时间：2023-03-14 14:49:12
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关键词：房地产公司；内控角度；成本控制
一、引言
虽然我国的房地产业起步比较晚，但是随着我国经济的快速发展，房地产公司的数量和规模都在不断的增大。由于外部经济环境的变化，加上政府对土地的调控，使得房地产公司的土地交易透明化，土地价格普遍较高。在这样的形势下，房地产公司如果延续粗放的管理模式，不改变思路，不加强内部管控，那么很难在市场中立足。房地产公司只有加强管理，完善内部控制，才能在市场中占据一定的位置，成本管控就是房地产公司管理的重要内容。
二、内控理论阐述
内控就是指企业的内部控制。企业的内部控制主要是对企业经营过程中的经营效率、效果、资产安全、财务报告等相关信息进行控制和管理。企业的内部控制是由企业领导实施，通过内部控制来保证内部相关信息的真实程度，法律法规、资产安全等的合理性。内控是企业管理的重要组成部分，企业通过内部控制可以有效的调节和约束企业的经营，进而对企业的经营管理起到监督控制的作用。就我国房地产公司内部控制的现状来看，很多公司都没有将内部控制贯彻落实到企业管理当中。
三、房地产公司成本控制的要点
（一）从产品线考虑，建立产品数据库并配备相应的集中采
购供应商库，使产品标准化，固化建造成本国内一部分管理先进的房产公司已初步建立了自己的产品数据库，在对国内市场进行充分研究的基础上，对地域（城市）进行精细划分，规定二级（城市）公司产品的类型、级别，从产品上使成本可控。集中采购获得与产品相适应的供应商，提供质优价平的商品和服务。以恒大地产为例，已初步建立并完善自己的产品数据库，集中采购也已日趋成熟，这就使得与产品对应的建造成本相对固化、可控。战略合作伙伴往往只要知道恒大地产在哪里拿地，做什么样的产品，体量有多大，基本对该项目的投入已心中有数。笔者在与恒大地产的朋友交谈时，对方曾表示：“我们现在项目招标很少，因为与我们合作时间长的施工单位很多，有些项目图纸都不用给，房子就蹭蹭的盖好了；供应商跟进也很快，这边拿地的消息刚公布，那边的样品、合同都准备好了。”建立产品数据库，集中采购到位，不但固化了建造成本，也大大缩短了项目前期准备的时间，减少了大量的沟通成本，实现了房产公司快速周转的经营诉求。
（二）加强内部管理，控制风险，实现成本管控闭合
1.加强组织结构控制，控制管理成本房地产公司在经营过程中，必须要重视公司的组织结构。健全完善的组织结构能够在一定程度上加强公司成本控制的效果。首先，应该明确公司内部各部门的职责，在核算部门的成本时，不仅可以及时提供核算结果，也能保证各部门的核算信息真实全面。其次，要明确要求各个部门之间遵循不相容职务相分离的原则，以此来促进各部门之间相互监督，规避部门之间出现串通联系的现象，从而降低风险成本。另外，想要控制公司的成本，还要对审批制度进行改革，很多房地产公司领导由于权限过大，所以，重大的决策都可以自行表决，这很容易造成贪污舞弊的现象出现。因此，房地产公司要对领导的权利进行合理的控制，比如公司的财务开支，要多方领导逐一审核后才能签字通过。另外，对于重大的决策，要做到执行和监督分离，比如将审批权限分散到部门负责人的手上，负责人审批后，再由相关领导进行集体审批，以此来提高审批的质量。2.从风险理论角度控制经营风险站在风险理论角度，房地产公司应该建立起严格的内部控制管理制度，通过严格的规章制度，可以在很大程度上降低操作风险，也能有效避免由于个别员工的差错导致公司发生经济损失。从很多房地产公司破产的案例中可以发现，导致公司破产的原因很大一部分是由于公司员工或者领导操作失误引起的。房地产公司的经营环境比较复杂，内外部的经营都需要管理控制，在经营过程中需要大量的资金投入，由于房地产项目建设回收资金的时间较长，所以，中间任何一个环节出现失误都会给公司造成严重的经济损失。因此，公司内部控制管理制度的建立应该结合经营的特点，比如建立员工行为操作规范机制，对任何一个环节的操作都要进行严格的监督管理，以此来避免不必要的风险产生。另外，公司要加强财务方面的控制工作，比如对原始凭证的记录要严格审查，在相关工程完成后，要对原始凭证进行整理归档。另外，对于财务账本、财务报告等重要的财务信息要进行严格把关，明确规定财务权限，保证财务资料的安全。严格规范了财务工作的严谨性、准确性，也能在很大程度上控制经营风险。3.形成闭合的成本管控环，动态跟踪，实时监控目前，国内先进的房地产公司的成本管理模式是闭合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工图版预算交付前预算结算版交付后评估再拿地版估算。从拿地到项目交付都有相应的目标成本（全成本）。以时间先后为顺序，前一版的目标成本对后一版具有明确的指导作用，后一版目标成本绝对不能超前一版。在此过程中实时监控，以真实的动态成本反映成本变动情况，对超支现象提前预警，并着手优化，使得成本始终可控。项目交付后三个月形成评估报告，集中到数据库，对下一次同类型产品的投资起一定的指导作用。
（三）重视税费筹划，关注沟通成本
1.重视税费筹划，可明显节省成本目前，我国房地产业税负较高，不计土地成本，应缴纳的税和费将占建造成本的25%-35%（因各地情况差异较大，所以此区间取值较宽）。税费筹划早已被很多房产公司重视。一旦产品定位完成，建造成本可以优化节省的空间就相对有限，但由于各地政策不同，对缴纳税费的要求也各不相同。税费在哪里缴纳、何时缴纳、如何缴纳、退税、退费的时点和要求，都需要房地产公司相关部门仔细研究。好的税费筹划节省成本的效果明显。2.关注沟通成本，选用合适的第三方房地产公司经营活动中，有一项成本是隐形的，即沟通成本。文山会海几乎是每个房地产公司都要面对的挑战，拿地立项要开会、招标定标要开会、技术交底要开会、文化学习要开会……实在让人应接不暇。还有各种各样的电话沟通、短信沟通、微信沟通等。更有效率、更效果的沟通方法就是选用合适的第三方顾问公司。国外的房地产公司远比国内的人员配备要少，但一样可以做出很好的房产品。究其原因，就是顾问公司的普及和使用。举个全过程跟踪审计的例子：一个十万方的项目，要是不选用合适的第三方进行跟踪审计，成本和工程人员每天必将面临大量的沟通工作：承包方、供应商、监理、部门内、平行部门、平台、集团等都需要沟通。如果有第三方介入，这些工作都由第三方完成，并整理反馈；部门间的争议问题也可由第三方提供公平合理的解决方案。这样使得房地产公司的人员配备可以更精干，管理人员能够从琐事中摆脱出来，关注和解决更高层次的问题，有利于个人成长，节省沟通成本，从而更快更好的提升企业的竞争力。
四、结语
近年来，虽然我国房地产公司的成本控制取得了一定的效果，但是与一些发达国家的房地产公司成本控制效果相比，还是有一定的差距。究其原因就是我国很多房地产公司还是没有真正认识到成本控制的重要性，忽视了对成本的控制，影响了房地产公司的持续稳定发展。因此，房地产公司管理层应该高度重视成本控制，站在内部控制的角度，建立完善有效的内部控制机制，掌握好成本控制的要点，切实做好成本控制的管理。只有这样，才能使得公司的整体竞争力得到提升。
作者:杨华 单位:金成房地产集团有限公司
参考文献：
2005年l0月18日《建筑工程质量检测管理办法》(简称《办法》)，《办法》的出台标志着中国的质量检测业迈入了第三个发展阶段。《办法》中明确指出，检测机构具备独立的法人资格，其性质为中介机构，它的运行不能与行政机关、法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及所检测工程项目相关的施工单位、监理单位、设计单位有隶属关系或者其他利害关系。政府政策调节的手段之一就是对检测机构的资格进行认可以及对该行业进行资质管理，政府质量管理的政策也直接决定着该行业检测市场的范围。因此，检测市场并非完全开放的市场，政策导向性是该行业的显著特点。
上述我们已经提到检测行业具备浓厚的政府色彩，这一行业特点决定了这一行业一般局限于特定的行业或机构，在我国从事这一行业的主要是国有企业或事业单位。受国家政策的影响，民营和外资企业无权涉及该行业。这一现状导致目前我国的检测行业体制单一。建筑工程质量检测行业本身所具有的政策导向性这一特点，导致各级地方行政主管部门都会根据自己地方实际制定有地方特色的管理要求，特别是行业主管部门设立的资质审查注册制度直接决定了检测机构的服务范围以所在地为主，这就意味着外地机构难以进入本地市场。
建筑工程质量检测的现状分析
1质量检测单位难以承担明确责任
（1）试样代表性的问题
样本的合理性和准确性是保证检测质量的前提。现行标准明确规定了砖砂、钢筋、石、水泥等材料的取样方法。钢筋只送检一根，水泥送样原装一袋，砖、砂、石先挑选、后送样时工程中的常见情况。这种试样的最大缺点就是样本代表总体存在很大的误差。这种误差来自于质检机构与施工现场的脱节，最终导致质检机构只能对送检样本的质量负责，无法确保施工现场的物质是否合格。
（2）试件制作的规范性问题
检测机构在实施检测时仅对样本进行检测，不考察样本的制作、来源等问题。这就会出现一系列的问题，比如所选的样本是否能代表总体的水平，样本是否真正来自于施工现场，送检程序是否合规合法。这些问题都无法给予保障。因此即使质检单位对送检材料出具了合格的证明，也无法保证施工现场所用的材料全部质量合格。
（3）试样取样频率的问题
施工过程中存在这样一种情形就是对于所需的物资并非一次购入而是分批采购入场，这些所需物资不仅进场时间不同而且有可能来自于不同的厂商。如果抽样次数不够，会造成漏检，致使某些质量较差的工程物质用于工程，给工程安全带来隐患。
2部分检测机构管理缺失，对软、硬件投入不足
虽然国家现行规范、规程或标准对材料的质量标准及检验方法都做出了明确的规定。但有些单位并不遵守这些规定，在检测过程中未按规定程序、规范实施检测，严重影响了检测结果的真实性。另外，有些检测单位缺乏良好的办公环境，并且检测设备已经落伍，面临淘汰，应该进行更新换代，可检测部门由于资金短缺缺少对这些硬件设施的投入，导致无法承担大型的检测试验，“大马拉小车”的情况屡见不鲜。
3检测市场不规范
当前质检行业存在的普遍问题就是恶性竞争，在利益驱动下屡次出具不实报告。当然这种现象出现的原因是多方面的，有客观原因也有主观原因，客观原因来自由检测市场缺乏相应法律的约束，不够规范导致有些检测单位在选择检测样本时没有保存应有的职业谨慎，对数据的处理缺乏严谨性，更有甚者对签名都冒名顶替；主观原因在于检测单位对资质的非法利用。比如将资质高价出让给他人，严重者直接将盖章后的空白检测报告有偿供给无资质方使用。一些地区出于保护当地检测行业的目的，垄断经营，这些现象严重影响了检测质量，不利于检测行业的技术进步。
规范和完善建筑施工质量检测行业的对策
1明确质量检测单位在工程建设中的法律责任
改善目前监测市场的现状是一项长期工程，首当其冲的就是让质检单位担负起施工物资的质量风险责任，将工程检测单位和工程监理作为并列的行为责任主体，检测单位在建设工程中应承担的法律责任应由政府主管部门给予明确。其次，在收费标准问题上，需要明确受托经济责任关系，充分认识到建设单位是委托者，质检部门是受托者。另外在收费方式选择上要合理要通过双方协商达成一致。只有这样才能确保质检单位对建设单位负责，对工程质量负责。
2强化检测机构对施工现场的监管
工程检测的主要工作就是对工程进场的各种物资首先采用科学的方法进行抽样，然后按照专业的检测方法进行检测。另外对于特殊材料物资，检测机构还负有向有关质检部门报送检验的义务。总之，保证工程所用材料的质量是工程检测部门应承担的重大责任。
3发挥信息化管理技术在检测中的作用
力求设计一套系统软件，该系统检测与监管职能于一身，一方面，利用监管平台提供的加工信息，延伸对施工企业、监理公司等工程建设责任主体及检测机构等相关单位质量行为的监管，及时了解、掌握建筑材料、构配件的质量信息和现场施工质量，确保建筑工程质量和安全。另一方面，利用建筑工程检测监管平台，实现包括对各检测机构、检测人员、检测设备，以及企业、个人诚信记录等人、物、事的动态监管。
4提升检测人员的政治素质，增强检测人员的技术水平
主要应对措施如下：(1)在企业内部聘请专家进行讲座，注重对检测人员的技能培训，增强从业人员的技术水平。(2)吸取工程建设中成功、失败的经验教训，根据所处地区的环境地质条件，有正对性的开展学术研讨。(3)积极推广新技术、新方法，开展科技攻关活动。(4)培养全体检测人员善于总结、实践、探讨的习惯，促进检测人员整体素质的提高。(5)树立建筑工程质量终身负责制的理念，坚强对检测人员的职业道德教育及有关法律法规的培训。
关键词：非物质文化遗产；民族品格；四川银花丝
1 工艺品类非物质文化遗产的民族品格
工艺品类非物质文化遗产在非遗项目中属于比较特殊的类别，它的生产技艺是“活态”传承，而成果则是实物展示。工艺品类非物质文化遗产在传承中表现出了比较一致的作品质量和风格：
（1）从物质载体来看，重视选材。中国传统手工艺品的选材一般极为考究，多用金、银、玉石、象牙、犀牛角等珍贵材料，即便是木料、石材等传统材料，均会首要考虑珍贵品种、奇石等。选材的考究往往意味着对其传世的期许，表现了中国文化中对于“恒远”的追求。四川银花丝的选料为银，为突出其艺术效果，会采用“嵌宝”等表现手法，所选材料品质很高，器物造型高贵典雅，富丽堂皇。
（2）从表现手法来看，工艺细腻精致。工艺品类非物质文化遗产的表现手法细腻多样，无论是王公贵族用品，抑或寻常百姓之物，其表现形式无一不趋向繁复、精致的极端审美趋势。中国在漫长的文明发展史中，社会分工日趋细化，工匠在各自领域较为封闭的发展，经过各代的传承，追求极端的精细，将中国人“内敛”的品格特征借助于器物的精细，表达得淋漓尽致。四川银花丝技艺最大的特点，是采用“平填”技术，仅“平填花丝”种类就可以分为光丝、麻花丝、滚筒丝、拱丝、水浪丝、桂花丝等十多个种类。银丝最细直径可以拉到人一根头发的一半。
（3）从创作内容来看，追求写实风格。手工艺品非物质文化遗产的创作内容一般为生活中常见的物件，如动植物、瑞兽、祥云等，通过艺术化的加工，真实再现某一种场景、造型、姿态。对于这些内容细致入微的表达，表现出民族性格中“务实”的品格特征。四川银花丝的创作取材与日常生活密切相关，多为具有实用价值的首饰、胭脂盒，具有装饰价值的各式摆件。器物造型灵动，但规整，表现手法重写实而非写意。
2 商业思维对非遗传承的影响
工艺品类非物质文化遗产所展示的民族品格很好地展示了中国文化的审美品位，是传统文化的精粹，国家希望通过非物质文化遗产的传承机制将其继承发展。但随着现代社会生活环境的改变，非物质文化遗产项目所展示的生活方式毕竟失去了现实存在的基础，工业化的社会发展必然抢占手工业的生存空间，而手工业的发展形势也非民生发展的方向，因此，淡出社会主流视野也是必然。但从文化传承的角度看，演示和还原其原生态的生存图景是对历史及人类文明的尊重，这样的传承是一种“活态”传承。
（1）利用非遗影响，获取高额经济利润，将获利作为首要衡量标准。非物质文化遗产在如今的市场中是一块金字招牌，级别越高，经济价值相应越大。旅游市场，作为一个完全提供消费服务的行业，与非遗产品有着天然的近缘关系，将非遗项目开发为旅游商品，有着巨大的市场空间。表演性质的非遗项目，如昆曲，体现的是一种参与感受。工艺品性质的非遗项目，因其最终的展现形式是实物成果，易储存、可转移，所以更能实现经济效益。而非遗项目在市场化运作中，能否获利是资金介入的首要衡量标准。
（2）手工艺品较长的制作周期导致不能实现最大经济效益。工艺品类非物质文化遗产，因为有悠久的历史文化积淀，在目前高端的商务、旅游市场有着较为旺盛的市场需求。例如，银花丝，从发展历史来看，在物质条件丰裕的盛世，总是成为消费市场、收藏市场的宠儿，现在的时代条件更是如此。虽然有着广阔的市场前景，但因其是纯手工制作，产品生产周期较长，这样不能迅速满足市场需求，造成了因稀缺而形成的市场供应不平衡及价格的高昂。这样的矛盾从市场的角度来看，未能实现生产效益的最大化。因此，商业思维必然要求扩大生产规模，满足市场需求。获利后的市场回报资金并没有很好地进入传承机制之中。
3 策略分析
针对前述挑战，我们认为可以从以下几个方面提出改进意见：
（1）寻求发展模式，保持独立品格。对于非遗的发展，在商业化的背景下，要完全放弃与商业市场的接轨，这是不符合事物发展规律的，而且与市场的结合能获得更多的资金支持，也有利于非遗的传承。但在发展过程中，由于受到商业思维的影响，非遗的传承会受到较多其他因素的干扰，如为了加快市场推出周期，改变原有的制作工艺；为了迎合大众市场品位，创作内容庸俗化等。在这样的环境下发展非遗项目，尤其是需要“帮传带”的工艺品类非物质文化遗产，既要实现经济效益，更要保持其独立品格，摸索建立一个良好的发展模式。
四川银花丝在传承过程中得到了金银制品贸易公司的支持，目前的发展模式是四川银花丝的工艺美术大师与公司合作，成立独立的工作室，由工作室负责银花丝作品的设计和制作，而由公司负责材料的采买以及产品的市场推广。这样的发展模式突出和尊重了传承人的主体地位，设计和创作相对独立，而市场推广又由公司专业团队运作，取得较好效果。
（2）重视人才培养，注重实践创新。非物质文化遗产的发展，传承是关键，传承人的培养是非遗发展中最重要的环节。因其需要对传承人的“帮传带”，使得传承人的培养又不同于一般的教育培训。实践操作是培养的关键，而非遗项目自身的发展和社会认可度的高低又是推动其传承的动力，只有通过行业的发展，不断地创新才能真正推动人才的培养和储备。
（3）加强推广宣传，突出文化价值。四川银花丝及其“平填花丝”工艺是中国古老、精华、最具有特色而独树一帜的艺术，起源于汉代，成熟于唐，明清时期发展至鼎盛。这样的一门艺术形式，从公众的认可度来看，知名度却远远小于蜀锦、成都漆器。挖掘文化内涵，加强宣传推广的力度，为银花丝的发展打开局面。另一方面，在外销产品中，银花丝因为其独特的背景，在国际上有一定的认可度，这是宣传中不能忽视的角度。越是民族的就越是世界的，银花丝所展示的民族的高超、华美的制作工艺应该走向世界舞台。
四川省非物质文化遗产项目作为“十二五”期间四川省文化强省战略的重要内容，得到了充分的重视。四川省的非物质文化遗产项目总体表现了浓厚的民间文化氛围，充分体现了中国西南地区民众乐观、悠闲的审美心态。虽然目前的传承环境充满商业化，但非物质文化遗产项目的民族品格在传承中应该进一步的保护和发展，保持其独立的民族品格。同时，加强传承人才的培养，注重创新，使得古老的技艺在新的时代背景下仍能焕发新的生机与活力。
参考文献：
[1] 张梦.旅游产品核心竞争力的新视角[J].财经科学，2006（4）.
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