时间：2023-03-14 14:48:40
导语：在物业管理调查报告的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】 民营中小企业； 财务管理； 调查分析
一、调查背景
中国的民营企业大多数是中小企业，民营企业特别是民营中小企业是国民经济发展过程中不容忽视的力量。民营企业经历了从无到有，从弱到强过程，取得了迅猛的发展。而温州是民营企业的发祥地之一，温州的民营企业创造了大量的就业机会和国民财富，促进了技术创新，增加了出口外汇收入等。但在发展过程中，由于自身的原因如规模小、信誉低、资本和技术构成较低，及宏观环境的影响，忽视了财务管理的核心地位。管理机制僵化，使得温州民营企业特别是民营中小企业在财务管理方面存在与自身发展和市场经济不相适应的情况，导致其应对激烈的市场竞争面临巨大的困难。在此背景下，笔者对温州民营中小企业的财务管理问题进行了为期近1个月的调查。调查以问卷形式为主，发放了112份问卷，收回有效问卷81份，问卷回收率72.32%。本次调查对象主要为温州民营中小企业。调查样本主要涉及制造业。同时还走访了如乔治白服饰有限责任公司等比较知名的企业，通过与这些企业财务人员面对面的交流，了解一些真实有用的信息。
二、调查结果分析
（一）财务人员总体素质有待提高
表1的数据显示，在温州民营中小企业中，财务高管的学历普遍不高，绝大多数的高管是大专及以下学历。财会人员非“科班”多，没有会计专业技术职称多，甚至有一部分是无证上岗，财会人员专业技能低，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理的职能不能得到充分发挥。这与温州大多数民营中小企业是家族制企业有关，由于财务在企业管理中的重要地位，这些要职主要还是由亲戚或朋友担任。家族制企业主重开拓市场，轻“内在修养”的提高，很少通过招聘的形式吸收高素质的财务人员，且企业的用人机制也很难留住优秀的财务管理人员。这给企业的长远发展埋下了隐患。
在调查中，笔者发现民营中小企业财会人员对会计规范了解甚少，诸如《会计基础工作规范》、《现金管理暂行条例》、《个体工商户会计制度》、《会计法》等及其他有关法律法规知之不多，变造伪造会计凭证、账簿，提供虚假会计报表时有存在。
财务高管职称偏低。从表1中可见，中级职称及以上的比重较少，尤其是高级会计师更少，这有两种原因，一是企业缺乏激励机制，对于晋升职称的财会人员没有相应的激励，有没有职称区别不大；二是如高级会计师职称是考评结合，且有指标限制，民营企业这方面优势不明显。因而造成民营企业财会人员职称普遍偏低的现象。
（二）会计核算形式信息化程度不高，财务会计制度执行缺乏力度
问卷调查显示，温州民营中小企业普遍执行小企业会计制度，采用借贷记账方法并能按核算要求设立会计科目和相关明细账，应摊应提费用能做到尽摊尽提。在日常现金结算中90.48%的企业能做到日清月结。表2数据显示，在会计核算信息化方面，被调查的多数企业会计核算以手工为主，计算机为辅，只有33.34%实现全面电算化。会计核算信息化程度有待提高。
在内部牵制制度方面，多数企业都有明确的内部牵制制度，做到钱账、账物分管；建有企业成本内部控制。但在费用报销执行情况上，有7.14%企业偶有白条冲抵，7.31%将管理层接待费用或个人费用纳入报销范围。
本次调查还通过实地走访多家典型企业，发现温州民营中小企业日常财务工作还存在诸多问题：
1.财务管理水平不高，账目混乱
温州民营企业发展通常经历由小到大的过程，其账目在相当程度上存在着比较混乱的现象；规模较小单位根本没有账；有的单位虽然有账但账目不全，有的单位则是设置多套账、账外账；也有单位不记账、乱记账、随意做假账、假表；有些企业虽建账，但总账、明细账设置不规范。
2.财务单据使用不规范，电算化程度不高
不少民营企业由于认识上不足，存在着使用单据不规范，没有取得相关的原始单据，存在单据混用、乱用以至不用的现象。甚至出现费用科目里只看到记账凭证，而没有附相应的原始发票。与此同时很多民营企业由于自身条件限制无法实现全面电算化，易于导致账目混乱、出错，影响会计核算效率和会计信息的准确度。
3.会计管理制度不健全，账务处理混乱，财务成果失真
企业内部牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本会计管理制度，总的来说残缺不全；或者虽有其中几项制度，实际工作中从未认真执行过。在账务处理上存在较大的随意性，普遍存在的是收入已经实现了账上没有反映相应的销售收入；费用成本入账了，相关的收入没有入账；费用项目设置不规范，费用列支不合理。对建立和执行企业内部会计控制制度的重要性和紧迫性认识不足，造成有章不循，形同虚设。财务会计制度执行缺乏力度。
（三）筹资渠道不畅，投资活动单一
1.筹资渠道不畅
调查显示：温州民营中小企业筹资渠道不畅，内部积累不够，筹资主要来源于银行贷款，并且是一年内的短期借款，资信低，很难向银行取得长期借款。
（1）筹资困难，内部资金短缺，债务担保不慎，民间借贷成本高。温州民营企业目前主要的融资形式有：内源融资、银行贷款、民间融资。内源融资是温州民营企业融资的基本方式。但由于温州民营中小企业大多是一些技术含量不高的劳动密集型产业，加上温州民营企业产业类同带来的过度竞争，企业的利润水平普遍较低，所以民营企业自身积累不多。此时向银行贷款就为融资的主要选择，从表3中看，被调查的温州民营中小企业的融资渠道主要来自银行的短期借款。由于许多温州民营中小企业财务制度不够健全，信息不透明，缺乏信誉、缺乏审计部门确认的财务报表和良好的经营业绩，增加了银行对民企财务信息审查难度，银行“惜贷”现象时有发生。此时银行往往要求其必须提供相应抵押或是担保。而可供抵押的范围很少，于是许多民营企业更多采取互相担保的方式来获得生产所需的贷款。有些企业就因为担保负连带责任而导致企业倒闭。民间借贷，此时就凸现了其优越性：筹集迅速、手续简便、方式灵活。但其高利息和不合法的弊端也显现出来。
（2）缺乏长期的筹资规划，资本成本负担较重。调查数据显示，民营中小企业筹资基本上采用短期借款，缺乏长期的筹资规划。其实短期借款的还款期短，风险比较大，有时会对企业的信用度产生影响。目前，很多民营中小企业采取的方法是“以短还短”，借新债还旧债现象普遍。
（3）以经验为主，缺乏科学有效运用财务管理方法进行资金筹措。目前，许多民营企业，特别是民营中小企业，缺乏运用资本结构、财务杠杆等理论的意识，也缺乏长期筹资的相应规划。企业规模小、财务核算体系不完善、对财务工作不重视、缺乏相应专业人才等是民营中小企业在筹资环节中的的通病。
2.投资活动单一
总体上看，温州民营中小企业的投资活动着重以增加设备、扩建厂房等固定资产的内部投资为主，兼并收购等对外投资活动比较少。更少有涉及证券投资。通过走访一些民营企业，大部分民营中小企业投资主要依靠经验决策，其评价投资及企业整体效益，仍然以利润为主要依据，注重短期效应。
（四）资金运作缺乏科学管理
从调查结果看，民营中小企业日常流动资金短缺，流动资金缺乏科学的管理。实际情况很有可能比问卷上的数据更为严重。
民营中小企业间互相拖欠货款现象普遍，忽视应收账款的追收工作。从调查问卷的结果来看，流动资金管理以经验为主，管理手段落后，效率不高，51.61%都是采用经验估计的方法（表5），科学的ABC管理方法还没有得到很好的推广。在走访民营中小企业中发现，应收款坏账现象比较严重，温州某电子有限公司的财务人员说：“目前三角债现象较为严重，而且一些借款是从有熟人的企业中借得，……长期拖欠的应收款，容易形成大量的坏账损失，企业的净资产将大大缩水。”
（五）成本控制手段落后，企业税收负担过重
调查显示，在成本控制方面，民营中小企业成本控制手段落后，以经验为主。大部分民营企业财务人员财务管理知识欠缺。有66.67%的被调查企业通过以往的经验做出决策，或者精打细算，减少浪费等措施控制成本。成本预算和标准成本制度得到了一定程度的运用，有19.05%的企业是运用成本管理的方法（表6）。
在税收负担方面，民营中小企业普遍感到税收负担偏重。由于民营中小企业无法享受政府的相关税收优惠政策，税负过重，降低了自我内部积累水平。因此偷税漏税、缺乏科学的税收筹划现象严重。
（六）财务预算和财务分析形同虚设
从问卷调查看，财务预算得到重视，有55.56%的企业会编制财务预算。财务分析一般由财务人员来做，请外部专家的情况比较少只占到9.52%，专业性和完整性还有待提高。被调查的民营企业的财务分析，重获利能力和运营能力分析（分别占到35.29%和29.14%），轻偿债能力和发展能力分析。
（七）其他相关情况分析
对其他相关情况调查中发现：
1.企业对财务人员素质问题有所认识，但不够重视
61.09%的企业提出本企业对财务管理专业人才的需求量大，也需要对财务在职人员进行培训。
2.地方政府对企业的政策支持范围未普及
调查中64.27%的企业表示未受到政府的支持，35.71%的企业表示享受到专项资金支持或财政补贴，而另外的7.14%表示政府为他们减免了部分税费。扶持、鼓励民企发展的政策措施不到位，许多政策法规未落到实处，缺乏与国企和外企公平竞争的市场环境。
3.企业内没有系统的财务政策
半数企业月底会做有关财务分析，但接近19.05%的企业只在有需要的时候做。
三、完善民营中小企业财务管理的建议
（一）民营中小企业应树立以财务管理为核心的观念
财务管理是利用价值形式对企业生产经营过程进行的管理，是企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项综合性管理工作。企业的各项管理活动都渗透着财务管理的内容，财务管理全面、系统地贯穿于企业生产经营的全过程。因此民营中小企业应树立以财务管理为核心的企业管理理念。一是重视财务人员在税收、金融、成本管理等方面间接带给企业的利益。加大对人力资本的投资，培养和引进高素质的财务管理人员，保障其工资待遇、劳保福利，既要做好引进人才，还要留住人才。重视财务人员后续教育问题，积极为相关人员提供适当在职培训。二是健全企业财务机制，理清会计账目，加强内审与外审，使投资者和债权人能随时了解财务信息，增强对企业的信任，重建企业信誉。三是做好以财务预算为前提的事前预测与财务规划，进行财务预算、财务分析，资金管理、成本管理和风险管理，把握企业的资金流向，科学合理地运用资金为企业创造更多财富。
（二）民营中小企业应建立健全财务制度，加大制度的执行力度
随着温州民营中小企业的发展，企业的经营逐步规范化，必须建立和完善企业的各项财务制度。企业在发展过程中，必须尽快建立起完善的会计内部控制制度、决策制度、财务管理制度、监督制度等，摒弃企业创业初期依靠经验进行管理的模式，建立企业内部法人治理机构，转换企业经营机制，以相互制衡的权利分配和决策机制代替家族制管理，用各项具体的制度来体现企业的发展战略和管理思想。
（三）政府应发挥好对民营中小企业的扶持和监督作用
政府应出台扶持民营中小企业政策，为民营企业创造一个良好的发展环境。政府可以从普法的高度，加大对企业负责人《会计法》、会计制度等会计法律法规的宣传力度，大力营造“学法、知法、守法”的会计社会氛围，并建立企业负责人学法守法的监督考核长效机制，促使企业负责人认真落实“对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责”的法定要求，自觉履行单位会计工作第一责任人的法定职责，进而提高企业负责人领导本单位会计工作的水平。同时，在信贷方面，应放宽民营企业信贷门槛，为金融机构与企业提供信息交流渠道，加大金融中介机构建设，建立健全的担保体系，通过建立信用担保机构等方式促进民营企业改善自身财务管理；在税收方面，适当降低民营企业税收负担，引入税务师事务所等中介机构对民营中小企业进行税收筹划、财务制度健全等方面进行培训和服务，引导民营企业改善财务管理。
（四）社会中介机构应进一步发挥对民营中小企业的服务、监督功能
目前温州部分民营中小企业开始委托会计师事务所全盘实行会计制，笔者认为这是改变目前民营中小企业会计规范及财务管理混乱的一个好方法。会计师事务所作为独立的社会中介机构，能充分体现企业会计核算和财务管理的客观性、公正性和真实性，其规范、科学的管理制度和中介立场，能使国家、企业的利益达到双赢。同时，在实际工作中我们看到，政府部门直接进行民营企业会计工作的监管，其监管成本相对较高，有效性也比较差，易引发腐败等社会问题。而实行会计机制使政府的监督方式有所改变，在抓好会计基础工作规范化的基础上，重点去监管那些监督民营企业会计信息质量的中介机构如会计师事务所等，使会计师事务所等中介机构成为民营企业外部监督的主导力量。由此可以减少企业内部监督不力的弊端，实行有效的监督。
【参考文献】
［1］ 黄建宏.民营企业成功与失败［M］.北京：冶金工业出版社，2009.
［2］ 金浩，王春光.2010年温州经济社会形势分析与预测［M］.北京：社会科学文献出版社，2010.
调查的方面：物业管理的各方面与人们的看法。
搬家到小区不久，听父母说这里的物业管理不是很好，在这个寒假，我利用了一天的时间，去调查了关于小区各方面的物业管理。
物业管理包括有小区绿化，卫生情况和安全保证等等。我做了四十份调查报告，随机找到住户调查。在大家做出的调查里面，我看到了一个现象，就是大家对小区物业管理都不怎么满意，特别是卫生环境方面。
四十份调查的分布内如下：十五份绿化环境方面的调查，主要是问住户对小区绿化环境做的方面是否满意，以及对小区绿化的建议。十份安全方面的调查，主要是问住户对小区保安的看法以及安全是否保障展开调查。还有十五份是关于卫生情况的，是大家对卫生环境是否满意与建议的。
在这些调查表当中，最清楚反应出小区的卫生情况不合格。每天也能看到，靠后苑有个垃圾房，成天不清理干净垃圾，弄到那附近的空气不洁净，让人十分反感。而在小区的小花园，小路上都能看见纸屑，果皮等垃圾。住户们对这个强调了很多次却得不到回应。每个人都希望能住在一个干净漂亮的社区，我想这一点我们社区远远不及，责任不但在清洁工上，而且住户也有小部分责任，若不是随地扔垃圾，为什么会看到这种现象呢?所以，小区的卫生是靠大家来维护的，我希望日后能看到改善。
紧接着就是安全方面。这一点是大家都比较平均的，有些人认为做的不是很好，但有些人说还不错。保安人数多，但是做不到很好的效果，还是会听到一些被偷东西的事情，所以保安应该更加认真以及保证住户的安全。
居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，
并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关
方面的立法和完善工作。
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
二、铜仁市是本次调查的必然选择
铜仁地处中国贵州东南门户，各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展，经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写.
在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
（一）物业管理主体方面的缺陷
1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。
2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。
3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧，业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。
4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。
（二）物业管理合同及其违约责任追究
物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。
在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。
首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。
其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。
再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。
最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面；
(三)、居民对物业管理服务的评价
在本次调查问卷结束后，被调查者提出了一些总结和评价：见下表：
（小区安全、绿化、卫生等管理评价）：
总结评价
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(对所在小区物业管理服务方面的总体评价）：
总结评价 优秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议
上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。
1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。
2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。
3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。
4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。
[关键词]物业服务企业 效益 服务集成商
经过近30年的发展,物业管理在中国从无到有,已取得了辉煌的成就,物业管理行业从不为人知,到目前已经在国民经济发展、推动城市化进程、以及构建和谐社会中发挥着重要的作用。
2009年底,国家统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据,从普查数据看,2008年末,我国物业服务企业58406个,全国物业管理主营业务收入2076.7亿元,物业服务企业在管房屋建筑面积达1254632.2万平方米,物业服务企业从业人员2501195人。2008年末,物业管理主营业务收入达到2076.7亿元,北京、上海、深圳等城市物业管理主营业务收入分别占当地GDP的2.48%、2.48%和2.14%,若加上延伸服务的业务收入,所占比例将会更高。这突出表明物业管理行业对扩大居民服务性消费支出以及在拉动经济增长中贡献突出。
然而行业的迅速发展无法掩盖存在的问题,如行业利润偏低,众多物业服务企业收费难,总体收费率低,难以留住和吸引优秀人才等一系列问题仍然制约着物业服务行业的健康、迅速发展。对于行业存在的这一系列问题,但笔者认为根本问题是物业服务企业效益低下。
一、物业服务企业效益低下的现状
中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,在被调查的全国31个省、自治区、直辖市的4600家物业服务企业,有40.76%物业服务企业处于亏损状态,平均亏年损额为37.22元,盈利的企业只有40.07%,平均盈利数81.28万的年利润,其余盈亏平衡,物业服务行业整体经营效益不容乐观。
企业是从事生产、流通、服务等经济活动,以生产或服务满足社会需要,实行自主经营种盈利性的经济组织,物业服务企业自然也不例外。当一个行业盈利能力存在问题,近半的企业都是连年亏损,说明这个行业存在很大的问题。没有合理的经济效益,就无法留住吸引优秀的人才,没有优秀的人才,就无法提供一流的产品和服务,没有一流的产品和服务,就不能够产生客户满意率,会进一步影响行业的经济效益,长此以往,就会形成恶性循环,危及行业发展。
因此,如果不能及时解决行业盈利的问题,提高行业的盈利能力,势必会严重影响这个物业行业的健康快速发展。
二、物业服务企业经济效益低下的原因分析
物业服务企业效益低下原因是多方面的,除国家对物业服务行业界定为是保本微利行业之外,还有其他更多的原因,致使相当一部分物业服务企业成为“亏本无利”企业。
1.业主拖欠物业服务费严重,导致物业服务企业收费率低
业主拖欠物业服务费,这几乎是所有物业服务企业都面临的一大难题。据不完全统计目前行业界物业服务收费率普遍偏低,平均在70%以上,甚至在有的公司以各种理由拖欠物业费的业主达到了50%以上。除少部分业主的欠费属于正当行使抗辩权之外,大多数业主都是以各种借口,如房屋质量问题、保洁不到位,保安服务不好等各种理由,拒缴物业服务费。如此之多欠费使物业服务公司不堪重负。虽说物业公司可以依据物业服务合同通过诉讼方式催缴物业费,但多数物业公司投鼠忌器,只好作罢。
2.国家对物业服务实行政府指导价,物业服务费标准偏低
价值规律理论认为商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间决定的,商品交换要以价值量为基础,实行等价交换。
在我国长期以来,国家对物业服务收费实行严格的政府指导价,特别市普通住宅项目,物价部门会同房地产行政部门根据当地的社会经济情况政府颁布指导价,物业公司在此收费标准的基础,按照一定的浮动率进行收费。然后政府指导价定价普遍偏低,物业公司执行此收费标准,公司合理的利润难以得到保障。不能体现价值规律,不利于行业的发展。
3.物业服务成本连年增长而物业服务收费标准增加难度大,阻力多
近年来,物业服务成本不断上涨,物业服务企业苦不堪言,物业服务成本上涨主要源于以下2个方面:
(1)物价上涨
近年来,物业服务企业经营成本连年增长。物价增长,居民消费指数增长,特别是粮油、蔬菜等生活必须品价格增长幅度非常大,这使得劳动力再生产成本增加。
(2)人工成本增加
众所周知,物业服务公司是劳动密集型产业,人工成本在物业服务中占的比例达到70%以上,而在物业公司的人工成本中,保安、保洁人员的工资由占到70%以上。2010年以来,江苏省在全国率先确定上调最低工资标准。随后,浙江、广东、福建、上海、天津、山西、山东等地陆续调整最低工资标准,调整幅度都在10%以上,一些省份超过20%。其中上海市最低工资最高一档达到1120元。浙江省最高一档的最低月工资标准为也达到1100元。这样以来使物业公司的人工成本大幅上升,如果不提高物业服务费,物业公司将会陷入经营困境。
对于企业来说生产成本的增加都会在服务或者产品的价格上得以体现,可以将增加的成本部分的转嫁到消费者身上。然而由于物业服务企业没有独立的定价权,物业服务费的形成机制比较复杂,不是由物业公司单方说了算的,必须是向物价部门申请,然后再经业主自治组织的同意,才能提高收费标准。物业公司想要提高收费标准是十分艰难的,因为即使物价部门同意了,业主组织这一关也是十分难过。作为理性人的业主总想以最小的投入获取最大的回报,因此,在享受的物业服务质量无明显提高的前提下,是不愿意多掏一分钱的。
4.物业服务企业缺乏其他有效的创收渠道,收入来源单一
目前国内大多数物业公司收入来源及其单一,主要依靠向业主收取物业服务费,物业服务费在物业公司的营业收入中占有较大的比例,物业公司缺乏其他的稳定的收入来源。这样以来,一旦业主欠费较多,物业公司很快就会陷入困境。
物权法出台以前,物业公司还可以利用物业公共部位的经营活动取得一些较为稳定的收入,如电梯、楼顶广告,公共部位的停车收费,来弥补物业服务费的亏空。
物权法出台之后,这些收入也不复存在了,《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
三、提高物业企业经济效益的几点思考
1.提高业主物业服务消费意识
在计划经济体制下,我国住房制度采用的是福利制社会分配体系,人们居住公有住宅,房屋管理和维修也是由政府部门提供的带有行政福利性管理模式。其经费来源有两种:一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度,故靠收房租是非常少的);二是大量的靠国家财政补贴。
实行社会主义市场经济后,人们通过购买商品房成为业主,使房屋产权结构也发生了变化,原来由房管部门承担的房屋维修管理的职责也由社会来承担――物业管理也随之出现。
市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理,其管理单位――物业管理公司属于专业化的企业,它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务,是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。据市场经济的要求,人们在得到住房成为业主后,与物业管理公可签订《物业服务合同》,由物业公司向业主提供物业服务,业主按照合同规定按时交纳物业服务费,向物业公司购买物业服务。《物业管理条例》明确阐明,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
然后,相当一部分业主是从计划经济时代的公房承租人转变为商品房业主的,享受惯了免费或者少付费公房管理模式,缺乏基本的物业消费观念,只愿意享受服务,不愿意承担物业费,物业管理欠费问题十分突出。
对此,政府和物业公司要通过宣传教育改变和培养业主的物业服务消费意识,使业主树立花钱买服务的理念,自觉的交纳物业费。如果业主能够像去超市购物,自觉走向收银台结账一样去交纳物业服务费,中国物业管理的春天也就到来了。
2.物业服务企业自身要强化管理,提高服务水平,降低服务成本
(1)通过物业管理的早期介入,减少经营风险,降低经营成本
在物业管理实践中,有相当一部分业主不交物业费的借口是房屋质量问题,虽然房屋质量问题跟物业公司没有多大关系,但是它会给物业公司后期管理埋下很大风险隐患,因此物业公司要尽早介入减少设计和施工中存在的先天性质量问题,减少后期经营风险。
物业管理成本常常要受到先天因素的制约,这是物业管理公司往往是很难控制的,通过早期介入,建议房地产开发企业在规划设计阶段就充分考虑物业管理的经济性,从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物业服务企业的经营运作。
在设备选型时,多进行设备、设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同运行成本进行比较,甚至从交通组织、出口设置,园林景观设计等方面精心考虑对以后的物业管理费用支出的降产生影响,选择最优方案,从而有效减轻业主的负担。
(2)节能降耗,降低成本
物业管理企业应大力提倡开源节流、崇尚节约的思想观念,要求员工高度重视节能工作,树立“节能降耗从我做起”的观念,寻找节能小窍门,并把节约的窍门适用在日常服务工作中,从日常工作中节省能源,减少浪费。要求各部门层层动员,找差距,定措施,从一点一滴做起,最大限度激发全体员工在工作中精打细算的节能意识。如应对水、电进行测算,防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生,更换声光控开关、改进线路等办法节约水、电;对一线员工进行培训,培养企业职工节约意识,倡导“低碳”服务的理念,建立健全节电、节水制度。
3.国家应当逐步放开对物业服务的定价权,让市场定价
国家应充分运用市场竞争机制进行资源的合理配置,加强政府引导作用,使物业服务费定价机制,逐步实现由业主委员会和物业服务企业协商定价,形成市场定价机制,真正体现物业服务产品的商品属性,实现优质优价的收费原则。通过市场竞争机制,优胜劣汰,提高行业整体服务水平。可以先从经营性物业着手,逐步到高档居住型物业,再慢慢扩大到普通住宅小区,对设施设备陈旧的旧小区,可以考虑政府向企业提供补贴或者其他税费优惠的措施,鼓励物业服务企业接管。
4.积极开展延伸服务
延伸服务也叫拓展服务,是指物业服务企业向业主提供的,在物业常规之外的有偿或者无偿服务。随着人们生活水平的提高,城市的快节奏生活,业主对服务的需求也越来越多,特别是一些新建小区配套设施不完善,业主平时忙于工作,无暇顾及家务等一些事情。物业服务企业可以向业主提供特约服务或者延伸服务,服务内容包括家庭保洁、食堂、代订报纸、家电维修,钟点工等服务项目。一方面这些服务项目可以满足业主的生活需要,为业主提供方便,另一方面也可以增加物业服务企业以及从业人员的收入。
5.做服务集成商
业主服务需求是多样化,而物业服务企业所能提供的基础服务、特约服务以及所掌握的资源优势是有限的,而且物业服务企业在某些服务的提供上不够专业,成本较高。因此物业服务企业可以做物业服务集成商,一方面积极了解业主需求,另一方面积极向社会寻找分包方供给,充分发挥社会各方资源的优势,做好服务员,和监督员,服务员要了解客户需求,有针对性地提供分包服务;监督员要按照客户的需求对分包方做好管理工作。
四、结论
我国物业服务行业要进一步发展,必须突破盈利能力差,经济效益低这一瓶颈,这样才能吸引和留住优秀的人才,才能向客户提供优质的服务,才能使行业得到长远的发展。当然物业服务企业要提高经济效益,主要还是要依靠物业服务企业自身,开源节流,努力创新,另一方面政府相关部门要给物业行业的发展提供一个相对宽松的环境,作为业主要认真履行物业服务合同,按时交纳物业服务费,毕竟物业管理问题,不仅仅是关系到物业服务公司,物业服务行业,还关系到和谐社会的建设。
参考文献:
[1]中国物业管理协会.物业管理行业生存状况调查报告,2008.
[2]刘寅坤.行业发展形势数据解读.中国物业管理协会,2010年3月.
[3]白云龙.对物业服务集成商模式的思考.中国物业管理,2008,(11).
[4]王龙贵.CCPG物业延伸服务探索.中国物业管理,2009.
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
二、工作完成情况
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《**市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《**市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了**市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《**市物业管理规定》
6月底《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
市场调研(market research)是一种把消费者及公共部门和市场联系起来的特定活动。下面就让小编带你去看看市场调查报告模板范文5篇，希望能帮助到大家!
市场调查报告1经过近两个月面向京城住房消费者的问卷调查，珠江地产于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型问卷调查活动已接近尾声，本报在第一时间得到调查问卷的统计结果，并公之于众。据了解，珠江地产此次活动问卷在北京青年报、北京晚报、中国电视报、珠江网站、焦点网同期，同时委托亚商在线公司直投。活动得到了京城住房消费者的广泛关注，截至3月1日，共收到问卷近2万份，有效率约87%。
此次问卷调查主要集中在区域和社区环境、社区规划与配套、建筑与户型、物业管理等方面，是对京城消费者住房需求的一次较为全面的征询，也充分表明了珠江地产一贯秉持的“好生活，在珠江”的开发理念和服务精神。
据统计，被调查者中30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45岁的中青年人多数已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，随着住房二三级市场的开放，他们潜在的需求将得到释放;此外有很多目前租住公寓的人，他们也会考虑购置房产。调查结果表明。
1、消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但朝阳区和泛cbd地区仍是热点区域
被调查者中49%希望居住在朝阳区，19%希望居住在丰台区，希望居住在通州区的人约9%，另有23%希望居住在其他区。购房者最倾向于居住在朝阳区的理由有三点：
(1)它是是北京主要的涉外活动区域，cbd规划方案的确定更明确了朝阳区的区域特征;
(2)从居住环境优劣的角度考虑，区内亚运村、望京及其以北地区空气自然环境优良，居住区集中，区域人文环境好;
(3)东四环路打通，国贸桥、地铁复八线通车，通州区轻轨地铁开工，区域交通优势明显。
此外，开始有越来越多的消费者考虑在南城购房，其主要原因是南城房价相对便宜，购房者更易于选择到价位适中，品质高档的社区，同时，南城改造力度的不断加大也增强了人们对于该区域的信心。
对于社区周边环境的期望，许多被调查者同时选择了两项，约41%的被调查者期望居住在三、四环边，29%期望居住在泛cbd区域，9%的人喜欢郊野风光。可见，环线的概念在人们心目中已发生变化。购买者倾向的区域已经不再是二环至三环之间，而转变为三环至四环之间。与此同时，许多人愿意居住在泛cbd区域，主要原因是cbd商业核心区的形成，使得城市的核心居住区域外移。
2、消费者越来越看重社区的景观环境，并且喜欢居住在有相当规模的大社区
51%的被调查者期望滨河而居，68%的人喜欢水景园林。由此可见，傍水而居、亲近自然是许多人的居住理想，所以水景住宅理所当然受到购房者的推崇。因此，利用自然水系或在小区内建造人工湖泊、瀑布、喷泉、水景广场演绎都市水文化是开发商明智的选择。
对于社区建筑环境的期望，32%的被调查者喜欢河边林荫跑道，34%希望有人工湖，选择河边大型艺术广场和社区中轴线广场的人数都约占25%，选择社区艺术中心的人不多。
关于社区的理想规模，68%的人认为是30—50万平方米，选择50—100万平方米的约有15%，选择100万平方米以上的约9%，只有5%的人选择30万平方米以下。按照一般规律，居住区社区规模大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。所以，多数人选择30—100万平方米的社区。但是，如果社区规模太大可能会受到购房者的抵触。
3、社区配套仍是消费者购房的重要考虑因素，社区的休闲娱乐和运动健康功能日益凸显
结果显示，住房消费者对居住区公建配套有较多要求。住房消费者最希望社区提供的公建配套依次是学校及幼儿园，会所设施，超市。医院和保健中心等其他选项在问卷中都有涉及，难分主次。关于会所设施的功能选择，在休闲娱乐和运动保健之间，住房消费者无明显倾向。由于温泉的保健疗效众所周知，37%的人希望会所具有温泉保健的.功能。游泳池、网球场、室外林荫跑道、篮球场、乒乓球场是住房者需求较多的娱乐设施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。结合被调查者的收入水平进一步的分析可知，对公建配套的需求出现了分化，不同收入阶层的居民对公建配套设施要求不同，收入在5000—10000元的消费者，对环境、休闲、娱乐、文化等设施的需求较高;收入在5000元以下的消费者更注重与基本生活密切相关的公建配套设施(如学校、超市等)。
市场调查报告2实习时间：20____年6月18日—20____年6月23日
实习地点：太原优渥家居
实习工作：家具市场调查
工作简介：在太原各高档消费场所发放问卷，对高消费人群进行调查，了解其对家具的偏好及知道家具卖场的途径，从而为优渥家居制定整体营销策划活动，投放广告等提供依据。
正文：20____年6月，我班在学校的组织下在优渥家居进行了为期6天的实习，实习内容是对太原市高消费人群进行一次调查，了解其对太原市家具卖场的一些看法。我们是通过发放问卷来进行调查的，全班同学共分为6组，每组10人，分别前往不同的高档住宅小区和高端消费场所进行调研。
这次调研对自己来说是一个非常好的机会，可以学习、借鉴和分析调研过程中与其他成员的团队合作能力，了解了家具行业的特点，通过调研，了解了目标顾客的个人消费偏好、消费习惯、消费水平和消费趋势。对家具行业有了更深入的理解和研究。我希望在借鉴我们调查研究的基础上，通过进一步调查分析，得出有意义的结论，为优渥家居的领导高层制定整体营销策划活动、投放广告等提供依据。
感谢学校为我们提供的这次机会，使我们学到了很多知识，拓宽了自己的眼界。谢谢同学们一路上的帮忙和照顾，有了你们，这次的调研活动对于我来说才愈加精彩充实。在为期半个多月天的调研中，我们收获颇丰，感受深刻。通过团队的默契合作，我们才能顺利完成调研，由此更加体会到了团队精神的重要，不论是在调研中，还是团队成员的交流沟通过程中，都需要大家的共同努力，齐心合力，一同面对困难，集思广益。
有人说过这样一句话：“一种东西你如果没有亲身经历过，没有亲身地去实践它，你就无法体会出其中的经典之处，其中的奥妙之处，即使你曾听过，你曾看过，你体会的也只是一种表面之物，你体会的也只不过是其中的非常细微的东西。”没有这次专业课的实地调研，我们无法真实地感受到家具行业的发展和不足，我们应该把这些体会和心得融入到我的今后的学习生活中。而通过这次的调研所了解到的情况和得到的大量真实而具体的数据更使我们对家具行业深刻的认识，满足了我们的调研需求。这些来源于书本之外的知识使我们更加充实。
市场调查报告3
在广告策划之前，第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。
一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
(一)标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于____市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的枣读者群研究报告》。
(二)目录
如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;
目 录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
(三)概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
(五)结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
(六)附件
附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调查报告的内容
市场调查报告的主要内容有;
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策
市场调查报告4一、调查目的
当今矿泉水是一个大众消费品，有市场潜力大，竞争者众多等特点。面对中国矿泉水行业趋于饱和的行业状态，恒大冰泉为了开拓新市场，挖掘饮用天然矿泉水这一市场，使本企业在这一新的细分市场中抢占先机，博取消费者好感，抽样调查针对在校大学生进行一次系统的调查研究。
二、调查对象及内容
① 调查时间：
② 调查工作时间：
③ 调查地点：成都理工大学
④ 调查对象：学生
⑤ 教育程度：大学
⑥ 调查范围：成都理工大学在校学生(年龄19~25岁间)专业不限。
本次调查主要内容有：消费者通过何种方式去了解产品;消费者在购买产品时最注重的是哪方面;消费者了解恒大冰泉的渠道;我们需要在什么方面搞宣传、促销;并消费者对恒大冰泉有哪些建议可以占领开发新的市场。
三、调查方法
针对在校大学生的特征、习惯和市场上常用的调查方式，本小组选择市场调查问卷这种简洁易懂的方式，对在校大学生进行调查研究，并上网查阅资料。本小组成员在成都理工大学内进行问卷调查，并走访了本院校的超市、院校附近的零售店进行询问调查，了解情况。调查从问卷的设计、调查到后期数据处理及技术分析报告都由我们第三小组完成。问卷调查日期为2013年11月中的5个工作日，共14个问题，其中13条选择题，1条问答题。整体上，调查对象的性别、年龄及其喜欢消费矿泉水，是否对恒大冰泉有一定的了解和是通过什么样的渠道了解恒大冰泉矿泉水，男女生之间对矿泉水的消费差别不大，所以我们选择男女各半来调查。由于受条件及时间限制，我们只选取一部分学生有针对的进行了调查。为保证调查结果的真实性和可靠性，最大限度减少人为因素造成的误差，调查问卷回收后，我们抽取了一定比例的问卷进行检验调查结果，并将不合格的问卷全部废除。
四、调查数据分析与判断
中国矿泉水行业结构变化：
80年代-90年代初—自来水(白开水)
90年代初期到今—瓶装水
(1)市场潜力
经过我们的调查发现，本院校矿泉水消费市场很大，现代很多学生都有买水喝的习惯，大部分学生都有运动后、逛街、口渴时买水喝的习惯，占被调查大学生中的35%的学生喜欢尝试新口味矿泉水，但是由于我们学院在校学生多，而且消费能力非常强，所以在年轻90后这一代人中消费的矿泉水市场有很大的潜力。
通过调查，当代大学生其中大多数都有消费矿泉水喝的习惯，这个范围的人数占总调查人数的69%。选购的价格在1
(2)了解产品的渠道
调查发现在消费矿泉水时，消费者受到电视广告、网络悬挂广告所占的比重相对大一些，占被调查大学生中的72%的同学不是很了解恒大冰泉这个新型天然矿泉水。所以企业应该在电视广告方面加大力度宣传，以创新性的宣传广告吸引消费者，以深入加深消费者对自己产品的忠诚度。
品牌产品调查结果表明，现在无论是公司的知名度还是品牌的知名度都需要提高，为了达到提升企业和品牌的的知名度，应该加大宣传方面的力度。
(3)对消费者的调查
在消费者的印象中的矿泉水主要有：怡宝、农夫山泉、康师傅等矿泉水同类产品对比
产品名称 占总调查人数百分比(%)备注
怡宝 82.5 可参考价值高
农夫山泉 64 可参考价值高 康师傅 31.5 娃哈哈 19.5
冰露 8
其它 7
通过对消费者喜爱品牌的认识，可深入探讨这些品牌的动人之处，和它策划的过人之处。以便我们做出科学的分析，使我们的饮用水能够做得更好，更适合大学生的要求。
(4)消费者购买首要问题
调查发现，消费者对市场上的瓶装矿泉水，最担心的是质量是否是天然的矿泉水，消费者有喜欢选择新口味的矿泉水，并且商品的第一感觉非常的重要，往往决定着消费者的决择。所以在这个竞争者众多的市场上，要占据学生饮用水这
一市场，把自己的产品推销出去，一定不能忽视消费者最关心的问题，我们要赢在起跑线上。消费者普遍关注产品的质量好、品牌知名度高、价格优惠、瓶子形状感觉好等方面。
消费者购买时最关心的问题(从高到低排列)：质量好、品牌知名度高、价格优惠(分别占总调查人数的87%，11%，57%)。
(5)国内产品质量调查
通过调查得知，我国矿泉水业因其没有加入过多原种元料，而在所有水类行业中质量最值得消费者放心。而在我们的问卷调查中，质量选择甚至达到了87%的比重。
在我们的矿泉水行业中，虽然消费者还要求提高质量，但是本人认为不需要再在质量方面大力的投入资金，而应该在其它方面加大投入，例：宣传、开发新产品等方面。因为在质量方面加大投入资金也不会产生多大的.效益。
(6)本地品牌销售情况
问卷数据表明，消费者对恒大冰泉矿泉水的认识程度不高。近期新闻报道，国家质检部位对农夫山泉的饮用矿泉水水进行了专项监督抽检，发现本地产品不合格。所以要恒大冰泉应该在矿泉水市场上加大宣传力度，力求在消费者心目中树立更好的形象。
(7)SWOT战略环境分析(国内整体)
① 优势(Strength)：质量好，水源来源多，成本低，携带方便，价格都是在
消费者随所能及的合理水平，再加上本校学生多，消费能力高，课程量不多，运动爱好者众多，对于消费矿泉水群大，利润可观。
② 劣势(Weakness)：产品购买次数多，每次购买量小，购买频繁致使销售人
员多，中间环节商多，造成浪费。而校内往往超市少形成独家生意，对降低售价难，超市少又形成对消费者不方便购买。顾客对知名品牌较为敏感。现场促销对消费者影响不大，电视广告费高。对于恒大冰泉矿泉水兴趣低。③ 机会(Opportunity)：可开发新产品，设计创新包装，以绿色健康为主题。
减少中间环节商，在各校设立无人销售机。企业可加大员工素质培养，提高服务质量。树立良好的企业形象与产品形象。
④ 威胁(Threat)：知名品牌众多。其它饮料对矿泉水业有一定的冲击。
五、结论
经过调查问卷数据显示，所问各项中，答案男女分别不大(附件有男女答案的数据)。经过调查，本院校内的大部分学生消费者都有买水喝的习惯，说明恒大冰泉矿泉水是很有市场。
在各种营销策划中，各种各样的策略都对产品产生很大的影响，经过调查消费者受到电视广告影响最大，应该加大在电视广告方面的资金投入，而促销策略
对产品的销量影响不大，应该少搞。
企业应该把产品质量放在第一位，因为消费者对质量的关心程度占到调查人数的87%，所以产品的质量一定要做到好，同时也要做好产品的知名度，消费者往往会受到产品知名度的影响，因为在大多数消费者心目中，都认为一种有知名度的产品就是好的品牌的心理现象。
目前，恒大冰泉的产品知名度不够高，再加上人们对恒大冰泉矿泉水产品不了解，造成消费者对本地的矿泉水消费少，所以存在巨大潜行的市场有待开发。
市场调查报告5调查背景分析
经济快速发展让人们的生活水平不断提高，也使得居民消费热点的不断转移。人们的消费不再注重温饱，而渐渐开始考虑享受、精神消费、发展自我、面子、社交等消费。在市场经济发展的影响下，而今的消费结构日趋丰富多彩。城镇居民消费结构的变化，主要表现为消费能力的增强，而谁能把握好今后五年市场消费热点，谁就能在这竞争激烈的市场分到一杯羹。
调查目的分析
为了了解福建城镇居民未来五年消费热点，我们班级在指导老师吴飞美的精心指导下，进行了本次市场调查，并形成该报告。
调查对象分析
针对年龄在20-65岁之间的各类人群。
调查内容分析
主要调查内容：家庭食品支出占总收入比重;现今及未来五年除食品支出以外的其他支出占总收入的比重;现今及未来五年在住房、教育、医疗、交通等方面的消费;购买及不购买福建产品的主要因素;家庭年收入及节余及其趋势;投资贷款选择。
调查方法分析
主要采取街头拦截方式进行口头问卷调查，辅以网上调查问卷形式。
调查数据分析
关键词：兴化；物业管理；招投标；原因；措施
引言
笔者经过多年对本行业工作的研究分析，了解了国外物业管理招投标办法相对我国比较成熟，国内部分一线城市也相继推出了物业管理招投标的暂行办法或相关规定，江苏虽然是国内物业管理较早实施的地方，但是却在物业管理招投标方面相对滞后，只是在 2003年修正的现行《江苏省物业管理条例》第十七条简单提及。
兴化作为江苏的四线城市，物业管理基本上是在 2000 年前后相继注册成立（2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市从2002年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。），[1]发展至今，本土注册的物业管理公司还没有一家具备一级资质。对于近年来兴化市房地产的快速发展，新的楼盘如雨后春笋，大家有目共睹；因此吸引了不少的知名开发商、物业管理公司进驻兴化，带动兴化的物业管理快速发展；但也引发了招投标方面在内的不少问题。所以，培育和完善兴化物业管理招投标市场，是加快兴化物业管理行业市场化进程的关键，是目前亟待解决的问题。
1 当前兴化市物业管理招投标的状况
随着兴化发展步伐的加快，城市规划面积日渐扩大，高楼大厦拔地而起，住宅小区的建设不断增多。日前从市居住小区管理办公室了解到，近两年本市新建小区30 多个，但在小区管理办公室登记备案实行招投标选择物业管理企业的却寥寥无几，绝大多数开发商没有执行通过公开招投标选择物管企业的规定。据有关工作人员介绍，相当一部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念，意思是表明在项目开发完毕后，为安置自己的项目开发人员，自己成立物业管理公司进行后期管理。由于此类物管公司从业人员素质较低，专业性不强，服务意识差，管理水平低，造成业主和使用人满意率不高，投诉较多。还有少部分开发商为了避开政府监控，实行假招投标，搞暗箱操作。招标方在招标前早已定好中标人，只是借用招投标的形式掩人耳目。其它投标单位在全然不知的情况下投入大量成本编制标书、参加答辩，结果是给人做嫁衣，广大业主和善意投标人的利益受到损害。
2 兴化市物业管理招投标不能很好实施的原因
鉴于这种情况，我们在调查的基础上对此进行初步的分析，认为物业管理招投标不能实行到位的原因有三：
2.1 物业管理招投标法律法规不到位
在实际工作操作中，招投标选择物管企业时，为何有法规的存在，但是实施起来确是寸步难行呢？有关业内人士认为，目前物业管理招投标法律法规不到位是造成这种情况的主要原因之一。虽然我国已有招投标法，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招投标活动，所以对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。另外，目前我国乃至江苏省颁布《物业管理条例》中，也只是以一条内容来粗略规定物业管理招投标规则，造成物业管理招投标在操作中法律依据不足，问题较多且难以处理。
2.2 传统垄断经营模式仍存在
之前房地产市场不成熟，竞争压力不大，致使部分开发商认识不到与物业管理企业固步自封，没有深切体会到“父子”关系会给自己带来无穷后患，而优质的物业管理可以增加楼盘的卖点。
2.3 招标主体业主委员会力不从心
业主委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构，代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项，重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差，对公共事务不甚关心，使重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊，落实中标结果更是难上加难。更甚者，兴化市的很多小区根本没有成立业主委员会。
3 兴化市物业管理落实招投标的对策
怎样才能改变目前“纸上谈兵”这种状况呢？业内人士建议：首先，立法部门应尽快制定和颁布《物业管理招标投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。第二，有关管理部门应该帮助开发商改变观念。招投标是通过竞争择优的过程，优质的物业管理，不但可以吸引业主，更可以帮助开发商免除后患。第三，小区业主应积极参与小区的管理和监督，支持物业管理的招投标工作。广大业主要更多了解物业管理，保障自己的合法权益，自觉配合业主委员会的日常工作。同时政府房管与政法也应加强对物业管理纠纷的审理力度，明确业主委员会的法律地位，采取强制措施落实中标结果。
对于物业管理发展相对滞后的兴化，要改变目前物业管理招投标“纸上谈兵”的状况，要抓住以下几个方面：
3.1 完善物业招投标市场机制
物业管理的招投标需要培育规范诚信的招标方、成熟的投标方、健全的中间服务体系和良好的市场环境，建立和完善物业仲裁机构，同时政府部门应制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，多进行政策指导、少行政干预。在各方条件都比较成熟与完善的情况下，物业管理招投标处于公开、公平、公正的竞争环境，将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证物业管理招投标的顺利进行，平衡兼顾各方利益。
3.2 提高对招投标的认识
早些年房地产市场还处于快速发展阶段，相关的法律法规不甚健全，致使开发商、物业公司竞争压力不大，加之业主专业知识匾乏，维权意识淡薄等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会，这是目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微的重要原因。如今的房地产市场，竞争的主体已逐渐从价格转变为相关的配套设施及售后服务，那么谁能解决业主的后顾之忧谁就能在竞争中取胜，所以开发商必须重新认识招投标；其次，物管单位也必须加强人力资源开发，提高管理水平；而作为物业直接使用人的业主方，要正确认识招投标带来的好处；当然，政府应主动为招投标明确方向、规范程序，并制订具体的法规法则引导招投标顺利进行。
3.3 完善招投标规则
为了规范招投标市场秩序，政府部门要设定招投标市场的准入条件，同时限定一定条件下的物业必须实行招投标。其次，物业管理行政主管部门应明确规定哪种情况下由谁来进行招标，确定公开招标、邀请招标及议标的条件，积极创造公开、公平公正的招投标环境。最后，应设立权威的中间机构负责指导和监督物业管理招投标工作，要求招投标须先备案并得到认可方可进行，且由中间机构负责管理招投标书并推荐合格物管企业参加招投标，同时开标和决策须有监督机构的参与。物业管理招投标是物业管理发展到一定程度的经济产物，既可以为开发商、物管企业提供健康的竞争环境，又可以提高业主自治能力，最大程度保证各方的权益。近几年兴化的房地产开发突飞猛进，良好的招投标秩序将对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制，加速物业行业的持续、快速、健康发展起到重要的推进作用。所以，完善和培育物业管理招投标市场势在必行。
4结束语
正所谓万事万物都有两面性，综上所述，当前物业管理招投标存这样那样的问题是在所难免，也是可以理解的。但其积极作也是勿庸置疑的。物业管理招投标既有利于市场竞争，又可造批守信誉、重质量的品牌企业，从而促进行业规范发展。当然为保公平公正，我们还应加强招投标评价体系建设，并请专家把关招投标过程，进一步完善招投标的工作。
参考文献：
[1]江苏兴化市房产调查报告，行政公文，道客巴巴
一、物业服务合同履行中的抗辩权表现形式
在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方请求履行债务时，对方就有可能通过行使抗辩权而与之对抗。我国合同法规定了双务合同履行中抗辩权的3种形式：同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向物业公司支付物业费的债务。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的形式来行使抗辩权；物业公司则拒绝为未缴费的业主提供专属于其的服务项目，如拒绝提供维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为普遍时，则可能减少、停止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身威胁或暴力攻击。
1.业主行使抗辩权的表现形式
在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：(1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。物业费的支付一般是按单位时期支付，如按月支付。如果在应支付费用的这一单位时期内，物业公司尚未履行完毕债务，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修理公共设施设备等工作未完成，而向业主请求支付物业费时，业主则可基于物业公司未先履行合同义务而行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。在物业服务合同中，尽管对物业服务的项目有明确规定，但对履行这些服务的时间不可能逐一加以明确。例如，在物业公司提供的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时，由于物业服务合同并未对物业公司应在什么时间内上门服务作出明确规定，当物业公司要求业主支付物业费时，业主则以物业公司提供的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如卫生保洁应每日清扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值班、保安人员每小时巡逻等。有的物业服务合同甚至约定“路面不得有明显垃圾”、“绿地不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司经营困难、可能停止履行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。
2.物业公司行使抗辩权的表现形式
在物业服务合同中，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：(1)在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，如拒绝继续为欠费的业主提供维修服务、暂停二次供水、门禁系统服务等，直至业主补缴拖欠的全部物业费。(2)在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司为保护自身合法权益而行使先履行抗辩权的一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。
二、物业服务合同履行中行使抗辩权的利弊分析
合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能[3]。然而，由于物业服务合同的特殊性，如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等，抗辩权的行使不仅难以达到立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。在物业服务中，因业主人数众多，其对物业公司是否履行合同约定义务常有“以偏概全”的问题，而业主行使抗辩权最容易的方式就是拒绝缴纳物业费。业主行使抗辩权的结果，就是使物业公司失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，不得不终止对小区的物业服务。
物业服务合同履行中业主行使抗辩权的弊端主要有：
第一，妨害小区业主的正常生活。对于少数拒交物业费的业主，物业公司采取停止专属服务的方式予以对抗。若停止这些专属服务并不能使业主履行缴纳物业费的义务，则物业公司可能进一步采取自认为合法而实为违法的方式，如停水、停电，拒绝业主的私车，甚至拒绝业主进出小区等限制业主合法权益的方式。物业公司采取的措施无论合法与否，都会不同程度地影响业主的正常生活，激化矛盾。对于大多数正常缴纳物业费的业主而言，他们本期望物业公司能够提供正常、全面的物业服务，但因部分业主行使抗辩权拒绝缴纳物业费而影响了物业公司的经营收入，使物业公司减少服务投入、降低服务标准。这些正常缴纳了物业费的业主也成为了受害者，享受着与支付的物业费不相符的服务，并由此成为潜在的抗辩权行使者。
第二，妨害物业公司的正常经营。物业公司是以营利为目的的企业法人，向业主收取物业费，既是其能够生存和发展的基本前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常、全面服务的保障。但由于物业服务对象的业主数量多，业主动辄拒交物业费，不仅增加了物业公司催缴费用的成本，而且个别业主的欠费行为会产生“示范效应”、“连锁反应”。业主欠费直接影响了物业公司的经营收入，高欠费率将导致物业公司因此减少资金投入、拖欠员工工资和社保费用，拖欠公共水电费。物业公司将陷入经营困难，甚至亏损的境地，在不得已的情况下，只能撤出小区。
第三，损害小区环境。物业公司为业主提供的物业服务是一种小区公共服务，但它又是市场化的社会服务。业主以支付物业费的方式来购买物业服务，物业公司则通过提供物业服务的方式来获取经济利益。如果业主频繁地、持续地行使抗辩权而拒交物业费，物业公司被迫退出小区，最终导致小区无人管理，小区环境迅速恶化：垃圾无人打扫，花草无人养护，房屋、设施、设备无人维修，停车秩序混乱，严重的甚至二次供水系统、电梯系统和门禁系统也停止运转；偷盗事件频发，业主的人身安全难以得到保障。
第四，损害社会正常秩序。物业服务看似小事情，但关乎老百姓的切身利益，与老百姓的生活悠息相关，小区和谐问题是重要的民生问题。业主过多地行使抗辩权，不仅会引发物业公司与业主之间的冲突，而且会增加社会上的不稳定因素。为了收取物业费，物业公司可能会采取各种手段，甚至以暴力或暴力威胁等非法手段达到目的。物业公司与业主之间的民事纠纷，可能会被演化、升级为治安案件、刑事案件。而业主为了维护自己的利益，也会寻求媒体、政府的帮助。面对利益需求难以一致、数量众多的业主，如果政府介入不及时、不主动，或者处理不当，小区物业纠纷就可能升级为群体性社会事件。
三、物业服务合同履行中行使抗辩权的限制
从实践来看，抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都会造成不利影响。抗辩权的频繁行使不仅会损害物业服务合同的交易安全和效率，也会引发新的社会矛盾，因此有必要对物业服务合同履行中的抗辩权进行限制。
(一)《审理物业服务纠纷案件的解释》有关行使抗辩权的规定及评析
《解释》第5条对业主行使抗辩权作了规定。第5条第1款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权应符合以下要求或条件：一是行使抗辩权的主体为业主；二是业主行使抗辩权针对的是物业公司的收费行为，而不是物业公司实施的各类服务行为；三是业主行使抗辩权的条件是物业公司违规收取物业费，即物业公司违反物业服务合同约定或法律法规、部门规章规定的擅自收费行为，包括擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等。该规定通过赋予业主抗辩权，对遏制物业公司的违规收费行为、维护业主的合法权益无疑具有积极意义。但是，上述规定也存在一些缺陷：(1)将业主行使抗辩权限制在物业公司违规收费行为本身，对于物业公司未按合同约定提供服务或服务有瑕疵能否进行抗辩没有加以规定，这实际上是限制了业主行使抗辩权的适用范围，不利于业主利益的保护；(2)业主行使抗辩权时，是业主可以“单个”的行使，还是应达到“一定数量”时才能行使，也没有明确规定；(3)当业主行使抗辩权时，是可以拒绝支付物业公司违规收取的物业费，还是可以拒绝支付全部的物业费(合同约定内的物业费)，规定也不明确。
同时，《解释》第6条对业主行使抗辩权进行了限制。该条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使抗辩权的限制包括3种情形：一是业主无正当理由的抗辩。这里所谓的“正当理由”应严格限制在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正当的、合理的事由，应从严掌握[4]。二是业主不得以未享受物业服务为由进行抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费；有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费；也有业主以其未享受物业公司提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务、出租车预约服务等为由拒交物业费。遇此情形，业主不得行使抗辩权。三是业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。（业主有权享受物业公司提供的各项物业服务，但不以无需享受为由而拒绝履行相应的义务。对此，《物权法》第72条第1款明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。”）例如，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用。
(二)业主行使抗辩权的限制
为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说，包括以下内容：
第一，关于合同主体的抗辩。无论是由开发商依法与物业公司订立的前期物业服务合同，还是业委员会与由业主大会决定选聘的物业公司订立的普通物业服务合同，均对全体业主产生约束力，业主不得以其未参加合同订立或没有投票选择该物业公司为由，主张自己并非物业服务合同的主体而行使抗辩权。在实践中，少数业主以没有参加合同签订、不是合同主体为由而拒交物业费，也有一些业主以未参加会议、没有投票选择物业公司，或投票选择了非最终确定的物业公司为由主张自己并非合同的主体而拒交物业费。实际上，这些做法是错误的。根据《物权法》第76条、第78条的规定，选聘物业公司应当由业主共同决定，即必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占全部人数过半数的业主同意；业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。《解释》第1条对合同主体的抗辩予以了限制：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业主人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为，当已届约定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必须得到一定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此，笔者认为，当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使；当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。
(三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。
四、完善物业服务费收缴制度的思考
业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题，为此，各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本，对于届期未缴纳物业费的，依顺序先后以口头、书面形式催收；对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金，如果采取上述形式催收仍不能回收时，则可以向法院申请“支付令”，通过督促程序来催收。在新加坡，则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费，如果业主超过30日仍未支付的，则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取；同时，法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金[7]。在美国，如果某一房屋单元的业主欠缴物业费，从到期之日起，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权；若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿[8]。德国、奥地利等国家对业主长期拖欠物业费、违反管理规约禁止性规定等行为，也从以前的“温情主义”转而实行令其强制迁离、强制出让或者强制拍卖其房屋单元的所谓“严格惩罚主义”。如依德国《住宅所有权法》第18条的规定，住宅所有权人迟延履行费用义务，其数额超过其住宅所有权总价值3%，且迟延期间逾3个月的，得剥夺住宅所有权人的住宅所有权[9]。
我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院。《解释》第6条亦规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向法院业主，请求支付物业费。结合上述规定，笔者认为，可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。
第一，完善物业费收取的公示制度。国家发改委和建设部制定并于2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》对物业服务收费公示有明确要求。根据该《办法》第8条规定，物业收费应当实行明码标价，并且在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况向业主进行公示。为此，物业公司可以从以下方面完善物业费公示制度：一是通过告示牌、宣传栏，以及为业主提供或发放收费手册等方式将有关收费内容进行公示，增加物业收费的透明度；二是每月按照楼栋和单元号编制业主应缴物业费清单，将应缴费清单张贴在楼栋或单元内的告示栏；三是将每月应缴费清单提交业主委员会备案。
第二，建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时，物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴，并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的，可以通过书面函来催缴；拖欠2个月以上的，可以向业主寄送律师函；拖欠3个月以上的，可以向法院提出。
【关键词】物业管理 技能竞赛 现场巡检
【中图分类号】G712 【文献标识码】A 【文章编号】1674-4810（2013）13-0171-02
现场巡检是本校物业管理专业新设的技能竞赛项目。它以物业管理中的日常巡检工作为项目内容，要求学生运用专业知识和技能对一个真实（仿真）的工作环境进行巡视检查，找出需修正的问题，规范表述并提出解决措施。
一 竞赛项目设计的必要性
《国务院关于大力发展职业教育的决定》指出，职业教育应按照突出技能、突出就业、突出企业需求的方向转化。《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010～2020）》提出职业教育要开展技能竞赛。
目前，物业管理专业技能竞赛处于“百花齐放”的状态，至今未有市级、省级乃至国家级的竞赛项目。各个职业院校均自设竞赛项目和竞赛形式，常见的有知识竞赛、案例演示、礼仪展示等。这些项目要么岗位技能不明显，要么无法体现专业特色。物业管理企业的技能竞赛则多以技术岗位为对象，常见的有消防竞赛、工程维修、清洁服务等，并不能体现管理岗位的特色。针对这一现状，笔者一直在探索开发一个既能展示岗位技能、又能体现管理特色的竞赛项目。
二 竞赛项目的设计依据
1.竞赛项目设计的理论依据
肖娜在《中等教育职业技能竞赛项目设置的意义与原则简论》一文中指出，竞赛项目设置应遵循科学性、普适性、先进性和效益性原则。要以现实工作岗位为依据，突出岗位针对性，拉近校企之间的距离。孟志咸在《职业教育技能大赛若干问题研究》中提及，技能竞赛项目的设计应体现行业发展的动态，按照真实的工作要求组织比赛。
2.国家职业标准的要求
中职物业管理专业的目标岗位群为物业管理员等管理服务型岗位。国家职业标准中列明物业管理员应具备房屋附属设备设施的分类、使用、日常养护和一般维修的知识；拥有组织有关人员对设备设施进行维修，组织、指导有关人员进行卫生保洁的能力。
3.企业的岗位要求
高丹桂、荣干在访问154位物业管理员后总结出该岗位技能有13个方面。其中包括对房屋本体、外观、公共设备设施进行巡查，通过“看、听、闻、摸、问”发现房屋及设备存在的问题；具备卫生和绿化的管理能力。
笔者通过参加行业实践总结出物业管理员的日常巡查工作流程为：巡视检查——记录问题——给相关部门下维修单——复检。结合上述的岗位技能要求，笔者设计了一个针对管理服务型岗位的竞赛项目——现场巡检。它包含了找问题、规范表述问题和提出解决措施三方面，分别与记录问题、下维修单、复检三个工作环节一一对应。
三 竞赛项目的实施程序
下面就本校举办的一次物管专业学生现场巡检竞赛来介绍其组织实施程序。
1.准备阶段
首先，选择巡检区域。应参考常见的物业管理对象，选定一个能体现多种专业问题的区域，以便全面考查学生的水平。
其次，评委对区域内存在的需修正的问题进行统计，确定数量、表述方法及优选解决措施。小型竞赛可依据区域内原有的问题开展巡检。市级以上大型竞赛应事先根据区域特点按难度等级进行人为设计，制造问题。一级难度为直接可见；二级难度为经采用适当的检查手法可感知；三级难度为结合经验，根据现场状况可推断。
再次，出具竞赛方案，完善竞赛操作细则。
最后，选拔参赛人员、招募工作人员、准备竞赛所需的工具材料。工作人员的分工包括：物资管理员、引导员和摄像员（可省）。工具材料包括写字板、巡检表等。
作为本文实例的竞赛项目是以一个小规模厕所为对象，其内可体现装饰、给排水、照明、清洁、消防等多种专业知识。教师按上述程序完成了赛前准备工作。从0928、0929、1020三个班中各选拔一支由四人组成的参赛队伍，按抽签顺序轮赛。为了赛后更好地点评，本次竞赛过程安排了录像。
2.竞赛阶段
竞赛阶段：（1）领取工具材料。（2）由引导员带领进入指定区域在规定时间内（如15分钟）开展巡检。评委同时入场观察选手在态度、巡检方法和团队合作上的表现。未轮到的队伍在附近的候场课室等待。（3）引导员在巡检结束前5分钟会给予一次提醒，巡检结束后会带选手到另一课室完成表格的填写。每队有30分钟时间汇总、整理问题，并写在巡检表上。
本次竞赛中，0928班参赛队伍首先进入竞赛现场，笔者作为评委也随同进场观察他们的表现。他们两人一组认真地开展巡检，一位负责找问题，一位负责记录。几位学生分别使用了“望、摸、按、推、扭”等必要的巡检方法，不时讨论问题是否属于需修正的范畴、应如何表述等。负责录像的学生也进入赛场拍摄参赛者的巡检过程。各参赛队伍完成比赛后，录像的学生依据教师的指示用特写的方式录下场地中存在的问题及巡检方法，作后续点评之用。
3.评价阶段
评价采用量化方式，由结果性评价和过程性评价两部分组成，按总成绩确定名次。结果性评价可依据问题难度赋予不同的分值，从问题的有效性、表述的规范性和措施的适用性三方面按2∶5∶3的比例酌情打分。过程性评价从巡检方法、态度和团队合作三方面打分。
本次竞赛的计分规则为：结果性评价满分200分。每个有效问题满分为10分，多找、错找不得分。问题的有效性、表述的规范性和措施的适用性的分值分别为2分、5分、3分。过程性评价满分60分，巡检方法、态度、团队合作表现各占20分。根据上述评价标准0928、0929、1020的最终成绩分别为166分、139分、98分。这个结果基本和他们平日的学习表现一致。
4.赛后点评
市级以上的大型竞赛一般不设此环节。校内的竞赛点评则可在巡检顺序、巡检方法、表述和解决措施这几方面开展，其目的是提高学生的巡检水平。
本校竞赛过程的录像赛后播放给物流管理专业全体师生观看，教师在播放过程中从上述几个方面开展点评。最后，播放教师引领的巡检录像，让学生通过对比了解自身的不足。
四 经验建议
本校组织实施的现场巡检竞赛比较成功。笔者事后访谈部分学生，他们均表示喜欢该竞赛项目，评价它比礼仪展示、案例演绎等项目更为真实，能学以致用，有挑战性。对于该项目的推广实施有以下几点建议：（1）该项目可以是个人赛，也可以是小组赛。但不宜让不同队伍在同一场地同时开展巡检，以免互相干扰及影响竞赛结果的公平性。（2）有效问题的数量应在20个以内，巡检时长应根据问题数量进行相应调整。（3）参赛者的巡检方法存在差异，某些“问题”有可能在巡检过程中被修正，因此当每队巡检结束后，评委应检查“问题”是否完好。（4）过程性评价部分得分应根据结果性评价的总分进行调整，保证两者的比例。（5）若要制造现场竞赛气氛，可把竞赛阶段分为巡检和汇报两个环节进行。把巡检环节提前，用制作课件代替填写巡检表，各队伍派代表在竞赛现场向观众汇报。
五 竞赛项目实施的意义
在物业管理专业实施现场巡检竞赛项目能帮助学生了解管理服务型岗位的工作内容，认识自身的不足，提升学生的职业能力。同时还可以检验教师的教学效果，鼓励教师提升自身的技能水平和教学能力。实施现场巡检竞赛还有助于缩小物业管理教育与就业要求的差距，引导物业管理职业教育向突出技能、突出就业、突出企业需求的方向发展。
现场巡检竞赛项目是以真实的管理服务型岗位工作要求为依据，符合职业技能竞赛项目设置的原则，具有专业特色。它既考查设备设施检查等动作技能，又考查归纳表述等智力技能，可弥补现行物管学生职业技能竞赛中“岗位技能”不足的缺点。未来可考虑把竞赛现场移至住宅小区、写字楼或商业中心，聘请行业专家担任竞赛评委，进一步提升该竞赛项目的实际意义。
参考文献
[1]肖娜.中等职业教育技能竞赛项目设置的意义与原则简论[J].中国职业技术教育，2010（36）
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