时间：2023-03-01 16:22:45
导语：在医疗营销策划方案的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
医药行业是最具有发展潜力的健康产业，而医药营销是医药产业在流通渠道终端中最重要的环节之一。随着社会经济的发展、国民健康意识的提升，以及医疗卫生事业改革进程的深入，对于医药营销管理人才需求量必将日益增长。但是社会上对于医药营销管理人才的基本素质、职业技能和业务能力的要求也提出更高要求。
目前，高职院校培养的医药人才质量与社会用人单位对岗位要求还有不小的距离，常常出现社会急需医药专业人才，但是高校培养的学生却不能满足企业需要的现象。究其根本原因主要是学生的实践能力不够，岗位操作技能不足，不能完全符合社会发展的需要和企业实际岗位的要求。由此可见，实践能力和职业技能的教学训练在高职医药营销专业人才培养过程中具有重要性。但在传统的课堂教学模式中，往往出现理论空洞、实践不足、技能匮乏，无法与社会企业的用人要求相衔接。因此，构建一个适应社会需要，能培养学生实际业务技能的专业课程体系，改革现有教学模式就成为关键。
一、实践教学课程体系的构建
高职医药营销专业是培养具有医药、营销管理等方面基本知识和业务技能，能够在医药生产、流通企业从事一线营销、职能管理、药学服务等方面工作的技术技能型人才。以行业企业需求为导向，校企衔接、订单培养是构建人才培养的新模式。在新培养模式理念的指导下，调整培养方案，优化课程结构，加大实践教学比重，注重学生职业技能的提升是高职医药营销专业教学改革的主导任务。
高职医药营销专业的课程体系设置，应该在调查研究医药企业岗位设置和职业要求的基础上，以就业市场需求和学生素质能力提升为导向，注重知识和技能的传授和培养，使学生完全能胜任岗位职业要求。在课程体系设置中，应当优化整体教学内容，以医药学专业课程为基础，减少基础化学等内容，增加具体岗位操作课程和营销实战技能课程，比如药品储存与陈列、药品推销实务等。同时参照职业资格和职称考试内容为标准，将涉及考试内容等纳入课程体系中来，为学生取得岗位资格和专业职称提供必要基础。依据专业定位和培养目标，通过广泛的企业市场调研，采纳行业企业岗位设置标准，积极吸收医药企业用人单位人员参与课程研究、设计与开发，以形成结构合理、特色鲜明的医药营销实践教学课程新体系。
二、实践教学模式的创新与建设
（一）课堂实践教学的改革与创新
以教师为中心，以课堂为中心，以知识灌输和应试教育为主要任务的传统教学理念已经不再适应现代的职业教育要求，本身也无法适合社会对职业岗位培养的具体要求。同时在目前高职培养教育中，仍就有照搬本科学历教学的培养方案和教学模式等现象，这和高职教育方针和培养目标不相一致。因此改革传统的教学模式，以能力培养为导向的教育理念和教学方法是市场化教育的必然趋势。在现代的课堂教学过程中，融“教、学、做”于一体，体现教学中课程的应用性、实践性和职业性。课堂实践教学模式可以选择形式有多种多样，可以有项目任务法、案例讨论法、模拟销售教学法，甚至可以将课堂搬到企业生产经营第一线。总之，课堂实践教学的改革与创新就是要坚持以提高学生的职业技能为中心，以市场岗位标准要求为任务，真正体现现代职业教育的特色。
（二）实训室建设与企业实践活动
教学模拟实训是高职医药营销专业人才培养中的重要一环。为了增强学生对基础理论知识的巩固和掌握，提高学生职业实践能力，应当创建“模拟药房”等相关药品实训中心，以强化学生对相关职业技能的锻炼和提升。
社会实践环节主要任务是为了增强学生对社会的了解和岗位的认知。学生在校学习中，往往存在专业的模糊定位，岗位工作的浅显认识。通过社会实践活动的开展也可以进一步体验社会生活、熟悉专业岗位。具体在开展中，可以在相关的课程中布置社会实践项目，比如到医药流通企业参观物流仓储配送流程，到药店开展顾客层次与消费能力等调查活动。也可以在寒暑假期中布置社会实践见习任务，让学生提前介入社会，了解企业的用人需求和适应市场竞争环境。
（三）深化校企合作，完善实践教学
校企合作是实践教学的支撑点，为学生岗位训练和实践教学提供了重要保障。作为合作企业对象的选择，应该具备有市场规模化、管理标准化、人才专业化等特点，能够为学生提供专家带教、轮岗实训、有较好的发展提升空间。校企合作既是一项实践教学平台的搭建，更能促进专业人才互动，资源互利共享。可以按照“走出去、请进来”的原则，选派教师到合作企业对员工开展培训授课，提升企业基础员工专业素质的同时，也锻炼和提高了自身的业务素质和教学水平。同时邀请企业派出专业技术人员做兼职教师，来学校作报告、开讲座，传授实践工作体会和技能，让学生确实感受来至第一线岗位实践技能。校企人员互派、沟通交流、优势互补，对整个实践教学水平的提升无疑是一个促进和提高。
（四）开展职业技能竞赛，深化实践教学
为了培养具有复合型医药营销专业人才，参与医药、营销职业竞赛，锻炼学生实践营销技能，也将是实践教学改革的一项任务。开展职业技能竞赛对于激发学生的专业热情和自豪感，培养其拼搏进取和竞争意识，提高其整体综合素质和专业实践技能水平具有重要意义。高职医药营销专业可以积极开展“营销策划方案竞赛”、“推销演讲竞赛”、“模拟商务谈判比赛”、“中药饮片识别与调配”等竞赛项目。以“市场营销技能竞赛”为例，该项校际竞赛分为商品销售业绩考核与营销策划方案制定两部分。商品销售活动促进学生零距离接触市场，磨炼毅力、团队协作、挑战自我；营销策划方案制定更能考查理论应用水平、知识整合能力，以及写作综合素质。可见，职业技能竞赛活动的开展既激发了学生参与热情，也提升了学生的职业技能水平。
三、师资队伍建设与实践教学能力
（一）引进高素质的实践教学师资
高质量的人才培养，依靠高素质的教师队伍。教师只有具备较高的实践能力，才能切实提高实践教学的效果。可见教师队伍建设是医药营销专业人才培养的关键因素。基于高职医药营销应用性强的特点，在师资招聘时，对承担实践教学任务的岗位要求，应聘人员应具有医药企业工作经历，并有较好的工作业绩。不拘一格降人才，不能仅从职称高低来作为选人用人的唯一标准。积极从医药企业引进医药专业和营销管理人才，比如药学技术人员、职能部门管理者、市场营销精英等，让学生学到岗位实战业务经验，增加其对职业的真切感受。在教师引进的同时，更要做好现有教师内在功底建设。重点要培育“双师型”教师队伍建设，使教师具有更扎实、系统的理论功底，更丰富、实用的实践经验，更科学、有效的教学方法。
（二）多途径提高教师自身实践能力
加强对医药营销专业教师再培训和培养工作，鼓励教师提高学历，通过继续教育更新专业知识、提高实践技能。规定年轻教师到企业进行“挂职”锻炼，熟悉医药实践领域。鼓励和支持专业教师在实习基地做兼职，直接参与医药营销业务，参与企业员工培训，门店用药指导等工作。积极利用暑假开展的教师素质培训平台，提升专业水平和职业能力。以福建省为例，每一年暑假都有选派年轻教师参与“药学”、“市场营销”骨干教师业务培训，该项活动既更新知识、又促进教师彼此间的沟通和交流。因此，只有教师走出课堂，参与实践，才能够将理论知识与实践业务有效结合，才能在授课过程中，理论真实而不空洞，具有较强的说服力和感染力。
1．1在挖掘潜在客户上找市场
通过多次会同乡镇邮政网点员工深入乡镇圩场及七站八所等客户市场的调查与内部反复分析发现，邮政业务种类的转型是挖掘大批潜在客户的利器，还可以根据客户喜好，提供邮政综合服务项目，这才是企业盈利的根本目的。而业务转型只是邮政服务内扩外延的一种手段，是运用现代经营手段，达到激活客户用邮需求的目的，给企业带来一大批客户群体和一个不同寻常的盈利空间。因而，乡镇邮政网点转型发展的当务之急是要解决三个问题：一是将现有低效甚至无效的基础客户转换为有效客户。通过上门走访，激活长期不动户，使其使用邮政业务；开展刷卡消费兑换礼品活动，促进客户使用，以此唤醒睡眠账户。二是将曾使用邮政业务的客户转换为有效客户。通过短信、电话邀约等形式，吸引客户参加“用邮有奖”等活动，挖掘更多有效客户。通过分析客户属性找准适合邮政的替代产品，激发客户二次用邮的兴趣。三是将新客户转换为有效客户。乡镇上的流动人口虽然不如城区多，但邮政服务也要纵深推进，追求“最后一公里”，力求全覆盖。小乡镇也会有大市场，这就要求乡镇邮政网点的每个员工必须树立以抓小项目开发为突破口的经营理念，不断做大客户基础群体，做到小项目不放过、大项目尽管做；同时，以厅内采集、厅外收集为手段，挖掘更多固定的增量客户群，为乡镇邮政业务发展再加一把火。
1．2在加大宣传力度上深引导
乡镇邮政网点务必通过各类形式的宣传，扩大邮政产品在整个乡镇的知名度，使客户有业务需求时，第一时间想到邮政，形成一个对邮政业务全部知晓的客户群体。在宣传载体上，一是要利用好内部资源，通过网点LED门楣、X展架、营业标识牌等工具宣传邮政业务。二是利用好外部渠道，巧妙整合，通过LED业务宣传栏、墙体广告以及张贴“致用户的一封信”海报等方式进行宣传。三是把逢圩（赶集）作为宣传邮政金融业务的唯一阵地，把全乡所有村的赶圩时间全部集中起来，统筹安排，逢村赶圩，不论周末或假日都及时组织人员下乡宣传，或摆摊设点散发宣传单页，或开设金融知识课堂并播放形象宣传片，通过这种最直接的方式，向农村用户宣传邮政金融知识。
1．3在举办各类促销活动中重点推介
在农村经营邮政业务的难点在于村民的观念与喜好不同于城市人，对新业务的接受程度也有区别。因此，邮政人员应循循善诱，通过举办多种形式的活动，亲近与客户的关系，拉近与客户的距离，加深邮政在客户心目中的印象。一是开展网点人员“多说一句话、说好一句话”活动，广泛引导客户在网点办理业务。二是开展金融“进村入户”、“进店铺访商户”，报刊发行“进校园、进乡村、进厂矿”等活动温暖客户。三是开展客户恳谈会，倾听客户对邮政服务的心声，征求客户意见和建议来稳定客户。四是让客户亲身体验邮政各类业务，如通过样报试读、邮政储蓄短信免费试用、网银现场体验、商函账单试寄等方法留住客户。五是开展理财沙龙、产品说明会、用邮有礼、刷卡抽奖来安抚客户。六是开展免费医疗咨询、量血压等活动来慰藉客户并宣传邮政业务。七是开展反假币宣传活动，在为村民普及识别假币知识的同时，灌输邮政金融业务知识来维护客户。
2深入分析，精心维护，着力培养优质客户
如果说优质客户的贡献率决定邮政企业的受益率，那么优质客户的培养将决定乡镇邮政网点今后的发展出路。下一步，必须通过客户名址、业务渠道和发展手段等，着力培养客户的用邮习惯，增加客户用邮频次和数量，真正达到培养优质客户的目的。
2．1召开经营分析会，找出业务发展症结与对策
邮政企业经营的业务种类较多，乡镇邮政网点对每项业务都要精于积累、善于总结，在总结中找出不足，为下一步开展经营工作积累经验。一是定期召开经营分析会。每周召开一次经营分析会，对一周的经营工作进行小结与回顾，及时复制推广成功经验，认真深刻剖析欠缺的问题。同时，利用各种走访客户活动掌握的客户信息，专门建立客户档案，收集客户反馈信息，及时了解客户的用邮需求。二是准确判断客户的用邮意向。利用客户关系管理系统做好大客户用邮情况分析，预判客户用邮需求，进一步调整营销思路，深入挖掘客户用邮潜力。三是及时跟进客户消费情况。充分利用金融客户管理系统，分析客户资金流向及到期给付情况，判断客户的金融状况，帮助客户理财，引导客户消费。
2．2畅通并灵活运用各类有利渠道，为客户搭建绿色通道
一是利用邮政自有网点优势，展示并销售邮政产品，通过走出去、请进来或者与用户一对一互动的方法，真正把营业厅变成销售厅，把营业员变成营销员。二是不断丰富渠道产品，吸引人气。在邮政自有网点和社会代办点加载代收通信费、水电费和代售票务等便民服务，在给客户带来便利的同时，为企业创造收入。三是通过整合邮政的社会渠道，如便民服务站、助农取款点等，扩大邮政服务范围。四是在渠道建设方面选好人，择好址。位置的选择：助农取款点一般应选择人口比较集中，当地经济情况比较好的村落，并且处于交通便利的地理位置。人的选择：第一，要求人有良好的信誉，没有不良前科，以确保金融服务的资金安全。第二，要求人有较为充足的现金流，确保业务正常运转。第三，要求人对自己从事的业务有较强的主动性，对金融新产品接受度较高，自己经常有转账缴费的需求，并且乐于此项服务工作。
2．3创新发展手段，开展贴心服务
随着城乡经济不断发展，人们生活水平逐步提高，乡镇市场对邮政企业的服务升级提出了更新、更高的要求。员工日常开展的营销不仅要更加注重产品的多元化，还要注重服务的高效优质化。因此，乡镇邮政网点的广大一线员工应该始终牢记发展是第一要务，要常练服务内功，常谋发展之策。一是以开展情感营销为主。挖掘单位内部的营销能人（或帮扶人员），运用其丰富的人脉资源和客户关系，通过开展情感（关系）营销促成协议签订，实现客户开发与产品销售。二是以开展方案营销为辅。通过走访客户，了解客户需求，为其量身定制产品开发方案。也可根据客户对邮政产品的需求及经营现状，结合企业自身能力，提出解决问题或满足需求、创造需求的解决方案。三是以开展项目营销为补充。由于乡镇不同于城区，特别是那些经济条件低下、人口数量有限的地方，邮政业务项目开发会受到限制，为此，应在这些地区多开发一些代字号业务，如：工资、代收、缴费业务，根据不同市场制定客户开发项目方案，对同一市场或同一综合用邮客户制定整体营销策划方案，达到整体开发、联动发展的目的。
3优质服务，细心维护，常态化培育忠诚客户
关键词：全过程监理；前期监理；房地产策划
建设工程监理制度通过立法的形式在建设领域推行不到20年，见证着我国工程建设行业规范化、规模化和工艺技术水平的高速发展，发挥着重要的促进作用。理论上的监理是工程项目活动的全过程监理，服务的阶段范围涵盖项目前期投资分析决策、勘察设计、施工到竣工验收，涉及多学科多专业的技术、经济、法律、管理等知识的系统工程，是一项高智能的技术服务工作。但从我国监理行业目前的发展现状来看，存在较大局限性，主要以施工阶段的监理工作为主，控制重点集中在质量目标上。为提高市场竞争力适应新发展，与国际惯例接轨，监理应积极介入项目建设全过程的投资控制，尤其是在工程前期阶段。本文结合工作实践经验，就房地产开发项目的前期监理任务和控制要点进行分析和阐述。
1 项目概况
某某花园项目地块位于城市东部，是紧贴三环边上珍稀的土地资源。地块总占地面积约20万平方米，容积率2.3，计容总建筑面积约46万平方米，总建筑面积约62.5万平方米，目标打造成一个原生态的主题商住大社区。在监理公司介入之前，开发商已经成立项目公司并通过竞拍的方式取得土地使用权，已取得的行政审批手续有：《国有土地使用证》、《规划设计条件告知书》、《建设用地规划许可证》和《规划道路、建筑红线地形图》。常说的房地产五证已具备两证。
2 项目前期投资决策阶段
决策阶段的监理咨询服务工作，主要是进行充分的市场调研，综合分析项目的技术内容，预测项目的经济前景，为项目提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程及为各种可行提供科学依据和参考方案。
2.1 市场调研分析
2.1.1 区位分析
本项目位于城市东部三环边上，与该市市民普遍认可的市区“心理距离”（三环内）对比，属城市近郊。近年来，项目所在区域已有不少大型房产项目呈点状、片状开发，推进该片区的城市化进程。但由于缺乏整体的规划，有效的资源组织，开发商之间独自为营，没有高端商业，只有自由、蓬勃的沿街铺面马路经济，呈现的依旧是类城乡结合部的面貌，还不具备城市的品相。而且，城市布局中独缺东部新城核心区。以上的现状条件，均可视为本项目的机遇和挑战。
2.1.2 产品定位
我们的服务团队对该片区的发展战略、交通状况、生活配套设施状况、居民结构、房地产开发和销售情况等进行了实地调研考察，信息收集和分析，并选取了两个区位条件和规模都相似的成功案例给开发商作为参考。经过与开发商充分的沟通了解，及专业团队对宏观、微观的投资环境，政策研究，我们建议该项目应充分利用场地内丰富的山、水、绿自然资源和便利的交通条件，通过自身规模优势，集合一切优点和差异点，独创性地打造出一个集居住、商业、休闲、养老于一体的配套服务功能完善、产品内容丰富的原生态大社区。我们提出“城市向东，生活向阳”的口号，倡导一种健康、阳光、积极、热爱生活的态度。综合定位为：中高档次为主，搭配适量高端层次产品。
2.1.3 形象定位
注入先进的规划设计理念，打造出一座主城区的卫星城，一个有着便利的交通，完善的配套，绿色健康宜人的环境，新型的养老概念示范城，承接城市东部核心区的功能，并开启四环时代――进一步可触都市繁华，退一步可归宁静生活。“养老地产”不能拘泥于字面的理解，狭义地理解成老人社区。中国人的传统思想文化根深蒂固，重视人伦关系，人到暮年，需要满足儿孙满堂，共享天伦之乐的精神需求，通过创新设计理念的手段引导合适的距离和资源组合，让“多代同堂”和谐共居成为可能。更进一个层次，我们希望通过该项目的实施，同步推进开发商的形象品牌建设，从而打造出专属的地产品牌模式。我们的规划理念是：将以人为本的理念贯穿于人成长的整个轨迹，关怀人在各个阶段的需求，并以适老为终极目标的地产，打造出一个让人憧憬的适合一生居住的“一生之城”，“多代同堂”大社区，追求更高层次的人居文化。
2.1.4 目标客户定位
依据上述项目定位――“绿色健康、新型养老”，与之相适应的主要目标客户是“刚需改善型”这个独特客户群体，也就是现阶段刚刚退休的群体。城市中，这部分群体具有共同的特点：（1）刚升格为祖辈的角色；（2）来自“四二一”家庭，即由祖辈四人，子辈二人和孙辈（独生）所构成的金字塔形家庭，三代同堂；（3）领退休金，享受退休后基本医疗保障；（4）具备一定的经济条件，有一定的储蓄；（5）子辈集中在78-80年后出生，受教育程度较高，工作较稳定；（6）有一定的精神追求，懂得享受生活。随着社会物质文明和精神文明的全面发展与进步，今后这种类型的家庭和人群将越来越多。区别于以往敬老院、福利院的概念，在经济社会新常态下，养老将更人性化，多代同堂将更和谐，可高起点，高标准发展养老概念的地产。
2.2 概念性规划设计
每个项目的落地成型都是在其特有的条件下，量身定制而成。在项目定位上，经过与开发商的多次汇报、论证、调整后，基本接纳了我们的方案和思路，并对创新的概念表示赞赏。在此基础上，为进一步把方案具象化，我们的团队提出与之相匹配的规划设计要素：（1）附近有一个畜牧场，通过协作等方式把资源有效整合。将来项目建成后，为业主提供可租用的农地，可自种、托管、配送，自给自足健康食材，提供一种健康的生活方式。（2）全社区无障碍设计，突出体现“建筑以人为本”理念，更加注重生活中的细节，方便所有人的生活，例如：电梯采用低位按钮，兼顾儿童和坐轮椅者的使用；整个社区配备清晰的图形化信息指示；社区内免费乘坐电瓶车，为行动不便及长者提供便利等等，彰显细节美和人文关怀。（3）按不同年龄阶段设计成不同的产品组团，对各阶段所需满足的功能加以强调突出。（4）社区拥有自己的专业的家政服务队伍。（5）社区游泳池、草地保龄球、（露天）小剧院、图书馆、BBQ等一应俱全，将休闲、兴趣、娱乐、景观性等很强地结合在一起。（6）配套公建：与妇联、福利机构或社会团体（如志愿者联合会）合作开发“多代屋”，将幼儿园、青少年俱乐部、老年大学、幼青中老聚会点都聚集到一起，为儿童和老人交流接触提供一个场所，从小培养尊老爱幼、互助互爱的优良品德，创建新型的义工和谐社区。小孩与老人对话，为老人读书，教老人浏览互联网、唱歌；老人可以把日常生活方面的技巧、带孩子的经验等都传授给现在年轻人。老年大学设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置涉及陶艺、绘画、摄影、京剧、文学等多种类型。我们不仅仅是在造房子，旨在引导一种和谐有爱的生活方式，回归邻里大爱的时代。距离项目地块不到1公里处新建成一家三级甲等医院，是本项目非常有利的配套。作为一个补充，建设社区内的康体医疗中心，包括多功能运动场所、疗养型健身器械区、社区门诊等，担负整个社区的医疗卫生保健工作。安全、健康、丰富、可持饭卡消费的公共食堂（食材来自于生态农场），为有需求的人群提供生活便利。
2.3 项目投资估算与资金筹措
2.3.1 项目投资估算
主要的测算项目如下：（1）行政事业性收费（各项测量和检测费、城市基础设施配套费等）；（2）咨询、服务费（招标费、水保方案编制费、环评报告书编制费、施工图审查费、预算编制费、监理费、勘察、设计费等）；（3）建安费（土建、安装、装饰、人防）；（4）配套附属工程费（白蚁防治、防雷工程、电梯设备和安装、弱电系统、高低压配电、集中抄表系统、供水、燃气管道、无动力化粪池、有线电视等）；（5）营销策划费；（6）不可预见费。依据工程建设的经验值和地方国家的计费标准，本项目投资估算约16亿元。
2.3.2 资金筹措
项目开发的资金来源：（1）开发商自有资金；（2）土地抵押登记贷款。为了分期建设和贷款的灵活操作，我们建议把国土证分割成四块，项目启动后，首先拿出其中一块去抵押贷款。开发商接受了该建议，并办理了《国土证》的分割手续。
2.4 勘察设计招标
根据《规划设计条件告知书》载明的规划设计要求、经济技术指标及业主已经确定的项目定位，编制《项目设计任务书》。对规划总平面、套型比例、各项配套和园林环境等都提出了具体的设计要求。在这个环节，我们作为业主的招标，采用勘察和设计联合招标的方式，择优选择了勘察设计单位。
3 设计阶段
设计阶段力求把建设单位的美好设想变成具体的实施蓝图。整个设计阶段分为方案、初步和施工图设计三个阶段，根据三个阶段进程，穿插办理各种行政事项审批手续。对建设单位来说，时间就是金钱，紧凑高效的计划编排可提高资金的使用效率。因此，我们的团队对投资项目的各行政事项审批流程及地方政策非常熟悉。近年来，政府在简政放权方面做了很多的改革，这些都是需要我们及时去了解掌握的。
3.1 方案设计阶段
方案设计阶段是把上述投资决策阶段所有的分析、思路、定位等要素，从文字决策变成图面视觉的定调总纲，也是投资目标控制的关键阶段。而投资的控制目标不是单纯地降低造价，而是从源头以土地价值最大化策划为核心，寻找项目投资的高收益比。本阶段，主要介入的是建筑专业的技术人员，审点是方案能否体现业主的意图和是否符合经济技术指标等；涉及的行政事项审批有：建设工程设计方案审查、水土保持方案审查、环境影响评价文件审查、立项、人防工程报建。
3.2 初步设计阶段
总规方案通过审查确定下来之后，进一步对图纸进行深化设计。本阶段，建筑、结构和设备各个专业的技术人员都要介入，审查的重点是：设计单位编制的概算是否合理、结构选型和选材是否合理、主要设备选型是否正确可靠、建筑防火和消防是否符合规范、楼宇智能化是否先进可靠等等；涉及的行政事项审批有：初步设计和概算审查、办理《建设工程规划许可证》、消防设计图审查。
3.3 施工图设计阶段
施工图是最终的设计成果。本阶段审查的重点是：主要数据和标准是否正确、建筑构造大样是否正确、是否执行强制性规范条文等。涉及的行政事项审批有：施工图和节能审查、节能备案。
4 结语
本项目是一次非常宝贵的全过程监理实践经历，本文主要针对前期监理咨询服务作了论述，其中相当大一部分属软科学研究，当前我国的工程监理非常缺乏这一领域的实践。现在的监理工程师基本上都是工程技术人员，经济、技术、管理和法律知识能够综合运用的人不多。在全球经济一体化的大环境下，监理企业应加强复合型人才的培训，促进我国监理行业发展既适应中国国情，又能与国际接轨。
参考文献
关键词：合肥市；文化；文化地产；发展方向
中图分类号：TL372 文献标识码： A
毋庸置疑，建筑是每一座城市文化积淀的载体。通过细细品味一座城市的建筑风貌，可以从中探寻出他的过去、折射出当下甚至遐想出他的未来。伴随着城市化的推进，市民对“文化”这个精神层面的追求与日俱增，文化地产可谓是应运而生。
1.文化地产的概念解析
1.1文化地产――文化与地产的“联姻”
无论是住宅还是商业地产，都是市民集聚的“住所”或“场所”，而人都是其中的主体。我认为文化地产是借助于“文化”这只隐形“手”推动下的房地产开发模式，是主体在客体中亲身体验生活并产生文化共鸣的一项过程化系统工程。
“文化”的内涵最终是由人来感知和赋予的，任何形式的建筑形体缺少了“人”这一核心主体的参与，都注定是苍白无力的。而正是由文化地产带来了强聚集功能，才凸显出建筑的灵动。一般成功的文化地产项目，都是借力于“文化建筑”将具有共同文化品位追求的人聚在一起，反过来，“文化建筑”也因人气旺而魅力四射。
1.2文化地产与传统地产模式
房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段，“文化”大多
流于表，建筑与文化并未真正融合；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化来固化提升建筑价值，建筑是一种生活更是种文化。文化作为灵魂贯穿融入进业主的生活体验中，包括从前期的总体规划、建筑设计、景观设计；到一系列的营销策划方案和活动；再到后期交房后的物业管理或运营管理。
2.合肥文化地产发展现状
2.1金大地1912项目
合肥1912项目“借势”成功填补了区域商业街区的空白，成为合肥文化地产项目的代表――首个集聚型文化休闲主题街区，融地脉文化、建筑文化、社区文化于一体，项目处在成熟居住区之中，现为合肥较具人气的区域。
2.1.1建筑特色+多元商业业态――静态之容
1912商业街是安徽省唯一的徽派建筑与现代建筑有机组合的文化特色商业街区，商业街区有充满现代化的两座酒店，采用省内唯一的全明客房设计。商业街最大的特色――从皖南地区搬运过来的原装古戏楼，在这里有戏曲表演和明星签售会等。商业业态非常丰富，诸如电影院、餐饮街、酒吧街、酒店、黄梅戏院、SPA会馆等集吃、喝、玩、乐、观光功能为一体。
2.1.2本土文化+异域文化交融――动态之姿
1912商业街区的成功之处不仅在于其现代化气息的建筑、本土化特色的古戏台及其多元化的休闲商业业态，更在于文化节等活动的举办所带来的不同文化间的交融。
2014年7月25日，首届澳门文化节在合肥1912开幕，受众主要为18岁―35岁青年人群。届时，澳门青年影像展和历史文化展将长期展出，音乐节和创意集市则持续半个月时间。澳门文化节与合肥本土音乐节――玩石音乐节合作同台献艺，给乐迷呈现一场两地文化交融的摇滚盛典。近日，更有熊猫展上演，引来众多孩子的玩耍，同时也借此唤起大家对稀有动物的珍爱和保护。
总之，在这里，既有迎合年轻人口味、超强节奏感体验的各式酒吧，又有受众广泛的黄梅戏等雅俗共赏的演出和巡回演唱会，更有不同文化间的新奇与碰撞。正是各种活动的上演，引发了公众的热情参与，才得以让不同文化主题一次次地在这里互动升华，从而带给消费者多样的娱乐享受。
2.2合肥万达文化旅游城
万达文化旅游城位于合肥市滨湖新区巢湖岸边，总投资超过300亿，其中文化旅游投资190亿元，该项目是将文化跟旅游相结合，是一个创新的文化旅游商业综合的特大商业体。占地面积100公顷，规划文化、旅游、商业、酒店四大内容，建成后可容纳5万名游客，日接待量达10万人次。这里将建成一个迪斯尼升级版的600亩主题公园，其内容和产品可以说是国际一流，设备、技术等方面含有几百项专利。另还有个室内水上乐园可以四季嬉水，“一年365天，天天恒温”；两个电影科技馆，每个投资1亿美元，突破普通的电影科技馆，里面是全新4D互动新产品。
3、未来文化地产走向――养老地产发展模式初探
预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，若按养老产业规划格局90%居家-7%社区-3%机构估算，整个养老产业大约有1700万人的市场缺口。国土资源部明确了养老用地性质的政策，标志着中国养生养老产业作为独立业态，可见，养老（养生）文化地产的发展潜力很大，这会给房地产业带来巨大机遇，以下尝试探索未来可能的发展模式：
3.1养老和教育联姻的文化地产模式
随着时代的发展传统的养老机构模式势必会逐渐淡出市场，而基于文化共通性，养老和教育的联姻也许会成为未来文化地产发展的趋势之一。
随着我国教育水平的提高，步入老年阶层的人士对精神层面的追求会超过物质生活层面的需求，尤其对刚退休下来的老年人，若有场所能让他们发挥余热，给各种需求的老年人提供相应的空间和机会，让他们重新体会到生活的价值和意义，这对他们来说就是最大的安慰。另一方面，对于当下的年轻一代，他们经历的挫折太少，体会不出打拼地艰辛， 开展“励志人生”此类的现身讲座正好弥补了传统教育所缺，这种文化地产模式为每代人文化的传承搭建了良好的互动平台。在这个过程中，老年人一辈子的人生积淀成为感化和激励年轻人的动力，而老年群体又从年轻人身上看到生命延续的希望，找到了那个曾经的自己。在这里，入住的教授可以指导学生论文；其他老人也可参加与年轻人的交流。
这种文化地产模式的起步阶段可以尝试以高职院校为依托，因这里有好的养老环境，好的教育资源，好的工作氛围，再视地产开发规模定是否开办老年人大学、规范化的培训交流及一系列老年化产业等，可实行会员制养老俱乐部或养老公寓（包括分时度假式），根据特长和经历对入住人士安排合适岗位，但实力雄厚房企的投入和政府政策的扶持必不可少。
3.2养生文化村的地产开发模式
尝试借鉴台湾长庚养生文化村为大多中产阶级打造一种新型养老模式。它的成功之处在于理念的新颖独特――让老人尊严地养老、幸福地延年。“老有所为”和“老有所养”同等重要，养生文化村并不只是单调地给老人提供被动式的安养服务，而是要鼓励老人们去积极地经营退休后的生活。在这里，陪伴他们晚年的不是落寞的孤单和无力感，而是丰富多元的精神生活，焕发起老年人的“第二春”，最终实现“老扶老、老助老、老愉老”的设想。
此种地产开发模式打破传统养老院的住院式生活，注重老年人的心理需求，丰富长者的生活内涵，开设老年大学及老年人打工等项目，规划丰富多彩的各种养生休闲生活，包括运动养生、艺文技艺、民俗活动等节庆活动，让他们各显所长。这里不仅提供一流的养生环境，还可提供可种菜的菜地，老年人能够更自由的亲近自然，让“早上爬山、下午种菜、晚上娱乐”成为养老生活的常态；同时开展各种经营项目，如长者试住服务、旅游观光、养生经穴健康操、广场舞排练；还可提供社团资源让老年人参与。
针对老年人对医疗的特殊需求，尽量提供高水准的养生健康服务，满足老年生活的日常基本需求（如特约门诊、养生处方等）和紧急需求（设立全天候监控中心，每户有紧急呼救中心）。给每个入住者制定专属于个人的健康计划，私人订制跟踪式的养生建议，定期举办专题健康讲座并提供养生咨询。老年人申请入住文化村前统一进行体检，有病者可住进旁边的护理之家。
4、小结
这里，谈的不只是地产的载体形式――建筑，更多涉及的是场所这个概念，人气的集聚更多源于喜好同，所谓志同则道合使，所以今后地产的发展方向应更多关注于文化层面的共同元素和人文关怀，并考虑老年入住者的经济状况和需求层面的差异性。
参考文献：
1.赵亮.文化地产营销营销策略分析――以合肥市金大地1912项目为例[J].经济论坛，2013（6）：135
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