物业公司审计报告

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第1篇

一、加强城市老旧小区建设的实践

所谓老旧、改制小区，一般都是早期建设的那些设计建设标准较低、配套功能不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的居民小区。六角亭办事处辖区的老旧、改制小区大多建于20世纪80年代以前，共有99个，涉及居民3233户、9135人，房屋产权大体为三种类型：有独家产权单位的75个，多家产权单位的21个，无产权的3个。近年来，办事处从改造居住环境入手，寓管理与服务之中，对症施治老旧小区建设管理难题，收效良好。

（一）加大投入抓改造

针对老旧小区公共设施薄弱和老化问题，多方筹集资金10366余万元，对辖区62个老旧、改制小区院落和危房进行了统一改造；实施99个老旧、改制小区化粪池、下水道、室外墙体美化、院内场地硬化绿化等工程；新建和改造老旧、改制小区公厕17座；完成四维街、和平街、沙井街、薛家巷、学田巷等38条背街小巷的进出口道路、下水道等基础设施改造升级；新建老旧、改制小区停车场7个，“摩托车之家”3个，扩建四维街、人民路物资局大院停车场，新增停车位300多个；修建老旧、改制小区形状各异花坛40多个。针对群众反映强烈的道堰湾路下水道堵塞问题，投资70多万元予以整修；针对六角亭原菜市场破烂不堪的状况，收储私人建设的菜市场以及住房等，在原址上新建文物管理所和文化广场。通过改造和整治，所有老旧小区面貌焕然一新，实现了道路路面平整、路灯及管线布设基本完好、围墙墙面整洁美观、垃圾定点投放和定时清运、车辆停放整齐有序的预期建设目标。

（二）突出环卫抓整治

针对老旧小区环境“脏乱差”问题，结合恩施市创建“国家卫生城市”，办事处组建工作专班，按照“美化、绿化、亮化、净化”要求对老旧小区环境开展综合整治，坚持硬件软件一起抓，巡查与整改不松手，突出解决小区道路破损、屋面渗漏、乱搭乱建、乱堆乱摆、乱贴乱画、乱扔乱倒、排污等问题，确保小区环境达到以下标准：道路无低洼积水；绿化树池内无杂草、垃圾、黄土；公共设施设备完好，无乱扔杂物、乱搭乱建、乱堆乱放、损坏花草树木等现象；围墙墙面无破损、无商业广告；垃圾箱整洁、无异味；化粪池管道通畅，无污水随意流放。整治过程中，突出“绿化覆盖”，投入50万元，在城市主、次干道及背街小巷修建树池花坛40多个；突出改造建设胜利街小商品市场、人民路农贸市场，创建“一街一路”示范工程；突出市民素质提升，开展城市管理“小手牵大手”、“说文明话、办文明事、做文明人、创文明城”、“我爱斑马线”、“垃圾换鲜花”等系列主题活动，制作宣传老城文化、抗战文化的大型文化墙及社区文化长廊，让无声的古街、深巷诉说老城乡愁，汇聚老城人“热爱老城、维护老城、建设老城”的强大正能量。

（三）常态长效抓管理

针对老旧小区长期无人管的问题，推行三项新举措。一是建立“1+6+X”城区管理机制。“1”指由办事处城管办作为城市管理牵头单位，“6”指城管、派出所、工商、交警、环卫及所在村（居）委会各派一名行业管理联络员，“X”指多名文明劝导员和保洁员。每月由牵头单位组织对大街小巷、老旧小区、辖区机关单位“六城”同创工作进行巡查、考核并兑现奖惩，对连续6个月评为“优秀”的居民户和个体工商户优先纳入“十星级文明户”评选对象，追加“资金鼓励”。二是推行“四员”精细化管理措施。即对各老旧、改制小区都聘请网格管理员包干整治监督任务，选聘物业管理员做好物业服务，明确环卫保洁员对小区垃圾做到日日清运，从办事处、居委会抽调专人组成“创卫”督导员定期督导检查。全办干部职工分片进入55个网格小区，组建路段、斑马线、广场噪音等部位巡查值守志愿服务队，实行“站点守线、领导包片”责任制，带领和督促“四员”履职尽责。三是落实小区管理模式。根据小区产权性质和居民意愿，选择单位自管、居委会代管、委托物业公司管理、居村共管、房管部门管理其中一种方式，确保每个小区都有人管事、有章理事、有钱办事。

二、城市老旧小区面临的主要问题

（一）生活环境脏乱差现象时有反弹

由于老旧小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，加之日常维护管理缺失，导致改造整治后的成果y以巩固，脏乱差问题时有反弹，主要表现为：违法建筑回潮；商贩随意进出小区摆摊设点；占道经营；随处堆放杂物；绿地无人养护管理，加之人为践踏，猫犬的毁坏，机动车的碾轧，造成树木、草坪、花卉等枯死严重；环境卫生差等。

（二）安全隐患和治安问题难以消除

与新建小区比，一些老旧小区房屋、上下水道设施、供电线路和消防设施陈旧老化，人为破坏和被盗现象严重。部分老旧小区的建筑较为分散，难以达到相对封闭和独立，有的小区还没有门卫值班室，任何人都可以自由进出，车辆失窃和刑事案件时有发生。老旧住宅小区房屋出租率普遍较高，居住人员关系复杂，治安防范困难。

（三）小区综合治理难点需要破解。

一是物业管理难。因为企业改制，逐步形成了老旧小区多产权和无产权并存、管理职责不清的局面，建设初期引进的物业公司和多产权单位的小区各单位在公用设施、公摊部位和水电等设施维护方面互相推诿，致使有的小区长期无人管。二是小区改造缺资金。一些老旧、改制小区建设之初只是为了解决居民、职工住房困难，规划方案简单，致使房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，需要大量资金改造，仅靠财政投入和老旧小区房屋公共维修基金难以为继。三是居民观念陈旧。老旧、改制小区多数居民习惯于“有问题，找单位”，缺乏“花钱买服务”的意识，还有一部分下岗工人、无业人员和农转居居民等低收入家庭业主交不起物业管理费。

三、完善城市老旧小区长效管理机制的对策措施

老旧、改制小区的管理不是单纯的物业管理问题，必须在明晰产权关系的基础上，将其纳入社会管理系统进行综合管理。

（一）加强老旧小区基础设施建设与改造

发挥政府主导作用，牵头对老旧小区后期管理加大协调力度，有序推进老旧小区综合整治。对老旧小区整治进行整体规划，制定专项计划，按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，切实解决老旧小区的现实问题。

（二）加大物管进驻宣传引导力度

小区改造后的长效管理工作涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度至关重要。要通过加强宣传教育，扎实做好群众的思想转变工作，使广大居民群众真正明白，和谐社区建设的主体是居民，无论是物业管理还是居民自治，“花钱买服务”是理在其中。

（三）完善住宅专项维修资金管理制度

政府财政部门要建立房改房维修、物业应急管理等专项基金，用于解决小区公用设施设备维修及物业管理中的突发问题。要着力解决公共维修基金使用程序繁琐、审批难问题，可通过审计部门，对小区实际问题现场调查证实实际需求，出具审计报告，确保正确支配维修基金。老旧小区改造资金除了政府补贴外，还应积极引入市场机制予以筹措。

（四）加快推进房改房产权制度改革

产权关系复杂，产权不明晰是老旧小区难管理的关键所在。要设立专门的管理机构针对不同的产权归属，采取政府统一管理制度，将产权明晰化，消除有事找不到责任人的混乱现象。产权单位是住宅的产权人的，要对老旧小区的改造进行相应投资，且有义务承担维修管理费用；产权已归个人所有的，不再享受单位承揽一切服务的福利，应当按照法律规定上交相关费用；产权单位已经破产的，则由政府和个人共同承担。

（五）健全小区长效管理措施