时间：2022-11-06 18:05:28
导语：在商业地产项目策划的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？
首先，要规范、简洁、易懂。
大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。
其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。
我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。
其次，有较强的可操作性。
开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。
再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。
现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。
最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。
所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。
商业地产，一道多元多次方程式
――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践
同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。
在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。
曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。
不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。
同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，――那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？
2001-2004年，商业地产简单销售的时代
2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。
简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。
商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。
其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？
其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，如何兑现包租承诺？
总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。
虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。
世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。
简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。
只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。
根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。
由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。
2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”
在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。
在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。
定位方面追求创意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。
招商方面一味“放水养鱼”。
由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带了巨大的压力。
经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。
经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。
发展商付出了昂贵的后期经营成本。
伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。
商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，――由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。
商业地产与商业行业的区别
――与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步
商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。
那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？
首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。
其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。
其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。
其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。
相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。
商业地产，输在不完善的产业链
商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，――可以说，一个不了解商业地产规律的销售公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。
招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，――可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。
商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。
商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售行业，已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司，甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划住宅部分，由世方商业部分。
商业地产必须注重可持续经营
怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。
首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。
其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。
其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。
商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。
商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，――但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。
地产公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，――但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。
商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，――一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！
商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。
相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。
在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。
商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。
商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。
商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。
目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。
商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。
其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。
定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。
筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。
稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。
房地产公司简介范文1
世联地产
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
房地产公司简介范文2
仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
房地产公司简介范文3
华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
始于2011年的限购令，使得一直坚挺无比的中国楼市陷入了前所未有的疲软期。由于限购直指住宅市场，从此住宅销售一蹶不振，2012年全国70余个大中城市住宅销售套数及销售额同比往年呈现大幅下滑趋势。北京、上海、广州等一线城市的住宅售楼处，半天也见不到几个客户身影。
相比住宅市场的冷若冰霜，非住宅产品如商铺、写字楼、商住公寓等商业地产项目却异常火爆，可谓典型的房地产市场冰火两重天。这不得不让人想起当年没有限购令的年份，住宅项目的售楼处车水马龙，商业地产项目遭人冷眼，现如今的场景不得不让人感慨三十年河东，三十年河西。
限购令的推出使得房地产市场出现了产品供应结构的重大改变。楼市出现的显著变化是，由于住宅遭遇重大挫折，使得众多房地产企业和投资机构纷纷掉头，把企业的发展重点转向商业地产开发。发生这种转变的不但包括大型房企，比如万科地产明确表态要在2012年进军商业地产，中小开发商也不甘寂寞跟风转战，把资金和人力全部集中到商业地产领域。
早先集中进行商业地产开发的房企成为市场的绝对明星，受到万千同行仰慕。如在全国各地疯狂复制万达广场的王健林成为福布斯中国榜单的排头兵，而一直在京沪核心地段的潘石屹日子也过得异常滋润。商业地产万丈光芒下，短短一年时间内，就成为楼市主力军，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。
限购带来商业地产的三大变化
商业地产的巨大发展，表现在三个层面：一是全国各地商业项目大量推出。比如沈阳市中心区域在建综合体项目竟超过40个；昆明未来5年仅商铺就将新增近300万平方米，人均商业面积直追香港、上海等国际性大都市；成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。
例如在辽宁省海城市，这个城镇常驻人口不到30万的四线城市，除了现有建筑面积达10万平方米的四家商场之外，新建大型商业中心竟然有三个，单个项目建面最小的也有10万平方米。未来的国内城市，有可能出现如下的场景，三步一小商场、五步一大商场、七步一Shopping Mall。如此数量众多的商业体，狂热建设的背后，不能不担心项目蕴藏的巨大投资风险和商业运营风险。
二是商业地产人才一将难求。商业地产的开发其复杂程度和后期的运营难度是住宅项目难以比拟的。住宅地产开发相对单一，很多开发商甚至通过简单复制就可以创造辉煌，商业地产在运营方面对专业能力和经验积累等方面的考验极大。
由于商业地产项目开发的数量巨大，因此市场对商业地产人才极度渴望，尤其是商业策划和商业运营方面的人才一将难求。因此2012年一个住宅策划总监可能面临下岗，一名商业策划总监不但在市场上受众多房企青睐，企业还会给出高达百万的年薪。
三是商业概念层出不穷。今天的商业地产犹如当年住宅发展时，各种概念百花齐放：你开发townhouse，我就开发独立别墅；你盖花园洋房，我就造空中别墅；你有高尔夫，我就有游艇会；你是一线海景，我就是无敌江景。等业主怀揣着贵族梦想住进去才知道，原来这就是房子而已；
今天的商业概念更是百家争鸣。Shopping Mall、奥特莱斯工厂店、城市综合体、大型百货商场、单体旗舰店等，无论是投资者、还是运营者或消费者，都会眼花缭乱，不知所措。为了圈地占地，全国各地涌现出来无数主题公园、大型购物中心都在筹划中，但从已运营的项目来看，主题公园大多数出于亏损状态，而大型购物中心大多数经营惨淡。
“”带来的巨大风险
限购背景下，开发商把商业地产当作救命稻草、调控的避风港可以理解，同时地方政府也在土地收入下降的情况下推出商业用地可以说也在情理之中。利字面前，开发商与地方政府一拍即合，心照不宣的采取揠苗助长式的增长方式，对这种方式带来的严重后果充耳不闻、视而不见。
开发商业地产，有两种模式可以选择，一种是持有商业实现自我运营，但该种方式开发商会面临两大困惑，首先是商业经营人才和经验缺乏的尴尬；其次是面对需求不足、商业地产供应泡沫的现实，运营商存在巨大风险。第二种模式是开发商把商业地产当住宅来做，通过概念炒作吊足投资者和商家的胃口，把商业地产卖出去，然后收钱走人，这种竭泽而渔的方式最终坑害的不仅有投资者，还有运营者。
商业地产“”，短期内似乎带来表象繁荣，但长期来看，必然带来商业地产的结构性的泡沫。第一个结构性商业地产泡沫来自国内的二三四线城市。商业地产遵循的价值规律是“地段、地段还是地段”，这个理念是颠覆不了的。放眼全国的大多数城市，这句话可以理解为“一线、一线还是一线”。
各个时期，任何一国或地区，财富和人才都必然向一线城市聚集，核心城市的商业容量巨大，不断涌入的财富和人群就是商业地产盈利空间的最坚强保障。但如武汉、重庆、沈阳、合肥、南宁这样的二线城市，商业市场容量非常有限，缺乏一线城市巨大的财富积累和厚重的购买力支撑。在商业地产大潮中，动辄数十个综合体、数百万的开发体量。除了让人目瞪口呆之外，难免不担忧商业体的未来。除了二线城市，三线四线城市更是紧追其后，毫不示弱。商业地产的泡沫已经逐步形成并不断放大。
第二个结构性泡沫表现在开发商能力方面，可谓商业运营的智力泡沫。商业地产与住宅地产迥异，前者并不像后者那样可以简单复制，其在运营方面对开发者、投资者和运营者的考验极大。而当前国内大多数房企在开发商业地产方面，表现的特征大致相同：专业度低、专业人才匮乏，选址、规划布局不合理，各城市之间、同一城市的不同区，甚至出现了一模一样的商业体，商业项目的同质化现象十分严重。大部分项目在规划过程中，不遵守商业运营规律、规划不合理、不符合商业运营规律。
更为严重的是，在规划过程中并没有进行严格的商业市场调查，对当地的消费者消费偏好和特征毫无研究，造成项目与市场严重脱节，项目规划设计缺乏差异化和特色，最终在销售和运营阶段，受到投资人或运营者冷遇，应了那句出师未捷身先死的古话。
最后一个结构性泡沫风险表现在资金方面的风险。由于商业地产的大量上马，市场出现供大于求的局面。而商业地产和住宅开发相比，最大的不同就在于商业地产初始投资额巨大，而回收期又相对漫长。因此对于不少开发商来讲，如果大举进军商业地产，后期一旦销售不畅，或招商受阻的话，极有可能陷入资金困局，出现企业亏损、资金链断裂乃至倒闭甚至形成连锁效应。
最终的结果就是牵一发而动全身，造成中国房地产整体陷入万劫不复的深渊。虽然未来2年内，商业地产可能还是市场的宠儿，但随着时间的推移，不久的将来一旦住宅限购取消，市场流动性出现分流，加之商业供应量增加带来的运营风险，2014年之后，商业地产将由黄金发展期变成废铜烂铁期。
“跃”时代开发商生存之道
首先，遵循商业运营规律，在决定投资每一个商业地产项目之前，必须对项目地段、覆盖人群、周边同类项目进行深度调研，深刻分析，得出项目未来发展前景，并根据市场容量决定商业开发规模，根据消费特征进行商业业态定位和商家选择。同时做好项目可行性研究报告的编制工作，对项目投入成本、投资回报进行深度测算，根据结果决定项目开发工期和投资计划，使得项目每一步都在计划之内，都在开发商掌控之中，不打任何一场无准备之仗。
其次，在项目规划设计过程中，注重设计的通用性，以尽可能的在项目招商过程中，扩大商业业态的招商范围。当然对已经确定入驻的大型商家，要根据商家提出的特定要求，进行定制化设计，最大程度的满足定向商家要求。当然在设计过程中，要突出项目的差异化和特色化，如重点特色商家的引入、国际一线品牌的加盟等。在设计细节方面要考虑人性化，诸如停车位的充足、儿童及老年扶梯的增设、开敞中庭和门前广场让购物者更加融入商业体等。
商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。同时，经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分，不光谋求商业对住宅价格的带动作用，而且把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。
这些年，随着潘石屹的SOHO中国、万达的万达广场、中粮的大悦城凯德的来福士广场等不断在全国各地布点，商业地产开发在规模化发展的同时，开始走上了品牌化、标准化、连锁化的经营之路。在商业地产的开发模式上，城市综合体、购物中心仍然在主导潮流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合的商业地产新模式。
与住宅开发供不应求的情况相比，投资商业地产的着力点是放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后。这样，才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。
现在的万达跟当年的沃尔玛一样，有足够的资格“牛气”一把了。在哪儿都能开，在哪儿开都能火。有人把万达的产业链延伸形容为“被动式成熟”，但不可否认，产业链的延伸为万达带来了许多过去没有认识到或是没有看到的新的利润增长点。
目前中国大多数商业地产企业，包括万达，赢利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。当他们在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，将会经历一个漫长的资本回收期。到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候。开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值，能把持有物业运营得好，才是安身立命之本。
目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。随着一些缺乏商业运营经验的地产商在运营中问题频出，中粮、万达集团等运营成熟的知名商业地产集团，很可能在未来更加受到零售商的青睐和追逐。
最近，地处东四环的美罗城购物中心终于“扛不住”了。4月15日，北京华茂置业有限公司在北京产权交易所挂牌出让其100％股权。业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是由于自身经营不善，导致缺乏有效客流。
商业企业在进行项目选址时，除将商圈、目标消费群体的需求作为重要的考察因素外，还应更加重视物业所有者的经营资质，更重要的是对其有无足够多的商业运营经验的考察。美罗城紧邻东四环的选址就先天不足。事实证明，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域的大量购买力隔绝开来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。
关键词：商业地产；项目风险管理；成熟度；评价分析
近年来，我国社会经济发展迅速，全球的商业巨头抢占了中国的大量市场份额，沃尔玛、华联、家乐福和百盛等大型连锁零售商在全国范围内大氛围扩张，吸引了较多的商业物业，为商业地产赢得了大量的市场利润。面对诱人的国内商业地产项目，全国各地出现大型商业地产失败现象，资金巨额亏损现象严重，商业地产失败案例比比皆是。面对中国商业地产险峻的发展态势，需要加大对商业地产行业的项目风险管理，对项目风险管理的成熟度进行评价分析，构建多元化的融资渠道，确保商业地产的健康有序发展。
一、项目风险管理成熟度模型的概念及作用
1.项目风险管理成熟度模型的概念
项目风险管理成熟度模型是一种项目管理评价方法，能够衡量一个组织在经营发展过程中是否具有可靠和成功实施项目的能力。评估组织需要通过管理单个项目和组合项目的形式来实施自己战略目标能力的一种方法，对提升项目管理能力和项目实施的成功率具有重要作用。
2.项目风险管理成熟度模型的发展
项目风险管理成熟度模型是随着项目及管理技术的发展而诞生的一项管理制度，在二战期间与还不用了大量的军事项目，项目管理逐渐向经典项目管理阶段发展，将成本、时间和质量作为项目管理的主要印度，并且构建了项目计划和项目管理系统。随着信息技术的不断发展，传统的项目风险管理制度已经无法满足新时期的发展需求，为了提高商业企业的市场竞争能力，提高组织的灵活性，在20世纪80年代项目管理继承了时间、质量、成本等硬性的控制要素，促使项目风险管理逐渐向现代项目管理阶段迈进。在2000年提出了战略项目管理理论，里面包含项目挂尽力成熟度模型理论。
二、商业地产项目风险管理成熟度模型构建
1.模型评价等级建立
项目风险模型评价等级的划分与商业本地产项目风险管理成熟度评估有直接关系，主要分为以下几个等级：
第一，初始级。该阶段的商业地产项目风险是未加定义的随机过程，过程的执行是混乱、不成熟和无序的。在这个等级上，商业地产很少会涉及到这个运营环节上，针对风险进行了有意识的评价、识别和控制。项目管理结构没有针对风险建立完善的风险管理制度。
第二，可重复级。在这个成熟度等级中项目主管方已经意识到加强风险管理的必要性，需要加大风险抵抗能力，加大对管理部门的风险管理，有意识的进行风险积累和收集，风险管理方法和措施被重复使用，但是使用程序较为混乱。
第三，已管理级。在该等级中建立了专门的风险管理机构，风险管理过程更具文档化，给与风险管理部门人员较大的帮助，对提升工作效果具有重要作用。
第四，精确管理级。对风险管理过程制定出了量化的指标，为项目风险管理提供了连贯循环的量化活动方式，提升了风险识别、评价和控制的有效性。
第五，持续改进级。确保了风险管理项目的自我优化和不断发展创新。
2.项目风险管理成熟度评价要素及指标体系建立
（1）评价要素和指标设计原则
商业地产项目风险管理成熟度评价指标需要对项目风险管理的成熟度评价因素进行识别，将项目风险管理中的复杂因素转换为简单的基本单元，从错中复杂的风险关系中找出因素间存在的本质联系。需要建立一套完整和实用性较强的项目风险管理成熟评价要素和指耍提升地产开发商的核心竞争力。设计原则主要包括：全面性和科学性原则、层次性和逻辑性原则、可操作性原则、广泛适用性原则。
（2）评价要素和指标设计思路
评价结构的设计层次主要包括：等级目标、关键域、特定与类属目标、关键实践。其中等级目标层评价的主要内容是商业地产项目风险管理的成熟度。关键域层能够对商业地产项目风险管理成熟度的类型进行识别和根系。特定与类属目标层能够对风险领域层中的目标进一步明确，了解组织内部的共同特性目标。关键实践层由关键能力类属实践和风险管理实践构成。
三、商业地产项目风险管理成熟度等级评价
某商业地产开发商被评为是国内大型的商业地产企业，该企业经过了20多年的发展，构建了以连锁百货、高级酒店、商业地产和文化产业为一体的大型企业集团。本文主要是对企业的商业广场项目为主要的分析对象，该项目内涵盖了高档住宅区、大型购物中心、精装公寓、高档写字间和五星级酒店等，是市区范围内最大的综合性地标性建筑。
1.评价指标隶属度的确定
在对商业地产项目风险管理评价指标隶属度进行确定时，主要是采取调查问卷的形式，可知市场营销部、运营管理部、财务管理部中的人员占有较大的比例，负责设计建造、负责市场推广和负责商业运营等职务是评价的主体。企业人员中以本科学历为主，企业员工的年龄在36岁-55岁之间占有较大的比例。
2.模糊评价矩阵的建立
在建立单因素模糊判断矩阵时，模糊评价矩阵的建立主要以单因素模糊判断矩阵为主，实践管理内容主要包括政策风险关键域管理实践、技术风险关键域管理实践、管理风险关键域管理实践、金融风险关键域管理实践、市场风险关键域管理实践、财务风险关键域管理实践、时间风险关键域管理实践及自然风险关键域管理实践。需要结合评价结果，对以上各项管理实践进行向量评判。在建立项目单阶段多因素模糊判断矩阵时，需要加大对研究策划阶段度因素模糊矩阵的判断，对商业地产项目研究策划阶段的风险管理成熟度多因素进行评判，构建项目设计建造阶段风险管理成熟度多因素评判向量集。通过以上判断情况可以看出将各单因素评判结果综合在一起，能够获取项目单阶段的综合评价向量及项目总体综合评价向量。
3.评价结果分析
通过对该项目的评价结果进行研究可知，商业地产项目的政策风险管理处于初级发展阶段，与其他的关键风险相比较高，与可重复级管理水平相接近，要想提高项目发展水平，需要努力提高项目自身的风险管理能力。从评价结果中还可以看出，商业地产项目的技术风险管理处于初始发展阶段，与其他的关键风险相比较高，并逐渐趋于可重复级管理水平，项目各方需要通过不断的努力，来提升自身的风险管理能力。从研究结果中还可以看出，项目风险管理处于初始发展阶段，与其它关键风险域相比较低，但是与风险域管理水平相比差距不大，并且逐渐向可重复级管理水平发展趋势，对提升项目的风险管理能力具有重要作用。
四、结论
目前国内对商业地产风险管理进行研究时，主要集中在商业地产风险管理思路及理论探讨中，本文通过调查的形式对某商业地产开发商的竞争力进行深入的研究，结合商业地产项目风险管理的实际情况和发展特点，并融入了本土化发展模式，构建了模糊综合评价的商业地产项目风险管理成熟度评价模型，提升了商业地产机构的项目风险管理水平。研究结果表明，不同阶段的商业地产对关键域的管理成效相差较大，导致管理成效展现出明显的不均衡性。商业地产项目需要做到对不同风险的均衡管理，促进项目风险整体管理水平和管理能力的提升。
参考文献：
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[2]连依夏.论商业地产项目投资的风险管理[J].住宅与房地产，2016，30：193.
[3]李勇.探索青岛某商业地产项目财务风险管理[J].商场现代化，2014，05：186.
[4]杨晓玲.浅析商业地产开发项目的风险管理[J].中国管理信息化，2014，12：82-83.
关键词：商业地产；招商租赁；管理系统；设计
中图分类号：S611文献标识码： A
引言
商业地产是房地产开发之中的一个分支市场，其物业交付的之时则是管理运营的开始。商业管理和资本运营其是否有效持续地执行，直接关乎商业地产项目的盈利状况以及物业价值提升，从根本之上决定一个商业地产项目是否可以获得成功。招商工作是商业地产运营之中十分重要的环节，并且也是评价商业运营成功的标准。将一个松散的经营单位以及多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台之上，对商业地产招商租赁的管理信息进行分析综合，促进商业地产的可持续发展。
1.商业地产概述
商业地产，是指作为商业用途的地产,即具有非生产性、非居住性的物业。从经营规模和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等地产形式。从业态分布方面讲，商业地产主要包括零售、批发、餐饮、娱乐休闲、旅游文化、健身美体以及其他商业配套设施等。狭义上讲，商业地产呈现的形式也是多种多样，主要有shopping mall,百货，商业街，主题商场，专业市场等。为了方便大众理解，以下将以狭义的商业地产视角阐述观点。
2.商业地产现状
商业地产在过去30多年的发展过程中，经历了艰难的摸索期和发展区。自以往即使商业单一，毫无特色和优势都可以令投资者赚得盆满钵满，到如今其随着消费者要求的多样化、体验型、主题式需求的持续升级以及消费理性化的趋势让越来越多的投资者大费脑筋。为了保障项目最大程度的成功，现有市场上几乎每一项目的项目选址、设计规划、功能分布、施工建设、市场营销、招商招租、开业准备、项目盛大开业、运营管理等环节都必须符合严格的标准和要求，其实施进度都是按照有针对、有节奏、按分类的方式进行。即便如此，中国的商业地产依然处在初级阶段，尚且没有成熟的模式可供借鉴。从长远来看，商业地产将会成为下一个亮点行业，这已经是地产界的共识。近年来，随着房地产业逐渐步入冷冻期，房地产商纷纷将目光转向商业地产。商业地产却属于慢热型，投资规模大，回报周期长，运营管理复杂，让毫无经验的投资商们更是步履维艰。究其原因，招商管理之难位居榜首。
为了能确保一个颇具规模的商业地产项目的成功最大化，整体开发，统一运营管理，方便以收取租金来平衡投资回报是现有市场中常用模式。那么招商租赁管理对商业地产项目而言，就是“一夫当关，万夫莫开”。
3.商业地产招商租赁管理系统设计
对商业地产招商租赁管理系统的功能进行详细设计，首先要对系统的技术架构进行设计，对系统的功能设计有整体的思路与方向。由于该系统结构比较复杂，所以商业地产招商租赁管理系统采用C/S模式和B/S开发模式相结合的方式，后台开发采用动态网页技术，客户端使用浏览器访问系统，实现系统信息间的交流、信息的查询等工作。
其在对用户的请求处理之时，通过与之相应的JSP引擎进行JSP页面转换，转换成相应的ActionServlet进行处理。而在系统中有且只有一个，处理所有的符合要求的用户的请求信息，并调用具体的Action去进行数据处理。由框架可知本系统的主要Action有商户管理Action、商铺管理Action、合同管理Action、收费管理Action、决策支持Action和系统维护Action。用户特有的请求信息会保存到ActionForm实例中，然后本系统所设计的Action类，例如商户管理Action、商铺管理Action等，会根据ActionMapping类中的路径找到具体的Action对于用户的请求进行处理。业务逻辑类将实现用户的请求，此处是JavaBean由进行实现，设计具体数据处理实现类如商户管理类、商铺管理类等，将处理的结果经过控制器再次调用相应的Action进行处理，返回给JSP页面，通过浏览器展示给用户。
3.1.商户管理详细设计
商户管理通常包括有商户管理，商户信息查询，商户添加向导等等三个部分。其对不同的模块之中，通常包括有比较小的功能模块。
商户管理控制类CommercialTenantMagAction之中包括商户管理查询、添加以及管理等等相关方法，而商户管理核心类设计如表1所示。
表1 商户管理类方法表
核心类 方法描述
商户管理控制 查询商户方法
商户管理方法
执行方法
商户查询实体类 商户查询方法
商户信息修改方法
商户管理实体类 新增商户方法
删除商户方法
添加商户实体类 添加行商户方法
手里新商户方法
3.2.商铺管理详细设计
商铺管理主要包括有新增商铺向导、商铺查询、销售入住、商铺维护、商铺销售五个模块。而每一个模块的建立则是同其他模块之间是有一定的关系的。比如说商铺的入住、商铺的维护、商铺的销售则是在新增商铺结束之后才可以进行，同时每一个功能模块之间可以共享商铺信息。
3.3.登记商铺时序图
用户可进入到商铺登记界面，选择要查看的商场，进一步选择所需的楼层。选中暂时没有外租的商铺，调用SearchStore，得到未租售商铺信息。并且确定选择的店铺号，选择此商铺登记基本信息，调用商铺登记函数，登记商铺信息同时保存到数据库之中。然后可以浏览登记后商铺出租情况的信息。
3.4.合同管理
通过合同管理界面，可以录入实际的租赁情况，包括条款、房间、租金、物业管理费，提成比例、押金。录入完成后点击确定，系统便自动保存相关数据，
此外，合同管理模块还有如下功能：明确租赁项目的楼座、户型、房屋的相关规划；明确有哪些铺位、写字间或者车位用于出租，出租面积是多少；明确每一铺位、写字间的相关能源类仪表的表号、位置，支持一个铺位或写字间安装多块电表的情况。项目招商前期和养商过程中，公司市场部需要策划一些具有针对性的市场宣传活动等，例如场地施工、场地美化、广告等，以吸引更多的租赁客户和终端消费者。该部分功能主要记录的是这些企划项目的相关内容、执行的里程碑计划、费用以及费用的支付进度等情况。在特殊情况下，企业需要对分包出租的商铺或写字间进行重新规划，对部分商铺或写字间进行合并、拆分处理，然后再重新出租。该功能支持对房屋的重新规划，并记录规划历史记录以及与以前房屋之间的对照关系。
3.5.客服管理
客服管理实现的主要功能如下：如果客户区域的设备、门窗、强弱电等发生故障或者损害，客户可以自助申请维修。申请提交后，公司派工维修，维修完成之后，进行完工登记，并安排客户回访，以全面提升客户服务满意度。为了确保设施的安全使用和使用寿命，应安排相关人员进行复验并定期维护。而专人专责不仅能保证服务质量的提升而且将有助提升工作效率，节省后去运营成本。商业地产中，全面完善的硬件设备和周到细致的软件服务必将是抢占一席市场的重要因素。但及时再严格的体制也无法保证相应制度能十全十美的实施，客户对办公场地、服务等的投诉信息依然会发生。如果类似的情况一旦发生，具有人性化的客户管理制度和专业水准的管理人才显得无比重要。商业运营方应积极安排专人进行现场处理以免引起不必要的混乱，事后及时回访投诉客户，记录客户对于商业区内硬件设施和软件服务等方面的建议和意见。这些记录都将成为商业运营方提升商业质量和档次的重要数据来源。对于有价值的信息今后将予以采纳。记录企业组织的客户活动的计划情况，以及计划的执行情况。
3.6.决策支持详细设计
决策支持可分为费用查询和费用统计两个方面,费用查询主要是对预收费、租赁费、物业费、临时收费的查询,费用统计则是对己收款和欠费的统计。
3.7.数据库设计
数据库设计工作,主要通过对商业地产招商租赁管理的需求分析与系统设计,对本系统的数据类型有了全面的了解,依据规定将系统中需要持久化存储的类转换成关系型数据表,并对表的列属性进行详细的定义,将系统中涉及到的数据以及角色信息反应到所设计的数据库中表与表之间的联系上。根据本系统对数据的管理需求以及对数据存储安全性、程序正确性、功能完整性以及大量的数据信息进行高效的管理等方面的要求,数据库设计选用。
4.结语
该系统可以有效实现商业地产招商租赁管理平台的扩展接入、分析功能和处理功能的有机结合；促进招商系统、服务系统、物业系统以及商铺特征，分析、缴费情况分析、缴费行为分析、客户特征分析、商铺租售决策的紧密关联;另外，多功能的搭载对推动商业地产项目各个环节实现全程规划和控制、专业管理和运营有重要的作用和意义。
参考文献
1.张家鹏.《商业地产:不一样的思维与答案》.北京:机械工业出版社，2013
2.董金社.《商业地产:策划与投资运营》.北京:商务印书馆，2006
3.端宏斌.《中国商业地产大趋势》.北京:中国建筑工业出版社，2009
4.肖军,朱接文.基于B/S模式建筑器材租赁管理系统的设计与实现[J].长沙通信职业技术学院学报,2013,04:47-50.
如何做好公司宣传册宣传册分很多种类，产品宣传册、企业宣传册、纪念宣传册、招商手册等等，在做一本宣传册的时候也要注意几个方面：
1、宣传册最忌讳的就是满篇幅的文字信息、图片，一点没有主线可言，很多企业只会一个一个的说：企业文化是。。。。企业理念是。。。。企业背景是。。。。企业核心价值是。。。。企业产品是。。。。企业服务是。。。。这样的画册做了丝毫没有任何企业品牌特点而言，现在需要追求的是定制化服务，要根据企业自身的品牌特点、定位、市场等等因素 进行高精度提炼，提出最有效、最简单、最能让人理解并记住的话语阐述自己想要表达的意思。
2、一本宣传册要结构清晰，这本宣传册我做的目的是要突出体现什么的，这个要清晰，之后在进行结构上的划分，P数划分，这里切记一点，一定避免什么都想说，什么都没说的结果，一本宣传册如果你没有一个突出重点想宣传的核心，那就意味着你什么都没表达，当一个人看某个企业的宣传册，他一定只是记住其中的一小部分，想通片都记住 这是痴人说梦。
3、宣传册的整体设计风格要结合企业的品牌特点，企业背景、定位及里面的文字内容进行综合考虑，能脱开文字谈设计，否则会有在办公室里谈情说爱或者在海边钻油井的感觉。
公司宣传册文案1人世间最伟大的力量莫过于思想(封面)
郑州在路上企业管理咨询有限公司;河南国宾车队汽车旅游服务有限公司;河南天宇旅游策划有限公司
财富文化展(封二)
财富是一位文化天使，只有领悟到了财富的文化光辉，才能驶入发展的金光大道
发展是硬道理 规模是硬任务 品牌是硬指标
中原经济发展进入群雄逐鹿龙腾虎跃时代，中国经济发展进入极时代、拳王争霸赛时代;大发展快发展高起点高效益，成为未来经济发展第一唯一选择。
观念是第一生产力 人才是第一竞争力 机制是第一发展力
赚钱是一件力气活 赚钱是一种技术活 赚钱是一门艺术活
企业经营第一难题永恒主题：发展发展还是发展;市场市场还是市场;效益效益还是效益
财富大学堂(内一)
管产学民思想交流平台 形象品牌战波传播舞台 市场营销拓展法身基地
树立公众品牌形象 展示思想文化力量
社会大舞台 市场大品牌
中原崛起战略论坛
企业家财富故事会 企业家大讲堂
资本经营论坛 品牌营销制胜之道
企业文化研讨会 企业影视作品创作
大学生创就业论坛培训 企业内训 拓展训练
企业家之路(书、DV)在路上编著
财富旅游(内二)
发掘旅游财富文化理念 创造旅游文化财富价值
经营旅游的实质是经营文化。旅游是美学文化娱乐文化艺术文化的三结合
财富之旅 思想之旅 名车飓风
养生健身 度假休闲 文化娱乐艺术之旅
君山问道，安阳说易;跨越关山，内乡探秘;金鸡报晓，万仙有约
温暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中国――大上海;家乡异国――港澳台
诠释大别山：一山别南北，一山始阴阳;一山和天地，一山兴炎黄。
幸福生活(内三)
智慧是第一创造力 心态是第一幸福力 艺术是第一快乐力
企业家俱乐部
企业家艺术节 企业家健身节
企业家艺术大舞台
企业家幸福家庭文化艺术节
企业文化艺术节
企业职工全民健身运动会
企业家艺术家联欢文化艺术节
企业发展成就展 企业产品展销会
名家策划 装点生活
联谊联欢(内四)
用联欢凝聚合力 让联谊创造奇迹
影视传媒(旅游客车)、场馆传媒(财富展会)、报刊传媒《企业家园》、网站传媒(中原汽车旅游网、在路上学习网等)
一报一刊一馆一视频三网站联合传播立体攻略 专题宣传策划，专题宣传片制作播放，直接面对终端目标客户 创造更大更佳社会经济效益
企业家联合会大联欢 联欢联谊文化艺术节
企业文化大联欢 企业内刊编辑部联欢联谊文化艺术节
企业家联合会联络员联欢联谊文化艺术节
河南汽车旅游综合实力第一品牌 中原唯一专业汽车旅游服务网站
企业寄语
有缘与您相识，是我最大的荣幸!
有缘为您服务，是我最大的幸福!
您的快乐，就是最大的快乐!
一次相见，友谊常相伴!一次握手，永远是朋友!
提供个性化、绩效型讲座论坛培训，为企业发展、市场营销提供富有实效性的学习服务
选择大于努力 伙伴决定成就(封底)
总裁思想风暴 引爆生产力 辉煌生命力 享受幸福力
电话 网址
地址
公司宣传册文案2P1扉页：希瑞顾问智慧创造成功
一个致力于商业地产、住宅地产，为客户创造并提升商业价值的管理顾问机构
一个全力以赴为零售企业提供完整解决方案的营运管理顾问机构
一个与国内外一流管理专家合作的专业管理顾问机构
与中国连锁经营协会多次主办河南商用房地产营销高峰论坛 成功运作300多个有影响的案例
国内最早成立的专业零售管理顾问机构之一
成功策划首届河南连锁业大会
河南商业史上操作商业项目最多的管理顾问机构
拥有一支集专业理论知识与丰：富实战经验于一身的管理顾问团队
P2扉页：公司董事长/首席顾问何宏剑先生简介(附有个人图片)
P3： 目录
希瑞是谁
希瑞团队
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做过什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是谁?
Theory理论、学说。
奋斗是最壮美的人生，创业者写就世间最华美篇章!中原地区零售行业理论的先行者，商业地产理论的领跑者。
郑州希瑞营销管理咨询有限公司初创于1999年，是一家专业从事商业地产全程策划：项目盈利模式研究、市场调研定位、概念规划设计、设计优化及设计跟踪服务、招商、销售为主的房地产管理顾问机构。是中国商业顾问网下属公司，是国内最早成立的专业商业管理机构之一，现有员工 人，每年房地产招商销售面积超过 - 万平方米，有 _多家成功的案例，拥有卓越的客户网络及供应商网络，成功打造了一支集专业理论知识与丰富实战经验于一身专家团队。
公司致力于为客户量身定做完整的解决方案、企业发展战略规划、快速消费品企业的通路建设与供应链优化以及商用房地产的规划设计招商，我们将竭诚为客户提供低成本超越竞争对手竞争策略咨询服务。公司已成功举办了三届河南省超市管理论坛，成功策划了首届河南连锁业大会，与中国连锁经营协会一起主办了20xx河南商用房地产营销高峰论坛，与中华零售网一起在北京举办了20xx职业经理人系列培训，受到客户广泛好评。20xx年根据客户和市场需求公司调整服务策略，开始致力于商业房地产定位、规划设计及招商运营，为客户创造并提升商业价值。
希瑞公司愿与房地产行业和零售行业里孜孜不倦进取的企业共创卓越
希瑞团队
理论先行的拓荒者
我们坚持只有专业才能立足，只有真诚才有客户，只有奉献才能发展。我们相信专业的团队和精诚合作是企业最宝贵的财富。世界上没有完美的个人，只有完美的团队。以一批拥有丰富理论及实践经验的商业地产专家为核心，集合了商业零售、广告、金融等多行业、多领域的实战型精英团队，使希瑞成为一支专业、智慧、敬业、务实的专家顾问团队。通过希瑞商业模式科学严密的运行体系和流程，本着双业精神专业、敬业的企业精神，以达到彼此共同的目标!
公司董事长/首席顾问何宏剑先生(附有个人图片)首批国家培养的工商管理硕士学位(MBA)，兼任河南省商业行业协会副会长、连锁专业委员会主任委员， 并被多所大学聘为客座教授。20xx年在北京被授予全国首届MBA成就奖，是该奖项我省唯一的获奖者。六年来，带领公司精英团队成功地策划了200多家大中型超市、量贩、百货商店、生活广场、连锁便利店及农改超项目;同时，还主持举办了四届河南零售超市管理论坛及首届河南商业房地产论坛，创办了中国商业顾问网。
希瑞文化
不懈努力的动力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黄河涛涛、长江奔腾、大海汹涌，企业拥有了文化，就如同人有了思想，前进的脚步才能勇往直前。文化，作为一种资源，被希瑞人视为企业的灵魂与核心价值体系，并渗透进企业经营活动的方方面面，从而建立了富有希瑞特色的企业文化。
企业愿景国内商业顾问的领跑者
经营哲学最适合的就是最好的
公司精神双业精神专业、敬业
公司作风诚信敬业、严谨高效、务实创新
人本政策宏伟的目标感召人、良好的待遇吸引人、优秀的文化指引人
管理要略沟通信任、团结协作、尊重服务
公司使命管理创造价值
希瑞能做什么?
说理立论，量身打造。
把握中国商业地产的发展机遇，致力于中国商业地产的综合性全程服务。
商业地产全程策划
(一) 市场调研、
市场调研是商业地产全程策划的必要环节，目的是通过
科学的市场调查，以及准确的了解和掌握市场信息，并在此基础上对市场做出科学的预测，为项目市场定位、产品定位等论证提供技术支持。
终端消费者调研分析
商业物业经营者调研分析
投资者调研分析
甲方公司内部需求调研
项目所在地商业竞争格局调研分析
项目所在地整体商业竞争格局调研分析
项目所在地整体商业环境(商圈)调研分析
项目所在地主要竞争项目分析
项目周边公共设施调研分析
(二) 项目总体定位
地产项目必须为自己选择目标市场总体定位，实施有效
地市场定位战略，以便使自己在这一目标市场中处于优势地位。合理、准确的项目定位是决定地产项目成功运作的关键所在。
项目业态定位
项目功能定位
经营客户定位
投资客户定位
客户群体定位
项目主题定为
项目形象定位
(三) 概念规划设计服务
概念性规划设计是项目开发设计中不可缺少的环节，是
在项目方案设计开始之前提供给业主初步的方向性设计草图、示意图、规划图、鸟瞰图、项目问题分析、风格趋向等内容。具有思路的创新性、前瞻性和指导性，也是和业主探讨方案的基础。
依据项目定位，研究出合理盈利模式
区位分析图
规划总平面图
主要经济技术指标表
概念规划功能分区图
鸟瞰图
项目设计任务书
(四) 设计优化及设计跟踪
独特的精心策划与构思设计，能够充分体现项目的独特魅力，尽显自身特质，为总体整合、塑造、运营的成功奠定坚实的基础。
优化设计院规划设计方案
优化设计院建筑设计方案
优化设计院业种业态规划方案
优化设计院商业铺位分割方案
配合设计院完成项目设计工作
(五) 招商
商业项目建成后要根据产品的市场定位、产品特点、
渠道特点、来确定适合自己产品详细的规划和经销商目标群。一个成功的项目要注重长期发展，要求经销商要有运作市场的能力，这需要一个挑选和市场调查以及和经销商协商的过程。
商业业种业态规划
商业物业铺位分割及铺位面积
商业物业外立面建议
商业物业入驻品牌建议
商业物业租金及销售价格建议
主力店招商
其他商业物业招商
(六) 销售
地产项目的销售具有相当的综合性与系统性，营销工具的组合、销售变量的整合、营销序列的和谐、推广计划的策略、产品个性与投资者、消费者有效契合是项目能否成功的关键。
产品定位建议
整体营销推广计划
阶段性销售策略、市场推广策略及实施的计划
制定销售价格策略
日报、周报、月报的提交
完成甲方制定的销售及回款任务
二、其他业务
开发策划及运营管理
CT设计、促销设计、营销方案
消费者研究及市场调研
零售企业发展战略规划与设计等
希瑞做过什么?
理论与实践同生共长，智慧创造成功的结晶。
任何理论都是一种客观上的规划，只有付出实践才是一种真正的成功，希瑞人经过十多年的不懈努力，在中原大地商业地产的市场上创造了一个又一个的奇迹。
(案例：文字说明配置项目图片)
希瑞伙伴
发展与共赢，合作与成功
希瑞人经过了十多年的发展和各界商业团体、商业机构，建立了
长期的合作共赢的关系，积累了一大批的商业合作资源。
中国连锁经营协会、中国商业顾问网、中国零售网、河南省商业行业协会、亚洲财富企业中国有限公司、麦当劳、肯德基、丹尼斯、沃尔玛、家乐福、德克士、铜锣湾、易初莲花、国美电器、永乐电器、银泰百货、老百姓大药房、百安居、东方家园、家世界
(配标志图片)
董事长致辞 希瑞愿景
公司宣传册文案3一、关于我们
如果用单页说明书或大型说明书无法容纳复杂的广告内容时，需要多页的宣传画册印刷子形，这种页数多的宣传册，在编辑方针上，必须要有一贯的内容，在布局或美术观点上，也要使宣传画册印刷能发挥个性。这种多彩多姿的版面，能提供读者知识，除能激起潜在顾客的购买力外，亦可用作参考资料，永久保存。
我们根据客户在不同时期理念及形象的变化，为众多的企业、机构提供推广手册的策划和设计、制作服务。我们综合色彩、图形、文字及摄影等平面创意手段和出色的工艺制作技术为客户创作符合企业自身推广需求的宣传画册印刷。
二、本宣传册着重传达一个信息：XXXX有限公司的服务是丰富的、人性化以及专业的。
三、本宣传册的主要目的：宣传品牌主张、打造经营服务、理念、展现核心竞争力。
四、具体方案
P1、封面
整体画面以绿色光线图及公司标志构建，表示公司的稳重、严肃，又不缺乏新意，体现了企业的稳健发展，美好的前景和气宇不凡的态度。
P2、总经理致辞
放置公司总经理图片，致辞增强公司的社会美誉度和信赖感。
P3、目录
P4、企业精神、理念及远景
以展翅翱翔的雄鹰为背景展现当前国内良好的发展机遇、公司雄厚的实力及广阔的发展前景。
P5-6、公司简介
以竹林、蓝天的配图突显企业的健康发展，安全以及可信赖的文化涵蕴。
P7-8、组织结构
以三只紧握围绕的手配图，体现企业管理组织的有序、严谨，以及公司员工的团结，拼搏精神。
P9、领导关怀
配以领导视察图片，展现领导给予公司的高度重视及人文关怀，鼓舞全体员工继续以饱满的热情、激昂的斗志投入工作。
P10、光辉里程
以历年所获荣誉奖状展现公司自上至下坚定的理想信念、良好的综合素质以及团结协作的良好作风。
P11、ISO9000认证
ISO9000是指由国际标准化组织(ISO)所属的质量管理和质量保证技术委员会ISO/TC176工作委员会制定并颁布的关于质量管理体系的标准的统称，得此认证对公司质量管理带来了深远的意义。
P12、开发案例
事实胜于雄辩，以成功而优秀的工程案例作为雄厚实力的完美验证。
P13、封底
8月中，台湾远东集团旗下的太平洋中国控股有限公司宣布，调整大陆市场的布局策略，将于今年年底之前关闭北京太平洋两家店面，以调整财务结构。按计划，太平洋百货盈科店将于今年10月25日正式闭店谢客；太平洋百货五棵松店也将于年底前关闭。
与之相反的是，进入九月，位于北京常营地区的龙湖．长楹天街底层商铺开盘销售，均价6万元／平米，竟引来抢购潮，使得低迷许久的北京楼市上演了一场难得的“日光”景象。在住宅限购、股市不景气的环境下，商业地产渐渐成为民间资本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商业地产投资的最佳时机。商铺热销、写字楼整端，商业地产的热度达到十几年来的最高点。来自世邦魏理仕的监测数据也显示，在今年第二季度，北京写字楼的租金价格继续上涨，尤其是超甲级写字楼，租金价格同比一季度上涨了35％，创下了迄今商业地产市场的新纪录。
“住宅市场受限之后，很多市场投资都涌向了商业地产，银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务，这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家银行信贷主管人士分析。
继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。而太平洋百货退出事件无疑给这个尚处于盲动状态的市场泼了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40岁的地产“金手指”司徒文聪辞去上海正大广场基本年薪600万总裁一职，投身美国最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石资产管理有限公司。司徒文聪的理想是成为中国商业地产的“可口可乐”。
短短几年，盈石参与经营管理的地标性商业地产项目近10个，悦达889、芳汇广场、Channel One广场等“盈石制造”，已经为基金创造了上百亿价值。司徒文聪主持的这些项目，即便是如正大广场这样的烂尾楼，最后总能做得风生水起，这使得很多手持“商业荒”项目的企业羡慕不已。
无可否认的是，这一轮房地产市场的调控确实给商业地产带来更多的机遇。2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域。尤其是在被住宅限购的一二线城市更加明显。记者采访的某地产商表示，随着政府对住宅调控的政策进一步落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。最显著的当属4000亿的保险资金被允许投资商业地产，在一定程度上也推动了商业地产的进一步升温。
无论是主动还是被动，不少房企乃至资金确实开始纷纷参与商业地产的建设当中，持有的比例也不少，基本涉及金额在300亿到600亿之间。第一太平戴维斯的报告也认为，对于买方而言，投资市场逐渐进入活跃期，国内政策对住宅地产的调控日益加剧，越来越多的投资者瞄准了商业地产。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。
上述地产商在北京南城即将建一个大型城市综合体，毗邻宜家的城南项目。该项目进行了准确的定位，主要针对南城缺少大型中高端大型综合性商业设施而建。该地产商认为，目前商业地产投资火爆，只是数量上的增加而已，真正品质好、地段好的商业物业仍然缺乏，有很多项目最终难逃烂尾或空置的厄运。
据记者了解，一些开发商此前没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，除了恒隆、万达等开发商之外，很多开发商缺少成熟业态，将住宅市场的运作延续到商业项目上，多以出售商铺为主回笼资金，而真正购房从事商业者很难收回成本。
商业地产泥沙俱下，再加上地方政府推波助澜，难免掀起层层泡沫。以北京西部的石景山商圈为例，该区域将在未来10年内新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商业、写字楼用地。上述地产商就提到，其实北京商业地产面临的最大问题是：目前很多商业项目都是住宅开发商大量介入，而他们又缺乏商业地产的开发经验。
记者调查发现，目前北京的一些大型商业项目，均以商业项目配住宅地产的形式，上述开发商开发的南城商业地产，最初也是住宅项目的配套。对于该项目的运作，他提到，公司准备自持物业，但会引进有经验的经营团队来负责商业项目的运营。而目前北京的很多购物中心项目，周边多配住宅项目，住宅项目可以很快回笼资金；而商业地产部分，能出售则为最佳，这种模式实际仍然是住宅地产模式的延续。
在这种模式下，北京有相当部分商业地产项目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周边聚集了国美第一城、青年工社、珠江罗马嘉园等众多社区，因为商业配套的原因，一直处于“商业荒”的状态。即便是2010年朝阳大悦城的拔地，使得区域内商业气氛得到很好的提升，配套商业空置率过高仍然是该区域最大的伤痛。
而据《中国经营报》报道，位于大兴黄村镇的某5万平米的购物中心，其三楼数千平米的营业面积至今有一半都是空置的。该购物中心成立于2005年，至今招商仍是问题。这座购物中心5公里商圈范围内，超过5万平方米的商业综合体达8个之多。黄村镇核心商圈之内的西红门、高米店等地还有十万平方米的商业物业正在施工，之后便有宜家家居和沃尔玛进入。
这种现象已不是个案，有专家捐出，在北京城区，万霖购物中心、丰联广场、华腾新天地、亚奥观点、六佰本等项目的经营风险已经显现。而据记者了解，城市商业综合体过于饱和导致零售商利润日渐微薄甚至出现亏损，长期下去势必影响到地产商的收益。“如果零售商长期亏损，它将会关闭门店，甚至拖欠租金。而受到招租压力的地产商则可能会下调商铺租金，这将进一步影响到市场对此地产项目的估值，形成恶性循环。近年来，上海、广州因为商圈内商铺过于密集导致零售商无钱可赚，最终“拖累”地产商案例频频发生。
“商业地产之所以有泡沫，实际是因为运作方式不同，使用住宅炒作方式运营商业地产，这才是商业地产真正的泡沫。”该地产商提到，实际上他认为，真正的商业地产是不易形成泡沫的。“商业地产持有成本高，看商业环境形势，尤其是在早期炒作期过后，如果当地商业环境不佳，商户无法获得合理回报，租金价格就会下降。
北京的商业地产这几年发展比较快，进入者众，但真正做好的也就30％、40％，大部分都应该是亏或者略平。而一个好的物业冒出头，实际上它的代价是别人要死掉。可见，商业
地产成功的关键还在于需求和消费力，而对于开发商来说，只有开发并持有处于市场金字塔顶端的物业，才是保持竞争力，从商业地产洗牌中脱颖而出的关键。
以北京、香港的商业地产为例。目前香港甲级写字楼租金平均为每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲级写字楼的租金已经达到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差较大。若以香港为目标，如北京、上海这样一线城市的写字楼、商铺，租金必然会在强劲需求的推动下处于上升通道。从趋势看，其租金上涨还将维持相当长的一段时间。
而在很多投资商眼里，商业地产是个异常残酷的行业。他们认为，商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。
很多人不知道的是，在商业地产中，第一名吃肉，三四名连口汤都喝不到，当然，商业地产若一旦做成“第一名”，其利润潜力也是巨大的。中国目前的商业地产市场，还有很大的发展潜力，此时考验的就是投资者的眼光。
恒隆地产董事长陈启宗有感而发：不想当老大，就不要做商业地产。
风险几何
有志于做“老大”的司徒文聪有商业地产“金手指”之称，主要在于即使是将死的商业项目，经过他的指点，也能起死回生。通过分析盈石收购管理的商业地产项目，不难发现，盈石团队在商业地产领域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，为每个商业地产项目找到自己的灵魂，这个灵魂就是所谓的市场定位。
比如同为他们做的芳汇广场和悦达广场，两者隔街相望，距离很近。再三调研之后，他们给出的解决方案――芳汇广场走“女性主题休闲”路线，而把悦达广场打造成一个时尚购物基地。区别于其他商场的是，悦达的营业时间从早10点到晚上11点，比绝大多数商场要晚1个小时。正是这一个小时，让习惯晚归，但苦于大多数商场都打烊后无处可去的都市高端白领趋之若鹜。
其次，出色的运营管理能力。做商业地产的门槛要远远高于住宅地产，包括后期公关、客户服务等多层面的问题，没有好的团队跟进是不行的。在实际运营中，司徒文聪认为项目除了硬件管理外，其软件管理也必须过硬才行，尤其是人才资本。
早在正大广场项目时，司徒文聪就讲过正大广场是一个人才培养的阵地。对于大体量的项目，他将每个岗位放进需求水平以外25％的人手进去，虽然显得多余，但这是让人才最直接有效接触市场的办法，几年之后，这些人才在实战中获得了向更高层次的发展；此外，司徒文聪还常带团队考察学习先进的项目运作办法，派人去国外学习培训。在他看来，如果一个企业要做商业地产，如果专业人才储备不足，就不要与项目租户签订合同，因为每个项目都需要足够人去跟进。
第三，有充裕的、长期的低成本投资资金。现在商业地产的发展最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里5―8年的资本在国内是非常稀有的。而这个钱埋在里面很长一段时间还可能没有什么回报。
最典型的如上海的恒隆广场。这个项目从开始到开花结果花了十年时间，这十年的投资回报率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利现金流付不起利息。恒隆这种状况在很多商业地产很常见，尤其是要采用贷款的话，很多年都要贴息，真正能够见到利润流的时间就更长了。
由此可见，商业地产并不是一个简单的开发，它需要运营的能力，也需要争夺商家资源。其中最重要的一点是：商业地产对资金的特殊需求。
很多商业地产企业言必称日本众多城市综合体的成功运作，可是很少有人知道，是因为当年日本的利息只有1．7％，而且贷款期限很长。在如此低息下，众多商业地产公司才可以长期持有物业。但是现在中国的银行利息要高出很多，且多为短期贷款，在这种情况下，那些动辄投资数百亿的项目，不得不令人担心。
易城中国副总裁柳费国表示，虽然投资商业已经成为行业的共识，但在本身没有任何金融产品来支撑，同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩政策背景下，商业地产非常危险。一旦有了泡沫，这个泡沫是无法消灭的。
而记者采访的某银行信贷主管表示，从银行风控的角度来看，商业地产的风险更甚于住宅地产。由于商铺贷款首付比例和贷款利率远高于住宅，因此，很多投资者将住宅抵押贷款用于购买商业用房，客观上增加了银行的信贷风险；同时，由于中国的特殊传统，一旦出现资金紧张，同样的房产，投资者会优先抛售商铺而留住宅，商业地产贷款坏账率高于住宅。
从开发商的角度来看，商业地产对于开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80％的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。”
阳光新业总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的，应该有新的金融模式用于支持商业地产的发展，如房地产信托、房地产PE等。
当众多住宅开发商将目光转向商业地产的同时，商业地产老大万达早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。万达董事长王健林称，万达早在10年前就已经转型商业地产，而如今转型商业地产的开发商早已错过了最好的时期。由于商业地产后期运营招商的难度很大，他十分担心目前被动转型的商业地产商未来的命运。
5年前，商业地产市场不温不火时，阳光新业大踏步转型商业地产。商业地产火爆的今天，它的步伐却迈得格外谨慎。今年开业的分钟寺新业广场，虽然目前已经实现100％的入住率，但李睿仍感到不是很满意：由于这一轮商业地产狂潮，该商场的租金指导价比原计划降低了15％-20％，在他看来这就是商业地产恶性竞争带来的影响。
与此同时，一些新开业的商业项目持有方也表示，今年以来，招商成本越来越高，有的商场引进知名品牌甚至采用了正大当初吸引ZARA的方式：零租金，或者赠送装修补偿等，但见效依然不大。最主要的是，这些在往年都是极少见的。
“这都是因为我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，谈不上顾客忠诚度。”李睿谈到一些国家的商业地产发展得很好，很普通的一个糖果店，也可以做到四五百平米的面积，盈利能力很好。他们认为付租金是天经地义的事情，但是在中国，则需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来，这也是恶性竞争的结果。
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