时间：2023-03-20 16:14:13
导语：在无效建设工程论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
现将*省建设厅青建政[*]232号《关于*年度建设工程专业技术职务评审工作的通知》转发给你们，请遵照执行。
*市人事局二00一年九月三日
抄报：省人事厅专技处。
抄送：本局各局长、专业技术人员科（5），存档。
*省建设厅文件青建政[*]232号
关于*年度建设工程专业技术职务评审工作的通知
各州、地、市人事（劳动）局、建设局，省直有关部门，厅属各单位：
根据省人事厅《关于*年度全省职称评审工作安排的通知》（青人专字[*]167号）要求，现将*年度建设工程职称评审工作有关事项通知如下：
一、职称评审工作事关专业技术人员的切身利益，各地区、各单位人事（职改）部门要认真学习省建设厅、省人事厅印发的《*省建设工程中、高级技术资格评审条件（试行）》（青建政[*]214号）和省人事厅《关于*年度全省职称评审工作安排的通知》（青人专字[*]167号）精神，做好宣传工作，确保今年职称评审工作顺利开展。
二、凡申报建设工程高级职称的，以及无建设工程中级技术职务评审委员会的地区申报中级职称的，由各州、地、市及省直有关厅局按《评审条件》初审合格后，出具正式委托函，按规定将评审材料报送省建设厅职改办，厅属各单位直接报送厅职改办。
三、申报推荐程序：有主管部门的企事业单位，由主管部门负责所属单位专业技术人员职称申报和审查推荐工作；无主管部门的，由单位负责其专业技术人员职称申报和审查，并报相应的登记注册部门审核推荐；个体从业专业技术人员的职称申报材料报相应登记注册的工商行政管理部门审核推荐。
申报工作要严格按照规定层层审查、层层推荐、公开、公正、公平的原则逐级上报。所有参加副高以上专业技术职务评审的人员，要在本单位道德实行公示，公示时间为一周。凡越级推荐的一律不予受理。
四、非国有制单位及个体从业者的专业技术职称评审按我省现行的报考，评审程序及条件，同步进行。
五、申报材料及专业技术人员的任职年限，论文（著）和各种证书取得的时间均截止到*年9月30日。
六、职称外语合格证的有效时间均从证书签发之日起计算，对不属于青劳人专字（*）13号文规定的职称外语"以培代考"培训对象的人员所取得的合格证，一律视为无效。
七、青劳人专字410号《关于继续教育与职称评审工作结合有关问题的通知》自本通知下发之日起停止执行。
八、为严肃职称评审工作，使晋职人员名符其实，从今年起，取消破格评审条件。对确有真才实学和突出贡献、业绩，并得到社会公认的专业技术人员，由各单位将体现其突出业绩成果的材料并附单位专题报告，报送主管部门，由主管部门审核后统一报送省人事厅。
九、申报工程师、高级工程师任职资格报送材料：
1、州、地、市人事局（职改办）或省直主管厅局、地专级企事业单位人事（职改）部门的委托评审函1份；*年度拟推荐评审高、中级专业技术职务任职资格人员简况表一式二份；
2、《专业技术职务任职资格评审表》高级一式四份，中级一式三份；
3、《专业技术人员考核登记表》一式两份；
4、《申报专业技术职务资格评审简表》中级20份，高级25份，所填文字内容必须打印；
5、最高学历证书、任职资格证书、聘任证书、外语考试合格证书、计算机应用能力考试合格证书原件并复印件（1份）；
6、任现职以来的主要专业技术业绩材料，如著作、论文、获奖证书，有关部门的审批文件等，工作业绩和学识水平须加盖单位公章，并报送原件；
7、申报副高专业技术职称的人员，其论文（著）要求一律为核心刊物公开发表的论文（著）在2篇以上。
8、《单位推荐报告》一份；
9、评审表第9页年度及任职期满考核结果一栏中除当年考核结论外，还应填写任职期间的考核结论及年份。
上述各种材料、表格必须填写清楚、真实、完整、一致，不得漏项，要求加盖印章的栏目必须加盖印章（印章不得复印），上报材料应由主管职称工作的人员专人报送。
十、报送材料截止时间：
厅属各单位申报建设工程专业技术职务应按本通知要求务于*年*月*日前报送材料，各州、地、市及省直有关厅局务于10月10日前将推荐评审材料报送省建设厅职改办，逾期不再受理。
教育、卫生、会计以及其它系列按该系列职改部门的报送材料要求和时间执行。
十一、评审费收取事宜：
关键词：建设工程，见证取样
本文阐述了建设工程见证取样的现状，存在的问题，并就如何保证建设工程见证取样的科学性进行了探讨
由于部分建筑施工企业的现场取样送检缺少必要的监督管理机制，取样不规范，以及少数单位弄虚作假，而出现了检测样品合格，但工程实体质量不合格的不良现象，给工程结构留下了质量隐患，使检测手段失去对工程质量的控制作用。为了加强工程质量监督管理，进一步规范建筑材料和结构质量检测工作，保证工程质量检测数据的真实性，更好地加强施工过程的质量检测管理工作，建立健全工程检验制度，从而能取得真实代表质量特征的有关数据，科学评价工程质量。保证试件能代表母体的质量状况和取样的真实，保证建设工程质量检测工作的科学性、公正性和准确性，从而确保工程质量。国家也颁布了相关文件和技术法规，要求加强施工过程质量检测的管理工作，建立见证取样送检制度。免费论文，见证取样。。如《建设工程质量管理条例》第三十一条规定： “施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测”；建设部下发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》建建( 2000) 211号]就此问题做了明确而详细的规定；《建筑工程施工质量验收统一标准》( GB50300-2001)第3.0.3条以强制性条文形式要求：“涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测，承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质”。
(1)见证取样制度的实施主要是为了提高样品的代表性和检测数据的科学性、公正性，它除了与检测单位有关外，涉及的工程质量责任主体还有建设单位和监理单位，因此，执行好这一制度必须相关单位都能理解好这一政策并配合支持这项工作。同时，在当前的市场竞争条件下，建设行政主管部门还需加大监督和管理力度。应将见证人员的配置和相关工作纳入到资质管理中去；质量监督机构在质量监督过程中应逐步将现场见证工作作为质量监督的内容加以强化。改变目前存在的“好制度落实不好”的现状，使见证取样工作真正能够按规定落到实处，促进工程质量水平的提高。
(2)见证人员的自身素质还不到位。由于见证人员绝大部分为监理人员，而目前监理人员存在一些问题，如人员年龄结构不合理、专业水平不高、工作责任心不强、廉洁自律不够等也存在于见证人员中，使得见证工作呈现“走过场”现象。有些见证人员将样品的真实性片面理解成
样品只要在现场的母体中提取即可，忽视了样品的提取要符合有关的技术标准或规范的检验批的要求，最终导致一个小区几栋甚至十几栋的建筑共用一份检测报告的现象时有出现；对在现场交付的产品，见证人员要确保样品抽取能在现场随机进行，但由于见证人员工作不到位，使得见证送检的样品与现场的实际产品质量不一致，特别对门窗等现场组装的构件产品尤为明显。
(3)见证人员的配置还与工程建设量有一定的差距。按照有关规定，每项工程的见证人员至少配备1-2人，对于规模较大的建筑小区或复杂的建筑物，还应根据建筑物的数量或不同的工种适当增加见证人员。目前，有些建筑工程现场见证人员数量远远不够，一个较大的小区只有l一2个见证人员，且其中一个持证人员还是现场负责人或是监理总监。特别是近一两年，建设工程规模越来越大，有些监理单位由于见证人员的数量不够，将某一见证人员的证书复印多份在其监理的各个工地使用。这从根本上不能满足检测见证的有关规定。
(4)检测机构对见证人员的核查流于形式。按照文件要求，建设单位在开工前向质量监督部门和该工程委托的质量检测单位、施工单位递交《见证人员授权书》，这从制度上保证了质量监督和检测单位对见证人员工作的监督，但由于有此施工现场建设或监理单位质量管理人员配备不齐或精力有限等原因，真正按规定做此项工作的建设或监理单位很少；而有些检测单位在接受见证样品委托时不认真核查见证人员证书及封样的有效性，甚至为了满足于客户，默许见证工作中见证人员无证上岗、委托他人见证、借用他人证书、样品监护不力以及封样措施不可靠等一系列违规行为，导致见证所取样品的代表性和真实性得不到保证。
针对目前建筑工程质量检测见证取样送检制度执行中存在的问题，为进一步加强见证取样送检工作的监督管理，笔者认为应该做好以下几点工作：
(1)进一步加大联合执法的力度、将见证取样送检工作纳入到日常管理中去。免费论文，见证取样。。尽管见证取样送检工作只是建设工程质量控制中一个环节，但其重要性不言而喻，如果代表性的检测样品不具有真实性，检测的再准确也是徒劳无效的，若其如此，工程质量何尝能够得以保证。因此，建议在监理单位资质年检和日常管理中，相关主管部门须将见证人员的配置、数量和承担的建设工程监理量结合起来；质量监督部门将施工现场的见证取样送检工作作为质量监督的一项重要内容加以落实。将见证人员的数量、见证记录的内容、见证取样的方法等列为监督的重点，对未加盖“见证取样送榆”章的检测报告不得作为竣工验收的质量保汪资料。
(2)进一步在制度上明确施工现场见证人员的配置数量，加大见证人员培训考核的力度。建设行政主管部门应通过加强制度建设，进一步明确并提高施工现场见证人员的配置数量，规定现场一线的质量管理人员均须持有见证取样上岗证，各地区承担见证人员培训和考核的机构要加大培训考核的力度，确保见证取样送检制度的真正落实到位。
(3)进一步规范检测机构的行为，使其严格把关、认真履行见证取样核查的职责。对审核中发现的无证上岗、委托他人见证、借用他人证书、样品监护不力以及封样措施不可靠等现象，应该做好解释工作、敢于拒绝接样、并在必要时通报当地的建设工程质量监督站。对不符合有关规定的见证行为，检测机构在出具的检测报告上不得加盖“有见证取样送检”章。质量监督机构应严格按照《工程质量监督工作导则》的要求，加大查处监理单位对于见证取样制度的实施情况。免费论文，见证取样。。同时，质量监督机构还应检查检测机构是否认真履行职责，认真审核样品的真实性和可靠性，一旦发现问题应严肃查处。
(4)建立见证取样送榆工作台帐。建立工作台帐是加强见证取样送检管理的有效措施，通过工作台帐可对见证人员的工作进行日常管理。 工作台帐又能反映施工全过程的质量检测情况，也便于质量监督的日常检查和质量事故的处理。工作台帐上应注明项目名称、见证人名称、见证材料和试块数量、使用部位、见证日期、见证人签字、检测结果、不合格材料处理情况等。
(5)实施见证取样网络化管理。为了控制施工单位瞒过监理单位送样，可要求在检测委托单上必须加盖监理单位公章和见证员章或签字，规定无监理单位公章就不收样；要求施工单位提供必须见证取样的材料清单，并明确在见证取样时必须要有质保书和注明本批材料的数量；试验报告出来后，须经监理主管审核并加盖公章后存档；以此使见汪取样工作从施工单位、监理单位到检测机构，均处于受控状态。
[1] 闫彩云. 关于建筑材料检测实践教学的审度与思考. 职业 , 2010, (03) :171-172
[2] 滕叆. “任务驱动”教学模式在路基材料检测教学中的应用. 辽宁省交通高等专科学校学报 , 2010,(01) :65-67
关键词：公路；质量；施工；管理
随着经济的发展和社会的进步，公路交通在国民经济和社会发展中的地位和作用日益显示出来，我国公路建设进入了一个新的发展时期，公路建设的标准越来越高，投资越来越多，规模越来越大；与之同时，公路建设部门的担子也越来越重，责任越来越大。质量是公路建设的生命，是公路建设的重中之重，没有质量的工程是浪费的工程，是无效的工程，甚至是犯罪的工程。因此，对加强公路工程施工质量管理的讨论就显得尤为重要。
一、公路施工质量管理的重要性
在公路工程的施工管理中会涉及很多的问题，在其不同的工程项目中都会具有不同的施工方案以及特点。所以在公路施工管理中所牵扯关于质量问题就比较复杂。在一般的施工管理当中，会出现先施工而后报告的问题，先进行检验然后再申请检验报告的问题，为了抢先施工进度，而却忽略了检验材料的重要环节，在施工企业问的施工技术没有及时的交接清楚，对于某些重要的技术问题却没有引起充分的注意认识，其次在施工人员中还缺乏对施工的基本结构知识，所以在在施工中就会经常出现不按规范进行操作的现象等，导致在施工当中出现潜在的质量隐患。此外，在施工的具体管理当中，经常会出现在沟槽的填复土的过程中没有按照规范进行操作，所以导致车行在道路中会时常出现沟槽部位的下陷问题。在土路基施工中没有按照规范制度进行碾压工操作，会造成土基的压实度不足。对于一些工程施工企业为了抢先进度，而忽略了在路基的排水设施以及以盲沟的处理，沙砾也没有按照规定要求进行平铺、平整，只是做了简单的一边挖土基，一边摊铺沙砾进行施工，而摊铺的层次却不清，平整度和标高也没有得到有效的控制，达不到密度的要求，这就是致使路面出现凹凸不平等现象的发生。所以，在公路施工过程中对于质量的管理控制是十分必要的。
二、影响公路工程施工质量的因素分析
从公路工程建设的实际情况来看，影响公路工程施工质量的因素很多，但主要因素有人员、材料、机械、方法和环境等方面。
（1）人的因素。如直接承担建设工程项目质量职能的决策者、管理者和作业者个人的质量意识及质量活动能力；承担建设工程项目策划、决策或实施的建设单位、勘察设计单位、咨询服务机构、工程承包企业等实体组织。
（2）材料因素。材料(包括原材料、成品、半成品、构配件)是工程施工的物质条件，没有材料就无法施工，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。
（3）机械设备。机械设备指为满足公路建设项目施工基本技术要求而需要借助应用的各类机械设备。可分为固定资产类和易损耗类。如土(石)方施工机械、桩工机械、起重吊装机械、钢筋加工机械，混凝土(灰)拌和输送机械等均属固定资产类。另外还有胶轮推车、模板支撑、架手脚具、度衡量具等易损耗类。为满足公路施工需求的各种机械设备是形成建筑和产品质量的重要外部手段之一。现场施工机械设备对施工质量有着最直接的影响。所以在施工机械设备选择时，应考虑到其经济上的合理性和技术上的先进性，同时应注意机械的操作和维护的便利性等等。
（4)方法因素。方法主要是指施工方法和施工技术，如施工方案、施工工艺和操作技能等。在工程项目施工中，施工方案是否合理，施工工艺是否先进等。
（5）环境因素。环境因素是指自然环境(水文、地质和气象等)、劳动作业环境(施工现场的通风、照明、安全卫生防护设施等)、管理环境(由多单位、多专业交叉协同施工的管理关系、组织协调方式、质量控制系统等构成的)。
三、公路工程施工质量管理措施
（一）工程开工前的质量控制
（1）认真学习合同文件、技术规范，落实岗位职责。进入工地现场后，做好对全员进行质量意识培训的准备，需认真组织参加施工的全体人员学习合同文件、技术规范，依据有关文件精神，结合本工程的实际，制定全体施工人员的质量责任明确岗位职责，并制定详细的质量管理工作计划，强化施工队伍的质量意识教育，加强施工队伍的岗前培训，层层分解质量目标，使质量目标落实到最基层的施工人员身上，落实到各个单项工程及各道工序上，确保质量控制落到实处，确保质量管理工作的顺利进行。
（2）各个单项工程开工前，要对参加施工的全体人员进行工程施工应知应会教育。加强施工人员对规范、标准的学习，并加强技术培训，使其能熟练地掌握施工技术和基本方法，并严格考核，做到工程施工严格按设计与“技术规范”操作。通过教育与考核，实行全体施工人员持证上岗、挂牌作业。
（3）各个单项工程开工前，要组织人员对原材料、机械设备、施工工艺、检测方法和可能遇到的质量问题及预防措施进行充分的施工前准备，并认真进行检查，确定完善后，再进行施工。施工前准备工作必须细致，避免疏漏。由于施工建设是异常复杂多变的，准备工作也需要随工程进度而不断调整、不断改进、不断完善，准备工作应贯穿于整个施工过程的始终。
（二）加强施工现场的质量管理
（1）严把材料质量关。因填筑材料、路面材料等材料的规格和质量不合格，影响路面平整度等，因此要求严格把好施工材料质量关，严格控制工程建筑材料的货源渠道，所有进入施工现场的材料都应有生产合格证等材料，都应符合工程施工要求，不合格的或是质量有疑问的应责令退场。对于已进入施工现场的材料，应科学防护，合理储放，以确保工程施工质量。
（2）对施工过程的控制。施工过程就是工程质量的形成过程，因此要严格控制施工过程。建设工程施工项目是由一系列相互关联、相互制约的作业过程(工序)所构成，控制工程项目施工过程的质量，必须控制全部作业过程，即各道工序的施工质量，对施工中的工艺过程，要一步一步按要求做到位。要严格按照施工方法和工艺流程施工，不得有任何偷工减料的行为。对施工过程的控制，由项目部的质检人员通过加强监督检查，用严格的质量保证体系和质量保证措施来确保对施工过程的质量控制。
（3）对施工方法的控制。在施工方法的控制中，应重视对施工方法的选择，所选择的施工方法应具有先进性、适用性、经济性并应考虑其对质量的保证程度。恰当的施工方法是保证工程质量，节省工程成本，按期完成施工的最好办法。另外，施工方法选择后也不是一成不变的，在施工过程中要随时检查其适用性及对质量的保证情况，若发现与现场条件不符或对质量无法切实保证时，要及时更换。
（三）严格质量检验
（1）明确质量检验标准和内容检验标准主要是技术规范、操作规程、和质量检验评定标准，即达到规范化、规程化、标准化、管理制度化。检验内容主要是对原材料、半成品或成品、结构整体和部件进行物理、力学性能检验，使质量事故尽可能的消灭在施工过程中，使工程质量符合规定的标准。
（2）采取定期或不定期的形式对施工企业承诺的施工质量保证体系、全面质量管理活动进行检查。对“三检制”的执行情况，“单元工程质量评定标准”执行情况进行检查，对提交的质量技术档案记录、施工质量技术控制情况、质量统计分析资料、质量控制图表进行审核与检查。
总之，在公路工程建设中，质量是工程的生命，措施是管理的保证，管理是质量的灵魂。我们只有在保证质量的前提下才能提高工程质量。
参考文献：
[1]廖英中.浅析公路工程施工质量通病及其治理措施[J].中华民居：学术刊，2010（12）.
[2]支宁宁.浅析公路施工质量管理[J].黑龙江交通科技，2011（2）.
（1）为什么要选这个课题？
公路工程质量的好坏受到公路施工质量管理的影响，做好公路工程施工的质量管理是确保公路工程质量的前提。因此，对加强公路工程施工质量管理的讨论就显得尤为重要。
（2）写这篇论文的目的是什么？
通过对公路工程施工质量管理对策的研究，以供相关领域的同行参考，起到抛砖引玉的作用。
关键词在建工程；抵押信贷；防范措施；风险；评估；
中图分类号：K826.16文章标识码：A文章编号：
引言
与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特殊性。原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
一、在建工程抵押贷款风险分析
1、法律风险，主要是在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
《物权法》的实施解除了在建工程抵押贷款的用途限制，这也为银行的风险控制带来了困难。如果用在建工程为其他性质的债权担保，比如以在建工程申请流动资金贷款，极易出现导致工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。一旦债务不能按时清偿，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，进而影响到抵押权的实现。
2、在建工程价值评估的风险。在建造过程中，在建工程存在着宏观政策风险、未来市场风险、资金风险、建设过程建筑物本身的风险等等。在建工程的状态随时发生着变化，如果抵押双方经评估后签订抵押合同但未及时向登记机关提出抵押登记申请，在建工程的完工进度发生了改变，其实际价值也会随之发生改变，便会产生合同约定价格同抵押登记价格不符的问题，将直接影响在建工程的价格确定。在对在建工程的价值进行评估的过程中，如果仅有银行进行评估，可能会面对不专业的问题，而引入第三方评估机构进行评估，又会面对评估报告的不准确性等风险要素。
3、抵押登记风险。一是在建工程尚未完工期间，涉及到城市道路名称或者在建工程项目名称发生变更，抵押人可能就已设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续，进行多头抵押。二是在建工程抵押备案登记具有时效限制，即：在建工程抵押备案登记有效期限自抵押备案登记之日起至工程竣工验收合格时止，过期后抵押备案登记效力随之终止。因此，在建工程竣工验收后，如果不及时重新办理房地产抵押登记，抵押人有可能利用备案登记失效而抵押登记尚未进行的空档，出售房地产或者设立新的抵押，从而给银行贷款带来巨大风险。
4、在建工程抵押贷款的使用，可能会影响房市调控效果。在目前房地产市场受到严格调控的背景下，加大在建工程抵押贷款的业务，可能会对一些房地产开发商造成资金支撑，而影响楼市调控效果。
二、防范在建工程贷款风险的措施
1、审查在建工程的合法性。一是“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）是否齐全；二是建设过程中有无超审批范围建设等违规现象；三是办理在建工程抵押前是否已将土地使用权抵押给其他银行。如果土地使用权已经抵押，则不能就在建工程单独进行抵押，若办理抵押的，属于无效抵押。在可能的情况下，银行在办理在建工程抵押贷款业务时，可以要求借款人再另行提供保证，鉴于在建工程抵押的特殊性，为该贷款设立双重担保并非无理之举。双重担保的好处在于使银行的贷款在借款人无力清偿而抵押物又不能优先受偿的情况下，多一条追索的渠道，也就多了一份贷款的安全性保证。
2、加强对借款人资信状况的审查。在审查借款人的资信时，不能仅依据企业提供的财务报表来判断企业的资信状况，银行自身应组织各种专业人员从不同侧面对企业进行调查，特别是对企业现有资产状况和权属以及或有负债情况进行深入细致的调查，防止企业通过虚假报表来掩饰真实的情况。申请在建工程贷款的房地产开发企业选择条件：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。
3、要委托房屋产权登记部门指定的评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，确定抵押物价值。此外，在可能的情况下，要求借款人（抵押人）在工程完工后对工程进行保险，并列入借款合同条款，这样即使已完工工程发生意外毁损，亦能保障银行的合法权益。
4、贷款银行应按照工程进度分期发放贷款，划款的依据是开发商与承包商、供料商等签订的合同及工程的预决算报告。银行对每笔贷款的使用都应进行严格的监督。这样可以保证银行抵押权的完整，从而使在建工程的抵押贷款的法律风险降到最低程度。
5、如果借款人（抵押人）是一时资金周转不开，要求迟延还款，则应当与对方达成延期还款协议，确定付款时间，尽量要求对方提供还款担保，或形成公证的债权文书（这种文书法律规定可直接向法院申请执行，不必经过诉讼）。如果借款人（抵押人）资金严重资不抵债或有转移资产行为，则应当向法院申请诉前财产保全，冻结、查封对方财产，避免债权落空，然后立即进行诉讼。如果借款人（抵押人）资金严重不足，而该工程又被承包人要求行使工程价款优先受偿权或者消费者主张权利时，则应当注意工程价款优先受偿权行使的条件和范围及消费者的界限，并提出异议维护债权银行的正当权益。
三、结束语
在我国，房地产开发热只有十几年的时间，由于法律法规不健全、缺乏可操作性以及实际工作中管理混乱等因素，使在建工程抵押存在着许多问题；因此对购房者而言，应严格审查欲购买项目的合法性，尽可能选择实力强，知名度高的开发商开发的项目；对银行而言，应选择具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业，严格贷款审批、抵押登记、贷后监督检查等工作，以保证银行贷款的安全性；对开发商而言，应遵循市场规律，履行诚信义务，不欺诈、不隐瞒，做一个遵纪守法、信用等级高的开发商，以保证企业的长远发展。
参考文献
[1]俞明轩.房地产评估「M.北京:中国人民大学出版社.2004年11月
关键词：工程建设；合同管理；项目管理；合同
1加强合同管理的现实意义
1.1合同管理是市场经济的要求
随着市场经济机制的发育和完善，要求政府管理部门转变政府职能，更多地应用法律、法规和经济手段调节和管理市场，而不是用行政命令干预市场；承包商作为建筑市场的主体，进行建筑生产与管理活动，必须按照市场规律要求，健全和完善内部各项管理制度，合同管理制度是其管理制度的关键内容之一。施工合同是调节业主和承包商经济活动关系的法律依据。加强建设工程施工合同的管理，是市场经济规律的必然要求。
1.2规范建设各方行为的需要
目前，从建筑市场经济活动及交易行为看，少数工程建设的参与各方缺乏市场经济所必须的法制观念和诚信意识，不正当竞争行为时有发生，承发包双方合同自律行为较差，加之市场机制难以发挥应有的功能，从而加剧了建筑市场经济秩序的不规范。因此，政府行政管理部门必须加强建设工程施工合同的管理，规范市场主体的交易行为，促进建筑市场的健康稳定发展。
1.3建筑业迎接国际性竞争的需要
我国加入WTO后，建筑市场全面开放。国外承包商进入我国建筑市场，如果业主不以平等市场主体进行交易，仍然盲目压价、压工期和要求垫支工程款，就会被外国承包商援引“非歧视原则”而引起贸易纠纷。另外，由于我们不能及时适应国际市场规则，特别是对FIDIC条款的认识和和经验不足，将造成我的建筑企业丧失大量参与国际竞争的机会。同时，使工程发包商认识不到遵守规则的重要性，造成巨大经济损失。因此，承发包双方应尽快树立国际化意识，遵循市场规则和国际惯例，加强建设工程施工合同的规范管理，建立行之有效的合同管理制度。
2工程建设合同管理存在的问题
2.1合同签订阶段的问题
（1）君子协定。
君子协定指合同当事双方的口头承诺。由于许多工程合同的履约过程时间跨度较长，若没有书面协议，一旦一方毁“约”，将给另一方造成很大的损失。
（2）签订无效合同。
《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同，而无效合同是不受法律保护的。
（3）合同主体不当。
合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一。而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人；其次，承包商应当具有承建相应工程的资质。
（4）合同文字不严谨。
不严谨就是不准确，容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。依法订立的有效的合同，应当体现双方的真实意思。而这种体现只有靠准确明晰的合同文字。
（5）合同条款挂一漏万。
就是说不全面、不完整，有缺陷、有漏洞，常见的往往是漏掉违约责任。一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。
（6）无主合同。
主合同是指能够独立存在的合同，从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保证合同、抵押合同等。没有主合同的从合同是没有根据的合同，就像不存在的“无源之水”。
（7）国际间合同的疑问。
加入WTO后，有些合同使用境外文本，由于国情不同、语言文字不同，加上翻译问题，这些合同文本存不少疑问。对这些疑问不能回避，必须在合同上加以澄清，弄清其含义，或堵塞其漏洞，以免造成损失。
2.2合同履约阶段的问题
（1）应沟通的没有沟通。
合同履行过程中各相关部门缺少沟通。相关的部门各自为政，互不沟通，出了问题相互推诿。
（2）应变更的没有变更。
合同变更的目的是通过对原合同的修改，使合同更好履行和一定目的的实现。不少负责履约的管理人员缺乏及时变更的意识，结果导致了损失。
（3）应发出的书函没有发。
在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，也是企业自我保护的一种招数，这一点是不容忽视的，因此必须给予足够的重视。
（4）应签字确认的没有签字确认。
履约过程中的签证是一种正常行为。但有些企业的现场管理人员对此并不重视，当发生纠纷时，也因无法举证而败诉。
（5）应追究的过了诉讼时效。
履约中出现了应该诉讼事件而没有及时诉诸法律，当时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回损失。（6）应行使的权力没有行使。
《合同法》赋予了合同当事人的抗辩权，但有的企业对抗辩权认识不足，不会合理的行使。
（7）应重视证据(资料)的法律效力的没有足够重视。
并不是所有书面证据都具有法律效力的。有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章和(或)签名的、有明确内容的、未超过期限的。
（8）合同的履行仅注意了主要义务的履行，没有注意随附义务的履行。
有些义务要求对方的履行时间长。如在质保期内发现质量问题，及时向对方反映，这不仅仅是服务质量的问题，更是一个法律问题。
3工程建设项目合同管理对策
3.1建立专门合同管理部门
由于合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的界限，使之成为一种受法律规范和调整的社会关系，涉及了大量的法律专业问题。所以，企业应专门成立法律事务部门或设置法律顾问，来统一审核合同的签订和合同的履行。这是由企业法律顾问职责、任务所决定的。《企业法律顾问管理办法》规定:企业法律事务机构有“管理企业合同，参加重大合同的谈判和起草工作”的职责，同时，该办法也赋予了企业法律顾问管理经济合同的任务。
3.2提高合同管理人员素质
提高合同管理人员素质是企业合同管理的首要任务，又是当前的迫切需要。选好人员，企业领导可依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，通过强化合同管理人员培训，培养和锻炼一批与企业发展要求相适应的懂法律、懂管理、懂业务、懂财务、懂外语的专业能力强、综合素质高的合同管理队伍。
3.3建立合同管理信息系统
随着现代工程建设项目规模的不断扩大，工程信息量也不断扩大，信息交流的频率与速度也在增加，相应地工程管理对信息管理的要求也越来越高。信息化管理给工程项目管理提供了一种先进的管理手段。合同在签订、履行乃至终结过程中会产生大量的信息资源，这些信息资源既是现有合同的总结，又为今后的合同管理提供宝贵的经验资料。加强合同实施过程的信息管理，必须从两方面着手:一是建立项目计算机信息管理系统，对有关信息进行链接，做到资源共享，加快信息的流速，降低项目管理费用；二是加强对项目参与方的信息管理，信息发出的内容和时间应有对方的签字，要及时处理对方信息的流入。
3.4实行合同实施监督
工程实施监督是施工合同管理的日常事务性工作，施工合同监督可以保证施工合同实施，按合同和合同分析的结果进行。首先要协调业主、工程师、项目管理各职能人员、所属的各工程小组和分包商之间的工作关系，对各工程小组和分包商进行工作指导或做经常性的合同解释，使工程小组都有全局观念；合同项目管理的有关人员每天检查、监督各工程小组和分包商的合同实施情况，在进入施工现场后对工程变更进行有效管理。其次是实行合同评审制度，每份合同签订前就进行严格、细致的合同评审，找出其中存在的缺陷和潜在风险，制定防范措施，最大限度地减少和避免法律风险。还要跟踪合同实施情况。在工程实施过程中，由于实际情况的复杂性，可能导致合同实施与预定目标偏离。这就需要合同实施情况跟踪，以便尽早发现并纠正偏离。
3.5加强施工合同索赔管理
施工合同索赔管理工作是培育和发展建设市场的一项重要内容。我国工程承包双方在合同履行中对工程索赔认识不足，缺乏推行工程索赔所需的意识和动力。施工合同是索赔的依据，索赔则是合同管理的延续。合同管理索赔要求承包商在签订合同时要充分考虑各种不利因素，分析合同变更和索赔的可能性，采取最有效的合同管理策略和索赔策略；在合同整个履行过程中，要随时结合施工现场实际情况，结合法律法规进行分析研究。合理履行合同，不仅有利于保护企业的合法权益，更重要的是有利于企业尽快适应国际工程建设规范，提高企业未来的生存能力。
4总结
总之，工程施工合同管理既是项目实施的有力保证，又是企业管理水平的综合体现，作为工程项目的各参与方必须认真做好合同管理工作，从而促进建设市场的健康有序地发展。
参考文献
［1］尹贻林.合同法与工程合同管理［M］.天津：天津大学出版社,2000.
［2］丁土昭.建设工程法规及相关知识［M］.北京:中国建筑工业出版社,2004.
［3］王洪会．入世后我国企业争端解决实践中存在的问题及对策思考［J］．长春理工大学学报，2003,(3)：54-55．
房地产市场工程设计质量会对建设工程造价产生关键性的影响，本文针对房屋建筑不同专业类型工程的设计质量缺陷成本及表现形式展开了研究，研究结果表明不同类型工程的设计质量缺陷成本差异较大，设计质量缺陷问题的表现形式也不尽相同。论文的研究结果对于房建工程的设计管理具有一定的参考价值。
【关键词】
设计质量缺陷;成本;房建工程
建设工程造价的70%是由设计阶段的工作所决定的，设计质量会对工程造价产生关键性的影响。由于施工是以设计成果为基础进行的，如果设计质量存在缺陷，不仅会导致变更设计的增加，还会导致施工中的停工、窝工和返工，导致大量直接经济损失;此外还会导致环境成本、社会成本等间接经济损失。设计质量问题一直受到工程界与学术界关注。夏云涛、张威琪(1999)从建设单位、设计单位等三个角度提出了影响设计质量的9个因素，并提出了加强勘察设计质量管理的对策与建议［1］。孙长江(2006)研究了设计变更产生的原因和种类，并提出了相应的改进建议［2］。刘贵文(2009)分析了民用建筑工程设计现状，针对涉及到跨行业、跨行政隶属关系的设计系统的管理问题，提出“社会综合管理概念”来改善民用建筑工程设计质量［3］。尽管以往的学者围绕设计质量缺陷产生的原因及对策进行了较多的研究，但对于不同类型的工程由于设计质量缺陷到底带来了多大的经济损失这一问题尚未开展深入的研究，因此提出的政策建议往往缺乏针对性［4］。本研究拟采用问卷调查与统计分析方法，深入调查分析在不同专业类型的房屋建筑工程中，由于设计质量缺陷所导致的直接经济损失的大小，以及导致设计质量缺陷产生原因的类型及频次，在此基础上提出相应的预防对策。
1研究方法
本研究主要采用问卷调查与半结构访谈的形式采集研究数据。
(1)调查方式。为获得相对客观的调查数据，本研究的调查没有采用常规的个人意见调查方式，而是要求被调查对象选择一个近一年内完工的实际工程项目进行调研，围绕该项目回答相应的问题。为帮助被调更好地理解调查问卷的内容，调查采用电话访谈与在线电子问卷相结合的方式展开。
(2)调查对象。本次调查的对象均为深入参与或者主管工程项目成本管理、投资控制的施工单位项目经理、计划合同部经理、业主方项目经理、合同部或者成本部经理、项目总监理工程师等。本次调查对象主要从各省市的一级建造师、注册造价工程师以及注册监理工程师的岗位培训通讯录中随机选取，共发出898份调查问卷，回收样本512份，在剔除了无效样本45份后获得有效样本467份。
(3)调查内容。调查问卷内容共分三部分:第一部分为被调查对象的背景资料，包括年龄、性别、工作经验、工作单位、工作岗位等共6个问题;第二部分为调查项目背景资料，包括项目名称、被调在项目中的具体职责、项目的专业类别、项目地点、项目的合同金额、项目的开工及完工日期等共9个问题;第三部分为调查项目的设计质量缺陷情况，包括由于设计质量缺陷导致的合同金额的增加、由于设计质量缺陷导致的工期延长，另外还要求被调选择项目中3个影响最大的设计质量缺陷回答设计质量缺陷的主要表现形式。
2调查结果
首先，调查对象类型及调查项目类型。本次调查共取得有效样本467份，其中包括地基基础工程项目97份，结构工程项目131份，装饰装修工程项目118份，安装工程项目121份，样本数据的提供者分别为施工项目经理、施工方合同部经理、业主方项目经理、业主方合同部经理、总监理工程师。其次，设计质量缺陷成本。设计质量缺陷成本及工期延误百分比分别按照设计质量缺陷所导致的成本增加与工期增加与合同金额及合同工期的比值来计算。再者，设计质量缺陷产生原因。根据文献研究的结果，本文把设计质量缺陷的表现形式分为四类:施工条件与设计不一致、设计与业主要求不一致、设计的可施工性差及设计中出现了错漏碰缺。
3分析与讨论
研究结果表明房屋建筑的各专业工程中的设计质量缺陷成本及表现形式存在较大差异。安装工程由于设计质量缺陷所导致的成本损失是最高的，高达合同金额的9.2%，同时由于设计质量缺陷所导致的工期延长也达到合同工期的21.3%;而安装工程设计质量缺陷主要表现为设计中的错漏碰缺，达到设计质量缺陷总数的61.9%，其次就是设计的可施工性较差，占设计质量缺陷的25.7%。而装饰装修工程设计质量缺陷所造成的成本提高达到合同金额的8.1%，造成合同工期延长11.2%;装饰装修工程设计的错漏碰缺也比较多，达到设计质量缺陷总数的52.3%，其次就是设计与业主的需求不一致的情况也比较突出，占设计质量缺陷的36.1%。地基基础工程中由于设计质量缺陷所导致的成本损失相对较低，达合同金额的6.3%，而在但导致的工期延长现象比较突出，工期延长达合同工期的19.8%;而地基基础工程设计质量缺陷主要表现为施工条件与设计图纸提供的情况不一致，达到设计质量缺陷总数的59.6%，其次就是设计的错漏碰缺，占设计质量缺陷的25.5%。结构工程设计质量缺陷所造成的成本提高是最低的，约为合同金额的3.7%，造成合同工期延长4.9%;结构工程设计质量缺陷主要表现为设计与业主的需求差异较大，占设计质量缺陷总数的43.7%，其次就是设计的可施工性较差，占设计质量缺陷的31.3%。
4结语
本文针对房屋建筑不同类型工程的设计质量缺陷成本及表现形式展开了研究，研究结果表明安装工程、装饰装修工程以及地基基础工程领域设计质量缺陷问题较严重，不仅造成了较显著的附加成本，且对建设项目工期也造成了较严重影响。而结构工程领域的设计质量水平相对较高。不同专业类型工程的设计质量缺陷表现形式存在较大差异，安装工程和装饰装修工程的设计质量缺陷主要表现为设计中的错、漏、碰、缺问题比较严重，而地基基础工程则主要表现为施工条件与设计图纸提供的情况不一致。对于安装工程和装饰装修工程而言，采用BIM技术进行设计，能较好地解决设计中的错、漏、碰、缺等问题。换而言之，在安装工程和装饰装修工程的设计过程中推广BIM技术能够带来的潜在价值约为工程造价的4%～5%，同时还能节约项目的施工工期。
作者：陈洋俊 郭文嘉 谢洪涛 单位：昆明理工大学工程管理系
参考文献
［1］夏云涛，张威琪.论工程设计质量控制［J］.森林工程，1999，15(2):53－54.
［2］孙长江.工程设计变更对造价管理的影响［J］.铁路工程造价管理，2006，21(1):9－11.
[论文关键词]房地产合作开发合同 挂靠开发合同 实质上挂靠开发合同 形式上挂靠开发合同
一、问题的提出
原告淮安市甲房地产开发公司与乙房地产开发公司（以下称甲公司、乙公司）于2000年8月22日与12月9日分别签订了两份联合开发商品房合同。合同约定，由双方联合开发某综合楼。合同签订后，甲公司在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设等方面做了大量工作，最终使整个开发项目得以顺利完成，项目完成后，乙公司获得巨大收益，但拒不依约向甲公司支付联营中应得收益。为此甲公司诉至法院。庭审中，甲公司虽然诉称其在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设等方面做了大量工作，但甲公司在联合开发中并无实质性投入，本案合同实际上为乙公司挂靠甲公司进行房地产开发、甲公司收取管理费的挂靠性质的联合开发合同。由此该案争议点被归纳为：房地产挂靠开发合同是否有效。
二、类型化视角：合作开发房地产合同的效力区分
依照合作开发房地产合同主体是否具有相应房地产开发资质等级，合作开发房地产合同一般可分为三类：第一类为双方都具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同；第二类为仅有一方具有房地产开发资质等级挂靠开发合同；第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。
依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条的规定，“合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得相应房地产开发资经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”由此不难认定，上述第一类合同为有效合同，第三类合同以起诉时至少一方具备相应资质等级来确定合作开发合同的效力。
对于第二类合作开发合同效力问题，司法实务中又区分为两类：一是合作开发双方都进行了实质性投入的合作开发合同；一类是一方不具备相应资质等级以具有资质等级的企业名义进行开发，并向对方缴纳管理费的挂靠开发合同。其中对于第一类合同依法应认定为有效合同，而对于第二类挂靠开发的合同是否有效实务中有两种观点：一种观点认为，挂靠开发合同为无效合同，理由在于挂靠开发名为合作开发实为资质借用，违反了法律行政法规有关企业资质的强制性规定。另一种观点认为，挂靠开发合同有效。笔者认为后一见解为正确见解。
三、构成要件的视角：挂靠开发房地产合同的效力认定
依照民法原理，挂靠开发为双方法律行为中的合同行为。依照《民法通则》第58条的规定下列民事行为无效：“（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）违反法律、行政法规的强制性规定的。”
就本案合同而言，判断挂靠开发合同的效力应考虑以下要件：第一，合同主体是否适格，即合同主体是否具备民事权利能力及民事行为能力；第二，合同内容是否违法，即是否存在以合法形式掩盖非法目的情形；第三，是否存在违反法律、行政法规的强制性规定；第四是否损害社会公共利益。
（一）合同主体适格性问题
笔者认为，对实践中存在的挂靠开发房地产合同，可区分为两类：一类是不具备相应房地产开发资质等级一方借用具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业仅收取管理费而对开发经营活动不做任何实质性贡献的挂靠开发合同；一类是不就被相应房地产开发资质等级一方挂靠具有相应资质等级的企业，以其名以及资质进行开发，被挂靠企业收取管理费并对开发经营活动以自己名义进行实质性管理的挂靠开发合同。其中，第一类应认定为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠开发合同。第二类则为挂靠开发合同，即实质上的挂靠开发合同。本案中，甲公司作为被挂靠企业，不仅仅收取了管理费，而且在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。这表明，甲公司在挂靠开发中不仅仅进行了名义及资质的借出，而且以自己名义进行了开发流程的实质性管理工作。性质上应认定为实质性挂靠开发合同。依照前述最高人民法院司法解释，此类挂靠开发合同，虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效。
（二）合同内容合法性问题
从本案合同来看，本案合同约定挂靠开发的实质性内容为特定房地产开发经营项目。房地产开发经营项目并非国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。最高人民法院1993年《全国经济审判工作座谈会议纪要》第2条第3点规定：“合同约定仅一般违反行政管理性法规规定的，例如一般地超范围经营、违反经营方式等，而不是违反专营、专卖及法律禁止性规定的，合同标的物也不属于限制流通的物品的，可按照违反有关行政管理规定进行处理，而不因此确认合同无效。”最高人民法院《合同法司法解释（一）》第10条也规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”江苏省高级人民法院民二庭也持此观点。江苏省高级人民法院《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》第1条“合同效力问题”第（二）点“无证（照）经营所签订的合同效力问题”认为，“如果交易本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上，如税收等可以补充。”意义即为：合同有效，但在行政管理法上可以补充之。所谓补充包括限期办理手续，直至吊销营业证照。依照法理，即使该企业营业证照被吊销，吊销前所为民事行为的效力也不应受到影响。
（三）是否违反强制性法律
对于合同合法性审查主要是审查合同是否存在违反法律、行政法规效力性强制性规定。对于挂靠开发房地产合同而言，持合同无效观点的学者的主要理由就在于，挂靠开发房地产合同规避了法律、行政法规对于房地产开发经营资质等级的强制性规定。笔者认为，这一观点有待商榷，理由如下：
第一，房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范。我国《城市房地产管理法》第30条规定了房地产开发经营企业的设立应经过登记、备案程序。但对未取得营业执照从事房地产开发经营的行为仅规定了“责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”等行政责任。《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发企业的主管部门应当对备案的房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。该《条例》第35条对不具备相应资质等级而从事房地产开发经营的企业规定了“处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政部门吊销营业执照”的行政责任。从上述法律与行政法规对于欠缺相应资质等级从事房地产开发经营行为仅处以行政处罚，而未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。因此，此类资质规定性质上为行政管理规范，而非民事规范。违反此类规范仅应承担行政管理法上的责任。实践中，房地产开发企业因不具备相应资质等级，从而采取挂靠具备资质等级的企业进行房地产开发，以该企业名义进行房地产开发经营，并以缴纳管理费的方式作为对价的模式并不鲜见。笔者认为，由于前述法律、行政法规对欠缺资质等级从事房地产开发的民事行为的效力并未作出规定，因此，以上述法律、行政法规认定挂靠开发合同无效，于法无据。
第二，行政规章及地方性法规对挂靠开发合同效力的影响问题。对于合同效力认定的法律依据问题。当前理论与实务界存在两种不同观点：第一种观点认为，不能依据行政规章、地方性法规认定合同无效。理由在于，《合同法》第52条仅规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同可以认定无效。第二种观点认为，视情况可以依据行政规章、地方性法规认定合同无效。
江苏省高级人民法院民二庭在《全省合同法疑难问题研讨问题报告》中持第二种观点。其理由在于：“一般情况下不能引用行政规章地方性法规认定合同无效，地方政府文件不能作为认定合同效力的依据。但如果该行政规章、地方性法规对应是对上位法，即法律、行政法规强制性规定的具体补充，或者是根据有权授权制定的，可以作为认定合同效力的依据；在上位法没有规定时，如果该规定符合社会公共利益，可以依据合同法52条第四项的规定认定合同效力；如果合同目的和合同内容都不违反法律、行政法规的强制性规定，不能仅因合同违反行政管理规定，或者受到行政处罚而认定合同无效。”可见，司法实务中确实存在着以行政规章及地方性法规认定合同无效的情形存在。
笔者认为，即使依照行政规章及地方性法规，一方欠缺相应房地产开发企业资质等级的房地产实质性挂靠合同也应认定为有效合同，理由在于，作为国家行政规章的《房地产开发企业资质管理规定》中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章仅为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此，以此类规范作为挂靠开发合同无效显然于法无据。《江苏省城市房地产交易管理条例》对此未作规定。因此即使承认行政规章、地方性法规可以作为认定合同无效的依据，本案挂靠开发合同也应认定为有效。
（四）公共利益要件
认定不具备房地产开发经营资质等级的企业挂靠具备资质等级的企业进行房地产开发经营是否违反公共利益得到问题，可以从立法对房地产开发企业资质等级与建筑企业资质等级性质及责任规定不同角度进行考察。
依照《建筑法》第13条规定，建筑企业只有经资质审查合格，取得相应等级资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。对于没有资质、超越资质、没有资质而借用资质所签订的建设工程承包合同，除了应承担行政管理法上的责任外，所签订的合同应认定为无效合同。最高人民法院法释（2004）12号文即持此观点。
而对于房地产开发企业欠缺相应资质，最高人民法院仅规定了在双方都不具备资质，且在起诉前仍无法取得的情形下才认定合作开发协议无效。对于仅有一方不具备相应资质等级所签订的合作开发合同，最高人民法院法释（2004）12号文持合同有效观点。笔者认为，依照前述对挂靠开发合同的分类，其中实质性挂靠开发合同是有效的，至于单纯名义借贷的形式上挂靠开发合同，起诉前为取得相应资质等级的，应认定为无效。
自我国改革开放以来，住宅建设进入到了全面提高居民居住质量和形成国民支柱产业的关键时期，商品房买卖合同的签订中，有以下几个值得重视。
一、商品房预售中的问题：1、商品房预售合同就性质而言，应属于远期交货合同。商品房预售的条件是房地产开发商必须具备俗称的“五证”。2、预售商品房能否转让的问题，预售商品房的转让的标的并不是房屋的所有权，而是对所有权的期待权，预售合同的转让根据我国《城市房地产管理法》是有条件的。
二、定金和订金的区别：现在很多房地产开发即卖出人在与买受人签订预售合同或房屋买卖合同之前，都会要求买受人必须向其交付一定金额的订购金。我们应当对出卖人收取的资金作出准确的判断与认定。如是“定金”，购房者不履行合同就无权索回定金，开发商不履行合同，应当双倍返还定金；如是“订金”，则对合同没有担保作用，不像“定金”与违约情形有惩罚作用。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件：卖出人与买受人如果对物业是否存在质量问题存有争议，需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。商品房屋应具备与其价值相适应的舒适和美观程度，如果忽视其而仅以安全为条件，应认定为其居住使用。
四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为；欺诈行为可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者促裁机构变更或者撤销，如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。
关键词：商品房 预售 定金 解除合同 欺诈行为 违约金
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标。我国商品房的建设如火如荼，购房者也异常踊跃，房价更是久涨不衰，买房是老百姓经常探讨的问题，如何才能买到一套令自己称心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否优越、是否便利、环境是否优美、配套是否健全等问题，购房者应在商品房买卖所涉及的法律问题上多了解一些，笔者认为有几个问题值得我们探讨。
一、商品房预售中的问题
商品房买卖合同分为商品房现售和商品房预售两种，是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。商品房现售不在本文讨论的之中，现不再赘述。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。①
1、有关商品房预售合同的性质和预售条件
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同，就法律性质而言，不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而属于远期交货合同，即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素，风险较大，国家对于商品房的预售给予较强的干预，明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”：②
（1）．国有土地使用权证。
（2）．建设用地规划许可证。
（3）．建设工程规划许可证。
（4）．建设工程开工许可证。
（5）．预售许可证。一般来说开发商如果已获得了预售许可证，那么就应该已取得了前四证。但也不能为了省事，而只查看预售许可证不查看其他四证。只有具备了上述“五证”，商品房才可进行预售，否则，购房者一旦购买了不具备预售条件的商品房，那么将在日后办理房产证等诸多环节带来很大的麻烦。因此，购房者应在合同签订的过程中，把握合同的细节，约定到期不能履行的违约责任，才能切实保护自己的合法利益。
2、预售商品房能否转让的问题。
预售的商品房能否转让，目前我国没有明文规定，但笔者认为允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。③对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这说明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下：
（1）依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
（2）转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。
（3）预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。
（4）商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”
（5）预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。
由此看来，预售商品房在符合上述条件的情况下是可以转让的。
二、定金问题
现在很多房地产开发企业即出卖人在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金（现大部份已改为定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（或定金）。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金（或定金），却又因认购书中订金（或定金）条款的约定倍感困难，极大的损害了买受人的合法权益。④
为此，我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。“定金”指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先行向开发商交纳部分款项，待合同履行后，定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同，应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定：当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。
“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人，买方应在规定的时间内与卖方签订合同或支付款项。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用。
某些情况下，在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”，但是，这种“订金”实际上相当于“定金”。
以区教育局和农场教育总支下发的关于《实施中小学高效课堂建设工程方案》为指导，全面落实新课程理念，牢固树立以学生发展为本的理念，以有效的教，促进高效的学，积极探索自主、高效、充满活力的课堂教学，形成高效课堂教学模式，促进学校有效校本研修机制建立，促进教师教学能力的提高，从而切实提高教学准备、教学过程、训练检测、课后辅导、教学评价的有效性。
二、组织领导
1、高效课堂建设工程领导小组：
组长：（校长）
副组长：（副校长）
成员：（教导主任）、（副教导主任）、（政教主任）、（后勤主任）
2、业务指导小组：
组长：
成员：（教导主任）、（副教导主任）、（政教主任）、（语文教研组长、区赛课一等奖）、（数学教研组长、区优秀青年教师）、（综合教研组长、区赛课一等奖）、（区优秀青年教师、区教学能手）、（区教学能手）
三、工作目标
1.加强现代教育教学理念的学习，认真研究课堂教学问题，寻找解决的方法和策略，提高教师教学与学生学习的能力。
2.通过积极推进评价改革培养学生学习兴趣，促进小学生良好的学习习惯初步形成，努力提高教学效率和教学质量。
3.通过课堂教学有效性的实验和探索，形成具有我校特色、学科特点的教学模式或教学流程。通过合理运用多种教学组织形式，促进课堂教学实现高效、优质、轻负。
4、消除课堂中存在的重形式、轻效能、课堂活动表面化、缺乏目的性、针对性、学生无收获的现象。
5、杜绝课堂教学随意性，改变低效局面，提高课堂教学效果。
四、主要内容和具体措施
(一)、高度重视教学设计，提高教学准备的高效性。
高效的课堂教学，必须有高效的教学准备环节，谈不上高效的课堂教学。我们要求教师备课要做到七备——备课标、备教材、备学生、备方法、备媒体、备程序、备作业。教师要对照课程标准，通读所任学科教材内容，从整体上把握教材知识体系、脉络结构和各部分之间的联系，把握教材的重点和难点以及编者意图，把握课程整体目标和阶段目标，真正做到理解教材、吃透教材、活用教材。教师要能够就一册书写出高质量的教材分析，写出整册书和单元可行教学计划。
具体措施：
1、抓实集体备课。教研组首先做到“四到位”：时间到位，地点到位，内容到位，备课主讲人到位。其次完善集体备课常规：一人主备、教研组内讨论、集体修改，真正将集体备课制度落到实处。
2、开展各种活动。优秀教学设计展览和评比、备课案例评析研究、同课异构、优秀教案评比等举措，全面提高教师备课质量，促进教师备课水平的提高。
3、落实教学反思。活动期间内，要求教师在精心备课的基础上，对精品课进行分析，写出高质量的案例分析。课后认真总结，写好课后反思或课例分析，并将进行“高效课堂研究”的案例分析、教学反思或课例分析，发送在学校QQ群共享上。每学期3篇，每篇字数不少于800字，期末组织展览、交流、评比。
4、加强常规管理。教导处、教科室负责落实备课检查、指导、考核、讲评分析制度的落实。充分发挥教研组作用，突出集体备课的作用，强化教研组的工作效能，加大对集体备课的过程性督查，通过同伴互助，促进教师教学设计与实施能力的提高。
(二)、切实抓好课型研究，提高课堂教学的高效性。
课堂是教师实现“高效课堂”活动的主阵地，也是关键环节。教师要根据新课程标准探究不同学段、不同学科、不同课型的结构特征和教学要求，研究出不同的课型模式，并得以推广。
1、提高使用教学资源的高效性。
根据我校环境、文化等各种校本资源，为了学生多样化、全面化、持续性发展的需要，体现学校的办学特色，我校在执行国家统编教材的同时，依靠自己的力量，于2009年在创建武汉市小学素质教育特色学校期间，编制了《关注学生的生命、实施关爱教育》的校本课程。我们要充分利用校本课程，积极形成有自我特色的校本研究成果，促进学校个性化发展。
2、提高教学活动的高效性。
优化课堂教学设计就是按照有效学习的目标，从学生的发展出发，从有利于学生能力的培养、有利于学生知识的掌握上考虑，对课堂教学活动进行科学安排。新课导入、情境创设、迁移过渡、操作安排、练习设计、活动组织等都应精心准备，周密布置。
3、提高教学方法的高效性。
优化教学方法要求教师要依据特定教学目标、教学内容和学生学习的特点来选择特定的教学方法。把外在的教学目标转化为内在的学习需求，把启发思想贯穿于教学方法选用的整个过程，不能脱离学生原有基础，坚持教学方法选用的求实思想，充分反映学生主体性的要求。
4、提高教学交流的高效性。
要建立民主、平等的师生关系，积极创设和谐、激情的课堂氛围，增强师生之间的教学互动。要改变教师与学生之间单向的教学互动，寻求建立一种有效的双向或多向的师生教学互动，通过师生、生生之间多层次的富有成效的互动、交流，让学生掌握知识，发展能力。
5、提高教学手段的高效性。
多媒体和学科教学整合是课堂教学的必然趋势，多媒体和教具等教学手段的运用，要用在该用之处，使其真正起到辅助教学的作用。要坚决杜绝用多媒体教学手段装点门面、华而不实、哗众取宠的做法，讲求使用实效。
6、提高问题设计的高效性
要围绕教学重点，设计富有启发性、探究性的课堂提问，通过有效的提问激发学生学习探究的兴趣，推进教学目标的实现。
（三）、切实优化作业设计，提高训练检测的高效性。
在强化课内当堂训练、提高反馈矫正实效性的同时，要注重课后作业训练的高效性。既不能布置大量的重复性作业的现象，也不能让学生只是简单的抄写，进行书本知识的搬家。教师要精心设计作业，创新作业批改方式，减轻学生课业负担。通过采取完善常规作业设计要求和评价细则，加强对课前、课中、课后三个环节教师布置和批改作业情况的检查和讲评，组织作业设计研讨，开展教师现场作业设计竞赛、优秀作业设计案例评选、优秀班级作业展评、学生家长评教等措施，推进作业设计的优化，使教师形成自主设计高质量作业并及时批改评价的良好习惯。
五、“高效课堂”研究时间安排
（一）、宣传发动阶段
1.召开行政会，传达上级构建“高效课堂”活动目的及实施意见，分析、研讨我校课堂教学现状，提出努力的方向和目标。
2.成立领导小组，拟订构建“高效课堂”实施方案。
3.召开专题会，论证、修订“高效课堂”实施方案。
4.召开构建“高效课堂”动员及起动大会，学习“高效课堂”实施方案。
（二）、理论培训阶段
1、组织教师深入学习高效课堂教学理论，正确理解和把握高效课堂教学规律及其基本方法。
2、认真学习外地的先进经验，深入了解不同学科“高效课堂”的教学模式，明确高效课堂教学改革的方向。
3、引导教师自主反思自己课堂教学中的学生负担过重，教学低效益的主要问题，为构建高效课堂做好基础性思想准备。
（三）、调研反思阶段
1、以校为本开展课堂教学互动观摩活动，对照先进的教学理念与经验，对当前课堂教学现状进行观察、分析。
2、自评、互评找出存在的问题和差距，撰写构建高效课堂个人发展规划。
(四)、构建模式阶段
1、开展以教研组为单位的提高课堂效益为主旨的“高效课堂新模式”的创建活动。组织全体教师参加高效课堂新模式的研究和岗位练兵活动。
2、瞄准一个目标——低耗时、高效益、轻负担、高质量；贯穿一条主线——唤醒学生的主体意识，落实学生的主体地位；实现三个转变——变注入式为启发式，变学生被动听课为主动参与，变单纯知识传授为三维并重；摒弃三个无效的训练——无效的提问、无效的讨论（互动）、无效的训练，经过调研反思初步构建我校各学科“高效课堂”的教学模式。
（五）课堂实践阶段
1.开展“同课异构”教学研讨活动。
2.开展“高效课堂”研究校内、组内汇报课活动。
（六）汇报研讨阶段
1.开展“同备、同上一节课”教学研讨活动。
2.组织“教学开放日”活动。
3.征集、评比“高效课堂”教学故事、教学反思。
（七）总结提高阶段
1.经过一段时期的实践研讨后，认真总结实践经验，进行理性思考，形成较为成熟的高效课堂教学模式，推出一些成功的课例。
2.撰写一份有较高价值的论文、调研报告或经验总结。
（八）成果展示阶段
1.开展教师教学技能展评活动。
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