时间：2022-03-14 06:33:52
导语：在房产税细则的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
北京明确房产税执行标准1，哪些人需要缴纳房产税?
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
2，什么时间缴纳?
房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房产税是如何计算的?
房产税计算公式
(1)，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。按照房产余值计征的，年税率为1.2%。
计算公式为：应纳税额=房产原值(1-30%)税率(1.2%)
(2)，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
计算公式为：应纳税额=房产租金收入年税率(12%)
4，哪些房产可以免征房产税?
国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。
除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。
北京市房产税实施细则最新全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条和规定，制定本细则。
第二条 凡座落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产，均应在本市缴纳房产税。国家和本市另有规定者除外。
本条所指城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。
第三条 纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税;无营业机构的，在其房产所在地纳税。
第四条 企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。
第五条 除《条例》第五条规定者外，下列房产免纳房产税：
1、经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产;
2、火葬场、殡仪馆、公墓的房产。
3、经市人民政府或市税务局批准免税的房产。
第六条 纳税人纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经税务机关批准后，给予减税或免税照顾。
第七条 本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八条 本细则后，纳税人应在税务机关规定的 期限内，向主管税务机关办理纳税申报登记。具备自核自缴条件的，其应纳的税款，应在纳税期限内，自行计算缴纳;不具备自核自缴条件的，由税务机关填发房产税缴款书，由纳税人缴纳。
纳税人发生房产增加、减少或使用性质变更、租金调整等情况，必须在变动后十五日内到主管税务机关办理变更申报登记。
其他有关征收管理方面的问题，按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和本市有关规定办理。
第二条 《条例》第一条规定的“城市”是指城市的市区和近郊区（不含未设街委建制的地区）。“县城”是指县人民政府所在地。“建制镇”是指镇人民政府所在地（不含所辖行政村）。“工矿区”是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
开征房产税的工矿区，省政府授权行署、市人民政府确定。
第三条 凡在本省开征区内的房产，不论产权属于单位或者个人，除另有规定者外，均应按《条例》和本细则的规定缴纳房产税。
第四条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。
没有房产原值作为依据的，由当地税务机关会同房产管理等有关部门参照同类房产核定原值，以减除百分之三十后的余值计算缴纳房产税。
工程尚未决算已经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除百分之三十后的余值计税；没有基建计划价值的由当地税务部门核定计税价值征收房产税；工程决算后，依照实际入帐价值计算缴纳，多退少补。
第五条 根据《条例》第五条、第六条规定，下列房产免纳房产税：
（一）国家机关、经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家或地方财政部门拨付行政事业费的各种社会团体、军队自用的办公和公务用房。
（二）国家财政部门拨付事业经费和实行差额预算管理的事业单位自用的公务用房。
（三）宗教寺庙用于举行宗教仪式等活动的房屋和宗教神职人员使用的生活用房屋。
（四）公园（包括烈士陵园）、名胜古迹供公共参观游览的房屋及其管理单位使用的办公用房屋。
上述单位出租的房产以及生产、经营用房产，不属于免税范围，应照章缴纳房产税。
（五）企业举办的各类学校、医院、卫生所、托儿所、幼儿园自用的房产。
（六）企事业单位举办的职工疗养院自用的房产。
（七）民政部门举办的社会福利事业单位自用的房产。
（八）基本建设单位或施工企业在施工期间因施工需要而修建的临时简易房屋和仓棚。
（九）经省政府授权省税务局批准减税、免税的其他房产。
第六条 下列房产，经纳税人申请，省政府授权市、县税务机关批准，可以定期减征或者免征房产税。
（一）企业在关停期间没有使用的房产。
（二）经有关部门鉴定，停止使用的危险房屋。
（三）民政部门举办的社会福利工厂以及经民政部门批准，由街道或企业自办的社会福利工厂（指安置盲、聋、哑、残人员占生产人员总数百分之三十五以上的）自用的房产。
第七条 纳税人按规定缴纳房产税确有困难的，需由纳税人提出申请，按税收管理权限报请税务机关审批，可酌情给予定期减税或免税照顾。
第八条 房产税的纳税期限，依照房产余值计算缴纳的，按年计算，分季缴纳，于每年二、五、八、十一月份征收。每一征期为二十天，具体征收时间，由当地税务机关规定。
依照房产租金收入计算缴纳的，按当月实际租金收入计算，于每月终了后十日内缴纳。
第九条 铁路、邮电、航运、金融、油田、煤矿、电业等企业所属分支机构使用的房产，不论是独立核算单位，还是报帐制单位，均应向房产所在地税务机关缴纳房产税。
第十条 纳税人新建、购进房产或者改变房产用途时，应于建成、购进或改变用途之日起三十日内，持有关房产证件，向当地税务机关办理纳税申报或变更登记。
房产产权变更（出售、赠送、分割）或房产扩建、翻建、改建、拆除和出典的，须在变更、竣工后三十日内，持有关证件向当地税务机关申报，办理手续。
因房产产权变更改变纳税义务的，均从变更的次月起计算征税或免税。新建、扩建和拆除报废的房产，均从房产竣工或停止使用的次月起计算征税或免税。
第十一条 纳税人违反《条例》和本细则规定，偷税、抗税、逾期缴纳税款的处罚以及对揭发、检举人的奖励，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《黑龙江省实施〈中华人民共和国税收征收管理暂行条例〉办法》等有关规定办理。
第十二条 房产税由房产所在地税务机关负责征收。财政、城建、房产管理等部门应当向税务机关提供有关房产资料和情况。
一、投资性房地产初始计量与计税基础差异
投资性房地产根据来源不同可分为外购的和自行建造的投资性房地产。外购的投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。投资性房地产初始计量与计税基础的差异表现在两个方面。
(一)借款费用的资本化 根据借款费用准则的规定，可以资本化的借款金额包括专门借款和一般借款。而企业所得税法实施条例(以下简称“条例”)第38条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。同时，为防止资本弱化，新税法第46条和实施条例第119条规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，纳税人外购或自行建造投资性房地产发生的借款费用，若已按借款费用准则的规定进行了资本化处理，但仍存在新税法和条例规定不得扣除的借款费用，会导致投资性房地产的计税基础小于会计成本，以后期间按计税基础计算的固定资产折旧与按会计基础计算的差异，需作企业所得税的纳税调增处理。
(二)购买取得的投资性房地产的成本 企业通过购买取得投资性房地产时，有时会采取超过正常的信用条件购买投资性房地产，如采用分期付款方式购买投资性房地产，使投资性房地产的购进具有融资租赁的性质。按新准则规定，该方式下购入的投资性房地产的成本不以各期付款额之和确定，而是以各期付款额的现值之和确定，两者差额计入未确认融资费用。其中，投资性房地产购买价款的现值，应按各期支付的购买价款选择恰当的折现率进行折现来确定，未确认融资费用符合借款费用准则规定的资本化条件的，应计入投资性房地产成本，其余部分应在信用期间确认为财务费用，计入当期损益。新税法规定超过正常信用条件期限付款的投资性房地产的计税基础不按照现值计价，从而导致该投资性房地产的会计成本小于计税基础。
二、成本模式下投资性房地产后续计量与处置差异
投资性房地产后续计量分为成本和公允价值两种模式，企业只能选择其中一种模式进行后续计量。在成本模式下，企业应按固定资产和无形资产有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。
(一)减值准备的处理 按资产减值准则的规定，投资性房地产存在减值迹象的，应适用资产减值的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。此类减值损失属于长期资产减值损失，一经确定不得转回。而根据新税法第10条和条例第55条的规定，投资性房地产的减值准备不得扣除。对于这一差异，应区分以下两种情况进行纳税调整。一是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备大于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应纳税暂时性差异，应调增的应纳税所得额为本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备，减去按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。二是本期会计折旧或摊销额加上本期计提的减值准备小于按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。这表明投资性房地产的账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应纳税所得额为按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额，减去本期会计折旧或摊销额和本期计提的减值准备。
(二)关于投资性房地产的处置 处置采用成本模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，并结转该项投资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“投资性房地产”，其差额借记“其他业务成本”，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。在成本模式下，处置投资性房地产时，由于在初始计量与计税基础方面新准则和新税法之间存在差异，需要对投资性房地产的会计成本与计税基础净值差额进行纳税调整。如果投资性房地产的会计账面价值大于计税基础净值，应调增应纳税所得额；反之，应调减应纳税所得额。需要补充的是，根据条例第25条规定，企业将投资性房地产用于非货币性资产交换，以及将投资性房地产用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售计算资产转让所得，按照公允价值和计税基础确认资产转让收益。
三、公允价值模式下投资性房地产后续计量与处置的差异
新准则规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
(一)公允价值变动与折旧 新准则规定，采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。而在税务处理上，投资性房地产作为固定资产或无形资产来处理。根据财政部、国家税务总局《关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计人应纳税所得额。因此，一方面，投资性房地产公允价值的增减变动，依照新税法，均不确认所得或损失；另一方面，投资性房地产作为固定资产或无形资产，可按税法规定计提并扣除折旧或摊销。
(二)投资性房地产的处置 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按实际收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他业务收入”，按该投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，同时借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”；按该投资性房地产公允价值的变动，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“其他业务收入”，对于该投资性房地产在转换日计人资本公积的金额，转入其他业务收入。而根据新税法和条例规定，在处置公允价值模式计量的投资性房地产时，企业应纳税所得额为处置取得的价款扣除其历史成本后的差额。
四、投资性房地产转换与计量模式变更差异
新准则和新税法关于投资性房地产转换的差异，主要体现在公允价值模式下，企业将自用或作为存货的房地产与投资性房地产之间的互换；计量模式的变更是指将投资性房地产的计量由成本模式转为公允价值模式。
摘 要 2011年1月，重庆和上海作为试点城市开始征收房产税，近来，房产税第二批试点城市即将公布，各界学者都在就此问题而进行讨论，认为对存量房征收房产税是大势所趋。本文就对存量房征收房产税的背景、原因、意义以及在征收过程中可能出现的问题进行了阐述，并就可能出现的问题提出了自己的建议。
关键词 房产税 存量房 房价
一、房产税定义
房产税又称房屋税，我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日开始施行。
二、房产税征收背景
目前各地对房产税征收抱不同态度，呼吁和支持房产税开征主要有以下三个原因，也是人们认为开征房产税能解决的问题及其开征背景。
近年来房价上升速度过快，各地频频现地王，炒房投机现象越来越严重，土地出让金不断创出新高。根据中国社科院2010年中国经济形势分析与预测蓝皮书，全国85%家庭没能力买房，房价远远超出家庭收入。房产税在在抑制房地产投机活动和房价增长速度方面能起到重要作用，使房地产市场价格趋于平稳[1]。
房产税主要是对拥有二套房，高档房的群体征税，大部分的普通居民都不会受到房产税的影响，在一定程度上，房产税的征收能够在一定程度上调节贫富差距，促进社会公平。
开征房产税，将使得地方政府改变“土地财政”的老路。地方政府无法通过卖地而获得的收益，只有通过新税种来弥补财政。表1[2]是2008-2010年度我国房产税税收收入总数以及其在当年全国财政收入中所占的比重。
表1
2008 2009 2010 2011
房产税收入（亿元） 680.4 803.64 878.5 1102.36
占当年全国财政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%
三、存量房房产税征收
（一）定义
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
（二）征收原因
重庆和上海在试点的过程中，先后出台了房产税征收实施细则，在其中对征收对象、税率等问题作了明确的规定。其中，重庆市实施细则中规定的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收对象为：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房；除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
从两省的实施细则中可以看出，除重庆市对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税外，房产税的征收对象以第二套及其以上的房屋为主。如果主要针对新购房屋征收房产税，可能意味着征收对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房[3]；另外，我国人口老龄化问题日渐突出，尤其是对于一线发达城市而言，老龄化问题已不容忽视。随着人口的不断老龄化，增量房将不断减少，而存量房数量将不断增多，基于这样的现状，将存量房纳入房产税征收对象势在必行；房产税
的开征就目前来看是为了引导房价回归正常，而随着我国城市化进程的不断推进，当城市化水平达到70%-80%时，房产税将成为一个稳定的税种，换言之，从长期来看，房产税最终是为了补贴地方财政的。2011年，上海的财政税收共3429.8亿元，而房产税仅仅73.7亿元；重庆市2011年的财政税收为2900亿元，房产税仅有1.5亿元。从上面的数据中不难看出，目前就两个试点城市而言，房产税对地方税收的作用可以说是九牛一毛，因此，势必要将存量房纳入征税范围，以更好的发挥房产税补贴地方财政的作用。最重要的是，人民群众支持对存量房房产税的征收。
（三）征收意义
向存量房征收房产税，主要有以下几方面的意义：
1．有助于抑制投机炒房。对投机者而言，这一制度的出台，会增加房地产投资收益的不确定性。在没有这一制度的情况下，只要房价稍微上涨，投资者就能谋取较大的利润，而在实施这一制度之后，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，投资者才能有收益。炒房的收益性从而受到影响，而收益不确定会使部分炒房者退出炒房市场，所以向存量房征收房产税在一定程度上可以抑制炒房现象的发展。
2．有助于引导居民合理住房消费同时自住购房。在实施这一制度后，，买房人就要衡量自己的住房持有能力，是买大还是买小，是买贵还是买便宜，必将根据家庭收入来合理确定。所以，这个制度的出台，可以引导居民更加合理的购买房屋。
大家都明白，这不过是“房奴”们无奈的调侃罢了。只要是“房奴”，每天都要想着如何还清贷款，手里有点积蓄还没暖热，就要送去银行，何来“最幸福”、“最潇洒”之说？
这不，各个年龄段的“房奴”们在辛苦凑了首付、时常想着贷款后，换来了70年产权的房子，但还没睡个安稳，房产税醒了。
超过40平米就征税？6成网友不赞成
王大爷最近很郁闷。
家住宁波市中心西侧南门街道郎官社区的王大爷在老伴去世以后，自己独居一套70平方米老房子，每个月退休工资20 0 0多元，刚能维持生活。在听说了一则新闻之后，王大爷惊恐的表示，难道还要我们这些老人卖掉房子，再去买小的？
究竟是什么新闻，使本该颐养天年的王大爷突然产生这样的疑惑呢？
原来，在2 012年11月2 8日，中国社会科学院了一份报告，提出应对城镇居民家庭人均用房超过4 0 平米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节的差异化房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。
如果这条建议真的得以实施，就意味着只要是人均超过4 0平米的城镇住房，不管是你以前买的，还是正在买的，或者空置的，每年都得交房产税了。然而调查显示，6 成网友认为这条建议不合理。也有网友调侃，以后买房干脆就单独买一个主卧，然后再买一个客卧、一个客厅、一个卫生间、一个厨房，面积倒是都在4 0平米以下，各自一个房产证，这样一来，就不用缴房产税了。
财政部发声房产税或将全国推行
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前，国际上征收房产税的途径大致有三种：一是根据房地产面积征收，如德国、智利；二是根据房地产市场价格征收，如日本、加拿大；三是根据房地产租金额征收，如中国香港、印度、澳大利亚等。而中国目前还没有在全国推行，也就没有统一的标准。
其实早在1986年9月15日，国务院就正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年7月2 2日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2 011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。
近期，财政部部长谢旭人表示，将统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况，并认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。与此同时，全国各地多个省市也纷纷表示，将做好征收房产税工作的准备，这也意味着我国全面推行房产税的时候到了。
上海、重庆已开征更多的是造成心理影响
实早在2011年1月28日，中国的两个直辖市重庆和上海，就正式启动了对个人住房征收房产税的改革试点工作。目前，重庆房产税征收金额已经超过9000万元，上海也认定约5万套住房需要缴纳房产税。
记者查阅了重庆市房产税征收细则，发现普通房屋的税率统一为0 . 5%，高档住房和别墅则按照房屋成交价的不同而不同：其中成交价在150 0 0元/平方米以下的，税率为0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之间的，税率为1. 0%；成交价在2 0 0 0 0元以上的，税率则为1. 2%。每年房产税额的计算方式为：房屋均价*应缴税的房屋面积*税率。
按此计算，如果在已有住房的基础上，又在重庆城九区购买了第二套面积为10 0平米、房价为150 0 0元/平米的住房，其年缴纳税额为15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的产权计算，一共要缴纳7500*70=525000元。
而上海市的房产税征收细则规定，征收对象为全上海市非上海籍居民在上海新购住房，以及全上海市的上海籍家庭新购的第二套及以上住房。税率则统一标准，房屋成交价在45000元/平米以下的，税率为0 .4%；成交价在4 50 00元以上的，税率为0 . 6%。每年税额计算按照（所有房屋面积-60*人数）*成交均价*税率来计算，（所有房屋面积-60*人数）小于零则免征。
这也就意味着，如果外地户籍的三口之家在上海，只要所有购买的新房面积在180平米以下，（所有房屋面积- 60*人数）小于零，就不必缴纳房产税了。
记者了解到，在上海认定应缴房产税的5万套住房中，去年认定2万余套，今年约3万套，其中90%适用0.4%的税率。来自上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22. 1亿元。有媒体称，假若按2011年房产税征收金额计算，今年的房产税收入大约在60亿元以内。
然而，从试点了近两年的重庆与上海房产税征收情况来看，试点的房产税力度并没有起到影响房地产市场的预期目的，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的。房产专家称，无论是购房者还是租房者，只要一提起房产税就会觉得恐慌，因此房产税的影响在试点范围内更多体现在了心理影响上。原本想要抑制的住宅持有者，并没有受到过多的影响，而房价上涨的脚步，亦未曾因房产税而有所停歇。以重庆为例，2012年房产税缴纳的应税单价，由2011年的9941元/平米涨到了12152元/平米。
或导致房租上涨
相信不少人都在担心房产税的实施，将导致房租上涨。中国民间房地产机构全经联研究院副院长陈宝存认为，现在的市场趋势是像北京这样的城市，每年有6 0万到10 0万人口引入，现在城市化进程虽然完成了51.27%，但是其中的流动人口还有2.3亿。这些流动人口中租房人群占1.7个亿，这1.7个亿就是市场上租赁房屋的主体，房主会轻轻松松地把税转到房租里去，这太容易了。所以说，最终承担这个房产税的就是租房的人群。
而数据显示，即便还没有推出房产税，从年初至今，北京租房均价就涨了21.88%。对此，不少北京网友表示“房租已经涨好几百了，要是房产税一收，房东肯定会转嫁给我们租客，房租又得涨了。”
按揭购房者将面临双重压力
本合同双方当事人：
出租方（以下简称甲方）__________________ （本人）（授权代表）姓名：__________
国籍：___________ （身份证）（护照）（营业执照号码）___________________地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______；传真：_______；E-mail：________________________
承租方（以下简称乙方）_________________________ （本人）（授权代表）姓名：__________
国籍：___________ （身份证）（护照）（营业执照号码）___________________地址：_______________________；邮政编码：________ 联系电话：_______；传真________；E-mail：_________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________；位于第____层，共______〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积 _______平方米（其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________.
第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________. 除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。
第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
第四条 租金 该房屋租金为（ 币）___万___千___百__拾__元整。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（___币）___万___千___百__拾__元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对产权的承诺甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：
1.水、电费；
2.煤气费；
3.电话费；
4.物业管理费；
5.________________；
6.________________. 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
第十一条 租赁期满租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1.擅自将承租的房屋转租的；
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；
3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；
4.拖欠租金累计达____个月；
5.利用承租房屋进行违法活动的；
6.故意损坏承租房屋的；
7._____________________________.
第十三条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
第十四条 登记备案的约定 自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。
第十五条 违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
第十七条 其它 本合同未尽事宜
，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
第十九条 争议的解决本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。
甲方（签章）____________________
乙方（签章）____________________
授权代表（签字）________________
授权代表（签字）_________________
________年______月______日
_______年______月______日
佛山房产税征收细则
一、房产税的基本法律规定
房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年9月15日由国务院，并于当年10月1日起施行的。广东省人民政府根据此条例于1986年12月31日颁布《广东省房产税施行细则》，并自1987年1月1日起施行。
二、房产税的纳税人
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为纳税人。
上面列举的产权所有人、经营管理单位和个人、承典人、房产代管人或使用人，统称为房产税的纳税人。
三、房产税的征税范围
房产税以房产为征税对象，依现行房产税暂行条例规定，其征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。
四、房产税的税率
依照房产原值计算征收的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算征收的，税率为12%.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。
五、房产税的计税依据
房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。按房产价值征税的，称从价计征；按房产租金收入计征的，称从租计征。
（一）从价计征
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。《广东省房产税施行细则》规定，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值为计税依据。房产原值，是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有房产原值的房产，由房产所在地地方税务机关参考同时期的同类房产核定。
（二）从租计征
从租计征，仅限于房产出租的部分。对房产出租，以房产租金收入为计税依据。房产的租金收入，包括货币收入和实物收入。
六、房产税的计算
（一） 从价计征的公式为：
年应纳税额= 房产原值X（1-30%）X1.2%
（二） 从租计征的公式为：
应纳税额=租金收入X12%（或4%）
七、房产税的税收优惠
下列房产免纳房产税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
（四）社会举办的学校、图书馆（室）文化馆（室）体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院、等公共、公益事业单位自用的房产；
（五）个人自有自用的非营业用的房产 ；
（六）经有关部门核定属危房，不准使用的房产；
（七）经财政部和省税务局批准免税的其他房产。
八、房产税的纳税期限和纳税地点
（一）房产税实行按年征收，分期缴纳，具体的缴纳期限，由市、县地方税务局确定。
（二）房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的座落地点向房产所在地的地方税务机关缴纳房产税。
【关键词】房地产税；房价；回归分析；新房产税
一、房地产税概述
房地产税收是一个综合性概念，与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收。在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收，而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收，共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止，在此不作分析）。
二、房地产税的现状
到目前为止，我国并没有形成一套专门的房地产税收制度。2011年1月28日起，国家改革房产税政策，从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税，上海、重庆被选为试点，为了便于研究，称之为新房产税，而2011年之前的则称为旧房地产税。
三、旧房地产税对房价的影响
从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出，我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势，1998年到2009年十二年间，税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元，增加了14.4倍。与此同时，我国商品房的均价也逐年快速增长，从1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文将运用Eviews软件，对2008年到1998年的数据进行实证分析。（1）统计模型的建立与分析。第一，建立模型。为了便于运算，将房地产税定为tax，将房价定为hp。建立回归方程：hp=b0+b1tax。其中，tax为自变量，hp为因变量，b0、b1是回归系数。输入数据，得出结果。第二，数据分析。通过Eviews软件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回归方程为：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因为各项数值都符合显著性检验，所以b1及回归方程均是显著的。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为5.95*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因。一是土地闲置、浪费严重。二是鼓励了投资者的投机行为。三是助长了土地的隐形交易，逃税现象普遍。
四、新房产税对房价的影响
（1）新房产税的概述。2011年1月28日，房产税在上海、重庆两地正式试点，条件成熟时将向全国范围进行推广。下图是重庆和上海房产税细则。
（2）实施新房产税政策后房价的变化。新房产税政策实施后，对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明显。（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因。第一，新旧税制体系的衔接问题。第二，群众基础不牢固。第三，房产估价体制不健全。第四，我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固，使房产市场具有刚性需求。第五，房产税只是税收体系中的一个小税种，把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上，并不合理。（4）完善新房产税的建议。第一，合理处置旧税制体系下持有的房屋，在保证公平的基础上对这些房产进行征税。第二，采取“统筹规划，分步实施，试验推广”的方针政策。第三，要加强个人房产税的宣传工作，提高广大居民的自觉纳税意识。第四，建立逐步完善的房产价值评估机制。第五，绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。
从以上分析可以看出，房产税对房价是有一定影响的，但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的。房价最终是由市场供求关系决定的，仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的，必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标。
参考文献
[1]《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
[2]《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》
[3]李孟然．房产税，没有想象那么美[J]．中国土地．201（6）
关键词：房产税；房产税改革；调节效果分析
房产税是以房屋为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行房产税经国务院同意，上海、重庆于2011年1月28日施行的房产税改革试点。重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。
一、房产税的调节属性
就调节经济运行而言，即调节房地产市场需求与供给，引导投资行为，调控房产价格。在当前房地产市场需求膨胀的情况下，如果不推行对房产持有环节征税的房产税制度，购买房产在持有环节成本为零，房产需求继续膨胀，加之房产投机需求膨胀，会拉动房价更快上涨。就房产税的试点效果来看，房产的投机需求受到抑制，多套房房主也会顾虑房产的持有成本。可见，开征房产税，既抑制购房需求，同时推行保障房建设，从而缓解住房供求矛盾，抑制房价。
二、沪渝房产税试点改革的效果分析
（一）上海房产税试点暂行办法
1）征收对象：自办法施行之日起新购的住房。暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
2）适用税率：适用税率暂定0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。[1]
3）税收减免：人均免税住房面积60平米。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
（二）重庆房产税试点暂行办法
1）征收对象：独栋别墅（不管存量房还是增量房均要征税）；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆购房，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。
2）适用税率：税率0.5%～1.20%之间。新购高档住房价格超过均价两倍，按0.5%税率征收。全部独栋商品房收房产税。购房价格超均价3倍以下收0.5%，3～4倍收1%，4倍以上收1.2%。[2]
3）征税基数：目前以房产交易价为征税基数，三、五年以后可能会采用评估估值的方法。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。将采取存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米，且以户为单位进行核算。
（三）上海房产税改革对住房市场价格的影响效果分析
上海征收的是所有新购住房，而重庆只是偏重于高档住房，从这点来说上海个人房产税的政策更“彻底”一些，所以本文选取上海来进行分析；为了尽量排除其他因素的干扰，本文选择与上海基本在同一经济水平线上的深圳作为对比；时间段选取新型房产税开征的2011年1月到12月的时间序列数据；方法采用二阶多项式回归的方法；采用的指标是新建住宅价格定基指数，把2010年的平均价格定为基数100。
通过对上海新建住宅价格定基指数进行二阶多项式回归，得到拟合优度为0.9482的一元二次多项式回归方程：Y=-0.0433X2+0.6189X+100.47。同理，得到深圳拟合优度为0.9703的一元二次多项式回归方程：Y = -0.0535X2+0.7919X+101.64。
从一元二次多项式回归方程来看，由于|-0.0433|
三、进一步深化房产税改革效果的相关建议
据上海市税务局税收统计，2012年上半年实现税收收入5901亿元，其中房产税收入为67亿元，占全部税收收入的1.1%。[3]在房产税改革方面，我国仍有相当大的提升空间。
（一）合理制定房产税制度，深化房产税改革
合理地制定房产税制度，从制度上解决商品房供应结构不合理的问题，让价值较高的房产承担相对更重的税负，让拥有较多房产的纳税人缴纳相对多的税负，对直接调控手段起到辅助作用。一方面对房产保有环节增税，使得购置闲置房产以期获利的机会减小，将促使这部分房屋进入流通，增加房产的供给，有利于降低商品房销售价格。另一方面打击房产的过度投机需求，继续推行房产税改革，使得超标住房的长期支出成本加大，转变购房者对超大面积住房消费偏好，从而使土地资源的利用率更高，能在同等土地上生产更多的住房，满足居民尤其是普通收入者的住房需求。
（二）充分发挥房产税调节收入促进公平作用
房产税被视为调控房价的利器，但房产税改革的核心目标是调节收入分配，公平市场竞争。如果不解决国民收入差距急剧扩大的问题，我国经济可持续发展的目标将难以实现，社会的稳定和谐都面临危机。
我国基尼系数2000年为0.4，2006年为0.497，2008年为0.48，基本呈现逐渐上涨趋势，预计现在的基尼系数更加接近0.5。据国家统计局调查数据显示，城镇居民人均可支配收入最高和最低10%的家庭之比基本是逐年上升，并在2007年迅速拉大到23倍。[4]这些数据表明社会两极分化趋势越来越明显，收入分配的贫富差距十分悬殊。
此次房产税改革体现了多占多征税、少占少征税的受益原则，一方面，通过房产的拥有数量体现了个人的福利水平，那么对福利水平高、支付能力强的纳税人课以较重的税收；另一方面，对支付能力低的居民实行税收优惠或减免。以此优化财富的再分配，调节居民收入差距，缩小贫富差距。
参考文献：
[1] 王炜.重庆上海试点房产税实施细则完全解读[DB/OL].搜狐焦点网，2011-12-08.
[2] 重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法[Z].重庆市人民政府公报，2011（4）：1-2.
[3] 马智辉.当前中国房产税改革的问题及相关建议[J].中国市场，2012（39）.
关键词：个人住房房产税 税制设计 全国推广
1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定：个人所有非营业用的房产免征房产税。重庆、上海针对个人住房征收房产税已经试点一年半时间。房产税作为财产税的重要组成部分，其本身功能之一在于筹集财政收入，伴随着经济发展也成为地方财源支柱的作用将逐渐显现。但目前我国房地产价格居高不下、投机蔓延、保障性住房政策仍待完善，房产税仍还要肩负着调节房产市场，缩小贫富差距的作用。
一、沪渝两地个人住房房产税比较
从2011年1月28日，重庆和上海两大城市正式开始房产税试点征收，但两市对个人住房房产税征收方法不同。试点本身的价值不在于收了多少税，而在于对税基范围、评估方式、征管办法等技术层面的问题进行试验，其指向意义远大于实际意义。
对比《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行方法》，可以得出以下几点不同点：
（1）在对存量和增量房征税问题上，沪渝两地个人房产税政策存在显著差异。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量房均包括在内。上海强调对增量房产征税，而对存量不征收。上海对增量房产征税是一个重大的创新举措。对大多数中国人来说，房屋是一辈子辛苦劳动的积累，征收房产税会使人心里难以接受，特别是已经拥有个人住房的人。在新的房产税政策下，新购房者表明已接受了房产税。我国房屋产权为70年，即使房屋所有者在产权期限内不交易房屋，一段时间后，所有的房子也都会变成增量房，从而房产税能适用于所有的住房。这就很好的解决了遗留的存量房的问题。而重庆房产税征收范围只涉及约10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房者，不会增加普通老百姓的负担。房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房是高档房，但是房产税的征收对象会不断扩大，最终也会对普通居民住房征税，重庆模式对存量和增量住房的问题就会暴露出来。
（2）对待外地居民征收房产税。上海提出非本市居民家庭在本市新购住房须纳税，重庆提出仅对新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征税。相比而言，在对外地居民的政策上，重庆政策相对来说较上海更为宽松和公平。
（3）上海、重庆两地对免税面积的规定也有所不同。重庆对一套应税住房扣除免税面积，其中存量房产免税面积为180平方米，新购住房免税面积为100平方米；上海则按照人均 60平方米扣除。同时，实际纳税时，上海按应税住房交易价格的70%计算缴税。经调查发现，重庆的纳税人负担的税负比上海的纳税人要高。
（4）上海税率较固定重庆实施累进制。在最受关注的房产税税率上，上海房产税适用税率暂定为0.6%；成交均价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为 0.4%。应税住房以市场交易价格的70%计算缴纳。重庆则实行的是累进税率。根据试点方案，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
（5）关于退税机制，是上海房产税的一大亮点，上海市居民在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本法暂行方法规定计算征收的房产税，可予以退还。。相应的退税机制可以降低纳税人的税收负担，更利于推广。
根据国家统计局统计的 2011年1月至2012年1月的七十个大中城市住宅销售价格指数显示，重庆房价调整效果比上海的要明显。重庆的个人房产税改革政策显得更为严厉，当然房价的调整还与国家限购令有很大的关系。我们不能笼统地说重庆模式和上海模式哪个更好，而是根据这两地取得的经验设计出符合我国实际情况的房产税税制，并向全国推广。
二、房产税试点范围扩大的必要性
在1998年我国住房制度改革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30%，而如今，这个比例已达到70%。居民购买商品房代替了原来的公有住房分配，房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及财富积累的重要方式，房产税改革条件基本具备。2012年1月10日，财政部科学研究所所长贾康指出："今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房产税将是重头戏。" 同时，在今年全国两会期间，财政部部长谢旭人就明确表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革方案，拟适当扩大试点范围。由此可见，房产税税制改革势在必行。房产税试点范围扩大的必要性在于：
首先，对个人住房征收房产税，充分发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。具体来说，包括：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。二是有利于引导居民合理住房消费，促进集约用地。
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