时间：2022-08-20 00:17:46
导语：在房地产公司规章制度的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
2010年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下2010年房产公司个人工作计划：
一、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！
2、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
4、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
以上，是我对2010年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望2010年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。
2010年，更多的挑战在等着我，我已经做好准备了。在新的一年，我相信我能够做的更好，这是我肯定灰要做好的。展望这过去一段时间的工作，我对将来的工作有了更多的期待，我相信我能够做的更好。在不断的发展中，公司得到了进步，我的知识和业务水平也都得到了进步，相信自己一定能够做好，2010年，我一直在期待！
【关键词】国内房地产；盘点；展望
一、经济背景
目前我国的房地产业还处于发展的初级阶段，仍存在一系列的问题，如管理混乱、生产率低下、技术含量低、建造周期长、资源浪费等，这些问题导致房地产的成本居高不下。同时，很多房地产开发者按照自己的方式进行项目的计划和开发，因此无法形成规模化的经济，不能合理控制商品的品质和成本。
一般地说，因为技术水平低和规模小，那么进入房地产市场几乎没有什么壁垒，任何公司都能够自由进出房地产整个市场，从而显示出垄断竞争市场格局的本质特征。所以，巨额利润就吸引了越来越多的公司进入到房地产业，他们中的部分企业甚至根本不了解房地产行业，并且规模和技术水平严重阻碍了其进一步发展。在通常情况下，一个开发商只能对一座楼盘进行处理，所以无法树立自己的品牌。当前政府意识到了这些问题并且已经采取相关的调控措施，但是这类公司的数量还处于上升阶段。
然而，伴随着管理和技术的发展、市场结构的变化，国内房地产市场逐渐从粗放经营转变到集约经营。通过竞争的方式，房地产公司进行着资产的重组，并不断使得其经营范围得到扩大。只有达到一定的经济规模，才会有效减少生产成本，那么才能有效降低房屋的价格。地产商就能投入更多资金改善环境和有关设施，住房品质也将达到一个新的水准。经过不断激烈的市场竞争，很多房地产公司正在向高技术化、大规模化的方向发展。很多有着现代化管理技术、丰富市场经验、高水平设计建造技术、雄厚资本的房地产公司，能够通过核心竞争优势来实现长远的发展。而伴随着不断提高的市场集中度，房地产市场会从垄断竞争逐渐演化为寡头垄断。
二、当前国内房地产业的状况
1.当前商品房屋销售价格仍然呈上升的趋势
从中国房产信息集团所提供的全年均价来看，在北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元／平方米，其涨幅居处于四大一线城市的首位；而上海全年均价达22261元／平方米，可以说是全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40％；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元／平方米，同比上涨23茗；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元／平方米，同比涨幅为33％。随让从2011年开始，国家采取一系列的措施来控制房价，并取得了良好的效果，但是房价仍然比较高，并有继续上涨的趋势。
2.当前房地产行业仍存在旺盛的市场需求
为了有效应对国际金融危机，国家采取了一系列措施来实现房地产市场的健康稳定发展，这些措施对于活跃市场、提振信心、促进住房消费、解决低收入家庭在住房方面的困难中具有重要的作用。从2009年开始，商品房在销售面积方面的增幅持续增加，房价也出现了同比涨幅不断走高的状况。很多城市的商品房出现价格上涨、销售猛增的情况，受到市场变化的影响，全国房地产在信贷方面也有了较快增长的趋势。
3.当前房地产仍存在持续增长的开发投资
自从改革开放以来，我国的国民经济就获得了较快的发展。近几年来我国的国内生产总值更是达到了较高的水平。随着我国经济的不断发展，房地产业是和国民经济有着密切联系的重要产业，所以也获得了突飞猛进的发展。当前房地产行业中仍存在持续增长的开放投资，其不但促进其房地产行业的发展，也进一步促进了国民经济的进一步发展。
三、国内房地产业的发展
在当前的国内房地产发展中还存在一些问题，这些问题阻碍了房地产行业的健康稳定发展，也制约着国民经济的进一步发展，所以在国内房地产的发展过程中我们应做到一下几方面：
1．形成一定的经济规模
国内存在很多的房地产公司，房地产行业的竞争越来越激烈，而要想在房地产行业取得成功，就应拥有大量资本和先进的技术。拥有与债权人、银行、政府和其他利益相关者之间的良好关系。而在实际的操作过程中，绝大部分房产开发商只拥有少量的有限资金，并且规模也不是特别大。相对于大集团而言，他们没有什么竞争的优势。针对房地产公司所存在的这种情况，房地产行业应进行一定的自我调整，从而找出能够实现自我的可持续发展之路。
我们能够进行预见的是，在未来的发展中必然会出现几个大房产商占据这个行业中的大部分市场份额的局面，到那时就会出现一系列的集团公司，而市场的竞争格局也会从一般性的垄断竞争逐渐转变为寡头竞争，从而进行房地产市场的重组。所以当前的房地产业管理者应当对所面对的局势保持清醒的认识，以能够及时、科学的对战略加以调整，来对外部环境变化进行适应。其中很多的房地产开发商会通过重组、购并、合作等方式来实现自身的发展和壮大，这部分开发商大都拥有大量的资源和资本，在未来行业、世界的竞争中获得优势地位，甚至能够形成较大的公司集团，从而对行业中的市场绝大部分份额进行占据。
2．努力减少信息不对称的情况
如果开发商可以清楚地向顾客表明自身房屋在品质方面是优于其他房屋品质的话，开发商就能够赢得市场或进行房屋的高价出售房屋。然而在市场中还存在大量的开发商，对于怎样区别房屋质量的优劣，以及怎样对真假信息进行分辨是十分困难，这部分开发商在房地产的发展过程中会逐渐被淘汰。所以开发商应努力看清自己的长远发展方向，并及时找出适当的房地产市场信号。开发商应努力使顾客获得对其服务质量和房屋品质的信任，因此开发商应使用适当信号，在其广告中进行真实信息的披露，确保那些低品质的开发商对高品质的开发商发出的信号望尘莫及。
此外，政府应该建立健全相关的法律制度，实现法律体系和系统的完善。这样规章制度有利于实现房地产市场的公平竞争，并切实维护消费者的合法权益。政府还应建立一整套完善的信息披露系统，减少信息不对称情况的发生。这样才能避免开发商拥有绝对的信息而做出损害消费者利益的行为，也只有这样才能实现房地产市场的健康、稳定、可持续发展，更好的发挥其在国民经济增长中的作用。参考文献
[1]谢伏瞻.住宅产业:发展战略与对策[M].北京:中国发展出版社,2000
[2]任志强.泡沫与市场宏观调控[N].中国房地产报,2003—5—15(9)
[3]刘贺冉.国内房地产业发展现状及原因[J].现代营销,2011（4）.
【关键词】房地产；项目工程管理；常见问题；解决措施
前言：
房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。
一、房地产开发项目工程管理的意义
房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。
房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。
在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。
二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题
（一）项目策划不够完善
房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。
（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞
房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。
（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺
由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。
（四）项目工程规章制度没有落实
为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。
（五）项目工程管理体制不完善
房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。
三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施
（一）完善项目施工前项目策划工作
房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。
（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度
房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。
（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通
在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。
（四）落实项目工程规章制度
在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。
（五）构建完善的工程项目管理机制
房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。
结束语
本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。
参考文献：
[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.
[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.
关键词：房地产项目 成本管理 成本控制 优化建议
一、房地产项目成本管理内涵
（一）房地产项目成本管理要素
房地产开发项目成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。施工成本管理的任务主要包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。
成本预测就是根据成本信息和房地产开发项目的具体情况，运用一定的专门方法，对未来的成本水平及其可能发展局势做出科学的估计。成本计划是以货币形式编制房地产开发项目在计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案。成本控制是指在施工过程中，对影响房地产开发项目成本的各种因素加强管理。成本核算是指按照规定开支范围对施工费用进行归集，计算出施工费用的实际发生额，计算出该房地产开发项目的总成本和单位成本。成本分析是在成本形成过程中，对房地产开发项目成本进行的对比评价和总结工作。成本考核是指将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核，评定房地产开发项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩。
（二）房地产开发成本管理基本方法
目前房地产开发项目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：
1.目标成本管理的方法
目标成本管理法，就是先设定一个项目的成本目标，然后以此标准对项目各个阶段的成本情况进行考核的管理方法。目标成本的确定既保证了项目的利润，也对项目的施工工期、项目质量、项目水平有积极的影响。其计算公式可以表述为：
目标成本=目标售价一目标利润
2.责任成本管理的方法
责任成本管理是成本的管理控制任务落实到部门或者个人的一种成本管理办法。首先房地产公司根据项目的具体情况，划分责任范围，也就是划分由哪些人来负责哪些项目的成本，而且将这一责任的划分落实下去，告知各部门或者个人的成本管理控制目标，也就是其责任目标，然后经过一定的期限后，对每部门或者个人的成本落实情况，成本责任范围进行考核，然后将考核结果反馈给各责任部门或各责任人，并且考核的结果与公司员工的各项绩效考核挂钩。
除此之外还有动态成本管理的方法、全员成本管理的方法等方法。
二、房地产项目成本管理中存在问题
（一）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制
成本管理体系中，项目经理享有较大的权力，在成本管理及项目效益方面对房地产开发商总经理负责，各业务部门主管及管理人员都需有相应的责任、权利及利益分配等相配套的管理体制加以约束和激励。而很多房地产项目施工项目成本管理体制，在实际操作过程中，不能很好地将责权利三者结合起来，没有形成完善的成本管理体系。房地产开发商总经理负责对项目经理，项目经理对各部门在成本控制中的业绩没有进行定期检查和考评，缺乏成本、管理责任制，没有制订出一系列规章制度，更没有使成本控制的责任落实到施工管理的每一个角落和每一个人。
（二）项目管理人员经济观念不强
房地产开发项目部以及工程监理公司存在一种现象，管理人员受传统观念影响，成本管理意识不强，即在项目成本管理中，责任不明确，虽然施工单位、监理都配有预结算人员，但责任不落实，工作不到位，财务、材料、合同、计划统计等部门工作脱节，有预算无核算，大部分没有项目经济分析比较，没有具体的节超建议和措施，即使能从结算上反映项目成本超支，但弄不清超支原因。
（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制
我国建筑工程项目的成本控制主要是会计成本核算控制，会计成本核算控制是对已经发生过的成本进行归集和计算，实质上是一种事后控制。由于建筑工程的生产过程具有一次性的特点，成本的管理重心应当移向事前的预控和事中的过程控制。但很多项目对成本管理缺乏事前控制和施工过程中的管理，仅仅在项目结束或进行到相当阶段时才对已发生的成本进行核算，联系单签了一大堆，在最后结算的时候占到了工程款大部分内容，成本控制的效果可想而知。
（四）成本管理制度不健全
很多房地产开发项目虽然配有预算员，但从事的工作也只是按图、按现场指令计算工程量，作为结算的依据之一，没有将成本预算和成本结算结合起来，由于项目没有阶段成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，没有分部工程成本分解，因此对项目施工指导意义不大。加上激励机制不健全，奖罚办法不落实，成本节超与个人收入不挂钩，因此项目管理人员对成本情况并不关心，不少人根本不知道自己所负责工程部分的计划成本、预算成本和实际成本情况，只要进度跟得上，总体感觉都很良好。
三、房地产项目各阶段成本管理的优化措施
（一）项目立项论证阶段
项目立项阶段需对项目发展成本进行客观、全面、准确地估算，本阶段的成本控制重点在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。而成本的估算需充分考虑项目的不确定性；同时根据项目实际情况合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价，预测新项目初步成本。
要加强项目经理成本管理意识，围绕项目成本展开工作，通过预算资料和管理运作中所反馈的各项成本信息有效地抑制各种不合理的支出。要建立和完善项目成本核算的管理体制，没有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本计划等工作就无从谈起。为此，我们特别成立了独立的核算部门和审计部门。定岗定编了数位有经验的预算员和审计员。
（二）项目规划设计阶段
要规划设计阶段成本管理的内容及目标。房地产公司的竞争实质上是产品的竞争，而规划设计不仅仅决定成本，更决定了品质、和品牌，所以最新的成本管理思路认为规划设计阶段成本管理不仅要具有产品开发建设全过程成本管理的意识，还应具有房地产公司发展成本管理的宏观意识。
（三）项目施工阶段
成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账，按劳动定额签发施工任务书。尤其应当制定与不断完善房地产公司内部的施工定额，因为这是房地产公司加强成本管理与控制成本的基础，更是房地产公司班组成本控制与考核的标准和依据。也要加强材料费管理，做好材料成本的有效控制，从工期成本控制上提高效益，控制设计变更中可控和不可控的因素。
（四）项目营销阶段
随着市场竞争越来越激烈，营销费用在房地产公司成本支出的占比也越来越大，营销费用支出逐年上升。要进行预算管理，从支出管理到预算管理进行蜕变；进行分类管理，专款专用，精细控制项目营销费用合理预算；进行合同管理，执行预算；进行支付管理，从根本上杜绝营销费用超支。
参考文献：
[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，
11-25
[2]李兴龙.房地产开发策划阶段的成本管理[J].中国住宅设施，2009，（07）：10-13
在实际操作中，企业可根据核算的对象的具体的情况设立独立的成本详细账表，制作出成本卡片，全方位地记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。在年底的时候，将过去一年已经竣工结转完的项目归入档案就可以了。成本卡片大概由两个部分组成，一般分为抬头部分和账表部分。抬头部分主要是列举施工合同的主要内容，比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等一些基本的重要的情况。正文详细记录方方面面，主要采用多栏式表格记录和项目的明细，全面记录成本开支情况。使用成本卡片开展成本核算的主要优势在于：成本卡片上面可以看出一个项目的整体情况，各项成本的具体情况，每项成本一目了然，以利于开展投资分析更好的开展监督分析，同时又免除了结账和建账之苦，提高信息准确度同时提高会计工作效率。
二、实施权责发生制的会计核算基础，规范房地产公司财务会计制度
根据调查，房地产企业除了上市公司和国有公司会计核算采用权责发生制核算，以便能够及时准确地对交易或者是项目产生的费用加以确认核实，及时知道销售收入的数额，而费用反映会计期间已经消耗的货物或服务的数额，两者均不管款项是否在本期内收到或支付，其他的房地产公司均采用收付实现制。权责发生制，发便及时准确全面反应企业使用者所提供的资源信息以及财务状况的变化，准确反应企业的取得和负债，能够综合、全面地反映会计主体的运营业绩和受托责任向使用者提供主体控制的资源、资源的来源、运营成本等评价主体财务状况及其变动情况；能准确全面反映公司的资产盈利和负债、业务收支及结余、从整体上反应整个企业的营运状况，帮助企业准确进行成本核算，增强企业的抗风险能力。针对该问题，建议财政部门作为全国会计工作的主管部门，应统一规范该方面的工作。
三、统一收入确认标准，规范房地产企业收入和成本结转办法
我国会计准则、会计制度中4个必要条件已成为商品销售收入确认的标准；即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。在以上4条规定中，收入确认的标准是以风险和报酬实质的转移，在理论上看似合理但在实际操作中给收入确认带来了不少的困扰。凡是不符合上述4项标准的，即使房地产商品已经开发完毕并且通过验收，已经获得了相关报酬并且转移了企业的风险，但也不能作为收入加以确认。因此如何同时兼顾会计准则及其相关法律法规，统一房地产行业收入确定标准，同时也才能以此进行成本结转，是需要政府部门统一研究实施的。
四、根据房地产企业特殊性，增补信息披露
建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。而房产是将建筑物变为有价值的经济物。下面是小编整理的《房产销售公司管理部工作计划》，供您阅读,参考。希望您能有所收获!
房产销售公司管理部工作计划
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。
作为一位销售经理，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，并且随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化!
二、制订学习计划。
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、制订学习计划。
学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。
四、市场营销策略。
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到的满足。
房产销售公司管理部工作计划
房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房产销售公司管理部工作计划
不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在201x年将结束，我想在岁末的时候写下了201x年工作计划。
转眼间又要进入新的一年201x年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本年度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1、年初拟定《年度销售计划》;
2、每月初拟定《月销售计划表》;
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。对于已成交的客户经常保持联系。
一、我国商业银行零售业务风险管理情况
1.储蓄业务风险管理情况
我国商业银行储蓄业务主要设置单人临柜或双人临柜，日常处理业务通过复核和事后监督确保业务合规办理。账实进行分管，单人临柜的每日进行对账查库，重要凭证设置登记簿。每日营业终了扎平账后要与现金核对相等。
2.消费信贷业务风险管理现状
（1）个人住房贷款。我国商业银行开办个人住房贷款主要是和房地产开发商签订合作协议，只对签订合作协议的房地产项目开办个人住房贷款。其风险控制的环节，主要是对房地产开发商和房地产开发项目进行评估，一般只有三级以上资质的房地产开发才允许做个人住房贷款，对房地产项目重点审核房价和其前景，防止烂尾工程。对贷款申请入主要审核收入证明及其年龄，同时要求房地产开发商与银行签定回购保证书。
（2）汽车消费贷款。银行开办的汽车消费贷款主要是和汽车经销商签订合作协议，消费者贷款买车，需向保险公司购买保证保险。银行主要审核贷款人收入证明及是否是本地户口。
3.信用卡业务
信用卡的风险管理重点是对信用卡申请人进行信用把关，要求提供担保人或交纳保证金。银行通过每日对信用卡透支情况进行跟踪，对发现的不寻常透支情况及时进行催收，通过催收情况发现风险点。
二、存在的
1.储蓄业务
（1）银行部分储蓄网点内部管理尚待加强。我国商业银行部分储蓄网点未健全相应的内控体系，没有严格按规章制度的要求办理业务，责任不清，漏洞较大，使犯罪分子有机可乘，如存在没有每日进行对账、印章重要凭证管理混乱、挂失未按要求进行查保等现象。
（2）对储蓄网点监控不力。银行对储蓄网点的检查监督管理较弱，致使储蓄网点不合规的问题较多，难以有效防范风险。如存在不按规定定期对储蓄网点进行检查，事后监督对传票审核不严格、不及时，存在封包积压等现象。
2.消费信贷业务
（1）对房地产项目缺乏准确评估。我国商业银行与房地产开发商签订项目合作协议，主要审查其财务情况和即将开发的项目情况，防止工程项目烂尾。对房地产开发商的财务状况审查较为容易，但对房地产开发项目的审查则较难，银行缺乏有经验的房地产项目评审人才，很难对开发商的项目作出较为准确的判断。
（2）对贷款申请人的信用状况难以把握。银行审查贷款申请人是否符合条件的重要依据是其收入证明，但收入证明的真实性较难判断，即使收入证明真实，其负债情况也无从了解，同时贷款申请人将来的收入变化也将直接其偿还能力。
（3）我国商业银行消费贷款在实际业务操作中面临许多技术性问题，形成了潜在性风险。一是汽车消费贷款要求消费者向保险公司购买保证保险，但保险公司保险合同规定如果消费者未向保险公司连续投保机动车辆损失险、第三者责任险、盗窃险、自燃险的，保险公司将免除责任，即如果消费者脱保，保险合同将无效。二是个别地市，某些房地产开发商未完全缴纳土地出让金即可办理土地使用证，使银行贷款存在较大风险。三是汽车消费贷款中，如果借款人将所购汽车先行变卖后逃逸，由于《担保法）规定必须先处置抵押晶再向保证人索赔，银行将无法获得保险公司的赔款。四是保险合同规定保险公司负责偿还借款人所欠款项，但以不超过保险金额为限，逾期利息、罚息等保险公司不负责赔偿。五是部分地市不能办理抵押预登记，开发商有可能将在银行办理房产按揭贷款的在建工程和所属土地进行再次抵押，或将同一套房产重复办理按揭。
（4）我国商业银行尚未出台明确的可操作的贷后检查管理办法，消费信贷贷后管理较为簿弱。
3.信用卡业务
（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申请或运用高手段伪造信用卡骗取银行资金的案件时有发生，防范案件任重道远。
（2）对信用卡申请人的信用状况较难判断。银行对信用卡申请人的风险控制主要是要求提供担保人或交一定数额的保证金，但对信用卡申请人本人的信用状况无法评估，很难辨别其办卡意图，在风险控制上存在较大漏洞。
三、零售业务面临的潜在风险
1.储蓄业务
储蓄业务可能面临的主要风险是操作风险，可分为内部作案、外部作案、内外部相互勾结作案。内部作案主要是内部管理不严，不按规章制度办理业务，如印章、重要凭证等保管混乱，每日营业终了不进行查库等，致使犯罪分子有机可乘。外部作案是犯罪分子利用伪造存折、盗取密码等手段进行冒领。内外相互勾结作案是利用银行内部管理松散盗取储户存款。
2.消费信贷业务
（1）操作风险。一是银行内部人员利用银行管理不严、内控制度没有得到有效建立等问题，违规发放贷款，骗取银行资金所造成的风险。二是银行外部人员利用银行管理方面存在的漏洞，申请消费贷款骗取银行资金。如房地产开发商或汽车经销商指使工作人员向银行申请贷款套取银行资金，或犯罪分子利用伪造的证明材料申请贷款骗取银行资金。三是内外部人员相互勾结骗取银行资金。
（2）信用风险。对于个人住房贷款，由于我国住房市场以销售期房为主，住房贷款的信用风险包括开发商的信用风险和借款人的信用风险，对于汽车消费贷款主，是借款人的信用风险。房地产开发商的信用风险主要是指房地产开发商的财务存在问题，或开发的项目超过其承受能力，或投资决策出现失误导致项目开发失败，致使后续资金不能跟上，房地产项目出现烂尾。借款人的信用风险是指借款人由于收入下降、失业等原因导致清偿力下降，难以归还银行贷款产生的风险。
（3）风险。法律风险主要是指我国商业银行办理的消费贷款业务在程序和合同上存在诸多法律滑洞，当借款人出现清偿困难时，银行对抵押物进行处置时在法律上将面临不利局面。一是银行办理住房消费贷款要求房地产开发商签订回购协议，要求如果贷款人无力偿还贷款，将由房地产开发商将住房回购，偿还银行贷款。但由于《担保法》规定公司不能给个人担保，一旦发生贷款人无力偿还贷款情况，房地产公司可凭此进行抗辩，银行难以胜诉。二是我国尚五个人破产法，当处置的抵押物不足以补偿银行贷款时，难以向贷款人继续追索。三是当贷款人出现无力偿还贷款时，银行可能面临执行难的。如住房贷款，一旦银行要求贷款人交出住房，政府可能本着安定团结的目的进行干预，使银行的要求难以得到执行。四是贷款人申请办理消费贷款，银行无法辨别其资金来源的合法性，如果贷款人的资金来源涉及贪污等不合法渠道，将使银行债权落空。
（4）市场风险。市场风险指价格风险，主要包括抵押物价格风险、利率风险和人民币币值风险。抵押物价格风险指借款人的住房、汽车等抵押物有可能出现价格下跌的风险，特别是汽车，一旦经过使用其价格有较大幅度的下降，同时抵押物的价值评估也因评估机构的不同而出现差异。抵押物的价格下跌将使银行的贷款存在不能得到全额清偿的风险。利率风险主要指利率水平上升带来的风险。消费贷款属于中长期贷款，一般贷款期限长达10—20年，当前我国利率水平较低，但从中长期看利率走势却不定，一旦利率水平出现上升趋势，有可能使银行出现利率倒挂的风险。在我国市场缺乏金融期货、期权等避险工具的情况下，利率风险很难转嫁出去。人民币币值风险主要指人民币贬值风险，如果人民币发生贬值，将使银行中长期债权遭受较大损失。
（5）流动性风险。流动性风险是指当消费信贷额增长到一定水平时，银行将产生流动性风险。由于消费贷款为中长期贷款，需要中长期资金来源对应，在西方商业银行消费贷款达到银行资产总额的15%时，就有可能产生流动性风险，银行头寸出现不足。我国当前以定期存款为主，消费贷款总量不大，不会产生流动性风险。但如果我国商业银行的消费贷款规模增长过快，超过银行资产额的一定比例，一旦存款结构发生变动，活期存款大于定期存款，将使银行产生流动性风险。
3.信用卡业务
（1）操作风险。信用卡的操作风险主要有以下几类，一是犯罪分子利用先进的高手段伪造信用卡进行透支所造成的风险；二是在银行疏于防范的情况下，信用卡申请人利用假证件等申请办理信用卡所造成的风险；三是内部管理不严，不进行每日对账、不检查授权记录等所造成的风险，或内外部人员相互勾结实施信用卡诈骗所造成的风险。
（2）信用风险。对信用卡申请人审查不严，导致部分动机不纯的申请人获得信用卡，并恶意进行透支所造成的风险，或持卡人失业、收入下降等原因，难以归还透支款。
四、对策建议
1.储蓄业务
（1）加强对储蓄人员的岗位培训，制定储蓄业务操作手册。加强对储蓄人员的岗位培训，应重点以储蓄业务的规章制度、操作规范和违章操作所导致的风险案例进行培训，使员工加强对风险的认识，自觉遵守规章制度，减少违章操作。同时银行应根据储蓄业务流程，制定标准的操作步骤，对每一环节的重点注意事项给予清晰的标明，使员工能够按照操作手册规范地办理业务，降低差错发生概率，有效防范风险。
（2）加大检查力度，建立储蓄业务员工轮岗制度。银行应加大对所辖储蓄网点的检查力度，健全储蓄网点的内控体系，严格储蓄网点的业务操作。建立员工轮岗制度，定期（如每年）对储蓄业务人员进行轮岗，加强风险防范。
（3）进一步整合储蓄网点，提高管理质量。我国商业银行储蓄网点较多，使得监督管理力量相对显得不足。银行应对一部分发展潜力不大，或管理上存在困难的储蓄网点进行撤并，而对有发展潜力的储蓄网点进行升格，优化银行营业网点结构，提高分理处以上级别的营业网点比例，有效加强管理。
2.消费信贷业务
（1）资产证券化。将银行的消费贷款交由专业的资产证券化机构SPV进行组合设计、打包，在债券市场上出售给投资者，使该部分贷款从银行的资产负债表上消失，可有效化解银行消费贷款的市场风险和流动性风险。我国应加强债券市场建设，扩大债券品种，支持银行开展贷款证券化，引导建立资产证券化的专业机构，完善金融市场体系。
（2）建立客户信息查询系统。银行应把在该行办理储蓄、信用卡、消费信贷等业务的客户资料进行整合，建立一套客户综合查询系统，以方便银行全方位了解客户的信息，如资产状况、负债状况、业务交易情况等，对客户进行充分调查，有效防范风险。在此基础上，通过人民银行或银行业协会，联合各家商业银行对客户过去的信用状况进行综合整理，以形成统一的客户信用状况查询系统。
（3）聘请行业专家参与银行房地产项目评估和培训。银行应加强与资产评估公司、房地产开发以及行业内资深专家的联系与合作，聘请专业人士参与银行的项目评估，对房地产行业进行，对客户经理、风险管理人员进行培训，使银行业务人员在工作和中不断得到锻炼，提高项目评估水平。
（4）建立客户信用评分系统。客户信用评分系统是银行风险管理体制的重要组成部分，通过对客户进行信用评分决定贷与不贷以及授信额度的大小，使银行贷款审批具有客观的标准，是实行消费信贷业务人个审批制的基础。银行应委托专业机构开发适合本地区的客户信用评分系统，以提高银行信用评估水平，增强防范风险的能力。
（5）加大对消费信贷业务的资源配置，强化贷款“三查”制度。建立贷后情况调查台账，通过定期与客户取得联系，了解客户情况，及时防范风险。对消费信贷业务应配置更多资源，如增加人力，充分保证信贷员有更多精力投入贷款“三查”，特别是贷后管理。
3.信用卡业务
20XX年继20XX年金融危机后我们房地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好房屋中介的工作。为此，在厂房部的刘、王两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。
作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业房屋情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业房屋市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的房屋市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的房屋推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把房屋工作业绩做到最大化!
二、制订学习计划。
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关房屋的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。
积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
以上，是我对20XX年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20XX年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。
20xx年员工个人工作计划二
20XX年在一如既往地做好日常财务核算工作，加强财务管理、推动规范管理和加强财务知识学习。做到财务工作长计划，短安排。使财务工作在规范化、制度化的良好环境中更好的发挥作用。
一、加强规范现金管理，做好日常核算
1、根据新的制度与准则结合实际情况，进行业务核算，做好财务工作。
2、做好本职工作的同时，处理好同其他部门的协调关系.
3、做好正常出纳核算工作。按照财务制度，办理现金的收付，使有限的经费发挥真正的作用，为公司提供财力上的保证。加强各种费用开支的核算。及时进行记帐，编制出纳日报明细表，汇总表，月转初前报交总经理留存。
4、票据需总经理审核签字后方能报销。
5、财务人员必须按岗位责任制坚持原则，秉公办事，做出表率。
6、完成领导临时交办的其他工作。
【关键词】房地产开发；住宅项目设计管理
近些年来，随着市政工程、楼盘项目等基础城市化建设进程步伐的加快，项目经济管理及设计管理等经济学科被广泛地应用到这些产业中，主要用于对住宅质量、功能的管理以及协调管理等。据业内人士陈述，房地产开发过程中对住宅项目的设计管理是该房地产业能否正常运营的关键，离开设计管理，住宅的建造将寸步难行。为了加快房地产业的发展，提高我国的综合国力，必须从对住宅的设计管理入手，并渐渐深入，掌握发展中的主旨。这篇文章是根据我多年的工作经验总结出的一些相关问题和改革措施，希望能引起人们的重视。
一、我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析
众所周知，住宅前期的设计管理就是指在施工之前对整个工程从头到尾的预算，以及在开展此项目过程中的相应管理措施，它在整个工程中占领着及其重要的地位。就房地产项目本身而言，在对住宅的前期设计过程当中必须严格按照相关的规定和社会的发展趋势进行，同时还应综合考虑所在城市的发展，这样才能使房地产企业稳定发展。根据相关研究结果显示，目前我国大部分地区虽然已经在极力发展房地产业，并取得了可喜的成就，但是与其他发达国家相比，仍存在较大的落差，而且导致该现象的主要原因是管理者对住宅的前期设计管理不够到位，甚至持有一些错误的观点。为了使房地产事业有进一步的发展，首先必须要深刻认识到目前该领域存在的问题。以下是对现在我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析：
（一）开发前期设计中对住宅场地的选择与判断失误
目前，由于市场间极大的竞争力，许多现行的房地产在开发前期对正在进行的项目规划和设计时，为了节省时间和金钱，并没有对住宅所在区域的地理位置和周边的环境详细观察和全面调查，而是派一些缺乏专业水平的工作人员粗略走访，造成住宅结构的不合理规划。比如，有些房地产公司由于缺乏考察，在自然景观附近或城市的中心建立较为高档的单体别墅。从公司的个体角度来看，这有利于提高其自身利益。但是，从城市的整体规划来看，这样做反而影响了“宜居”思想的传播，不仅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。
（二）住宅设计前缺乏对市场和目标客户群的调查和分析
为人们营造舒适的居住环境是建筑业中应遵守的首要原则，负责人在修建新的楼房之前必须掌握当时的市场情况，主要包括当前社会流行的住宅结构和客户群对住宅环境的需求。其次，还要对未来的市场进展状况作出预测，以便设计出能够长久居住的楼房只有这样。房地产公司才能保证正常运营。然而，根据目前的房地产发展情况来看，大多数公司并未遵守这类原则，很多国内的房地产项目在进行定位的初级阶段，仅仅考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，这种失误直接导致了住宅只限于短期居住的现象，许多花费巨大的项目并不能长期被利用。除此之外，房地产在开展项目之前缺乏对客户群的深入了解，他们无法准确掌握人们真正需要的住宅类型及适应当代人居住的住宅周边环境。
二、住宅项目设计管理在房地产开发中的指导意义及重要价值
在房地产企业的发展过程中，对建筑项目进行设计管理有着极其重要的作用和意义，它在建筑业的发展历程中始终占据着不可忽视的地位。下面主要从两方面进行阐述：
一方面，对建筑项目进行合理设计能够使其更具有实用价值，并满足大众的要求。一般，建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来的，在此过程中集结了无数工程师的结晶。如果在实施某项工程之前能够提前进行安排和规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。同时，该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展之前各部门对该项目进行详细的交流和讨论，并设计一定的计划，能够为后来整个工程的开展及控制奠定一定的基础。比如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能够充分调动人员的流动性，而且能够更加使项目的管理顺利进行。
三、房地产开发中住宅项目设计管理的具体措施探索
项目设计管理在房地产开发中占领着如此重要的作用，我国相关政府部门和机构必须加大管理力度，设法改变目前房地产项目设计管理的现存问题，为房地产事业的发展奠定基础。以下是我根据当代社会房地产住宅项目设计管理中体现的不足之处提出的几点可行措施：
（一）做好对房地产市场的发展规律的研究和分析
自古以来，房地产的发展就有其自身的特殊规律，在日常工作中对房地产市场的考察要从宏观和微观两方面入手进行讨论。宏观方面，在经济全球化的当今时代，工作人员要及时观察全球的房地产市场变化，并根据市场状况对自己的项目做出及时的调整，设计出适应时代潮流的建筑规划和住宅。微观方面，施工人员在开展项目之前要对住宅地的周边环境进行详细考察，注意该地区的发展态势，合理规划住宅地，提高城土地的利用率。
（二）提前建立完善的项目设计管理体制，确保工程顺利进行
拥有完整的管理体制是房地产项目顺利开展的基础。在启动某项工程之前，首先要对其进行详细的计划，其中最重要的是设置完善的管理体系。房地产公司的相关部门必须严格把守自己的岗位，为工程师即将进行的项目制定合理的体制，明确施工过程中应遵守的相关法则和注意事项，这样能够使工程的顺利进行得到保障。
（三）做出合理的预算，对住宅的质量和功能进行严格设计
无论何种企业，决定其能否顺利进行的首要条件是是否拥有足够的资金，充足的资金能使公司正常运转。房地产企业更是如此，缺乏资金，该类企业将无从下手。因此，在住宅项目的开发过程中，首先必须提前对工程做出合理的预算，尽量减少施工过程中的不必要浪费，并准备充足的资金，确保企业顺利运转。另外，在对住宅进行设计的过程中要尤其注意对其质量和功能的规划，既要使人们的安全得到保障，同时还要能够满足人类的需求，使其功能多样化，将“宜居”的思想有机结合到住宅的设计中。
四、小结
总而言之，在改革开放的新时期，房地产项目的开发会日趋频繁，市场竞争也会愈加激烈。要想使我国房地产业和建筑业能够更加长久的存在于市场中，政府必须加大管理力度，尽量避免目前房地产项目中的类似问题，并颁布严格的规章制度，确保住宅的质量安全和功能多样。另外，在住宅设计的过程中要全面考虑可能遇到的问题，并设法解决，为我国综合国力的提高增砖添瓦！
参考文献
[1]史贤戈；房地产开发项目设计管理[J]； 科技资讯； 2008年23期
[2]吴狄川； 房地产开发项目设计管理[J]； 中国高新技术企业；2008年10期
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