时间：2022-05-02 09:41:15
导语：在购房定金合同的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
甲方：
乙方：
1.甲方的房屋座落在__区碧江路_弄_号_室，建筑面积_平方米.
2.甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为￥460000元（大写：人民币肆拾陆万元正）.
3.双方约定房屋定金数额为￥10000元正（大写：人民币壹万元正）于定金协议签定当天支付，定金支付后本协议生效.
4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人，视为甲方违约，双倍返还定金.
5.乙方必须在定金支付后_天内于_日前签定房屋买卖合同，同时支付首期房款￥_元（大写：人民币_）第二期房款为_元（大写：人民币_）于_前支付，余款为按揭贷款方式支付，并在买卖合同签定后一周内开始办理，一月内办理完毕.超出时间视为乙方违约，定金不退还.
6.维修基金由乙方付给甲方，具体数额看维修基金发票.
7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理，但甲方必须协助.
8.如有未尽事宜，可双方协商解决.
甲方：
乙方：
地址：
地址：
身份证号码：
身份证号码：
时间：：时间：
甲方：
乙方
：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同.
第一条：乙方购买的房屋位于__市__区___，（以下简称该房屋）.甲方已取得该房屋的房屋所有权证（编号：__），该房屋建筑面积为：__平方米，产权人：__.
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币
元.此房价为净价，税费由乙方承担，房屋内保留设施设备清单如下：
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币__万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款.
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金.
第五条：
甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金.甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金.
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效.
甲方：（签章）
乙方：（签章）
丙方：
身份证号码：
身份证号码：
时
间：
二手房购房定金合同样本【三】
甲方（卖方）：________
身份证号码：________________
乙方（买方）：________
身份证号码：________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的这一基础上，乙方向甲方购买房产而签订本合同，以望共同信守执行.
第一条：房屋基本情况
甲方房屋（以下简称该房屋）位于________市________区，该房屋的所有人为
，建筑面积为________平方米（详见土地房屋权证第________号）.
第二条：上述房屋的交易价格
经甲、乙双方协商一致，该房屋总售价为￥________元，总金额大写：________，小写：￥________元.本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币________元整，作为购房定金.
第三条：付款时间与方式
甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币________元整给甲方，剩余房款人民币________元整于产权交割完毕当日付给甲方.
第四条：交付期限及违约责任
1.甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费，水电费，取暖费，网费，燃气费等结清（出示相关收据）.
2.乙方逾期未付款的违约责任：乙方须在规定日期内付清房款，逾期未付清房款，甲方有权终止合同，由此造成的损失，甲方不予承担，乙方所交定金，抵作甲方损失.
3.甲方逾期未交房的违约责任：甲方须协助乙方办理相关手续并在交期限内交房给乙方，逾期未交房或乙方发现建筑不合格，甲方须在3日内支付乙方所付定金的双倍作为赔偿，同时乙方有权选择继续购房或终止合同，其中如乙方选择终止合同，甲方须在3日内将乙方所付定金的双倍及已付款一次性退还给乙方.
第五条：税费承担
经双方协商，交易税费由
方承担，代办产权手续费由方承担.
第六条：甲方必须保证上述房屋权属清楚，没有产权纠纷或债务纠纷，若有纠纷情况，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任.
第七条：本合同一式四份，甲方产权人一份，甲方公证人一份，乙方一份，乙方公证人一份.
第八条；发生争议的解决方式
本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力.
甲方（卖方）签章：________________
乙方（买方）签章：________________
甲方公证人签章：________________
乙方公证人签章：
________________
其他相关证明人签章：________________
签订日期：______年____月____日
二手房购房定金合同样本【四】
甲（卖方）：
身份证号码：
甲人：
身份证号码：
乙（预购方）：
身份证号码：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙向甲预订《
》（以实际产权证为准）商品宜，订立本合同.
第1条
乙预购《
》（以下简称该房屋）.甲已领取该房屋房地产权证
（证书号：
），土地证：
并经人民政府测绘机构实测，该房屋建筑面积为
平方米.该房屋定于尾款付清之日交付.
第2条
乙预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币
元/平方米，乙预订的该房屋总房价为人民币大写：
整，乙采取_
_方式.签订正式合同时首付款
万，尾款
万元于签订正式房屋购买合同后
个月内付清.
第三条
乙同意签订本合同时，支付定金人民币
_________整，作为甲、乙双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙支付的定金转为房价款.
第四条
甲、乙双方商定，预订期为_________
天，甲乙双方于___
年_____
月
______号前到富鑫房产签订《商品房出售合同》.
第五条
甲同意将或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件.
注明：1：该房为__________房.
2：卖方必须提供房屋产权证、土地使用证和契证等有效合法证件并配合过户.
3：卖方必需保证交易的房产（财产）无债权、债务及产权纠纷，无一房多卖现象.
4：买卖双方商议同意交易的房产所产生的一切费用由（
方）承担.
5：如上述面积与产权面积有差异，以产权面积为准.
第六条
在本合同的第四条约定的预订期限内，甲拒绝签订商品房出售合同的，必须返还已收取的定金；并且赔偿双方所交的信息费.乙拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲返还已收取的定金，并且无权要求好人房产退还已收取的信息费.
第七条
本协议一式三份，甲乙双方各持壹份，__房产执壹份.
其他约定：_______________________________________________________________________________________________
甲：（签章）
乙：（签章）
甲人：
见证方：
（签章）
见证方经办人：
（签章）
年
购房合同中定金和订金是什么：
《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金;收受定金的一方违约，应双倍返还定金。”也就是说，只有买卖合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。另根据有关民事法律规定，签订合同必须本着公平、自愿、诚实信用的原则，开发商以签订认购书收取定金的形式，迫使消费者与之签订房屋买卖合同，显然违背了以上民事行为的基本法律准则。因此，在您尚未与开发商签订正式合同时，仍然有权利要求退还定金。
定金和订金和区别：
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释"，定金的类型和适用主要有如下几种：
1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。
2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。
3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。
4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：
1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。
4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。
一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。
定金有立约定金（订约定金）、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。
二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。
首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。
当购房者选中了想要的房子，发展商一般先要和您签一份《认购书》，约定所购房子的房号、单价、付款方式等内容，并约定应当在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。在签订认购书的同时，购房者还要交一笔钱，有的认购书称之为"定金"，有的称为"认购金"，还有的叫"诚意金"等等。这笔钱属于什么性质？如果购房者签了认购书又不想买了，发展商应不应该退款？
从法律角度而言，认购金与定金不尽相同。
签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。因此认购金有时也被称为诚意金。
定金与认购金不同，定金是一种合同履行的担保，根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保，如果收受方违约，应双倍返还定金；给付方违约，则无权要求对方返还。因此，如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。另外，如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款双方存在争议，不能达成一致意见，致使购房者不能购买认购房屋的，发展商应当退还定金。
对购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，可以采用以下方法：一是不要急于在签订认购书时马上交钱，给自己留几天考虑的时间；二是在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还。如果时间许可，应当请专业人士审查合法性后再做最终决定。
原告：罗先生
被告：某房地产公司
案由：罗先生交了30万元定金认购的房子，却迟迟签不了合同，被开发商拖了近两年后，突然发现开发商已将房子卖给了第三人，并办理了过户手续。
开庭时间2007年8月17日
审判结果：择日宣判
2005年3月9日，原告罗先生与某房地产开发公司签订了商品房订购书一份，订购由被告开发的位于市内的某小区05幢502室商品房，该房屋建筑面积161.68平方米，当时的售价是每平方米6115元，房屋总价为98.86万元。签订订购书的当日，原告罗先生向被告支付了30万元的购房定金。之后，被告一直借口不与原告签订商品房买卖合同，原告一次次催促也无济于事。
2006年6月6日，在原告的一再要求下，原、被告双方补充签订了一份商品房认购书，除开始约定的内容之外，双方另约定在被告取得销售许可证后，双方即正式签订《北京市商品房买卖合同》。然而补充认购书签订后，被告仍一直没有通知原告签订正式契约，原告罗先生疑窦顿生。
今年3月，罗先生从北京市房地产网上查知，被告已将他订购的房屋出售给了第三人，经与北京市房产管理部门求证，获知被告早在今年1月就与第三人办理了房屋过户手续，原告希望买房的愿望彻底落空。原告通过网上查询还发现，其订购的该小区的房价此时已涨到每平方米8750元。
交涉无果之下，原告于今年8月17日将该房地产开发公司告上法院，除主张被告双倍返还定金外，还要求被告返还超过主合同标的额20％部分的定金10.22万余元，同时要求被告赔偿因房价上涨造成的损失18.46万余元，并承担案件诉讼费。
法庭调解期间，原告主张被告须给付70万元的损失方能接受，而被告虽承认违约事实，但表示最多只能返还40万元，由于数额悬殊太大，导致法庭调解失败。主审法官表示，法庭将在综合评判案件事实的前提下，于近日对案件做出官判。
主要法律关系
罗先生原告，主张被告双倍返还定金、承担案件诉讼费等共计70万元。
某房地产公司：被告，承认违约事实，但只能返还40万元。
矛盾焦点：罗先生索赔数额与开发商接受数额悬殊太大。
律师说案
法律对定金有什么样的规定?
定全是指合同当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利等，按照约定向另 方支付的金钱或其他有价物的一种担保方式。按照定金的性质，定金又可以分为立约定金，履约定金，解约定金。按照《担保法》等规定，定金的有效、合法成立，需具备书面条款，及采用书面形式。定金的约定必须是在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20％。其超过的部分不具有定金的性质，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。定金合同从实际交付定金之日起生效。
从本案例看，罗先生与开发商签订的商品房认购书中，对预购房屋的总价款为98，86万，罗先生支付定金30万，已经超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20％的规定，对其在房屋总价款的20％(98，86×20％＝19.772万)内的部分，是有效部分，对其超过部分(30-19.772＝10.228万)不具有定全性质，开发商应当按照实际数额予以返还。
在购房过程中，如何适用定金罚则?
商品房认购书中的购房定金，在法律性质上属于立约定金，给付定金一方，即购房人，如不按认购书上约定的时间与开发商签订商品房买卖合同的，无权从开发商处收回定金；收受定金的一方，即开发商，如不按认购书上约定的时间与购房者签订商品房买卖合同的，或者不履行合同生效条件的，则须向购房人双倍返还定金。
按照《审理商品房司法解释》规定，如商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。除此之外，因一方原因违约的，应适用定全罚则。
从开发商不与罗先生签订商品房买卖合同的原因看，是开发商把双方约定的房屋提高价格卖与第三人，擅自毁约，不遵守商品房认购书的违约行为造成的，应适用定金罚则，应向罗先生双倍返还定金。
签订了商品房认购书，没有签订《商品房买卖合同》，无过错方的损失如何解决?
2、缴纳定金、交首付。通过综合对比购房者应该已经可以确定要买的小区、楼层和户型，这个时候就可以下定了，在交定金的时候要知道的是定金有法律效应，签了定金合同就不能反悔，交了定金不想要房子是拿不回定金的，而如果是开发商违约，购房者可以要求双倍赔偿。但交定金不是必经环节，你也可以直接交首付，大部分人都是贷款买房，首付就是房款的一部分，后续还需要向银行申请贷款，银行帮你付房款，你每个月偿还银行本金和利息。
3、签订购房合同。交首付的时候双方是要签订购房合同的，合同规定了买卖双方的权利与义务，购房者无比重视。首先要看合同中是否有空白条款，有的话要划掉。第二是看是否有补充协议，了解权利和义务是否平等。第三是查看有关违约行为的认定及赔偿标准。第四是要看清楚合同中的交房日期及标准。第五是看清付款方式、付款时间。
4、办理贷款手续。需要办理贷款的购房者在签订房屋买卖合同之后就要和银行签贷款合同了，但要注意的是银行会考察借款人的还款能力和征信情况，还会要求购房者出具收入证明、流水证明等证明信息，只有你符合银行放款条件，才能成功申请贷款，银行确定贷款之后，你就等待放款就可以了。
5、收房。在贷款办完之后，你只要每个月还贷款就可以了，在房屋建工完成后开发商会通知你交房时间，这个时候你就需要去收房验房了，之后还需要购房者交契税、办理不动产权证，这样房子才算真正属于你。
自我国改革开放以来，住宅建设进入到了全面提高居民居住质量和形成国民经济支柱产业的关键时期，商品房买卖合同的签订中，有以下几个问题值得重视。
一、商品房预售中的问题：1、商品房预售合同就法律性质而言，应属于远期交货合同。商品房预售的条件是房地产开发商必须具备俗称的“五证”。2、预售商品房能否转让的问题，预售商品房的转让的标的并不是房屋的所有权，而是对所有权的期待权，预售合同的转让根据我国《城市房地产管理法》是有条件的。
二、定金和订金的区别：现在很多房地产开发企业即卖出人在与买受人签订预售合同或房屋买卖合同之前，都会要求买受人必须向其交付一定金额的订购金。我们应当对出卖人收取的资金作出准确的判断与认定。如是“定金”，购房者不履行合同就无权索回定金，开发商不履行合同，应当双倍返还定金；如是“订金”，则对合同没有担保作用，不像“定金”与违约情形有惩罚作用。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件：卖出人与买受人如果对物业是否存在质量问题存有争议，需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。商品房屋应具备与其价值相适应的舒适和美观程度，如果忽视其而仅以安全为条件，应认定为影响其居住使用。
四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为；欺诈行为可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者促裁机构变更或者撤销，如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。
关键词：商品房预售定金解除合同欺诈行为违约金
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标。目前我国商品房的建设如火如荼，购房者也异常踊跃，房价更是久涨不衰，买房是老百姓经常探讨的问题，如何才能买到一套令自己称心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、配套是否健全等问题，购房者应在商品房买卖所涉及的法律问题上多了解一些，笔者认为有几个问题值得我们探讨。
一、商品房预售中的问题
商品房买卖合同分为商品房现售和商品房预售两种，是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。商品房现售不在本文讨论的内容之中，现不再赘述。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。①
1、有关商品房预售合同的性质和预售条件
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同，就法律性质而言，不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而属于远期交货合同，即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素，风险较大，国家对于商品房的预售给予较强的干预，明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”：②
（1）．国有土地使用权证。
（2）．建设用地规划许可证。
（3）．建设工程规划许可证。
（4）．建设工程开工许可证。
（5）．预售许可证。一般来说开发商如果已获得了预售许可证，那么就应该已取得了前四证。但也不能为了省事，而只查看预售许可证不查看其他四证。只有具备了上述“五证”，商品房才可进行预售，否则，购房者一旦购买了不具备预售条件的商品房，那么将在日后办理房产证等诸多环节带来很大的麻烦。因此，购房者应在合同签订的过程中，把握合同的细节，约定到期不能履行的违约责任，才能切实保护自己的合法利益。
2、预售商品房能否转让的问题。
预售的商品房能否转让，目前我国没有明文规定，但笔者认为允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。③对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这说明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下：
（1）依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
（2）转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。
（3）预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。
（4）商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”
（5）预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。
由此看来，预售商品房在符合上述条件的情况下是可以转让的。
二、定金问题
现在很多房地产开发企业即出卖人在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金（现大部份已改为定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（或定金）。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金（或定金），却又因认购书中订金（或定金）条款的约定倍感困难，极大的损害了买受人的合法权益。④
为此，我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。“定金”指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先行向开发商交纳部分款项，待合同履行后，定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同，应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定：当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。
“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人，买方应在规定的时间内与卖方签订合同或支付款项。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用。
某些情况下，在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”，但是，这种“订金”实际上相当于“定金”。
例如当购房者选中自己满意的楼盘，与开发商达成购买的初步意向后，开发商会要求购房者签订一份《认购书》。《认购书》一般都对所购商品房的位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳订金。如果买卖双方在认购书中约定了：双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还，如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时“订金”实际上即属于“定金”的性质，应当按照“定金罚则”进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
另外建设部《商品房销售管理办法》第二十二条对签订商品房买卖合同前开发商所收取的定金或订金的问题作了规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”。这条是关于预订款项的规定，根据这条规定，开发商所销售的商品房不符合销售条件的，在签订商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要分两种情况分别对待，第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项。第二，若购房者与开发商对订金或其他预订款项另有约定，例如：开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退订金，在这种情况下则适用双方的约定。由此可见，即便是《认购书》中注明的是“订金”，但在具体纠纷中,法院应把“订金”按“定金”处理。但为了保险起见，购房人应要求开发商准确使用“定金”二字，以防被骗，同时也要慎重考虑、多方考察，不要轻易支付定金，否则是要付出代价的。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，目前在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
开发商所交付的物业如存在质量问题，一般视不同情况予以处理：如果物业仅存在轻微的瑕疵，如漏水、细微裂缝等，可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失；对于存在严重质量问题，将足以影响居住者人身安全的，购房者可予以解除合同。但如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的，仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题，即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此，双方当事人最好事先在预售合同中予以约定，否则，一旦发生质量问题的争议，双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的，则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当事人本可省却的解决争议的烦琐程序和成本支出。另外，在物业的维修期间，购房者还可能承受误工费、另行租房的损失，这也可在合同中约定由开发商承担。
四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为和处理
欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解、认定和处理，则不宜确定。下面我们来看一个案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地产开发有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。
为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。
《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(即9000元)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1、超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2、未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失11460（租房和租小房的费用），所以原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失计算，即被告应赔偿原告11460元。从这个案例可以看出，买房人不但应在合同的签订过程中要字斟酌句，把细节问题考虑得细致一点，周到一点，在合同的执行中，也要运用法律的武器保护自己的合法权益。
商品房动辄价值十几万或者几十万，对于每个购房人来讲，都是一笔不小的数目。从新建住房看，个人购买商品住宅的比例已经接近94%。⑤由于我国当前法律制度的不健全，在商品房买卖中还存在着许多问题，买房人要在上述几个问题上加强认识，提高自己的法律素养，搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房，防患于未然；而作为立法部门和有关机构，只有进一步完善我国的房地产法律制度，尽量使用准确的语言，确立精确的数字标准，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
本文就商品房屋交易中买卖合同中常见的问题作了简单的分析和研究，以期对今后该类交易人群提供借鉴，确保我国商品房交易朝着健康、完善和周密的方向发展。
参考文献：
[1]黄河编著：《房地产法》,中国政法大学出版社1999年第一版。
[2]王利明崔建远主编:《合同法》,北京大学出版社2000年第二版。
【关键词】购买期房；权益保护
一、商品房预售中存在的问题
1、预售宣传广告中的陷阱
房地产商在预售宣传时，常见的方式是印发精致的售楼书、报纸刊登广告、墙体广告、车体广告、路牌广告等，许诺所预售房屋有优美的环境，完美的配套设施，完善的物业管理等；还有众多开发商在商品房规划好未动工前就着手宣传，建售楼处，称之为内部认购。购饿小鸡毛仪许圣经按素房者上房后发现实际情况与广告宣传大相径庭。常见的预售广告大多数表现在如下方面：
（1）宣称地理位置优越。表现在楼盘项目与“市中心”的实际距离上，往往用几分钟车程来表述。
（2）低价引诱。宣称早认购优惠多，并明确房价上调时间和百分点；一般用一次性付款优惠3-5%等条件吸引购房者，而购房者往往会被吸引，将房款一次交付，还要等上2年上房，如果购房者将此笔款存入银行得到的利息总额也不止5%。
（3）制作优美效果图、商品房模型，来展示高绿化率、齐全的配套设施、便利的交通。
（4）教育诱惑；方便子女入学是大部分购房者的主要愿望，开发商抓信这一的心理，人为拉近商品房与名校之间的距离。
2、合同条款多使用“购房订金”字眼
“定金”与“订金”是一对看似相同，实则大相径庭的概念。“定金”具有惩罚性。就购房合同而言，合同履行后定金可抵作房款，如果购房者不履行合同，无权要求返还定金；开发商不履行合同，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不超过主合同标的额的20%.而“订金”一般可理解为预付款，无惩罚性；如果开发商违约，则只要将“订金”退还给购房者即可，无须赔偿任何损失。等于购房者将自己的钱无偿借给开发商使用。
3、交付商品房的期限缺乏约束性
商品房预售中，交付房屋的期限主要由开发商根据工程进度确定，写到合同中去，缺乏法律的规范，法律仅对违约责任作出规定，属事后的惩罚。现实中，购房者往往交款后长期得不到商品房。
二、商品房预售中购房者权益保护的对策
预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素。预售商品房的预购方承担了比现房买卖人来说更大的风险，因此法律非常重视对预购方利益的保护。而购房者自己也要积极采取措施保护自己的合法权益。
1、仔细审阅合同条款
作为购房者应特别注意预售合同的条款内容，如关于预售商品房的价格、预售商品房土地使用权、房屋面积、定金条款、房屋交付期限、违约责任以及纠纷解决方式等条款都要明确。在房屋交付期限中约定，超过合同约定交付房屋一定期限的，购房者有权解除合同，售房者除退还购房者购房款本息外，应承担违约责任（具体数额双方约定）；如果购房者要求实际履行的，开发商除承担违约责任外，仍应承担交付房屋的义务。
当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担民事违约责任。若对合同理解不一致产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁机构仲裁或向人民法院。
2、实地考查
开发商的售楼处往往设置在市区交通便利的地方，以引人注目；作为购房者一定要到楼盘的工地作实地考查，对照开发商印发的宣传资料，看看周围的环境是否如其宣传的一致；有的开发商标示的商品房位置就不实际，对这样的开发商应引起警觉。对于未建就搞内部认购的楼盘，购房者无从实地考查，更要慎之又慎。
3、律师协助
商品房预购过程中，律师的介入是非常有必要的。由于房地产交易涉及到众多的法规、条例，购房过程中有必要由律师帮助或负责办理有关手续，以防止商品房预售中的陷阱和误区。律师介入可以帮助购房者审查合同、对开发商预售的房屋进行产权审查、对现有的法律条文进行合理的解释；一旦发生纠纷，为购房者提供法律服务。虽然请律师要付一定的费用，但对于数目不小的房款来讲是相当值得的。
认筹是随时可以退的，认筹金不是定金，是随时可以退的。在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时，购房者就需要仔细确定，防止有损害自己合法利益的行为条款出现，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。
在购房的过程中，认筹金是购房者向开发商交的购房意向金，而定金是购房者同开发商担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定。认筹金是可以退还的，但是想退还定金却是比较困难。
一般进行认筹时，购房者需先填写个人买房资料，并交纳一笔认筹金，少则几千元，多则几万元。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。
（来源：文章屋网 ）
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