时间：2023-03-16 15:41:43
导语：在土地制度论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
1.数据及模型
在研究中，我们采用柯布—道格拉斯模型，引入的变量包括：土地、劳动、资本、土地制度、农业财政补贴、农业税，价格指数。其中，土地、劳动和资本主要衡量的是农业生产过程中，基本要素投入对于产出的影响。劳动为当年从事农业生产的人数，资本主要以当年农业机械总动力衡量。土地制度、农业财政支出、农业税，以及价格指数主要解释了制度因素对于农业产出的影响。土地制度以每年末转化为占生产队比例来衡量；农业财政补贴，反映国家对于农业支持支持对于产出的影响；价格指数指标主要用于考察价格波动对农民生产的激励效果，从而对产出的影响。
2.计量结果及分析
利用EViews统计软件，对影响农业经济水平的因素进行了计量分析，
（1）从分析结果来看，R方为0.989，调整后的R方为0.977，该模型回归拟合较好。
（2）在回归模型中，作为基本要素投入的变量土地，显著性水平为0.613，并未通过显著性水平为0.05的t检验，表明该时间段内，土地要素对于产出的影响较小。
（3）在回归模型中，作为制度影响因素的变量农村财政补贴，显著性水平为0.447，并未通过显著性水平为0.05的t检验，表明该时间段内，财政补贴对于产出的影响较小。
（4）在回归模型中，作为制度影响因素的变量农业税，显著性水平为0.135，并未通过显著性水平为0.05的t检验，表明该时间段内，农业税对于产出的影响较小。
（5）在回归模型中，作为制度影响因素的变量价格指数，显著性水平为0.934，并未通过显著性水平为0.05的t检验，表明该时间段内，价格指数对于产出的影响较小。部分原因可能在于计划经济下，价格未能有效引导资源配置，另一方面，粮食收购价格较为稳定，导致价格激励机制不显著。
（6）在回归模型中，作为制度影响因素的变量中，仅土地制度，即比重通过显著性水平为0.05的t检验，显著性水平为0.0003，说明该因素对农业经济具有显著影响。1978——1984年间，比重由0%变为99%，总产出增长58.49%，而该时期土地制度改革所带来产出增长贡献率为46.53%，即土地制度改革一项就贡献了产出增长的79.55%。
二、结论
1.明确界定土地权利
该统计结果表明，由体制转变为是改革开放后农业经济快速发展的主要源泉。西昌市普遍实行后，发挥了集体的优越性和个人的积极性，既能适应分散经营的小规模经营，也能适应相对集中的适度规模经营，因而促进了劳动生产率的提高以及农村经济的全面发展，提高了广大农民的生活水平。
2.拓宽农业人口就业渠道
关键词：土地承包金制度农村农民
我国当前土地承包金制度立法欠缺。如专门调整规范土地承包经营的《农村土地承包法》，虽然首次以法律直接规定土地承包双方当事人的权利和义务，但在承包合同的条款及当事人双方的权利和义务条款中均未提及土地承包金，仅在第45条对以招标、拍卖、公开协商等方式进行的其他方式的承包中，提到承包金的确定、议定问题；现行的《物权法（草案）》虽然明确规定了土地承包经营权的物权性质，可在整个条款中也未涉及到土地承包金的问题。这不是说在我国法律上没有确立土地承包金的必要，相反地在我国现阶段，确立土地承包金制度具有多方面的意义。
有助于土地承包经营制度的有效实施
土地作为重要的生产资料，具有巨大的经济价值，尤其对于广大农民来说，其重要性自不必说。但是在各行各业急需大量用工、人员可以自由流动的今天。如果取消了土地承包金，完全采取“无偿”的方式，那么上述具有成员资格的农民也会要求自己的一份土地。近些年来，我国农村许多地方弃耕、抛荒或毁田、滥占农地建房等破坏地力、改变土地用途的现象的出现固然是农地经济效益的低下造成的，但土地承包金的约定不明，承包人责任不清显然也是一个重要原因。
规定适当的土地承包金对土地承包人起着一定的“刺激”作用，它意味着如果土地承包人不积极行使土地权利获得较大收益的话，将会无利可图甚至得不偿失，从而刺激农民要么积极有效地使用土地，要么一心一意去从事其他工作或放弃土地承包，或将土地流转出去交给有能力有条件能使土地较大增值的人使用。这样土地承包金的确立，既使得无能力或不愿意种地的人打消了白白获得土地的念头，又使得有能力、有愿望种地的人通过自愿承担相应数额的土地承包金的方式获得适合自己需要的土地，从而保证土地使用效益的最大化，使土地承包经营制度的实施既注重了公平又兼顾了效率。
有助于促进农民增收
我国政府近年来一系列的农村改革措施，其中最重要的内容就包括取消城乡统筹、农民的各种集资收费、农民的积累工和义务工，调整农业税和调整农业特产税，就是要减轻农民负担，积极促进农民增收。那么怎样做到减和增呢？
我们都知道，过去我国乡村一级的运行很大程度上依赖于与农业税相关的各种地方附加，现在这些没有了，那他们的收入从何而来，或者说会不会产生新的隐性的债务问题？他们会不会因为土地承包金法律没有作规定而在上面做文章？因此，法律明确规定土地承包金可避免在土地承包金问题上导致农民新的隐性的债务的产生。另外一方面，党和国家改革措施是要推进农业结构调整，发展农业产业化经营，转移农村富余劳动力，土地承包金的确立可以起到这样的作用，这点前文已有分析。而当不种田的农民下决心把承包地流转出去去从事其他工作时，他不仅在土地流转中获得收益，而且在从事其他工作中还能增收，当然土地经营者也可以更好地进行规模化、产业化经营，取得更多收益。
有助于促进农村的稳定
《农村土地承包法》第5条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”因此可以说，在法律上农村集体经济组织成员都应享有土地承包经营权。但实际上，由于《农村土地承包法》实行“增人不增地、减人不减地”的原则，并明确规定，在长达30年的承包期内发包方不得收回和调整承包地，应当用于调整的承包土地或者承包给新增人口的土地只能是机动地、新垦地、退包地等。这也就是说发包方若没有机动地、新垦地、退包地，将无法调整土地，在承包期内新加入的成员（如因出生或入籍）也享受不到土地承包经营权。即使在那些切实取得土地承包经营权的成员之间，也会因为自身情况的差异及各种原因而获得数量不等的土地承包经营权。为此，近些年来我国土地承包经营权益问题纠纷时有发生，甚至演化为严重的社会后果，这是当前我国农村不稳定重要因素。向土地承包人或土地实际使用人收取一定的承包金，然后将土地承包金取之于民，用之于民，用于农民的集体福利、公益事业和土地承包保障等，使放弃、少包或无地可包土地的农民可以从中受益，使因婚姻关系变动客观上在新的承包期到来前无法再分得土地的婚姻当事人可以得到土地承包保障金。这样就可以在很大程度上缓解因土地承包经营权益问题而发生的纠纷，又增强集体在农民心目中的地位，使其个人利益与集体利益密切相关。
有助于解决农村公共事业等投入匮乏问题
2005年11月29日至12月1日在北京召开的中央经济工作会议明确提出，要加强农村基础设施和社会事业建设，加快推进农村道路、饮水、电网、通信等基础设施建设，继续增加农村教育、文化、卫生等方面的投入。我们欣喜地看到，我国财政正在逐步向公共财政转变，财政投入已经涉及到了农村的各个领域，但我们应清楚由于农村地域的广阔、人口的众多，在相当长的时期内，农村的问题主要还要靠自己，单靠国家投入是不行的。那么经费何来？有人主张采取“一事一议”，笔者认为此法其结果只能是耗时、费力、无果无钱、无事能成，从长远和农村实际考虑主要还要靠基于土地所有权而收取土地承包金，这是土地承包金作用使然。
有助于农村集体所有权的体现
我国消灭了土地私有制，我国的土地是属于国家和集体所有。我们知道，集体都是由成员构成的，那么集体的权利应怎样行使？怎样更好实现集体土地的价值？“”的失败已经表明由全体成员作为整体共同行使集体财产权利的做法是违背客观经济规律、不足取的，而农村的成功却表明以成员个体或家庭分别行使部分集体财产的权利更为积极有效，而且集体与土地越脱离、使用者与土地越紧密，越有利于生产力的提高。因此，我们要实行土地所有权和经营权更为彻底的分离，明确将土地承包经营权物权化内涵，这一点在我国《物权法（草案）》中已体现。
一、制度创新的动因与方式
经过整个80年代的发展，珠江三角洲已成为我国经济增长最快，经济发展水平最高的一个地区。农村工业化与城市化的迅速进程，使原来隐藏在以“均包制”为特征的土地制度背后的一系列现实问题，在珠江三角洲变得异常突出。
第一，随着农村非农产业的发展，珠江三角洲普遍出现了半自给性小规模土地经营基础的农户兼业化。农户的抛荒，土地的分散使用，经营规模的狭小在资源配置上造成了巨大的效率损失。由此，按照效益原则配置土地资源，改变现有分散的、狭小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中机制，从而实行规模经营，使土地流转制度的创立提到了议事日程。
第二，随着农村城市化的快速推进，珠江三角洲每年都有大最的农地转为工业用地，地价及土地资本收益也随之提高。尤其是1992年4月广东省粮价放开，取消合同定购任务，过去隐含在粮食平议差价中的“暗税”随之取消，农户的土地使用权得以强化，加之农村产业结构的调整使土地的机会利润大幅度上涨，从而进一步刺激了土地价格的倍增。农户原来视土地为不可或缺的福利保障，现在却进一步视土地为增殖手段。在此情形下，土地的集中与流转对土地的管理使用制度提出了重新调整的要求。
第三，由于土地资源增值收益的直线上扬，如何合理地分配列益，处理好政府与农民、农民与，全国公务员共同天地社区集体的关系，并保障农民的合法权益也直接涉及到土地制度的产权安排问题。
第四，从市场机制发挥作用的角度而言，在产权所包含的使用权、收益权和转让权中，转让权是最重要的。从产权界定是为了促成交易的角度说，对转让权的不当限制乃至禁上就会导致产权界定在很大程度上失去意义。首先，在转让权受不当限制的条件下，资源不时能流向对其评价最高的地方，资源配置效率不能不受到损害，其次转让权受不当限制必然导致有效竞争的缺乏。若产权主体相互间的冲突不能通过竞争性的转让（即“你不合适，再找别人”）的方式解决，而只能“吊死在一棵树上”，就是容忍低效率的存在成者陷入无休止的“内耗”。最后，转让权受不当限制以会导致收益权受限制。应该说，家庭承包制的产权残缺，尤以转让权受限制（这种限制既来源于产权界定上的原因，因为农户出卖土地是违法的，也起因于土地的福利保障功能）所导致的后果最为严重。
基于上述背景，珠江三角洲沿着“农地集中--使用权流转――规模经营”的线索，拉开了土地制度创新活动的序幕，进而推动了整个广东农村土地制度的变迁，在广东农村，尽管土地制度创新活动的方式多种多样，但基本的思路是：将土地所有权以宪法规定为基准，置其于集体所有制的框架，并在此基础上强化并规范农户的土地经营权（使用权）以及与之相应的收益权利转让权，进而对平均地权（均田问承包）的资源配置低效率格局进行修正，从而以产权制度建设为中心，培育土地流转的集中小机制，逐步推动土地的规模化与企业化经营。从1993年开始，顺德市、南海市、番禺市、龙岗区、宝安区等地尝试土地使用权入股进而推进土地经营权流转，其中尤以南海市最为典型，南海市作为全国农村土地制度建设试验区之一，在这方面的变化利制度安排格外值得注意。
二、制度创新的价值
1、制度安排与环境的相容性。南海市在土地制长和社区产权构造出现的变化，至少满足了三个方面的要求：一是克服土地的细碎化与分散经营，从而使土地集中与规模经营成为可能；二是既促导了农业劳动力的转移，又充分保障了土地的福利功能：三是为农业的企业化经营创造了条件。
2、产权运作成本的节约。从产权界定成本来看，南海的土地用权入股，使产权的界定与调整由实物对象转为价值形态，不仅降低了技术难度，而已操作相对简单。第一，使原来的实物形态上无法确立的排他性产权能够在价值形态上顺利得以确立；第二，农户使用权入股，社队所有权折价，使集体与农户的产权关系异常明了，从而界定费用大大降低；第三，价值形态上分散的独立产权可以在实物方面合并起来，从而提高了规模经济与资源配置效率。
3、节省内部管理成本。南海市的土地使用权入股，也使其内部管理费用大为节约：第一，单个农户的经营决策转为董事会决策，决策成本降低；第二，减少了农户之间在土地利用方式的摩擦，降低了均包制条件下农户转包发生的交易费用；第三，土地的集中招标与投标，避免了集体与多个农户承包合同的反复签订；第四，集体由对众多分散农户的组织管理转为对专业化农业公司的监督，也大大降低了管理运作费用。
三、制度涵义及启示
珠江三角洲的土地制度和社区经济产权构造的新变化，对于稳定和完善家庭承包制，推动农村的改革与发展，具有重要的制度涵义与启迪意义。
第一，产权的可分解性造就了产权结构的多样性，从而使得人们可以根据不同的社会经济条件选择出交易费用最小，运行效率最高的产权制度形式。产权经济学的研究结果表明，不管产权属于何方，只要产权界定清晰，人们就可以通过自愿交换的合约行为来达到资源配置的满意效果。这表明，过去那种单纯地强调土地归谁所有或改变土地所有者的变革主张已经没有多少实际意义。因此，从土地所有制改革转向土地产权形式的选择安排，为我们进行土地制度的变革提供了新的思维方式。珠江三角洲的土地使用权入股的实践表明，土地制度进一步变革和新的激励机制的培育，并不意味着土地集体所有权和家庭经营权的基本界定格局要重新选择。相反，在此基础上强化农户经营权并进而对平均分配的资源配置低效率进行修正，促进土地产权流转市场的发育，恐怕是土地制度变革最为现实而有效的选择。
第二，土地使用权入股形式的土地集中机制与投资激励机制，为我国农村土地产权关系的调整提供了新的线索。应该说农户在耕种其占有的承包地时，其土地产权是相对（但绝不是充分的）明确的，但当土地需要转包时，产权的不确定性就表现出来了。首先，原承包者转出承包地所获地租具有不稳定性，而且面临着与新承包者可能是高昂的谈判费用：其次，由于没有新的福利手段替代作为福利均包的土地，退包土地使农户面临着机会收益的损失和风险成本的增加；最后，出让土地使原承包者在土地投入的资本和分动未必能得到合理的补偿（因缺乏规则保障）。由于这些原因，出让土地将是农户产权的严重侵蚀。正因为如此，我们就不难理解农户宁肯将土地抛荒也不转包或退包的现象普遍存在。
土地使用权的股份化，既为农户提供了福利保障，也保证了对土地经营和增值收益的获取。更为重要的是，珠江三角洲的土地使用权入股，既不同于农户之间利用土地使用权市场转让土地，更是与前些时候一些地方的社区集体强行收回农户土地位用权有着原则区别，而是由集体出面以入股方式集中使用权，使农户稳定地分享一块地租，从而有效地集中土地，实行规模化经营。
另一方面，把集中起来的土地分片投标承包，从而在平等竞争中有效地保证土地产权在经济上的实现，增加了集体收入，使农村承包利更具积累功能和激励功能。
关键词：土地登记；登记制度；改革；提问；物权法
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-04-0048-1
随着土地登记改革不断的加深，一些地区的土地制度开始了重大的变革，尤其是《物权法》推进。在《物权法》中明确规定以下内容，即：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》中明确规定了不动产的登记法。所以相关部门也在按照所规定的法规进行全面的执行。然而在相关部门实施的过程中，虽按照《土地登记办法》来全面的实施，但是还是有一些问题出现了，这些问题让人深思。本文针对这些问题对土地登记制度的改革与其发展进行全面的思考。
1 在土地登记改革中存在的问题分析
在土地登记改革过程中，相关部门按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现，在土地登记改革过程中存在很多的问题，对此我们进行总结：
1.1 行政权的介入
对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。
1.2 土地登记的划分
随着一些相关的法律出台，很多相关的法律得到实施以后，不动产登记制度也有了根本性的变化，尤其是在土地的登记上。在《土地登记法》上有一个明确的规定，土地的总登记不能直接的按照土地的种类进行划分，然而还有很多地方按照过去旧的划分原则进行全面的划分，划分过程中要按照申请人的合法申请来执行。现在，从土地的总体登记来看，也从土地登记的目的以及实现的途径来看，就要将土地总登记归类成地籍调查。这样的划分不仅合民愿，也合乎《物权法》的相关规定，所以对于土地的划分问题要及时的更正与整改。
1.3 登记机关的授权问题
登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。
1.4 实际的操作性不是很强
在相关的土地登记过程中，从立法的层级上来观察，相关的规定一般比较偏重具体。突出可操作性，单一的运用《土地登记法》来操作，还是不够的。特别是在办理的程序以及条件上。这样就很明确的表明实际的可操作性比较薄弱。同时，土地登记的相关工作人员因为对于土地登记项目不熟悉，他们的操作性就变的比较弱了，尤其是在相关的法律法规中，所以在土地登记过程中，精准熟练的业务非常重要。
2 土地登记制度的思考
现在土地登记制度备受大家关注，不动产登记的根本目的和出发点，就是保护物权所有者的合法权益，并且具有很强的法律效力。但是事实上，土地登记还存在很多其他的职能，这些无谓的职能给土地制度带来很大的问题。有了改革的基础，并且在改革中实施了一定的政策。同时制定了一定的土地登记制度，并且在制度中大力实施土地整改。制度的制定是否可以适当的改进，其中还存在了哪些问题，也是值得大家关注的。例如，行为权力的执行；是否有必要承担行为的职能；是否实行了统一的管理制度。总之从不动产的登记制度的发展来看，对于土地登记制度的改革也是非常有必要的。最后我们来讨论一下关于土地使用权中的异议登记制度存在的问题，其中涵盖的问题比较多。可以说《物权法》所规定的异议登记制度基本上不能很好的落实，主要的原因就是实施不动产的异议登记遇到了非常多的法律障碍。同时，不动产的登记行为变成了可选择性。在处理异议登记的过程中管理人员因为没有严格的制度致使很多流程不能顺利的进行，所以很多当事人不愿意申请异议登记。从以上的分析过程中我们可以看到土地登记制度在土地登记中的重要地位，所以要及时的处理土地制度中的相关问题。
3 总结
总而言之，对于土地登记改革以及制度的改革与创新势在必行，相关部门在创新制度以后要严格执行相关的《物权法》以及《土地登记法》，切实的为不动产所有者服务，让大家更好的保障根本性的权益。与此同时，在处理土地登记程序上还要增强管理人员的相关技能，熟练明文规定的流程，相关部门要严格土地登记制度，切实的做好土地总登记的划分问题，让土地登记制度严格的执行下去。
参考文献
[1] 河南省人民政府办公厅关于进一步做好军用土地登记工作的通知[J].河南省人民政府公报，2010（23）.
[2] 本刊编辑部.《土地登记与地籍系统》出版[J].测绘通报.2011（03）.
关键词：政府公信力，农民角色转变，社会保障机制
土地征用中的问题
土地征用过程中牵涉的利益主体很多，但其核心是政府与失地农民，所以存在的问题也大都由二者引发。
政府公信力的缺失
滥用征地权，钻“公共利益”的漏洞
虽然我国《宪法》、《土地管理法》等都明确规定土地征用必需以公共利益为目的，但并未对公共利益做出界定，这就客观上给某些政府寻租和机会主义提供了过多的自由裁量空间，一些政府官员为了招商引资，扩大财政收入，突显个人政绩等滥用征地权，侵吞公共利益，这不仅有损失地农民的集体利益，更影响了我国的耕地保护和粮食安全。据统计“十一五”期间由于城市化推进，耕地年均减少1848万亩。目前，全国实际建设用地中，农民集体建设用地已占约72%之多。“十一五”期间，预计每年被征地的农民达到300万。
2、收益分配有失公平，补偿形式单一
首先，由于法律法规不健全，测算方法不够科学等诸多缺陷，我国土地征用补偿标准偏低，补偿机制不健全。从横向看，各地农民的补偿标准差别很大，甚至出现同村的不同小组间的分配标准各异的现象；从纵向看，受益分配与权力层级成正比。据统计因土地用途变更增值的土地收益，政府大约得到60%~70%，农村集体经济组织得到25%~30%，农民只得到5%~10%。其次，补偿形式单一，很多地方政府不顾农民意愿，只采用一次性货币补偿方式，有损失地农民的长远利益。目前郑州市农村土地征用人均获得补偿费为2万左右，仅可以维持农民家庭一般日常开支3~4年。在失地农民认为最好的征地补偿方式中，选择安排就业的站32%，选择一次性付给适当经济补偿的占24%，选择提供医疗，养老等方面社会保险的占21%，选择预留土地入股分红的占20%。可见，在整个收益分配中，大多数地方政府拒绝了具有土地使用权的民众的参与，仅凭单方决策行事。
3、针对被征地农民的社会保障机制不完善
第一，法律制度不健全，各地在具体执行中无法可依，只凭各自对政策的理解及当地的客观条件制定法规文件缺乏科学合理的规划。第二，这一问题的最致命因素是资金筹集困难。政府行为往往限于政策许诺，并未实现保障金的足额下拨，专款专用；许多村民委员会又因为收支预算难以平衡，集体经济实力偏弱，往往无力缴纳；至于失地农民，大多所获补偿有限，又缺乏对社会保障的正确认识，心有余而力不足。第三，社会保障的水平低，范围狭窄。社会保障机制作为一个完整的体系，应包括养老保险、失业保险、医疗保险、最低生活保障、就业培训制度等，失地农民作为农民和市民的过渡群体，本应享受与城市社会保障水平相当且兼容的安置补偿，但就目前来看，这些还远远不能实现。
（二）失地农民角色转变中的自身干扰因素
1、缺乏市场需要的知识和劳动技能，再就业能力差
失地农民普遍受教育程度低，自身素质与市场经济的要求不匹配，在城市化未波及自身以前，他们都以种地为生，即使外出务工也只是从事缺乏技术含量的低端作业。
2、思想观念陈旧缺乏理性消费观
⑴一部分得到较多补偿的失地农民“一夜暴富”后开始炫耀性的消费，这就存在着“二次返贫”的隐患。因此，如何帮助失地农民盘活补偿款，实现“钱生钱”，抑制其过度消费，还需要政府的正确引导扶持
⑵价值观及生活方式与其新的角色要求相冲突：大多数失地农民对城市化的价值理念及生活方式不能从心理上接受和认同，这也需要政府及时加以心理疏导和救助。
二、土地征用问题的解决途径探讨
（一）加强政府公信力建设
1.完善公共利益界定，把耕地保护作为官员政绩考核的重要指标。公共利益具有高度的抽象性，不确定性。论文大全，农民角色转变。对此，我们可以借鉴国外的许多制度实例。国外对公共利益的界定主要分为列举式和概括式，前者的典型代表是日本，后者为加拿大、美国等。采用概括式的国家一般把把公共利益的裁决权交给议会或法院，对“公共目的”、“公共使用”、“私人使用”等概念及其构成要件有清晰说明，也很好的避免了因公之名的权力寻租。我国目前可以继续采用概括式，但要借鉴国外经验，杜绝概念上的外延。此外，各级地方政府要在全国耕地保有量不低于18亿亩的刚性规定下，根据各地经济发展及预期规划制定合理的耕地警戒线，并严守不逾。论文大全，农民角色转变。对官员进行政绩考核时，也应把此项工作的表现作为重要依据。
2．定位好政府角色，完善补偿收益分配制度
首先，政府既不享有土地所有权，也无使用权，被征用土地的补偿收益理应只归国家、集体和失地农民。其次，重新制定补偿标准，提高补偿收益。应合理估算土地被征用后的增值部分及土地的市场交易价格，以此为基础，结合现行法律政策规定给予农民高标准的补偿。再次，征地过程中要充分尊重农民的知情权，鼓励其积极参与补偿方案的拟定，且征地结果要对农民公开。最后，加强对补偿款发放的监督和管理。更细致的讲，监督不仅针对补偿不问题，在整个土地征用过程中都是必不可少的。目前，最有力的监督机制为第三方认证，即靠无利害关系的公众性、公益性组织去评判政府行为是否规范，这一制度很值得借鉴。
3. 建构科学的社会保障机制
①加快有关土地征用方面的立法，尤其是进一步规范全国各地的失地农民社会保障法规文件，使法律法规更具可行性、易操作性。论文大全，农民角色转变。
②把社会保障方案的拟定纳入征地前的审查程序，并保证其科学性、可行性。论文大全，农民角色转变。在实施征地后，要严格按照之前的方案对失地农民进行补偿安置，并根据实际情况的改变与相关利益群体友好协商，不断修正原有方案。论文大全，农民角色转变。
③确保充足的资金来源。论文大全，农民角色转变。保障基金应由地方政府、村民委员会以及失地农民共同负担。政府要及时足额下拨补偿款，避免失地农民因所得补偿款太少而不愿缴纳保障金。还应加大对参保收益政策的宣传力度，提高失地农民的自愿参保率，扩充保障金。同时调整财政支出，加大支持力度。
④引入市场机制，创新保障模式。尤其是股份制，它作为社会化大生产的产物，完全可以运用到对失地农民的补偿安置中来，使其持久分享城市化过程中土地增值的收益。此外，还应举办各种形式的培训班，向农民传授必要的市场经济知识、科学理财消费知识、创新经营知识等，帮助其接受新的价值观念。
4．建立专门机构，帮助其完成由农民到市民的角色转变
土地征用过程中农民不仅会遭受物质利益的损失，同时也经历着一次心理上的阵痛。因此，政府在完善保障机制的同时，切不可忽视对其精神的“补偿安置”，要对农民进行心理疏导和法律援助。最重要的是，全社会要帮助农民树立对未来新生活的信心，使其适应新的城市生活方式、学习新的生存技能、融入新的生活环境。唯此，失地农民的问题才能从根本上得以解决。
参考文献：[1]吴妍妍.关于改革土地征用制度的论辩[J].安徽农业大学学报(社会科学版),2010(02)
[2]周美艳.被征地农民社会保障问题的对策研究[J].理论界，2010(03)
[3]柴方胜.国外征地制度对我国的借鉴[J].云南行政学院学报，2010(02)
论文摘要：本文在借鉴国内外众多文献的基础上，结合我国的实际特色和一定数据，提出一套适合兵团乃至全国的制度性对策理论体系。为解决阻碍兵团土地流转发展的难题提供思路，利于土地资源配置的长远优化发展。为兵团乃至国家的土地政策科学评价形成，为建立科学可行的利益联结体系与制度体系提供理论借鉴。
论文关键词 新疆兵团 土地流转 法律对策
一、土地流转问题概述
(一)近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累
改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认土地使用权可以依照法律的规定转让。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题;以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程;辅助金融机制与信用体系构建;流转过程监管及农民利益保障;在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑;耕地保护和资源优化配置探讨;后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。
第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论着有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。
第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任;土地流转与农村人口流动的关系;农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用;经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告积极推进农业产业化经营的指导正相关。
第三阶段从2003年开始至今，其最显着的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究;开始出现大量外国土地制度的对比研究;土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面;较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向;作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点;也开始出现述评类的总结着述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现关注民生的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显;调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。
(二)土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨
其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。
二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法
(一)新疆兵团土地流转的政策现状
根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了两费自理、租赁承包等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展回头看为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护一票否决制建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜;指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在35年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。(二)新疆兵团土地流转的研究思路
首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究;其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳;此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。
三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策
兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。
笔者认为：兵团制定土地流转政策，首先应对兵团团场流转模式进行调研研究。研究应当包括：转包模式统计与分析、出租模式统计与分析、互换模式统计与分析、转让模式统计与分析、股份合作模式统计与分析、其他模式统计与分析。其次要作兵团农户满意度与土地流转意愿田野调查，包含针对普通农户农地流转意愿调查，和针对经营大户农地流转驱动机理调查。最后，还应当作国外土地制度的比较与借鉴研究，文明各国国家土地治理实务中各种土地理论已经演化形成形态各异的法律制度与政策工具。如德国的土地评估制度，土地整理制度，提供了公众参与土地管理的经验和启迪。美国的土地信托制度，法国的农地流转市场管制制度，英国的弃地者补贴制度，日本的租赁土地主义制度，都可为土地流转的市场化提供借鉴。本部分研究可以通过比较研究为兵团土地流转制度的法律设计提供科学的借鉴。例如国外农村土地政策案例分析、美国的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美国的土地信托制度、对美国土地制度的评价、日本的农地制度、日本农地制度的设定体系、日本农地制度评价及启示，以及欧洲土地制度与改革评价等等。
关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
关键词：招拍挂制度；城市房地产；市场结构；影响因素
1 我国现行的土地招拍挂制度
经过二十多年的改革发展，我国的城市土地使用制已经发展成了一种既能维护土地公有制，又能促进商品经济运行的全新制度。在土地招拍挂制度实施之前，我国经营性用地通常采用协议供地政策，指“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，经过不断发展，截止到目前为止，我国经营性用地全部实行土地招拍挂供地政策。
1.1 土地招标出让方式
顾名思义，通过招标的方式进行国有土地出让是指政府土地行政管理部门招标公告，邀请公民、法人及社会组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果来选定土地使用者的行为。该方式分为两种形式：公开招标和邀请招标。其中，需要特别指出的是在采用公开招标时，投标单位不得少于三家，否则必须停止公开招标。
1.2 土地拍卖出让方式
通常情况下，一些区位条件较好和交通便利的闹市区都采用土地拍卖的出让方式。该方式主要是由政府土地行政主管部门公开拍卖公告，竞买人在指定的时间和地点进行公开竞价，根据竞拍结果来选定土地使用者的行为。同样的，如果竞买人少于三人，拍卖也将终止。与其他拍卖原理一样的是，土地拍卖中也遵循“价高者得”的原则。
1.3 土地挂牌出让方式
土地挂牌出让方式源于广东和江苏等市场经济发达、土地市场完善的地区，随着该方式的日益完善在全国得到全面推行。土地挂牌出让方式是指政府土地行政主管部门通过挂牌公告，将拟出让宗地的条件在制定交易地点挂牌公布出来，接受竞买者的出价并对价格进行实时更新，截止到挂牌期限为止根据出价结果确定土地使用者的行为。这种方式主要适用于投资较大竞争较弱的经营性土地。
2 招拍挂制度对市场结构的影响分析
与协议供地政策相比，土地招拍挂制度的市场透明度更强，竞争也越来越激烈，随着竞争的加剧，成交价格与真实的市场价格也更加接近。作为土地价格上升的原因之一，土地招拍挂只是将真实的市场价格反映出来，根本原因则需要深入探讨。
2.1 影响房地产市场价格的因素
房价和地价是房地产开发中两个必须关注的重要问题，要分析影响房地产市场价格的因素就必须对影响房价和地价的因素做深入的分析。
2.1.1 影响房价的因素
第一，开发商的建设成本。建造房地产的成本是开发商出售地产时必须考虑的因素，通常是成本越高，投入越多，同等条件下房地产的价格也就越高。其中，土地成本是比较重要的一部分，不同经济发展阶段，土地成本在整个房地产总成本中所占的比重也不一样。
2.1.2 消费者的收入水平
消费者的收入水平是影响房价的直接因素，收入水平高了才能承受相对较高的房价。一般情况下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以这些地区的房价也是相对较高的。
2.1.3 国家土地相关的宏观调控
我国实行土地所有权和使用权分离的制度，供地的数量和区位由政府进行调控，而供地数量和区位对房地产的开发规模有很大影响，从而也影响了房价的高低。
2.1.4 金融杠杆的作用
房地产行业与金融行业关系密切，房地产开发商从事地产行业必须得到金融业的大力支持。政府通过信贷规模、贷款方式等金融措施可以有效调节房地产市场价格。
2.2 影响地价的因素
2.2.1 供给方对地价的影响
在我国，政府不仅是土地的供应方，也是土地所有者的代表，同时还是土地使用的管理者，这些造成土地供应掺杂了一些非市场的因素。
2.2.2 供给土地数量对地价的影响
物以稀为贵这个市场准则对于土地市场来说依然适用，土地供给的数量对土地的价格有着重要的影响。为了控制土地供应的数量，政府每年需要根据经济发展水平来制定年度土地利用规划。
2.2.3 土地成本对地价的影响
政府采用熟地和净地两种形式供地，存量土地有老城区拆迁的问题，新增土地存在征地拆迁问题，为了收回成本，政府就会提高地价，供地的成本对地价也有着一定的影响。
3 土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析
3.1 土地招拍挂制度对市场结果的影响
在土地招拍挂制度的影响下，愿意出价等于市场均衡价格的土地需求者获得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在协议供地政策下，协议价格低于市场均衡价格，造成了需求大于供给，相比来说协议价格导致了大量的土地短缺。而在市场经济条件下，参与者获得的市场信息越充分，竞争也就越激烈，商品成交的价格才会更加接近市场价格。在土地招拍挂制度下，市场透明度更强，最后的交易价格才能准确反应真实的土地市值。
3.2 土地招拍挂制度对经济福利的影响
在协议供地政策中无效率的协议价格造成一些本可以实现的土地交易终止，土地需求者和供给者失去了一部分交易的费用，从而造成了经济福利的无谓损失，而土地招拍挂制度下则不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。
4 结 论
通过对土地招拍挂制度对城市房地产影响的因素分析，我们可以得出结论，自2003年招拍挂制度实施以来，我国城市地产市场的垄断程度不断加强，招拍挂制度俨然成为了城市房地产市场的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。
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[4]吴蕾.土地招拍挂制度对青岛市地价与房价影响研究[D].西北农林科技大学硕士学位论文.陕西西安：西北农林科技大学，2009.
[论文摘要]建立、健全土地承包经营权流转制度，推进农业生产要素的合理流转与有效配置，是我国当前农业现代化进程中面临的重要问题之一，也是我国目前工业化、城镇化的需要。因此，希望通过创建科学土地承包经营权流转理论，以西畴县农村承包地流转实践提供理论依据，真正实现农村土地资源的有效配置和维护土地承包经营权流转当事人双方合法权益的目的，发挥农村土地的效益，更有利于赋予农民长期而有保障的土地承包经营权。
一、西畴县农村土地承包经营权流转概况
西畴县土地的流向都是流入农户之间，全县有承包耕地面积172546.5亩，其中：田46044.8亩，地126501.7亩，从二轮土地承包以来，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。以上调查仅仅只是对西畴县地区，所涉及的面还是比较窄的，但是凸现的问题却并不少，这其中固然有土地承包经营权制度在实践层面由于执行者本身的原因带来的问题，也有我国长期以来农村土地制度的习惯带来的问题，然而更根本的一个方面还是我国的土地承包经营权法律制度中不完善、不健全而带来的问题。所以我们非常有必要全面分析考察西畴县土地承包经营权流转制度的基本状况，包括其中存在的问题和弊端，只有从制度层面入手，才能从根本上真正解决西畴县农村土地承包经营权制度在实践中存在的各种问题。
二、西畴县农村土地承包经营权流转中主要存在的问题
从全国的情况来看，土地承包经营权流转的发生率一直是很低的。“我国自20世纪80年代后期以来，农户承包土地流转面积占承包地面积的比例(以下简称流转比例)基本保持在1%～8%之间，发达地区一般保持较高的水平，有的甚至达30%以上，内地则较低。”[1]80年代后期以来，农户自发进行的土地使用权流转，基本保持在l%－3%之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些”。从西畴县二轮土地承包以来看，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。
土地承包经营权流转中还存在着许多问题，主要表现在：一是地区性的不平衡。在离县城近的地区，土地承包经营权的流转非常活跃，而在离县城远的地区，流转程度却非常低，流转具有封闭性，土地经营规模相对较小，流转相对困难。二是事先须经发包方同意，在一定程度上限制了流转。三是流转还不规范，农户间的流转大多采取口头协议的形式，很少采用书面形式，有些地方依靠行政手段强行推进流转。土地流转的操作程序不够规范。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题。不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，纠纷隐患较多。四是土地流转方式还存在问题，对是否应允许抵押、继承等实践中存在争议。五是土地流转的中介组织不够健全。大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，影响了生产要素的合理流动和优化配置。
三、完善西畴县农村土地经营权流转市场的策略
（一）规范西畴县农村土地经营权流转运作程序
为了避免在西畴县农村土地经营权流转中出现土地纠纷，建议必须规范运作程序：
第一，民主议定。凡是由集体统一组织流转的，无论采取哪种形式、其流转期限、租金的确定，必须经当事人的同意方可进行，决不准少数人说了算。第二，逐级审批。凡向本村以外流转承包经营权的，须向村集体经济组织提出土地流转申请，经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的，村集体经济组织应向乡（镇）政府请示，由乡（镇）政府把关。第三，签定合同。西畴县农村土地经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式，转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任。第四，采用登记生效主义的立法模式。所谓登记生效主义，是指登记是承包经营权流转的生效的要件，如不经登记，承包经营权流转不得生效、不受法律保护。（二）完善西畴县农村土地经营权流转的市场体系
第一，培育西畴县农村土地经营权流转市场。要在“依法、自愿、有偿”的基础上，确立土地流转上的经济利益关系。加快培育西畴县农村土地经营权流转市场，培育市场决定西畴县农村土地经营权价格机制。政府应在市场准入、交易程序、权利义务等方面做出明确规定。
第二，完善市场中介组织。“积极培育农村土地市场，缔造中介服务组织，特别是发展以农村集体经济组织为主体的土地流转中介服务组织，是推进与土地承包经营权流转相关配套制度改革的重要内容之一”[2]。建议建立诸如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。流转中介组织要调查、收集农村土地流转的供求、价格等信息资料，并通过一定的渠道甚至媒体公开，使供需双方能够获得可靠的市场信息，沟通供需双方的联系，为西畴县农村土地经营权双方提供信息引导、政策咨询、法律服务，为实现西畴县农村土地经营权流转创造条件。
（三）积极推进农村社会保障制度改革
要加快土地的流转，就必须弱化农村土地社会保障功能，要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革。根据我国国情，农村社会保障制度的主要任务应该是:基本保障农村居民“生有所靠、病有所医、老有所养”，即办好最低生活保障、医疗保障和养老保障等三种保障项目。
四、结论
本文是建立在对西畴县农村土地承包经营权进行实际调查的基础上，围绕西畴县农村土地承包经营权流转实践现状的分析，农民土地承包经营合同的签订以及土地流转过程中的一些做法，我们仍无法明确土地承包经营权的性质所在，是物权性质的权利却为何又在很多方面打上了债权的烙印?法律规定有欠完善，实际中也存在诸多问题:如各级政府以行政手段强制土地流转;再收回土地承包经营权后又指给予过低的补偿甚至不予补偿。“土地承包经营权属用益物权范畴，用益物权的权能主要表现为使用和收益，包括权利人自己使用土地并收益和权利人将土地让与他人使用而从中获得利益。”[3]针对当前西畴县土地承包经营权制度在现实中，本文并基于此提出了相关的完善我国土地承包经营权的基本制度的些许建议。希望此研究能够对我国农村土地承包经营权的流转产生一定的实践指导意义。
参考文献：
[1]我国农村土地承包经营权流转的现状、难点和建议，傅晓，湖北经济学院学报(人文社会科学版)2008/03：17-18.
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