时间：2023-03-21 17:03:21
导语：在房地产工程论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度
最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:
2.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:
1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。
在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。
本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。
房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。
3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
3.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
3.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:
1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
4施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
4.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件
①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,
注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
4.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
5建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:
①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。
6结束语
综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
参考文献:
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[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.
[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.
[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.
【关键词】房地产企业；工程管理；合同管理
1、房产企业工程项目特点
工程管理可具体主要分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。特点包括了①位置固定，项目单一；②资金占用大，回流周期长；③风险大；④项目管理相对粗放。
2、目前房地产工程管理出现的新问题
2.1 项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。
2.2 管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。
2.3 委托监理存在的问题。权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。
2.4 施工阶段履行合同不严谨。施工合同中内容不全面、条款不严谨，由于建设工程承发包合同条款多、文件涉及面广，合同中技术要求、工程范围不是很明确，合同中条款互相矛盾、存在错误、用词异议性问题常常难免。造成工程质量难以保证、工期延迟、工程造价难以控制，合同执行必然受阻，导致建设工程施工合同履约率低。
2.5对工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言.工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。
3、房地产工程管理中的关键问题分析
3.1 成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。
3.2 质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买.房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。
3.3 进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。
3.4 安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。
4、提高房地产工程管理水平的对策
4.1 熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。
4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改.造成不必要的浪费。
4.3 严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位.在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况.建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。
4.4 推动工程建设管理标准化，抓好工程样板先行工作。对主要分项工程实行样板先行制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定.消除质量隐患.预防质量通病。
4.5 严格施工合同全过程管理，合同管理伴随工程全部过程，工程质量、工期、造价是施工合同执行的监控依据，所以工程管理的好坏已经在招投标中已经确立。因而招投标文件、合同内容需要房地产企业前期开发、工程管理、企化营销、预算合约、法律法务、财务等几乎全部人员参与，才能保证合同详细、可行、全面、可操作，控制企业风险。严格执行国家的招投标管理规定，不订立黑白合同，严格建设工程施工合同示范文本的应用，规范合同表述形式。
4.6创建“平安工地”。编制“平安工地”实施方案，召开“平安工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“平安工地”活动能够取得实效。
4.7做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。
5、结语
房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质，需要企业持续地建设并不断调整。
参考文献：
关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
关键词：房地产项目，可行性研究
可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。论文写作，房地产项目。
1.房地产项目经济评价特点分析
房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点：
1.1微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主
房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。论文写作，房地产项目。
1.2定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;
财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。
1.3分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;
如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。
2房地产项目可行性研究过程
2.1以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8% 。如果机会研究认为可行的，就可以进行初步可行性研究。
2.2初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。论文写作，房地产项目。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5% 。
2.3详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0% 。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
2.4可行性研究阶段工作精度表
[论文摘要] 本文对地震前后房地产市场面临的问题和机遇给出了研究，旨在探索绵阳房地产业未来的发展路径。
一、地震前绵阳房地产业发展状况
在2002年以前，四川省绵阳市的房地产企业不足15家，一些开发商的土地拿价很低，最高的也不超过50万元/亩，房价连续几年在800元～1500元之间徘徊，随着居民自住和投资的刚性需求、城市化进程的不断加速，房地产市场开始逐渐升温，土地作为稀缺资源也导致地价节节攀升。到2006年底，在绵阳城区核心地段创出了730万元/亩的最高价。2007年，绵阳城区房地产开发施工面积达526.74万平方米，截至2008年7月30日，市房地产开发登记注册企业已经达到236家。城区一般砖混结构的新房售价3000元左右，电梯房价在3900元左右。房地产市场虽然因为过热存在一定的隐患，但是在汶川地震前绵阳的商品房销售一直保持较好的局面。
二、地震对绵阳房地产业的负面影响
1.这次地震无疑将使人们的对房地产形成新的置业价值观。据搜房网一份震后调查显示，85%网友将因地震改变购房计划。虽然绵阳绝大多数房地产企业的楼盘在这次地震中经受住了考验，但是仍然有三个中型楼盘在地震中因为各种原因出现有个别危房和加固后使用的情况，由此出现的地震财产损失会造成心理阴影，降低购房热情，甚至出现了退房现象。从市场销售情况来看，人们购房意愿减弱，对房价下跌预期增加，投资者大量退出市场，导致地震后一段时间销售难度加大。绵阳房地产企业面临的资金压力，导致部分开发商不得不低价出售土地或者房屋。
2.因为地震，绵阳的地产发展项目的工期明显延缓，房企资金回笼放缓。对于一些正在推售的楼盘，或者计划在未来几个月内推售新盘的开发商，地震灾害使其销售计划延后，这将直接影响公司今年的销售业绩及利润。震后第二天，住房和城乡建设部启动应急预案，要求震区在建的建筑工程酌情停工。同时，区域内的建筑企业，积极投身抗震救灾，基础设施、原材料和劳动力将对灾后重建有所倾斜，也将影响到房地产项目的工程进度。
3.当地部分投资需求和富裕人群的置业需求，出现了外流。据初步统计，地震后某些有条件流动的群体出现了外迁的趋势，原来打算在绵阳买房定居的群体也产生了犹豫和观望。
4.绵阳的旅游产业一直是当地的重要产业。因为地震，客源受影响明显。酒店、商业等相关物业受到打击，进而延缓持有型物业的开发投入。
5.灾后重建导致原材料和劳动力的短缺，影响房地产成本。在灾后重建的过程中，原材料和劳动力的大量需求，部分导致了供应短缺。对绵阳的商业化房地产开发而言，将受到供应短缺的影响，在成本上面临压力。
6.随着对绵阳现有建筑的抗震性能检查，一些不合格建筑被曝光，业主要求赔付和退房，个别房企因此陷入了“质量门”危机。
三、地震后绵阳房地产业的机遇
1.借鉴国外地震多发国的经验和领先技术使绵阳城市建筑质量迈上新台阶。地震发生后，无论是投资还是自住消费者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑质量作为其购买选择的首先条件，这就对房地产开发企业提出了更高的要求。有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理。并借鉴日本等地震多发国的建筑物抗震标准和施工质量标准，可以考虑在建筑物内设立安全避难室，发展抗震性能很好的轻质钢结构住房，对安全性要求很高的重要建筑物，还可以采用橡胶支座隔震技术等国际上热门的工程抗震新技术。
2.随着抗灾的深入，灾区的各项重建已经紧锣密鼓的开展起来。绵阳作为重灾区之一，而且又是全国惟一的科技城，国家会加大支援和投资力度，这确实是绵阳建设发展的契机。中央和绵阳地方政府也出台了鼓励房地产发展的包括金融、财政、税收、土地等优惠政策。对抗震不达标和危旧房的改造，以及“保障住房”的灾后重建会给房地产企业带来新的市场机会。这些都将加快绵阳房地产业的快速恢复。
3.绵阳作为全国文明城市、卫生城市、宜居城市、旅游城市，地处长江上游，水源优质，加上绵阳的基础教育在全省乃至全国都小有名气，绵阳的医疗机构较多，医疗环境较好，再加上绵阳地处扬子板块，本身不会发生大的地震，只是处于地震波及区，随着人们对地震恐慌情绪的淡化，绵阳会继续吸引来自周边地县特别是地震断裂带上地区的人员的迁入。
4.绵阳作为中等城市，地震前的房价不是太高。地震之后，绵阳楼市近期也陷入低迷状态，但是随着一些低质中小开发企业因为地震和自身的原因被加速淘汰出局之后，绵阳房地产企业的利润维持在20%左右应该没有多大的问题，不会出现某些大城市因为前期地价和房价炒得太高，而发生资金链断裂的可能。绵阳的房地产市场将会在较快的时间步入良性发展的轨道。
参考文献：
关键词：房地产、成本控制、控制方法、遵循原则
Abstract: the cost control is the real estate development enterprise general management of work is an important part in the development and improve the economic benefits of the enterprises has a pivotal role. Cost management is a systematic science, in the country to control prices under the situation of how to adhere to the principle, so that the healthy development of real estate industry smoothly, this paper carries out a detailed in this paper.
Keywords: real estate, cost control, the control method, follow the principle
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一 前言
近些年来,房价也不断呈现出持续走高的势头。商品房价格涨幅远远超过居民收入的增长速度，房地产在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值使其远远背离了真正价值。面对日益走高的住房价格，许多居民不堪重负，只能“望房兴叹”。然而, 随着国家宏观调控的不断实施以及国际金融危机的影响,房产企业的暴利时代已经终结,强化成成控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。
二 房地产成本控制存在的问题及控制措施
由于房地产项目开发周期长，投资额大，影响成本的因素多，涉及面广，加之我国房地产开发起步较晚，基础薄弱，总的来说管理水平还比较低，因此在成本控制方面还存在以下几方面的问题。一是缺乏全过程的控制观念。很多开发企业往往只注重事中成本控制，而忽略事前和事后控制。要有效地控制房地产开发成本，就必须从项目的规划、设计时开始，直到项目结束时为止进行全程控制，否则，成本控制肯定不能达到预期的目的；二是缺乏科学的管理手段。当前，我国的许多房地产开发企业仍然停留在传统型的管理阶段，成本管理手段粗放，方法单一，缺乏现代化的管理理念；三是缺乏必要的市场经济意识。我国大部分的开发企业市场经济意识淡薄，往往只重经济效益，而忽略了市场需求以及各种社会效益；四是缺乏有效的信息渠道。有效的信息资源对企业的经营活动具有很好的指导作用，但是我国的房地产开发企业往往信息渠道不通，成本管理工作偏离方向，从而无法将成本控制在合理的范围之内；五是缺乏系统的管理理论。我国对房地产成本控制理论的研究比美日等国要晚得多，而且，主要是对国外优秀成本管理理念的模仿和单纯的理论推导。从目前国内的实际情况来看，房地产开发实践强于理论，手段领先于方法。
在房地产成本控制过程中，必须用科学的理论作指导，严格遵守以下成本控制程序。一是制订合理的目标成本。目标成本就是成本控制的标准值，是控制实际成本的依据和标尺，它规定了在一定的生产条件下，活劳动和物化劳动的实际耗费所应遵守的数量界限，具体表现有计划成本、定额成本和标准成本三种；二是严格监控成本的形成过程。监控成本的形成过程是成本控制的重要手段，通过目标成本值与实际发生的费用进行比对，及时发现实际成本是否偏离了目标轨道，以便及时进行纠正；三是成本差异的分析与考核。这一阶段的工作是确定成本的有利差异(节约)或不利差异(浪费)，综合差异产生的原因和责任单位(或个人)并进行分析，找出成本节约或超支的原因，明确产生责任的归属，并依据相关制度对成本责任部门进行相应考核并做出相关奖惩；四是持续改进并适时修改原来的控制标准。成本监控和分析的目的是为了改进以后的工作，在差异分析中可能会发现由各种原因引起的成本控制标准的不合理之处，此时就要相应修改项目的成本标准，这样可以对下一步的成本进行更有效的控制。
三 房地产成本控制的原则
房地产开发项目成本管理是一项复杂的系统工程，项目的进度管理、质量管理、安全管理、施工技术管理等一系列工作都关联到成本，房地产成本控制除了应当依照一定的程序之外，更重要的是必须遵循一定的原则，否则成本控制就只能是一句空话。
在现代房地产开发中，成本的构成要素多种多样，除了建安成本外，还有许多诸如项目的决策与产品的定位，以及产品的方案设计等许多方面，都是影响项目成本变化与成本控制的关键性因素。因此，现代房地产开发成本控制概念中，遵循的是全面控制与重点控制相结合的原则。全面控制的含义又包括两个方面：一是全员控制，二是全程控制。全员控制是指房地产开发项目的成本控制需要开发企业的全体员工全面参与。全程控制是指房地产开发项目的成本控制应该从项目的立项决策阶段开始，直到项目结束为止的各个环节都要进行成本控制。重点控制指的是成本控制必须做到有的放矢，有重点地进行管理。就过程来看，主要是抓好决策阶段、立项阶段和方案设计、规划设计、施工图设计阶段的成本控制，因为房地产开发项目在设计阶段完成之后，原材料的选用、大型设备的选型基本上都已经确定，所以项目成本的80％都变成了约束性成本。因此有效的成本控制主要应该在设计阶段，其次才是施工阶段。施工阶段的成本控制还要区分重点，必须将有限的资源和精力放在最为重要的环节上，这样才能使成本控制达到事半功倍的效果，否则，就会造成人力、物力、财力的浪费。只有深刻理解和正确把握全面控制和重点控制两个根本原则的辩证关系，才能正确处理好以下七大成本控制原则。
第一，过程控制原则。房地产开发项目的成本是由施工过程的各个环节的资源消耗所形成的。因此，项目成本的控制必须针对施工过程来进行，在施工过程中，及时分析每一个过程影响成本的因素，制定一套行之有效的工作程序和控制方法，使每个环节均处于良好受控状态。同时，一个项目的各道工序又是紧密相联的，其紧前工序和紧后工序是相互制约和相互影响的，一个工序成本的变化，必然会引起其关联工序成本的变化。因此，项目成本管理还必须认真关注相关工序的情况，结合各个相关工序的成本变化情况进行系统分析，综合考虑，全面管理。
第二，动态控制原则。按照辩证唯物主义观点，事物总是发展变化的，项目成本控制的重点也要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。如在项目的立项决策阶段结合市场情况和地域特点，重点考察项目的可行性与风险性；在规划设计阶段充分运用价值工程，重点考察产品的使用功能与美观程度，并进行限额设计；在招投标阶段重点考察施工图预算、考察施工单位的技术实力、履约能力、合同相关条款等；施工阶段重点考察各项成本的支出情况，并结合具体的市场行情进行动态调整，及时发现和纠正偏差。
第三，目标管理原则。明确而具体的工作目标对房地产开发项目的成本控制具有较好的指导作用。目标管理是指在项目决策立项、规划设计、招投标、施工、销售、竣工决算等各个阶段应有明确的目标、任务和措施，使参加施工的每个管理人员和生产者做到心中有数，并将目标逐步加以分解，落实到各执行部门、单位和个人。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查和处理循环等。
第四，责、权、利相结合原则。成本控制效果的好坏与责、权、利关系处理的好坏有直接联系。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、销售人员、业务管理人员以及其他人员都负有各自的成本控制责任，从而形成整个开发项目的成本控制责任网络体系；同时，各管理部门、施工单位和相关人员还享有成本控制的权利，在规定的权力范围内如何开支、开支多少都应该有一定的自。另外，要对各部门、各单位、各人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，奖优罚劣，拉开差距，以充分调动全体员工的积极性和主动性。
第五，因地制宜原则。不同的房地产开发项目都有其自身不同的特点。因地制宜就是指成本控制体系必须灵活多样，使之适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际需要。针对各项目的具体情况灵活运用成本控制技术和方法，切忌生搬硬套，照葫芦画瓢。大企业和小企业，老企业和新企业，发展中的企业和成熟的企业，同一企业的不同发展阶段，其管理重点、组织结构、管理风格和成本控制方法都应当有所区别，不能一概而论，绝对不存在适用所有企业的成本控制模式。例如，规模较小的开发企业其管理重点应该是尽快抢占市场，扩大销售规模，建立收入中心和正式的业绩报告系统，促进企业的壮大和发展；规模庞大的开发企业，其管理重点是组织的巩固和成本费用的控制。
第六，例行节约原则。节约是成本管理中一个永恒的主题，人力、物力、财力是房地产开发项目成本的主要组成部分，节约人力、物力、财力的消耗是提高经济效益的核心，也是成本控制最主要的一项基本原则。执行这一原则主要要从三个方面着手：一是明确成本的组成范围、费用开支标准、相关审批程序以及有关财务制度，加强对各项成本费用的管理和监督；二是加大开发项目的成本管理力度，优化企业组织结构，提高团队工作效率，充分利用能增加项目开发收入的机会和条件，努力降低人、财、物的消耗水平；三是采取预防成本失控的技术组织措施，防止可能发生的浪费，把钱花得最值，该花的钱要花得合理，不该花的钱坚决不花，使项目的实际成本控制在目标范围之内。
第七，例外管理原则。房地产开发是一项综合性的系统工程，涉及到金融、建材、施工、设计、监理、运输、销售等许多行业，其成本控制也十分复杂，为了保证统筹兼顾而又突出重点，在项目工程建设过程中对正常成本费用支出可以依据常规程序实施控制，但是对各种例外情况必须引起高度重视，因为这些“非常规”问题很可能是关键性问题，它们对成本目标的顺利完成影响很大，需要特别关注，重点检查，深入分析，并相应采取积极措施加以管理和控制。
四 结语
房地产开发成本控制的七大原则的实质是全面控制与重点控制两个根本性原则的分解，我们在成本控制实践中，既要全面系统，又要突出重点，并要正确掌握好二者之间的辩证关系，否则，即使是管理原则也会在实践中发生各种矛盾和冲突，给企业造成不必要的经济损失。因此，在全面控制的基础上必须要正确掌握好重点控制原则，做到统筹兼顾，全面安排，以确保房地产项目开发总体经济目标的顺利实现。
参考文献
［1］冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[期刊论文]-四川建筑 2005(05)
论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
发现自己对房地产领域感兴趣后，他曾有意识地去找相关的书来看，其中《房地产投资信托基金指引》给了他很多启发，“原来我们学的工程管理比较偏向工程建设方向，但实际房地产市场的整个链条除了前期的开发和运营，后面还有一个资本平台。”杨枝最终把对房地产投资信托基金（REITs）的研究作为毕业论文课题，当时，国内还没有类似产品，毕业后，杨枝决定去英国学习商业地产。
这是他在职业路径上为自己做的第一次评估，帮他找准了未来的职业方向。
硕士毕业后，杨枝在伦敦金融城的一家当地律所找到了第一份工作，专业并不十分对口。起初，杨枝并不被看好，他希望能做出点儿成绩证明自己。注意到当时已经有不少公司开始拓展来自中国的海外置业客户，原本性格内向的杨枝硬着头皮拓宽自己的社交面，通过频繁地发邮件、打电话、参与并组织活动，他成功进入了英国华人房地产协会。
杨枝的努力为这家正在发展阶段的律所拓宽了市场。2011年，他还代表事务所专门到北京、上海和香港做了几场路演，宣传律所帮助中国买家在海外置业的业务能力。
在职业路径上，杨枝对自己的评估一次比一次清晰，意识到在律所的职业发展已经到了天花板，他果断选择了辞职。“我会去想自己值不值得为一个不太熟悉的领域付出这么多。”杨枝说，“在律所，从业律师必须要执证，而且过程漫长，但我的兴趣还是在房地产。”于是他选择2011年回国。
虽然没有房地产评估的实操经验，杨枝在戴德梁行的面试却出乎意料地成功。当时REITs的概念在中国刚刚兴起，杨枝关于REITs的毕业论文为他争取到了机会。
戴德梁行是全球房地产顾问行业的“五大行”之一，作为独立第三方为客户提供商业地产的咨询、和物业管理服务。杨枝所在的评估部，主要工作是通过评估楼宇的各个方面，给出楼宇定价报告。这份评估报告既可以在交易中作为交易价值的参考，也可以帮助银行或准备上市的公司了解资产的价值。
原本认为自己科班出身，工作起来应该驾轻就熟，实际上手后，杨枝发现并不是想象中那样简单。因海外评估体系和国内有差异，而且办公楼、酒店、商场等各种业态有不同的评估方法和模型，需要学习的内容非常庞杂。
迅速地调整了心态，杨枝对所有“打杂”的工作都欣然接受，努力抓住一切能够学习的机会。除了参加公司的各种培训，杨枝还时常拿着表格，向同事请教看不懂的参数。
“求知欲是快速进步的动力，感觉自己像海绵一样每天都在吸水，有一种学不完的感觉。”杨枝说。期间，他考取了英国皇家特许测量师（全球最权威的房地产专业认证之一），因为进步迅速，他在戴德梁行的第一次升职就从助理分析师连升3级成为助理经理。如今，他已经是戴德梁行估价及顾问服务部的副董事。
回顾自己的职业道路，杨枝觉得能够一直从事自己感兴趣的事业是件幸运的事情，而这一切都要从学会评估自己开始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在读什么书？
Y： 在读《全球REITs投资手册》。我会买一些海外的REITs，帮公司创造价值的同时也让自己的财富积累起来。你可以把它看成一只股票，只不过它对应的是一幢大楼，买了一定份额就会获得相应的租金分红，它是强制分红的。这也使我间接参与了商业地产投资。
C： 从刚起步的小律所到戴德梁行这样的大公司你都待过，对于初入职场的公司人，你对平台的选择有什么建议？
Y： 作为一个新人，从一个更全面的大平台开始职业生涯会更好一些。我最初所在的律所的合伙人之一，一开始也是在一个大公司做了十几年，才开始做自己的小公司。新人在大公司能够得到全面系统的锻炼，还有人会培训引导、督促你进步。小公司可能就得完全靠自己。在大公司，虽然你可能只会做一些“螺丝钉”的工作，但如果你对任何事情都充满兴趣，不断求知，主动了解和学习业务相关的内容，把“螺丝钉”的工作做得精美，提升综合能力，你的老板是不会限制你的。
[论文摘要]企业核心竞争力的概念以及知识管理的理论，知识管理与房地产企业核心竞争力的关系；房地产企业应以知识为基础、以管理为保证，通过对企业资源的整合与管理，走自主创新道路，以实现房地产企业的持久繁荣。
一、知识管理与房地产企业的核心竞争力
（一）知识管理的概念
知识管理，是将知识看作最重要的资源，把知识和知识活动看作企业财富的核心，通过人(People)借助于一定的技术手段(Technology)对知识(Knowledge)的学习和运用、创新和传播以及企业内部知识共享(Share)的结构和机制进行管理(Management)的过程。
（二）房地产企业的核心竞争力
房地产企业的核心竞争力是企业在长期经营中，逐步积累起来的一种稀缺的有别于其它房地产企业的持续竞争力。其最直接体现是在品牌、规划设计和工程质量、市场营销、物业管理、土地开发、资本运作等外围因素上，但实质上其灵魂是组织学习和创新能力，而组织制度和人力资源开发是不可或缺的支撑体系，其最根本最深层的核心竞争力土壤是基于知识的强势企业文化。
（三）知识管理对房地产企业核心竞争力提升的作用
知识管理通过捕获企业内、外部资源中的指示，将其作为知识源融入到企业内部，再通过人力资源管理和信息管理分别对隐性知识和显性知识进行分类处理，形成一种技术优势，最后通过市场营销管理，营销管理’ target=_blank>营销管理使这种技术优势转化为独特的市场优势，从而有效地实现企业核心竞争力从挖掘、培育到形成市场独特竞争优势这一管理过程。
二、基于知识管理来提升房地产企业核心竞争力的对策
创新是企业发展的灵魂。在日趋激烈的国际竞争中，我国的房地产企业总体缺乏自主核心技术，创新能力不强。要提高企业的竞争力和抗风险能力，实现可持续发展，就必须内部结合流程，以知识为基础，以管理为保证；外部综合开发土地、人力和资金三种资源，从而打造知名品牌，走自主创新之路。
（一）内部结合企业运作流程，营建强势企业文化
迈克尔·波特的价值链学说认为房地产开发过程 “基本业务活动”包括前期开发策划、规划设计、工程建设、营销销售和售后服务5个主要环节；企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链的某些特定战略环节上的优势[2]。结合流程分析企业核心能力，就是通过审视组织的资源状态，关注和培养在价值链的关键环节上获得的重要核心能力，以形成和巩固企业在行业中的竞争优势。房地产企业必须营建强势企业文化：
1．确立企业核心层面的精神文化。核心价值观不是自发产生的，它需要企业的高层领导者有意识的引导与锲而不舍的执著追求和长期培养。
2．切实执行各项规章要求。有了制度，没有执行，还是会没有结构，所以企业的制度必须体现在全体员工的行为上。因此，还要建立合适的行为文化。
3．以物质文化作保障。仅有行为还不行，企业的生存发展是以盈利为前提的，所以企业文化最终必须体现在优良的产品和服务，体现在满足消费需求的程度和为消费者带来更大的受让价值上。
（二）外部综合开发三大资源，重构企业竞争支撑体系
1．抓好土地的开发与管理，奠定稳固根基。房地产企业对土地的开发与管理，主要是指土地开发权的获取以及生产高质量产品两个方面。这里，我们提出以下四点建议：首先，认真研究国家的土地政策和宏观经济政策，关注最新动向；其次，严格进行可行性论证，避免决策失误；再次，作好市场调研，因地制宜，生产适销对路的房地产产品；最后，运用知识网络模型，及时跟踪调查，优化用地结构。
2．加强人力资源管理，作好“开源”工作。知识经济时代，房地产企业要十分重视人力资源的开发和利用，加大投入，以人为本，重视人的价值，规范人的行为，激发人的潜能，培养知识型员工，从而加快知识创新的步伐，提高企业的竞争力。应注意两点：注重知识型员工的学习与培训；以人为本，实现分散式管理。
3．完善融资与资金管理体系，实现有效“节流”。房地产企业是资金密集型企业，房地产企业竞争能力的大小，很大程度上体现在融资能力和资本规模上[3]。首先要调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略。笔者认为比较好的途径有：
（1）买壳上市。同样是进入证券市场，与IPO上市相比，房地产企业选择买壳上市的方式具有很多优势：不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
（2）房地产信托以资金成本降低时间成本的新型融资方式。房地产开发商通过实施信托计划，虽然资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
（三）塑造房地产企业品牌，形成核心竞争力
品牌是品牌属性、名称、价格、历史、声誉等的无形总和。它所强调的是与消费者的一种关系。众所周知，万科凭借其品牌优势，成为中国地产界的第一品牌。鉴于此，笔者认为房地产企业品牌的构建应从以下三个方面做起：
1．准确的品牌定位。房地产企业应根据自己的资源和能力，根据市场的细分情况和消费者的需求，找准市场切入点，进行一个准确且明确的品牌定位。例如碧桂园的“大规模，快速生产、价廉物美的房屋工厂”，其针对的市场主体是买得起房但又不是很有钱，对价格比较敏感的一批人。
2．做好品牌传播。品牌传播，是通过富有成效的广告运动等传播形式向消费者展示项目卖点和传播企业理念的系统活动，是积累品牌资产的重要途径。因此，房地产企业品牌的传播应将短期项目销售目标和长期企业核心理念传播结合起来，采用大众媒体、互动式媒体等形式的组合模式，构筑全方位的传播策略。
3．正确实施品牌延伸战略。我国房地产企业品牌的延伸战略可以采用以下方式：由住宅地产向商业地产延伸，例如保利地产成功开发了保利花园等多个住宅产品，随后将品牌“保利”延伸到商业项目中，开发了北京新保利大厦、保利佛山水城等项目；由最终产品向房地产产品整个价值链延伸，即由房地产开发向设计、施工、物业管理、会所管理等延伸，例如万科、金地都承接了各自旗下的所有楼盘的物业管理。
基于知识管理，实现人、技术与流程的和谐统一，从而塑造的品牌是房地产企业的生命和灵魂。品牌运营是企业短期迅速发展、克敌制胜的营销法宝，是企业长远发展的必由之路。我国的房地产企业在面临激烈的市场竞争和外资的冲击下，构建企业品牌才是决胜之道。
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