时间：2023-03-20 16:13:48
导语：在房地产金融论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
因囿于县（市）、乡镇层级地方政府对其管有国有土地及土地开发均采传统保守式管理，而且各行政机关碍于人力、编制以及预算，甚难期其有效的管理与经营，于是违约、滥用的情况屡见不鲜，形成国有土地资源的浪费，故如何善用国有土地，替地方政府有效筹措财源为当前重要课题，而导入房地产金融模式有可能改善此问题。国内房地产金融的研究[3-5]尚属探索阶段，剖析县（市）国有土地管理及土地开发有关观念与做法，对房地产金融在土地资源管理中的应用具有重要的参考价值。房地产金融在土地资源管理中的应用可以促使县（市）、乡镇层级地方政府有效率管理其国有土地政策及土地开发业务，有赖于民间资源的引入，故如何藉由房地产金融引入土地活力参与投资亦为重要课题。我国自地方制度法通过后，重新规范中央与地方政府权限，大幅度充实地方政府的人事、立法、财政及预算，赋予各地方政府更大的自治空间，地方政府属于整个政府体系的一部份，但是基于与地方民众高度关联的特质，当面临多元社会层出不穷的困局、地方财政的普遍困难、政府再造的冲击以及地方政府本身管理功能上动态关系的本质时，如何提升地方政府内部效能，或是改变传统官僚的运作模式，建构一个现代化的地方政府，将是重要而迫切的工作。近些年来，政府部门为促进经济发展及因应财政困境，积极引进民间充沛资源与活力来参与公共建设，引进房地产金融的构想，建立都市更新投资金融信托机制，来解决有关部门在都市更新过程的庞大财政及人力负担。地方政府于面对财政恶化的时，引进民间资金的房地产金融制度，将是地方政府土地管理及开发新契机。近几年来，自有资金投入比较稳定，这部分资金在我国的房地产企业的资金链中所占的比重在一般都在27%-32%之间左右，并且从2002年开始一直都有缓慢上升的趋势，这是因为个人购房者的增多以及开发商经常采取期房销售的形式，使得开发商的资金周转加快，自有资金比例一直稳中有升。近几年来，利用外资的比例持续降低，但今年目前有所回升，这与我国人民币汇率加速升值，国际游资不断加速进入我国资本市场有直接的关系。
可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。
2房地产金融的融资机制
融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。
房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：
(1)债权可靠，较为安全
这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。
(2)贷款偿还期限较长，利率较低
以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。
(3)运营债券化
一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。
(4)债权人、债务人权利上的非对称性
在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。
(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行
房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。
3房地产金融在土地资源管理中的应用前景
3.1土地资源的产权将明晰化
只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。
3.2各项法律、法规制度将逐步完善
当前,我国土地资源市场还不完善,在土地流转过程中还有许多无视国家法纪的行为,土地资源资产的流失现象还存在,所以要尽快制定土地抵押法等相关法规。同时,各地面临的房地产金融风险还比较突出,因此必须加强房地产金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融风险，加大金融监管、土地资源管理的力度。
在首届“金融街论坛•金融街发展国际研讨会”上，金融街控股公司总经理刘世春表示，金融街今后3年预计投资100亿元，倾力打造“中国华尔街”。消息一经传出，立即在房地产界、金融界以及媒体引起强烈震动。其实从金融街借“壳”上市以来取得业绩看，金融街做出这样的决定并非一时冲动。3年来无论是主营业务利润还是净利润，金融街都以平均每年100%以上的速度递增；2003年又跻身房地产上市公司总利润和财富创造力十强。这些骄人的业绩令业内同行乃至所有上市公司刮目相看，同时也充分证明了金融街当初的借“壳”上市是成功的，堪称借“壳”上市的经典之作。
在房地产业呼唤融资渠道多元化的大背景下，我们有必要回顾金融街借“壳”上市的不平凡历程，剖析其成功经验。
1、借“壳”上市
金融街控股股份有限公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，其主营业务为纸包装制品、聚乙烯制品、包装材料等。金融街集团是北京市西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的全民所有制企业。
1999年12月27日，原重庆华亚的控股股东华西集团与北京金融街集团签订了股权转让协议，华西集团将其持有的4869．15万股（占股权比例的61．88%）国有法人股转让给金融街集团；2000年1月15日，财政部批准了该股权转让行为；2000年4月6日，中国证监会批准同意豁免金融街集团要约收购义务；2000年4月12日，金融街控股、金融街集团及华西集团就股权转让事宜分别在《中国证券报》上进行了公告；2000年5月24日，金融街集团在深圳证交所办理了股权过户手续。至此，公司第一大股东就由华西集团变更为金融街集团，基本完成了股权转让过程。
2000年5月15日，股东大会审议批准了《资产置换协议》，协议主要内容为：金融街控股将所拥有的全部资产及全部负债整体置出公司，金融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入公司，置入净资产大于置出净资产的部分作为金融街控股对金融街集团的负债，由金融街控股无偿使用3年。
金融街控股整体资产置换完成后，全面退出包装行业，主要从事房地产开发业务。此后，金融街控股于2000年5月27日进行了股本变动，总股本从78691500股变更为125906400股。公司注册资本也从7869．15万元变更为12590．64万元。同时进行了董事会改组。2000年8月8日，公司名称由“重庆华亚现代纸业股份有限公司”变更为“金融街控股股份有限公司”，公司股票简称由“重庆华亚”变更为“金融街”。2001年4月，金融街控股将注册地由重庆迁往北京。至此，金融街控股除保留“重庆华亚”的股票代码外，完全变成了一个全新的公司。
2、资本扩张
金融街集团在成功地实现了借“壳”上市后，制定了“以金融街建设为主，积极向金融、高新技术和基础设施建设领域渗透”的发展战略，并着手进行了一系列的资产整合。金融街控股首先收购了关联企业北京金融街建设开发有限责任公司和位于北京金融街区域与土地开发有关联的资产（含北京顺平拆迁有限责任公司51%的股权），收购公司控股股东金融街集团持有的北京宏基嘉业房地产有限公司51%的股权，收购了北京顺成饭店持有的北京金融街房地产经营有限公司7%的股权，最终获得了金融街区域的独家开发权，使公司可以集中精力进行北京金融街区域的开发。
金融街在成功借“壳”上市后的3年中，业绩节节攀升：主营业务收入，2000年、2001年和2002年分别为2．2亿元、8．57亿元和9．24亿元；净利润2000年、2001年、2002年分别为0．4亿元、1．51亿元和1．67亿元。特别是2001年，每股收益、净资产收益率指标位居房地产上市公司首位。2003年上半年，公司实现主营业务收入64911万元，比上年同期增长153．65%，主营业务利润24398万元，比上年同期增长283．60%；净利润12567万元，比上年同期增长113%。
在业绩飞速攀升的同时，2002年8月，金融街控股成功地进行了新股增发。在经过一系列准备工作之后，2002年8月6日，主承销商国泰君安证券股份有限公司利用深圳证交所交易系统，采用在网上、网下累计投标相结合的方式，向流通股东、其他社会公众投资者及网下机构投资者发行。本次增发最终确定的发行价格为19．58元／股，发行数量为2145万股，募集资金净额为4亿多元。金融街控股成为证监会出台新的证券发行办法后，第一个尝到增发甜头的上市公司。
3、经验剖析
金融街的借“壳”上市，可以说计划周密，时间紧凑，干净利索。从股权转让、资产重组到公司迁址不到一年时间。分析金融街借壳上市的过程，成功之处可以归纳为以下几点：
一是牢牢把控了控股地位。能否获得控股地位是借“壳”上市成功与否的关键因素。有些上市公司，其股权很分散，好象是典型的“壳”资源，但是关联关系十分复杂，借“壳”上市后难以真正获得控股地位。而金融街选择的“壳”是“一股独大”，这样让大股东放弃控股地位似乎很难，但是一旦谈判成功，获得的控股地位也是坚不可摧。
论文关键词：房地产，信贷融资，约束机制，对策
一、引言
一个房地产项目，少则投资数百万元，多则数亿甚至数十亿，对资金要求非常高。目前，我国房地产开发资金来源比较单一，主要靠银行信贷。而随着国家宏观调控的持续深入，房地产开发企业融资愈加困难，很多开发企业面临着资金链断裂的危险。如果能够对影响房地产开发企业融资的内在机制进行可靠的分析，就能对房地产开发企业加强融资能力提供有益的启示。
二、影响房地产开发企业信贷融资成功的关键因素
从房地产开发融资的现状分析，笔者认为房地产开发企业的竞争力大小、银行与房地产开发业企业间的信息对称程度是影响信贷融资成功的关键因素。
（一）、房地产开发企业的竞争力
哈佛大学的Scott.B.R认为,“企业竞争力是指企业在与其它企业的公开竞争中,用人力和资金资源以使企业保持持续发展的能力”。 而对于资金的提供者银行来说金融论文，他愿不愿意给企业提供资金支持，就是要看这个房地产企业的竞争力大小，一个竞争力弱小的房地产企业银行是很难相信它有能力收回投资并取得收益的。所以企业的竞争力大小是影响融资可行性的关键因素之一。
（二）、银行与房地产开发业企业间信息对称程度
房地产企业作为理性的“经济人”[1]，它从事经济活动以追求自己最大经济利益为动机，在融资活动中企业往往会利用信息不对称损害银行的利益。而银行为了降低信贷风险，往往在信息不对称时不同意或只同意企业一部分贷款额的申请，于是出现了“信贷配给”[2]，“信贷配给”最终使银企双方的利益都受损，尤其是使企业融资变得困难。所以银行和房地产开发企业间的信息对称程度也是影响企业融资可行性的关键因素之一。
三、房地产开发信贷融资内在约束机制分析
（一）、信贷融资内在约束机制分析模型的建立
由影响房地产开发企业信贷融资的关键因素，可以建立信贷融资函数A核心期刊目录。即：
A=G(C,L,Q)
这里，G ――函数表达式；
C ――房地产开发企业的竞争力；
L ――银行与房地产开发业企间信息对称程度；
Q ――房地产开发企业可获得的银行贷款数量.
根据这个函数表达式，可绘三维图形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上图中，直线A’F’表示房地产开发企业从银行获取贷款最低所必需的信息对称程度；直线E’D’表示房地产开发企业从银行获取贷款最低所必需的企业竞争力。类似于经济学上的无差异曲线[3]，要获得一定的银行贷款，房地产开发企业的竞争力C与银行和房地产开发企业间的信息对称程度L有一定的替代性，即假如房地产开发企业的竞争力较强、银行和房地产开发企业间信息对称程度较低时可获得银行贷款为W，则存在房地产开发企业的竞争力较前一种情况弱、银行和房地产开发企业间信息对称程度较前一种情况高时也能获得相同银行贷款W，由此可以得到获得最低银行贷款时C与L所有可能组合点的连线E’F’。
考虑到C不可能无限大，即当企业处于行业的绝对垄断地位时，C达到最大值（假设一定时期内所有银行对房地产行业放贷的总数量一定）。在上图中用A’B’表示C达到最大时的临界线。同样的道理，银行和房地产开发企业间的信息对成程度也有一个极限金融论文，即银行和房地产开发企业间信息完全对称，此时L达到最大值 ，在上图中用B’D’表示L达到最大时的临界线。从而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面对应的ABDEF曲面就是C与L不同组合下，企业可获得银行贷款的所有可能值组成的点的集合。
（二）、模型分析
由于C与L具有一定范围的可替代性，所以在允许范围内可任作两条曲线J’K’、H’I’，使其满足曲线上的C与L的组合分别能获得相同的银行贷款，其分别对应相同银行贷款集合组成的曲线为JK和HI。比较JK上的α和β点以及HI上的γ点的大小可知：α＝β<γ，即曲线HI所代表的银行贷款大于JK所代表的银行贷款，而JK上的银行贷款相等。从而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一样的等银行贷款线组成，并且C与L的组合值越大，其所对应的等银行贷款线越高。
从以上图形分析可知，只要能够对C与L进行度量，就能对企业融资可行性进行评价。
（三）、影响信贷融资成功关键要素的度量
1、 房地产开发企业竞争力
房地产开发企业竞争力的测定是众多评价指标的综合评估过程。目前国内外常用的综合评估方法有三大类，包括专家评估法、经济分析法和运筹学方法[4]。本文从专家评估法依靠人为打分确定权重，具有一定的片面主观性出发，试图运用因子分析方法建立房地产开发企业竞争力的评价指标。因子分析是从一些有错综复杂关系的现象中找出少数几个主要因子，再对这些主要因子进行综合评价，因此可以有效的消除人为因素的干扰，确保评估的客观性和评价结论的准确性。
将房地产开发企业的竞争力分为三类：经营能力（评价指标有固定资产原值、流动资产平均余额、技术职工人数、销售收入、市场占有率、人均工资额、总资产周转率等）；效益能力（评价指标有资产效率、劳动生产率、人均利税率、资本收益率、资产报酬率、销售利税率、成本费用利税率等）；发展能力（评价指标有销售收入增长率、利税增长率、总资产增长率、工资额增长率、科技经费增长率，技术进步率等）。
因子分析的计算步骤包括将因子表示为变量的线性组合金融论文，然后构造原始数据矩阵W0、求W0的标准化数据矩阵W、求W 的相关系数矩阵T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表达式、计算每个主成分的贡献率U、按累计贡献率的最低限值选取主因子个数P、计算主因子的因子载荷矩阵B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（见式①）、计算主因子综合得分Z（见式②）、计算因子综合得分得相对得分Z’（将样本综合得分按由小到大顺序在评价区间[Φ1 , Φ2]上进行归一化处理（见式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi为第i 个主因子的得分值；Wj为第j 个变量得观测值；P为选取的主因子个数；aij为第i 个因子的第j 个变量的得分系数。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)为第i 个样本的主因子综合得分; Uj为第j 个主因子的贡献率；Hij为第i 个样本的第j 个主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)为第i 个样本的主因子相对得分，按其落在评价区间[Φ1 , Φ2]的位置评价出企业的竞争力大小。
2、 银行和房地产开发企业间的信息对称程度
银行和房地产开发企业间的信息不对称指的是房地产开发企业拥有更多的内部信息，这些内部信息有的能反映出房地产开发企业存在的缺陷甚至致命的弱点，而投资方银行相对缺少企业的这些内部信息，从而使银行面临信贷风险。信息不对称有两个极端，即信息完全不对称和信息完全对称，事实上，这两种极端的情形在实际生活中几乎不存在，绝大多数情况是间于这两种极端情形之间。为了量化的需要，可以把信息完全不对称时的值定义为0，把信息完全对称时的值定义为100。
要度量信息对称的程度，就要明确融资信息从房地产开发企业的哪些指标获取。根据房地产开发企业的特点，可以从房地产开发企业的管理制度、财务制度（报表的效度和信度）、治理结构的清晰程度、以及对银行提出的合理规避逆向选择和道德风险的条件的认可度来获取。从而信息的对称程度可以用下表来度量核心期刊目录。
融资信息对称程度度量表
指标
权数
评价层次（参数）
管理制度
15
完善（1）
较好（0.8）
一般（0.6）
较差（0.4）
差（0.2）
财务制度
15
优（1）
良（0.8）
合格（0.6）
较差（0.4）
差（0.2）
治理结构
10
清晰（1）
不清晰（0）
条件认可度
60
关键词：房地产金融;教学改革;实践
中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）09-0206-01
1 树立能力本位的教育思想，发挥学生的主观能动性
能力本位的教育思想把教育目标定位于学生本人以及他们内部心理和外部行为将要发生的变化，不但强调理论知识、专业技能是学生必备的素质，同时也强调由理论知识、专业技能所形成的素质结构受主体职业情境和工作角色的影响，主张加强对后者的培养。正是基于这样的教育思想，在房地产金融课程的教学过程中要求实现两个转变:
1.1 由以教师为主转向以学生为主
房地产金融学习既要有扎实的理论基础，又要有丰富的实践经验，因此，房地产金融这门课程应立足于微观经济行为分析。授课过程中，积极引进“学生主体参与教学”的教学方法，引导学生参与教学全过程，通过采用情境教学法，从学生熟悉的事物入手，提高学生的学习兴趣和参与意识，激发学生的主观能动性。
1.2 由单纯知识传授转变为综合素质提高
房地产金融是以金融学基本原理为基础，借助管理学、技术经济学、市场营销学等相关课程及其他相关学科的支持，主要研究住房抵押贷款、住房资金融通、抵押贷款证券化和住房金融政策等内容。为了使学生能全面掌握房地产金融的相关知识，重点加强了金融创新等内容的教学。
2 改进教学方法，激发学生的创造性
多年以来，我们的教育一直老师是课堂的主体，学生只能处于完全被动地位，这种填鸭式的教学方法已越来越不适应今日高等教育的需要。教师的主要职能应是交给学生开启知识大门的钥匙，教师不再主要是传授知识，而是帮助学生发现、组织和管理知识，引导他们而非塑造他们。
2.1 采取多种教学方法，激发学生的创新能力
（1）改进课程教学方法，实施全过程案例教学法。
所谓全过程案例教学，是将房地产金融案例教学的思想观点方法手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。
（2）采用启发式的新型教学模式。
启发式教学思维模式在讲解过程中，让教师做导演，学生当主角，教师通过不断的提问、引导、启迪，充分调动所有学生学习的积极性，激励学生独立思考，阐述其独特见解，这种教与学相结合的启发式思维模式在房地产金融课程及其它一些专业课程的教学实践中已被经常运用，且取得了较为令人满意的教学效果。
（3）结合房地产业界流行观点组织小组讨论。
结合现实，组织学生对业界流行观点进行讨论，讨论过程中教师并不评判观念的“对”与“错”，而重在引导学生从不同的角度进行讨论。“重过程而非结果”是这种课堂讨论的特点，以此培养学生创新意识、独立思考或创新能力。
2.2 改革考试形式，综合考评学生分析问题和解决问题的能力
在此课程教学改革中，明确教学的重点是培养学生分析问题和解决问题的能力。因此，本课程改变了一张试卷定成绩的考核方法，根据考试、作业、讨论、专题小论文、专题小设计等综合评定成绩，以培养学生分析和解决问题的能力。
3 以学生为中心，与学生交朋友，营造良好学习氛围
“以学生为中心”是现代教育的基本理念。在多年的教学实践中，我深刻地认识到只有经常与学生沟通，充分理解学生，及时发现和弥补教学中存在的不足，才能使教学顺利地进行，从而达到教学的目的，提高教学质量。
在教学中教师的宗旨是“一切为了学生”，课堂上，教师坚持微笑教学，给学生营造一个愉快轻松的学习空间。对于某些学生在课堂上出现一些不应有的现象，不是一味的严肃批评，而是视情况不同，分别对待。通常情况下，做到动之以情，晓之以理，不伤害学生的自尊心，有时还来点幽默的调侃，活跃课堂气氛，这样既照顾了学生的面子，又达到了教育的目的。同时，作为一名年轻的教师， 要注重发挥容易与学生沟通的优势，用课间休息的时间，与学生交谈，同他们交朋友，倾听他们对课程内容安排的要求、对教学方法改进的建议等，了解他们真正关心或者想学的东西，在必要时适当地调整教学内容和进度。此外，在课程结束时让学生写学结，要求他们也对教师的教学给予中肯的评价，使教师了解自己的优、缺点，为今后教学工作的提高创造条件。
由于比较关注同学生的感情沟通，很多学生不仅课后愿意和教师聊天、交友;更重要的是他们很喜欢听课，态度认真，课堂效果好;同时他们学习有疑问也愿意同教师讨论，请教，这样对提高教学质量大有好处。
4 几点建议
4.1 加强对教师的培养，尤其应为教师创造更多的参加实践的机会
教师在教学中发挥着主导作用，是知识的传播者和学生效仿的主体，教师的知识水平和知识结构对教学活动起着举足轻重的作用。目前高等学校中讲授房地产金融的教师大多数人没有直接参与过房地产开发与经营的实践，讲起课来难免有脱离实际之嫌。因此，除应加强教师理论素养的培养外，应为教师创造更多的参加实践的机会。
4.2 请房地产业界人士介入教学，增强学生的感性认识
可以邀请房地产业界各个方面的资深人士到学校讲学，增加学生对房地产及房地产业的感性认识，并可感受真正企业家所应具备的企业家精神，激发学生的学习热情和创业精神。
4.3 提供有利的教学质量保证计划
开课时间应选择在三年级上半学期。学生先修过经济学、金融市场学、财务管理学等相关课程后再学习本课程，将会收到较好的教学效果。开课班级人数一般应控制在40人左右。
4.4 有关部门提供更多的现代化教学工具
投影仪多媒体、电化教学等现代化教学手段的运用，能够帮助学生形成更加直观的印象，提高学生的学习兴趣，如城市土地级别图、楼盘实景图以及有关房地产金融的科教片、电视片等都不失为好的教具。另外，建立模拟市场研究、房地产金融实验室，为学生提供更多的成本较低的研究、实践机会。
参考文献
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［4］叶剑平.2003年我国房地产市场特点［J］.建筑经济，2003,(2):42.
一、个人简介。邓宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生导师，华中师范大学经济与工商管理学院院长，湖北省人文社科重点研究基地——房地产发展研究中心主任，中国民主促进会会员，曾任湖北省政协委员
二、主要社会兼职。国家住房与建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，湖北省政府特邀土地监察专员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省经济学会副会长，湖北省房地产经济学会副会长，武汉市房地产估价师学会专家组成员，武汉市土地招标委员会成员，湖北省工程本文由收集整理建设专家委员会委员、房地产与建筑经济组组长，深圳房地产和物业管理学院兼职教授、客座研究员。
三、研究领域。城市经济、房地产经济。
四、主要学术成果。承担了《中国财政主体财源问题研究》等4项国家社会科学基金项目，其中承担国家社科基金重大项目《我国住房保障问题与改革创新研究》；承担省部科研项目9项，横向合作项目10多项。先后在《经济学动态》、《财政研究》、《经济体制改革》、《江海学刊》、《开放时代》、《中国房地产》等核心刊物上发表学术论文50多篇。出版著作多部，主要有：
1、《中国城市房地产收益分配》，华中师范大学出版社，1998年。
2、《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社，2000年。
3、《房地产金融》，华中科技大学出版社，2004年。
4、《房地产金融》，复旦大学出版社，2006年。
什么是论文的参考文献呢？参考文献就是说我们在论文写作当中引用了别人的学术研究成果等，文献是不能胡编乱造的，要写出来的文献资料是可以查阅的到的，下面是学术参考网小编整理的关于物流成本论文参考文献，供大家阅读参考。
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由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
关键词：地产；风险；贝塔值；收益率
一、 背景
大约自2005年人民币不断升值之后，地产行业迅速膨胀，大量资本开始流入地产业，房价也随之猛升，到目前为止，一线二线城市的房价甚至翻了几倍，这是人们在最开始都没有想到的。但在2010年，有人曾预测我国的楼市将崩盘，人们纷纷认为我国房市发展跟日本等国家的走势特别相像，这也引起商业界人士的注意，国家对此很重视，并在2010年出台了“国十条”来稳定房地产市场。但之后地产行业的表现虽然没有之前预测的那么严重，但在某些地区出现了资金链断裂的现象，导致房地产泡沫的发生，例如鄂尔多斯出现的“鬼城”。为观察近几年的地产行业的发展，本文拟从其风险角度进行分析，对其系统风险及整体风险进行评估，从而依据风险水平来分析地产业市场状况，并根据评估结果对地产业风险的防范进行研究。
二、 实证分析
（一） 数据选取及分析
本文从国泰安数据库选取了2010年1月1日至2012年12月31日的上证地产股（股票代码：000006）的每周股票回报率，以及同一时期的上证指数的股票回报率，根据数理统计的线性回归原理，将地产股实际收益率作为因变量，上证指数收益率作为自变量，建立如下回归模型：y=β0+β1x+ε，通过eviews6.0软件对数据进行处理得到散点图和关系趋势图来观察二者的关系，发现二者关系趋近于一条上升的直线，并且二者上升或者下降的趋势是一致的，说明二者之间存在线性关系，通过最小二乘法我们得出结论如下图1所示：
图1
根据上图得出地产股的贝塔值为1.13，T值很大，P值为0，标准差很小，说明所得结果是显著的，即上证指数与地产股指数的收益率线性关系是显著的，X的系数是可信的，并且我们对该回归方程进行单位根检验以及怀特检验，该模型都可以通过检验，由于该模型只存在一个自变量，所以不涉及多重共线性问题。此处R2表示地产股的系统风险与上证指数的系统风险之间的相关性，R2表示地产股的系统风险受市场整体系统风险度越高，这与地产股与上证指数间的实际经济特性有关，所以此处拟合优度为63.91%并不影响我们测算的贝塔值结果。
（二） 实证结论
通过以上实证分析我们发现我国地产股上市公司整体的系统风险水平要比整体市场稍高，这样符合地产业的实际情况，地产业本就是一个相对系统风险高的行业，从以前发生的国家对整体资本市场的政策、资本市场的资金链变动以及金融危机等都可以证明地产业的系统风险之高。
三、 地产业风险分析
根据以上实证分析我们得出了地产业风险的大小，接下来我们对地产业的具体风险内容进行分析。对于地产业的风险一般主要是存在其价格风险和金融风险的，其中金融风险相对较大，并对地产业可以带来严重的危机，甚至崩盘。接下来对这两个方面的风险进行详细介绍。
（一） 地产业的价格风险
其实对于地产的市场风险主要是因为价格与价值的相背离造成的，从地产行业近几年的发展来看，虽然随着供需的线性关系，需求不断增长，使得供应紧缺，但是价格的上涨已远超于市场供需的调节对价格的影响，甚至已超出预期增长。这便很容易造成地产市场泡沫的出现，为地产市场带来很大的风险。我们但从住宅供应来看，住宅的供应不合理从侧面已经反映出了房价已超出其实际价值的情况。
对于目前价格风险的状况，也要从地区角度来看，目前一线城市虽然经济发展水平普遍较高，但由于多年以来房价增速相对更快，因此从房价收人比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然是可控的。但是对于一些中小城市来说，价格过高以及投资过大，就会出现供求关系的紧张，当地居民的收入就会很难支撑这种价格偏离价值的现象，其次很多人涌向大城市务工，所以小地方的供过于需，所以便出现了地区不同，价格风险不同的局面。
（二） 地产业的金融风险
地产业的开发运营对资金的要求非常高，其资金来源主要是自有资金、银行信贷以及预收资金。这三种资金来源，不管是哪一种，如果在企业开发过程中出现问题，都可能会导致资金链断裂，使企业陷入财务困境。其中，预收资金和自有资金占企业开发项目资金来源的比例很高，如果这部分资金回款出现问题，会给企业带来很大的风险。银行近几年对地产企业放贷的要求也越来越高，原因便是地产业给银行带来的金融风险太大，银行要求企业自有资金至少占总资金的30%，并且四证齐全才会放贷，并对企业的信用、资质等要求很高，所以地产企业得到银行贷款的门槛越来越高，这推动企业另觅其他方式来获取资金，使得资金获取的风险提高。
另外地产业中很大一部分是房地产开发，这就会涉及个人住房贷款偿还问题。个人住房贷款渠道有限，一般是通过商业银行和住房公积金。对于这方面的风险也是相当高的，因为额度比较大，渠道有限导致规模过于集中，且比较难于管理。近几年房地产信贷规模加速上涨，企业与中介机构勾结套取银行按揭保证金的违规行为越来越多。并且银行为拉取市场份额，在激烈的竞争环境下，不断压低自己的贷款标准，更加使得房地产信贷质量下降，使风险加剧。
四、 结论
本文利用对地产股的贝塔值分析计算，发现地产行业要比总体行业的系统风险大，虽然系统风险由贝塔值直接来进行评价存在一定局限性，但是本文通过实证分析得出的地产股贝塔值从一定程度上可以体现地产业的系统风险要比市场整体风险水平高。并且经本文对地产股总体风险内容进行分析发现，地产股的风险主要为价格风险和金融风险，对于这两种风险可以通过增加融资渠道、加强信贷管理以及完善信用等级等方式进行防范，感兴趣的读者可以对该方面做进一步研究。（作者单位：内蒙古财经大学）
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一。 国际地产基金种类
1. 开发型： 参与项目开发， 从前期开始介入
新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）、德意志银行（Deutsche Bank）、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行（Macquarie Bank）
2. 收租型： 购买有稳定租户成熟物业， 长期持有物业收租盈利， 不介入前期开发美国国际集团（AIG）、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金（Ascendas）
3. 不良资产处置型： 通过收购不良资产（Non-Performing Loan）， 将其证券化， 打包处置， 变现盈利
高盛（Goldman Sachs）、莱曼兄弟（Lehman Brother）、摩根斯坦利（Morgan Stanley）
二。 2004年国际地产基金投资倾向
1. 开发型国际地产基金
选择地点： 上海、北京
投资趋势：
由商用物业（Commercial Property）转向住宅（Residential）
由高档物业（High-end Property）转向中档（Middle Property）、中高档（Middle-high Property）及中低档（Middle-low Property）
2. 收租型国际地产基金
首选北京、上海， 有成功经验后选择广州、深圳， 开始进入经济发达二线城市， 如苏州、宁波、杭州、天津、大连等
投资物业类型： 有稳定租户的成熟商用物业（Completed Commercial Property）
3. 不良资产处置型国际地产基金
发行ABS （Asset-backed Security）， 加速不良资产（Non-Performing Loan）处置速度
4. 国际地产基金选择合作伙伴标准
一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作， 看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等
三。 中国房地产发展 “拐点”： 房地产证券化市场的形成
美国二级抵押贷款证券化市场的成功使证券化和二级抵押贷款市场成为全球的热门话题。正如股票将公司证券化， 证券交易所的建立使股票成为人们生活中的一部分， 中国证券市场异军突起； 二级抵押贷款市场的建立将使房地产证券化成为现实， 彻底解决房地产投资门槛高、变现性差、流通性差的障碍， 使利用社会闲散资金和普通老百姓投资房地产成为现实， 国内外机构投资者进出中国房地产市场畅通无阻， 解决房地产发展资金瓶颈问题。中国房地产二级证券化市场的形成， 将成为中国房地产发展的 “拐点”， 使房地产开发资金来源及开发模式产生根本性转变， 专业化运作大势所趋， 部分房地产商将从开发型转为经营型， 商用房地产（Commercial Property）面临前所未有发展良机， 逐步形成开发型和经营型并举的格局， 引导中国房地产开发模式从 “香港模式”向 “美国模式”转化， 并最终成为现实。
（一） 房地产二级证券化市场的形成需具备八项前提条件：
1. 发达完善的一级抵押贷款市场
发达完善的一级抵押贷款市场是形成房地产二级证券化市场的前提条件。缺乏充足的符合投资者要求的高品质的一级抵押贷款， 二级抵押贷款证券化市场将无法运作。一般而言，住房抵押贷款余额总量应占到整个国家当年GDP总量的30%~60%， 才能满足这一需要。1999年底， 美国住房抵押贷款余额总量占当年GDP总量比例为50.2%， 英国57.31%， 德国57%， 澳大利亚40.7%， 加拿大44.4%， 日本36.9%， 香港43.15%.
2. 稳定的经济环境
稳定的宏观经济环境将有效地创造贷款需求，并赋予投资者和贷款机构信心。在一个多变的经济环境中， 银行等金融机构将很难预测通货膨胀和利率变化， 因此风险加大， 不愿提供贷款，或仅仅提供短期贷款。
3. 完善的法律制度
完善、有效的物业登记、注册、抵押权的处置等， 对一级和二级抵押贷款市场均非常重要， 权属不清将使房地产交易无法进行。同时， 有关的立法，如<<信托法>>，<<基金法>>等， 也非常重要。由中央政府提供担保， 具有国家信用的特别机构（SPV）， 类似于美国的联邦全国抵押协会（Fannie Mae）、政府全国抵押协会（Ginnie Mae） 和联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）， 对二级证券化市场的形成至关重要。
4. 富有竞争力的市场结构
自由利率是形成富有竞争力的市场结构的前提条件。贷款品种必须丰富多彩， 对投资者富有吸引力。投资者的预期收益必须足够弥补信用风险、变现风险和利率变化风险。市场结构越有竞争力， 二级证券化市场的发展潜力越大。在那些贷款机构主要由有丰富低廉的存款的金融机构组成的国家， 证券化通常费用高昂， 难度很大。
5. 可操作的抵押贷款机制
贷款机制的标准化是二级证券化市场发展的一个重要条件。必须有相对标准的贷款发放、服务和承销机制， 从而将相似的抵押贷款归类成群， 增加其变现性和减少风险， 产生可预测的现金流。
6. 娴熟的发行技巧
准确的估价和完整的信用体系对二级证券化市场至关重要， 其将能有效地控制风险， 降低成本。
7. 强大、成熟、充足的机构投资者
8. 娴熟的管理服务技术
（二） 前景展望
中国经济欣欣向荣， 蓬勃向上； 中国房地产业日新月异， 迅猛发展； 中国金融改革创新， 前景广阔。作为连接房地产和金融两大支柱产业的房地产金融， 在中国方兴未艾， 令人无限憧憬。 中国房地产开发模式将由 “香港模式”向 “美国模式”转化， 中国房地产发展的 “拐点”——中国房地产二级证券化市场， 预计在2006~2007年将可能实现。
1. 迅猛增长的一级抵押贷款市场为二级证券化市场的形成奠定坚实基础
中国住房抵押贷款市场虽起步较晚， 但自1998年推行住房商品化后， 中国住房抵押贷款一级市场的成长可谓突飞猛进， 成长迅猛。1997年年底， 也就是推进住房抵押贷款之前， 中国住房抵押贷款余额总量只有190亿元， 占当年GDP 的0.26%； 1998年涨到426亿， 占GDP的0.54%； 1999年为1358亿， 占1.66%； 2000年3306亿， 占3.70%； 2001年6099亿， 占6.29%； 2002年， 8743亿， 占8.54%； 截至2003年9月， 中国住房抵押贷款余额总量已达11387亿元， 约占全年GDP总量的10%， 照这种速度发展， 经过2~3年时间发展， 是完全有可能达到或者接近国际标准水平的， 满足形成二级证券化市场的要求的。
2. 竞争性市场结构初步成型
2005~2006年是中国金融改革开放年， 我们预计随着中国金融改革的逐步深化， 利率放开势在必行。同时， 2005~2006年也是国外银行、保险、基金等金融机构大举进入中国市场的时候。利率的放开和国外金融机构的大举进入， 将为中国抵押贷款市场带来先进的管理经验和技术， 提供丰富而有竞争力的贷款品种。
3. 法律体系逐渐完善
中国华融资产管理公司与摩根斯坦利（Morgan Stanley）的不良资产交易已于2002年底得到批准， 2003年对四大商业银行不良资产的证券化处理将迈开中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行， 相关的法律也将逐步出台， 为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。
4. 抵押贷款违约集中体现， 信用体系初步建立
根据美国等发达国家经验统计， 抵押贷款发放后的3~5年为违约的高峰期。从统计数据看， 中国住房抵押贷款约80%是2001年以后发放的贷款， 这部分贷款的违约高峰期正是2005~2006年。违约率的骤升， 将使原国有银行的存贷利差获利空间减少，逼迫其采取措施， 降低风险， 促进抵押贷款证券化市场的形成。同时， 随着违约率的提高， 信用体系也将在实践中逐步建立。
5. 机构投资者发展成熟
房地产证券化市场的形成， 需要强大的机构投资者的介入和支持， 如退休基金、保险基金、房地产信托投资基金、人寿保险公司等。没有这些庞大、成熟、专业的机构投资者， 房地产证券化市场也很难实现。我们预计， 2005~2006年国际银行、保险、基金等金融机构的大举进军中国市场， 会起到一个巨大的推动作用。同时， 经过2~3年发展， 中国的机构投资者也将迈上一个新的台阶。
作 者 简 介
姓名：罗高波
简介：美国南加州大学（University of Southern California）房地产硕士
同济大学建筑管理工程学士
拥有10年房地产开发、经营和管理经验。曾就职于中国宝安集团、金地集团等公司，并曾担任美国Countrywide（2003年Global 500 & Fortune 500企业）中国地产顾问。 2003年8月加盟北京城建投资发展股份有限公司，任总经理助理、营销总监。
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