时间：2023-02-27 11:08:54
导语：在房地产项目建议书的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：房地产项目；成本控制；全寿命周期；分阶段
一、目前房地产项目成本控制存在的问题
（一）成本控制不够系统
房地产项目与一般产品成本控制的根本区别在于它的目标成本控制是一个过程，它控制的对象是一个工程项目，从工程酝酿到最后竣工全过程。因而，如何针对完整的房地产项目制定出可操作的系统的成本控制措施十分关键。但很多房地产企业对于项目成本的制定过于简单化和程式化，有些房地产企业只是简单地依据以往的工程成本降低率确定一个目标成本。在成本控制措施方面，只有简单的规章制度，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的规章制度无法得到有效执行。成本控制没有和房地产项目实际情况结合起来，可操作性差，很难起到有效控制的作用，更无法分析出成本差异产生的原因。
（二）成本控制重点存在偏差
因为施工阶段投资占据了投资费用的60%左右，我国房地产长期以来较重视施工阶段的成本控制，忽视了前期投资决策和设计等阶段的管理和控制，形成重施工、轻前期的成本控制思想。但实际上有关文献表明，项目建议书和可行性研究报告对项目投资的影响程度为70%—90%，设计和建设准备阶段对项目投资的影响程度为60%—70%，而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的1‰——2‰[1]。因此仅仅凭借投资费用的多少而定成本的控制重点，这是一种丢了西瓜捡了芝麻的控制方式，成本控制重点要考虑各阶段对成本的影响程度。
二、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制基本思想
（一）建立全寿命周期成本控制观念
寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展的角度对成本实施全程控制。
（二）建立分阶段有重点控制观念
根据基本建设程序，房地产项目建设过程可划分为：项目建议书、可行性研究报告、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、生产准备阶段、竣工验收阶段、后评价阶段等阶段[2]。
介于房地产项目实施过程中，各阶段对成本影响程度不同，笔者拟将全寿命周期的成本控制划分成三个阶段：项目实施准备期的成本控制，项目实施中期的成本控制，项目实施后期的成本控制（见图2.1）。并且把准备期成本控制作为全寿命周期成本控制的重点，在此基础上针对三个阶段，采取不同措施进行相应成本控制，从而达到效益的最大化。
三、全寿命周期成本分阶段控制基本方法
根据分阶段成本控制的观念和各阶段对成本控制影响不同，在不同阶段，采取不同的重视程度和不同措施，主要控制原则：重准备期、兼顾中期和后期。
（一）重视项目准备期成本控制
1、项目建议书阶段成本控制。首先，开发项目的建设条件要有利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当，应尽量便于获得建筑材料，易于各种型号机械的运作。还应考虑各种地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等因素和政策、资源和法律等方面的支持度。在项目初始阶段要对其进行严密考察，权衡各方面条件使其既有利于房地产项目的开发，又能节约资金。其次，建设的内容和规模方面要适当，要根据开发商的经济潜力量力而行。再次，做好投资和效益的预先估算，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面可以查阅相关案例，借鉴经验。
2、项目可行性研究报告阶段成本控制。开发项目不可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个主攻目标，选定前景良好的目标市场。有了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢得消费者。方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资金。应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市场适应性等原则。方案要抓住消费者心理，能适应消费者整体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市场的主流产品。
3、项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。主要可以从以下几点对成本加以控制：（1）进行设计招标。通过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加开阔的平台上选择适合开发且成本较低的方案。（2）推行限额设计。将审定的投资额和工程量通过层层分解，从总体到各单项再到各单位工程和分部工程，控制每一步设计量。设计过程中在保证预定功能的前提下，按照配额控制设计，以确保投入在总投资范围内。（3）配合优化设计。可以运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。
4、项目建设准备阶段成本控制。建设准备阶段成本控制主要是招投标部分的成本控制。招标文件的编制要严密，措辞要准确。特别是标底价格的编制要合理，要做好标底的审查工作真正起到控制投资的作用。招标方式的选择要合理，现阶段多推行公开招标方式，在公开竞争的环境中，有利于促使承包商提高建设质量，降低成本。招标工程要做到公开公正。
（二）兼顾中期、后期成本控制
施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小[2]。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此要从节约的观点出发，对成本实施控制。节约工作属全员性工作,开发商应明确各部门部门有关人员的职责范围,将节约工作落实到人。同时在施工建设阶段全过程中要严格管理增加工程量的变更签证发生，推行先进的施工组织技术。
项目后期的成本控制主要是竣工结算阶段的成本控制，竣工结算是工程造价控制的最后一关，应组织相关有高度的责任感和技术素质人员，且对工程项目的设计意图、设计图纸、现场的情况有充分的了解把好工程量审核关,反复核对图纸，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予以扣除。最后要对该房地产项目的成本控制经验加以总结，分析不足之处，日后加以改进。
四、结论
房地产成本控制是提高房地产企业竞争力的有效途径，成本控制过程中应对项目实施全寿命成控制，并在此基础上分阶段进行控制，将价值工程的方法贯穿到成本控制的各环节，在不同阶段通过分析采取采取相对应的措施，进而达到成本的有效控制。
参考文献：
[1]张海强《建设项目前期工作对投资的重要性》，《中国工程咨询》2004（12）
关键词: 房地产；工程质量；对策
Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.
Key words: real estate; engineering quality; countermeasure
中图分类号: F293.33
引言：近年来,随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位有设计、施工、监理、分包，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。
一、目前房地产工程质量存在的问题
房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实施的过程中都存在一系列问题。
1．工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题
这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。
2．工程设计、规划阶段存在的主要问题
现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。
3．工程实施阶段存在的主要问题
该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。
二、房地产工程质量管理的有效措施
1．项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
2．设计、规划阶段的质量控制
（1）在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。
（2）严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。
（3）效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。
3．实施阶段的质量控制
（1）招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。
（2）严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。
（3）在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。
4．竣工验收和交付使用阶段的质量控制
项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。
三、结束语
综上所述为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。只有不断研究，积累经验，提出发展对策，才能从根本上消除房屋建筑工程质量问题。
参考文献：
[1]马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点[J]. 经营管理者. 2010(21)
关键词：成本控制；作业成本法；成本管理
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2012年8月15日
一、引言
随着2008年金融危机以来，全球面临自上世纪三十年代“大萧条”以来最严重的金融危机，中国房地产业也受到显著影响。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。同时，房地产业投资增速明显放缓，土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。为加大经济刺激力度，央行以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段，进一步扩大国内需求，保持经济平稳发展。随着经济的不断好转，炒房和投机性购房现象不断加剧，使部分城市房价过快上涨，目前国务院实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在当今竞争激烈的市场环境下，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出，求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。因此，加强开发项目的成本管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。一定的成本管理思想总是源于一定的经济社会环境，是当时的经济社会状况在成本管理方面的反映和体现。本文旨在借助国内外现代成本管理研究成果，实现房地产开发项目全过程成本管理目标。
一般认为，成本管理理论是从l9世纪二十年代后期发展起来的，但作为成本管理基础的成本核算，却在l5世纪中叶就已经出现。它首先产生于人们计算销售损益的需要，为了在产品完工后就能及时了解产品成本的情况，人们积极探索，形成了以实际成本为主要内容的成本核算方法。
Erenguc等在投标阶段运用风险评估技术法对采用总价承包项目的进度——费用进行综合分析，从而得出最佳的投标报价。
陆辉等在《施工项目作业成本法的运用》一文中指出了在施工过程中需要注意的成本问题，讲解了作业成本法在项目成本控制中的运用程序和利用其进行成本核算的方法。
解崇晖、蒋秋亮发表的《谈施工组织设计对工程施工成本的影响》阐述了施工组织与施工成本的关系，制定科学先进的施工方案是降低成本的关键，不仅施工作业计划对工程成本会有深刻影响，现场的安全生产管理也会对工程成本产生重大影响。
国内关于房地产开发项目的成本管理研究大多强调要从前期的决策开始的各个阶段成本控制的措施着手，散见于各期刊，理论联系不够，缺乏系统性。
二、项目建设各阶段成本控制
房地产的开发建设程序一般分为项目建议书（可行性研究）阶段、初步设计阶段、技术设计（扩大初步设计）阶段、施工图设计阶段、合同实施（施工调试）阶段、竣工验收阶段等几个阶段。相应的，对各阶段的投资控制分别为投资估算、设计总概算、修正总概算、施工图预算、制定合同价、制定结算价、竣工决算。
从项目的建议书到项目的竣工验收，对房地产的成本控制也一直在进行着。以下我们重点从项目招投标、采购、施工等阶段展开论述。
（一）投标报价阶段。从建设阶段的程序来看，投标报价是一个工程项目对于施工单位开展工作的起点，正确的投标报价不仅是影响施工企业取得项目的结果，更是会影响后期工作的正常开展。不同的投标策略能在与竞争对手博弈的过程中造成不同的投标结果，正确合理的价格评估为赢得这场竞争提供基础，也为后期施工建设提供资金保障和利润空间。
现阶段，投标报价的方法可分为不同条件报价法、不平衡报价法、区别报价法、多方案报价法、增加建议方案报价法等。投标策略主要有以下几种：1、在技术标中显示高水平的企业经营管理水平，用高水平的施工组织设计牢牢抓住业主对本企业的信心，使本企业在技高一筹中取胜；2、靠改进设计和缩短工期取胜；3、采用降低利润措施，吸引业主对本标函的注意力，提高中标几率；4、先低价报价，中标后加强索赔管理，利用索赔以赚到经营利润；5、用发展的眼光来处理采用何种投标方案。
（二）采购阶段。工程项目采购管理是与工程项目管理模式紧密相关的，目前国内工程项目采购主要有四种管理模式。1、业主自行采购模式。业主既是项目投资主体，又是项目的管理主体。项目采购由业主自行负责实施和管理；2、工程项目总承包建设模式。在EPC工程项目管理制下，E指设计、P指采购、C指施工，也就是由一家总承包商负责设计、采购和施工，业主只负责采购监督、检查；3、业主委托承包商代采购关键设备，业主付款模式（简称CFRE）。承包商按业主的要求代采购工程项目关键设备，采购费用由业主支付，承包商负责采购管理，收取采购服务费；4、业主聘请工程项目管理承包商采购管理模式。在PMC（工程项目管理承包商）工程项目管理制下，业主聘请工程项目管理承包商作为业主代表或业主的延伸对工程项目进行全面的管理承包。PMC作为业主代表或延伸主要负责工程项目的全面管理工作，而具体的工程项目实施则由EPC或EP+C、E+PC总承包商来承担。PMC负责采购管理、监督、检查，承包商负责采购实施。
（三）施工阶段
1、施工目标成本制度程序。项目成本计划是项目经理进行项目成本管理的基本依据和重要内容，也是优化和实现项目目标成本管理的基本依据和重要组成工作内容，也是优化和实现项目目标成本、总目标及其分项目标，提高经济效益的基本保证。
施工成本计划是项目计划期内进行成本预测基础上，以货币形式确定项目计划期内施工生产所需支出和降低成本的具体行动计划，并且按照成本管理层次、有关成本计划以及项目进展的组阶段对成本计划加以分解，并制定各级成本实施方案；指导施工生产部门在计划期内改进施工技术方法、提高劳动生产率、降低原材料消耗；提高机械设备使用率；降低费用开支、达到预期经济效果的成本实施计划或技术经济性文件。
2、作业成本法。作业成本法是施工阶段成本核算的主要方法。作业成本法可以提供相对准确的成本信息，以求尽可能消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，促进项目管理水平的不断提高。
现阶段，国内房地产企业都有自己的成本控制体系，但项目各环节成本控制脱节现象普遍存在，制度执行情况大打折扣，粗放管理特征明显、项目成本控制有效性不足。
三、成本管理现状
随着现代技术经济的高速发展，我国企业成本管理水平也有了长足发展，但现行的房地产企业的成本管理上还主要存在以下几个方面的问题：
1、缺乏规范的成本管理制度和体系。很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系。
2、设计变更、现场签证难以有效控制。频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。
3、难以精确制定资金计划。作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务。
4、成本控制不力。第一，对成本控制存在错误的认识；第二，缺乏先进的成本控制方法；第三，没有完善的成本控制制度体系。
四、对策
（一）改进和完善现行建设工程中招投标工作。国家政府部门必须加大监管力度，发挥招投标管理机构的宏观作用。对政府投资或政府参与投资项目要严格审查。加大对招标机构的培育和发展，这不仅要求加强对招标机构的规范化要求，还要加强过程监督。建立企业评审专家库，加强企业招投标阶段的专业化指导。
（二）对工程采购项目的成本实行全方位监管
（三）对采购工程项目成本的全过程进行管理和督查。我们对采购工程项目成本的全过程管理和督查主要是分三步走：
1、工程施工准备阶段成本控制的主要内容是：中标后公司应组织有关人员对工程项目的价格组成、实施的主客观条件、有利和不利因素等进行综合分析和评估（评价），并根据规定额度确定比较先进、合理的成本控制目标体系；认真地研究制定较为合理可行的施工方案；并根据采购人（使用部门和单位）的要求和前期工作进展情况做适当合理的投入，既要保证按期开工，又要避免设备、人工的浪费。
2、采购工程施工期是成本控制的主要实施阶段。采购人应注意采购工程成本信息的收集和整理，准确收集施工成本费用的资料，及时分析实际成本与原预算成本的差异及节约率，并及时做出调整，对采购项目的人员进行全过程的监督（监察）与检查。
3、工程竣工验收阶段要着重做好工程的扫尾工作。
五、结论
本文主要是围绕房地产项目成本控制和优化的问题进行展开，从房地产成本涉及的主要方面到房地产成本管理的主要方法，通过对建设各阶段的成本管理分析，得到以下几点结论：
1、项目成本控制是一个全过程的工作，从项目建议书开始到竣工结束的方方面面都是成本控制的目标。
2、决策树在投标报价中的运用，使原本复杂的决策机制变得清晰条理化。设定几种投标报价和施工方式，通过不同施工方式下的成本费用的对比和不同报价情况下中标的概率比较，制定不同的报价方案。决策树的作用使得判断不同报价方案变得具体明朗，所以该方法对招投标程序有很大的指导意义。
3、作业成本法是项目管理者将目标成本的各个指标按作业链逐层分解，构筑完整的成本管理过程。包括预测目标成本、制定成本计划、分解目标成本、作业成本计算、作业成本控制和作业成本分析与考核等。建设作业成本中心，再按照各类资源所产生的成本进行分配，通过成本分析与改进，将目标成本指标的层层分解落实到作业层次，从而控制作业成本。
主要参考文献：
[1]陆辉，陈振江，赵春燕.施工项目作业成本法的运用[J].山西建筑，2010.19.11.
[2]赫建国.作业成本法在成本核算中的应用[J].水利水电工程造，2011.21.4.
关键词：房地产开发项目；全过程管理；问题；策略
中图分类号： F293 文献标识码： A
引言：
随着国民经济的持续增长，房地产行业间的竞争也越来越激烈。房地产开发项目具有周期长、投资大、风险多等特点，而有效的房地产开发项目的工程管理有利于提高整个工程经济效益，房地产开发商要想在如此激烈的市场环境下生存下去，就必须不断的总结适合于我国当前现状的房地产项目管理经验，加强自身的管理。
1、房地产开发项目管理意义
房地产开发项目工程管理的意义在于：(1)由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成；(2)房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性；(3)房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。
2、房地产开发项目管理概述
房地产开发项目管理除具有一般工程项目的一次性、协作性、整体性、周期长、产品固定性等共同的特点外，还有三个显著特点：(1)全过程集成化管理特点。根据全过程项目管理的本质属性，该管理方法是将项目策划和决策、方案设计、施工准备、工程实施、试运行、验收到项目后评价等阶段集成为一个管理体的集成化管理模式；(2)组织集成化管理特点。房地产工程项目涉及的组织主体包括业主、设计方、监理方、承包商、分包商、设备提供商、原材料供应商和众多的社会利益关联方。在整个项目周期中，全过程项目管理方法有助于加快各类组织主体的融合，减少项目进程中的摩擦，并最终保证项目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全过程项目管理的管理要素集成化包括工期、成本、质量、人力资源、风险、沟通等顶目管理要素的集成管理，在项目进行过程中对以上管理要素进行全方位、全过程的考虑，以确保实现项目全局最优。
3、房地产项目管理现状
3.1、房地产开发项目工程管理的体制尚未健全
作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。除此之外，工程管理的模式较僵硬，致使房地产开发项目工程管理显得较为封闭，工程管理工作得不到有效落实。
3.2、全过程组织意识有待加强
根据全过程项目管理要求的企业组织结构体系，全过程项目管理的组织机构与传统的职能性组织机构有较大差别，目前，多数开发公司的管理团队是随着项目的开始而组建起来的，一旦项目完成，团队就立刻解散了，根本就没有时间和精力来发现和认识在该个项目中存在的共同规律，更谈不上总结积累管理过程中的知识和经验，导致管理流程重复。在多数情况下，项目团队在接受工程项目管理工作时，都是被动地听从上级领导和业主的监督、命令。项目团队在各项检查评比工作中耗费了大量时间，无法潜心地做好管理工作。
3.3、注重前期策划忽视后期管理
部分房地产开发项目策划阶段只注重前期策划，缺少项目整体管理理念，从源头没有对项目整体规划，造成后期建设成本过高，功能欠缺不完善。特别是房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心,项目的成本管理也应以保证项目质量为基础。然而对于房地产项目管理和实施工作的协调上存在矛盾,致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单,但在项目实施后期收尾阶段,建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾,工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
4、房地产项目全过程管理策略
4.1、健全房地产开发项目工程管理的体制
房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优化配置房地产项目管理机构以及管理部门，同时根据房地产开发项目工程管理实际的工作需求进行人员的适当分配，满足房地产开发项目工程管理过程中的具体工作，并将这些工作具体落实到位。
4.2、项目开发前期工作
房地产项目开发前期的各项工作将对整个项目的成败起着决定性的影响，其主要工作有：项目建议书、可行性研究报告、产品策划等。具体内容表现为: 房地产项目的地理位置选择、规模大小、户型、客户群、配套设施水平、技术能力、项目风险、财务状况、经济效益和社会效益等。此阶段的项目管理工作应全面细致，首先，对项目周边情况要有详细了解，比如河渠水利设施、民航机场限高等问题都将直接影响项目的手续办理、施工复杂程度以及项目的利润率。其次，在项目上使用新技术前一定要进行详细的了解，对新技术的可行性要做到心中有数，尽量考虑使用本地区比较成熟的技术。
4.3、加强施工阶段的管理
对房地产开发企业来讲,施工阶段是整个开发工作最主要的阶段,这一阶段是商品房实物形成阶段,它决定企业能否为社会提供优质的建筑产品。在施工准备阶段应首先确定施工单位，签订施工承包合同以后，组建项目管理部，并根据项目需要配备技术管理人员，编制项目实施方案并进行施工现场准备，使现场具备施工条件。其次，施工阶段目标是完成合同内全部施工任务，以达到验收、交付使用的条件。此阶段工作重点：按照项目实施方案结合施工承包合同内容安排施工，在施工过程中要努力做好动态控制及调整工作，做好安全、质量、进度、造价等目标的控制，实行文明施工，做好内外部门沟通协调工作。
4.4、强化项目成本管理
(1)材料招标采购。项目开发所需材料是构成项目开发成本的主要部分,有效的采购方法能够帮助项目开发商减少成本负担。房地产项目对材料采购应提起足够的重视,在确定所需材料种类后由专门的员工负责进行市场调研,对相关材料一一比较质量和价格,然后以公开招标的方式选择最终的材料供应商；(2)在计价拨款方面,项目团队首先应计算工程所需价款,该项工作应由工程部主管统一安排,相关部门人员结合既定的目标责任成本和价格对实物工作量进行核实并定期将计价和拨款报表提交给企业主管部门；(3)成本动态控制。项目开发团队应主动开展成本活动分析，项目部在各个层级应坚持实施阶段性的成本考核制度,根据责任成本目标进行节点考核和奖惩,对项目中的每一项成本做到心中有数，使项目成本得到控制。
5、结束语
房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，在项目管理过程中认真的汲取经验教训，加强学习，不断提高业务管理水平，健全开发项目工程管理体制，这样才能应对激烈的市场竞争，推动房地产开发企业积极的发展趋势。
参考文献：
【关键词】：房地产开发；质量控制；对策和措施
中图分类号：O213.1 文献标识码： A 文章编号：
近些年，面对日新月异的房地产市场和市场竞争的日趋白热化，房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。开发商开发楼盘的时候，难度越来越大，尽量控制成本又不断被要求提高工程的质量。房地产的开发质量控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。质量控制贯彻开发过程中的设计、施工和交付等阶段。通过不断的制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，已经渐渐的成为了评价房地产项目质量控制优劣的一种形式。
一、 房地产开发中的质量控制的意义
质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。
在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。 由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。
二、房地产开发过程中质量控制的依据
施工就是将业主的设计图纸和意图，是形成产品转化成工程实体的一种形式。在施工过程中的质量控制应当有科学合理的依据。现行的国家及政府有关部门颁发的工程方面的法律法规，以及工程设计文件、工程承包合同文件等，都是施工阶段质量控制可以实行的依据，并且必须遵守其条款。施工工序质量控制、工程质量检验评定标准、质量技术标准、施工及验收规范等，都是工程质量控制的技术性和法规性的依据，是鉴定材料质量、衡量工程质量的科学尺度和应当遵守的原则，
三、房地产开发中的质量控制和成本控制措施
实现开发项目的最大经济利益，以获取持续的竞争优势是房地产开发企业的目标，为此，这就要求开发企业向市场提供质优价廉的房地产商品来满足不断变化的市场需求。质优价廉的房地产商品来自开发企业对开发项目有效的质量控制和成本控制。房地产开发项目的开发过程可以分为期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段，每个阶段特点各不相同，要有效地进行项目质量管理和成本控制，就需要在各个阶段管理好项目的质量和成本。
1、房地产开发前期工作阶段
项目建议书、可行性研究报告等，是整个开发项目的基础。房地产开发前期工作阶段的质量控制的主要办法是建立开发项目质量管理责任制和开发项目前期工作成果质量评审制度，而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，建立评审制度和质量责任制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，之后将咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，从而提高投资效益。在房地产工程开发前期阶段，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在在房地产工程开发前期阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，从而减少资金成本。
2、房地产开发的设计阶段
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据，而优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段是开发项目进行质量管理控制，实现经济效益的最直接最重要的环节。项目设计阶段可以分为初步设计和施工图设计两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式。
（1）、初步设计阶段的质量控制。开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制，实现设计方案最优化。签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款；加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对于招标成本控制，关系重大的项目必须采取公开招标，而对于小型的分项工程可用邀请招标；通过设计招标，择优选择设计单位。开发企业全面审查后，对设计方案提出合理化建议，以便设计单位进行修改。
（2）、施工图设计阶段的工程质量控制
开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查施工图，并要及时更正施工图中存在的影响工程质量和成本的问题，以避免不必要的浪费及损失。开发企业项目责任人员应对索赔具有前瞻性，对施工过程中可能出现的索赔因素能够正确的进行预测。同时，开发企业要认真编制标底和标书，严格根据工程的招标条件，做好评标定标的工作。中标后合同的内容方面必须严密、细致，通过协商谈判确定具体合同和工期。开发企业相关人员都要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的惯例和有关规范，各尽其责。
3、房地产开发的实施阶段
施工过程在整个项目过程中占有非常重要的地位。施工过程中要严格控制项目变更，管理合同，严禁通过设计变更的方式来增加建设内容，扩大建设规模。认真处理设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须三方共同签字为有效。为充分调动管理人员的积极性可实行奖励制度，让管理人员积极主动的管好施工现场。此外还有要强化工程施工现场的监理机制，选择合适的监理单位，能很好的对工程质量、工期和成本进行控制，落实责任制，做好月度工程进度款审核，避免投资失控。严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。造价管理人员，要做到事前把关，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响；支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。
4、房屋交付后的质量管理
房屋交付后，其质量控制并没有结束，还有两方面的工作。一是售后服务。按照建设和管理有关方针，对开发出售后的房产，配备专人管理，采取切实可行的管理方法，建立专门管理的机构。及时进行维修，帮助住户解决困难，使住户满意。二是意见征求和调查工作。及时组织人员征求住户的要求和意见，尽量做到及时处理。并对调查后的材料整理分析，反馈到有关部门，以此来提高房产开发的整体质量。
四、结语
房地产项目质量的管理是一个动态变化的系统工程，良好的质量来自于企业对各个阶段较好的控制。由于房地产项目受外界影响因素较多，因此它的使质量管理控制工作难度很大，须让开发企业在项目管理的各阶段，时时要有“质量至上”的观念，从源头控制企业的成本，从而以求最大限度地提高资金的投资效益。同时开发企业要不断完善项目质量管理制度，努力提高质量，以保证项目管理目标的实现。
参考文献：
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【2】任宝峰. 房地产开发成本控制[J]. 经济师, 2010,(10)
关键词：地产公司；工程；管理；造价；项目；房地产
造价管理作为房地产工程项目开发中的一个不可或缺环节，通过对造价项目的规范化管理，不仅可以为地产公司开发工程项目提高收益，同时也关乎公司在建筑市场内的声誉与地位[1]。然而行业的发展受到一些非理性社会因素的影响，房产价格快速上涨，其上涨速度已远远超过市场经济的发展速度。为了平衡产业的经济发展，地产公司在开发工程项目时，提出了针对不同类型项目的专项造价管理模式，但大部分工程项目存在专项性，即一个管理方案只面向一个独立的工程项目，脱离此工程项目后，设计管理方法的适用性不强。此种管理模式造成了地产公司开发房产项目时的潜在成本持续增加[2]。为了实现对此项工作的优化，设计与产业发展适配性较强的综合管理模式，应当从思想认知层面进行转换，避免公司管理者在工作中只注重项目收益的问题[3]。为此，下文将详细阐述地产公司房地产工程项目造价的特点，并根据地产公司的运营发展需求，设计项目多角度造价管理模式，提高项目造价的科学性与规范性。
1地产公司房地产工程项目造价特点
在对地产公司房地产工程项目的深入研究与剖析中发现，开发此类工程项目，其过程涉及固定资产投入与非固定资产投入两个环节，根据资产的投入方式，提出下述四个方面的造价特点。第一，此类项目在开发中具有明显的大额性特征。市场内现有的开发项目在进行建设施工时，都需要支出上千万甚至上亿的资金，并且一个完整的房地产工程项目在实施中会关系到多个参与方的利益[4]，包括土地管理局、业主方、地方政府、业主开发商等，这也使得工程项目造价在市场内处于一种较特殊的地位。第二，房地产项目的造价管理工作在不同层面的差异较大。在建筑领域内，每个房产项目都具有其自身独特的个性与特点，这也造成了不同项目在设计开发时产品存在差异，而产品的差异势必会造成造价核算的差异，这种差异体现在建成项目的用途、规模与功能方面。第三，建筑市场内房地产开发项目在造价管理工作中存在动态化特点。从项目决策立项到项目竣工结算中间经历了较多的环节，在这一过程中，材料供货商销售单价的调整、设计方案与施工图纸的变更、员工工资标准的变改等因素都会在不同层面上对工程项目造价造成影响，这也造成了工程项目的造价一直处于动态变化过程。第四，房地产项目开发具有层次化特点。因此，对应项目的造价工作也存在此特点，在进行工程造价管理时发现，一个完整的房地产项目可在造价时被划分为三个层次，分别为项目总造价、项目单项工程造价与单位项目造价。
2地产公司房地产工程项目造价管理模式设计
2.1计算工程项目造价管理风险值
为实现对地产公司房地产工程项目的造价管理，首先需要针对具体项目的建设风险给出明确的量化结果，以此实现对项目可行性的初步检验。项目的可行性与风险因素分析是实现对其造价管理的关键内容，同时，建筑项目的可行性以及其风险承受度也是直接影响整个项目预期回报的重要因素[5]。针对这一特点，在项目的前提筹备阶段就需要完成对其可行性的分析，针对拟定的开发楼盘进行全方位的市场调研和实地考察，并结合科学评价的方式实现对其造价管理费风险的量化，将量化结果作为依据，对拟定开发的项目进行综合分析。工程项目造价管理的风险值可分为两部分：一部分为项目净现值；另一部分为现值指数。两个数值能够直接反映项目造价管理过程中的风险情况，其数值越高，说明风险越低；反之，数值越低，说明风险越高。针对上述两个参数的计算其公式分别为：NPV=S−K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV为房地产工程项目的净现值；S为未来现金净流量现值；K为原始投资额现值；PVI为现值指数。结合上述两个公式，可实现对房地产工程项目投资风险的灵活考量，其所设定的贴现率当中包含了建设项目的风险报酬要求，以此能够实现对风险因素的综合分析。同时，在实际管理过程中，还可以通过下述公式，综合反映可达到的报酬水平：0ddS×χ−K=（3）公式（3）中：dS为未来每一年中房地产工程项目的现金净流量；dχ为年金现值系数。
2.2确定工程项目各阶段造价模式
任何一个房地产工程项目开发的全过程都需要各个参与方的共同协作完成。为实现对各个工程项目阶段的造价模式确定，首先需要明确工程项目中包含的各个阶段。以一般房地产工程项目为例，其全过程需要经历图1所示的五个阶段。在第一阶段，其主要完成的内容包括对项目建议书的编写以及对项目可行性的分析，这一阶段对最终项目工程造价的影响超过80%；在第二阶段，主要完成对房地产工程项目的设计和具体实施计划设计；在第三阶段，主要完成服务、总包以及各分包项目的招标以及采购；在第四阶段，需要完成工程施工、安装、建立以及工程实施中的管理等工作内容；在第五阶段，主要工作包括房地产项目竣工验收、竣工结算等工作。针对上述五个阶段，其所有费用构成房地产工程项目的造价，因此在管理过程中应当遵循下述公式：公式（4）：中α为房地产工程项目上述五个阶段的总价费用；i为不同项目类别。在公式（4）的基础上，针对不同阶段，在不同项目当中所占的比重存在较大差异，但整个房地产工程项目的造价必定与各个阶段造价总和一致。同时，房地产工程项目中上述五个不同阶段都是基于活动分解法得到，因此，针对某一阶段的造价可通过计算该阶段所有活动造价之和得出。在上述计算数据的基础上，分别从全过程活动控制、项目资源控制和造价结算控制三方面，明确各阶段管理模式中的具体内容，采用这种直接和间接相结合的控制方法，促进对房地产工程项目造价管理效率的进一步提升。
2.3构建房地产工程项目造价确定程序模型
在明确工程项目各阶段造价模式后，为了确保各项管理工作的顺利进行，对其造价管理的程序模型进行构建。在构建程序模型前，需要明确模型构建的原则。第一，适用性原则。地产公司的文化和组织架构决定着其所使用的项目造价管理具体模式，因此基于这一特点，在构建程序模型时，必须充分明确地产公司的文化以及组织架构，充分考虑到制定工程造价管理程序模型的适用性。第二，科学性原则。在对程序模型构建时，应当采用科学、经济的方式，进而制定更具科学化的成本控制模型。第三，实用性原则。建立程序模型的目的是降低房地产工程项目成本、扩大利润空间，因而其实用性更加重要。在构建模型时，只有能够应用于实践当中的程序模型，才能够充分发挥其管理作用和价值。在充分遵循上述原则后，具体而言程序模型的构建流程为：首先，针对需要进行管理的项目内容明确其精度和种类；其次，确定项目中具体活动和所需资源量清单，明确项目当中各类综合收取的具体费用；最后，将所有获得的造价信息进行汇总，得到整个房地产工程项目的全过程造价结果。
3对比分析
选择由HZ公司开发的房地产项目作为试验项目，试验前明确此公司是实验地区大型房产公司，该公司隶属我国建筑工程总企业，该企业内部的工程造价组织见图2。以该公司近期开发的某楼盘为例，开展此次对比试验。试验中使用本文设计的管理模式，计算此项目在造价管理阶段的风险值，定位并明确项目造价管理风险源。在此基础上，确定项目施工由决策立项、工程设计、招标采购、施工执行、竣工结算五个阶段构成。根据工程的验收标准，进行此项目各阶段的造价模式确定。并根据已知的工程数据，构建房地产工程项目造价确定程序模型，分析造价数据，按照文章设计内容，计算各阶段造价支出。在此基础上，使用传统的造价管理模式，按照相同步骤进行造价管理工作，输出上文提出五个对应阶段的工程造价管理成果，将各阶段在本文管理方法与传统管理方法下造价结果，作为评价此次设计方法可行性的指标。各阶段造价管理结果见图3。根据图3内容可知，使用本文设计的造价管理模式进行项目工程造价管理，可实现各阶段的支出造价小于传统造价管理模式下的各阶段造价支出。因此，可以证明本文设计的造价管理模式，可以对地产公司开发项目起到节约成本的作用。
4结语
本文设计了一个全新的地产工程项目造价管理模式，并以HZ地产公司为例，设计了对比试验，试验证明了本文设计的方法，可以起到节约各阶段造价支出的作用。因此，要实现对此项目的规范化管理，还需要在深入的研究中，引进更加先进的技术与更加前沿的理念作为支撑。通过此种方式，优化项目施工造价支出，提高地产企业在市场内的地位，保证企业在市场运营中收益的最大化。此外，应在深化此项工作时，从地产公司工程造价组织架构入手，通过引进更加专业人才的方式，进行此项工作的填充，从而为企业在社会内的发展提供更加良好的条件作为支撑。
参考文献：
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【关键词】房地产开发企业；前期成本；成本控制
一、房地产项目开发前期对整个项目成本的影响问题分析
成本控制是房地产开发企业成功的关键。在市场经济竞争中具有十分重要的意义，房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。项目前期的造价控制对整个建造成本影响很大。在可研阶段，项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如选址、项目规模甚至是否建设等的决策。可以大幅度地调整造价设计阶段次之，可通过设计方案比选，合理选择项目工艺等，较大幅度调整造价而施工阶段，则只能在设计规定下，通过优化施工技术及组织，适当降低。
二、施工阶段成本控制与前期成本控制的现状分析
目前我国在施工期的成本管理已经做得很充分，建立了项目发包阶段的招投标制度，实施阶段的监理制度，结算阶段的审计制度等计价依据比较完备，计价规范、各地消耗量标准、预算定额体系基本齐全材料机械市场信息定时更新，使用比较方便，成果比较准确。相比之下施工前期的成本控制显得薄弱很多。施工前期的成本控制工作主要包括：项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的概算、以及项目决策阶段的备选方案经济性比较等。目前我国的项目前期造价管理工作相对滞后，缺乏科学、合适的造价文件编制依据，大多依靠计价人员自身经验，具有很大的局限性和随意性。再加上不确定因素较多.很难进行量化控制，前期工作很大程度下是一个不衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。实际建设过程中“决算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象普遍存在，反映了估算、概算文件的准确性欠佳。
三、房地产开发企业的前期成本控制措施探究
1、项目立项阶段的成本控制措施。项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，因此选立项阶段的可行性分析和成本测算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。立项阶段的主要要做好项目可行性经济指标、成本估算、利润测算、现金流安排以及有关风险的敏感性分析等几个方面工作。项目可行性经济指标是房地产开发企业进行项目决策时重要依据。在财务上对开发项目的可行性经济指标主要有以下两项：（1）核心指标：包括内部收益率、销售净利率（2）参考指标：总投资回报率、销售毛利率、获利指数、资金峰值比例、地价支付贴现比、启动资金获利倍数等。房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与成本分析时.相对来讲收入的不确定性可能大一些.对于成本来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行成本相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于成本控制也十分重要.把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在成本控制时能够有的放矢。在此要说明的是，财务人员及审算人员不仅要了解历史数据，同时要随时了解市场材料及工程造价的最新动态，在做好成本与利润测算后，如何做好现金流，安排好资金链对房地产开发企业也十分重要。房地产开发企业是资本密集型企业，房地产企业发展到今天不仅有大鱼吃小鱼，也有快鱼吃慢鱼。但是否能吃得下是一个很重要的问题。同样一个项目假定总投资1个亿，在其它条件都相同的情况下，用自有资金3500万与5000万去做，两者的资金利用率是不同，前者的资金利用率相对较高，后者的资金利用率则相对较可玉开发企业要想快速发展，一般会尽可能地提高资金利用率，但与此同时风险也在不断加大，因此如何把握好风险与资金利用率之间的度是房地产企业在决策时需要考虑的重要问题。
2、设计阶段的成本控制措施。有资料表明.初步设计阶段影响投资的可能性是75%-95%，技术设计影响投资的可能性是35%-75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%-35%.而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来，控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资成本控制的主要阶段是设计阶段.设计阶段是投资成本控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要.是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来.建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性.致使一些设计项目的设计质量不高。搞规划的专门只管催设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套或出现矛盾.不交图的现象，其结果带到了施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。近年来.这种现象虽然有所改进，但往往把控制建安工程造价的主要精力放在施工阶段一审核施工图概算、合理编制工程标底和结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢’.事倍功半。要有效地控制建安成本，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其要抓住设计这个关键阶段，未雨稠缪.以取得事半功倍的效果。由于施工阶段是“按图施工”.在施工阶段所进行的投资成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标.可多方面择优选择设计方案。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始根据投资估算设立目标限额，到初步设计以概算确定最高限额，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量.达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质母.避免设计的不足带到施工阶段。
四、结语
目前，随着社会和经济的飞速发展，人民生活水平的快速提高，房地产项目的建设开发，得到了有史以来最大的发展。房地产项目的开发建设，主要是以经济利益为目标的，那么房地产项目建设的成本，就成为衡量项目开发经济收益的一项重要指标。在开发项目实施建设的前期，把开发的成本降低到一定程度内，房地产项目的开发建设才会获得很好的收益保证。
参考文献：
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[2]李达照. 房地户开发项目管理的成本控制 四川建材，2010
关键词: 商业综合体,立项SWOT分析, 项目组织,设计风险控制
Abstract:Combining with the actual project chongqing heaven and earth, and in the complex business development project, the owner of the project team of risk management, focus on the project, the human resources and the design phase three aspects such as briefly discussed
Key words: Commercial complex, setting up the SWOT analysis, project organization, design the risk control
中图分类号：X820.4 文献标识码：A文章编号：
重庆天地位于重庆市主城区几何中心地段――渝中区化龙桥区域，与主城各商业组团中心连接紧密，是瑞安房地产继上海新天地成功改造后，又以强劲之势推出的“新天地”系列之一。重庆天地占地32000平方米，建筑面积82000平方米，是一个集零售，中西餐饮，娱乐，演艺，展示，酒店于一体的商业综合体。
重庆天地项目是现代时尚概念和地域生活文化的融合，建成后将成为引领时尚的居住、工作、文化、旅游休闲综合社区。
项目从2005年初启动， 至2009年下半年全面竣工，投资15亿元人民币，历时近5年，为重庆打造出了一个全新的时尚地标。
作为重庆天地项目的项目经理，作者将结合实际谈谈项目开发前期的几点风险管理做一论述。
1立项阶段的风险和计划
房地产项目立项即意味着项目开始进入实质性阶段。
立项阶段需要提交项目建议书供内部和相关的行政审批，实际上这份项目建议书也是一份项目整体风险的预测和陈述报告，和之后的项目可行性报告一起构成了项目启动前对于项目风险分析预测和初步应对计划的阐述。
项目建议书的内容总的说来比较简明，是一个概述性的文件。 而可行性研究报告则是项目开发的依据，是评估项目风险回报的最初级文件。
重庆天地项目制定可行性研究报告的同时，也进一步对市场和商业营销风险进行了分析,包括了以下几方面：
1、项目周边环境概况
重庆天地地块区域位置，区域规划性质，经济人口数据，人群整体素质，年龄层次与职业构成，人流和消费能力；餐饮、休闲等业态商业，星级饭店、高档写字楼分布；购物便利程度，毗邻商圈状况，道路情况，公交路线和规划前景；教育、医疗、金融等生活配套、餐饮、购物、等各方面的完备程度。
图2.3-1 重庆天地项目整体规划图
2、项目产品概况
重庆天地的规模、性质、功能、体量、建筑风格、定位、档次、业态分布、提供的设施与配置、日后服务的硬件和软件系统、营运和物业管理模式。
项目SWOT分析
4、对目标市场细分，制订应对和规避潜在变化和风险
根据项目周边环境概况，产品概况，以及自身特点，对项目产品的潜力人群应具备的特点进行定义和分类。可以更好地研究项目的使用属性要求，并分析重庆天地项目营销面临的风险。
在分析了市场风险的基本特征后，在之后的推广，营销方面，防备市场竞争风险，关注市场动态，市场预判，确定最佳的推出时机，避免竞争对手的挤压，制订了相应的应对计划，突出差异化优势应对这类风险。
此阶段另一方面的风险就是，就是还没有成立正式的项目部。在房地产项目立项阶段，由企业高层管理人员或企业风险管理部门从企业价值实现及项目投融资角度进行风险管理。在项目前期中的项目初步设计阶段，主要由企业的风险管理部门或工程等具体负责部门进行风险管理，立项后要及时产生项目经理，由项目经理会同企业相关部门在土地征购、项目详细设计、招标中进行风险管理。
2项目人力资源的风险管理
项目组织是保证项目正常实施的组织保证体系，重庆天地项目前期，工作头绪繁多，工作性质不同，项目组织由项目经理主持和带领部分技术工程师组成。风险管理工作是由项目经理及企业风险管理部门共同提出风险管理规划，由项目经理主管监控风险管理过程，并由项目经理主持，会同各职能部门代表召开风险应对措施工作会议
而项目管理中，成功的人力资源管理可以保证项目任务的顺利完成，促使项目得到更有效管理。
相比其他类型的项目风险，项目的人力资源管理面临的风险预测和控制难度有着更多的不定性，处理不好就会引起人心涣散，挫败承包方人员的参与信心，影响项目实施。
对于上述风险特点和应对要求，重庆天地采取了一下的应对措施：
培训和持续改进
重庆天地项目在培训在提高雇员技能的同时,更需要增强他们应对不断变化环境的能力。项目组针对项目自身特点进行了需求分析，并制订了一系列的培训计划并指定专人负责，以确保培训目标的切实完成。
项目组安排了公司内部的培训人员对项目成员进行了企业文化，ISO流程等方面的培训，并聘请外部培训机构，通过短期专题培训班的形式，对成员进行工作方法，沟通技巧，电脑软件应用的培训，另外，在项目进行过程中，安排其他项目，展览的参观，新技术，新材料的介绍，同时不定期地进行团队建设拓展，交流增进活动。
多样化的激励与约束
本项目在管理中注重加强成员间的情感培养和交流。
项目还不定期组织团队活动，加强团队交流, 避免令成员成为工作机器。
同时, 项目组采取多样化的激励和约束机制。通过各种激励和约束作用, 发掘项目人员特长提高他们的吃苦能力、劳动效率以及创新能力。
3设计阶段的成本风险控制
设计单位开始分阶段进行设计， 在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险，事实上设计阶段就已经决定了整个项目造价的90％。
在各个阶段将遇到不同的风险，需要采取不同的措施去应对。1 方案设计
方案设计阶段做好与决策层和各支持部门进行沟通，确认方向，好的开端是项目成功的一半，方案设计阶段做好风险的防范是关键的关键。
在造价控制方面，方案设计阶段估算的重点在于分析测算，需要能够全面真实地反映各个方案所需的造价。
图2.7-1 重庆天地总平图
2初步设计
初步设计阶段的风险种类比较多样，项目团队根据设计文件实施动态管理，这也包括风险计划的调整，初步设计阶段风险的动态管理是为了降低项目以后阶段风险的必要手段。
在初步设计阶段，确定造价控制目标值以后，重庆天地项目采用了标准化设计, 限额设计，同时对于设计概算加强管理和审查。将已发生的风险控制和解决在本阶段内，可预见风险提前进行计划应对。
施工图设计
施工图综合性，详尽程度要高许多，风险来自各个方面，项目内部需要投入的人员涉及建筑，结构，机电设备，园林景观，室内设计，配套，施工，招投标，文件归档管理；外部则涉及到各个设计单位，公司财务，法务，采购，政府相关部门，工程投标单位，供应商等等。
由于涉及方面多，进入深度大，这一阶段对于建筑造价会产生很大影响，风险的很大一部分将集中在项目工程造价方面。
重庆天地将风险事前控制融入在了设计阶段的造价控制中。由于项目需要赶工期、以及工程中的调整 （重庆天地项目就曾在方案设计阶段后期根据公司意见进行了布局调整，以致不得不压缩之后的总体进度），设计的调整在所难免，这就更需要在每一步都做好监控，尽量减少施工开始后的变更，缺乏在设计阶段的成本控制，势必造成施工阶段造价的控制失控。
总结
【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制
近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。
这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。
下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。
1 目前房地产开发项目的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
2 房地产开发项目的前期工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
2.1 建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
2.2 制定开发项目的质量计划。
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
3 设计阶段的质量控制
3.1 方案设计阶段
在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。
在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。
3.2 施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。
工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
4 施工阶段的质量控制
工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。
4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。
4.1.1 明确质量目标
房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。
4.1.3 质量保证
质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。
4.2 开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。
4.2.1 工程施工质量控制特点
（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。
（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。
（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。
（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。
（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。
4.2.2 施工阶段工程质量的影响因素
影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。
（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。
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