向酒店总经理汇报工作进度。
5、负责酒店销售公关资料的收集、积累,文件、材料的整、编写等工作。
6、负责与房务部、餐饮部等部门协调共同制定客房、餐饮等价格方案及优惠规定,并每年对合同协议进行一次修订。
7、负责与财务部协调审核客户挂账的方式、限度和信用情况,并协助催收帐项。
8、负责每年定期参与重要的国内外旅游行业展销会,加强酒店对外宣传。
9、负责建立合作紧密、高效能的营销队伍,充分发挥每位成员的潜能。
10、负责制定及修订营销人员工效挂钩方案,督促销售部员工开拓有潜质的新客户并签定商务合约。
11、广泛开展市场调研,收集顾客意见,制定最佳营销方案及优惠规定等。
12、每周召开由总经理、各经营部门负责人及销售人员参加的营销例会,以便协调、修订、检讨有关改善酒店的经营状况,全面做好营销工作。
13、坚持向下级提供长期性培训,加强营销人员的信心与效能。
14、有计划推出各种形式的公关活动,并撰写供传媒使用的宣传稿件。定期邀请记者采访,以扩大酒店的知名度。
15、负责组织酒店宣传材料的编写、摄影、录像、印刷及宣传,并与媒体建立良好关系,取得他们的支持和帮助。
16、负责检查酒店的广告宣传内容有无差错、是否美观、设计是否高雅、与酒店格调是否相符等。
17、负责建立公关销售业务档案,以便查阅。
18、负责与有重要客户保持良好的商务往来,定期拜访旅游机构要员、大中型企业客户接待部门负责人、政府部门的重要客户,征求客户的意见,增进了解、加强合作。
19、 负责组织和参加vip客人的接待。
20、了解和掌握市场信息与同行业销售方针,定期向总经理上交市场报告,并提出相应对策。
21、根据酒店的近期和远期经营目标和规划,负责整体销售工作,招揽客源,负责商务市场的业务拓展和方案实施。做好市场周密分析,选好销售市场和销售对策。
22、协调好营销部与酒店各部门的关系,使各个工作环节顺利运转。
23、 亲自迎接所有大型会议之主办人。
24、利用一切机会和场所进行公关活动,如在宴会、酒会、茶话会、展览会、洽谈会、座谈会、纪念会、庆祝会等一切社交活动。
销售个人月工作计划二：
为了进一步提高自己的工作效率及工作能力，特制定以下工作计划：
一、对销售工作的认识：
1、不断学习行业知识、产品知识，为客户带来实用介绍内容，更好为客户服务，显得行业的专业性;
2、先友后单：与客户发展良好友谊，转换销售员角色，处处为客户着想，把客户当成自己朋友，达到思想和情感上的交融;
3、调整心态，进一步提高自己的工作激情与工作自信心;百倍认真努力地对待每一天工作、每一个潜在客户的挖掘;
4、去除任何客户拒绝的恐惧心理，对任何一个营销电话、任何一个潜在客户要自信专业性的进行交流;
二、对销售工作的提高：
1、制定工作日程表;(见附表)
2、一天一小结、一周一大结、一月一总结;不断查找工作上的不足，及时纠正工作的失误，完善工作的整体效率;
3、不断挖掘潜在客户、展示产品、跟进客户;乐观积极向上自信的工作态度才能拥有很好的工作成果;
4、每天坚持打40个有效电话，挖掘潜在客户、每周至少拜访2位客户(此数字为目标，供参考，尽量做到)，促使潜在客户变成可持续客户：
5、拜访客户之前要对该客户做全面的了解(客户的潜在需求、职位、权限以及个人性格和爱好)，并准备一些必要的话题或活动去与客户进行更好的交融及相应的专业产品知识的应付方案;
6、对陕西省、山西省、江西省、河南省四大省市、县公路段单位负责人进行逐个电话销售，挖掘潜在客户，跟进并对相关重要客户进行预约拜访;
7、提高自己电话营销技巧，灵活专业地与客户进行电话交流;
8、通过电话销售过程中了解各省、市的设备仪器使用、采购情况及相关重要追踪人;
三、重要客户跟踪：
1、江西萍乡市公路管理局供机科林科长、养护科曾科长;
2、山西、陕西、江西、河南各省市级公路局养护科;
3、浙江省临安市公路局、淳安县公路段、昌化县公路段、建德县公路段的相关负责人;
4、山西省大同市北郊区公路段桥工程乐;
5、河南市政管理处的姚科长;
以上是我十月份工作计划，我会严格按计划进行每一项工作;敬请魏总对此计划不全的一面加以指点，谢谢!
销售个人月工作计划三：
随着11月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段，房产销售每月工作计划。回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对12月分工作制定以下房产销售工作计划。
本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。
一.宗旨
本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二.目标
1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。
2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。
3. 锁定有意向客户30家。
4. 力争完成销售指标
三.工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。
2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。
其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.
3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。
4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。
5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌
6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。
7.在总结和摸索中前进。
针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。这里给大家分享一些关于2021年房产销售计划5篇，供大家参考。
房产销售计划1在已过去的20--年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20--年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房产销售计划2一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。
房产销售计划3时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4.在网络方面
房产销售计划420--年以来，我公司在佳宝房产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20--年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)20--年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)20--年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)工程质量
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(五)预决算工作
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20--年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
1、切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0--年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
2、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
3、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
4、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20--年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
1、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20--年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
5、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20--年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。
(四)充实综合素质，提高业务技能
“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
二、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20--年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
房产销售计划5公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出--年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
一、房产测绘工作介入城市房屋拆迁改造的必然性
房产测绘工作作为房地产管理的一项基础性工作，属于测绘行业的范畴，同时又是房产管理的一项基础性工作。房产测绘师采集和表述房屋有关信息（如房屋坐落、四邻、面积、结构、层次、建成年代）的一门测绘技术。房产测绘就是规划区范围内城市房屋进行分幅图测绘、分丘图测绘、分户图测绘，并进行房屋调查、面积测算等，保存了本地城市内完整的房屋数据资料，包括房屋的坐落、产别、层数、建筑面积、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权属和他项权利设置等基本情况。测绘成果资料是审查确认房屋产权、保障产权人合法利益的重要依据，为房屋交易、评估、租赁、拆迁等工作的提供参考标准，为城市地理信息系统的
建设和数字城市的实施提供完整的房屋基础资料。
在2001年11月1日国务院颁发实施的《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置。”其中第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场估价价格确定。”其实质就是按照城市规划的整体需要，城市房屋拆迁就是对规划区域红线以内的房屋实施拆除并对房屋的权利人实施补偿、安置的过程。所以，只有通过房产测绘介入到城市房屋拆迁工作中去，借助房产测绘技术手段，确定房屋的建筑面积，并依照房屋的实际情况绘制房产图，将直接提供被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等资料，颐供房屋价值评估、拆迁补偿安置的需要。
城市房屋拆迁中北拆迁房屋的特点：
1.地段位于市中心，房屋的价位较高。
2.属较高密度居民区，房屋相互毗连、纵横交错。
3.房屋权属复杂、来源多样，并且用途繁杂。
拆迁人要摸清拆迁区的具体情况，只有通过房产测绘部门提供准确的数据资料，才能对整个拆迁项目的实施提供决策和具体操作办法。
只有在房产测绘单位的配合下，拆迁人才能够在短时间内取得所需的拆迁区数据资料，便可准确地核算出总的拆迁资金、补偿安置费用金额，从而能有计划地确定拆迁启动资金、安排拆迁时间等具体工作，为城市建设决策提供可靠依据。
在拆迁补偿安置工作时，评估部门只有根据房产测绘部门提供的具体的房屋数据资料，才能快速准确地计算出每一户的补偿安置费，进一步提高了工作效率，使被拆迁户能及时得到补偿安置费用。
二、房产测绘在城市房屋拆迁改造工作中的具体操作
自2000年以来，喀左县为改造市容市貌，不断拉大城市框架，推进城市化进程，走出了一条以旧城拆迁改造带动城市全面建设的新路子。几年来，共拆迁房屋建筑面积10余万平方米，规划建筑面积60余万平方米，新建小区近30余个。喀左县房产测量队作为喀左县唯一一家专业房产测绘的测绘单位。先后参加与城市房屋拆迁工程20余次。为拆迁人提供了大量的房屋调查数据、成图成果资料，保证拆迁工作稳定、快捷、顺利的进行。在工作实践中，总结出一套利用现代化测绘技术、按拆迁区域的不同情况为旧城拆迁改造提供技术服务的工作方法。
1.接受拆迁人的委托。拆迁人与房产测绘单位人签订委托书或合同书。拆迁人与房产测绘单位在委托书或合同书中要将双方的责任、要求及达到的目的明确。书面委托或合同的签订，意义在于杜绝房产测绘单位在实际工作中出现的随意性操作，以维护数据资料的严肃性。因为城市房屋拆迁工作属城市建设中的较大的工程，牵涉面广、覆盖面大，技术性较强，社会影响力很大，所以房产测绘单位在拆迁工作中的介入不能采取口头商谈的方式确定，应采取委托、合同的书面方式进行操作。
2.前期准备工作。根据拆迁人提供的《拆迁区域规划图》及委托书上所明确的具体要求，房产测绘单位应积极做好调查统计的前期准备工作（包括制定方案、拆迁区域内房产测绘档案的查阅、测绘人员的培训分工等工作）。
3.进入拆迁区域进行调查摸底。主要是将测绘单位所保存的测绘图纸与实地相对照，房屋如发生变化，立即修测到测绘图纸上，以保证测绘图纸的准确性，还要核实房屋的权属、用途等情况。
4.根据外业修测的图纸及调查的房屋实际情况，在内业进行整理。根据调查的结果，将数据按照房屋权属、产别、结构、建成年代、用途、建筑面积、占地面积等分门别类地进行统计，此项工作尽量细作、做具体、做完整，以便于下一步工作的操作。
5.为拆迁人出具规范的《房屋拆迁调查统计报告书》。根据委托书或合同书的要求，房产测绘部门应将所完成的拆迁区内的房屋调查情况、统计数据等成果编制成册，向拆迁人出具规范的《房屋拆迁调查统计报告书》（包括拆迁区概况、调查统计说明、汇总表、明细表及图纸等）。
拆迁人根据《房屋拆迁调查统计报告书》的具体内容和有关数据委托评估机构进行综合评估后，便开始了具体的房屋拆迁安置、补偿工作。在具体实施过程中，个别被拆迁户有可能对房产测绘部门出具的房屋建筑面积、评估部门出具的房屋补偿价格产生异议，房产测绘部门要根据情况，及时安排技术人员到实地进行复测，及时反馈复测结果，以免产生不良的社会舆论，影响拆迁工作的正常进行。
三、房产测绘工作在城市房屋拆迁工作中需要注意的几个问题
1.房产测绘部门应加大宣传力度，增加社会的知名度。房产测绘部门应加大宣传，是社会公众了解房产测绘的工作性质、业务范围等，特别是对于参与城市建设的各个单位，使他们对房产测绘在城市房屋拆迁中的重要作用有较深的认识。
2.在城市房屋拆迁工作中，房产测绘单位需要拆迁人、房地产评估等单位的密切配合。在城市房屋拆迁工作中，拆迁人要牵好头，测绘工作人员明确责任分工、工作顺序，以免出现相互推诿的现象。
3.房产测绘单位应加强职业道德建设。测绘人员必须树立为人民服务的责任心。杜绝在拆迁工作中、弄虚作假向拆迁当事人提供虚假建筑面积的行为。
4.房产测绘单位应全面提高职工的业务素质。城市房屋拆迁工作要求测绘人员熟练掌握测绘技术及拆迁业务，而且还要求对建筑知识、房屋产权管理知识、房地产估价知识及房屋拆迁知识等全面了解。学习有关法律、法规以及当地政府制定颁布的拆迁实施细则，认真领会各种拆迁文件精神，更好地为城市房屋拆迁工作服务。
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