时间：2023-03-10 14:48:22
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1、年龄条件：18~65岁之间，具有完全民事行为能力;
2、资信条件：信用度良好，没有不良信用记录;
3、收入条件：具有稳定的收入来源，能够保证每月按时还款;
满足上述条件就可以准备好你的收入证明、财力证明、身份证明前往银行网点申请办理信用卡，也可以直接登录兴业银行官方网站办理该卡片，还可以联系业务员上门办理，祝愿早日办卡成功!
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兹证明先生(女士)是我单位职工，工作年限年，在我单位工作年限年，职务为，岗位为，职称为。
其身份证号码为：。
其平均月收入为人民币(大写)元。
此证明仅供该职工申请贷款或该职工为其他个人申请贷款作第三方保证时使用。
单位(盖章)：
年月日
银行贷款收入证明范本二
中国建设银行
中国建设银行股份有限公司北京 支行
调查内容：
(一)申请人职务 职称 文化程度 ;
(二)申请人在贵单位工作年限： 年，连续工龄 年;
(三)申请人实际月综合收入(税后) 元(大写 );
(四)申请人工资帐户的账号(建行) ;
(五)申请人身份证号码 ;
(六)申请人单位电话 家庭电话 手机电话 ;
(七)申请人家庭地址 ;
(八)申请人人事劳资关系
长期 合同制 签订的合同期限 年
(九)申请人是否有违规违纪行为处分
(十)贵单位性质
国家机关 事业单位 全民企业 集体企业
私营企业 合资企业 独资企业 其他类型
(十一) 单位人事劳资部门联系电话：
单位经办人员签字：
单位公章或人事劳资部门盖章
年 月 日
特别提示：该资信调查函加盖单位公章或单位人事劳资部门印章后生效，出具单位对资信调查函信息的完整性、准确性负责
银行贷款收入证明范本三
深发
职业、收入证明
兹有 同志，性别 ，身份证号码(军官证、护照)号码： ，自 年 月 日至今一直在我单位工作，与我单位签订了劳动合同，合同期限为 ，工资证明《贷款工资证明格式》。目前在 部门担任 职务，税后月工资、薪金所得为人民币(大写) 元，月住房公积金的单位缴存部分为人民币(大写) 元，月住房补贴为人民币(大写) 元。
特持证明。
单位公章(或人事劳资章)
年 月 日
1、单位名称：
2、单位地址：
3、联系电话： 邮政编码：
4、人事(劳资)部门负责人姓名：
银行贷款收入证明范本四
北京农村商业银行
兹因 先生/女士(证件种类： 证件号： )
为我单位正式员工，现任 职务(学历： 、职称： )。该同志办公联系电话： ，家庭电话： ，移动电话： 。
该同志自 年 月 日至今在我单位工作，在我单位工作年限为 年，
现固定收入为(大写)人民币 元，其他年收入为(大写)人民币 元。
现婚姻状况为： (以婚、未婚、离婚、丧偶)。
经核实上述情况真实无误，我单位已完全知此证明所产生的法律效力，并对此证明的真实性承担相应的法律责任。
单位(或人力资源、劳资管理部门)公章：
负责人：
年 月 日
分析当前我国银行支付结算系统可以发现其存在的主要不足：
(1)支付结算系统与联行往来往来系统自动化程度不高，系统不具有统一性和协调性。迟滞了商业银行的资金清算速度。
从商业银行支付结算系统功能分析，商业银行支付结算是为商品的流通结算提供结算渠道，它以客户为中心形成收款人与收款人开户行、付款人与付款人开户行之间的资金往来关系。
通过两个层次的结算结构，将商业银行支付结算系统与联行往来系统“嫁接”完成本为一体的异地支付结算，实则是割裂了整体的异地支付结算系统。现行商业银行与客户、中央银行与商业银行两个层次的结算系统不具有统一性和协调性。这种做法的缺陷是按照手工操作的模式，移植在现代化的通讯手段上，形成结算业务数据与核对业务数据的双重发送。而且部分票据还使用信函传递，大大降低了联行业务监督的时效性，也不利于商业银行的资金清算速度的提高和业务数据的共享，形成票据满天飞局面，同一结算业务往返传递所需的票据近十张，甚至超过十张。浪费了人力、物力，降低了系统的工作效率。同时，通过结算系统外传递票据速度慢，易丢失，保密性差，给不法分子提供的作案机会多。同时，也为商业银行延压资金的划拨时限提供了借口。
(2)支付结算系统没有把人员的管理和权限有机结合起来，在整体上实现对从业人员操作权限的控制和操作风险的防范。
票据一经签发形同钞票，对于持有人形成资产，对于债务人形成真实的债务，按照现代商业银行的经营思想，商业汇票可以充当资金融通的工具，成为商业银行贴现与再贴现金融工具，但是回首我国票据法颁布以来，商业银行票据信用业务的开展状况，不难看出，商业银行除对国内企业商品交易所使用的银行承兑票据开展了票据贴现业务外，商业承兑票据的贴现与流通难于开展，这其中一个重要的原因，除商业承兑票据信誉度低于其它票据外，商业承兑票据自身所应具备的信息，如业务的背景、票据的真伪的鉴定、企业的背景等各种环境要素信息不畅，也成为制约票据流通的重要因素。因此，强化票据的开发管理，严格支付结算系统各工作环节的权限管理，从源头上杜绝没有商品交易背景的票据开发，对于我国商业信用业务的开展具有重要的现实意义和深远的历史意义，同时也成为商业银行加强内部牵制制度建设，防范商业银行票据操作风险的重要举措。
(3)支付结算系统没有企业的资信评估与支付结算风险的防范有机结合起来，实现数据共享。
创造良好的资金结算环境，杜绝虚假票据的产生，成为商业银行防范金融风险的重要手段。在计算机网络被商业银行广泛使用的今天，各工商企业的资信状况和企业形象，不应成为其开户的商业银行的独家财产，而应成为商业银行领域内办理相关业务的经办人员判断业务风险程度的共享资源。在支付结算过程中，按照业务风险防范需要，企业开户银行通过建立工商企业资信档案，全程控制商品购销合同的签定、票据的签发、企业债务结算的进度，以及债务票据结算的历史，通过计算机网络，根据权限有限开放这些信息，将是推动工商企业形象建设和商业票据流通、融资、贴现业务开展的前提。也是我国银行系统防范金融风险的需要。笔者认为，当前我国商业银行商业票据贴现与票据流通发展缓慢的制约因素是票据的背景信息不畅，同时也成为产生票据纠纷的重要因素。因此，在金融结算系统内，有限开放企业资信信息和票据背景信息，并将企业的资信评估纳入支付结算系统建设之列意义重大，同时也会成为推进企业资信建设的加速器，也是商业银行实时防范金融风险，拓宽商业票据流通范围和贴现范围，推进和监督商业信用的重要保证。
(4)支付结算系统没有把重要凭证管理纳入其中，银行内部重要往来凭证的管理停留于折角验印和密押的检验上，与先进的计算机网络所能提供的内部牵制相差甚远。
在支付结算系统中，重要凭证是指能够构成债权债务关系的各种空白传票，是企业重要的支付工具和信用工具。按照来源可以分为二类：一是外来凭证，主要是三票：支票、汇票和本票，即银行受理业务时客户提供的支付工具。二是内部凭证，这是银行提供支付结算服务所产生或使用的凭证，如各种支付结算方式所产生的借贷方凭证。落后的凭证管理手段，使不法分子有机可承，商业银行办理票据贴现业务的风险防不胜防，商业银行获取这些凭证信息的渠道闭塞，不能从源头上证明这些凭证的合法性和是否具有真实的交易背景，企业负债资信状况无从查找，也妨碍了商业银行的对外授信业务，不乏分子在结算渠道上无法得到遏制和信用惩罚，商业银行的内部牵制成为一纸空文。
(5)支付结算系统没有把会计核算系统纳入其中，使商业银行的工作效率大大降低。
会计核算是清算银行与客户之间，银行与银行之间债权债务的重要手段，我国银行系统的电子化和现代化，必须把会计核算系统纳入自动处理体系之内，这样既减轻了会计人员的工作量，提高核算的精度，也加快了资金的清算速度。在中央银行总体调控金融行为的工作中，可以做到足不出户既实现对商业银行账务的监督，即使该功能没有充分发挥，其威慑力也可想而知，将会计核算纳入支付结算系统迫在眉睫。
实践证明，近来我国商业银行系统连爆大案，与落后的银行系统密不可分。在计算机网络普及的时代，我国电子银行系统只是实现了部分业务功能的改造和通讯硬件手段的现代化，整个银行系统业务软件系统的改造还有很长的路要走，业务软件系统具有强烈的升级换代需求。解放思想，创新银行支付结算体系，实现商业银行的支付结算与银行联行往来的有机结合，成为目前中央银行解决金融操作风险，遏制大案要案发生的重要举措。
2我国银行支付结算系统发展对策
2.1升级我国银行支付结算系统和电子联行往来系统，实行流程再造
重新设计支付结算和联行往来的软件系统，根据金融电子化的要求，重新组织票据的传递流程、业务的组织、会计的核算、人员的管理、权限的设定等工作，健全银行信息共享、企业资信查询、票据查询等体系。支付结算和联行往来系统的生机换代可以吸收当前电子银行系统已经取得的成果，对应该纳入而尚未纳入电子银行系统的各种子系统重新设计，为了节约成本，这一工作的开展可以由中央银行牵头实施，商业银行上线出资的做法，笔者认为这一新系统可以有以下子系统构成：
(1)业务处理系统，再造三票即支票、汇票和本票和三种结算方式即汇兑、委托收款、托收承付的处理流程，按照计算机网络的处理的特点重新设计业务系统。
(2)会计核算系统，整合商业银行会计核算系统，统一管理银行对外服务业务所使用的会计业务，重构商业银行电子化账务处理体系。
(3)资金清算系统，完成同城票据交换结算和联行往来结算以及存款帐户异地存取结算。实现结算业务在系统内部上下级之间，横向业务与中央银行之间的结算功能。
(4)信息管理系统，为银行业务的经营管理提供必要的管理信息，主要包括会计报表、企业资信管理、票据保证信息管理、票据信息查询等经营管理所需要的管理信息。
(5)事后管理系统，完成支付结算所必须的事后检查处理，必要时可讲该部分内容并入业务处理系统，在流程再造时重塑内部牵制制度。
(6)凭证管理系统，主要对内外重要凭证进行有效管理，包括凭证印制注册、请领发放以及凭证状态的查询。
(7)其它管理系统，主要是未包含在上述系统之内需要追加的各种管理措施，如人员管理、权限管理、入网机构管理等。
通过流程再造，增强系统的开放扩充功能，强化银行内部牵制制度，加强对金融风险的防范功能，促进商业信用的发展，为商业信用时代的到来提供净化经济环境保证。
2.2商业信用制度的完善——开展票据创新
商业信用制度的完善有赖商业票据自身信誉的提高，票据联保制度也是提高商业票据信誉的一个重要方面。为了防范金融风险，银行对企业签发的大额商业票据，可实行企业联保机制，既允许其它企业为票据签发企业所签发的票据出质、出保，完善票据保证的立法规定，保证债权人的经济利益，并经司法机构公证。票据的保证情况载行企业资信查询数据库中，为了推进商业票据的流通，还可允许企业签发附息商业票据，以保证债权人的权益。在此基础上，由商业银行提供承兑、授信、贴现为主的多种方式资金融通，以促进商业信用的健康发展。
2.3实行支付结算票据债务备案制度，以央行为中心，通过立法形式，建立区域企业资信评估制度
商业银行是提供中介服务的金融机构，除了疏通支付结算的结算渠道和信息渠道之外，建立工商企业的信用档案，也是支付结算完善的重要举措。每个工商企业开户的商业银行应为其工商企业建立资信档案，对企业的基本状况、近期的财务报表、使用结算工具对外产生的债务及其偿还情况应以立法的形式，纳入支付结算网络范围之内，通过设定权限，在办理业务的金融机构之间任意查询，并根据一定标准为企业进行资信评级。商业银行可以在支付结算涉及的关系银行之间公开企业的资信状况和企业票据债务发生及结算进度情况以及对票据的拒付情况，由于涉及面广泛，信息畅通，企业无理拒付票据将影响其资信状况，从而产生推动工商企业自身形象建设的内在动力，净化经济环境，减少金融风险。
商业银行支付结算系统的完善和相关管理制度的健全，是我国开展商业信用，促进商品流通，繁荣经济的根本保证，也是化解金融操作风险，净化经济环境的根本举措，对我国商业银行系统的健康发展必将产生重要的推动作用。
澳洲留学贷款的担保抵押有以下三种:
1、房产抵押:贷款最高额不超过经贷款人认可的抵押物价值的60%。
2、质押(国债、本行存单抵押):贷款最高额不超过质押物价值的80‰
3、信用担保:以第三方提供连带责任保证的,若保证人为银行认可的法人,可全额发放;若是银行认可的自然人,贷款最高额不超过20万元人民币。借款人到银行指定的分支机构领到申请审批表(一式两份),并按申请表要求如实填写,经签字盖章后交给银行。
借款人为澳洲留学人员本人须提供如下材料:
1、已办妥拟留学学校所在国入境签证手续的中华人民共和国护照;
2、借款人及配偶的身份证、结婚证、户口簿或有权机构出具的有效居留证件原件及复印件;
3、拟留学学校出具的入学通知书、接受证明信及其他有效入学证明资料及有关必需费用证明,同时提供本人学历证明资料:
4、提供具有安全民事行为能力的中国公民作为借款人的国内人,并提供其国内人的身份证,有关居住证明及通讯地址:
5、以财产抵押或质押的,应提供抵押物权属证明或质押物正本,单据和有权处分人(包括财产共有人同意抵押或质的证明,必要时应提供有权部门出具的抵(质)押物估价证明;
6、若担保人为法人,应出具保证人同意担保的书面文件(担保人为法人的分支机构的,应同时出具法人授权担保文件)、企业法人营业执照、经审计的上年度和近期财务报表及有关资信证明材料;如担保人为自然人,应提供保证人的身份证、户口薄、收入或财产证明及其他资信证明;
7、银行要求提供的其他资料:
出国留学从进程上来看，主要面临几个阶段。获取护照一签证一等待对方大学录取通知书一购汇(海外汇款特别是学费)一解决在海外开户和使用资金等财务问题。针对以上几个阶段，目前国内各银行有各自针对性的服务。
准备期：关注手续费
在此阶段，孩子要获取护照、大学录取通知书和签证，主要涉及到的银行金融服务是开立存款冻结证明，获取签证。一般大使馆都需要银行开具存款冻结证明，进行留学的签证审批。各国大使馆规定各不相同，对存款冻结证明的要求也五花八门，但有一些要点需要注意。一是一般都要求中英文双语版的存款冻结证明；二是银行知名度和资信会起重要作用，三是需要满足大使馆对金额期限的要求。
目前国内银行在这方面服务大同小异，主要区别在于各银行对于留学申请人的手续费不同。从各银行目前收费标准来看，大部分银行参考申请人等级的划分。以中行为例，开立存款冻结证明一般为20元，贵宾可免费，民生、汇丰等银行贵宾也能享受类似全免服务。对于普通申请人来说，只有少数银行有相应优惠活动。如渣打银行，申请人如果不是贵宾，冻结证明费用减半，贵宾则免费。恒生银行也即将推出留学类服务，冻结证明对于普通申请人也能免费。除了在费用上的精打细算外，家长们还必须关注另一点，并非所有银行的存款冻结证明均为中英文双语版，一般外资行均为双语版，一些中资行就不是了，需要申请人额外再聘请翻译支付费用。
除费用外，不同银行的国际资信是不同的，特别对一些审核比较严格的国家签证，良好的银行资信是成功的关键。如汇丰、花旗和渣打等外资行，本身在国际上就比较有名，相对成功率也比较高。国内银行则以中行为代表，因本身以海外业务闻名。
资金转移：即时汇率多比较
家长的主要任务是把需要的外币汇到国外，如交纳首年学费、住宿及生活费等。主要涉及到购汇和汇款等方面，各银行在此方面也各不相同，一般也和申请人等级如是否与贵宾挂钩。
购汇各银行的汇率有些差异，需多咨询几家银行的即时汇率。从优惠政策看，贵宾能享受汇率优惠，其他申请人大多数按银行公开牌价。渣打和即将推出相关业务的恒生银行，对于普通的留学申请人可提供贵宾待遇。
汇款光大银行提供西联汇款，可在10分钟左右汇款到200多个国家，缺点是费用比较昂贵且有限额(最高一次性汇9000美元，费用为40美元)。一般海外电汇则分成手续费和电报费，以中行为例，普通申请人手续费为0.1％，最低50元，最高260元；电报费为150元，需要两三天时间。
还有一些银行提供旅行支票或汇票可充当现金使用。如光大银行有旅行支票和环球汇票，环球汇票手续费0.1％，最低20元，最高200元，旅行支票手续费为0.2％左右。中行也有类似业务，汇票手续费0.1％，最低50元，最高260元，旅行支票手续费在0.75％左右，有多个币种可供选择。中行虽然费用略贵，但由于在多个国家设有网点，申请人可拿该汇票在这些网点直接取现，省去了汇票托收的麻烦，既免除了携带现金的危险，也避免了现金出关的限制。
海外使用：方向不同莫烦恼
孩子在国外主要面临的是解决开立账户或使用现金、银行卡等日常消费问题。由于外资行开户机制和国内不同，孩子会遇到许多困难。如全英文表格填写、开户手续烦琐及通过银行等级评估等。针对此，国内银行主要有两个解决方法：代开立银行卡或账户。
使用银行卡是最简单的一种思路。如中行可提供双币卡和国际单币卡，单币卡包括英镑、欧元、港币、美元和日元。使用这些对应币种的卡，通过办理附属卡，可方便实现孩子在外国刷卡消费，父母在国内还款。但缺点在于取现费用比较高，一般为3％。
代开海外账户是终极解决办法，也是目前最方便的办法。即通过国内银行留学生开立海外银行账户。目前国内主要可以提供此项服务的为中行、光大、渣打和汇丰，详见附表。
在英国，光大和渣打合作方均为巴克莱银行，服务内容基本一致，可提供信用卡、借记卡和支票本等服务。而中行合作的为苏格兰皇家银行，只能提供账号且需要学生到英国后亲自前往激活，并无前者方便。汇丰在英国网点居多，是个不错的选择。
在北美，渣打合作方为富国银行，给留学生提供的支票本和借记卡可直接寄回国内，下了飞机就可直接使用。中行纽约分行弱势在于网点过少，和美国本土银行无法形成竞争优势。汇丰银行同样在美国也有不少网点，使用也比较方便。
一、常见的信用证欺诈使用的手段
1.进口方设置客检条款。信用证中规定“货物出运前须经买方检验并出具质量证明（AQUALITYCERTIFICATESHOULDBEISSUEDBYTHEAPPLICANTBEFORESHIPMENT）”，即通常所说的“客检证明”。在实际操作中，如果买方拖延时间迟迟不出具质量证明，出口商就无法在规定的时限交单，开证银行并不会追究到底是哪一方导致单据延误，大部分开证行会站在进口商的角度和立场上对单据做出处理，不利于出口商。当前国际市场商品交易价格波动非常平凡，一些恶意的进口商就会在信用证中设置客检条款规避价格下降的风险。
2.正本提单之一径交进口方。随着运输业的快速发展，货物的运输速度加快，而信用证项下单据的处理往往需要较长的时间，进口方为了尽早提货，往往在信用证条款中要求卖方将三份正本提单中的一份于直接快递给买方，余下的两份提单与其他所需单据一起送银行议付。(1/3OFTHEORIGINALB/LSHOULDBECOURIEREDTOTHEAPPLICANTWITHINXXDAYSAFTERSHIPMENT,ANDTHELEFT2/3OFTHEORIGINALB/LSHOULDBEPRESENTEDTOTHEISSUINGBANKWITHOTHERDOCUMENTS.)根据惯例，不论一套海运提单有几份正本，收货人只要提交其中的一份有效正本，船公司或其就可以给予放货，并不要求递交全套的正本提单，而且不管收货人是否已给付货款，正本提单提前出手无疑增加了出口商的风险。
3.进口方要求单据认证。开证申请人要求对我方递交的某些单证需经过认证，例如，一些来证要求我方所递交的某些单据必须由进口国大使馆或领事馆认证，就是在手续齐备、单据无误的情况下，办理使馆认证大约需两周时间，拖延了单据备妥的时间，就会造成过期交单。如果这类单据出错，修改困难，而且费用较高，等到修改后的单据递交到银行，往往已经过了交单期。例如，2007年，中东一家贸易企业向无锡市一家进出口企业开立信用证，单据要求中需要承运人提交船公司证明，且该证明必须经过出口国当地的阿联酋商会进行认证。（THEORIGINALCERTIFICATEISSUEDBYTHECARRIERSHOULDBECERTIFIEDBYAJOINTARABFOREIGNCHAMBEROFCOMMERCEINTHEEXPORTINGCOUNTRY.）在实际操作中，在规定期限内办理该认证非常困难，除了需要提前办理，还需要提交包括承运人营业执照在内的诸多文件。对于承运人，尤其是知名的大型船公司而言，要向其索取营业执照用于办理装船人的商事认证几乎是不可能的。
二、信用证结汇风险的规避
1.加强信用证单据的审核。鉴于信用证业务表面性的特点，避免不符点出现的关键在于严格按照国际惯例要求制单和审单，UCP600规定，开证银行对受益人履行付款的条件是单单一致，单证一致和单内一致，只要符合要求，开证行就没有拒付的理由，从而保证了结汇的安全性。单证的审核是指对已经缮制、备妥的单据，对照信用证的有关内容进行及时检查和核对，发现问题，及时更正，以达到安全收汇的目的。总体上讲，信用证审单要严格检查规定的单证是否齐全，包括单据的正副本份数，而且保证审核的每张单据细节必须与信用证一致，且单据和单据之间没有矛盾，保证交开证行的单据符合信用证的要求。
2.开证行资信的审核。信用证的付款是以开征银行的信用作为保障的，开证银行的信用直接影响到受益人收汇的安全性，出口商要尽量争取找一家资信较好的银行，如今我们可以很方便的在网络上查找到世界排名前100位的银行名称，对照收到的信用证，就可以大致了解开证行的资信情况了，查证银行信誉还可以查阅中国驻该国的大使馆的官方网站或请通知行协助。如果开证行资信不可靠时出口方也可以通过保兑的方法降低风险，信用证加具保兑后，有两家银行对信用证负第一性的付款责任，需要注意的是，保兑只有在单据无瑕疵而开证行不履行责任的情形下才由保兑银行承担付款责任，出口商仍然要保证单据的正确性。
[关键词]贷款；保证保险；完善
[中图分类号]DF438.4 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)52-0222-02
1 完善住房抵押贷款保证保险外部环境
1.1 法律环境的完善
在目前我国的法律体系中并没有对这一问题做出明确的规定。2003年的《最高人民法院关于审理保险纠纷案件若干问题的解释》（征求意见稿）规定的《保险法》和《担保法》的双重适用的原则会给法院在案件的判决上带来诸多的不便。解决住房抵押贷款保证保险的纠纷关键是要构建完善的法律环境。第一种办法，尽快出台有关保证保险的司法解释，对保证保险的性质、法律适用等问题进行明确，解决现实中存在的纠纷。第二种办法，就是在条件成熟时，通过对《保险法》的修订把保证保险这一特殊险种的基本原理通过立法的形式巩固下来。
1.2 加强政府的监管和扶持
政府作为市场的监督管理者，应利用国家信用发展住房贷款的保证机制，对开办住房抵押贷款保险的商业保险公司给予政策性扶持。没有政府的扶持，住房抵押贷款保证保险在保费的设计、追偿责任等方面就不可能有突破性规定，也就减弱了其化解房地产市场风险的作用。如此，房地产证券化的道路也会变得遥遥无期了。发挥房地产抵押贷款保证保险在房地产中的作用，具体思路是：一方面，可以借鉴西方的做法，政府通过设立政策性的房地产抵押贷款保险公司，以政府信用为基础，扶持抵押贷款保险的发展；另一方面，政府通过给予住房保险某些单项优惠，如减免营业税、所得税、扩大保险资金的运用范围等，对保险公司经营住房抵押贷款保险的政策倾斜，提高保险公司的盈利水平和偿付能力。
1.3 建立个人信用体系
个人信用应建立个人信用体系，通过信用法律体系和信用制度的合理构建予以保障。目前我国开展的银行存款实名制业务可以说是在个人信用体系的建立上迈出的可喜一步，但是我国的个人信用制度仅仅是处于起步阶段。没有完善的个人信用体系，无论是对于银行贷款业务的开展还是对于保险公司承保的风险都会大大增加，从根本上阻碍住房抵押贷款市场、不动产保险市场的发展。因此，建立完善的个人信用体系，使得保险公司能准确掌握投保人的信用状况，核实资信证明材料的真实性和准确性，这对于保险人控制风险，降低成本，完善保证保险市场大有裨益，从根本上为住房抵押贷款保证保险发展提供外部保障。个人信用体系的建立可谓是住房抵押贷款保证保险发展的基石。
2 银行和保险公司业务的优化和设计
2.1 银行
银行是住房抵押贷款保证保险的被保险人，银行的经营模式影响着抵押贷款风险的大小以及人们申请抵押贷款的积极性，是抵押贷款保险制度运行中重要的一环。在整个住房抵押贷款保证保险制度中银行应该加强对借款人的资信审核力度，设计更合理的贷款产品，保证该制度的健康发展。
2.1.1 设计多样的住房抵押贷款产品
目前，保险公司推出的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定，个人住房抵押贷款保证保险和其他的房屋财产保险捆绑销售，期限为整个贷款期间，担保金额为全部贷款，保费一次付清，首付款的比例为30%。银行要求借款人购买保险，却没有给予借款人由于自己信用等级增加而带来的利益，这造成了实际中购房人对这种业务的不理解，借款人不能自主选择保险公司，认为该要求有强制保险之嫌，遏制其投保的积极性，也阻碍了保证保险业务的开展。所以银行应针对借款人的资信以及其投保保证保险的情况，设计不同的住房抵押贷款产品。对于风险较高、首付款额较低的借款人可以提高利率；对于资信较好的借款人，适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率。可将购买保证保险作为优惠贷款的条件，给予投保人降低贷款利率、延长贷款期限、降低购房首付款比例等利益，按照采取灵活的还款方式鼓励贷款和购买住房保险。
2.1.2 加强对借款人的资信审查
银行发放住房贷款时是以所购房屋作为抵押的，对投保人的资信信息更容易获得和控制，从节约社会成本的角度，由银行来履行对借款人资信审核的义务更加的合理。所以，在保证保险的制度设计中应该体现银行的审贷责任。如果银行在对借款人的资信审核中有重大过失，当贷款不能清偿时，应承担因自己过失而带来的不利。这样既符合民法公平的原理，也有利于保险公司开展保证保险业务，利于保证保险市场的健康发展。
2.2 保险公司
保险公司在整个保证保险体系中扮演着重要的角色。担负着住房抵押贷款保险险种开发、营销以及理赔的任务。保证保险具有不同于一般财产保险的风险性，因此保险公司应该细化风险控制，对资信调查、理赔追偿等环节予以重视。
2.2.1 提供更多的保证保险险种
在西方房地产保险市场上，同样是以借款人的信用为保险标的，根据投保主体的不同，区分为房地产信用保险和房地产保证保险两种。所谓房地产信用保险是贷款银行作为投保人以购房者的信用为保险标的投保的保险，由于购房者不能如期付款而造成银行损失时，由保险人予以赔付。房地产保证保险则是由购房者作为投保人以自己的信用为保险标的，在由于客观原因无法还款时，由保险人代为还款的保险。这样的保证保险形式就克服了我国目前保证保险险种中的权利义务失衡的现象。购房者支付一定数额的保费，当其因失业等问题而暂时无力偿还贷款时，由保险公司负责支付，购房者有收入时偿还保险公司垫付的资金，明确了权利和义务，可以提高购房者购买保险的积极性。
2.2.2 合理设计保险金额、保费
确定保险金额时，最好低于根据《抵押贷款合同》借款人贷款的本息，让债权人即银行自己承担一部分风险。这样一方面降低了银行抵押贷款风险，另一方面也防止了债权人滥放贷款，促使银行建立起有效的风险约束机制，贯彻风险共担的原则。在太平洋保险公司《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定了25%的绝对免赔率，这种条款一定程度上起到了合理分配保险公司和银行风险的作用。
2.2.3 建立完善的风险防范机制
住房抵押贷款保险关系到人们安居乐业，风险防范问题就显得格外重要，否则一旦无法偿付，势必对经济和社会的稳定造成重大的影响。因此，各保险公司必须建立完善的风险防范机制以分散风险。一方面，即使确立了银行对借款人资信审核的责任，由于银行本身缺乏调查的动力，各保险公司还是不能忽视自身对投保人信用状况的调查，从借款人（投保人）的工作单位、职务、年龄、学历、家庭状况、居住状况、历史信用记录等方面评估借款人的个人信用水平，从而确定是否承保以及保险费率；另一方面，可以通过建立住房抵押贷款保证保险风险储备基金、利用再保险制度应付随时可能发生的各种风险。
国际商会（ICC）在其第460号出版物，即《INCOTERMS 1990》中曾规 定；卖方必须负责租船、订舱，在货物装船后取得Clean B/L；订立货 物保险合同，支付保费，取得保险凭证；自负费用和风险，办理货物的 出口清关手续。从表面上看，C.I.F的买方除了付款赎单外，就是在目 的港坐等提货。
但仔细分析一下，不难发现其中的奥妙。《INCOTERMS 1990》中， 卖方只须按通常条件订立运输合同，而“通常条件”是一个事实问题。 对卖方而言，“通常条件”即是低廉的运费。因此，他可以不顾船东的 信誉、船舶的状况，只要货物能装上船就万事大吉。卖方只须按保险条 款中最低责任的保险险别投保，如PICC货物保险中的平安险（FPA）。至 于加保战争险、罢工险等，买方须通知卖方，并自负费用。老实说，象 C.I.F这种凭几张纸打交道，而不注重同信誉良好的卖方交易，是什么 事都有可能发生的。许多国际骗子，利用买方的松懈，钻C.I.F这种贸 易方式的空子，到处招摇幢骗。
文件诈骗
1990年，孟加拉遭受水灾，该国通过港商与中国粮油进出口公司上 海公司签订了一份8千吨大米的买卖合同，C.I.F价约为170万美元。信 用证开出后，港商将全套制作精美的单证在日本一家银行顺利结汇，提 单由巴西一家班轮公司签发，承运船名为“罗里达”号。然而，“罗里 达”号却一直未往孟加拉卸货。后经调查发现，其实在签单日该船尚在 欧洲营运。结果，孟加拉政府自认倒霉――付出170万美元加上一大笔 律师费。
有人要问，银行在结汇时不是要审单吗？国际商会UCP400规定，银 行审查文件时，只要文件表面相符，就须放款。换言之，对文件诈骗， 银行不承担任何责任。在英国，银行即便明知文件是虚拟假的，也无权 拒付。该规定源自1983年的“United city Merchants V. Royal Bank of Canada”。当时，在该案中，当受益人到银行结汇时，银行发现实 际装运期较信用证规定的装运期晚，因而拒付。但第二天，同样单证议 付时却发现提单日期已符合L/C的装运期，银行以文件诈骗为由，确认 拒付，双方随即对簿公堂。贵族院认为上述情况有两种可能：1.打字时， 将日期错打；2.船长签错。贵族院最后判定，除非银行能证明受骗人参 与欺诈，否则银行无权拒付。
此判例对打击欺诈极为不利。然而，从另一角度看，贵族院也无可 厚非。但凡金融中心的形成，与银行资信息息相关。如果银行动辄拒付， 是不利于金融稳定的。
船东欺诈
卖方将货物装上船后，货物的风险自越过船舷开始就移转给买方。 如果船东是见利忘义之徒，买方很可能面临第二种欺诈――船东欺诈。
有时，C.I.F买方会突然收到船东的指示，要求买方支付一笔钱款 以供加燃油之用，否则，要将船开到中东将货贱卖。碰到这种情况，买 方左右为难，如果给，怕是个无底洞；如果不给，又怕船东恼羞成怒， 真将货卖掉而血本无归。更有甚者，一些船东在港装完货后，就销声匿 迹。据ICC统计，最高峰时，一个月中有4船货在黎巴嫩失踪。载货船大 都是旧船，货被卖掉后，船或被拆掉，或被改名。现在，船公司大多是 单船公司，破产是没有任何后顾之忧的。
防患于未然
国际刑警对种种诈骗束手无策。为防患于未然，笔者认为，在国际 贸易颇为萧条的今天，对于此类诈骗只能未雨绸缪，防患于未然。
首先，做买卖前，着力调查卖方的资信。否则，合同一订立，买方 基本是领了死签。
其次，如果未能同一流资信的卖方做交易，买方就要想方设法控制 船舶。而在C.I.F下，买方就船舶的国籍、船龄、船舶状况等无选择权。 换言之，买方争取F.O.B对防止诈骗极为有利。因为，结汇单证最重要 的是提单。F.O.B下，买方可随时与船东联系，了解船舶动态，可赶在 骗子结汇前，申请禁止令（Injunction）禁止骗子去结汇或禁止银行付款； 再者，买方在租船时，也很容易了解船东的资信，有效地防止船东的欺诈。
关键词：个人住房贷款业务 风险 防范 对策
当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境。为了摆脱困境，各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是，商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着两难的困境。一方面，从银行来讲，虽然银行充分意识到信贷政策应向个人住房贷款业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。另一方面，从社会来讲，居民通过个人住房贷款业务可以改善居住条件，提高生活水平，但由于部分购房者对房地产市场的炒作，以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟及银行操作中的违规进行投机，严重影响了商业银行个人住房贷款业务的正常发展。因此，探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的各类风险，结合理论分析与实践，总结出一系列的风险防范措施显得尤为迫切。
个人住房贷款的特点及风险特征
根据中国人民银行1998年5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。
个人住房贷款业务中的风险因素
（一）征信系统不发达与借款人还款能力导致的风险
商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。例如上海地区目前仅能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。而上海资信有限公司成立于2002年，目前建立的个人资信记录仅856万条。这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或申办过贷记卡的人士的档案。公用事业费项目现在也仅包括电信费一个项目。没有贷款、贷记卡或电信买卡充值的客户一般都没有建立信用记录，对于这些客户，银行放款是相当盲目的，由此就会产生来自借款人道德的风险。
（二）开发商经营不善导致的风险
一些房地产开发企业由于经营管理失误，造成其已销售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外，开发商开发手续不完备，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。
（三）非真实交易造成的风险
一些中小型开发商销售缓滞，资金周转出现困难时，就设法同十几户甚至几十户虚拟购房人签订售房合同，并据此向商业银行申请住房按揭贷款，以达到回笼资金的目的。一些二手房中介机构联手评估机构、借款人抬高房屋成交价格，达成降低首付的目的，从而增加了银行的贷款风险。中介机构协助借款人虚构买卖交易，套取银行按揭贷款，将资金挪作他用，以规避银行资金政策投向的限制，增加银行贷款资金的风险。
（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险
1.决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。
2.内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。
（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险
2005年1月起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险
1.房地产行业波动风险。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。
2.利率变动风险。目前个人住房贷款采用浮动利率。从1997年到2004年，利率一直处于下降趋势，未能对借款人的还款造成影响。而2004末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。
3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限普遍较长，目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道，使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。
商业银行个人住房贷款风险的防范对策
（一）尽快建立完善的个人信用体系
政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
（二）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制
1.严格对一手房开发商的审核。对于一手房开发商资质及信用状况除要求其提供营业执照、开发资质证书、财务报表、法人资格证明等材料外，还可以通过工商、税务等渠道了解其有无拖欠贷款或其他信用问题。还应加强对开发商开发手续完备性进行审查，开发商提供所开发项目的“五证”是否齐全、有效、合法以及项目土地、房屋有无设置第三者抵押权。开发项目是否适销对路，期房会否造成“烂尾”现象等。对于一些优质合作伙伴，可建立优质客户数据库，为他们提供如降低保证金额度、上门服务、提高手续费比例等优惠政策。而对于那些资质不太高的开发商，应降低其推荐个人住房贷款的成数，以防止风险，必要时，应中断与其的合作。
2.加强对二手房合作企业的管理。应对中介合作机构进行清理，停止与一些注册资本小，操作不规范、诚信度不高的中介机构的合作，尤其是那些自身没有房产交易，仅提供融资配套服务的服务机构。要重点支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介，对他们也可提供适当的优惠政策，用政策优惠来促使他们规范自身行为。
3.提高对评估公司的要求。评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进。并且应对评估公司的资质有所要求。银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任。必要时还可要求其开立保证金帐户。
（三）加强银行自身管理
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