时间：2022-12-25 18:27:27
导语：在房地产形势分析的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产业；现状；对策
为全面了解莱山区房地产业发展情况，制定十三五产业发展规划、调整产业结构等提供真实可靠依据，现根据第三次全国经济普查数据，对全区房地产市场发展状况进行分析研究，以供各级领导参阅。
一、总体情况
2013年末，全区共有房地产业法人单位181个、从业人员4482人，分别比2008年末（2008年是第二次全国经济普查年份，下同）增长7.7%、12.9%，分别占全区全部单位的4.2%、4.7%。实现营业收入70.8亿元，房地产业增加值25.8亿元，是2008年的2倍，占全区GDP比重12.6%，比2008年提高2个百分点。
（一）按行业类型分
1.房地产开发经营业。法人单位61个，从业人员1838人，分别比2008年增长29.8%、6.4%，分别占全区房地产业的33.7%、41%。实现营业收入64.7亿元，比2008年增长88.6%，实现增加值14.6亿元，占全区房地产业增加值56.6%。
2.物业管理业。法人单位72个，从业人员2134人，分别比2008年增长5.4%、21.3%，分别占全区房地产业的39.8%、47.6%。实现营业收入1.9亿元，增加值1.8亿元，占全区房地产业增加值7%。
3.房屋中介服务业。法人单位35个，从业人员305人，分别比2008年增长66.6%、136.4%，分别占全区房地产业的19.3%、6.8%。实现营业收入1.6亿元，增加值1.4亿元，占全区房地产业增加值5.4%。
4.其他房地产业。法人单位13个，从业人员205人，分别比2008年下降63.3%、41.1%，分别占全区房地产业的7.2%、4.6%。实现营业收入2.6亿元，增加值2.3亿元，占全区房地产业增加值8.9%。
自有住房增加值5.7亿元，占全区房地产业增加值22.1%。
（二）按区域分
1.黄海。法人单位78个，从业人员1875人，实现营业收入18.5亿元，分别占全区房地产业的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地产开发经营企业27个，从业人员778人，实现营业收入15.1亿元。
2.初家。法人单位35个，从业人员749人，实现营业收入30.8亿元，分别占全区房地产业的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地产开发经营企业11个，从业人员393人，实现营业收入29.6亿元。
3.滨海。法人单位38个，从业人员1414人，实现营业收入18.7亿元，分别占全区房地产业的21%、31.5%、26.4%。其中，房地产开发经营企业11个，从业人员468人，实现营业收入17.7亿元。
4.经济开发区。法人单位18个，从业人员282人，实现营业收入1.9亿元，分别占全区房地产业的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地产开发经营企业8个，从业人员101人，实现营业收入1.6亿元。
5.解甲庄。法人单位3个，从业人员38人，实现营业收入0.2亿元，分别占全区房地产业的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地产开发经营企业2个，从业人员26人，实现营业收入0.2亿元。
6.莱山镇。法人单位6个，从业人员82人，实现营业收入0.3亿元，分别占全区房地产业的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地产开发经营企业1个，从业人员35人，实现营业收入0.1亿元。
7.院格庄。法人单位3个，从业人员42人，实现营业收入0.4亿元，分别占全区房地产业的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地产开发经营企业1个，从业人员37人，实现营业收入0.4亿元。
（三）按登记注册类型分
1.内资。法人单位174个，从业人员4360人，实现营业收入66.2亿元，分别占全区房地产业的96.1%、97.3%、93.5%。
2.港、澳、台商投资。法人单位4个，从业人员54人，实现营业收入4.1亿元，分别占全区的2.2%、1.2%、5.8%。
3.外商投资。法人单位3个，从业人员68人，实现营业收入0.5亿元，分别占全区的1.7%、1.5%、0.7%。
二、与标杆城市对比情况
（一）相城区
2013年末，相城区房地开发完成投资103.9亿元，同比增长29.5%；我区47.9亿元，为相城区的46.1%，同比下降10.5%，比相城区低40个百分点。
2013年末，相城区商品房销售面积91.1万平方米，同比增长8.5%；我区58.5万平方米，为相城区的64.2%，同比下降8.6%，比相城区低17.1个百分点。
2013年末，相城区房屋施工面积601.3万平方米，同比增长3.4%；我区447.7万平方米，为相城区的74.5%，同比增长0.2%，比相城区低3.2个百分点。相城区新开工面积160.8万平方米，同比下降6.9%；我区98.4万平方米，为相城区的61.2%，同比下降2.7%，比相城区高4.2个百分点。
今年上半年，相城区房地产开发完成投资90.9亿元，同比增长12.3%；我区17.9亿元，为相城区的19.7%，同比下降31.7%，比相城区低44个百分点。相城区商品房销售面积53.6万平方米，同比增长48.9%；我区14.5万平方米，为相城区的27.1%，同比下降20.8%，比相城区低69.7个百分点。
（二）崂山区
2013年末，崂山区共有房地产业企业法人单位330个，房地产开发经营法人单位146个，从业人员10064人；我区分别为崂山区的54.8%、43.2%、44.5%。
2013年末，崂山区房地开发完成投资101.6亿元，同比下降7%；我区47.9亿元，为崂山区的47.1%，同比下降10.5%，比崂山区低3.5个百分点。
2013年末，崂山区商品房销售面积59.9万平方米，同比增长30.9%；我区58.5万平方米，为崂山区的97.7%，同比下降8.6%，比崂山区低39.5个百分点。
2013年末，崂山区房屋施工面积437.1万平方米，同比下降3.6%；我区447.7万平方米，比崂山区多10.6万平方米，同比增长0.2%，比崂山区高3.8个百分点。崂山区新开工面积147万平方米，同比增长44.9%；我区98.4万平方米，为崂山区的66.9%，同比下降2.7%，比崂山区低47.6个百分点。
今年上半年，崂山区房地产开发完成投资50.4亿元，同比增长19.2%；我区17.9亿元，为崂山区的35.5%，同比下降31.7%，比崂山区低50.9个百分点。崂山区商品房销售面积17.8万平方米，同比增长109.8%；我区14.5万平方米，为崂山区的81.5%，同比下降20.8%，比崂山区低130.6个百分
三、几点建议
1.加大项目推进速度。加强与重点房地产开发企业的联系沟通，对影响房地产项目推进的资金、手续、拆迁等问题，采取“一事一议”、现场办公等形式，积极帮助解决，推进项目建设。针对多年未开工的房地产和旧改项目，查找原因，找准症结，创新思路，破解难题，促进项目早开工、快建设。
2.加大招商引资力度。（1）继续加强与华润、金地、中铁、保利等国内知名品牌房企的沟通合作，在加快现有项目建设步伐的同时，引导投资新的项目，特别是在当前房地产形势不好的情况下，更要利用其资金和品牌优势盘活迟迟未开工的旧改项目。（2）利用万象城、华润中心、宝龙城市广场、祥隆城市广场等商业综合体，招引金融、保险、知名品牌等优质的商户入驻，聚拢人气商气，促进服务业快速发展和财税收入持续增长。
3.引导房地产企业创新思路。一是产品的创新。变同质化为个性化，根据客户需求定位产品的性质，突出产品独有优势。二是经营理念的创新。变开发思维为运营思维，更加注重物业、绿化、人文环境等一系列社区配套服务设施投入。三是行业领域的创新。逐步扩大房地产服务市场，全生命周期服务、候鸟式养老、开通绿色医疗通道等创新楼盘越来越受到人们的青睐。例如，近年来万科在传统业务上，公司正在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式，同时也在积极尝试开拓消费地产、物流地产和养老地产等新业务。
参考文献：
[1] 王寿松.浅谈中国房地产市场的风险及其控制[J].北京经济管理干部院报，2007.
[2] 杨波，杨亚西.房地产开发与城市可持续发展 [J].合作经济与科技，2010.
[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04
近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。
本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。
1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导
1.1经济波动对房地产市场的作用影响
一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。
1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响
所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。
所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。
所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。
1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响
所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。
（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。
（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。
（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。
1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应
在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。
1.2.1消费效应
根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。
（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。
（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。
1.2.2投资效应
投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。
（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。
（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。
1.2.3关联产业效应
房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。
（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。
（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。
关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。
1.2.险效应
风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。
因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。
2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例
在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。
本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。
北京房地产波动和经济波动折线图
从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。
下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。
2.1平稳性检验
由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：
2.2协整检验
由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。
表4双变量协整ADF检验结果
样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果
说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。
2.3格兰杰因果检验
根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：
表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0
3结论与建议
3.1主要结论
3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系
在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。
3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系
通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。
4.2相关政策建议
北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。
4.2.1加强房地产市场竞争环境培养
由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。
4.2.2优化房地产供求机制作用效果
供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。
4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度
在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。
参考文献：
[1]梁运斌世纪之交的中国房地产：发展与调控[M].北京：经济管理出版社，1996
[2]史代敏，谢小燕应用时间序列分析[M].北京：高等教育出版社，2011
1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。
2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。
3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。
二、基于行为经济学的房地产市场分析
1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。
2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。
3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。
我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。
综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。
三、从行为经济学角度分析消费者购房行为
我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。
一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。
四、如何运用行为经济学监管房地产市场
基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。
1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。
【关键词】房地产；市场经济；发展对策
一、中国当前房地产问题分析
（一）房地产行业快速发展，房价快速提高
当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，而中国城市人口因中国城镇化政策开始实施大幅度增加，对城市房屋的需求与日俱增。这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。
（二）房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟
由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。
（三）目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善
在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自有资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。
二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策
（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化
根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。
（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展
很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。
（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件
在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。
（四）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展
房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。
三、结论
在中国国民经济快速发展的背景下，房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业，对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融，一方面是政策。因此，在房地产行业的发展过程中，不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益，还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段，为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展，防止房地产经济出现泡沫经济，则不仅需要房地产行业自身进行调整，还需要国家在政策方面积极进行调控，才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。
参考文献：
【关键词】金融政策；房地产价格；成交量；协整模型
一、文献综述
目前，对于金融政策对房地产市场影响的研究主要集中于货币数量论及金融政策的固定资产价格传导机制。货币数量论是一种用流通中的货币数量的变动来说明商品价格变动的货币理论；金融政策的固定资产传导机制则是指通过金融政策的调整和操作来影响资产的相对价格，引导人们进行资产结构调整，进而影响到货币总需求。货币数量论研究的主要学者为费希尔（Fisher）和费里德曼（Friedman）。20世纪初，费希尔（Fisher，1911）在其代表作《货币购买力：其决定因素及其与信贷、利息和危机的关系》中提出现金交易方程式MV=PT，并指出在货币的流通速度与商品交易量不变的条件下，物价水平随流通货币量的变动成正比例变动。弗里德曼（Friedman，1963）指出通货膨胀每时每刻每处都是一个货币现象，货币供给量的变动会对价格产生影响，为了控制通货膨胀必须控制货币供应量。金融政策的资产价格传导机制则主要包括Q效应渠道和财富效应渠道。托宾（Tobin，1969）在其著名的Q理
论中指出，扩张性的金融政策降低了市场短期利率，导致资产价格上涨；莫迪利亚尼（Modigliani，1971）则指出货币供给量的增加提高了资产价格，进而使得消费者的毕生财富也增加，最后传导至消费的增加。Jonathan和Richard（2007）对历年美国的金融政策进行了研究，并对金融政策下的房地产市场VAR模型、长期供求模型、短期价格调整模型、短期供给模型等进行分析，认为80年代以后的紧缩的金融政策对房地产价格有影响。
国内学者目前研究主要集中在金融政策对房地产价格的影响分析和金融政策对房地产市场调控效用两方面。关于金融政策对于房地产价格影响的研究方面，崔光灿（2006）从银行信贷、利率、汇率三方面阐述金融政策对房地产价格的影响，认为最有效的手段就是利率，与之相应是对房地产信贷数量的控制。通常情况下，房价的过快上扬可以通过提高利率和紧缩信贷等途径加以调控。刘传哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度数据为样本，对货币供应量、金融机构一年期贷款利率、房地产价格指数等数据进行序列平稳性及因果关系检验，得出货币供应量的变动能迅速作用于房地产价格，而利率与房地产价格之间没有联动性；关于调控的效用，聂学峰，刘传哲（2005）通过1999年至2005年的季度数据，对我国金融政策对房地产市场影响的效应和时滞进行实证研究表明，金融政策对房地产市场影响时滞为2个季度，其中货币供应量比利率的影响更为显著；并提出实施数量型为主的金融政策能够稳定房地产市场，避免泡沫的产生。刘洪玉（2008）把传导机制分为数量型和价格型。数量型主要是通过调整货币供给量来影响信贷规模的大小，而价格型主要是通过调整贷款利率来影响开发商和购房者的融资成本.
综上所述，迄今为止对金融政策与房地产价格价格关系的研究或者以国家、地区为研究单位，或者以差异为研究对象，基本上处于一个宏观面的研究。本文基于前人研究的理论基础上，研究货币供应量和银行贷款利率变动对嘉兴市房地产价格及成交量的影响，以期解释金融政策对嘉兴市房地产价格的影响。
二、实证分析
（一）变量选择及数据
本文所有数据均来源于国家统计局《中国统计年鉴》、《中国人民银行统计月报》和嘉兴市统计信息网（）。样本期间为2008年3月至2012年12月的月度数据。货币供应量为与实际变量之间关系最密切的M2的月度数据为样本；嘉兴市房地产价格增长率P以及销售面积增长率采用同比数据（上年同月=100）。所采用的计量分析软件为Eviews6.0。另外，由于货币供应量M2的月度数据与其它变量数值相差巨大，所以对其取对数的一阶差分形式以减小模型估计的误差。笔者初步假定嘉兴市房地产价格增长率为P、嘉兴市房地产成交量增长率为V、实际利率为I及货币供应量增长率为MS。
（二）嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和利率的协整分析
为了避免各变量由于非平稳而造成的伪回归问题，首先对各变量进行平稳性检验。本文运用ADF（augment Dickey-Fuller test）检验对上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I进行检验，具体检验结果如图所示。从检验结果可以看出，八个变量序列的水平值在1%的显著性水平下都不能拒绝有单位根的零假设，所以都不是平稳序列；而P、V、MS、I等四个变量的一阶差分在1%的显著水平下均能拒绝含有单位根的原假设，所以都为平稳序列，各变量均为一阶单整的序列。
由于变量P、V、MS和I均为一阶单整序列，因此可能存在有长期稳定关系，本文使用Johansen协整检验法来确定各变量之间的协整关系。从表2和表3可知，在原假设假定为不存在协整关系的前提下，Johansen检验的Y1Trace统计量为45.07933，大于5%条件下的临界值29.79707，这就说明了变量之间至少存在一个线性独立的协整关系。此外，在原假设为至多存在一个协整关系的前提下，Trace值为15.42999且小于5%条件下的临界值15.49471，即接受至多一个协整关系的原假设。由此，我们可以判断出嘉兴市房地产价格增长率P、货币供应量增长率MS 以及一年期银行贷款利率I之间存在唯一的线性独立的协整关系。Johansen检验的 Y2Trace统计量为68.12010，大于5%条件下的临界值29.79707，这就说明了变量之间至少存在一个线性独立的协整关系。此外，在原假设为至多存在一个协整关系的前提下，Trace值为15.42999且小于5%条件下的临界值15.49471，即接受至多一个协整关系的原假设。由此，我们可以判断出嘉兴市房地产成交量增长率V、货币供应量增长率MS 以及一年期贷款利率I之间存在唯一的线性独立的协整关系。
（三）嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和利率的误差修正模型
根据格兰杰定理，有协整关系的变量之间一定存在误差正模型，它反映了变量间的短期动态影响关系。建立误差修正模型一般分两步，分别建立区分数据长期特征和短期特征的计量经济学模型。从理论上讲，第一步，建立长期关系模型。即通过OLS法估计出时间序列变量间的关系，若估计结果形成平稳的残差序列时，那么这些变量间就存在相互协整的关系，长期关系模型的变量选择是合理的，回归系数具有经济意义。第二步，建立短期动态关系，即误差修正方程。将长期关系模型中各变量以一阶差分及其各阶滞后期形式重新加以改造，并将长期关系模型所产生的残差序列作为解释变量引入，在一个从一般到特殊的检验过程中，对短期动态关系进行逐项检验，不显著的项逐渐被剔除直到最适当的方法被找到为止。
本文按照Hendry的从一般到简单的模型估计方法，对嘉兴市房地产价格、成交量与利率、货币供应量的协整方程利用 AIC 和 SC 最小的原则确定滞后期为2，然后逐步去掉统计检验不显著的变量，得到嘉兴市房地产价格的误差修正模型如下：
从上述滞后期为k=2的误差修正模型可以看出，短期中变量的相关关系与长期时是一致的，但是t统计量显示，所有变量都不显著。由此可以推断，在短期中，房地产价格与货币供应量呈正相关与实际利率呈负相关，但是相关关系都不显著。从嘉兴市房地产价格、成交量的误差修正模型看出，实际利率的影响作用是十分微弱的。而货币供应量的变动对房地产价格指数影响较大，因此，采用货币政策，在短期内对抑制嘉兴市市房地产价格的作用效果并不会太明显。
（四）Granger因果检验
在经济学中，显著相关的变量之间未必都是有意义的。为了研究房地产价格、名义利率和货币供应量之间的因果关系，本文采用格兰杰因果关系检验法进行检验。从表5中可以看出，在5%的水平下，货币供应量MS是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因，而利率I的变动不是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因。同时，货币供应量和利率都不是嘉兴市房地产成交量的Granger原因。
三、研究结论
综合对嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量及银行贷款利率长期均衡的协整分析、短期误差修正模型和Granger因果检验分析，实证结果表明，嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和实际利率之间存在长期稳定的协整关系，且与货币供应量成正比、实际利率成反比关系。同时，货币供应量MS是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因，而利率I的变动不是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因。同时，货币供应量和利率都不是嘉兴市房地产成交量的Granger原因。误差修正模型结果显示，在短期中，对嘉兴市房地产价格的调控作用效果不大；而在长期中，货币供应量变动、选择根据嘉兴市通货膨胀率制定与全国差异性贷款利率虽然能达到调控的目的，但是可行性较小，运用金融政策手段对嘉兴市房地产价格进行调控具有较大难度。因此，在运用金融政策对嘉兴市市房地产价格调控的同时，也应该寻求与其他政策手段的配合使用。
参考文献：
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（一）合同管理是促使经营目标实现的前提
合同作为当事人之间在法律基础上确定、变更和终止双方权利与义务关系的协议，其基本属性是一种契约。房地产企业在经营活动中，通过签订合同将房地产项目任务委托他人或者承接他人的房地产项目任务，是其在整个警用活动中拥有法律保障，在整个房地产项目的经营过程中，合同内容和准则是合同双方执行任务的最高行为准则，合同双方应严格按照合同相关规定享受合同赋予的权利和履行合同规定的义务，只有在合同的约束下，双方当事人的行为才能够被制约、监督，双方当事人的权益才得以保证。因此，合同管理是房地产企业正常经营的基础，也是促使经营目标实现的前提。 对企业的管理手段加以严格规范
随着我国经济的高度发展，市场竞争越来越激烈，要想保证市场中各个经济主体能够在公平有序的环境下竞争，必须对市场经济体制的法律法规加以完善。房地产企业随着建筑行业的高速发展而迅速崛起，其项目合同的签订可以说是涉及到多种领域，甚至还涉及到企业内部和合作单位之间的多个部门，因此，房地产企业的合同管理工作是相当复杂的。例如房地产企业管理过程中出现双方沟通不畅、相互之间进行诋毁或徇私舞弊等不良现象时，通过双方签订的合同，不仅可以对双方行为加以约束，也能够在一定程度上维护公平竞争的秩序。由此可以看出，房地产企业加强合同管理是规范企业管理手段的重要途径，也是维护企业良好形象的依据。 有效防范企业经营风险
众所周知，房地产开发具有投资成本高、工程施工量大、工程建设工期长、受到国家政策干预程度高等特点，由此在其经营过程中存在较大的经营风险，而企业要想对这些风险加以防范和管理，必须加强合同管理。房地产企业的工程在建设过程中的立项、施工和竣工验收阶段中都面临着多种不同风险因素。比如，在工程项目的招标中，由于招标方和投标方了解的信息不通，对招标方而言需要对各种风险加以考虑，使得开发企业无法作出合理的选择，如果企业对合同进行有效管理，便能够对风险加以准确判断和合理规避，进而更好地控制开发项目的进度、质量、成本和安全。 房地产企业加强合同管理的措施
（一）构建完善的合同管理体系
房地产企业从签订合同开始到履行合同结束的过程中，涉及到专业管理部门较多，无论其中哪一个部门出现错误，都会使房地产企业经营造成严重的经营损失。因此，为了避免合同履行过程中出现失误情况，房地产企业必须构建完善的合同管理体系并制定高效的工作流程，从而确保企业合同管理效率的提高。房地产企业构建的完善的合同管理体系内容应包括完善的管理部门职责权限制度、合同编制制度、合同审核制度、合同监督制度等，只有对合同管理者的责任加以明确，才能保证合同管理者尽最大能力管理好合同;高效的工作流程应该与合同管理体系相协调，在合同管理体系构建的同时制定相应的管理工作流程，首先合同管理人员应该掌握合同管理制度的内容，然后对合同归口进行管理，最后需要对合同内容及其履行情况进行审核。 制定并完善合同示范文本制度
在房地产企业合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取决于两方面的原因，一方面合同当事人可以借助合同示范文本对相关的法律、法律加以熟悉，以此确保合同是在法律规范的基础上得以签订的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履约率。房地产企业在经营过程中，应该在原本的合同示范文本制度的基础上对其加以完善，例如对当事人的权利、义务和责任进行更为全面的分析和了解，确保合同的可执行性，也可在很大程度上防止当事人出现主观上的错误。总之，房地产企业在签订合同时，应对合同示范文本进行考虑，而在合同执行过程中，应完善合同示范文本，以此防范合同风险。 设立健全的合同管理机构
房地产企业在加强合同管理过程中，应根据企业经营的实际情况和企业本身的特点，设立健全的合同管理机构。合同管理机构的主要任务应该包括制定相关的合同管理制度、对企业签订的各个工程合同进行审核、对工程合同的签订和执行情况等进行跟踪检查和监督。在房地产企业对合同管理中，合同管理机构应该合同签订和履行中，承担有关合同法律、法规的宣传工作，对合同管理人员进行培训，对合同内容进行审查，当合同中出现纠纷时应参与合同纠纷的解决。总之，房地产企业应该在合同管理过程中，设立健全的合同管理机构，明确合同管理机构应承担的责任和义务，保证机构在企业管理中发挥的纽带作用，最终使工程项目合同的签订、履行、变更和终止等活动得到有效控制。 加强对合同管理人员的培训
合同管理人员的素质是影响合同管理工作效率和质量的重要因素，因此，房地产企业要想加强合同管理，提高合同管理质量，应该对合同管理人员进行定期或不定期培训。企业在提高合同管理人员素质中应考虑以下几方面的工作： 选择合适的合同管理人员。房地产企业在聘用合同管理人员时，应选择对房地产工程项目建设过程和施工环节全面了解的、具有一定合同管理知识的、有较强法律法规意识的人，只有对多方面业务熟悉的管理人员，才能够在管理合同中应用合同管理技能提高管理质量。 重视合同管理人员的培训工作。房地产业涉及的范围和领域较广，因此房地产企业签订的合同内容涉及的法律、行政法规等知识较广泛，这就需要合同管理人员不断学习合同管理法律，为了满足管理人员学习合同管理法律的要求，房地产企业应定期或不定期对管理人员进行专业知识培训，不断提高管理人员的业务水平。 合同管理人员不断强化自身的学习。合同管理人员应在实际工作中积极汲取国际成熟的合同管理经验，不断完善合同内容，尽可能减少合同中出现的失误，从而降低合同履行中的争议，提高工程合同管理水平。
关键词 房地产行业 欠税原因 对策
中图分类号：F270 文献标识码：A
房地产业对于各地经济发展和地方税收对有着至关重要的作用，一方面，2011年重庆房地产行业共实现纳税305.47亿元，共占市税收（含国税）总收入的23%。在重庆纳税50强中，房地产企业占了“半边天”（22家） 。与该行业风光形成对比的是：另一方面，重庆房地产行业欠税十分严重，通过所得数据整理得到下表：
2、表中2013年数据只包含13年1-5月数据
通过上表我们可以看到重庆房地产行业也是欠税大户，在“欠税贡献”中也起“半边天”作用。
一、欠税严重的原因
（一）行业宏观税负过大。
行业的宏观税负为行业产值增加值（这里选取行业税前利润作为衡量指标）与当期应缴税收的比。2008年-2011年重庆市平均宏观税负与房地产行业宏观税负对比如下图：
从中我们可以看出重庆房地产行业宏观税负始终远高于市平均税负。与此同时，我们查阅我国其它省份数据不难发现，重庆房地产宏观税负高于其他省份，以东部发达省份广东省作为比较对象为例，同期其宏观税负仅分别为18.09%、21.80%、22.70%、27.50%。 可以看出利润不足，行业宏观税负过大是重庆房地产行业欠税的原因之一。
（二）房地产行业的行业特征。
房地产具有初期投资大、时间跨度长的行业特性。在房地产开工、建设、销售多环节漫长的开发周期内，初期可能会因为资源投入大，产出不明显或销售未实现而不能体现出利润或税收，所得税零申报的现象比较普遍，等到开发成熟并实现销售以后，利润指标才一改颓态、全线飘红。就拿土地增值税来说，按照税法规定，开发完毕后，方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已经开始，有的房地产企业开发周期10多年，因此，就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种。这些都给房地产行业企业欠税提供了合理借口。同时房地产行业是资金密集型行业对于资金有极高的依赖性，但是大部分企业资金实力很薄弱，而环环相扣的"三角债"更是锁住了企业捉襟见肘的资金运行，企业自身的资金不能满足正常的企业经营运转，又没有解决缺少资金的办法，大部分债权不能及时收回，企业有时只能以拖欠税款增加流动资金来维持正常的生产经营活动，从而产生大量欠税。
（三）税收管理工作不到位。
1、滞纳金管理落实不到位。
滞纳金管理在欠税管理中具有重要的作用，但实际工作中滞纳金管理没有发挥其应有的效果。通过欠税企业名单和金额我们看到，有一些欠税企业可以做到陈欠没有全部清缴入库的情况下继续形成新欠。这样的情况出现一部分原因是税务机关对该企业的欠税没有足额征收滞纳金，甚至没有征收滞纳金，这样就助长了欠税企业形成新欠。有些企业在实际经营非常困难的情况下形成欠税，经过税务机关多次催缴，企业勉强将所欠缴税款入库，但滞纳金却不能按期足额入库。
2、征收管理中没有做到细致、全面。
有些欠税是申报未入库形成的，主要原因是由于企业在申报后没有资金及时入库，或者是企业申报后忘记了入库税款。税务部门没有及时做到对申报未入库数据的处理，及时对申报未入库企业进行催缴，导致欠税的形成。
3、欠税公告在欠税追缴中的作用有待提高。
欠税公告是税务部门对欠税企业进行管理的重要措施，但在实际工作中没有发挥其应有的作用。纳税重点大户在本区县的声誉和影响都很大，税务部门在对纳税大户进行欠税公告时，会遇到很多阻力。经过税务部门的努力有些因素可以克服，但有些因素却无法保证及时进行欠税公告。
4、各部门间的衔接不够紧凑，也是欠税管理中有待解决的问题。
税务机关内部各主管税务所、征管、统计、评估、稽查间的衔接不够紧凑，信息没有做到全部共享，在现实工作中出现各管一片现象，导致部分欠税数据真空或没有得到及时追缴。税务部门与国税、工商、银行间的信息不能作到及时共享，也成为欠税管理的重点、难点。
（四）依法纳税意识薄弱是房地产企业偷逃税款的内因。
实践中，企业未取得合法凭证的情况比较严重，未妥善保管账簿的情况时有发生，有的甚至无法正常进行汇算清缴；关联企业之间互相挪用资金、低价转让、成本费用划分不清等情况比较普遍。其主要原因在于企业认为关联企业之间都是同一投资者，在资金使用和成本列支方面无需划分得很清楚，因此没有按照独立企业之间进行核算。而从税收的角度来看，每一个法人企业都是一个独立的纳税主体，必须各自进行纳税申报。企业依法纳税意识不强，财务核算不规范，最终也给自己造成了经济损失。
二、欠税治理对策
第一，企业自身通过经营管理，提高利润，才是降低行业宏观税负，解决欠税问题的根本方法。第二，税务机关规范管理，依法行政，严格执行欠税管理制度。
（一）加强系统内外的宣传。
把宣传《欠税公告办法》作为税法宣传的一个重要组成部分，要让广大纳税人和社会各界知晓欠税公告的意义和必要性，向社会各界特别是广大纳税人广泛宣传，了解欠税公告的规定，促进纳税人主动缴纳欠税，保证税款及时足额入库。
（二）实行欠税户责任到人制度。
对欠税企业管理责任落实到人，税务机关将上年度有欠税的纳税人全部纳入重点监控对象，严格控制税款缓缴和欠税增长。保证税务机关能够及时准确掌握欠税企业信息，建立欠税核算制度，将欠税管理与税务人员的考评联系起来，制定切实可行的清缴计划，对未完成欠税企业欠缴税款追缴任务的税务人员将追究责任，我国刑法有专门条款规定了税务人员渎职犯罪的表现形式及其处罚。
（三）要求欠税企业先补缴欠税后再办理退税等事宜。
（1）纳税清算问题。税务机关在为纳税人办理纳税清算手续时，检查该企业是否有欠缴税款，对有欠税企业不得办理纳税清算；应按照有关规定结清应纳税、费、罚款和滞纳金，补缴欠税后方可办理纳税清算事宜。同时办理税收票证的缴销工作时，应核查该企业是否存在欠税，如果发现有欠税的，不得进行缴销发票，不得进行纳税清算。（2）纳税人有应退未退税款，应查看该企业是否有欠缴税款，发现企业有欠缴税款的，要求该企业先补缴欠税后再办理退税事宜，或按有关规定进行退欠抵顶。
（四）认真落实企业欠税的确认、登记和统计等基础性管理工作。
《欠税管理办法》中明确规定，对欠税企业做到及时确认、统计和登记工作。在管理过程中，做到逐户上门送达《关于纳税人欠缴税款（滞纳金）事项的告知书》，同时向纳税人宣传欠税要予以公告的法律规定和欠税人所要担负的法律责任。制定详细准确的欠税台账，及时进行登记、确认。夯实欠税统计数据；加强欠税调查分析，有效指导清欠工作。
（五）发挥欠税公告的重要作用。
根据《欠税公告管理办法》的相关规定，定期对欠税企业进行公告。充分发挥欠税公告在欠税管理中的重要作用，把欠税公告作为清缴欠税的一项重要措施来抓，配合其他税收征管措施的运用，切实加强欠税管理。在地税网站和办税服务场所欠税公告，扩大影响力和约束力。深入企业了解资产和资金状况，制定切实可行的清欠计划，加大欠税管理和催缴工作力度。向纳税人宣传欠税要予以公告的法律规定和欠税人所要担负的法律责任，采取切实可行的清欠办法，按照计划逐步清理企业所欠税款，严格执行欠税公告制度，压缩陈欠，控制新欠，降低欠税率。
（六）认真落实《滞纳金管理办法》。
税务机关作到严格执法，按照《税收征管法》及《滞纳金管理办法》的规定，严格执行滞纳金制度，加大欠税的处罚力度，让欠税者无利可图。杜绝人际关系在滞纳金管理中的不利影响，深入了解欠税企业的实际资金资产情况，要求制定切实可行的还款计划。对于滞纳金的追缴落实到人。
（七）加强部门间的资源共享，信息沟通，提高欠税管理效率。
在税务机关内部通过定期召开欠税管理办公会，作到全面掌握全局数据，从清理角度出发，强化部门协调，实现以征管为核心的全程清欠管理。在税务机关外部，定期与国税、工商、银行等部门进行沟通，了解欠税企业的经营、资金等情况，做到欠税的应收尽收。
（作者单位：武汉大学社会保障研究中心）
参考文献：
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关键词：房地产投资分析；实践性教学；改革
房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。
一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵
房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。
二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略
（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力
房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。
（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题
在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。
（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系
在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。
结语
高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。
【参考文献】
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［2］戴天柱，郑侠．对实践教学在高校教学改革中的认识与探索———证券投资分析课程的实践教学体验［J］．教育教学论坛，2012，11．
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关键词：房地产 现状 实物期权 分析
在房地产行业，开发商通过支付一定的保证金或者首付款，就获得了一块土地的开发权，实际上相当于通过付出一定资金获得了一个期权，这个期权就是按约定的价格在未来某一时刻全额支付买地款项来购买这一土地的权利。近年来，正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时，令人不解的是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。下面，我们先来看一下出现这种有悖经济原理的房地产行业发展背景现状。
一、中国房地产业现状
首先，中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市。此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。
有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法。例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在1%至3%之间。如果我们用2%计算，按中国的土地使用权70年，那么税收合计为原始房价的1.4倍。也就是说中国的房价应该除以2.4计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为1：250，房价收入比为8倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9倍。何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是70年的土地使用权。70年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（或费），其税率未必会低于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起征“物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿命，近日《中国日报》援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有25至30年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了132年，而美国也达到了74年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。
二、外国眼中的中国房地产泡沫
让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜，德国报纸称北京、上海房价已经远远高于欧美很多同类城市，考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说，中国的房地产有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩；二是与物价指数脱钩；三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是1 比2。而在中国，平均收入与每平方米房价比是1 比0.2，二者差距高达10 倍。
在本轮持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是：一方面房价快速攀升，自2006 年国六条以来，政府调控政策步步为营、招招逼近；一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局2007 年3 月19 日发表的调查结果显示，今年2 月份全国70 个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2 个百分点，但依然高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006 年4 月25 日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰《2006 年房地产蓝皮书》指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明，截至2006 年7 月底，全国商品房空置面积为1.21 亿平方米，同比增长14.4%。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。
三、预付定金式买地行为的实物期权定价分析
（一）实物期权模型分析
所谓实物期权，是对实物资产投资的选择权，具体地说，是指期权持有者在做出资本投资决策时所拥有的，并能根据具体情况而改变自己投资行为的权利。在预付定金式的买地行为中，开发商通过支付一作为一项具有看涨期权的预付定金式买地行为，可应用“无红利分配”的Black-Scholes 期权定价模型来进行定价：
这里V 为看涨期权的价格，S 表示该土地的目前价格，K 表示约定的土地购买价格，T 为延迟付款的时间，σ 为土地价格的波动率，r 为无风险利率，N（・）表示标准正态分布的值。
（二）预付定金式买地行为的案例分析
宁波某房地产公司于2008 年竞得宁波某地，出让面积1.5026 万平方米，成交价格为10333.3802 万元人民币，预付定金为成交价格的10%，即为1033.33802 万元。预交定金签订合同后就相当于此房地产公司持有一种买权，其标的物是这块土地，当前价格为10333.3802 万人民币，约定价格为K=9300.042 万元（D=10333.3802×（1-10%）），笔者采用上述模型来计算预付定金式买地行为的期权价格。
模型中无风险利率r 采用2008 年一年期的国债利率3.34%；并且通过选取瑞思数据库中1998 年到2009 年的土地交易价格数据，计算得出土地的价格波动率r 为0.389。
将上述数据代入（1）和（2）两式，计算延迟付款时间（即期权到期时间）为T=1 的期权价值：
2=0.55-0.389×1=0.15，
V1=10333.3802N（0.55）-9300.04218N（0.15）=2291.207 万元
从计算结果来看，该房地产企业如果所拍土地能在一年后付款，将给企业战略管理和决策灵活性带来价值，即等待期权价值为2291.207 万元。这与土地签订合同时预交定金1033.33802 万元相比，期权的价值几乎高达定金的2 倍。
下面再分别计算当延迟付款时间T=0.5，1.5，2 的期权价值：
=1783.71 万元；=2681.467 万元；=3011.208 万元
可以看出，推迟付款时间越长，拍地所获得的期权价值越高，反之则期权价值越低。当延迟付款时间为半年时，其期权的价值也比房地产商预付定金高出750 多万元，如果能到2 年后再付清全款，期权的价值可以高达定金成本的3 倍。因此，预付定金式的买地行为所具有的期权特征以及这项期权所具有的巨大价值，成为开发商做出高投资决策的一个重要原因。
四、结束语
从以上相关论证可以看出，房地产行业的推迟付款是造成我国商业房地产土地价格逐年升温的原因，总结起来一句话“获得的远比付出的价值要高”，因而促使能融资到大量资金的开发商对高价土地拍卖乐此不疲。但是相信随着国家相关调控政策的出台和房地产行业的逐渐冷静回温，“越贵越买”的怪现象会有所好转。
参考文献：
［1］陈昌权，张艳春，张虹. 基于实物期权理论的房企囤地分析[ J ] . 财会通讯，2009（3）：36～37.
［2］张金明，刘洪玉.实物期权与土地开发决策模型[ J ] . 土木工程学报，2004（5）：92～95.
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