时间：2023-03-16 15:42:02
导语：在营销方式论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
随着开放式基金在我国的逐渐发展，如何迅速提高开放式基金的销售量和增加开放式基金的需求，已成为我国开放式基金能否迅速发展的一大重要因素。而我国开放式基金在迅速扩容的同时，也暴露出了营销过程中的种种弊端。可以说采取全新的营销策略，建立完备的营销体系，加大营销力度是目前乃至今后开放式基金扩展规模，争取更大市场份额的关键。本文将依据市场营销理论中有关营销4P组合策略的理论，分析当前开放式基金营销过程中存在的问题，并提出相应的对策。
一、当前我国开放式基金营销过程中存在的问题
（一）基金产品目标市场定位不清晰，细分市场不到位。
纵观我国目前的开放式基金，虽然冠以各种名称，投资理念也设计得很精致，但却无法完善的解决吸引中小投资者的问题。照理说，中小投资者应该是最需要基金理财服务的人群，但从有限的公布数据看，目前大多数开放式基金销售额的主流对象竟然是机构客户。从国外共同基金的发展经验来看，基金的推出主要是迎合中小投资者需要专家代客理财的需求，同时，基金担负着分散小额投资所不能分散的非系统性风险的作用。但由于受我国证券市场大环境的限制，现有的开放式基金的资产配置、品种选择的空间都不很大，实质上各家基金的投资风格并没有太大区别；加上多数基金都以投资股票为主，承担着与市场基本一致的系统性风险，而我国股票市场上又缺乏股指期货等金融避险工具的支持，此外各家基金公司的基金管理能力是否能够到达消除非系统性风险的目的也令人担忧，所有这些均导致了我国的开放式基金并无法真正实现像西方发达资本市场上共同基金所起到的专家理财的作用，这也是目前基金无法有效吸引中小投资者的一大主要原因。当然，基金公司出于现实考虑，在基金营销上以机构客户为主，对中小投资者市场培育力度不强确实是当前我国开放式基金营销中的现实，但我们的基金公司不要忘了基金产品的产品特征，其毕竟还是主要针对中小投资者的，故在以后的基金营销中，基金公司一定要把握好自身产品的目标市场定位。
除了基金的定位有偏差外，基金目标市场的细分工作也不到位。按照市场营销理论，应该是什么产品适合什么样的人群，故基金产品应该针对不同的投资者类型推出有针对性的基金产品。但目前开放式基金更多的是尽量动用一切客户资源，能卖多少是多少，几乎没有把客户群进行细分来为其提供不同的基金产品。虽然已有一部分开放式基金在产品设计上力求差异化，但在基金的营销过程中却是对投资者的需求不加了解，只要能够让投资者掏钱就行，也不管投资者是否需求自己的基金产品。可以说对投资者的细分工作越来越细是基金发展的趋势，但这也意味着基金面对的客户群体应该是缩小的，忠诚度是增大的。所以，在基金的营销过程中就应该避免不适合基金投资设计的投资者盲目加入的情况，即不能为了销售业绩而对客户不加选择地怂恿客户购买基金。
（二）基金产品价格较高，没有灵活的价格费率结构。
目前我国投资者投资于开放式基金的交易成本是相对比较高的。相对于交易便利、成本极低的封闭式基金来说，投资者参与开放式基金交易的交易成本无疑大大高出一截，如目前开放式基金的首次认购费用大约为1—1.2%不等，二次申购费用为1—1.8%不等。对普通投资者而言，二次申购费用有时竟达到1.6—1.8%（不同基金产品费率不同），这远高于封闭式基金0.3%的交易成本。此外，开放式基金的总体费率大约是在1.75%的年管理费与托管费基础上，再加上约2%的一次申购赎回费用，故累计达到了约3.75%，成倍高于封闭式基金的交易费用。可以说这种居高不下的交易成本严重影响了投资者购买开放式基金的积极性。
除了高额的认购费和赎回费是阻碍中小投资者购买开放式基金的重要障碍外，开放式基金也缺乏灵活的价格结构，这主要表现为基金产品无法根据投资者的投资额大小（如券商的股票经纪业务一样）给予投资者一定的费率优惠，没有鼓励投资者长期投资的费率安排以及没有针对不同的投资者设计不同的费率结构等，这些也导致了投资者购买积极性的降低。
虽然目前已有基金公司打出“降低交易成本”的价格牌。如从富国开始，开放式基金有条件地降低了申购和赎回费，更降低了投资门槛，从最低认购5000元降低到1000元等，但相对于中国证券市场上其他的投资品种来说，开放式基金的交易成本无疑是较高的，这应该是以后开放式基金营销中须努力改进的地方。
（三）基金营销渠道粗放经营，成本较高，效率偏低。
可以说基金的营销渠道一直是我国开放式基金营销过程中的重中之重。有的基金公司在推出开放式基金的时候甚至认为只要渠道有力，基金营销就成功了一大半。不可否认，基金的营销渠道在目前的开放式基金营销中占有相当重要的地位，但决不可唯渠道是尊，毕竟渠道只是营销4P组合策略中的一个策略，其必须和其他营销策略一起发挥功效。
目前，我国开放式基金的销售逐渐形成了银行代销、券商代销、基金公司直销的销售体系，这“三驾马车”均建立了各自的组织体系、管理办法、客户经理和营销网络等。而其中商业银行更是以其遍布全国的众多营业网点优势在基金销售份额中占绝大比例。但值得注意的是，目前这种基金销售体系仍处于粗放式经营的状态，许多地方还有待完善。如银行的销售队伍并不是真正的基金专家，故在基金营销过程中难免无法有效针对投资者的实际情况进行推销，所以银行亟需发展壮大专业的基金销售队伍。再如证券公司从股民中发展基金投资者的潜力毕竟有限，而基金公司自身的直销人手往往不够等情况均有待改进。
此外，目前基金渠道营销中还面临过分依赖销售机构的问题。从基金业内透露的信息看，托管银行销售在总销售额中占绝对比例。但是，银行的扶持毕竟是有限的，而有的基金也可能并不一定需要遍布全国的分销机构，比如针对特定地区人群的基金品种可能靠基金管理公司自身就足够了。这种过分依赖银行代销基金的现象也导致了目前开放式基金的营销渠道总体成本较高，且营销效率相对而言并不明显，毕竟银行还有其他业务要做。
（四）基金促销手段单一，力度不大。
目前基金公司进行的开放式基金促销活动大多为广告，而对于营销4P组合理论中促销策略的诸如公关、销售促进、人员推销等方式往往有所忽略。而广告作为促销方式的作用毕竟是有限的，因为广告作为促销手段对消费者的作用只是推广和介绍，属于被动促销，而投资者能否被广告所吸引及投资于开放式基金，并不是一条广告所能做到的，故有必要综合运用各种促销方式和手段，使投资者在多元化的信息包围中，更好地识别和了解基金产品和服务，进而做出购买决策。
此外，在银行代销基金时，与基金公司合作的商业银行的相关网点宣传促销力度往往不够，银行的基金促销人员坐等客户上门的现象时有发生，故这也是也是基金促销管理中应想办法解决的问题。
二、开放式基金营销的4P组合策略
（一）产品（Product）策略：针对不同投资者类型推出不同类别的基金，迎合不同投资者的理财目标。
从投资者需求出发推出基金产品将是基金产品开发中的主旋律。为此，基金管理公司应该加大对投资者需求的研究力度，通过组建由市场销售人员、研究人员等组成的联合产品开发小组，整合市场部门、研究部门和其他相关部门的力量，加强他们之间的信息沟通，从而扩大公司内部新产品开发的构思源，开发出迎合不同投资者需求的开放式基金产品。借鉴国外共同基金的基金品种模式，其股票基金大致可以分为收入基金、成长基金、平衡基金、小公司基金、部门基金、国际基金和全球基金等等。结合我国国情，收入基金、成长基金、平衡基金、指数基金、债券基金是目前我国基金管理公司应着重考虑开发的基金产品。此外高科技行业基金、蓝筹股基金等也可以在条件相对成熟的时候推出。在最近新一轮的开放式基金竞争中，各大基金公司已经开始推出有针对性的基金产品，如南方宝元债券基金是中国证券基金中第一只重点投资于债券的基金，富国动态平衡基金是通过主动管理追求风险和收益的平衡型基金，融通新蓝筹基金是指股票资产的80%用来投资蓝筹企业的蓝筹股基金，其他的如还易方达平稳增长基金、宝盈鸿利基金等。可以说，各大基金公司开始针对不同的细分市场推出基金品种是好事，但正如前面提到的，在各种个性化的基金产品营销过程中应该避免不适合基金投资设计的投资者盲目加入的情况，这就要求我们的基金营销人员在进行基金营销时一定要针对投资者的投资理念、理财目标采取对号入座的方式，决不能胡子眉毛一把抓，给日后无效投资者大规模赎回埋下隐患。
（二）价格（Price）策略：根据不同投资者需求合理制定灵活的收费标准。
在基金产品营销组合中，如何在客户可接受的价格范围内，制定出一个对公司最有利、最切合公司目标与政策的价格，是营销人员面临的又一挑战。如前所述，高额的认购费和赎回费已成为阻碍中小投资者购买开放式基金的重要障碍，故如何制定迎合中小投资者心理价位的基金产品价格是当前基金营销管理中的一大重点。
按照市场营销理论，投资者需求始终是定价策略需要考虑的最重要的因素。由于目前我国开放式基金投资者所能接受的心理价位一般较低，故可考虑在开放式基金的申购费中设立多级别收费方式，如“先收费后投资”方式、“先投资后收费”方式以及其他方式等。同时，为鼓励投资者长期持有基金，还可以设计随持有期递减的赎回费。另外，不同投资者对费率结构的偏好是不同的，有的投资者或许喜欢偏高的前收费，有的喜欢偏高的后收费，有的不喜欢收取申购佣金，但能容忍每年较高的营运费用，为此，基金管理公司可以在同一只开放式基金内设计不同的收费结构，而且各个系列在一定条件下还可以相互转换，以适应投资者投资策略的变化。总之，在基金产品的价格策略上，基金公司务必做到执行灵活的价格策略。基金公司要根据投资者的认购时间、额度、持有期的不同，设计出合理的费率结构标准，以提高价格手段的竞争力。换言之，基金产品的价格不是一成不变的，要视竞争压力及营销环境的变化，适时调整定价，并把价格真正地当作基金营销组合策略的工具之一用于增强基金产品的市场竞争力。
（三）渠道（Place）策略：建立科学的、多层次、多样化的营销渠道。
如前所述，营销渠道在开放式基金营销乃至整个开放式基金的运作中占据着特殊地位，为此，基金管理公司有必要在科学细分市场的前提下，采取多层次，多样化的市场营销渠道策略，建立起完备的开放式基金营销网络。
前面提到，银行和券商代销、基金公司直销这“三驾马车”是我国开放式基金销售的主要形式，但这种模式还处于粗放经营的状态，故有必要进行渠道的整合与精耕。以前，大多数基金通常只是通过某种单一的渠道如一家银行出售其产品，现在则可选择通过一种混合型销售渠道模式走向市场，即将多种渠道紧密结合在一起，如同时启用银行和券商代销基金等，从而使不同的渠道在同一销售过程中各自承担不同的职能，形成一个统一的渠道体系，以提高基金的营销效率。目前，已有基金公司开始分销渠道多元化之路，如富国开始引入农行、浦发银行两家代销，融通新蓝筹在中国建设银行、交通银行、深圳发展银行三家银行及国泰君安、华夏等多家券商中首次实现同时销售等。可以说这种探索是一个好的开端，但在渠道的整合的过程中，还需注意渠道的精耕，即讲求每一个渠道的营销效率，不同银行和券商在代销时应根据自身的营销网络特点，展开不同的营销方式。如银行应根据储户的心理特点和理财需求进行推销，而券商则应针对股民的投资思路开展营销等。
除了以上提到的渠道模式外，随着电子网络技术的兴起，基金公司还可以借鉴券商经纪业务网上交易的模式，通过互联网销售和交易开放式基金。基金公司既可通过本身开设电子交易网站，也可借助其他一些网站，特别是券商的网上交易平台，让投资者可以上网购买和交易基金。可以预见，开放式基金的网上交易模式将是今后开放式基金销售渠道中的一大重要渠道终端。有远见的基金公司应该从现在起就加强这一渠道的建设，为日后的渠道竞争打下良好的基础。
（四）促销（Promotion）策略：多样化促销手段并用，加大基金的促销力度。
如前所述，开放式基金的促销活动可以采取多种方式，按照市场营理论，促销活动一般来说可分为两类：一类是人员促销，即利用促销人员进行推销；第二类是非人员推销，包括广告促销、营业推广和公共关系三种具体形式。在我国当前的条件下，基金公司应当将人员促销和非人员推销进行有机的结合，针对不同的投资者类型开展不同的促销活动。一般来说，针对机构投资者、中高收入阶层这样的大客户，基金管理公司可以建立具备专业素质的直销队伍，进行一对一的人员促销，以达到最佳的营销效果。而对于广大中小投资者，则应重点运用非人员推销的手段进行促销，在搞好广告促销的基础上，综合营业推广和公共关系等手段，争取与投资者进行全方位、广泛、持续的交流沟通。比如，以推介会、报刊或网上路演等方式组织基金经理与投资者的访谈，通过基金经理的“现身说法”，帮助投资者增进对基金公司投资理念和经营思路的理解，判断基金将来的成长潜力，促使投资者认同基金的投资价值。实际上，在国外，基金经理的职责之一就是与投资者面对面的交流。
理论模型
考虑到住宅市场的风险因素对家庭消费决策的影响，本文仍将沿着Merton(1971)和史永东等(2009)的建模思路，将住宅权属选择概率纳入非住宅耐用品消费决策的随机最优控制模型。假定在一个无交易成本的经济中，代表性消费者在t期的非住宅耐用品消费为C(t)，住宅消费为H(t)。为简化分析，假定无论自有住宅者还是租房者，其消费的住宅面积和质量相同，且住宅是无限可分的。该代表性家庭的效用函数U(C，H)满足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有两个收入来源:一是工资收入Ⅰ，假定它满足dI(t)=Ydt，其中，Y为常数。为简化分析，假定该家庭仅有两类资产，即无风险资产F和住宅资产H。我们用A={F，H}来代表该家庭拥有的资产集。上述两类资产的收益构成了该家庭的资产性收入。假定Pi(t)分别为无风险资产和住宅资产的价格，并且服从如下Ito⌒过程:
数据、变量与方法
(一)数据与变量选取美国商务部与统计局联合进行了一个项目———美国都市住房调查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年对Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41个城市和地区轮流作一次调查，取得被访问者的家庭特征信息(如住宅权属、家庭年收入、房屋结构类型等)和个人信息(如户主的年龄、教育水平、种族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的调查数据①，该数据涵盖了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33个地区通过随机抽样确定的147214个家庭，如此样本容量，应该能充分体现不同家庭的异质性，可以做很好的政策对比分析。同时，我们以2002年为基期，利用美国CPI数据将模型中所有价值型变量转换为实际变量。本文所使用的变量涉及住宅特征、家庭特征、户主特征等。各变量定义如下:1．住宅相关变量h_value代表居民住宅的价值;h_ownship代表住宅权属选择，权属类型分为租房和个人自有住宅。住宅结构特征主要包括:房龄h_age、房屋的结构类型h_type(独立住宅定义为1，公寓定义为0)、房屋是否有空调d_airconditioner、住宅所在建筑的楼层数store_num、住宅面积h_area、房屋的使用成本h_cost、卧室的数量room_num。住宅邻里特征包括:住宅的区位特征向量h_locat(1为市中心，0为郊区)、1～2个街区内是否有停车场d_parking、邻里是否有严重的噪音d_comnoise、对邻里购物的满意度d_shopping_satis、对邻里居住环境的评价live_neighbor_rate、1～2个街区内是否有工厂等工业企业d_factory、社区内是否有娱乐设施h_recfac。2．家庭社会经济特征及家庭类型变量家庭的社会经济特征主要包括:住房成本h_cost、房屋单位面积上的房产税额per_pt、房价租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭总人口数pop。另外，为减少异方差，我们也对单位面积上的房产税、家庭年收入做了对数处理。户主的社会经济特征主要包括:户主性别hh_sex(男性定义为1，女性为0)、婚姻状况married(1为已婚，0为未婚)、种族hh_race(白人定义为1，其他有色人种定义为0)、受教育程度edu_level和年龄hh_age。考虑到户主年龄的影响可能是非线性的，我们控制了年龄的平方项hh_agesq。本文从家庭收入和户主种族的角度来划分家庭类型，其中把家庭收入按从低到高的顺序平均分为5个组，依次为低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分别代表5种家庭收入类型。(二)计量模型在本文的研究中，我们通过三个步骤来分析房产税对住宅权属选择和住宅特征需求的影响。首先，利用住宅特征价格模型(housepricehedonicmodel)估计住宅特征价格;然后利用所估计的住宅特征价格计算住宅特征需求;最后给出利用Heckman模型得出的房产税、住宅权属选择行为和住宅特征需求的基本模型和扩展模型估计结果。1．住宅特征价格模型我们使用标准的特征价格模型估计住宅特征价格，模型中解释变量取住宅价值的对数。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i个家庭的住宅结构特征向量，包括:卧室的数量room_num;住宅类型h_type，1为独立住宅，0为公寓;住宅面积h_area;房龄为h_age;住宅是否有空调d_airconditioner;住宅所在建筑的楼层store_num。Xi2代表第i个家庭的住宅邻里特征向量，包括:社区是否提供娱乐设施d_recfac;1～2个街区内是否有停车场d_parking;1～2个街区内是否有严重的噪音d_comnoise;邻里购物的满意度d_shopping_satis;1～2个街区内是否有工厂等工业企业d_factory;住宅的区位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊区;对邻里的满意度live_neighbor_rate。εi代表误差项;α0是常数项，α1、α2代表各向量的系数。2．住宅特征需求利用以上住宅特征价格模型的回归结果，计算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i个家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2为式(25)中各变量的估计系数，解释变量同式(25)类似。3．房产税、住宅权属选择与住宅特征需求由于本文所使用的调查数据存在家庭住宅权属选择的样本偏误问题，直接用OLS法得出的参数估计量可能出现偏误，因此本文使用Heckman模型进行分析。首先，以住宅权属选择作为第一阶段估计的解释变量进行Probit估计，以确定消费者进行权属选择的决定因素。该基准模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解释变量own代表家庭的住宅权属选择(自己拥有住宅，变量值为1，租房则变量值为0)，per_pt为住宅单位面积上的房产税额;pr_rent代表住宅单位面积上的房价租金比;Z代表控制变量，包括户主和家庭的社会经济特征，具体为:户主的受教育水平edu_level、种族hh_race、性别hh_sex、婚姻状况married、年龄hh_age、年龄平方项hh_agesq、住房费用h_cost、家庭收入的对数lninc、家庭人口数pop;γi是误差项;β1、β2、是各变量的系数。在三个年度混合截面数据的回归模型中，我们还控制了时间虚拟变量和房产税与时间虚拟变量的交叉项，以考察房产税对住房消费影响效应在不同年度的差异。其次，为了纠正选择性偏误，需要从Probit估计式中得到转换比率(inversemillsratio)λ，作为第二阶段估计的修正参数。最后，再利用OLS方法进行估计。基本模型为:lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制变量;β3为转换比率的待估系数，如果该系数显著，则证明样本存在选择性偏误，否则表明选择性偏误不存在，此时就可以认为OLS的估计结果是有效的①。为了检验房产税对不同收入水平家庭的影响差异，我们引入了家庭收入水平虚拟变量、房产税与家庭收入水平的交叉项，得到扩展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入类型，Vi，k×per_pt代表第i个家庭的住宅单位面积上房产税与家庭收入类型虚拟变量的交叉项。
估计结果
(一)房产税、住宅权属选择与住宅需求首先根据式(26)估计住宅的特征价格，然后利用住宅特征价格模型的回归结果，根据式(27)计算住宅的特征需求，具体结果见附录②。下面将按照标准的Heckman两阶段模型进行估计，具体回归结果见表1。其中，序列(1)—(4)分别是利用三个年度的混合截面数据、2002年、2004年、2007年的数据估计住宅权属选择模型的回归结果，与其相对应的Heckman回归结果为序列(5)—(8)。观察序列(1)—(4)，我们可以发现，per_pt的系数均具有负显著性，且随着年份的推进，其系数的绝对值逐渐下降，这说明单位面积上的房产税对消费者住宅权属的选择有显著的影响:较高的房产税会降低家庭拥有住宅的概率，且在这三个调查年度中，房产税对美国家庭住宅权属的负向影响在逐渐减弱。这是因为房产税的提高，会使房屋的保有成本提高，从而降低消费者拥有自有住宅的能力。在序列(1)中，我们引入了房产税与时间的交叉项，进一步讨论在不同年度房产税对住宅权属选择影响效应的差异。以房产税与2002年的交叉项为参照组所进行的回归结果显示，交叉项的系数为正且具有显著性，表明在这三个调查年度中，房产税对住宅权属选择的影响具有明显的差异:相对于2002年而言，美国家庭的住宅权属选择在2004年和2007年受房产税的负向影响更小。该结果与序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回归结果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的时间虚拟变量系数显著为正，2007年时间虚拟变量的系数显著为负，这表明，与2002年相比，2004年的住宅拥有概率显著提高，而2007年住宅拥有概率显著下降。这是因为，2003年以后，美国许多贷款机构开始采取一些减轻借款前期负担的新举措以招揽次贷客户，放宽甚至取消放款标准，因信用程度较差或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，可以通过申请次级抵押贷款购买住房，从而使这一时期的住宅自有率大大提高。而众所周知的次贷危机正是在2006年末开始逐渐显迹:住宅市场开始降温，使得购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难，同时许多次级贷款机构开始减少房贷。另外，次贷还款利率的提高也大大加重了许多美国家庭的还款负担。这种局面直接导致大批通过次级抵押贷款获得住房的美国家庭不能按期偿还贷款，最终银行收回贷款人的房屋，使得此时的住宅自有率相对于2002年和2004年显著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系数均通过了显著性检验，说明:已婚户主拥有自有住宅的概率高于未婚户主;家庭收入越高，消费者购买住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系数除了2002年，在其他回归结果中均具有显著性，表明:户主的教育水平越高，其筹集购房资金的能力就越强，因此这类家庭购买自有住宅的概率就越大;相对于其他有色人种，户主为白人的家庭，其拥有住宅的概率更高;家庭人口数量越多，购买住宅的概率也越高;较高的房价租金比会降低美国家庭拥有自有住宅的能力，不得不选择租房。另外，考虑到年龄对住宅权属可能产生的非线性影响，我们在解释变量中引入了户主年龄的一次项和平方项，其回归结果表明住宅权属与户主的年龄之间存在倒“U”型曲线的关系，即随着户主年龄的增长，家庭购买住宅的概率先上升后下降，这与消费者在生命周期中对住宅需求的变化趋势是一致的。列(6)到序列(8)，单位面积上房产税的系数，其绝对值在逐渐减小，这表明在这三个样本调查年度中，房产税对美国家庭住宅特征需求的负向影响效应随着时间的推移而下降，这一结果和房产税与时间交叉项的回归结果一致。(二)房产税、家庭收入类型交叉项与住宅消费为讨论房产税对不同类型家庭住宅权属选择和住宅消费的影响，本部分根据式(30)，引入家庭类型变量以及房产税与家庭类型变量的交叉项。具体回归结果如表2和表3所示。首先讨论房产税与家庭收入类型交叉项的回归结果。这里将家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5个组，并分别以低收入组、低收入组与房产税交叉项为参照组。在选择模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系数在序列(9)—(12)中均具有正的显著性，且随着家庭收入水平的提高，其系数值逐渐增大，这表明相对于低收入家庭而言，较高收入的家庭更倾向于购买住宅，原因是较高收入家庭拥有较高的住房支付能力。在Heckman模型的回归结果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系数在序列(15)中均具有正显著性，且系数值逐渐降低，说明美国家庭随着其收入的提高，更倾向于扩大住宅需求。下面继续讨论房产税与收入类型交叉项的影响效应。在选择模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系数在序列(9)—(12)中具有正的显著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系数仅在序列(12)中不显著，表明随着单位面积上房产税额的提高，具有较高收入的美国家庭的住宅权属需求受到的影响要大于较低收入家庭受到的影响。在Heckman回归模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系数具有负的显著性，且就系数的绝对值大小来说，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房产税对美国家庭住宅消费福利的影响效应具有很显著的收入水平差异:随着单位面积上房产税额的提高，收入越低的家庭，房产税对其住宅消费福利的影响效应就越大。在序列(15)、(16)中，分别只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有显著性，说明在2004年，房产税对中高收入家庭住宅消费的影响要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房产税对中低收入家庭住宅消费的影响要大于其他收入水平的家庭。产生上述结果的原因可能是，较高收入的家庭偏好购买高档住房，而房屋价值越高，税基越高，则缴纳的房产税就越高，这显著抑制了高收入家庭购买住宅的偏好;而较低收入的家庭，其住宅支付能力较差，因此在进入住宅市场以后，低收入家庭的住宅消费福利受房产税的影响更大。下面以户主为其它有色人种以及房产税与户主为其它有色人种的交叉项为参照组，继续讨论房产税与户主种族类型交叉项的影响效应。在选择模型中，hh_race的系数均具有正的显著性，表明户主为白人的家庭购买自有住宅的概率高于户主为其他有色人种的家庭，pt_hh_race的系数在序列(17)、(18)、(20)中均具有负的显著性，这表明:随着单位面积上房产税的提高，户主为白人的家庭，其住宅权属需求受到的影响要小于户主为其他有色人种的家庭，产生上述结果的原因可能是白人与其它有色人种在美国的社会、经济地位存在显著差异;在Heckman模型回归结果中，hh_race的系数仅在序列(23)中具有正的显著性，说明除2004年以外，不同种族户主的家庭的住宅特征需求不存在显著的差异;pt_hh_race的系数均为负，但仅在序列(21)和(22)中具有正的显著性，说明在2002年，房产税对家庭的住宅特征需求的影响存在显著的种族差异，即相对于户主为白人的家庭，户主为其它有色人种的家庭，其住宅特征需求受房产税的影响更大。
结论及政策含义
1.1经典案例教学
众多的教学方法中，经典案例教学是非常重要的教学方法之一，它和以前的教学方法不一样，志在培养学生的发散性思维，提高其解决实际问题的能力。老师会根据教学的目的来选择不同的案例，并作详细分析，这也从一定程度上保证了教学质量。老师和学生之间讨论案例，首先要划分小组，然后每个人进行准备，还要进行多次讨论，最后点评，最终提高教学质量。老师在帮助学生分析案例时，不要完全依赖标准答案，学生要在讨论的过程中，善于举一反三，培养创新能力。在讨论案例的过程中，学生自己要认真分析问题，并最终可以解决问题。分析经典案例的过程中，学生是主体，老师只是连接知识和学生之间的桥梁，做到师生互动，学生和学生之间交流，营造良好的学习氛围，学生不仅自己独立学习，还要和他人合作学习。
1.2情景模拟教学
市场营销是一门综合性和实践性很强的学科，它涉及经济学、哲学、行为科学等多门学科。因此，学生不能只学书本上的知识，还要置身于真实的商业环境中，在营销的实践中，提高自身能力，开发学生的创造能力和解决实际问题的能力。为了达到最佳的教学效果，需要采取多种类型的教学方法，让老师和学生，学生和学生之间多多交流，调动学生的主动性和积极性，最终达到较好的教学方法。可是现在还有一个问题需要解决，就是没有较成熟的情景模拟课件，怎么在课堂上进行情景模拟教学。给学生一个特定的情景，让学生置身于其中，了解角色的心理变化和利益关系，领悟情景全过程。让学生了解营销顾问、营销策划、自主创业等不同的角色，并把知识运用到其中，学生了解了自己的角色，做好本职工作，尝试创新性思维。除此之外，在教学时，还要选择一些其他的方法。如激励学生、营销好方法等。在这个过程中，一些学生会表现出个人的创新能力，要多鼓励他们，以便增强他们的信心。
1.3多媒体教学
很多高校在教学的过程中十分重视多媒体教学。多媒体教学和传统的教学方式不同，它注重学生的互动，给学生带来声音、光线、形象、色彩、动作等情景模拟，充分调动学生的创造能力和思维能力，从而获得很好的教学效果。高校老师按照教学目的和教学内容，再结合学生的自身特点，采用多媒体教学方法，从而使教学质量更高。实现市场营销教学，有时候要用到图形和表格来表示内容，在课堂上绘制是不现实的，因为那样会浪费很多时间。而用了多媒体教学的方式，不仅增加了课堂上的教学内容量，还增强了学生对知识的印象，随着对教学质量要求的提高，越来越离不开多媒体教学了。利用多媒体教学，不仅可以将教学内容形象地展现给学生，还可以适时加入DVD短片，如广告和产品宣传等。这样做要比传统的教学方式形象得多、生动得多，也更直观、更吸引人。
1.4互动参与式教学
市场营销课程教学中，要改变原来的依靠老师教学的方法，充分调动学生学习的积极性，老师和学生多交流，采用互动参与式教学。教学的过程中，老师起的是主导作用，学生是学习的主体。老师积极引导学生学习，多启发和鼓励学生主动学习。其中不容易解决的问题，可以在老师的引导下，由学生交流互动解决。采用模拟场景的方法教学，老师给学生提出问题，可以让学生在课下思考，然后课堂上讨论解决。学生在课堂上积极发言，会予以加分奖励，极大地调动了学生的积极性，体现出学生是学习主体的地位。发言好的学生要记高分，老师对理论进行总结。这些教学措施，可以让学生更加积极地学习，培养了学生的独立思考能力和创新能力，很受欢迎。
2改革的初步成效
通过努力，市场营销可以获得以下较好的成效。
2.1使师生关系更加融洽
改变了传统的教学方式后，老师已经不再是讲解知识的人，而是转换为了引导者和调动者、分析者等。老师和学生在教学的过程中一起讨论、一起思考、一起研究，增进了学生和老师之间的默契。
2.2提高学生的学习兴趣和综合能力
学生摆脱了原来枯燥无味的传统学习方法，转而对学习有了更多的兴趣，争先表现自己的创新能力和思考能力，使课堂的学习气氛十分活跃。学生学习营销内容时，可以在网上查阅相关知识，尽量解决各类可能出现的营销问题，提高了自身的管理能力和分析能力，学习不再是一个人的事情，而是大家的事情，和同学互相交流，共同进步。向老师积极请教和提问题，从而增强学习能力和表达能力。在一定程度上也培养了学生的团队协作的精神，体会到了实践的乐趣，在实践的过程中，找到真理，最终提高教学质量。
2.3为学生未来职业发展奠定良好的基础
学习的地方不再单单是教室，而是面向社会学习，这极大地开拓了学生的视野，学的知识更全面、更深刻。改变了原来只是教学生知识的方式，转向让学生独立思考、团队协作的方式，进而提高了学生解决实际问题的能力。
3结论
【关键词】市场营销教学方法
市场营销学课程的基本特点,要求教师在教学过程中要发挥主观能动性,想方设法运用各种可行的教学方法和手段,给学生提供丰富的教学内容、活泼的教学场景,提高学生的学习自主性,培养学生灵活运用理论知识的应变能力和创新能力。
一、市场营销学常用教学方法
1.理论讲授法
理论讲授适应于理论架构的讲述,具有逻辑性,能把知识贯穿起来,使学生的思路脉络更加清晰流畅,利于学生理解理论和流程。但单纯的理论讲授相对枯燥乏味,可在教学过程中结合营销理论的发展史,采用生动的案例进行阐述,以起到良好的教学效果。例如,可以运用福特T型车的兴衰史讲述市场营销从生产观念到产品观念的转变;用万宝路香烟从女性专用到剽悍男人的最爱说明什么是产品定位。理论讲授法简单易行,教学效率高。
2.案例教学法
案例教学能提供给学生一个具体的商业场景,为学生创造接触和解决问题的机会,使学生能够了解现实企业中需要解决的问题及其解决方案。案例要尽可能选择易于被学生接受的、有代表性的、高质量的、具有时代感的本土案例,可从报纸、杂志和网络等多种媒介上获得,也可通过实地采访等方式获得。案例教学法又可以分为以下几种。
(1)案例讨论法。由学生阅读现成的案例而后进行分组讨论,分析其营销的流程、方法技巧及其可借鉴之处。学生可对案例发表看法,对其某些问题提出不同的方案或解决方法,从而激发学生的创新思维,增强学生的合作与竞争意识。在案例讨论法中,教师应积极组织学生发言,发挥引导和激发作用并最后对案例讨论进行总结和补充与提高性讲解。这种方法占用学生课外时间较少,能有效借鉴前人经验,反馈效果较好,但教师在案例的选择上须花费相当多的精力。
(2)学生自讲案例法。由学生自己收集整理感兴趣的案例素材,暂时取代教师的位置进行课堂讲授。这种方法优点突出,教师只做适当进行补充的配角,而把讲与听、发现问题和解决问题的环节都交给了学生。这种教学方法,因学生在案例上花费了大量的时间和精力,不仅可以培养学生的创造性,调动学生的积极性,而且可以锻炼学生的自主学习能力。
3.模拟情景教学法
教师利用多种教学手段,将企业的营销活动或模拟的企业营销活动展现在学生面前,使学生身临其境并进入角色,真正站在企业营销者的角度思考问题,针对企业面临的问题提出解决方案。模拟情景教学法又可以分为以下两种。
(1)沙盘模拟法。由学生分组成立若干“企业”,每个“企业”的不同职能部门由不同的学生来担任经理,在市场环境下进行若干年度的模拟营销活动,学生在“企业”的营销活动中完成体验式学习。在沙盘模拟法中,通过实战模拟,学生可进行市场营销活动的分析、计划与执行,从而从整体上了解整个市场营销活动的运作过程,并且通过不同部门之间的配合学习如何合作,如何协调不同部门、不同人之间的关系。
(2)营销软件辅助教学法。营销软件是模拟实际营销环境开发出的营销流程软件,因软件设置的流程性和交互性,学生可以仿真地体验营销整个过程并对其营销效果作出积极的反馈,从而调整营销思路或策略,以期达到最初设计的目标。营销软件因其网络性,能够使每一位学生在同一商业环境下进行营销活动并比较营销效果,更能体现实际营销的竞争性,进而促使学生优化营销组合。营销软件辅助教学法能使学生透彻了解整个营销过程与方法,培养学生的整体观念和大局意识。
4.实践教学法
实践教学法指由学生亲自参加市场营销系列活动,从中积累学习经验。例如,组织学生到企业进行营销实习、支持学生在学习之余在企业做兼职等,使学生学会对身边的营销机会进行分析、定位,锻炼和提高学生运用营销组合策略进行业务推广的能力。
二、与以上教学方法相适应的教学策略
在教学的具体实施过程中,可结合以上教学方法添加以下教学策略。
1.课程结构模块化
市场营销专业培养方案将打破原来的按学科、课程设计的做法,而代之以模块的形式,一级模块有职业素质模块、职业能力模块、就业准备模块及选修模块,每个一级模块下再设若干二级子模块或项目。模块化的课程结构,按照职业岗位能力的标准体系设置,打破专业基础、专业课的界限,从而使学生毕业即能上岗;而实习与毕业设计则是对模块教学后学生素质及能力的检阅。
2.采用学分制的教学管理方法
为了鼓励学生的学习积极性,尤其是锻炼学生自主学习的能力,在教学管理方法上采用学分制。学分制的实行,从理论上来说,市场营销专业学生从大一开始,即存在提前修满学分予以毕业的可能,这对学习优异的学生来说将提供提前就业的机会。因此,学分制不仅是一种教学管理方法,同时,也是一种激励机制。
3.推行“师傅带徒弟”式的导师制
推行导师制,其主旨是帮助学生完成学业,并根据学生自身特点,给予个性化指导,培养学生的创新能力。具体做法是,与学生一进入专业学习后便确定的团队结合起来,根据现有的师资力量,一个团队配备1-2名导师。导师全面介入学生的专业教学及课内外实习、实训、订单式培养、自主创业、公司项目经营,指导学生的毕业设计,同时也可以按照学生的个性和经历帮助学生设计职业生涯,达到全面发展。导师制在市场营销专业的推行,将会促进学生学习能力、动手能力的提高,培养学生的创新精神和团队合作意识,提高学生的综合素质;而每个导师通过个性化的教育方式,依靠日常的言谈举止、身体力行、思想交流、答疑解惑,来潜移默化地影响和塑造学生,将能有利于形成全方位育人的环境,使学生在导师指导下,获得学习和实践的方法,养成对专业的浓厚兴趣,提高解决问题的能力,促进他们的全面成才。
总之,市场营销学的教学是一个实践的过程,只有在实践中不断探索、不断提高,积极总结方法和经验,才能很好地提高市场营销学课程的教学效果,实现该课程的教学目的。
参考文献:
1.1是顺应消费客户行为变化的需要
随着移动互联网的发展和应用，极大的改变了消费客户的行为习惯，手机作为移动互联网的一个最主要的客户终端，其成为多数人获取信息的重要渠道，根据工信部最新的统计数据显示，当前我国移动互联网用户每天接触手机互联网媒体的时间是5.8小时，而且随着大批90后和00后的成长，其在移动互联网用户中占据的比例达40%，而传统的电视、报纸计算机互联网作为信息传播渠道方式的比例正在逐渐的缩小，这种趋势的发展使得房地产营销不得不重点关注移动互动互联网。
1.2移动互联网有效的推进了全民营销
随着移动互联网的发展，其搭建的全民营销的平台，打通了开发商、营销商以及消费者之间的壁垒，极大的推进了全民营销的进程。特别是例如微信等自媒体工具的发展，不仅实现了信息的实时传播，对于现代电商的发展也有着不可忽视的作用，而在房地产行业利用移动互联网的传播的广泛性和全民性开展营销，可以有效的发挥移动互联网的优势，优化房地产营销，促进其发展。
1.3移动互联网成本低、传播速度快
移动互联网的推广，有效的解决了时间和空间的问题，相对于传统的计算机互联网，其有着很大的优势，而且随着移动电商的发展，微信营销等移动端的营销方式的日益普及，房地产行业的也可以说是全面的进入了移动互联网时代，对于房地产营销也有着深刻的变化。
1.4移动互联网还有利于提高客户的推广度
客户的推广度是评价营销成效的一个重要方面，有效的客户推广，增加了客户之间的粘性，提高了客户的成交基础。随着微信、微博等移动互联网技术的发展。可以有效的实现开发商和消费者之间的互动，在营销的过程中可以通过宣传一些优惠促销的方式，吸引意向客户在移动互联网上的转播，推荐给更多的客户，提高了项目的价值的传播，提升了关注度，营销效果自然也就更好。
2.移动互联网时代开展房地产营销的实施要点
基于移动互联网开展房地产营销的必要性，下面是笔者结合自身的工作实践提出的一些关于移动互联网时代房地产营销的实施要点，具体的有以下几点：
2.1建立健全一个有效的移动互联网营销平台
从当前移动互联网发展的趋势来看，移动终端可以说已经逐渐成为未来信息传播的最主要渠道，因此，房地产企业搭建完善自身的移动终端营销平台是其必然的选择，也是实现移动互联网营销首先要做的，通过移动微博、微信的公众账号的开通，或者自主开发APP，结合大力宣传自身微博、微信以及APP的二维码，通过提高下载率，提升关注度，推广企业的知名度来开展营销。
2.2设计形式多样且内容丰富的宣传内容
搭建好宣传平台之后自然就是设计形式多样而且内容丰富的宣传内容，这一过程既需要根据企业自身的企业文化，结合企业产品的特点进行设计，另一方面，也需要了解当前消费者对于房地产商品的喜好等设计宣传内容。另外，对于客户与营销方的沟通，要以方便及时为主要前提，通过实时互动进一步的加强对于购房者的购房动力。在设定信息推送以及互动游戏时，需要以吸引客户浏览为前提，提高客户的到访体验，增加成交率。
2.3做好线下与线上的配合
虽然移动互联网可以有效的提高房地产营销的效果，但是毕竟营销的成功都需要线下来做最后完成，这就需要不仅完善线上的各项营销工作，还需要对线下营销进行一定的调整，做好现场的体验活动，确保在展示区和样板间的体验感受要高于线上体验，只有这样才能提高客户的满意度，另外还有就是做好接待活动和服务水平，这一环节也是非常的重要，因为如果这一环节没有做好，出现负面的信息，那么线上的宣传有时甚至会导致相反的效果。
3.结束语
[论文摘要]本文介绍了二十世纪九十年代以来市场营销方法创新的发展趋势，如政治权力营销、绿色生态营销、关系营销、直接营销、服务营销、国际营销、最终顾客营销和网络营销方法等，并对市场营销方法创新和发展的社会生活观念、市场竞争、科技发展、市场营销理论及其他社会科学背景进行了简要分析。
一、市场营销方法创新的发展趋势
近十几年来，尤其是二十世纪九十年代以后，出现了大量的营销方法创新，营销方法随着营销领域的深化和拓展，趋向多元化发展，这至少表现在以下诸方面：
由于考虑到政府的政治行为及权力对企业活动的影响，将政治以及权力因素纳入了企业营销领域，因而产生了所谓的政治营销及权力营销。政治营销是指依据政治对营销活动的影响范围、程度和规律，借助政治权力和政府的政治行为来进行企业的营销活动、达到营销目的。权力是个人、组织对其他个人、组织和社会的控制力和影响力，借助个人或组织的某种控制力和影响力进行的营销活动就是权力营销。面对被保护的国内外市场，企业应考虑采用政治手段、借用政治权力打开市场。
随着人类环保意识的增强，可持续发展战略已成为各国的共识，人们逐渐崇尚绿色消费，诸多企业也开始从传统营销转向绿色营销或生态营销，人们对营销的视野更为宽广，以更为长远的发展眼光来看待营销的作用和影响。绿色营销就是企业顺应绿色消费观念，以满足消费者的绿色消费需求为中心和出发点而进行的企业营销活动。传统营销方法强调通过协调企业、顾客和竞争者三者来获取利润，而绿色营销则在此基础上进一步还要考虑营销活动同自然环境的关系。
关系营销方法的产生和日益被重视，既表明人们对市场营销的领域有了更广阔的认识，也说明现代企业市场营销的核心已从市场交易深入到各类关系。关系营销以系统的思想来分析企业的营销活动，认为企业营销乃是一个企业与消费者、竞争者、供应商、分销商、政府机构和社会组织相互作用的过程，市场营销的核心是正确处理企业与这些个人和组织的关系。关系营销方法的基本要求是：建立并维持与顾客的良好关系；促进企业合作共同开发市场机会；协调与政府的关系，创造良好的营销环境。
由于消费者的生活方式变化以及科技发展导致各种现代大众媒介的出现，使得本来产生于19世纪中叶的直接营销方法，却在上世纪70年代以后的西方国家以及现在的我国流行起来，反映了在促销手段、分销方式上的多元化发展趋势。直接营销实质上是一种在零售店以外向消费者销售产品的营销方法或方式，它是借助广告媒介传递商品信息的同时接受顾客的订货要求而将商品销售出去。直接营销与我们常说的厂家直接销售不同，后者是由厂家自己的推销员直接销售给消费者，而不借助媒介或直接营销公司。直接营销方法与通常的传统营销方法相比，其目标顾客是单个个体，直接营销方法使厂家能与顾客保持更为密切直接的关系，其营销效果很容易直接测定。
具有与一般产品营销不同特点的服务营销，逐渐成为一独立的营销领域，并获得了迅速的发展，这表明市场营销方法按其营销对象的特征差异正逐渐分解和深化。服务与有形产品相比，具有无形性、差异性、不可分离性、不可存储性和不发生所有权转移等特征。服务的这些特征决定了消费者在购买服务时，通常相信从亲戚、朋友、同事和专家那里获得的信息，在评价服务质量时，价格、服务设施和服务态度成为重要的标准。这就进一步决定了服务营销更注意树立服务的质量形象，注重人们的口碑和企业的美誉度，注意在服务过程中加强与消费者的沟通。
随着世界经济趋向一体化，对外直接投资和跨国公司的迅速发展，企业市场营销的地域范围也由一国变为多国甚至全球，市场营销的环境发生了巨大变化，国际营销成为企业营销的重要组成部分，国际营销学和国际比较营销学也已发展成为市场营销学重要的分支。从市场营销的基本原理上看，国内市场与国际市场是相通的，但由于包括政治、经济、科技、社会文化、自然因素在内的营销环境的巨大差异，使不同文化背景下的消费者的消费观念、消费习惯和消费行为也就十分不同，进一步也就决定了国际市场的营销战略、营销策略组合和营销行为与国内市场有显著差异。对这些差异性的研究，就构成了国际市场营销学和进一步细分的国际比较营销学的内容。
基于对顾客概念的深入认识，企业市场营销由不遗余力地满足直接顾客的要求，发展为既分析直接顾客的要求，又注意“顾客的顾客”最终顾客的需求。长期以来，企业营销的对象只是需求其产品或服务的直接顾客，企业没有认识到自己的企业活动只是整个行业活动链的一个或几个环节，自己的顾客能否有支付能力购买本企业的产品或服务，取决于本企业的顾客的顾客，直至最终顾客能否进行购买。每个行业的最终顾客或消费者才是该行业的所有企业的利润源泉。因而，分析最终顾客用户的需求对于任何企业都是必要的。这就要企业合理确定与最终顾客的距离，通过分析最终顾客的需求确定自己的直接顾客的竞争地位和需求发展，从而站在全行业角度，从企业长远发展上制定自己的营销策略组合。
现代科学技术、尤其是现代电子技术和信息技术的发展使社会生活的各个方面都发生了深刻的变化，自然也对市场营销的发展产生了巨大的影响，出现了诸多与电子技术、信息技术密切相关的市场营销方法。如网络营销、电子营销、营销决策支持系统和虚拟市场等。随着现代电子技术、信息技术的进一步发展和社会的进步，这些营销方法必然会逐渐取代传统的营销方法。其中，网络营销是利用计算机网络所进行的营销，尤其是专指在国际互联网Internet进行的营销活动。计算机网络具有独特的媒介功能，因此网络营销具有不可限量的发展前景。国际互联网超越了时空限制，兼备多媒体声光功能，既可以用于展示商品，联结资料库，提供商品信息查询，又可以收集市场信息、进行市场试销和消费者满意度的调查。这种和顾客互动双向沟通的特性使得国际互联网成为一个十分有效的营销工具。加之国际互联网的发展迅速，网络使用者数量激增并遍及全球，是一条极具开发潜力的营销工具。
二、现代市场营销方法创新和发展的背景分析
现代消费者的生活观念、价值标准和生活方式日趋多元化，人们的需求日益多样化，人们的消费方式趋向个性化。这促使企业想方设法创新各种营销方法，迎合消费者的多元化的价值观念，满足消费者的多样化的需求，适应个性化的消费方式，如绿色营销和生态营销等。
企业间日趋激烈的市场竞争，常规的营销方法在很多情况下难以奏效，促使企业在营销方法策略上另辟蹊径，努力创新，如政治营销、权力营销、直接营销、形象营销和关系营销等。
现代科学技术发展，尤其是现代电子信息技术，为现代市场营销方法创新和发展提供了技术手段和基础，而且，许多新的营销方法就是现代科学技术直接创造的，如直接营销、电子商场、网络营销等。
实验教学环节薄弱
市场营销是一门实践性很强的学科，需要在理论基础上辅以大量的实践。大多数独立院校的市场营销教学中，会安排实验课时，以及独立的实验课程。而目前的实验课时，大多集中在教室内做诸如案例分析，简单的市场调查和分析，对于学生真正动手操作，以及创造性的培养环节几乎没有。究其原因：一是实验软件严重不足；二是实验课程的安排缺乏系统性和连贯性；三是指导教师安排不合理，另外对于实验课的考核也缺乏有效的方法。
独立学院市场营销教学方法的改革
1.创新课程设置。
针对目前偏重理论教学的现状，改革课程的设置。每个章节分为以下几个部分完成：基本理论知识的介绍，实例分析，学生自主案例分析，学生模拟演练，前沿问题和企业营销活动中热点问题的讨论。减少理论知识的讲解，大量增加实践性教学环节，积极引导学生参与。
2.创新教学模式。
笔者通过教学实践总结出以下几种方法。
（1）案例教学。案例教学首先要对学生分组，通过学生自选、自导、自演和自评的方式，再现一个与市场营销内容相关的案例。由小组中一个或几个同学，上台表演并对案例进行分析讲解。表演结束后，小组成员自己总结所选案例表现的是什么营销主题，对这类问题该如何解决，这个案例教会我们什么等等。
其他同学可以自由提问，和台上同学进行互动。这种教学方法，可以培养学生收集和查找资料的能力，也可以培养他们分析问题、解决问题的能力。同时，学生在完成这项工作的同时，也培养了团队协作精神。可以在每个章节理论课讲授完以后，用至少4个课时的时间进行案例教学。
（2）情景模拟教学。情景模拟教学是在案例教学法的基础上，增加了一个很重要的内容，即学生要在课堂上分角色地进行模拟实战演练，通过对角色的扮演理解教学内容，实质上是对案例教学方法的发展和延伸，它在事先假定的情景中，要求学生设计出逼真的场景，分饰不同的角色，把自己置身到情景中去，以角色为出发点，提出必要的观点和方案。例如，在讲解促销策略的时候，教师事先设置情景，把学生作为情景中的主体，让他们接触与促销相关的活动，教师在其中做适当的讲解和引导。让学生扮演角色，完成促销活动的整个流程，等学生体验过后，再从理论的高度，对其进行总结和纠偏。在设计场景的时候，尽可能把工作中可能遇到的一些问题设计进去，这样学生在学习的同时，对今后的工作有清醒的认识。可以帮助他们今后更好地进入工作状态。通过笔者的实践证明，学生亲身参与的一些项目，他们会很容易掌握，而且也愿意发挥主观能动性，更好的参与进来，教学效果好，受到学生的广泛好评。
（3）模拟公司。在市场营销开课之初，就将班上同学分成几个小组，以组为单位，建立模拟公司，分别设置市场部、营销部、生产部、采购部、财务部等部门，各个公司进行业务往来，包括采购、销售和管理等。同时与社会性企业建立联系，各个模拟公司之间要有实体的买卖等业务活动，通过实践培养学生的自主能力和相互沟通的能力，提高学生实际解决问题的能力。
（4）企业实习。学校需要和企业共建实习基地，教师和学生一起进入企业实习，有条件的要安排教师定期到企业“实习”，也可担任一定的职务，为企业的管理出谋划策的同时，可以把实践和理论更好的结合。学生每个学期要有至少一到两个月的实习时间，由于学生人数较多，全部由学校安排集中实习相对困难。因此，要求学生利用课余时间，到校外自行寻找实习单位，或进行短期的社会实践。这样即锻炼了学生的社会工作能力，让学生提早适应社会；又能让学生把所学知识用于实际。对于社会实践活动记入学分。
3.创新考试方式。
（1）笔试加面试。选定考试主题，要根据课程内容，选择联系实际紧密的内容，引导学生探讨现实中所关注的热点问题，和工作中一些前沿问题，培养学生对问题的敏感度和判断力，以及创新解决问题的能力。把学生分成多干小组，每组人数不宜过多，笔试部分，每个同学的内容一样，主要是一些理论知识。面试部分，考试前两周，把考试内容、形式、要求告诉学生，让学生有一个充分的准备时间和良好的备考状态。面试由专家小组（老师、其他小组的成员组成）提问，由小组中一个同学为主讲人，其他同学可以适当做补充和提示。通过这种考试形式，让学生对问题有更直观的把握，并能在考试现场熟练的表达出来，提高学生主动思考问题的能力和临场应变能力，也可以提高学生的逻辑思维能力和口头表达能力。
（2）社会实践成绩。鼓励学生进入实习基地实习，到校外兼职，针对热点问题进行社会调查，参加学校组织的市场营销模拟大赛等，均作为最终考试成绩的一部分，或者单独计算学分。
创新教材选择
关键词：方言影像消费文化娱乐文化“小众化”
影像艺术充斥着我们的生活，影像也成为了人们对生活感受的来源。电视、电影、录象、影碟、广告等等无不用影像来吸引人们，有人惊呼我们已经进人了一个影像文化的时代。二十世纪八十年代以来，影像艺术中呈现出一个引人关注的现象，就是方言影像作品的勃然兴起。巩俐演的“秋菊”用陕西话打起官司；张国立在《手机》中用四川话表达了教授的无奈；赵有亮用沪语吐诉着“孽债”的痛苦。当电影和电视剧用方言火了一把以后，方言栏目剧也火热开了。湖南、重庆、四川、云南、江西、陕西、天津、北京、东北三省、河南、上海等地区省市级电视台都有方言短剧。就湖南而言，本土笑星奇志和大兵的方言相声家喻户晓，在湖南受众中其地位完全超越北方相声名家。湖南经视的方言短剧《一家老小向前冲》创全国电视综艺栏目白天档收视率之最。2002年，娱乐脱口秀节目《越策越开心》横空出世，成功地创造了电视娱乐方言类节目的典范。
在国家大力推广普通话的今天，在文化全球化、信息全球化的社会，发轫于交通闭塞交往隔绝、生存空间越来越狭窄的方言，为何会成为大众传媒中的文艺的一种令人注目的工具?在现代性语境中方言影像为何会有如此强的生命力?方言影像艺术的勃兴有怎样的文化背景?又有怎样的发展趋势?对于这些问题，本文将从一个全面的全新的学术视野予以剖析。
一、消费文化与地域文化自我确认的诉求
如果我们将自己所置身的生活与过去相比，不难发现我们正经历着一场深刻的社会变革和文化转向。二十世纪八十、九十年代，随着我国改革开放和计划经济到市场经济的转型，国民经济得到快速发展，人民生活的水平大幅度提高了，社会进入到一个大众消费的时代。在消费社会里，人们消费物质，也消费文化。伴随着大众媒介的普及，适应社会大众趣味的大众文化迅速兴起，并不断挤压着精英文化和高雅文化，渗透到社会生活和文化领域的方方面面，实现了文化的转向。这种文化转向的重要特征之一是，在美学和艺术领域中，从审美的文化向消费的文化转变。
历来人们都把文化艺术理解成具有精神特征和价值特征的东西，它超越于具体和现实的功利性，不为外在的东西所左右。正如霍克海默所说，“人类，就其没有屈从于普通的标准而言，他们可以自由地在艺术作品中实现自己。”文艺的这一特质使其与人们现实的具体生活和行为，尤其是经济生活和行为有所区别。大众文化则与以往的文化艺术有截然不同的特点，凸显商品化和消费化的特征，或者说本身就成了商品和消费品。在市场化的社会，文艺已不再是一种孤立的文化现象，也成为一种经济现象，文化和艺术的品性发生了变化，利润和效益成为文艺的重要目的之一，随着社会全面走向市场经济，文艺用人们喜闻乐见的形式去满足大众的口味，俯就公众，从而获取更多的经济利益。
斯科佩克认为，一个文化存在最明显的标志是“独特的或具有特异性的言语形式”的使用。在以区域性社会阶层为题材，反映地域文化的文艺中，采用当地观众普遍适应的方言、方音，似乎也是文艺生产的必然要求。
从社会语言学的观点看，方言能成为深刻的社会纽带，这种纽带靠共同语是无法建立的。同一地域的人们对方言、方音的情感认同会产生一种凝聚力和向心力，使不同职业、地位、性别、年龄、身份的人达到心理同归。在消费化文化背景下，文艺作为一个文化生产场，势必以所在地区为目标市场，以区域性观众为重要定位，这时方言这种独特的言语形式可望成为连接观众的纽带，尤其是展现地域文化、地方风土人情为主要内容的文艺生产中，方言的选择使方言言说者倍感亲切感，产生强烈的自豪感、成就感，同时使方言言说者更能理解影像文本的原初意义，实现较少损耗的解码与信息还原。另一方面，生长在特定自然环境、社会习俗、历史背景下的观众，对共同的地方风物、历史、习俗等地域文化具有共同的认知，通过影像形式的正式播放和群体的收看，以前被主流传媒漠视和放逐的地域文化得以确认，使地域文化的身份和地位得到提升。按照布尔迪厄的观点，文化资本是提高和强化社会阶级地位的一种手段。方言作为民问意识形态的表达方式，通过与主流意识形态的结盟，使自身在大众传媒中的合法化得以张扬，并且通过跻身于主流意识形态的陈述而谋求自身的权威性。方言影像的出现和发展折射出地域文化自我确认和自我肯定的文化诉求。而对于非方言区的观众来说，在方言影像文艺的欣赏巾，通过视觉符号的畸变和影像内容的异域性，产生新鲜、惊奇、趣味，同样可以产生出另类，这是方言文艺具有全国影响的重要原因。
正是有了文化的转向，也正因为方言影像所致，很多方言节目开播已逾十年，收视率总足名列前茅，湖南经济电视台综合频道的《一家老小向前冲》收视率居长沙第一，湖南第一；东方电视台新闻频道的《老娘舅和儿孙们》收视率居上海第一；重庆卫视的《雾都夜话》在全国31个省会城市播出，收视率居第三。方言文艺的传播保证了高收视率，高收视率反过来又影响地方媒体决策层对方言文艺传播的关注和重视，方言影像文艺的传播在传播媒介这一直面受众的文化领域日甚一日已成必然。
二、娱乐文化与方言影像的轻松平民叙事
在传统观念中，文化艺术总是高于现实，它以一种对于道德、审美等精神价值追求的面貌出现，从而体现出对现实生活和日常生活的对立性和超越性，在审视和批判现实的同时，引领人们追求更高的精神价值。西方者马尔库塞就把文艺视为“一种自由、解放和对资产阶级社会政治反抗的承诺。”霍克海默也认为“反抗的要素内在地存在于最超然的艺术中。”历来的文艺在表现社会生活和人的心灵世界的同时，对社会生活进行评判，并显示出一定的文化价值。文艺的这种功能在大众文化这里发生了根本的转变，文艺从塑造人们的批判意识转变为培养人们的消费意识和娱乐意识，文艺不再负担那些沉重的政治、理想和批判的内容，不再担当道德牧师以教育和感化人民的历史和现实的使命。正如社会学家阿诺德·豪泽尔所说，“通俗艺术的目的是安抚，使人们从痛苦之中解脱出来而获得自我满足，而不是催人奋进，使人开展批评和自我批评。”方言影像文艺的最显著的功能就是娱乐消遣，不再追求深度模式，放弃了高深而抽象的理想追求，淡化了终极关怀，主旨就是遵循快乐原则，使观众愉悦，重视观众的趣味，津津乐道于市井生活的情趣，零距离呈现市井百态，小人物的人事经历和悲欢离合与观众的视域融合，观众在小人物的生活中找到类似的生活支点和情感寄托，从而构建自我的生活意义和生存哲学。在“平平淡淡才是真”“人生不如意事十常八九”的普通大众的生存状态中，方言影像文艺成为一种轻松的生产方式和大众欢乐活动。如湖南的奇志、大兵的方言相声，经视综合频道的《越策越开心》栏目，方言剧《一家老小向前冲》等都是这种欢乐活动的生产机智和载体。
方言影像文艺的娱乐性正是当代社会生活的反映。随着社会日益世俗化，人们摆脱了宗教式禁欲主义，更注重个人的实际生活和个人的情感际遇，个人的感情宣泄也成为合法的行为。社会经济的发展，消费主义的盛行，滋长了享乐主义，生活水平和质量的提高，不仅使人们获得了更多的财富，而且也获得了比以前更多的闲暇时光。同时，社会竞争愈加激烈，人们生活在紧张的压力之下，闲暇时便渴望缓解自己的压力，使自己在娱乐消遣中得到暂时的安慰，得到身心的愉悦和快乐。早在19世纪恩格斯在谈到民间文学的时候就说道：“民间文学的使命是使一个农民作家艰苦的日间劳动，在晚上拖着疲惫的身子回来的时候，得到快乐、振奋和慰藉，使他忘却自己的劳累，把他硗脊的土地变成馥郁的花园。”19世纪农民对于文学和艺术的要求是如此，而面对高速度、快节奏的现代生活的人们，更需要用轻松和娱乐来排遣和缓解自己的紧张，以获得片刻的安慰和愉悦。所以，那些表现当下关怀的内容，如反映老百姓自己的故事，表现普通人喜怒哀乐的情感，表现人们轻松愉快的生活体验，表现大众的希望和梦想，就成为方言影像所追寻的内容，追求轻松的平民叙事，放弃理想主义的宏大叙事。
三、文化传播的“小众化”与方言影像的发展趋势
一个民族、一个社区对客观世界的反映就形成了文化，语言是文化的符号，文化世界的建构大都储存在语言之中。英国语言学家帕默尔说过：“语言忠实地反映一个民族的全部历史、文化，忠实地反映了它的各种游戏和娱乐、各种信仰和偏见。”语言反映民族文化，方言反映地域文化。文化世界的建构，理论上讲需要两个必要条件：一是对客观世界有了一定的认识，一是这种认识得到传播交流。口语媒介时代的口传文化，是以记忆的形式储存在自然人的脑海中，是在传播中创作、加工、修改的文化。而在文字和印刷媒介时代，文化通过书写和印刷，以纸张等形式储存着。现代文化的传播与大众媒介尤其是与电子媒介紧密结合，影像出版物集“视、听、读”于一体，使书籍的概念有了新的内涵。而且在当今世界中，大众媒介成为社会所有权力机制中的中心，成为社会文化的评判者，一种文化价值的肯定似乎只有经过大众媒介才能认定。从这一意义上来看，在当今世界中，方言影像承担着地域文化地位确认和地域文化传播的重大使命，方言影像自身负载着重要的文化价值。联合国教科文组织1970年威尼斯报告中就写道：“文化认同不能单单援用国家认同这样的术语，个人的、群体的、社区的以及阶级的文化认同，事实上其本质是多面向的。”在我们这样一个幅员辽阔的统一的多民族国家，包括地域亚文化在内的多元文化并存是正常现象。
从传播学的角度来看，传播媒介发展历程中，竞争在不断加剧，受众市场也在发生改变，从有限媒介的单一接受到大量媒介的选择接受，促进了媒介从卖方市场到买方市场的转变。在这种境况下，媒介开始对传播市场进行分割，开始了小众化和个性化的进程。当今媒体不再试图争取所有受众，而是锁定特定的目标受众，集中精力打造有特色并能尽可能满足目标受众需求的媒介产品。与此同时，现代传播理论也从“两极效果论”、“选择理论”、“个人差异论”等众多理论的纷争中逐渐以传者为中心向受众为中心靠拢，“分众”在传播理论中沉淀下来并已成现实图景。“分众”的划分原则有人口细分、心理细分、行为细分和地理细分等划分原则。方言影像是按地理细分原则进行受众细分的一种市场竞争策略——以区域性受众为主要对象，以本地文化生活为内容，以独特的语言形式作为连接受众的纽带，打造无可替代的产品。从这一意义上来看，方言影像是大众传媒中“分众”传播理论的一种诠释。
关键词：房地产定价；跨境资本流动；科学发展
我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放，跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。
一、我国房地产定价的困境和定价的依据
我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中，房地产定价的困境就一直存在，特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件，在我国，又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益，于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应，在我国现阶段形成了一种特殊的，以政策博弈为导向，以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿，以及对国家房地产政策高度关注和热情参与；同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。
除了日益兴盛的社会舆论，还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响，客观上形成了一个人为因素作用的环境，直接或间接地作用到我国的房地产定价上，由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为，我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据，受人为因素作用的倾向。在这里，我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。
第一，在一般商品经济条件下，房地产和其他生活资料一样，都要在价值上得到体现，并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现，房地产定价要受到商品经济内在规律，主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”，是具有自然力的综合体，其具有特殊的价值规定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差异性，即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系，这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润；不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租；按利息率计算的地租的购买价格，表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别，土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充，从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充，即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。
第二，在社会主义市场经济条件下，房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有)，房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权，没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国，房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用，即地租，以及各种税费；地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用，造福于全民。
第三，在经济全球化条件下，一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向，人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较，出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展，房地产越来越表现出两种特性：一是消费性，和其他生活消费品一样，房屋用于解决人们居住；二是金融性，作为金融资产的一部分，不动产用于投资。这样，房地产成为人们组合投资中的一个重要部分，房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。
在开放经济条件下，跨境资本(或资金)的流动，在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲需求，会推动该房地产价格迅速上升；当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲供给，会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动；而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然，国内资金流动也会产生上述的作用，所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。
在我国房地产定价上，已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下，房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求，坚持发挥土地公有制下的市场机制作用，遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律；又要适应开放经济条件下，跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此，我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价；促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配；防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长；最终让我国民众都能住得上房，能住较好的房；让越来越多的人能买得起房，能买上好房。
二、我国房地产定价困境产生的不利影响
我国房地产定价出现困境，究其根源：一是我国社会主义市场经济发展还不充分，特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样；二是我国房地产市场发展还不成熟，国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间；三是我国还处在转轨经济中，人为因素对经济的影响还会继续存在，特别是反映在房地产市场上；四是在经济不断开放条件下，人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响，以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识；五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的，贪污腐化，蚕食公有资产现象的深恶痛绝，把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此，我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响：
第一，影响到我国居民居住条件的根本性改善
人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格，造成房地产市场短期失衡，要么买超要么卖超，其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中，不符合规律和常理的定价，一定会损害大多数的房地产买卖双方，不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动，有可能引爆经济危机，使大多数人遭殃。
第二，影响到我国社会居住人口的合理流动和布局
我国经济社会发展不平衡，沿海地区，尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展，居住人口有不断集中的趋势；而中西部地区经济发展相对滞后，居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低，甚至政府还出台刺激购房政策，这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪，城市问题积重难返，居民生活质量下降；中西部经济社会发展相对缓慢，居民生活质量难以改善；并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下，住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。
第三，影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度
社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有，这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件，而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件，而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价，滋生房地产开发经营上的，贪污腐化，蚕食公有资产现象，会使房地产财政收益流失，无法实现收益最大化，最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。
第四，影响到我国房地产业的良性发展
房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈，人为因素导致价格扭曲，定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落，必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。
第五，影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益
随着我国经济开放程度越来越高，在世界范围内寻找“价值洼地”，发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境，片面追求低定价，那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场，进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡，而且造成我国国民财富的流失。
第六，影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现
住房是人民群众的基本生活资料，房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率，起到奖勤罚懒激励机制的作用，鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理，可能使少数人享受了低价的住房条件，而使多数人支付高价才能得到住房条件；又可能使少数人获得多处或大量的住房条件，而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现，影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。
三、我国房地产定价摆脱困境的出路
我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道，就应该力排人为因素的干扰，让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用，确保房地产合理定价，并在一个可控的范围内波动，保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象，并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机，让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑：
第一，坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给，充分发挥市场机制在定价中的作用
那种认为“政府可以通过加快加大批地力度，增加供地来降低城市房价，特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地，相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺，其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给，从长期来看，其货币价格也会是持续上涨的。与此相应，建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示，我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾；与此同时，超大城市的人口居住密度在持续提高，居住环境难以改善。
所以，一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划，有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给，同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度，拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分，应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。
第二，坚持我国住宅的市场化定价，充分发挥价值规律和供求机制的调节作用
那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”，实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国，有政客试图“让穷人买得上房”，再加上虚拟金融的助推，其结果是引爆了“次贷危机”。因此，房价要达到需求者都能买得起的愿望，在一个相当长的时期中是不可能实现的。
现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”，其在我国的适用性也值得商榷。孰不知：一是环境和条件不同，即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲，一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家；一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家，还有两国的房价构成和税收体制不同等，诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的，而不是产生在其前。在我国目前的条件下，种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状，因此很难计算准确的房价收入比，以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。
在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用，发挥宏观调控有效，经过一定时期才能形成较为合理的房价，到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是，房地产需求和其他生活资料一样，其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下，通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分，相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房)，或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高，自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件，这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程，不可能在一个短时期中，用“齐步走”方式来完成。
第三，建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制，保持房地产价格的相对合理和稳定
我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的；这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用，其中主要包括：(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策，对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税，使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例，使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备，要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会，根据房地产市场供求及价格状况，来决定储备土地的投放，保持房地产价格相对稳定。
第四，建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制，合理分配房地产收益
我国房地产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来，地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”，其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。
因此，我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制，合理分配房地产收益，并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生。其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房，来满足老弱病残者和低收入家庭居住；用于改造城镇基础设施；以及用于动拆迁补偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会和谐。
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