时间：2023-02-03 09:24:50
导语：在物业楼管员日常的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
学校的物业管理与师生的生活息息相关,物业管理的地位越来越高。那么你知道学校物业管理工作总结有哪些吗？下面是小编整理的学校物业管理工作总结，欢迎大家阅读分享借鉴，希望对大家有所帮助。
更多物业管理相关内容推荐
物业管理方案范本
物业管理的具体职责
物业管理员的工作内容
物业管理服务合同协议书
物业管理基本知识整理学习
学校物业管理工作总结1_年，物业管理服务中心在学校和后勤保障处领导的正确领导下，全面落实科学发展观，始终秉承“三服务两育人”的工作宗旨，大力弘扬“细节决定成败，关键在于落实，落实贵在坚持”的工作精神，切实践行“师生满意、领导放心的工作要求”，进一步深化细化物业规范化管理，按照“抓教育，宏正气，抓队伍，求合力，抓规范，促落实”的工作思路开展工作，在其它部门的支持配合下，在中心全体员工的共同努力下，不断创新服务模式，提高服务质量，为教学、科研和师生生活提供了优质的物业服务，并获得“全国高校学生公寓工作先进单位”光荣称号。
一、加强制度建设，规范日常管理
物业管理服务所涉及的是学生在校期间学习、生活和休息的主要场所，也是学校管理育人、服务育人和环境育人的重要课堂。因此物业管理服务工作直接关系到学生的全面健康成长成才成人，必须引导广大教职工在思想上高度重视、行动上细致扎实，努力做好各项管理服务工作。
1.建立了立岗制度
物业中心建立了学生宿舍早晚立岗制度，要求各楼栋管理员每日早上7时到8时、晚上5时到6时在楼栋门口佩戴袖标立岗，此时段进出人员较多、流量大，出现的问题也较多。建立此项制度的目的一是要求楼管在这个时间段对该楼内住宿同学加深印象、增进了解;二是规范上岗;三是严防盗贼入内。实行立岗制度后，达到了很好效果，楼管与同学们的距离拉近了，感情加深了，早晚时间内也没有发生外盗现象。
2.完善修订规章制度和考核办法
中心进一步完善修订了各项管理制度，规范员工行为。修订后的各岗位职责和考核办法，如《员工行为管理规范》、《楼长责任考核办法》、《保洁工责任考核办法》对分工更加细致、明确，让每位员工知道自己什么时间做什么事，什么地点做什么事，如何做，做到什么程度等。制度使分工明确，责任到人。各片区把自己片区的工作任务公平划分，责任到人，做到具体到每块玻璃，每块地板都有相应的负责人，避免工作相互推诿现象。
3.巡查制基础上增设流动红旗
_年，物业中心全体员工学习和实践巡查制度后，辖区环境得到可喜改观。今年，中心在巡查制基础上增加了流动红旗，依然规定每月2次对辖区进行例行检查，由中心领导带队全体管理人员、楼管分四组参与其中，对辖区内硬软件进行检查打分，检查项目细化到走道、卫生间、楼梯等，每组分数最高的获得流动红旗。此措施不仅使环境更加卫生整洁，还激发了员工工作的积极性和上进心，更促进了员工间的互相理解。在本学期的第四次巡查中，25栋楼获得最高分，但是该楼栋长主动提出流动红旗归26栋获得，理由是26栋是大栋，也只比25栋少0.5分，但住宿人员多25栋将近300人，管理工作量大，理应由26栋获得流动流动红旗。
二、加强配套设施建设，解决师生的后顾之忧
硬件设施配套是学校发展与时俱进的基本要求，同时也是学校精神文明创建的基础保障。本着方便师生、便于管理的原则，物业中心正在逐步为宿舍和教学楼增加配置。
1.安装电动车充电器，解决充电难充电乱的问题。
随着学校内电动车增多，电动车充电不规范现象较普遍，接线板乱拉乱接，安全隐患凸显。_年x月，学校及时联系电动车充电器厂家，在南区教学楼、学生宿舍安装了5处电动车投币充电站，解决了师生电动车充电难的问题。
2.热水进宿舍解决学生洗澡难的问题。
_年x月学校正式启动了学生宿舍热系统bot项目工程，目前所有学生宿舍都已经用上了热水，全面解决了学生洗澡难的问题，方便了学生的学习与生活。
3.做好硬件维修更换工作。
至11月份，检修毕业生及北区学生公寓家俱约1万套，调换毕业生寝室门锁约2160把，配置钥匙3600把，搬运学生寝室家俱88车。为x余名老生调剂了寝室。维修教学楼课座椅850套;维修更换电扇383台;维修卫生间隔断380次，维修大小便器2400个。维修辖区内12710盏灯具;更换维修各类水具113_次;维修热水器300台次;维修更换各类锁具4290把。维修宿舍家俱达5600次。疏通达6900余次。大礼堂、学术会堂、体育馆承接各类会议、晚会、讲座、比赛以及招聘会529场次，承接各类大型考试12场。
通过以上各项设施建设，必然能够起到积极的作用，使得学生宿舍更加文明和谐，使他们更为方便、快捷地享受物业部门提供的服务。
三、加强人文关怀，努力提高服务质量
物业服务质量是物业管理服务中心发展壮大的生命线。为了提高服务质量，在实际工作中，员工已逐步变被动服务为主动服务，将学生视为子女，视老师为亲人，经常和师生进行沟通，主动从师生的角度出发，想师生之所想，急师生之所急主动贴近师生实施亲情服务、暖心服务。在日常生活中，每逢刮风下雨，楼管员都会主动提醒师生关好门窗，主动为师生拾捡晒落的衣服;每逢天气变化，楼管员都会给师生温馨提示或主动问寒问暖。另外，楼栋管理及工作人员经常拾到并交还的钱包、手机、书包、手表、眼镜等不计其数。
物业中心员工也是不上讲台的教师，他们以自己爱岗敬业、任劳任怨、优质服务的良好职业道德，为学生树立学习的榜样。在学生宿舍管理中，员工的言行举止也无时无刻不在对学生起着潜移默化的作用。21栋宿舍楼今年进驻的全部是大一新生，大部分是家里的独生子女，集万千宠爱于一身。许多同学刚离开家不久，还欠缺一些与人交往的基本礼仪。一次一个学生找楼管阿姨借水果刀，直接说“有水果刀吗”，宿管员x师傅开玩笑的问她“找谁借东西啊”，学生赶紧说“阿姨，请问有水果刀吗”。物业中心员工就是这样，在平时一些不经意的小事上，用自己特有的方式方法让学生们在汲取知识的同时，也学习做人为人之道。
四、加强安全意识，做好防火防盗工作
防火防盗工作一直是我们物业主要工作之一。今年，在校保卫处、学工的协助下中心对员工进行了三次消防演习及组织学生进行消防逃生演习。在学生宿舍成立三个消防安全联防互动小组，自发定期对消防器材、设施、消防通道，防火门进行安全检查;中心党员骨干员工工作委员会在平时的工作生活中及时了解员工思想动态，发现矛盾冲突能及时予以沟通、化解，发现违纪违规现象能及时纠正，并对支部工作提出一些合理化意见和建议。
_年x月，中心举办了首届物业、安全消防业务技能知识大赛。参赛队伍全部由各学生宿舍楼栋长组成，共分七个组，大赛为前三名颁发了获奖证书及奖金。这次活动物业中心除值班人员不能到场，其他职工全都到场观摩学习，取得了良好的效果。会同学校保卫处联合举办消防安全知识讲座。物业中心各楼栋长分批听课，做好记录，理论联系实际，谈体会，交流消防安全知识经验，特别是遇到火灾情况采取三分钟内灭火的自救办法，此办法经典实用，得到了大家的广泛认同。
x月x日，x栋停电，来电后x寝室突发火灾，事后查明是由于来电后寝室没人，热得快插在开水瓶内引起的。事后，物业中心总结经验教训，并制定了《学生宿舍停电应对方法》和《初始火灾应对方法》，要求每次停电楼管员必须将该楼每间房的闸刀立即关掉，来电后不要给房间送电，要求住宿在该楼栋的同学向楼管报告，核实身份后方能送电。
在新的一年里，物业中心将加快步伐，不断提高自身物业管理服务水平，不断完善各项管理工作，在前行的路上脚踏实地，再接再厉，为学校的建设和发展添砖加瓦。
学校物业管理工作总结2后勤工作，是保证学校教育教学工作正常进行的后勤保障。作为后勤工作人员必须树立为教育教学服务的思想，主动、热情、全心全意为教育教学服务。为了做好这项工作，总务处重新修订了管理制度，根据后勤每个人的特点作了合理分工，明确了每个岗位的职责，充分调动了他们工作的积极性和主动性。一年来，总务工作人员进一步树立了“服务育人”的意识，能积极主动地为教育第一线的教师、学生服务，自觉地为教师学生排忧解难，保证了学校教育教学工作的正常开展。各成员之间分工合作，团结协作，相互支持，无私奉献，为各项任务得以圆满完成打下了坚实的基础。
今年，结合学校的工作计划，为使学校环境进一步优化，为教师、学生营造优良的工作、学习环境，主要做了如下工作：
1、新年伊始，就接到教育局通知，要开始拆除老办公楼，于是电线、广播线、电话线的拆除和重新安装工作立即展开，整栋楼的办公用品和实施两天全部搬完，保证了全体师生学习生活的正常进行和办公楼的顺利拆除。
2、为了保证新教学楼建设的顺利进行，后勤处抽调一人专门负责基建工作，从破土动工开始一直严格管理，目前进展顺利，主体已完工。
3、对原办公楼前的绿化植物及时进行移栽，目前全部成活，起到美化校园环境的作用。
4、加强食堂商店管理，定期对职工进行食品卫生安全培训，层层签订责任状，从原料的进购、加工到销售全程监控;
每月对食堂商店进行安全排查，确保不发生任何食品卫生安全事故;食堂商店员工齐心协力，任劳任怨，一心扑在学校工作上。
5、教学楼内的门窗玻璃、电灯，宿舍楼的床铺、水管龙头等设施设备每周一进行检查，如有损坏，及时修理，保证了学生学习生活的正常进行。
6、男生宿舍楼一二门窗防盗网因年数久远，腐蚀严重，曾有校外青年撬窗而入，严重威胁到学生的人身和财产安全，我们对破旧门窗全部更换，对三四五楼加装了防盗网。
7、为管好、用好现代化教学设备，和教导处协作，制定了相应的规章制度及考核办法，由于措施得力，基本保证了设备的完好率，确保了信息技术在课堂上发挥作用。
8、食堂添置了馒头成型机和蒸柜，淘汰了用了近_年的木蒸笼。
9、为了维护学生的学生的身心健康，加强预防新型流感工作，学校对教室、办公室、各处室以及学生宿舍定期进行消毒喷洒。
10、完成了校园网的布线、安装和调试工作，随时可投入使用。
总务处认真准备，科学筹划，为实验、体育和文化中考等教育教学活动的顺利开展提供了充足的物资保障和热情周到的服务。
总之，过去的一年，在校长和校委会的领导下，学校总务工作做出了一点成绩。新的一年，学校还将面临着艰巨而复杂的工作任务，我们有信心把工作做的更好，为学校再上新台阶贡献我们的力量。
学校物业管理工作总结3光阴似箭，一学期转眼就过去了，回顾过去的工作，在校长和校委会的领导下，在学校全体后勤工作人员的勤奋努力的工作下，学校总务工作取得了一定的成绩，现将_年物业后勤工作总结如下：
一、服务教育、和谐无私
后勤工作，是保证学校教育教学工作正常进行的后勤保障。作为后勤工作人员必须树立为教育教学服务的思想，主动、热情、全心全意为教育教学服务。为了做好这项工作，总务处重新修订了管理制度，根据后勤每个人的特点作了合理分工，明确了每个岗位的职责，充分调动了他们工作的积极性和主动性。一年来，总务工作人员进一步树立了“服务育人”的意识，能积极主动地为教育第一线的教师、学生服务，自觉地为教师学生排忧解难，保证了学校教育教学工作的正常开展。各成员之间分工合作，团结协作，相互支持，无私奉献，为各项任务得以圆满完成打下了坚实的基础。
二、同心协力、齐抓共管
今年，结合学校的工作计划，为使学校环境进一步优化，为教师、学生营造优良的工作、学习环境，主要做了如下工作：
1、新年伊始，就接到教育局通知，要开始拆除老办公楼，于是电线、广播线、电话线的拆除和重新安装工作立即展开，整栋楼的办公用品和实施两天全部搬完，保证了全体师生学习生活的正常进行和办公楼的顺利拆除。
2、为了保证新教学楼建设的顺利进行，后勤处抽调一人专门负责基建工作，从破土动工开始一直严格管理，目前进展顺利，主体已完工。
3、对原办公楼前的绿化植物及时进行移栽，目前全部成活，起到美化校园环境的作用。
4、加强食堂商店管理，定期对职工进行食品卫生安全培训，层层签订责任状，从原料的进购、加工到销售全程监控;
每月对食堂商店进行安全排查，确保不发生任何食品卫生安全事故;食堂商店员工齐心协力，任劳任怨，一心扑在学校工作上。
5、教学楼内的门窗玻璃、电灯，宿舍楼的床铺、水管龙头等设施设备每周一进行检查，如有损坏，及时修理，保证了学生学习生活的正常进行。
6、男生宿舍楼一二门窗防盗网因年数久远，腐蚀严重，曾有校外青年撬窗而入，严重威胁到学生的人身和财产安全，我们对破旧门窗全部更换，对三四五楼加装了防盗网。
7、为管好、用好现代化教学设备，和教导处协作，制定了相应的规章制度及考核办法，由于措施得力，基本保证了设备的完好率，确保了信息技术在课堂上发挥作用。
8、食堂添置了馒头成型机和蒸柜，淘汰了用了近_年的木蒸笼。
9、为了维护学生的学生的身心健康，加强预防新型流感工作，学校对教室、办公室、各处室以及学生宿舍定期进行消毒喷洒。
10、完成了校园网的布线、安装和调试工作，随时可投入使用。
三、热情周到、节约为先
总务处认真准备，科学筹划，为实验、体育和文化中考等教育教学活动的顺利开展提供了充足的物资保障和热情周到的服务。
总之，过去的一年，在校长和校委会的领导下，学校总务工作做出了一点成绩。新的一年，学校还将面临着艰巨而复杂的工作任务，我们有信心把工作做的更好，为学校再上新台阶贡献我们的力量。
学校物业管理工作总结4_年是我中心不平凡的一年，我中心全体员工始终以"敬业报校"为宗旨，除了保持正常的后勤服务工作外，特别是在今年我校本科教学水平评估，全国高校后勤改革研讨会，百年不遇的洪水灾害，双选会及其它大型接待工作中在总公司的正确领导下，物管中心全体员工团结一致，为学校的建设和发展提供了有力的后勤保障，现总结如下：
一、本科教学评估工作
五年一次的本科教学水平评估测试工作，事关学校的发展。围绕迎评工作，总公司分管领导和物管中心负责人多次召开会议安排工作，各个部门制定了迎评工作计划，将责任落实到人，对各项具体工作的质量、完成时间严格要求，先后进行了五次预演，不断发现问题，改进工作，逐渐完善。
迎评工作中，城管中队对南七沿线环卫加强管理，清理游摊;校管部全面清理了卫生死角，清洗了校前区、校园主干道和公共厕所等重要场所、地段，始终保持了校园的干净整洁，并布置大小会场53场次、用7万多盆鲜花和其它植物把校园装点成花的海洋;物管部和物管二部全面清理课桌文化，彻底清洁大楼，不留一个卫生死角，完成运动场"万人动员大会"和各会场的布置工作，配合总公司完成实验大楼、图书馆专家休息场所的布置;保安部通过礼仪培训、交通管理培训、电梯操作培训等培训，为专家组在评估期间提供了全程保安礼仪接待服务。
按照学校"以评促建，以评促改，以评促管，评建结合，重在建设"的要求，我们中心全体职工以主人翁的精神，全力配合学校本科教学评估。同时也促使物业自身管理水平得到推进、成熟和更新。
二、抗洪救灾工作
根据重庆市天气预报，7月17日开始连续四天有特大暴雨，中心采取积极预防措施，立即成立了应急分队，同时成立了;巡逻小组、能源抢修供应小组、排险小组等，并合理的布置了人员，作好了随时应急的准备。
随着特大暴雨的来临我应急分队全体人员第一时间进入了各自的岗位，并有效的排除了以下险情：
1)下家属区7、8栋严重积水，深达半米，虽然物管中心已提前采取了应对措施，但特大暴雨积水仍然直线上升。面对这种情况，物管中心班子成员，采取应急处理方案：一是拆除主下水道井盖;二是在墙上开洞，把水引出，未造成7、8栋房屋进水。
2) 25栋严重积水，监控人员发现后打开了下水道井盖，未造成底楼房屋被淹。
3)教科园区开闭所，水从电缆沟溢出，情况十分危急，可能造成高压配电柜进水引发全院停电，监控人员发现后，脱下自己的衣服迅速将洞堵上，并马上排水，确保了教学楼的正常供电。
4)学生A区食堂严重积水，由于该地段地势低，排水不畅，下水道的水朝地上涌，很快积水达1米深。为了确保招生备用发电机不进水，物管中心集中了所有力量进行抢险，打开排洪通道，确保发电机未进水。
5)北教学楼地下层，安放着该大楼的部分空调主机，，由于主排洪通道不畅，使得地下水往上涌，发现险情后，及时切断了空调主机电源，并组织力量对主下水道进行疏通排涝，未造成空调主机室被淹。
6)安居工程排洪沟水势凶猛，随时都有涌上两边公路的可能。我中心布置专人巡逻，对周围行人进行疏导，并在33栋旁拉上彩条布，确保山上汹涌而下的山水不进入该楼1、2楼的住户家。
7) 因雷击致使几个配电房停电，动力部在10分钟内恢复了供电。
8) 第三行政楼旁山体滑坡，物管中心及时排除了险情。
9) 知园小区入口处挖沟排洪，避免了连接两校区的地下通道被淹。
10)图书馆接北楼天桥积水，致使305、306教室和教休室进水，由于及时筑坝拦水，避免了高压配电房进水。
11)及时清扫北楼四楼多功能厅积水和转移物品。
12)教学大楼房顶积水2尺深，由于及时疏通排水孔，未造成严重损失。
我中心全体员工发扬不怕苦不怕累的精神，冒着倾盆大雨和雷鸣闪电，及时赶赴各受灾点进行抗洪抢险，确保了学校财产的安全，将损失降到最低。
三、贯彻落实《关于在总公司开展"保持荣誉，整顿提高"活动的通知》的工作实施。
根据总公司布署，我中心积极响应总公司在全公司开展《"保持荣誉、提高素质、加强培训、学习管理、整顿提高》活动。首先请X副总经理来中心为全体员工作了动员报告，他指出总公司开展这次活动的重要性，并提出了"保持荣誉，整顿提高"的主体要求。随即中心在各部门组织了认真的学习和讨论，使全体员工认识到自身的不足和如何保持荣誉，提高工作质量的必要性，使全体员工的思想素质得到进一步提高，有效的遏止了工作质量有所下滑的势头，收到了良好的效果。
四、其他工作
(一)动力部在全校水电气及房屋零星维修工作中，实现零投诉。分段对家属区、教学区绿化管网进行全面改造和安装计量水表;教学楼等使用了电子式日光灯红外线控制装置，经对比节电40%。通过诸多技术节能，虽然今年新增第三教学楼、明德楼两栋大楼，预计_年水电气总支出与_年总支出持平。另外合理利用供电局有关政策，调整用电单价，改办公和实验用电为居民用电，大约每年可为学校节约经费80万元以上。
(二)收发部
向全校所有二级学院实行免费递送报刊杂志，今年邮政工作量比去年递增三成。
(三)保安部
通过整改，全体队员精神面貌焕然一新，处理打架斗殴等治安突发事件15起、民事调解22件、摘除马蜂窝6件，参加评估、迎新等重大执勤活动8次，为民服务好人好事5件。
(四)物管部
顺利接管了第三教学楼、明德楼及地下车库的物业管理;暑期完成了校行政办公室、二级学院的搬迁工作，为总公司创收2.5万元;作好教学服务的各项工作，布置期末考试、计算机等级考试、英语四六级考试等大型考场数十次，布置迎新、双选会等大型会场数十次;配合学校作好"迎评"工作的接待服务;负责学校的会务服务工作，已累计完成会务服务上百次;在抗洪救灾工作中，维护了各大楼及设施的安全。
(五)物管二部
理顺了物业管理关系，在新生报道领书服务工作中，收到教务处教材科的"感谢信"，受到总公司质检部通报表扬。
(六)城管中队
完成了街道办事处屋顶花园绿化统计约_幢3460㎡;定期规范农贸市场管理，协助收费;完善地下车库的前期管理;协助科技会堂各种演出、集会18场次;疏导车辆500余辆，取缔23栋烧烤作坊一个，清理乱张贴4000余张，清除邻街散摊28家，清除校内闲杂拾荒人员10人次;参加学校重大活动的行政执法，维护市容市貌。12月初全体队员参加南岸区行政执法局组织的行政执法统一培训并通过了考试。
(七)工程公司
完成了评估相关维修工程，食堂、医院改造工程，交大宾馆改造工程等中小工程21项，取得了良好的社会经济效益。
(八) 客户服务部
进行质量检查工作14次，并通过《质检工作简报》指导质检工作;组织两次顾客满意度调查;编发三期《物管简报》;处理较大顾客投诉5件;兼顾了物管中心办公室日常工作，基本理顺了客服-协调控制-顾客满意的循环关系。
(九)校管部
完成了全院范围内_多万平方米的绿化种植日常管理工作和为院内各部门办公室、各种大小会议提供各种植物和花卉的同时，还培养种植了3000盆草花，保证了院内各景点及会议的用花。今年3-6月完成新校区外围的绿化种植工程和全院内部分零星景点的种植工作。在11月又完成第三教学楼旁植物及种植土的移栽转运工作，保障了施工的顺利进行。并对本部门人员进行调整，在减少人员一人的情况下，把面积分摊到其他环卫员工身上，另外在新校区增加绿化面积近两万平方米的情况下工作量大幅度增加，但未增加人员并让工作得以顺利开展，为公司节约了开支。
五、存在的不足
物管中心在工作中存在的主要问题是工作质量不够稳定，培训工作跟不上实际需要，质量目标没有分解，考核项目尚未量化，规章制度执行不力。这些问题要求我们在系统贯彻执行ISO9000质量管理过程中逐步解决。
综上所述，_年是后勤总公司的"质量管理年"，物业管理工作取得了重大成就，抚今追昔，展望未来，我们无不为学校的迅速发展，自身生活水平的提高而欢欣鼓舞。我们要以严谨、求实、团结奋进的精神，以"敬业报校，诚信服务，保障有力，追求卓越"的行动，以感恩的心作好每一件工作，为学校和总公司的建设发展作出自己应有的贡献。
学校物业管理工作总结5一年来，在学校领导的亲切关怀和各部门的大力支持配合下，我带领物管中心全体职工坚持以服务为中心，以保障为轴心，以完成好各项工作为重心，坚持服务大局，着眼长远为目标，顺利完成了的各项工作任务。现个人总结如下。
一、不断加强学习，提升自身的综合素质
我始终把加强政治理论、业务知识和规章制度的学习作为提高工作能力、提升综合素质的主渠道，坚持理论联系实际，以理论学习成果审视各项工作，为落实各项任务提供思想保证。从而不断提高了自身的综合素质，为更好地发挥各种后勤保障作用奠定了扎实的基础。
二、围绕职能定位，不断提高后勤服务保障能力
后勤保障工作与其它工作有着较大的区别，可预见性难度较大，除计划性工作外，临时性、变化性、突出性工作多。所以，我时时刻刻提醒着自己思想上要高度重视，工作上要耐心细致，紧扣机关后勤改革与成长实际，明确机关后勤功能定位和成长方向，提出服务是后勤部门的天职，是立局之本;维护是成事之基，是提高服务能力和水平的手段。在工作思路上提出了"四句话，八个字"：牢记一个宗旨—服务，抓住一个根本—维护，明确一个方向—创新，坚持一个作风—务实。在详细工作目标任务上提出：一是强化服务，要求职工在"钻"、"勤"、"有心"、"优"上下功夫，变被动服务为主动服务，不断提高服务能力和水平。二是在提高服务的同时，节支增收。强化成本维护，各项经费支出同比降低。
三、规范工作制度，优质高效的开展后勤保障服务
针对物业中心岗位多、办公地点分散的特性，本人不定期的对各个岗位进行查岗，查人员是否在岗，查在岗工作情况;态度能否热情、服务能否到位等，并对查岗情况通报，对存在疑问执行剖析、教育。通过学习教育，职工思想上有了清楚提高，政治上有了清楚进步，作风上有了清楚转变，纪律上有了清楚增强，不断养成热情、诚肯、踏实的工作作风。同时，以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确工作职责，责任到人。在原有的基础上修定部门工作制度，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依，优质高效地做好机关后勤服务维护工作。
四、坚持求真务实，努力抓好后勤服务各项工作
关键词：物业 消防 管理
中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0197-02
随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。
1 物业管理的含义及职责
《物业管理条例》（2007年修订版）中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其具有以下特点：
首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。
其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。
第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。
由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。
目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。
2 物业消防安全管理存在问题及原因探析
目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。
2.1 物业与开发商交接不规范
《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。
2.2 物业消防安全职责不明晰
物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》（2008年版）第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举；二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。
可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。公安部61号令自2002年5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。
2.3 物业过于重服务轻管理
2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告；《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。
2.4 设施维护保养资金不到位
物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。
2.5 物业从业人员素质较低
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。
2.6 消防机构监管存在盲区
从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。
3 解决物业消防安全管理问题的对策
3.1 确立物业服务企业消防主体责任
要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。
3.2 形成对物业服务企业监督的合力
住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。
3.3 转变对物业服务企业消防监管思路
消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。
3.4 保障公共消防设施维护资金的使用
政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。
3.5 加强对业主的消防安全宣传教育
物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。
参考文献
[1] 季青.浅谈如何加强物业管理单位的消防工作[J].科技创新与生产力，2011（211）：57-59.
[2] 王波.浅析小区物业存在的消防安全问题及对策[J].科技传播，2011（6）：71-72.
为进一步规范物业管理企业服务行为，建立起住宅物业突发公共事件的应急处理机制和预案，为人民群众创造安全舒适、清洁优美的生活工作环境，根据国家和本市有关规定，结合今年住宅物业防治“非典”工作实际，将《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]127号）作了修改，修订为《北京市住宅物业管理服务标准》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小区物业管理服务标准》同时废止。
现将该标准印发给你们，请遵照执行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。
六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。
附件：北京市住宅物业管理服务范围
北京市住宅物业管理服务标准一、普通商品住宅物业管理服务标准项目范 围工 作 内 容 及 要 求
（一）综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8） 全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
（1） 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4） 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；
（5） 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
（六）
停车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准项 目范 围工 作 内 容 及 要 求（一）
综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁小区规划红线以内，业主户门以外
（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外
（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；
（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防责任制；
（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压供水养护、运行、维修（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
一、立足本职，搞好优质服务。
根据物业部生产经营服务宗旨，**管委会在深入学习实践科学发展观活动中，要求全体党员“亮身份、做表率、树形象”，在日常工作中立足本职，搞好优质服务，组织党员义务清理杂草；义务划分环境卫生责任区并挂牌亮身份；义务回访居民，搞好邻里关系；带领广大职工搞慰心服务：在每栋楼每个楼门上书写“随手关门、楼道卫生靠大家、安全你我他”，并在楼门口钉“楼道卫生值日须知”。并坚持带领广大职工每日早6电巡检环境卫生。
**管委会按照部党总支“安全稳定、服务满意、节日精彩”的主题活动，抽出15个同志参加我部组织的大合唱及其他节目，为了保证节目的演练，管委会精心安排，做到节目、工作两不误、两促进，为第四届职工文化艺术节召开做出了积极贡献。
二、搞好综合治理，确保社区平安。
**区管委会党支部根据部党总支的安排部署，在辖区内精心组织人员对摊点做到日常有人管、日常有人监督。为了搞好环境卫生，每个早餐点配置垃圾桶。合理规划，有序安排。
针对辖区地处特点，尤其注重夜间治安巡逻，坚持定人、定责、定岗，按规定时间巡视。管委会每周不定期多次抽查，积极相应部党总支号召，每个党员和职工骨干义务夜间巡逻值班，起到了良好的效果，为“保服务、保平安、促和谐”活动做出了积极贡献，受到领导和广大居民的好评。
三、克服困难，整治私拉乱接。
**区管委会针对**物业部水电回收率考核精神，克服没有电工的困难，外聘专业电工，对辖区内18栋楼79个楼门474个表盘逐个打开，对盘后接线仔细检查，重新铅封。有效地确保住户正常供电秩序，防止了人身和电器事故的发生，提高电费的回收率，为**物业部降本增盈做除了贡献
四、坚持与时俱进，创新工作机制。
**管委会党支部在日常工作中以改革创新的精神研究新情况、解决新问题、总结新经营，创新工作机制，改进工作方法，努力形成坚持融入中心，服务大局。
工作中坚持以人为本，服务职工群众。主题实践活动效果明显，管理水平不断提升，队伍稳定，风正气顺，凝聚力和向心力强，各项工作取得新进展。
掌握住户基本情况，及时发现问题并督促整改。同时，向有经验的物业公司学习，以规范的管理和优质的服务赢得各类业主的认可。下面是小编收集推荐的物业公司个人工作计划，仅供参考，欢迎阅读。
物业公司个人工作计划一一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(三)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(四)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶，争取20__年以崭新的面貌为新城贡献为量。
物业公司个人工作计划二__物业管理公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了下半年工作任务。除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析物业管理公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。下半年我公司工作重点主要有以下几个方面：
(一)做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
(二)整顿干部队伍
物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将上半年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
(三)合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
(四)积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。
而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
(五)进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
(六)有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。
这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
(七)调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。
我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。
除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
物业公司个人工作计划三一、全面实施规范化管理
在原有基础上修订各部门工作手册吗，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依。并规范管理，健全各式档案，将以规范表格记录作为工作重点，做到全面、详实、有据可查。
二、执行绩效考核工作，提高服务工作质量
以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工工作热情，促进工作有效完成。
三、强化培训考核制度
根据公司培训方针，制定培训计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质，为公司发展储备人力资源。
四、结合小区实际建立严整的安防体系
从制度规范入手，责任到人，并规范监督执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对小区住户安防知识的宣传力度，打开联防共治的局面。
五、完善日常管理，开展便民工作，提高住户满意度
以制度规范日常工作管理，完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维护，让住户满意，大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，给业主提供优质服务。
六、根据公司年度统筹计划，开展社区文化活动，创建和谐社区 根据年度工作计划，近阶段的工作重点是：
1.根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范，严格执行，逐项整改完善，按实施日期落实到位。
2.根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。
3.拟定车辆临停收费可行性方案。
4.配合运营中心温馨社区生活剪影等社区文化活动的开展，组织相关部门做好准备工作。
5.按部门计划完成当月培训工作。
20__年__区将以务实的工作态度，以公司的整体工作方针为方向，保质保量完成各项工作任务及考核指标，在服务质量提升年中创出佳绩。
物业公司个人工作计划四时间过得很快，20__年已成为过去，我们又迎来了崭新的一年，在这除旧迎新的日子里，我将对我过去一年的工作作一个总结：
一、物管费的收缴
我们都知道，物业管理的核心是物管费的收缴，平时我经常督促各个小区上门收缴物管费，对于各个小区收到的款项收入明细进行逐户仔细登记，并积极配合各小区统计员每月做好核对工作。认真完成各个小区的开票工作，确保收回各项资金。
二、有收入，就一定有支出
我对小区的成本费用进行规类登记，水费电费电话费一类，日常报销一类，劳务费一类，做到每一笔支出都有帐可询。为小区的统计员提供第一手资料，以便于统计员正确的做好每个月费用与支出的台帐。
三、配合财务部做好各项工作
包括收入的统计，日常报销，发票收据的收发工作和拿取银行回单，每月按时造好工资表，发好工资。并且做好银行里的一切事务。
四、配合各小区的业主委员会委员做好各项工作
如维修资金帐户的开户销户、开好贷记凭证，把维修金从维修资金专户划入我们物业公司账上、帮助业委会存取定期款项等等，使各小区物业管理工作更好地进行下去。
五、20__工作计划
1.要加强各项费用的收缴工作。
物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业，要确保公司持续正常发展，必须做好物业管理各项费用的收取工作，并按时足额收缴;
2.我们要厉行节约、降低成本;
3.在维修资金管理方面，我想有必要做好一切台帐，特别是需要公司垫支的物品，因为暂时不能分摊，以后维修到了才可以分摊，所以台帐是很重要的，如稍有疏忽，就会增加公司的费用，使公司利益受到损失，所以这一点是很重要的。
总之，自从我加入物业以来，不管是对于公司还是公司领导及职工，从一开始的陌生到现在的逐步了解，给我印象最深的就是敬业精神，他(她)们那种吃苦耐劳的精神是值得我学习的。所以在未来的时间里，我除了要继续做好原来的工作，更加要注意的是：开源节流、降低成本、提高效益。节约每一分，用好每一分，因为我们的每一分钱都来之不易。我相信，靠我们大家的齐心协力，在未来新的一年里，我们物业的明天一定会更美好!
物业公司个人工作计划五20__年上半年，在开发区管委会及总公司的支持和领导下，到目前为止我们已完成营业收入__万元，20__年下半年，我们将继续保持上半年的良好发展势头，响应市政府振兴__老工业基地的号召，进一步加大业务投入，争取引进更多的工程项目，重点开拓物业管理业务。同时还要找问题、找差距、找不足，为此，我们制定我公司20__下半年的工作计划：
一、总的工作目标：
1、稳抓环卫，提高道路保洁质量，确保开发区环境卫生在全市。
2、发展绿化，确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。
3、积极拓展其他工程业务，提高经济效益。
4、确保安全生产，加强安全意识，尤其是保证车辆行驶安全及道路保洁工人人身安全。
5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。
6、维护职工的合法利益，提高职工福利待遇，确保职工队伍的稳定。
7、力争完成全年营业收入__万元，创利税__万元。
8、积极拓展物业管理新业务，拟承接高铁国际商务区一体化物业管理。
二、具体措施：
1、加强政治学习，统一思想认识，提高全体干部员工为开发区建设和发展服务的意识。
将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工，激发职工的工作热情。
2、加强职工业务技能培训。
尤其是物业管理人员，分管理人员、维修人员、秩序维护员(保安)、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练，定期进行消防知识培训;对驾驶员定期进行安全思想教育。
3、继续在各部门推行承包责任制，由部门负责人负责本部门内部的所有事务，部门负责人对公司经理负责。
1)公司拟正式成立监管科，隶属于公司办公室，向办公室及公司总经理汇报工作。
监管科于20__年初成立试运行以来，对公司的各项工作都有了很大的促进作用，但是监管力度仍然不够大，离公司领导对监管科的期许，还有比较大的差距。
公司拟于下半年正式成立监管科，加强对各部门的检查考核，量化考核指标，每天考核两次，不走过场，不搞形式主义，不怕得罪人，如实填写日考核表，月底总结考核情况报办公室，根据考核情况按公司奖惩制度进行奖惩。
2)对环境卫队酝酿进行重大改革。
推行承包责任制，环卫队实行队长负责制，队长签定承包责任合同，全面负责环卫工作。
同时计划分路段进行承包，由监管科对各路段进行考核定奖惩;垃圾中转站(车队)实行队长负责制，队长签订承包责任合同，职责范围包括垃圾中转站、车队、安全保卫、渣土办;与驾驶员签订责任状，明确驾驶员的责、权、利，进一步明确发生安全事故后公司和驾驶员各自所承担的责任;对原垃圾站进行改造，新上压缩机组一台;强化服务功能，提高服务水平，加大对企事业单位的服务力度，拟增加封闭式保洁车、吸粪车及洒水车各一辆;拟接管经七路垃圾中转站。
3)办公室加强内部管理。
对公司各部门劳动纪律及业绩的监督考核;负责仓库、汽车等事项的综合管理;组织经理办公会及班组长会议，每月进行工作总结并制定下月工作计划;安排监管科每天考核各部门工作;进一步加强物资采购、仓库管理、用油管理，材料进出必须有领导签字;油票由办公室统一开具经总经理签字后方可加油，并由办公室安排专人随同;汽车维修及购买配件由专人负责，办公室统一安排。
4)绿化队实行承包责任制。
分管经理签订承包责任合同，负责绿化队内部所有事务。在确保完成开发区下达的绿化带养护及保洁任务的同时，积极拓展其他绿化工程业务。
5)继续加大物业管理力度。
做好安全培训及管理，定期对安保人员进行技能培训、消防培训，定期举行技能竞赛和消防演习;继续加强科技创业园服务区的管理，对服务区食堂卫生及饭菜质量进行监督管理，确保宿舍楼住户财产及人身安全，确保园区环境美观，高标准高质量完成园区车棚建设;继续做好怡园市民广场窗口单位物业管理，拟申报广场绿化工程为徐州市精品园林工程;承接清洁技术产业园绿化。
4、开源节流，节约各项经费开支，加强财务审计力度，尤其是工程审计，提高公司的经济效益。
5、加大物业管理房租、水电费收费力度，确保费用及时回收。
6、改革公司工资分配体制。
进一步提高临聘人员工资待遇以及改革驾驶员工资制度，宗旨是使多劳者多得、少劳者少得、不劳者不得，尽可能使工资分配趋于合理化。
7、加强安全生产管理，进行安全知识培训，包括保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等，特别是行车安全管理，通过每周进行一次安全思想教育，强化驾驶员的安全意识。
确保20__年全年无安全责任事故。
8、严格执行奖惩制度，细化奖惩条例。
做到奖优罚劣，使人人有压力，人人有动力。
董事局各位董事：
依据董事局200a股东大会工作报告、《集团经营管理责任书》目标任务以及集团董事局决议、决定的要求，我代表______物业管理有限公司向董事局报告工作，请予审议。
200a年度工作回顾
沧海云帆，长风破浪。当___保安队伍伴随着新年的脚步雄赳赳、气昂昂亮身于___市委、市政府大院时，___物业举司上下无不振奋。这是___物业继20__年1月首度接管洪江市行政中心、200a年1月接管中方县行政中心后，又一次在这辞旧迎新的美好时刻，为过去的一年写下的浓墨重彩的一笔，为___在新的一年里的工作开启了美妙之局。200a年是___长足进步的一年，迅猛发展的一年。过去的一年，___物业上下齐心，团结拼搏，默默奉献，认真执行集团董事局的各项战略决笫，着力提升服务质量，进一步强化企业品牌，真抓实干，实现了企业既定的发展目标，全年完成变现收入（略去）万元，为年计划的（略去）；实现考核盈余（略去）万元，为年计划的（略去）%；实现综合收费率（略去）%；水电损耗率控制在（略去）%以内；实现全年无重大安全事故；世纪花园实现湖南省“省级绿色社区”既定目标。___物业已经初步发展成为具有一定综合势力、行业口碑良好、团队优秀善战的湖南西部地区的产业集群。
回顾一年工作，我们着重抓了以下工作：
一、着力提升服务质量，企业品牌进一步成熟
200a年，___物业在服务集团大局的同时，充分发挥自身品牌优势，精心营造市场、打造市场，先后接管了中方县行政中心、中方县国土局、市电力公司、市地税局、市中级人民法院、洪江市开元小区、市建设银行等社会物业的特约服务和专项服务，为企业创收120余万元。
服务质量是品牌建设的基础和生命之源。年初，___物业明确提出了“打基础、抓基层、苦练基本功”的服务质量方针和“接一个项目、创一个品牌、树一个形象、拓一片市场”的品牌发展战略。
（一）、保安整体素质增强，安全防范有力。针对保安曾在值勤过程中屡屡出现执勤行为过激的现象，公司专门制定了《保安职业操守手册》，并于6月下旬组织全体保安进行了职业操守考试。公司还选派优秀保安人员参加全市安全重点单位的内保工作培训和鹤城区安全消防知识培训。经过半年的精心准备，首届保安职业技能大比武于9月中旬在世纪花园隆重举行，12月上旬公司又组织了一次空前规模的保安内务检查评比活动。通过炼兵习武，有效地促进了员工的精神风貌、军事技能、服务意识和质量标杆的提升。也涌现了一大批专业技能强、思想素质过硬的优秀员工。一年来，___保安先后抓获各类盗窃、抢劫人员20余人次，为建设和诣小区维护业利益作出了贡献。特别是___物业靖州事业部飞山新城保安员禹文彬同志，面对穷凶极恶的持刀劫匪，脸不改色心不跳，以其过硬的军事技能与劫犯展开英勇搏斗，最终将两名劫匪制服并扭送当地公安机关，保护了他人的生命财产。禹文彬同志赢得了靖州县人民政府和社会的高度赞誉，靖州县人民政府还特地在湖南《潇湘晨报》发稿
宣传。禹文彬同志的壮举彰显了___物业的精神品格，为___物业的品牌建设贴了金加了彩。 （二）、诉求服务进一步规范，服务效率有了提高。全年接待诉求1980起，其中，世纪花园事业部1076起，湖天一色事业部356起，河西事业部251起，靖州事业部294起，已处理1906 起，正在处理74起，诉求处理率达到96.26%。
诉求处理及时快捷与否，关乎物业服务质量和企业品牌形象，它最能赢得业主的认可，也最能激发业主的不满情绪。今年，___物业尤其重视诉求服务效率和服务质量。先后完善、修订了诉求服务管理规定和诉求服务受理程序，突出诉求服务效率和质量的监督管理。从维护人员敲门入户到穿一次性鞋套，佩带工作牌等服务细节进行了规范，使业主满意度明显提升。200a年入夏以来，___物业迎来了空前的装修高峰期，仅湖天一色小区装修户就达到310余户。___在坚持与业主、装修单位签订装修管理服务协议的同时，推行楼管员定区划片责任制，规定楼管员每天入户现场巡视签到，确保业主的装修活动基本规范，违规装修得到及纠正。欣慰的是去年来___物业未出现一起因违规装修而引起的安全事故和重大投诉。
（三）、温馨服务深得人心。去年8月，酷暑难当，而担负城区主要供水任务的市二水厂因供水泵房发生水锤事故造成全市停水，___物业组织全体员工夜以继日的为辖区业主免费运送生活用水，帮助辖区业主战水荒、度难关，把人文关怀、企业品牌送进了业主心田。
中方行政中心接管时，正逢大年三十来临，人们正忙于团聚过年，而我们的员工却在天寒地冻、在保洁任务十分艰巨、人员严重不足、时间非常紧迫的情况下，不分昼夜、不知饥寒、不觉困苦，硬是把___的工作标准干出来了，把___的形象树立起来了，把___的品牌打出来了。大年初一，当中方县领导看望我司中方事业部的员工时，高度评价，赞不绝口。开年之后，行政中心寄来了热情洋溢的感谢信。
一年来，中方事业部的保安、保洁先后拾到手机6台、各类有效证件及银行卡20余张、钱包2个,人民币数千元。中方事业部员工兢兢业业的工作作风、拾金不昧的高尚品德和奋发向上、积极进取的敬业精神，充分展现了___人的精神风范，受到了中方县各级领导和干部的一致好评，为此中方县人民政府特意为___物业中方事业部制作了3期电视新闻片，先后在___电视台进行了报道。
二、积极应对市场，卖场物业竞争力进一步提升。
200a年，针对河西武陵城家居广场二楼油漆经销商规模小、数量少、商家经营疲软，橱柜、集成吊顶、门业商户生意红火，而对商铺需求不断扩大的状况，___物业及时调整思路，不误时机地组织、动员油漆经销商退出二楼卖场。通过商场业态的调整体，使重新整合后的商场人气旺盛，商家稳定。河西事业部的员工在日常工作中，敏于观察，勤于思考，在解决二楼通道问题上充分听取经销商的意见，果断提出了新开楼梯的建议，把原本的边角死巷变成了黄金旺铺，从而使广场自营的二楼商铺出租率达到100%。去年上半年以来，随着___福兴数码广场的建设进度，加速了我银河电脑城的经销商不稳定情绪的蔓延，其冲击态势咄咄逼人。在这非常时期，我们除了密切关注其招商动态外，千方百计收集信息，及时与电脑城的经销商们互通有无，果断采取应对措施，在迅速完成地下一层仓库改造工程的同时，先后三次组织召开了经销商（业主）座谈会，以求共识，共商大是，为银河电脑城的稳定与发展做了我们应该作的工作。目前，电脑城的部分改造项目已进入实质性建设过程，经销商基本稳定，卖场稳步经营。
三、大力推进事业部制，服务效率明显提高。
___物业点多、线长、面广，服务和管理的类型以住宅区为主，兼容商厦、学校、写字楼，其服务的内容除了常规服务外还涉及到银行票据的稽核稽查。如何提高服务、管理效率除了员工服务意识、服务技能、敬业精神外，还应该有一个促进服务的好体制、改善服务的好机制。200a年，___物业推行了统一领导、分级管理，目标考核、工效挂钩事业部制。按照就近、兼顾、均等原则，组建了6个事业部，把日常经营管理权与管理决策权进行分离。公司总部与各事业部签订了年度经营管理责任书。企业推行事业部制，既增强了员工的经营创利意识，又提高了员工的成本控制能力，各事业部更加注重使用人力资源，主动开源节流。如：去年各事业部先后组织员工自己动手维护保养物业区内的基础设施，一改过去凡事就外请劳务的做法。湖天一色事业部仅建筑垃圾清运一项就节省2万余元。企业事业部制还训练了一批管理骨干。如：洪江事业部的黄德明、中方事业部的刘送长、法院项目部宋先求等，他们均能独立开展事业部的日常管理工作，把服务做得有声有色。
四、物业管理理论和社区文化建设取得新成绩。
为进一步探讨物业管理理论，提高从业人员物业管理理论水平，___积极组织员工撰写物业论文，并参加全省房协专委会举办的200a年度湖南省物业管理论文评选活动。我司员工崔世荣撰写的《关于业主委员会运作问题的思考》、欧秀莲撰写的《物业管理企业打造优秀品牌的几点认识》被评为省级优秀论文。这是___物业组织员工首次参加省级优秀论文评选活动并获殊荣。几年来，___物业坚持创建工作不松手。200a年，世纪花园又获省级“绿色社区”称号，是湖南西部地区目前唯一获此殊荣的住宅小区。在全省“爱国
卫生周”活动检查评比中，世纪花园小区荣获优秀单位。___物业在社区文化建设上特别注重与业主的互动交流，旨在营造和诣氛围。譬如由___与业主联合演出的《拥军秧歌》参加集团庆“七一”文艺节目深得广大业主的好评。一年来，___物业还以集团大局为己任，力争在服务集团多作贡献，坚持不懈地常年协助房产做好交验房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未达到交付条件，尽管前后进行了两次集中交房，但交房率不高。为了确保集团利益，湖天一色事业部全体员工在业主们的一片责备声中忍辱负重、默默工作，使三期工程交房稳定有序，现已交房266套，交房率达到79.4%；协助集团完成了___特色农产品交易会的保卫、保洁工作；完成了洪江武陵城国际大厦开盘、冷水江武陵城国际超市开业、金滩春天材料商阻工事件的值勤任务。 当前存在的问题
一年来，___物业虽然取得了一定的成绩，但服务和管理中仍存在着不少困难和问题。主要表现在：
1、物业服务还很粗放，精细化服务不够，执行标准不严谨，很多不经意的细节被忽略；延伸服务难有起色，尽管偿试了话费代缴、蒸汽洗车、家庭保洁、游泳训练等家政延伸服务，却没有达到预期的效果，经济效益不理想，有待进一步探讨、完善。
2、保安“荒”已成困扰企业发展的新问题。按照现代企业员工年流动率不得超过1.5%的标准比照，200a年度在册保安总人数为143人，全年流动了68人，流动率为47.5%，远远高出现代企业员工流动比的标准，同时也大大超过同年度全国员工流动率21.7%的流动水平。究其原因，既有薪资待遇远赶不上物价上涨的速度，也有保安需求结构不合理的因素，致使保安难招，招来难管，管严难留，保安队伍不稳定的矛盾日益突出。
3、小区车辆停放和管理成难点和焦点，业主不满情绪逐步显露，刮车现象日趋增多，纠纷增多。
4、员工学习还很封闭，没有机会走出去见识学习，开阔视野，使物业管理和服务上缺乏创新和活力。
5、员工的绩效考核体系尚待进一步科学量化，员工苦乐不均现象还很突出，总部、事业部显现人员过剩迹象，员工瘦身势在必行。
6、部分物业的设施设备质量不佳，更新改造跟不上，维护成本难以有效控制，直接影响业主对我司服务的满意度，增加了我司的工作难度。
7、因规模或大局原因，个别事业部出现经营困难，亏损加剧。
对于这些问题，我们将高度重视，清醒认识，并在今后的工作中努力加以解决。
20__年的工作构想
20__年是“十一五”的第二年，是___物业乘势而上、加快发展的关键一年，我们努力的方向是实现“四个确保”：一是企业的营业收入保六争七，即：变现收入确保（略去）万争取完成（略去）万；二是确保（略去）%以上的资产回报率；三是确保综合收费率（略去）%以上；四是确保全年无重大安全事故。完成上述目标的基本措施是：
1、进一步完善企业的事业部制，重新构建事业部“责、权、利”体系，以事业部为基本核算单位，独立核算，自负盈亏。各事业部不允许出现新的亏损。
2、继续推行品牌建设不动摇，一是抓“省级”示范项目的创建工作；二是推进全面质量管理，在服务的行为、标准、程序上加以规范，在服务的细节上下功夫，努力打造湖南西部地区物业管理行业的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制订和完善各事业部成本管理制度，重新设计办公用品、低质易耗品的使用标准，进一步健全物品采购、保管、领发、回收各个环节的管理规定；严格履行物业维护维修填单报批程序和二次返修的惩处制度，确保经营成本有所下降。
4、改进员工培训方式，在有效利用周集体学习的同时，积极鼓励员工通过自学考取物业管理的相关资质，促进员工专业理论知识的提高。在适当的时候与国内优秀的物业管理企业建立培训学习基地，选派优秀员工挂职培训。
5、切实稳定好保安队伍。保安队伍是___物业非常重要的一个群体，他们的状况如何将直接关系到___物业的生存与发展，为此，稳定保安队伍，我们必须在解决保安人员的薪水待遇上做点实事。在已经实行保安人员司龄工资加特勤补助的基础上，今年，我们将分步骤的推行12小时工作制，增设仪岗特岗补助，隐形增长保安薪金福利待遇。
6、加大物业盘活存量，实施重点项目“突围”战略。今年，我们将重点突围河西武陵城广场三楼招商、银河电脑城顶楼轻质仓储改造工程。
项目
范围
工作内容及要求
（一）综合
管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4)协助召开业主大会并配合其运作；
（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）
停车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防
人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准
项目
范围
工作内容及要求
（一）
综合
管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；
（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1)有健全的装修管理服务制度；
（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
__一、制定本标准的目的：促进物业管理
企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
__二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
__三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
__四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
随着社会经济的快速发展与人们生活水平的提高，各项消费的增加，居民生活垃圾、废旧家具电器、建筑垃圾废弃材料等小区垃圾产生量逐年上升，垃圾处理不及时，环境问题日益突出，小区居民投诉多，由此也越来越受到各级政府和公众的高度关注，物业管理小区垃圾处理问题成了亟须解决的严峻问题，本文主要是顺应广西施行的“美丽广西，清洁乡村”的势头，针对广西物业管理住宅小区垃圾处理现状进行深入调查，发现存在的问题，探讨适合物业物业管理住宅小区居民生活垃圾处理的有效措施和办法。
一、物业管理住宅小区垃圾处理存在问题及原因
小区垃圾是住宅居民在日常生活中产生或物业公司为小区居民日常生活提供服务而产生的固体废物（包括绿化修剪的废枝叶等），以及法律、行政法规规定视为生活垃圾的建筑垃圾等固体废物。近年来，小区垃圾量逐年上升，垃圾不分类，生活垃圾和建筑等垃圾混一起，随着露天堆放时间过长，会产生硫磺化物、氨、重金属和有机染物，滋生物源微生物、蚊虫和老鼠，加上生活垃圾有机物含量高、成分复杂，任意堆放或处理不当，都会严重危害居民生命健康。
1、小区垃圾混杂，收集、清运不及时，污染大
小区居民产生的生活垃圾，由居民放在固定的露天垃圾桶，产生的建筑垃圾放在临时堆放点，再由小区垃圾车到各个垃圾桶收集垃圾运到垃圾集中点，最后由环卫车拉到垃圾场处理。大的小区日产垃圾达30吨，而小区垃圾车基本是脚踩三轮车，密封性不好，时常洒落在地上，对环境造成造成二次污染。小区保洁人员不稳定，流动性大，许多小区内运垃圾每天只有上午一次，到晚上垃圾桶堆满，发出阵阵异味蔓延在小区天空；加上垃圾不分类，生活垃圾与废旧家具电器、树枝、建筑垃圾废弃材料等垃圾混杂一起，每次收集清运垃圾前，清运人都要将垃圾分捡，无形中增大清运的时间和难度，从而导致蚊蝇滋生、空气污染、地面污渍，甚至噪音等问题，严重影响着周围居民的正常生活。
2、小区环境卫生基础设施落后、不完善
老住宅小区，建成年代普遍 较早，小区 配 套 或不完善、环卫设施不完备、 居住环境差，投入不足；新建的小区，目前使用的收集容器材料为塑料制品，没有固定封闭垃圾池。塑料垃圾筒不耐用，经过日晒雨淋，老化、残缺破烂的多，无盖垃圾桶垃圾外溢，由于资金缺乏未及时更换，在居民生活垃圾产量高峰期，如夏季、节假日，由于垃圾间贮料间容积有限，常会出现垃圾桶垃圾暴露、直接外溢桶外，造成垃圾和臭味逸出，同时小区内的垃圾集中点，设备简陋、密封性差，易造成周围卫生状况的恶化，保洁困难，污染环境。
3、居民对环境卫生公德意识不强、环保意识有待加强；，
由于多年形成的陋习，居民对环境卫生公德意识、环保意识不强，一是将生活垃圾和建筑等垃圾直接投入进垃圾桶或扔在桶边，桶内及周围垃圾树叶、木板、砖头、果皮纸屑、塑料罐、吸管、烟头等各种垃圾，果皮纸屑、零食袋等污物随处可见；二是建筑等垃圾滴、撒、漏，旧家具电器强占人行道，影响了居民出行和生活垃圾的收集和处理。三是在一些公共场所人们随地乱扔垃圾，人为的破坏一些环卫设施，将垃圾倾倒在禁止倾倒的地方。四是租户多的小区或楼栋、无物业管理小区或老旧小区垃圾问题严峻。
4、居民普遍缺乏垃圾分类的常识，
针对南宁市多个小区的调查，78%的人对什么是可回收垃圾，什么是不可回收垃圾，不是很清楚；另一方面，即使对此很清楚的居民由于自身意识不够强，怕麻烦或由于时间仓促也很难做到严格的进行垃圾分类，这就会出现外部不经济的现象。
5、部分居民由于对物业公司的操作不满，觉得自己将垃圾分类是徒劳无功，因此对垃圾分类抱消极态度
一是小区物业宣传不到位，也没有依照要求设立分类垃圾桶；二是小区无盖垃圾桶垃圾外溢，垃圾桶脏乱，处理不及时有的垃圾桶异味很大或者外淌浊液，；三是监管装修垃圾不力，装潢工人在小区中随意倾倒装修垃圾，有的混夹生活垃圾，有的不落实装修垃圾全部实现袋装化，不仅影响了生活小区环境卫生，而且还因在外的玻璃、砖块等物，造成多起人员伤害事故，形成了为一户之方便，损百家之权益的后果。因此居民对垃圾分类抱消极态度或随意乱扔垃圾。
二、物业管理住宅小区垃圾处理应对措施
1、 加强教育和宣传，进一步提高小区居民环境卫生意识
目前广西全区上下大力推行的“美丽广西，清洁乡村”活动，提出“100天新变化”，“200天新提升”，“500天 新形象”目标 。为物业企业大力搞好小区环境卫生创造了有力机遇。因此，一是物业企业要主动积极参与，多渠道、多形式、多角度地开展宣传“美丽广西，清洁小区”活动，让清洁工作观念深入人心，增强业主环境卫生意识；配合政府流动宣传车、报纸、电台等媒体宣传工具，充分利用小区墙报、横幅和网络、专题文艺晚会等阵地加强对环境卫生管理的宣传，普及相关知识，增强社会公众的生活垃圾环境保护意识，积极营造“环境管理人人有责，爱护环境光荣，破坏环境可耻”的社会公德氛围，使其认识到搞好小区、楼 院卫生，是一件既关乎别人又关乎自己的好事；同时宣传居民减少垃圾、做好垃圾分类回收。二是物业服务企业要做好环境综合整治，每天垃圾日产日清，对乱堆放的废弃物要集中清理，垃圾箱及其周围定期消毒，房屋共用部位保持清洁；对小广告、乱贴、乱画和堆放杂物等现象积极进行清理。三是与业委会一起发动和激励小区居民积极参与。居民是小区的主人，小区自我约束、自我管理、自我监督的小区管理主体。只有居民主体提高认识，尤其是老小区、外来人员的文明意识的提高，才能从源头自觉参与行动， 自觉带头做好日常环境卫生工作，提升小区环境卫生水平。
2、采取“网格化管理”模式加强小区日常卫生保洁、监督巡查
一是物业企业采取“网格化管理”模式，即将小区分成一个个网格，并把保洁人员划分到个个网格负责，清洁卫生工作做到“五定”即定人、定时间、定地点、定任务、定标准，“六净”即路面净、人行道净、楼梯净、果皮箱净、绿化带及墙根净；职能部门与管理处人员也也纳入网格进行管理 ，每天利用半小时到小区日常卫生保洁、监督巡查，集中清理乱堆放废弃物和卫生死角，增加保洁的灵活性，将“定时”与“流动”型保洁相结合，对保洁工作的考核指标量化。三是每天分上下午二次收集垃圾，维修小区垃圾车或更换为密封性，通过设立下水口排污水”、当日污渍当日冲洗、喷洒杀蚊蝇的药物等手段，完善垃圾收集点的“流淌”、“异味”和“滋生蚊蝇”的问题。 四是物业企业主动联合社区党支部、居委会发挥党员、干部先锋模范作用，并积极号召居民参与，建立“小区卫生清理队”、“小区综合整治队”、“牛皮癣清理队”、“卫生死角突击队”、“社区卫生综合突击队”等志愿者队伍，招 纳志愿者可以面多小区广大中小学生群体，利用他们还暑假时间进行卫生大清理。
3、开展垃圾分类试点工作
垃圾分类需要政府主导才能有效开展。物业主管部门应组织相关物业企业到广东、深圳等垃圾分类做得较好的地区参观学习；物业管理单位也可以选1个小区或楼栋有针对性开展生活垃圾分类收集试点：一是发放了垃圾分类宣传册，设立垃圾分类投放指导员，指导居民正确进行垃圾分类收集。二是提倡居民在家中按可回收垃圾和不可回收垃圾分类收集，然后再拿到垃圾桶分类放置；三是在小区内设置2组不同颜色的垃圾分类收集桶。
4、加大物业公司对装修等垃圾的监管力度
为了小区的环境卫生清洁干净，一是垃圾对不放入垃圾桶或规定堆放点而乱扔垃圾的居民，及时制止，并教育引导。二是完善装修手续和现场监督，装修垃圾全 部 实 现 袋 装 化。每个小区设立一个固定（临时）堆放点，并在 醒 目 的 地方张贴宣传标识牌，同时落实专人看管，尤其是老小区，更加注意二次装修所产生的装修垃 圾 规 范管理；另外，还可公开投诉电话，方便居民投诉 联 系。三 是对在小区清运垃圾人，要求垃圾桶边散落垃圾要清扫，运输中必须实行全程封闭，防止滴漏，垃圾飞扬散落。四是在新接的住宅小区中，在早期介入阶段，就通过建议的方式向开发商提出新的解决垃圾集中点的方案，做到同步建设，同步启用。
5、巩固完善建章立制，建立健全长效管理机制
一是制定“美丽南宁，清洁小区”方案”、“小区环境卫生管理标准”、 “小区综合整治工作考评办法”；针对居民小区实际制定“居民卫生管理公约”，规范便民信息张贴栏，二是每月广泛开展居民小区单位卫生评比、开展“美丽阳台”评比制度，将评比结果在街面公示栏公示，接受群众监督。
6、需要政府政策支持、经费投入，为提升环境卫生管理水平创造必要条件
一是物业企业要争取城区和街道政府在安排经费计划时应向老小区、无物业管理小区倾斜，重点建设新型环保密闭或垃圾中转设施，或确保居民能就近投放生活垃圾；对一些坑洼路面、人行道进行修补。二是物业企业配足清扫保洁及垃圾收运作业人员，做到作业区域全天候保洁，生活垃圾日产日清。
7、依法行政合力管理
2、食堂库房（1）保管负责人：人事行政专员、食堂负责人（2）保管范围：大米、食用油、副食品等。（3）设置建议：靠近食堂
3、综合物资库房（1）保管负责人：人事行政专员、综合库管员（2）保管范围：维修工具及材料、回收材料、绿化养护设备及材料。（3）设置建议：靠近作业班组休息位置
4、危险品库房（1）保管负责人：人事行政专员、维修兼职库管（2）保管范围：油漆、油料、农药等。（3）设置建议：隐蔽区域，地下空间
Tips1:如物业用房允许，各类库房可建立在一起，但必须保证各库房之间进行墙体分割，以保证物资之间无交叉污染或危险因素影响。Tips2:如保洁、绿化分包，则需与分包单位协调单独设置库房。二、物业库房场地选择建议最优：地上、100㎡左右，通风、干燥、可分区隔断，离物业办公室或者班组休息室二者之一较近。 其次：行政库房、食堂库房在办公用房解决；工程、绿化、保洁、安管库房可组成综合库房，设置于班组休息室附近，场地选择于地下设备夹层。 最次：场地不足，分散，行政库房在办公室解决；食堂、工程、绿化、保洁、安管等部门库房分开设置，不利于整体管控。场地大多选择于地下设备夹层，做好除湿工作。三、物业仓库配置建议1、门锁设施
各独立区域需设门禁，并加装门锁；
有毒物品及指定物品要求单独存放，并执行双人双锁管理。2、通风设施：
需保持库房内温度、湿度在限定范围之内；
食品物资需保证不因潮湿、高温等原因变质；塑料类物资高温状态下会分解散发气味；汽油、油漆、农药等高温状态下不稳定；服装、工装物资潮湿环境会发霉、生虫；印刷品、办公用品等受潮影响使用；密封装液体低温状态下可能会结冰膨胀；
3、消防设施
照明灯采用防爆灯，避免灯被碰坏或者碎裂等造成消防隐患；
开关采用防爆开关，避免短路等情况；配置双具灭火器，灭火器种类根据库房储存材料种类确定，干粉灭火器为主。
4、制度展板
库房管理制度
仓库安全管理制度
5、职责展板
仓库管理员岗位职责
6、储存货架
（1）市场有组装式货架销售，但相对于物业而言，发挥自己动手能力解决更符合物业的身份，可采用角钢、盒子板或细木工板进行加工，更加坚固和耐用；（2）制作时需整体考虑各类物资的量及规格，货架分层高度可有差异；（3）对于无法上架的工具物料，可采用分区放置，能够立着放置的尽量立着放置，提高空间利用率。（4）灵活使用货架挂件。
7、货品标牌
磁性标签磁性拨码标签，按品种分规格进行配置
8、管理标识
库房识别标识库房管理标识消防安全标识照明使用标识……9、危害仓库
危险品仓库标识MSDS清单及资料表危险品存储时考虑各类物资之间有无互相影响的可能防火、防爆是重点中的重点高度危险品要求双人管理危险品根据性质做好危险分类
10、管理账目
做到帐-物-卡一致对回收物、非采购物、地产维修物资可单独建立账目
11、管理系统
单机版仓库管理系统网络版仓库管理系统再次也得给仓库管理员配合电脑，有无管理系统，仓库管理水平绝对不一样
12、灭鼠设施
防鼠挡板灭鼠笼
13、防汛设施
防汛沙袋防汛挡板四、物业仓库管理技巧技巧1：推行6S管理标准
技巧2：做好库房文化宣传
技巧3：做好库房区域划分，便于物资整理与摆放
技巧4：善用整理箱/整理框，进行物品分类，即整洁又好找。
技巧5：工程物料、工具可挂起来
技巧6：同类物资如果分属不同部门，可以用油漆涂装色环，进行区别。
技巧7：运用标签机，可快速给设备、工具进行编号，便于日常管理与识别
技巧8：食堂库房各类调料、冷鲜食品、粮食、蔬菜等控制送货期限，降低库存量，避免受潮、变质损失。耐储存蔬菜可大批量采购，选择好储存空间，如土豆、白菜、地瓜等。
技巧9：建立子库，用于各班组常用物品临时存放，但用量保证在3-7个工作日内能够用完即可
备注 转载请备注：本文由物管师商学院整理
物管师商学院正在热销物业书：01《物业管理风险防范实务》02《物业管理的本质》03《物业经理365天超级管理手册》04《物业承接查验入住装修手册》05《物业保洁培训》（实战）06《电梯安装维修与管理》07《物业公司成本控制与精细化管理》08《物业档案管理知识手册》09《物业管理师考试教材》10《石材应用护理技术》11《物业管理常用表格及文书写作》12《物业管理与服务158个怎么办》13《物业管理服务标准图示》14《物业公司绩效考核与测评管理全案》15《物业招投标实务与标书范本》16《物业设施设备管理指南》17《物业承接查验操作指南》18《物业公司全方位运营方案》19《物业项目全程运作实战手册》20《物业项目品质管控实施手册》21《现代物业管理：物业公司规范化管理全案》22《物业客服培训》（物业全程培训）23《物业服务案例解析》（物业全程培训）24《商业地产项目物业管理一本通》
25《物业管理工作手册（第二版）》
26《物业服务人员超级口才训练—物业服务人员与业主的70次沟通实例》
正在培训物业证书：01 全国物业企业经理上岗证02 助理物业管理师证（人社部）03建（构）筑物消防员资格证（中级）
各位同行朋友： 大家好，我是老徐。 大量的工作让我们体会到多看专业书的重要性。只有掌握了一定量的专业知识才能得心应手地解决诸多问题。 欢迎大家加我的微信（haowuye）在线交流。 如果您在我们这里购买了物业书籍，我们负责退换货、发票（潍坊菁英物业咨询有限公司的图书发票）。我们一般每天下午17：30发货，特殊情况除外。请留言，或者微信告知。 如果您在我们这里培训和继续教育了物业证书，我们负责发票（全国城建培训中心的培训发票）。 如果您在我们这里培训了物业课程（各地物业培训班的课程） ，我们负责发票（由培训班的主办方出具培训发票）。今日推荐好书
购物车(0)