时间：2023-03-08 14:53:30
导语：在置业顾问工作描述的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
张郡
身份证号码
性 别
女
年 龄
25岁
政治面貌
共青团员
婚姻状况
未婚
视 力 状 况
良好
身高(厘米)
169cm
体重(公斤)
52 kg
民 族
汉族
户口所在地
南昌市(含区市县)
技术职称
最 高 学 历
本科
现居住地
南昌市(含区市县)
毕业时间
2011
求 职 状 态
工作中
电话、手机
1351791179*
个人主页
地 址
江西省南昌市飞信路342号
邮编
330029
受教
育及
培训
状况
2009年9 月 至 2011年6月
江西农业大学
企业行政管理 大专
专业描述：
2009.9-2011.6 江西农业大学 大专毕业
工
作
经
验
摘
要
任职公司名称: 江西瑞意特房地产顾问机构 。
工作职责和业绩:
主要给客户介绍本案楼盘的周边配套设施以及极力推荐小区的卖点,以促使成交.楼盘推广前期,到其他各楼盘进行市场调研,为更了解市场动态,反馈到公司,及时让公司制定更好的推广方案.
任职公司名称: 南昌宝慧实业 。
2006年4 月 至 2008年8月
人事管理
工作职责和业绩:
由于公司地点较远，员工的流动性比较强，主要通过各个招聘渠道负责员工的招聘，员工档案的管理。
任职公司名称: 南昌大音策划 。
2008年9 月 至 2012年10月
行政管理
工作职责和业绩:
主要负责建立公司制度，公司内企业文化宣传，员工的招聘以及联系培训学校对员工进行培训。
任职公司名称: 华安财险 。
呼入坐席
工作职责和业绩:
负责热线电话接听，处理各险种的接、报案，咨询，投诉。
求职意向
现从事行业：
建筑工程/房地产/建材
现从事职业：
人事专员
现职位级别：
高级职位（管理类）
期望月薪：
面议
目前月薪：
面议
可到岗时间：
一周以内
期望工作性质：
全职
欲工作地区：
南昌市(含区市县)、南昌市(含区市县)、南昌市(含区市县)
欲从事行业：
管理咨询、文化/艺产业、证券/金融/投资、科研/院校/培训、广告/营销/公关
欲从事职业：
公关/媒介助理、事业单位、保险内勤
技能特长
外语水平
第一外语:其它外语 普通英语四级
第二外语:其它外语 普通英语四级
兴趣爱好
上网看新闻,唱歌,旅游
自我简评
以下是小编收集整理的《十大简历致命伤》全部内容，希望对大家有所帮助，如果您喜欢小编的推荐，请继续关注
1、96%缺乏针对性
一份标准模版下做出来的简历适用于多种行业、多个职位的求职。精明的HR稍稍瞄上一眼就能明白，此人拥有“一份简历求遍天下职”的“雄心壮志”.没针对性，你自然入不得HR的法眼了。
2、89%职业路径混乱
工作一年换两三家公司，五年内进过六七个不同行业，职业经历没有连贯性，频繁跳槽、职业生涯空白期一目了然尽显于HR眼底。职业生涯这么乱，哪家企业敢用你啊!
3、85%电话沟通一问三不知
或许是网络投简历太轻松了，投出的简历多得连自己应聘了什么都不知道。HR去电，丝毫不在状态，对自己投过的职位压根没印象，更谈不上对企业基本信息的了解。一问三不知，试问企业怎能相中你?
4、82%信息表达不到位
描述工作经历时，只罗列工作内容，注重表达我曾做过什么，很少有人能从过往工作经历中体现出自己的价值。有的在工作内容一栏里，甚至只有六七个字。这是一个工作了2年的销售员，说自己先是“仪器仪表销售”,后来是“卖一、二手房”,最近一份是“置业顾问”.真是惜字如金啊!干过是一回事，干得怎么样又是另一回事。做销售的人不用数字说话，如何了解你的能力，企业凭什么选你?
5、78%投递职位与经历不匹配
人家招网络工程师，偏偏你个主要经历为平面设计师的也去凑热闹，结果自然是直接枪毙。或许当中不乏想通过跳槽来实现转型的，但在简历中无力明确表达。顶级就业力专家闫岭指出，如果职业目标不确定，将会导致求职的低效，同时也会使生活状态变得质量低下。企业想找能创造价值的人才，而不是找供其慢慢学习适应的实习生。没有相关从业资质达不到岗位要求的你，企业如何大度“收容”?
6、70%未表达真实价值
花了数百字之多来描述自己曾经的学习背景和工作经历，甚至是参加过怎样的特殊培训，文笔流畅，颇富感情，感受真实，但就是让人看不懂这些经历的背后自己积累了多少宝贵经验和技能。当下的求职，会表达更要能总结，一个好的产品要想被市场接受，首先得亮出它的价值与特色。想把自己推销出去，表达自己真实价值才是关键啊!
7、36%相片不合适
这简历配上一张相片可以加深HR对你的印象，根据招聘官统计，有36%的人配了相片。而在配过相片的人群中，有近三分之一的相片很不合适。有的用Q版大头贴，可爱搞怪五花八门;有的是装嗔真人秀，骚首弄姿极尽妩媚;还有的是自拍狂，家里的窗帘、书桌、灯饰分别做背景统统发来当附件。HR不禁坦言：一份简历配上好的相片能加分，而一张不适时宜的大头贴很可能将你直接OUT.
8、26%信息错乱明显
简历中有明显的信息错乱，工作经历重复填写，重要信息漏填，语句不通，错字连连，出现断句，表达混乱，甚至滥用省略号、破折号。有人这样写自我评价“我是一个非常感性的人，挺适合贵公司的职业规划师一职，不知你对我的感觉如何……”,如此“含蓄”的表达，真让HR哭笑不得。
9、6%多岗多投
一个人发来N份同样的简历，从邮件标题中得知，原来此人既想做前台接待，又想当咨询顾问，还想进公司当助理。针对同一企业的不同职位投简，本想表现“我啥都能干，务必给个机会吧”,孰不知反被精明HR贴上了“恐怖分子”的标签。敢多岗多投，HR直接拉你进“恶意投递黑名单”!
10、4.5%隐瞒基本信息
简历不写真实姓名，用“李先生”、“张小姐”等字样代替，工作背景描述中，常常以“A公司”“某公司”“B经理”“某主管”来替换，故意隐瞒其真实信息。这样一方面给HR的背景调查带来了阻碍，另一方面也表现其严重缺乏诚意。把自己重重包裹起来求职，企业怎敢大度接纳你?
――这是位于法国西南部的洛特-加龙省在巴黎一家报纸的广告词，他们鼓动巴黎人到法国西南部安居置业，那里有地中海的海风，有醉人的葡萄园，有满山遍野的熏衣草……报道援引巴黎一家管理咨询公司的经理菲利普・吉努的话说 ：“在巴黎工作的人总是处于高度紧张的精神状态，而在乡村则不同，人们干的活一样多，却远没有那么紧张。”
据英国乡村管理局估计，每年约有11.5万英国人从城市搬迁到农村。2000年至今，英格兰乡村地区的迁入人口比迁出人口多35.2万人以上，其中半数的迁入者是年龄在25～44岁之间的职业阶层。一位叫赫斯特・莱西的“新乡村人”在《卫报》讲述了自己搬到乡村的经历 ：“如果我的经验可作为参考，那么你在乡下的邻居更可能是三四十岁的图形设计师、IT顾问或记者，而非穿着罩衫的庄稼汉。”
城市制造了拥挤的人流、肮脏的空气、高分贝的噪音，烦了，累了，人们就开始向往18世纪的博物学家吉尔伯特・怀特在《塞尔彭自然史》所描述的生活，在这个伦敦附近的叫做塞尔彭的小村庄，你可以欣赏着“燕子掠过昏暗的平原”，注视着“胆怯的野兔”出来觅食，观察“无壳的蜗牛”在冬天的好天气里出来破坏菜园的有趣情景……
这是一个来自日本的新词，是针对另一个网络新词――“草食男”而提出的。与“草食男”在爱与生活方面呈现出的被动、懒惰、不愿承担责任的特征相反，“肉食女”主要用于形容那些主动追求男性的女性。这类女性多为白领，她们虽阅人无数，却仍待字闺中，一旦看见中意的男性会如饿虎扑食一般主动表达爱意，且完全不顾旁观者的诧异目光。
“肉食女”主要集中在“80后”女生群体中。她们讲究个性，讲究自由，对待爱情更是主动出击，在她们的眼里“爱情面前人人平等”。“主动追求男人”这件在旧时代让人想都不敢想的事情，对于“80后”的女孩来说，似乎是理所当然的。
三不女
“三不”即“不逛街，不盲从、不攀比”，“三不女”具体是指年龄在25岁以上，有独立收入，喜好网购，自信且聪明的大龄女性。她们尚未出嫁，但并非“剩女”，她们爱打扮，爱生活、爱购物，成为新一代网购生活的代言人。
随着网购的迅速发展，热爱网购的人群越来越壮大，“三不女”正是这个人群里绝对的中坚力量。她们在网络中蹿红的同时，也以自信，快乐的心态引导着网购生活得到全面升级。
优剩女
“剩女”这个名词已经逐渐为大家所了解和熟悉。年纪一大把，却依然没有找到自己的爱情和婚姻，所谓“剩女”大抵如此。而现在“剩女”又推出了升级版本，优质并且剩着的女性被称为“优剩女”。这种“优剩女”与早先提出的因为条件太好所以难嫁的“三高女”大致相同。
普相女
指的是那些相貌脸蛋并不出众的女生，即普通相貌女生的简称。此名词出自一大四女生之口。该女在今年年初的招聘会中广投简历，却每每石沉大海。她发现许多用人单位都明确表示，应聘者必须身高在1.65厘米以上不戴眼镜，相貌出众。无奈之下，她只好降低要求，在网上寻找售楼的工作。
此时，―个房地产置业顾问的招聘启事引起了她的注意，然而很快她发现招聘启事中有这么一条超出了她想象的要求――“曾获得全国及地区性模特大赛、选美比赛选秀比赛奖项者优先”。就是这一要求，引爆了该大四女生积蓄已久的愤怒。相貌平平的她，不禁开始疑惑作为一个普通相貌的女生毕业之后的路究竟在哪里7难道学历高真的不如长得好吗?
孔雀女
在网络上，把城市女孩统称为“孔雀女。她们是在父母溺爱之下长大的娇娇女，从没经历过大风大浪，从小到大生活顺风顺水。她们内心单纯，崇尚并向往纯真的爱情，更看重男人的能力，并注重男人的家庭责任感。
败犬女
是指30岁以上，高收入，高学历事业成功，但无感情归宿的女性。这种说法源自日本女作家酒井顺子的散文集《败犬的远吠》，书中指出，年过三十的未婚女性，无论事业上多么有成就在职场上多么叱咤风云只要未婚就是人生战场上的一只败犬。这本书引发了日本社会的热烈讨论，“败犬”一词广受关注。
阿尔法女孩
指许多方面的能力和表现都在同龄男性之上的年轻女性。由于这些女性精英相当优秀，几乎是“第一”，“最好”，故以希腊文的第一个字母“a”(阿尔法)来形容。该词源自美国哈佛大学教授丹・肯德伦的著作《AIpha Girl(阿尔法女孩)》“阿尔法女孩”不受传统的性别角色约束，比男孩子更出色，更有能力，她们从出生起就与男孩子受同样教育，在学习，技能，体育等方面都不输给男孩子。
玩具男
这是一个来自韩国的新词。取自韩国20世纪90年代一个流行音乐组合“玩具”，该乐队因歌词伤感且富有诗意吸引了众多女“粉丝”的追捧。
“玩具男”指的是韩国眼下兴起的新一代男性。他们一反传统的韩国男性形象，内心敏感，充满诗意，对待女性温柔体贴，却奉行独身主义。这类男性主要集中在20岁至3。多岁，他们的典型特征是：在音乐中找寻慰藉，喜爱在小店淘衣服，会吹单簧管，骑小型摩托车，私人收藏红酒。除此之外，这类男性还相当“居家”，他们乐意自己在家烹制意大利面，并严格控制饮食。
便当男
自去年金融危机爆发后，日本单身贵族不再热衷金钱游戏，而是对简朴生活发生了浓厚兴趣，在“省钱第一”的口号下，“便当男”应运而生。原本只做学生便当盒生意的日本各大百货公司，近期为日本男性上班族设计了看起来很“酷”且携带方便的便当盒。男人进厨房，在日本不再是丢脸的事。而且，“便当男”继“三低男”之后，成为近期日本女性的热门恋人人选。
牛奋男
与有房有车的“钻石男”相反，“牛奋男”的主要特点是暂时没有良好的经济基础，却有可靠的人格魅力和信得过的品质，他们在勤勤恳恳地为生活努力，拥有上进心，对家庭对感情非常执著。他们属于传统本分类型的男人，通常没有恋爱史，忠诚度高，是一只没有经过爆炒市盈率低，风险小，安全边际高的“好股票”，值得终身拥有。
食草男
Abstract: In the course of vocational training of real estate management and valuation, it must be post-oriented, to train application-oriented talents with good professional ethics ,strong professional skills, the capacity for sustainable development, and the competence in front-line posts of the enterprise.
关键词: 岗位本位制;人才培养;房地产经营和估价
Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation
中图分类号:G71文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)14-0199-02
0引言
人才培养模式是指在一定的现代教育理论、教育思想指导下,按照特定的培养目标和人才规格,以相对稳定的教学内容和课程体系,管理制度和评估方式,实施人才教育的过程的总和。高等职业教育是在改革开放和建立市场经济条件下发展起来的一种新型教育制度,它与普通高等教育的根本区别在于其培养的目标是高级“应用型”人才,这就注定了高职教育人才培养模式必须围绕“岗位能力”来展开。“岗位本位制”是笔者自创的用语,借以表述自己对高职教育和高职学院办学思路的理解和总结。其核心理念如下:高职院校以市场“岗位”的需求状况决定开办“什么专业”;在培养过程中以“岗位任务”为导向开展“工学做”一体化教学;在培养效果上以“岗位能力”为标准开展成果考核;最后,以学生能得到社会认可,在企业找到 “岗位”作为最终目标。基于此一理念,结合笔者在企业的工作经历,拟从企业用人角度出发,就高职房地产经营与估价专业的人才培养模式进行全新构建。
1准确定位学生将从事的“工作岗位”
1.1 房地产行业人才需求概况我国房地产业从上世纪80年代末开始兴起,经过20多年的高速发展,已经成为国民经济的支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景,房地产开发从业人数也呈逐年上升趋势。在各类大小的招聘会上,房地产类公司热招的职位主要有置业顾问、设计、售楼顾问、房地产经纪人、房地产项目策划、工程监督等。
1.2 一些高职院校人才培养定位模糊根据房地产业的特点和市场对人才的需求,众多高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业,培养房地产行业“应用型”人才。结合高职房地产专业人才的特点,许多高职院校的房地产经营与估价专业人才培养定位很粗略,对于学生将来主要就业领域简单描述为:房地产开发企业、房地产中介、估价机构、物业管理公司等。仅仅进行如此粗略“定位”是远远不够的,如果定位模糊,就无法在后续的人才培养过程中,真正做到围绕工作过程开发课程教学体系。因此,必须更加深入一步,对房地产企业的部门设置以及各岗位要求进行分析。
1.3 从企业用人角度,准确定位学生将从事的岗位以一家普通房地产开发企业为例,组织架构一般包括综合管理部、 财务部、工程部、销售部等几大部门,工作人员一般在50人左右。各部门的职责及从业人员的要求如下:①综合管理部:负责上下沟通、左右协调,管理项目的具体策划,取缔地以及相关许可的办理等一系列前期开发工作。从业人员除了文员外,要求较高,需要资深管理和前期项目报批经验。②财务部:负责公司的会计核算和财务管理,是公司的核心部门。从业人员要求是专业财务人员。③工程部:负责项目的建设和管理,确保工期、质量、安全及成本控制执行等。要求从业人员有多年施工管理经验。④销售部:负责开发项目的销售或者租赁工作,人员占到企业员工总数的一半左右,除了销售主管人员外,从业门槛较低。
从企业用人角度出发,我们会发现房地产销售岗位最适合刚出校门的高职毕业生。同理,我们也可对房产中介机构、估价机构、物业管理公司等进行岗位分析,通过这般深入调研后,可以得出一个结论:高职房地产专业学生走出校门,排除专业“不对口”就业等因素,在职业起步阶段,学生最合适的是从事“房产销售员”和“房产中介经纪员”两种岗位,经过3到5年以上的积累,具备一定经验能力,并考取相应的职业资格后,有机会逐步提升到“房产策划”、“房产估价师”、“房产经理人”等中、高级岗位。
2从“岗位”角度整合重构课程体系
2.1 传统课程体系的不足传统的课程体系主要按照学科体系,注重学科的系统性、完整性,不管完成工作任务是否需要用到相关知识和技能,一古脑地全灌输给学生。比如:《房地产开发与管理》、《房地产经济基础》、《房地产法规》、《房地产营销与策划》、《房地产经纪》等课程中许多内容重复、并缺少实践教学的环节。基于对学生将来从事岗位的准确定位,根据高职“教学做”一体化人才培养模式的要求,原来的课程体系和教材就显现出“理论多”、“实践少”、“内容重复”等不足了,无法适应新人才培养模式的需要。因此,必须以“岗位能力”为导向,对各岗位的工作过程进行分解,确定“知识学习”、“能力培养”各模块,对原课程进行整合,重新构建基于“岗位能力”的新课程体系。课程整合对教师、学生、教学本身都提出了更高的综合性要求,如果专业带头人和专业教师仅仅停留在听取专家和企业建议的层次,是远远不够的;必须深入企业,准确了解企业的运作流程、各岗位的工作内容和能力要求,才能满足相关需要。
2.2 基于准确的定位,重新整合课程体系在明确学生将来先从事“房产销售员,房产中介经纪员”岗位开始,并逐步向“房产策划、房产估价师”岗位发展的前提下,以此为导向,可以把所有课程拆散,重新进行课程整合。基础课整合上,建议把原有的10多门专业基础课,按照“经济管理知识”、“建筑知识”两个大类,整合成2门大基础课:《房地产经济与管理基础》、《建筑知识基础与应用》。专业课整合的原则是:根据学生将从事的职业岗位,以一个岗位设置一门大专业课,比如:根据学生毕业后最适合从事的是销售和经纪人两个岗位,整合设置《房地产营销和策划》和《房地产经纪实务》两门大课,同时,考虑到学生未来的发展,设置《房地产开发实务》、《房地产估价实务》课程,作为“提升模块”,为学生将来考取“房产策划师”、“房产估价师”,以及岗位的提升打好坚实的基础。专业课程的内容选取上,必须基于岗位实际工作过程,安排教学内容。比如:《房地产营销与策划》课程可以由以下主要几个模块构成:房地产市场调查、房地产销售礼仪、房地产销售技巧和实务、房地产销售合同管理等。具体实施时,还可以根据情况把重要的模块单独设立成一门小课程。
3实施“教学做”一体化教学
3.1 “教学做”一体化教学模式“教学做”一体化教学模式是实现高职人才培养的最佳途径,只有让学生“边学边做、工学交替”,才能真正培养出学生的实际动手能力;只有通过与企业的全过程合作,才能培养具有良好的职业道德、较强的专业技能及具有可持续发展学习与适应能力房地产应用型人才。
3.2 《房地产营销与策划》课程“教学做”一体化设计以《房地产营销与策划》课程为例,其“教学做”一体化教学,可以采取如下模式:
①“先上岗再学习”:在上《房地产营销与策划》课前,通过和校外实习基地联系,带学生在到售楼部“上岗”一周,在房产公司的售楼部感受工作环境、观察售楼员的工作。在条件允许的情况下,要求学生试着去接待一位买房顾客等。通过这个环节的锻炼,学生对自己的职业目标、学习方向就会有一个全新的认识,知道自己在哪些方面需要提高,同时也能激发学生的学习动力。②“岗位任务驱动”教学:在教学上采用“岗位任务”驱动模式,根据岗位实际任务,把课程实训内容设置成:楼盘资料学习,顾客接待礼仪,顾客心理分析,楼盘模型解说,样板房参观,客户维护,合同签订,贷款落实等任务环节。每个环节的教学,都要充分利用校内实训场所和校外实训基地,让学生在实际工作环境中“学中做、做中学”。③“顶岗”式考核:考核上改变传统的“试卷”式,学生通过“教学做”一体化模式培养后,完全可以采用“顶岗式”考核。提供一套楼盘销售资料、楼盘模型、虚拟客户,就可以在实训室进行考核,甚至到某售楼中心,让外来“兼职教师”来考核,使学生有真正的顶岗能力。达到学完一门课程,就能到企业“顶岗”的能力水平。
4结论
积极摸索高职人才培养新模式,培养具有较强实践能力的高素质人才,是高职院校教育工作者必须思考的问题。“校企合作、工学结合”是探索高职人才培养模式的切入点。在高职人才培养过程中,必须紧扣“岗位”,一切都从“岗位”出发,才能培养出具有良好的职业道德、较强的专业技能及具有可持续发展能力、胜任企业一线岗位的应用型人才。
参考文献:
[1]郑国强.高职教育人才培养模式纵论[J].职教论坛,2005,(8).
关键词 商务沟通 行动导向 教学设计
中图分类号：G424 文献标识码：A
Business Communication Course Action-oriented Pedagogy Research
LIN Xia， DENG Zhihong
（Guangzhou Vocational & Technical Institute of Industry & Commerce， Guangzhou， Guangdong 510850）
Abstract Action-oriented teaching vocational education is an effective method. Based on the specific implementation of the action-oriented teaching method， in combination with the quality requirements of business-to-business personnel and vocational college students learning situation analysis， elaborated vocational colleges "Business Communication" course teaching should be adopted to implement action-oriented teaching， and discusses the instructional design ideas to action-oriented "business communication" course， teaching framework， implementation measures and other issues.
Key words business communication； action-oriented； teaching design
1 课程的定位与培养目标
商务沟通是一门理实一体化的课程，是我院市场营销、连锁经营、国际贸易等财经管理类专业的基础课程。通过课程的学习，目的旨在提高学生的沟通、协调、组织能力，提升学生的综合能力及职业素质，使学生掌握完成一项商务贸易工作所需要的职业技能，为学生将来走进职场，从事经济活动提供必要的知识准备。
2 商务沟通课程宜采用行动导向教学法
2.1 课程性质分析
商务沟通课程是建立在与客户进行交往沟通完成特定工作任务的活动，其能力与绩效考核不在于理论知识的掌握，而在于方法技巧的运用，在与客户沟通过程上，使客户正确理解并达成共识，具有很强的实践性。
2.2 企业对商务人员素质需求分析
企业对商务人员的需求量大，一方面，企业开展任何一项商务贸易活动，都要依靠具有高素质的商务沟通能力人员。另一方面，商务人员职业涉及的范围又广，对从事商务活动的人员素质要求就高。作为一名优秀的商务人员必须具备良好口头表达能力、组织管理能力，具备敬业爱岗，良好的团队精神和抗压能力等素质要求，同时，还要精通商务贸易活动的基本工作过程，精通合同的制作，后续的客户管理与解决贸易争端方法等专业知识。因此，社会和用人单位对商务人才的需求，不仅是掌握理论知识与体系，而更注重实际操作的培养，即如何去操作，如何才能胜任你的工作，遇到问题怎么处理等等。
2.3 高职院校学生学情分析
高职院校学生知识基础相对薄弱，学生整体素质相对较低，自控能力差， 学习理论知识的积极性不高，缺少独立思考能力等。对传统的教学模式不感兴趣，讨厌枯燥无味的理论学习，对实作与情景模拟比较感兴趣，对商务沟通这门课的教学目标要求较明确，希望通过课程的学习提高自身的沟通能力，更好地与职业岗位进行接轨，但对实际如何操作还比较茫然。因此，学生普遍希望课程教学要与实际业务联系起来，构建工作场景，改变传统教师讲，学生听的上课模式。
由此可见，笔者认为，无论从课程性质本身来说，还是企业对商务人员的素质需求到因材施教开展教学来说，商务沟通课程都宜采用行动导向教学法，这既符合高职院校的培养要求，又能更好地为企业输送具备高素质的商务从业人员。
3 以行动为导向的商务沟通课程教学设计与实施
3.1 课程教学设计思路
从商务人员的实际工作岗位需要出发，以工作过程为导向构建商务沟通课程项目，以行动导向教学法完成课堂教学内容设计，并以风神集团公司、广州交通集团等企业作为整个课程的案例背景，合理运用多种互动式的教学方法， 发挥学生的主观能动性，提高学生实践技能。最终使学生掌握完成一项商务贸易工作所需要的职业技能，为学生从事商务贸易活动具有重要的指导作用。
3.2 建立以行动为导向的课程框架
3.2.1 设计商务贸易活动企业背景
课程选择了风神集团、广州交通投资集团有限公司为主的，学生所熟悉的大型企业为背景，搭建了整门课程的贸易活动内容。以进入风神集团工作为主线，从风神集团职业岗位需求开展贸易活动。
3.2.2 构建基于商务贸易活动过程教学项目
通过与企业管理人员交流分析探讨，按照以工作过程为导向的原则，制定了商务沟通工作过程，设置六个教学项目，23个子项目任务：（1）走进商务沟通；（2）商务联系；（3）商务接待；（4）商务洽谈；（5）合同制定与履约；（6）商务沟通综合技能实训。1～5个项目描述了学生走进职场，从求职面试开始到进入职场，开展一项商务贸易工作的全过程，第6个项目沟通综合技能实训则是对学生所学知识的一个总结与归纳提高，学生通过自主开展竞赛的方式，提供学生独立开展工作的机会。
3.2.3 设计实训情景
课程针对六大项目构建相应的实训情景，包括模拟学生初入职场，进行面试，职业形象塑造，到开展贸易工作，通过与客户联系寻找客户，客户来访接待客户，形成合作意见进行洽谈，到合同商定与履行的过程。在完整实施一项贸易工作过程后，以综合技能大赛的方式总结课程成果。设计如下实训场景：
实训场景一：走过职场
风神集团现需要招聘“专卖店销售员”、“汽车销售顾问”、“风神置业招商助理”、“投资客户经理”等职位，你准备去应聘某一职位，应如何打造自己的职业形象？要注意哪些行为举止规范？应聘过程中，应如何介绍自己？
实训场景二：联系寻找客户
为解决广州市市民打车难问题，广州市交通集团计划扩容200辆出租车，这个消息对广州的广大汽车经销商而言无疑是一种商机，东风日产、雪铁龙、奇瑞旗云等原有出租车强势品牌更是希望在这次扩容中枪得先机，扩大自身品牌的市场份额。以广州交通集团采购部身份，模拟使用不同沟通方式（如电话沟通、电子邮件沟通、面对面沟通等）联系客户。
实训场景三：客户接待
广州交通集团公司代表准备前往风神集团旗下东风日产汽车公司所在地进行参观与贸易洽谈，请模拟东风日产汽车公司进行客户接待、开放参观等工作。
实训场景四：商务洽谈
广州交通集团采购部与东风日产汽车经销商拟进行出租车采购项目洽谈，如果你作为采购方，将如何准备？如果你作为东风日产汽车的特约经销商，将如何进行准备？模拟广州交通集团与东风日产汽车特约经销商的商务洽谈。
实训场景五：合同制定与履约
东风日产与广州交通集团达成采购项目协议，即将签署合同。小组制定合同，模拟签约仪式。
实训场景六：沟通综合实训
以情景剧设计表演的形式进行，要求学生基于客户沟通岗位任务，编排一个职场沟通的典型情景进行表演，检验学生亲和能力、表述能力、促成能力、异议处理能力、服务能力等在贸易活动实践中的运用能力。
3.3 行动导向教学法具体实施
3.3.1 以学生为主体的行动导向学习贯穿教学过程
在课程教学中，要充分发挥学生的主观能动性，学生从组建学习团队开始，以团队合作形式完成工作任务，使以学生为主体导向学习贯穿教学整个过程。以学习情景一走进职场为例，着力于三个子任务场景设计，一是模拟风神集团人力资源部进行招聘面试，学生以小组接受任务，根据小组选定的职业岗位，打造自己的职业形象，模拟面试。二是学生根据风神集团的招聘信息拟定已面试成功的职位设计一张属于自己的名片。三是风神集团成立二十周年庆典，学生扮演不同文化背景的商务人士，与主人见面寒暄并在宴会上相互交流。通过一系列工作过程的子任务场景设计，使学生了解商务沟通基本知识，掌握商务礼仪、跨文化沟通等相关知识，为进入商务活动场景做好前期准备。
3.3.2 教师承担多种角色，运用多种教学方法相结合
按照行动导向教学法的要求，学生是课程学习过程的主体，教师在教学过程中，应做好角色的转变，教师不再是教学的主导者，而应配合和帮助学生开展自主学习，并承担多种角色，既是教学组织者，又是实践项目开展的指导者和协调者。另一方面，在相关专业知识教学中，教师还要以实践项目为载体，充分运用案例教学、引导文教学、粘贴板教学法和头脑风暴等方法，增进师生互动，让学生获取知识信息，帮助学生对整个贸易活动过程所开展的工作任务有一个感性认识的基础，为实训工作的开展提供必要的知识准备，从而让学生在自己动手的实践中，掌握职业技能、专业知识。
3.3.3 注重过程化考核，充分体现学生职业能力
商务沟通课程是一门理实一体化的课程，原有的学科体系多采用期末闭卷考试的方式给学生评定成绩，不能适应课程对职业能力要求的体现。为符合行动导向教学方法的实施，鼓励学生多参与教学演练，在课程考核中，更看重学生做的结果如何，因此，采用过程化考核与学生个人平时成绩相结合的方式，其中，过程化考核由小组成绩和个人在每项实训任务中所承担的工作给出成绩，小组成绩即学习团队在实践教学过程中根据课程教学进度中完成课程各实训项目的具体任务成果，采取小组互评与教师评价的方式所得，占总成绩的50%。个人平时成绩占50%，则主要以个人平时表现，如工作态度，学习纪律，个人作业等为依据进行判定。最终成绩以个人成绩和过程化考核成绩总分作为课程结业成绩。
4 总结
随着市场经济的发展，沟通日益频繁，商务沟通在经济活动中所起的作用越来越重要。传统的教学方法把该课程的教学重点放在了一个个独立的技能训练上，学生很难有一个工作过程的整体印象，知识结构缺乏系统性。通过将行动导向教学法应用于商务沟通课程教学，改变课程教学传统模式，使高职学生主动积极投入学习，激发高职学生的学习主动性和课堂的参与性，培养了高职院校学生的动手能力，提高了学生的职业素养，对该课程的教学新模式的研究，对于改进教学有一定的积极意义。
参考文献
[1] 陈幼芬.行动导向教学法给课堂教学带来的思考[J].新课程研究，2012（3）：85-87.
[2] 张卓清.浅谈商务人员的素质[J].经济师，2008（1）：196-197.
实施体验营销的要素与前提
星巴克一改咖啡是廉价商品的传统概念，树立高档化战略的品牌咖啡店形象，其77条策略堪称体验营销的典范。按照星巴克董事长霍华德・舒尔茨的观点，一个企业要做好体验营销，首先需要延伸营销组合策略，经典的4P理论在体验经济时代需要延伸成5P，而多出来的这个P就是人；其次是口碑相传的体验营销的利器，企业在拥有了他人无法模仿的独门绝技，即使企业不做广告照样也能取得巨大成功；最后是深刻理解消费者需求的基础上，才能构建理想的完整产品，给目标消费者一个非买不可的理由。缺少了这些必要的前提条件，企业构建体验营销策略将会是“无根浮萍”。
延伸营销策略。在体验营销中，销售商品的人如何对待客户，对客户购买产品起着至关重要的主导作用，因为很多产品和服务都需要深度沟通才能达成销售，比如房地产行业的置业顾问、保险公司的业务员、各种高科技企业的销售工程师等。可以说，人是体验营销的第一要素，因为产品的质量由人决定，店铺的气氛由人来营造，人与人之间的交流互动成为促销的关键要素，所以说人才是体验营销的核心要素。这里的人主要指提供服务的员工，因为企业要想让客户愉悦，首先要让自己的员工满意，没有满意的员工，就没有满意的客户。对自己的工作岗位感到满意的员工才能给予客户如春天般的温暖和感动，不能让员工满意的公司几乎没有成功的体验营销事例。中国企业对于“以人为本”的理念并不陌生，却少有企业真正去落地与实施，这些企业只不过把“以人为本”仅仅当做口号，喊喊而已。而真正把“以人为本”付诸实践的中国企业寥寥无几。可以说，员工至上是构建客户满意的体验营销策略的前提条件，是为股东创造价值的基本保障，这两个要素之间是有因果关系的，千万不要本末倒置。
拥有独门绝技。要实施体验营销，企业就必须拥有他人无法模仿的独门绝技，正如可口可乐直到现在也没有公开秘方。因此，拥有竞争者无法模仿的技术和独特的服务方式才能让顾客盈门。大家都会认同这样一个道理，一流的医生不是出去找病人，而是等病人主动上门求医；同样，一流的企业也不是四面出击去寻找客户，而是客户慕名而来，这才是销售成功的象征。众所周知，星巴克很少做广告，不管是电视广告还是平面广告，他们认为最好的广告就是让大家到处都能看到星巴克的咖啡店，路过星巴克门口的时候能闻到诱人的香味，让每一位来星巴克的客户感到愉悦，一旦某个客户得到了满意的体验，觉得物超所值，他们会把这种感觉和体验告诉其他人，诱人的香味就是导致星巴克顾客盈门的独门绝技，致力于构建体验营销策略的中国企业无须感到意外。
理解客户需求。在当前的中国市场上，导致很多企业不得不做物美价廉的产品，在客户面前被逼无奈“低价中标”的根本原因是产品或服务没有个性和差异化，最终形成的结果是客户价格导向。解决这个问题的突破口是企业要理解客户的深层次需求，然后按照客户的需求来定义完整产品的三个层面，即核心产品层面、服务层面、客户体验层面。随着小康型和中产阶层消费者的大量涌现，中高端产品逐渐受到青睐，因为客户追求的其实是价值，这就是为什么很多好的汽车、好的手表、好的化妆品、好的数码产品可以比同类产品贵很多而照样畅销的原因。要知道，创造出客户喜欢的品牌，让客户感觉使用某个品牌能够代表自己的身份、有自豪感、有优越感才是企业追求的目标。很多企业家都羡慕苹果，都希望向苹果学习，更希望做出世界水平的产品来，能让客户追捧。可是，在物美价廉的思维指导下，是不可能做出卓越产品出来的。
体验营销如何创造品牌价值
从西方发达国家完善市场
经济的历程中我 们可以总结出， 市场经济的发展 可以分成四个阶 段：商品经济、 产品经济、服务 经济和体验经济。体验经济是人类思想的―种突破，客户愉悦度是体验经济时代最重要的价值考评。从商业角度看，它的意义在于解释了为什么像迪斯尼、好莱坞、意甲足球这类体验更赚钱。当一个公司上升到体验经济阶段的时候，它做任何产品都要思考一个问题：我的产品能给客户带来什么与众不同的体验?而客户所体验到的每一个环节就构成了一个创造品牌价值的动态过程。
体验营销需要转换视角。做生意都有一个出发点，在商品经济和产品经济阶段是以厂家为中心，强调的是商品和产品。当产品极大过剩的时候，到了服务经济和体验经济阶段，企业就要着重考虑消费者，以客户为中心。作为感性动物的客户，需求是不一样的，人的需求从基本的生理到思想精神会有不同层次。总体来说，精神方面的产品，往往会比物质方面的产品对一个人内心的触动更大。体验营销就是逐渐满足人的需求的一个过程，在这个过程中更多地满足人的高层次的需求，比如衣食住行之后人们会自然地去追求快乐和健康。以客户为中心的体验策略，最重要的一个好处，是客户在完成购买行为之后能够持续得到好的体验，并且内化成深刻的记忆。以比较高级层次的客户需求为中心的策略，将让实施体验营销的企业赢在起点。
体验营销需要全程服务。体验经济从根源来讲，是企业作为一个主体，在提品服务的过程当中站在的角度来思考问题，然后提供在购买当中或者购买之后的一个全程体验。在体验营销当中，可能客户的消费有高有低，但是每一个过程都要有一个平等的体验，企业应该意识到在情感方面人都是一样的，在精神层次上人是平等的。传统的家具城和宜家之间的区别是，传统家具城是卖产品，宜家是卖体验。多大平米的房子放一张什么样的床，配什么样的桌子，配什么灯、什么窗帘……宜家是站在客户的立场上，营造的是一种客户体验。笔者曾经按照客户体验的要素给一个床上用品销售终端做了重新规划，产品按照职业阶层、家庭结构、色系搭配、洗涤方法等不同组合方式，用赋予思想的海报和客户沟通，告诉客户一个讲究品位的人要选择什么样的产品，一个享受奢华的人需要关注什么方面，通过思想来打动消费者，让客户在同类产品销售终
端体验到与众不同的感觉，结果这个品牌的销售日见好转，而且老客户持续带来新客户加入消费行列。体验营销的实施要做到描述用户接触这个产品的全过程，而这个全过程必须用心去设计才能凑效。
体验营销需要想象力。构建体验营销策略最重要的一个要素，就是想象力。如包括《阿凡达》在内的很多美国大片之所以成功，就是因为有想象力，很多动画片成年人都喜欢看，观众置身在电影塑造的环境中，所有唯美的、壮观的设计，都给观众留下美好的感觉，而这个体验是前所未有的。网上购物刚开始流行的时候，很多人就拿体验经济去打击它，认为不符合体验经济的规律，因为它提供一些信息，而不能实际感受到产品，缺少购物环境，但后来大家发现网上购物其实也是一种享受体验。随着3G的普及，网上购物将会像游戏一样，把自己的三围尺寸输入电脑，网上试衣变得更简单而且精确，相当于在服装店试衣服，而且想怎么试就怎么试，想试多少套就试多少套，不用看导购员的脸色。体验随着技术手段的升级而不断的升级，如果说这几年体验营销有什么变化，可能就是因为技术手段的大大推进。
东莞两地王命运各异
5月份，万科东莞核心成员王永飙调离万科东莞副总经理一职。东莞在位期间，其先后参与了万科近10个项目的项目规划与产品定位。其中包括万科于2007年在东莞相继拿下的“两大地王”――水濂山地王与塘厦地王。
万科东莞刚刚完成了一次人动。
据东莞业内人士向本刊记者透露，万科东莞副总经理王永飙于5月正式调往万科海南分公司任总经理，原金地集团广州公司成员高峻正式加盟万科，担任万科东莞营销管理部经理，负责万科东莞所有项目营销工作以及部门管理。
万科在东莞“驰骋天下”，王永飙功不可没。2004年万科进入东莞，王永飙便是先遣部队的核心成员之一。他曾先后参与了万科城市高尔夫、万科运河东1号、常平万科城、万科松山湖1号、万科棠樾、万科金域蓝湾、万科虹溪诺雅、万科翡丽山、万科四季花城的项目规划与产品定位。其中万科棠樾、万科翡丽山均是2007年东莞的“地王”项目。
王永飙远赴海南，高峻成为万科东莞营销管理部的又一名实力干将。此前，他曾先后在金地深圳公司、广州公司工作，在金地集团工作年限将近10年。
“我5月4日刚到万科，很多情况包括东莞水濂山地块还正在熟悉和了解中。”5月22日，高峻对本刊记者表示，万科已在东莞运作五年，各方面也已规范，目前这种人员的调整不会对万科东莞项目的开发进度和品质产生太大影响。
水山地王陷入困境
万科东莞近几年蒸蒸日上。2008年是万科20多年来第一次出现业绩下降，万科东莞却以超过25亿元的销售业绩受到万科总裁郁亮大加赞赏。今年万科东莞还将有松山湖二期、万科城、四季花城、金域蓝湾、金域华府五个项目上市，推货量不少于1500套。然而万科东莞各大楼盘纷纷上市之时，其于2007年4月所获取的东莞水濂山地块却迟迟没有动工的迹象。
2007年4月27日，万科东莞公司和北京万信投资发展有限公司联手竞得东莞南城水濂山地块，14.12亿元的出让总价和3772元／平方米的楼面地价，曾分别创造东莞土地出让史上的最高总价和均价纪录。拍下该地块后，2007年5月，万科便成立地产项目公司东莞市万科置地有限公司，该地块项目名也随之确定为“万科翡丽山”。
如今距离拿地时间已过去两年，究竟什么原因让快速开发的万科在此止步?
去年5月14日，万科曾将万科翡丽山项目公司东莞市万科置地有限公司50％股权以500万元的低价转让给东莞当地唯一一家房地产上市公司――粤宏远。这在当时引起了媒体广泛报道，其中主流声音有两种：一是万科的资金压力。二是楼市遇冷，地王尴尬，万科为降低风险而处理地王。由于东莞房价出现了大幅度下降，城区甚至出现了很多4000多元／平方米以下的房子。万科翡丽山楼面均价已达3772.3元／平方米，加上建安成本、税款、配套设施建设等费用，该项目保守估计成本至少在每平方米七八千元以上，风险较大。
记者调查得知，万科翡丽山周边目前在售的有中信森林湖、清华居、御花苑海蓝湾、御泉山等楼盘。洋房价格在6000元／平方米左右，但联排别墅售价已达到13000元／平方米左右，独栋别墅超过3万元／平方米，如果运作得当，万科水濂山地王应仍有不少的利润空间。
“不过，由于万科翡丽山周边楼盘拿地均较早，土地成本有优势，土地成本越低，其对价格的把控能力越强，也会给万科带来压力。”东莞天启开启机构策划总监张志芳对本刊记者表示，水濂山板块将是未来五年东莞的高尚生活居住区。目前该区域有中信森林湖、御花苑等7个中高档楼盘供应。不过万科翡丽山更靠南，相对而言，周边配套还不完善。
然而，万科翡丽山项目迟迟未动工或许还有更为复杂的原因。
一位与万科东莞相熟的业内人士向本刊记者透露：“万科翡丽山项目地块涉及对当地农民的土地赔偿纠纷问题。此前政府曾对当地的拆迁居民进行过拆迁补偿，但是当这块地以14.12亿元被万科拍走后，部分农民认为政府所给补偿过少，一旦此地块动工，就会有农民闹事。”这位业内人士称，万科也想尽快将此地块开发，去年将50％的股权低价转让宏远的真正意图就是希望借本土开发商宏远与政府的关系，尽快使得此地块能顺利开发。
不过，目前仍旧未获得重大进展。据上述业内人士透露，由于该地块尚存在纠纷，万科并没有将土地款完全付给政府，甚至有可能只付了土地出让定金。“万科在东莞还有项目在售，并且万科翡丽山由于地价相对周边楼盘较高，开发销售也有困难。这或许也恰好给了万科一个喘息的机会。”其笑言。
塘厦地王持续热销
万科在东莞最为知名的当属塘厦地块。2007年7月12日，万科与金地在东莞抢地事件相信诸多业内人士仍记忆犹新。
当天，东莞塘厦地块经过约200轮的激烈争夺之后，以26.8亿元的天价成交，折合楼面地价15243元／平方米，万科与金地在拍卖现场上演了一出拍卖是否违规的争议大戏后，最终东莞塘厦地块“花落”万科。此地块楼面单价之高一跃成为广东省全省的地王。
然而，作为地王项目，从2007年7月拿地到2008年7月开盘，万科塘厦地王仅仅用了一年时间。2008年7月12日，万科塘厦地王以万科棠樾为推广名开盘。
据了解，其7月推第一批66套联排别墅，两天售出52套，销售率达到8成，9月29日，再推30套双拼别墅、三联排别墅，国庆期间，销售19套，销售金额约1.2亿元。从去年开盘到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。
作为东莞的地王项目，楼面单价高达15243元／平方米，万科棠樾却能热销，到底有哪些策略?
当地的媒体朋友向本刊记者介绍，尽管塘厦地块被称为东莞地王，但是由于塘厦位于深圳与东莞交界处，王永飙带领的东莞万科在参与土地前期获取和项目规划设计后，该项目便由深圳万科操盘。
“万科金地当时抢地，就不是以东莞本地的市场标准来衡量，而是将项目的客户群锁定为了深圳客户群。深圳是万科总部，其多年来积累的客户让该项目的消化有了很大程度上的保障。”深圳某知名业内人士对本刊记者分析表示。
最为关键的是万科棠樾低价入市。去年8月，万科棠樾以23000元／平方米的均
价开盘。而同期其周边楼盘则远远高出该价格。水榭山45000元／平方米、东部华侨城天麓60000～80000元／平方米、卓越维港45000元／平方米。
实际上，万科通过赠送面积进一步变相降低了价格。“目前在售的有200平方米的联排，但是实际使用的面积可达到460平方米，顶层和地下室都为赠送面积。”5月底时，记者以买房人的身份咨询该项目时，销售人员如此介绍。
以一期推出的棠樾联排别墅为例，其面积达280～340平方米，面积赠送率达到100％，若算上赠送面积，均价将只有1.1万多元／平方米。
当然，棠樾以接近“成本价”上市并不意味着该项目不赢利。万科棠樾是万科在华南的最大的项目，总占地66万平方米，建筑面积41万平方米，总共有10期，后续还有大量产品，开发将持续数年。万科棠樾低开高走的价格策略加快了前期销售速度，同时后续产品不排除在市场形势好时涨价销售。
在2007年夺地现场，时任东莞万科总经理助理的王永飙亲自参加拍卖时就表示：最初可能会卖2万多元／平方米，但在以后的过程中待项目成熟以后也会卖出更高的价格。
万科2008年年报中对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，但是并没有出现东莞地王项目万科棠樾。
福州地王“偷面积”突围
万科福州地王让王石在多个场合反思，郁亮还开玩笑称找不到赢利方式就养猪，计提金额也高达1.52亿元，但是万科凭借偷面积的空间“腾挪术”最终将该地王项目售价从9000多元／平方米变相降到6000多元／平方米市场可接受的程度，楼盘地价也变相降低。
90m2“变身”120m2
“140％空间利用率”，是万科福州地王――金域榕郡项目入市后最为让买房人“动心”的噱头。
李音(化名)购买了万科金域榕郡的一套C户型。“我的确是受‘得房率达140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均价9000多元／平方米，当时她认为价格有点贵，但是去售楼处听销售人员讲解后，李音打消了其顾虑。
“实际上，我购买的那个户型结构板和凸窗是不计算在合同建筑面积的，但是收房后结构板可以作为房间来使用，多个凸窗移挪后也增加了使用面积。我是按照90平方米来付款，但能使用的是120平方米。虽然购买价格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面积来算的话，也就6000多元／平方米了。”(见图1)
确如李音所言，买房人联系万科金域榕郡销售人员，其会告诉两个价格，一个是产权面积价格，而另一个是摊平赠送面积的“折后价”。
按照万科金域榕郡自己的说法，A户型产权面积133平方米，可以做成185平方米，多出面积39％。B户型产权面积79平方米，可以做成109平方米，多出面积38％。C户型产权面积90平方米，可以做成127平方米，多出面积41％。
史无前例的“偷面积”
万科如何能够做到“移花接木”?福州业内人士将此称为“偷面积”。
“偷面积”实质是开发商利用现行国家或地方政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计入建筑面积的行为，也就是钻“建筑面积计算方法”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给买房人。
对于“偷面积”这一做法是否违规，诸多业内人士回答时都颇为含糊。
“只要是通过了规划部门审批就是合规的。不过40％的赠送面积率是福州史无前例的，到目前为止也没有第二例。”福建新境界房地产策划有限公司总经理林静在接受本刊记者采访时表示。
曾过福州某楼盘的广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰则明确对本刊记者表示，实际上，由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台来“偷面积”的案例也比比皆是。比如，阳台面积一般占房屋面积的8％左右，100平方米的房子，原本阳台面积是8平方米，有4平方米的面积是赠送给买房人的。但开发商将阳台面积建成16平方米的话，就有8平方米的面积是赠送的，这样的赠送面积率也就是4％。而万科通过结构板等方式来达到40％赠送面积的做法非常地不合常规。
一位不愿意透露姓名的建筑专家表示，结构板实际上就是开发商挑出的楼板，比如我们所熟悉的空调室外机位就属于结构板，因为不具备使用功能，所以不计算产权面积。但是由于建筑规范并没有规定结构板的尺寸范围，因此，就给了开发商钻政策空子的机会。
“严格意义上讲，这是违规操作。”这位建筑专家表示。
在福州业内流传着一种说法：这是政府特批的。一位不愿意具名的开发商称，据说，福州市的规划局在万科金域榕郡上报规划的前一天接到了市政府的电话，要求他们批准放行。
“万科可以这样做，是不是我们也可以这样做?现在，虽然他们的建筑规划通过审批了，但是我们都在等着看其收房时规划验收是否能最后通过。”这位开发商似乎有些愤愤不平。
记者就“偷面积”等问题采访福州万科，5月31日上午万科福州公司相关人员明确表示不会接受采访，但同时告诉本刊记者该项目完全符合手续。
地王压力的化解
金域榕郡是万科进入福州的首个项目。地产带头大哥万科给福州楼市和开发商带来了信心，也带来了太多的不平静。
2007年9月，经过239轮角逐，万科击退20余家本地开发商，用27.2亿元“砸”开了福州的大门：创下福州单幅地块的最高价纪录，7096元／平方米的楼面地价，也首次超过了当时福州市区的平均房价。
“在万科拍地的当天，福州楼盘便封盘涨价1000～1300元／平方米。政府甚至出面干预，让开发商签字不涨价。”当地的媒体记者向本刊介绍。然而始自2007年下半年楼市形势急转而下，福州地王让万科感到了异常压力。不光王石多次在公开场合反思连夺地王有失妥当，造成资金链紧张，而且万科总裁郁亮曾对福州分公司发话：“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法赢利，我决定养猪!养猪还能挣点租金回来，等到下一个再开发。”
然而，就在多数地王还“按兵不动”之时，在拿地9个月后，万科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出别墅，又在11月中旬开卖高层，令福州同行大跌眼镜。易居中国CRIC系统数据显示，截止到2008ff-5月，万科金域榕郡销售494套，而同时期周边楼盘摩卡小城销售135套；北尚销售284套。
福建新境界房地产策划有限公司总经理林静分析认为，万科金域榕郡销售良好，主要归功于万科品牌和高达40％的赠送面积。“目前进驻福州的全国性品牌开发商为数不多，只有世茂、华润、万科等，
而福州买房人对于万科也追崇备至。万科品牌加上40％的赠送面积让买房人觉得还是比较划算。”林静表示。
最为关键的是，表面上偷面积是优惠了买房人，促进了销售，但是实际上通过“偷面积”，开发商却在变相提高容积率，获取利润。
以1平方米用地项目为例，容积率是指在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值假定政府规定了项目的容积率是3。也就是这个项目地上部分只能建3平方米的建筑面积，假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商正常盖楼，那这楼每平方米的成本价是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果开发商偷了1平方米的建筑面积，假设偷来的1平方米建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元／平方米，这时候每平方米的真实成本价是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元／平方米。
通过“偷面积”，对于万科自己而言，使得在不超出容积率2.3规定的条件下，建造了更多的建筑面积，相应地摊薄了楼面地价。
广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰为万科算了一笔帐：不采用“偷面积”手段，按照市场价格6400多元／平方米、楼面地价7100元／平方米和扣除地价外综合成本2500多元／平方米计算，万科在该项目上亏损基本达到3000元／平方米。
而采用了偷面积手段，万科金域榕郡的容积率实际上达到了3.2，楼面地价变相降低为5100元／平方米，加上改造费4005／平方米的收益，万科在该项目上亏损只有不到1000元／平方米了，由于项目还有别墅产品，再加上卖到20000多元／平方米别墅的收益，万科在该项目上基本可以做到不亏了。
可能转嫁的风险
然而“偷面积”却也隐藏着风险。戴晓峰在福州项目期间，曾到万科金域榕郡做过实地考察。
“万科必然需要将结构板等偷面积的部分进行改造才能将房子交付买房人。而对已审批的规划进行改造，能否通过最后的竣工验收，事关该项目能否获取产权证的风险。”戴晓峰对本刊记者说。
2009年4月，住建部、监察部开始展开为期1～2年的对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产开发项目严查变更规划无疑加大了风险。
“不过，万科似乎已经为转嫁风险想好了出路。”戴晓峰分析，万科知道“偷面积”的做法严重违反规划局的规定，于是在销售上就转嫁风险。购房合同是万科金域榕郡的开发商与购房者签，但是，改造合同却由另外一家公司与购房者签，购房者为此还要额外支付改造费400元／平方米，总额大约4万元。
戴晓峰认为，万科这个算盘打得是如此之好。如果规划验收通不过，房产证拿不到，那么这一切既不关万科金域榕郡开发商的事，也不关改造公司的事。开发商只卖给购房产权面积，不关改造的事；改造合同是购房者真实意愿的表达，合同是有效的。能不能拿到房产证的全部风险都由购房者自己承担了。
记者采访的另外几位福州业内人士则分析认为，万科必然是先不改动户型，通过国家竣工验收后，再由装修公司改造，最后再交付买房人，如此，只要不出太大的差错，获取产权证应该没有问题。
“实际上这属于二次装修，二次装修要求不能破坏外墙，如果只涉及到内部改造，就问题不大，如果外墙进行改造，一旦有人举报，就面临政策风险。”福建名仕律师事务所胡伦扬律师在接受本刊记者采访时表示。
当然，偷面积后，原本2.3的容积率实际上变成了3.2，居住人口密度增大，也会导致居住环境质量下降。而且房子使用多年后涉及物业维修，但建成的外墙位置不是规划图纸上的位置，是改动后的位置，这也有可能引起一些麻烦。
当记者就上述风险再次采访购房人李音时，她似乎并没有想这么长远的问题。“金域榕郡是万科在福州的首个项目，相信会做出口碑的。如果首个项目做烂的话以后就砸了品牌了。只有相信万科是讲信用的全国品牌公司了”李音说。
半年来持续招聘
“北辰上半年在长沙大规模招人。”近期，谈及长沙地王的进展，多数业内人士都关注到了此点。
如今，长沙北辰房地产开发有限公司依旧在湖南人才网等媒体上滚动招聘广告，分别招聘营销策划部、市场研究部专员、前期部、建筑设计师、司机等多个部门的主管或技术人员。
实际上，去年12月底，在湖南省多家媒体上就出现过长沙北辰房地产开发有限公司的招聘信息，不过细心的人可能会发现，与此前的招聘职位相比，如今的招聘增加了市场研究部、司机等职位。
招聘职位变化的背后或许透露了北辰长沙项目的进展迹象。业内分析认为，这说明北辰长沙地王已经将运营提上了日程。
此前，在北辰实业3月18日晚间公布的年报中，对2009年长沙项目的开发描述如下：今年将全力推进长沙项目首开区主体结构的施工，积极展开沿江商业、公建的规划设计，并且会根据市场变化趋势，提前开展营销策划的准备工作。
“五一后湖南的地产确实暖起来了，地王开始运作也在情理之中。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文对本刊记者表示。
“成也长沙、败也长沙”
2007年7月，北辰实业与北京城开集团组成的联合体，以志在必得之势用92亿元天价拍下中国地王后，北辰资金链在近两年来的时间里便饱受质疑。
“长沙92亿元巨幅地块的开发及运营对于公司之后的发展有很大的影响。由于该地块过于庞大，且是公司唯一的一个异地开发项目，对该项目表示谨慎态度。”国泰君安房地产行业分析师李品科表示。
今年4月17日，李品科与北辰实业董秘及公司管理人员进行了交流。其在分析报告中指出：“北辰开发类项目储备约660万平方米，其中537万平方米位于长沙。”
北辰目前的土地储备主要在北京和长沙。根据李品科的介绍，北辰实业在北京的开发类物业除了媒体村以外，香山清琴别墅还有2.5万平方米的未售面积，销售均价约39000元／平方米。另外，公司在北京在售项目还有北辰香麓和北辰福第，未售面积均为32万平方米，其中北辰福第为双限房性质，销售均价5900元／平方米，北辰香麓销售均价11500元／平方米。此外，公司还拥有碧海方舟的3期和长河玉墅的2、3期地块，但由于北京别墅用地的审批限制，目前暂停施工。
此前，作为京城主要的奥运概念地产股，北辰的资产多数位于北京亚运村附近。然而北辰于2006年回归A股之时，其土地储备仅约320万平方米，被很多投资者诟病。
此后北辰开始了扩张之路，但显然，目前长沙地王占据了北辰土地储备的主体。
从北辰实业2008年年报来看，截至去年底，公司的资产总计为256.19亿元，负债率为62.3％，较上年58.4％的负债率小幅上升4.9％；公司年末有62.9亿元的银行负债(其中短期借款6.5亿元，一年内到期的借款12亿元，长期借款26.4亿元)，但其手中拥有近50亿元的现金，这笔资金似乎可以确保长沙项目的前期开发。
“北辰目前资金压力尚可承受。2008年公司没有新增土地使得现金流大幅改善。”中诚信评估分析师杨柳在接受本刊记者采访时表示，由于北辰在北京开发楼盘多是高端项目，销售情况还是比较看好。
北辰的业务模式是“发展物业+投资物业+商业零售”。2008年北辰投资物业收入和商业物业收入分别达到了8.33亿元和3.38亿元。据杨柳估算，今年绿色家园购物中心还将投入运营，北辰的投资物业和商业物业的收入将不会比去年差。
综合北辰的现金以及今年楼盘销售收入、投资商业物业收入、今年的固定资产投资、短期偿债等多方面的因素，杨柳在对北辰实业2009年公司债券进行的跟踪评级报告中，将北辰实业股份有限公司主体信用等级评为AA，这意味着其认为北辰实业偿债能力稳定。
由于长沙地王整个项目开发周期8～10年，这意味着巨额土地款的回收周期也在变长，北辰的经营风险集聚于长沙房地产市场，可谓“成也长沙、败也长沙”。
周边单价7000元以上楼盘销售困难
结合长沙市建安成本、税费等多种因素，长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文曾为长沙地王算过一笔账。
他认为长沙地王高层住宅的保本销售价要达到7000元／平方米以上，合理赢利销售价为8500元／平方米以上；而写字楼保本销售价10000元／平方米以上，合理赢利销售价12000元／平方米以上；酒店保本销售价13000元／平方米以上，合理赢利销售价16000元／平方米以上；商业保本销售价7500元／平方米以上，高赢利销售价20000元／平方米以上。
长沙地王周边楼盘究竟售价如何?
长沙地王目前周边楼盘有湘江世纪城、华盛新外滩、万国城MOMA、珠江花城等楼盘。其中前两个楼盘均为一线江景房，华盛新外滩目前销售均价6500元／平方米；由世纪金源集团开发的湘江世纪城景观房售价5400～6000元／平方米，而非观景房售价只有3500元／平方米；另外，节能住宅万国城MOMA均价为3200元／平方米，精装修珠江花城均价为4680元／平方米。
长沙市房产研究中心公布的长沙房价水平数据是：2008年长沙全市商品房均价为4285元／平方米，其中，商品住宅平均售价为3906元／平方米。而今年一季度长沙市商品房销售价格为4010元／平方米。长沙地王所在的开福区房屋销售均价达4211元／平方米。
“目前在长沙市住宅产品的单价超过7000元的楼盘销售比较困难。”长沙地王周边楼盘福圣园营销经理刘永对本刊介绍，在长沙，省府板块是发展潜力最大的板块，而该板块的项目“标志・长沙商务中心”又位于此板块的核心位置。但其推出的定价7800元／平方米的行政公馆销售非常缓慢，后来改为毛坯(直降2500～3000元／平方米)销售，加之销售方式也做了一定改变，销售状况才有所好转。
另外，湘江世纪城的大体量也对长沙地王的销售形成了“威胁”。湘江世纪城整体建筑面积是400万平方米，北辰地王项目的建筑面积为380万平方米。湘江世纪城也是世纪金源拿下的昔日地王，但是楼面地价较低。
刘永认为，大盘中的高端产品往往非首批开发，如果长沙地王定价7000元／平方米以上，市场接受该价格起码得明年以后。而如果令年或明年入市，长沙地王必然参考目前市场的主流价格，即4000～5000元／平方米。
由于开发周期较长，长沙地王似乎有时间等待好的入市时机开盘。
“北辰或将以住宅微利切入市场，重头戏在商业，赢利在股市。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文认为，长沙地王还是应该从住宅开始，让客户感受到建筑质量和品牌效应，再做商业和写字楼的开发，可以先蓄客后开发。
“中国经济发展势头变缓，但基本面不会有太大变化，股市有了大落才会有大起，真正赚钱还得看拉伸空间有多大，对北辰来说或许股市是未来的机会。”夏少文说。
计提价惹恼股东
深振业落子天津，在环渤海“大展拳脚”的梦想不得一延再延。
自2007年8月2日，深振业以10.601亿元的高价竞得位于天津市河东区新开路的一块居住用地，建筑面积12.04万平方米，楼面地价达到8800元／平方米，“新开路地块”就稳坐天津市住宅用地楼面单价排行榜的榜首，成为天津至今无人可及的地王。
在天津楼市现已有两个月出现“小阳春”的形势下，这块已拿地近两年，地处河北与河东“黄金地段”的地块依旧处于“沉寂”的状态。
有接近深振业的人士称，该项目目前正在前期规划设计中，深振业一直希望通过提高项目附加值，从而减弱土地实际价值下降带来的不利影响。
而知情人士向本刊记者透露，从2007年下半年后，深振业与天津中原、世联、思源、伟业等多家机构进行过接触，但是最终因多种原因，均不了了之。
2009年4月25日，深圳业2008年年报和2009年一季报“两报齐发”。其数据显示，公司2008年完成经营总收入10.22亿元，房地产销售面积6.23万平方米，销售金额9.89亿元，实现利润总额1.62亿元，净利润1.50亿元，同比下降约四成。
而其中，公司对天津“新开路”地王计提高达2亿元的存货跌价准备，成为极大拖累当期业绩的最重要原因。
而这也成为5月20日深振业董事长李永明遭遇股东质问的导火索。这天，在深圳市宝安南路振业大厦B座12楼会议室召开的“2008年度股东大会”上，一位徐姓股民在现场直呼天津地块2亿元的计提令其损失达50％，怒问公司高管为何不降薪与中小股东共渡难关。
面粉远贵于面包的“高压”
“天津项目是公司最大的一块心病，但在开这次股东会前已经在和天津当地政府沟通。对天津项目依然有信心。”李永明坦承。
天津地王曾被视为深振业落子天津的重要一步。深振业在1997～2006年近十年间，公司一直发展平稳，缓慢扩张。公开资料显示，2001年至2006年，公司共新增了4个项目。然而，2007年深振业扩张战略突然变得激进起来――公司先后在深圳、天津、西安、南宁四地获取土地近100万平方米建筑面积，土地价款总计
22.43亿元。
深振业董秘方东红在谈及该地王时曾表示：“2007年我们从整个公司的战略考虑，计划在一线城市上储备些土地，不过在北京、上海都没有找到合适的地，那个时候考察过天津那块地觉得条件还不错。主要还是看重天津这个城市发展潜力比较大。”
深圳一位业内人士在接受本刊记者采访时感慨道：“为快速扩张，深振业当时拿此地有些冲动。”据其透露，深振业在竞拍前曾委托天津中原对地价进行过评估，当时，天津中原给出的楼面地价是3000多元／平方米。戏剧性的是，拍卖后，深振业相关人士甚至还质问中原，为什么测算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。
很快，深振业便感受到了天津地王沉重的压力。
根据天津国土资源局的数据，2009年4月天津商品房住宅成交均价为6680元／平方米，这个售价比深振业的成本价还低。天津地王周边目前在售的北斗星城4月份的成交均价为8062元／平方米，海河金湾公寓成交均价7814元／平方米，东家成交均价9771元／平方米。
根据天津一位开发商专业人士为本刊记者的测算，该地块楼面地价8805元／平方米，参考周边项目的去化速度，假定本案的开发周期为2.7年，用成本和利润率反推销售价格的方法，该地块做普通住宅，若在保本、盈亏平衡的条件下，即利润率
可见，目前该地块的保本价都要比周边楼盘成交价高出4000元／平方米以上。
不排除割肉出售
“不像金融街开发的天津环球金融中心，为水景豪宅，可以高价出售。深振业天津地王周边既没有景观，还紧临铁路，不适宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便开发商做高档的酒店式公寓，但是周围有好几家快捷酒店了，将来出租上竞争也会很大。”天津的一知名媒体负责人感慨道。
根据上述开发商专业人士为本刊测算，以天津市场年均售价涨幅在10％来计算，深振业天津地王若在2011年入市，则销售价格应为15510元／平方米，在成本一定的情况下，其税后利润低于8％，仍不具备可投资价值；若满足利润率达到20％，则售价也将提高到18000元／平方米，以此推算，房价年均涨幅应达到28％方可实现，但若以普通住宅价格标准定位，深振业天津地王综合各方条件恐难达到此价格水平。
深振业董秘方东红曾在接受记者采访时称，还在跟天津政府商讨，看规划怎么做，提高下品质，等市场好的时候再推出来。
然而，4月份，住房和城乡建设部、监察部关于严查“违规变更规划容积率”的行动无疑为深振业与政府商讨修改规划加了道门槛。
“不过，此路也并非一定行不通，天津已有先例。”一位天津业内人士透露，天津塘沽和利丰投资有限公司2007年获取的一幅地块容积率由≤5.2调整为≤8.0；主体建筑限高由≤140米调整为≤220米；而天津友联置业投资有限公司2008年获取的一副地块容积率则由≤7.5调整为≤7.85。
“毕竟市场好的时候，政府将土地出让金吞进了自己的口袋，市场不好了，也需要帮助一下开发商。”这位业内人士笑言。
此前，本刊记者从深振业董事会办公室一位不愿意透露姓名的人士所获知的信息是，天津地王项目土地已经交付，地价款也已付清。正在进行规划设计，计划年底开工。
如今该地块获取已近两年，针对迟迟不开工的疑问，上述人士解释，市场情况与资金情况两方面原因都存在。一方面是市场低迷，该地块地价较高。二是房市不好，公司其他项目开发建设也需要资金。
当记者追问年底一般并不适宜开工建设时，其迟疑了下称：“可以先打桩。一般项目是按照合同约定的开工日期来开工。”但是他并不愿意透露天津地王与政府所签定的开工时期和开发周期。而是表示，毕竟买那块地时地价贵了，而且目前市场形势也不好。正在和政府沟通，看能不能推迟开发，目前还没有明确的信息。
由此可见，对于深振业天津地王而言，最好的办法就是改变规划，此路一旦行不通，若政府延长其开发周期，坐等房价上涨也将减少损失，否则，深振业只有割肉出售。
实际上，深振业现有项目中，除了天津项目之外，没有高价地，深振业土地储备的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和长沙的地块成本低至100元和500元／平方米。
天津地王前期土地款的支付以及未来的高成本投入，无疑将拖累公司的资金链陷入困境。
据了解，深振业自1997年配股以来已有12年未在资本市场上进行过任何股权融资，项目开发资金主要来源于银行贷款和销售回款。
然而在资金压力迫使下，深振业不得不频出融资方案。2008年推出了向全体股东每10股配3股的配股方案，计划募资12亿元，在配股融资“只听雷声不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振业公告称，公司拟向特定对象非公开发行不超过1.5亿股，拟募集资金净额为不超过10亿元，用于其振业城四、五期项目开发建设。
与“金达利”分道扬镰
一度“怀揣100亿瓷金”的雅戈尔当家李成如，带着20个人的团队，在全国各地找项目，以14.76亿元重金夺得杭州地王时可谓财大气粗。
2007年7月，雅戈尔置业在杭州市文教区以15712元／平方米的楼面地价拍下原工商学院地块，此后该项目毫无动工迹象，引发杭州业内经久不息的热烈讨论。
直到2008年5月，在杭州市第八届人居展上，“雅戈尔置业与金达利筑地强强联手打造杭州地王”高调宣传，杭州地王首次亮相。但当时，除了案名定为“雅戈尔隐寓”外，没有任何具体的楼盘信息。
不过，最近本刊记者获得的最新确切消息是，杭州地王雅戈尔隐寓与金达利筑地已“分道扬镳”，金达利筑地已经撤场。
金达利筑地号称代销界的“黄埔军校”，源于台湾，全程运营比较典型的项目比如海南三亚・半山半岛等。
在与雅戈尔隐寓合作过程中，金达利筑地业务部周磊全盘操作，在接受本刊记者采访时，周磊表示，双方止步合作有多种原因。
“开发公司的规划理念和我们有一定的出入，再加上我们对销售速度的追求要远高于他们。如果销售时间拖得太长，对公司来说是致命伤。”周磊说。
据知情人士透露，金达利筑地与雅戈尔在宁波就有深入合作，当时拿下杭州地王后，再次与金达利筑地合作，实际上，也是希望从前期市场调研到项目形象包装，强强联手化解“面粉比面包贵”的难题。为了雅戈尔置业能在杭州打响品牌，金达利筑地也颇费心思，曾特地抽调来自上海、宁波等地的精英组建而成项目组。
然而，从杭州地王2007年7月拿地到
2008年4月份土地交付土地款垒款缴清，到目前已近两年仍未开工。
规划设计“波折”
地王项目迟迟不开工，不外乎资金链压力、市场压力等原因。
作为服装行业的龙头老大，过去几年，雅戈尔对地产和股权的投资浩大有目共睹。这家已有30年历史的纺织服装公司分别于1992年和1993年进入房地产和金融投资领域，10多年间，雅戈尔开发的住宅、别墅、商务楼等各类物业达到300万平方米，同时它还持有中国人寿、宁波银行、中信证券股份等十几家公司的股票。
“在雅戈尔的三大业务板块中，服装业务的资金回收足以支撑其发展，其主要的资金压力会来自于房地产，尤其是2007年所拿的高价地。”联合证券分析认为，从2009年起，公司在房地产经营方面的压力渐大，首先是房价上涨乏力，其次是公司高价地储备较多，使得公司在未来三年消化高成本项目的任务较重。
不过，联合证券相关分析员在接受本刊记者采访时称，由于有股权投资，雅戈尔的资金压力还是可以承受。
“其房地产资金紧张时，还可以出售股权。”联合证券表示。2009年2月，雅戈尔先后减持了中信证券和海通证券股票，业内便分析，一方面是海通投资亏损，另一方面便是支撑房地产的资金需要。
易居中国分析师薛建雄此前曾估算过雅戈尔在建待建项目的投入。雅戈尔数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上，待建项目中8块土地占款72.65亿元，也就是说，前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元，按3000元／平方米的建安成本，如要滚动开发，预计还要投入50亿元。
这也就意味着雅戈尔房地产面临着百亿资金的“高压”。不过，年初李如成曾对记者表示，“现在企业手握100亿元的金融资产，谋定而动”。李如成乐观表示，“雅戈尔的现金流问题不大，公司的金融资产约有100亿元，可以随时变现”。
雅戈尔的地产项目目前主要集中在宁波，苏州和杭州为试探性进入。在今年年初的股东大会上，雅戈尔当家李如成为雅戈尔置业制定了“三城”战略：苏州的土地量大，开发暂时可以放缓。杭州的土地开发要快，宁波则要观察。
何况按照李成如的安排，杭州地王归属于雅戈尔当属尽早启动的项目之列。从种种迹象来看，资金压力并非雅戈尔地王推迟入市的首要原因。“实际上，雅戈尔杭州地王存在困境的情况主要体现在两个方面，一是高地价造成高房价，二是此地块的限制较多。”一位与雅戈尔相熟的杭州业内人士对本刊记者表示。
公开资料显示，雅戈尔・隐寓位于杭州市西湖区，该项目东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容积率不大于2.6。尽管该地块地理位置十分优越，但是由于地块总出让面积仅36131平方米，建筑规模略为偏小，并且周边遍布学校及居民住宅区，对楼盘规划设计要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50％。
“好像主要是日照的原因，所以他们的方案一直在调整修改。”根据这位业内人士透露，其实金达利筑地此前与雅戈尔在规划设计方面就有一些分歧。金达利筑地原本给雅戈尔做第一轮规划的时候，建议把小户型做成拼户，做全部是大户型的社区。金达利筑地还有一套方案是做纯粹的酒店式公寓，面积在50～70平方米之间，提供五星级酒店标准的服务。但是最终雅戈尔并没有完全采用。几番调整后，据其了解的情况，现在除去拼户的，纯粹的90平方米小户只占25％左右。
“由于该地块楼面地价已高达15712元／平方米，售价估计在30000元／平方米，可能金达利筑地是考虑到小户型买家可承受的总价较低，于是规划设计建议要么是全为大户型，要么户型面积尽量偏小。他们在规划理念上是有分歧的。”上述业内人士推测，规划设计的波折一定程度上也延误了项目的开工。
预计下半年开工
“项目目前尚未获取施工许可证，初步设计方案5月份已经获得审批，预计下半年开工。”5月中旬，雅戈尔杭州公司项目总监周斌对本刊记者介绍。谈到对市场销售的预期，周斌坦言现在市场走势尚不明朗。
“雅戈尔隐寓正常的施工进度是不会耽误的，但是在开盘销售的时机上会根据市场情况而定。”周斌说。
杭州资生顾问总顾问师黄联友在接受本刊记者采访时对该地块地段非常看好。他认为杭州地王地处市区，土地稀缺，并且其所在区域是曾经第一波在杭州购买商品房的人群聚集地，可以称为是高档居住区。
据了解，雅戈尔隐寓周边有梧桐公寓、城市芯宇等楼盘在售。梧桐公寓已属尾盘，2006年开盘时11000元／平方米，今年年初价格为20000元／平方米。城市芯宇项目定位高端，目前均价29000元／平方米。
黄联友结合杭州当地的建安成本以及税费等要素分析认为，杭州地王若规划为毛坯房，保本价约在27000～28000元／平方米，而精装修房则保本价在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的销售行情会较好。
而从记者目前掌握的情况，雅戈尔隐寓目前定位普通毛坯房。按照黄联友的分析，如果市场行情不好转，雅戈尔隐寓似乎将要亏本，当然，开盘离现在差不多还有一年，这一年里形势如何发生变化也是至关重要的。
不过，黄联友却不这样认为。“雅戈尔拿这块地时是股市最高之时，其资金来源于股市，若继续放在股市会亏损更大。从某种意义上，杭州地王是划算的，优质地段的地块是不容易贬值的。”黄联友说。
“武汉地王”楼盘5月涨价
作为地王项目，武汉地王复地东湖国际的楼面地价并不算高得离谱。
2007年1月，总价35.02亿元、楼面地价3290元；／平方米的武汉中北路武重项目地块，被上海豫园一举夺得，并被冠以武汉“地王”。
此后，该地王命名复地东湖国际于去年的11月30日，在楼市最为敏感的时期开盘。本刊记者5月份了解该楼盘时，发现其价格已从此前的6700元／平方米涨到了7000元／平方米，并且热销85％。
该楼盘目前周边在售楼盘，比如大盘百瑞景中央生活区销售价格为6400元／平方米，一些小型楼盘花畔里、世纪新南门等楼盘价格仅为4500～5500元／平方米。
地王楼盘――复地东湖国际似乎价格远高于周边楼盘，那么其是否真的热销?根据武汉市房地产信息网的数据显示，该楼盘去年12月份销售6套，今年1月份销售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天销售1套。
亿房市场研究部研究员张衡对本刊记者分析，与武汉市整体情况相比，复地东湖国际处于正常的水平，武汉市在售360个楼盘平均一周成交量为1500套。不过，武汉一
些热销楼盘，比如降价促销的楼盘沿海赛洛城、保利心语等项目价格低至3600元／平方米、4500元／平方米，与这些热销楼盘相比，目前6000元／平方米以上的楼盘销量便不温不火。
奇怪的是，5月份东湖国际的销售备案为负73套。
“这让人怀疑是否是前期假备案的撤销，其现在的销售价格难免会是明升暗降。”一位武汉业内人士猜测。
为什么5月份东湖国际的销售备案为负73套，记者试图采访武汉复地房地产开发有限公司总经理王基平，遗憾的是，电话中王基平并不愿意接受采访。而复地东湖国际的另外一位销售负责人称：“开发商是不会将真实的成交套数报于武汉市房地产信息网的，你只要知道销售率是85％就可以了，公布销售率也是开发商的营销策略。”
不过，据当地参与过该项目活动策划的某业内人士介绍：“复地东湖国际目前处境也比较尴尬。去年11月其多层类别墅开盘时销售还比较好，不过当时有许多客户是购买了复地在武汉汉阳的复地・翠微新城(2002年开盘)楼盘的老客户，而此后的几个月里，大户型销售速度缓慢。4月份复地请一些机构做策划活动，希望推出两栋小户型以挖掘市场需求。
由此可见，作为地王项目，在上半年的市场行情中，复地东湖国际必然也承受着一定的压力。
根据复地东湖国际在搜房网上的销售报价显示，去年11月30日开盘时，复地东湖国际先推出了景观比较好的多层，当时价格为8000～10000元，高层价格为6000～8000元，今年年初高层报价回落至6700元／平方米，5月份价格又开始上涨至7000元／平方米。
对此，前期曾参与过其销售竞标的一位不愿意透露姓名的武汉公司负责人评价，复地东湖国际先推联排，再推高层的策略是正确的。联排的入市奠定了整个项目的形象，其后期的高层价格销售压力相对缓解。这也是很多地王项目入市所采取的营销策略。
与“豫园”兄弟唱“双簧”?
实际上，复地东湖国际地块并非由复地获取，最初由其同门兄弟上海豫园而得。2007年1月31日，上海豫园以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。武重地块面积52万平方米，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，是中心城区内难得的大宗地块，可建筑面积约106万平方米。
但自成功竞得该“地王”2个多月之后，2007年月14日，豫园商城即“加盟”公告，急征其他开发商共同开发武重项目。
对此，业内人士普遍认为这一定是豫园资金链吃紧所致。根据当时武汉市政府有关规定，豫园须在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出让金，即约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金约26亿元。
豫园商城“加盟”公告后，上海复地便出手获得了该项目70％的权益，豫园商城保留30％的权益。上海复地与豫园商城是复星集团旗下的两兄弟，同为复星系的香港上市公司。
似乎上海豫园资金链告急是同门兄弟合作原因。不过，近期记者采访时，武汉当地的一位业内人士却分析，或许当初上海豫园拿地时，或许就已经准备了与复地唱双簧。
2007年时，上海复地积极筹备A股回归事项，复地高层也曾披露，未来复地的发展方向可能会有所转变，除高档住宅这样的传统优势外，复地将重点发展城市综合体项目，即包含办公、商业、住宅等多种产品类型的综合项目。复地内部回归A股工作小组组长曹志东曾表示：“复地未来也将会多投入资金，以获取城市中心的高价土地。”
2002年复地便进入武汉市场，开发了位于汉阳的复地-翠微新城。2007年翠微新城即将收宫，2007年1月拍卖的武重地块既处于城市中心，又可开发综合体，自然吸引了上海复地。
但是，由于当时上海复地攻城略地的步伐太快，资金估计不足。于是，由同门的豫园商城出手，而后2007年复星国际的上市，复地获益良多，自然有机会腾挪资金接盘，可谓深谋远虑。
“豫园商城以商业地产起家，在商品房开发上毫无经验可谈。为何敢于豪夺武汉地王?显然是代替上海复地出手。”上述武汉地产人士推测。 赢利点或在商业
该项目楼面地价3290元／平方米，加上建安成本及其他，亿房市场研究部研究员张衡认为其成本在6000元／平方米左右。单从目前销售的一期住宅项目上来看，赢利不大。
记者采访的几位业内人士均表示，该项目预计会在平稳中振荡前行。
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