时间：2023-03-22 17:35:12
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关键词：项目管理管理模式
我国的3500万建筑工人是世界上最大的行业劳动群体，但总的来讲，他们的劳动环境和安全水平还不尽如人意。据统计，我国建筑业的死亡率是所有工业部门中仅次于采矿业的最危险的行业。随着经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，建筑业从业人员以及全社会都对工程建设过程中的安全管理水平提出了越来越高的要求。因此，做为建筑业企业，应认真研究建筑业安全管理的历史和现状，树立新的安全管理理念，建立新的符合建筑业管理规律和项目管理特点的安全管理模式，为最大限度的减少或杜绝安全事故而努力。
1、建筑业项目安全管理的现状
建筑业的安全事故绝大部分发生在施工现场，可以说，施工项目是事故发生的发源地，当然，我们不可能因噎废食，因为安全事故的存在而减少或停止工程项目的建设，但是，我们必须对我们的项目安全管理模式是否满足安全管理的需要、是否符合项目管理的特点、是否满足国家和行业法律、法规的要求进行认真分析，从而，达到改进或更新项目安全管理模式。
1.1安全管理事故的原因分析
根据安全系统论的观点，发生安全事故的原因可以概括为四点：人---人的不安全行为，是事故的直接原因；物---物（设备）的不安全状态，也是事故的直接原因；环境---不良的生产环境会对人的行为和物的状态产生负面的影响；管理---管理的欠缺是事故发生的重要因素，有时甚至是直接的因素，因为管理对人、物和环境都会产生作用和影响。
由此看来，安全管理的目的就是保证良好的施工环境，保证人和物的安全状态，这些都需要通过建立科学、合理的安全管理模式，并通过安全管理模式的正常运行来达到目的。
1.2项目安全管理模式的现状分析
目前，大多数建筑业企业的项目安全管理是通过配备专职安全管理人员来实施的，安全管理人员与施工管理人员属不同的岗位，它们之间的本质联系被认为的隔断开来，施工进度安排、工序穿插、人员调配、物（设备）的状态管理等与安全由直接关系的要素，因为安全与施工管理岗位的不同而人为的割裂，对施工管理人员的考核与安全指标、安全职责挂钩较少，甚至不挂钩。安全管理人员由于管理职位与其它人员的等同或较低，造成了安全管理指令不畅通，安全管理措施落实不及时。安全管理资源严重浪费，没有得到有效利用。如项目总工、专业工程师或施工员、设备管理员等，他们都具有安全管理的知识和能力，同时，也都具有安全管理的职责和义务，但在目前的项目安全管理模式下，这些安全管理资源没有得到有效整合和充分利用。因此，目前的项目安全管理模式必须进行改进或重建。
2、新的项目安全管理模式
什么是新的项目安全管理模式？新的项目安全管理模式应该是符合项目管理规律、有效整合安全管理资源、程序化、标准化的安全管理新模式；它还应该符合国家和行业安全管理法律和法规的要求，符合最大限度的降低和杜绝安全管理事故的目的要求。
2.1新项目安全管理模式的理论和法律依据
2.1.1理论依据
（1）“安全第一、预防为主”的原则。
“安全第一，预防为主”既是安全生产必须遵守的原则，也是我国安全生产的基本方针，无论采取什么样的安全管理模式，都必须坚持这个原则。新的项目安全管理模式从组织、流程到方法都应该体现这个原则。
（2）管生产必须管安全的原则。
生产必须安全，安全是生产的前提，因此，做为生产管理人员必须对生产环境、生产过程、生产方法的安全性进行事先评估和过程控制，确保生产安全。落实“管生产必须管安全”的原则，必须防止把安全管理与施工生产分开管理的误区。
（3）全员参与的原则。
安全是全体人员的安全，由于安全管理工作涉及人的安全行为，其中还包括人的自我防护意识和素质，因此，安全管理工作不仅仅是安全管理人员的事，它应该是全体相关人员都必须重视和参与的大事。
2.1.2法律依据
（1）《安全生产法》
《安全生产法》的实施为我国的安全管理工作提供了法律依据，同时对违背安全管理的行为提出了处罚措施。〈安全生产法〉明确了“安全第一、预防为主”的安全管理方针，并自始至终贯彻了“管生产必须管安全”、“生产必须安全”的原则。
（2）〈中华人民共和国建筑法〉
〈建筑法〉是规范我国建筑市场的第一个法律文件，其中，对建筑业企业的安全管理提出了明确的要求，要求总承包企业承担起安全管理的责任，把所有施工单位的安全管理纳入到统一管理中。
3.新项目安全管理模式的特点
3.1具有新的项目安全管理理念：
建筑业做为一个传统的产业部门，许多相关人员对于安全生产和事故预防的错误观念由来已久，由于大量的事件或者错误操作并未导致伤害或者财产损失事故，而且，同一诱因导致的事故后果差异很大，不少人认为建筑安全事故完全是由于一些偶然因素引起的，因而是不可避免的。
因此，建立新的项目安全管理模式，首先要更新项目安全管理的理念，这个理念就是“任何安全事故都是可以预防的”。在此基础上，要坚定“安全事故为零”的管理目的和管理目标。
3.2以新的安全文化为核心
安全管理是全员全过程的管理，因此，安全文化应该是全员文化。塑造新的安全文化就是要培育全员安全文化。全员管理不仅包括总承包管理人员、分包管理人员和全体工人，还应包括业主、设计、监理及社会相关方。
作为总承包方，要积极调动和发挥相关各方安全管理的推动和监督作用，使安全管理成为压倒一切的工作。当然，首先要充分调动本单位全员安全管理的积极性，塑造全员安全文化。只有塑造起全员安全文化，才能营造安全生产的氛围，保障人员安全。全员安全文化是新的项目安全模式的核心。
3.3实现了四个转变
新的项目安全管理模式与传统的项目安全模式相比，有四个转变，分别是：变单纯的安全专业人员的岗位安全管理为全员参加的体系安全管理；变单纯的安全管理为安全管理与进度、工序穿插和施工方法紧密结合的综合管理；变以点为主的间断的、静止的管理为线面结合的、连续的、动态的管理；变并行的安全与生产两条线为安全与生产紧密结合的安全生产一条线。
4、如何建立新的项目安全管理模式
4.1建立项目安全管理组织
4.1.1项目安全管理组织的定义
新的项目安全管理模式下，项目安全管理组织已经不再是单独的岗位安全管理，而是以项目经理为首的，以专职的岗位安全管理为核心，以各专业工程师为骨干，班组长及工人全员参与的，安全监督管理层和安全管理实施层既独立设置又互相依托和紧密联系的体系安全管理，是将生产与安全的紧密结合的组织，是对项目安全管理资源的充分挖掘和充分利用。
4.1.2项目安全组织机构图
（1）安全管理监督层：包括项目经理、项目总工、安全总监或安全主管、专职安全员。
（2）安全管理实施层：包括专业工程师、班组长和操作工人。
4.2调整安全管理职责
通过职业安全健康体系的认证，安全管理职责得到了明确和完善，但正如上面分析所讲到的，我们在安全管理中，把众多的责任都压到了数量和素质都远远不如施工员队伍的安全员身上，而无论是素质还是数量都远远高于安全员的施工员队伍的安全管理资源没有得到很好的利用，因此，调整安全员和施工员之间的安全管理职责，是建立新的项目安全管理模式的重要内容。
4.2.1安全管理监督层的职责
（1）项目经理：项目经理是项目安全生产的直接责任人，因此，项目经理必须负责制定项目安全管理目标，建立项目安全管理组织，划分安全管理责任，制定安全管理工作流程，对安全管理过程和效果进行监督；
（2）项目总工：项目总工是项目技术负责人，项目技术管理工作应该包括工程技术和安全技术，因此，项目总工必须承担起项目安全技术的管理工作，包括专项安全技术方案的制定、审批和落实，简单的把技术管理理解为工程技术管理的观念是狭隘的、错误的；
（3）安全总监或安全主管：安全总监或安全主管是项目安全管理的直接执行者，与项目经理一样，也是项目安全管理的直接责任人。安全总监或安全主管应主持编制安全管理方案，参与施工方案的编制，重点对施工方案的安全性进行审核；负责对施工员进行总体安全管理方案交底，负责按分部工程进行安全交底；对施工员的安全技术较低进行审核；负责监督安全管理方案和技术交底的落实工作；负责对安全管理过程进行监督。
4.2.2安全管理实施层
安全管理实施层负责安全管理方案和安全技术交底的具体落实工作，安全管理实施层的工作效果直接影响到安全管理的效果。
（1）施工员：施工员（专业工程师）是工程施工的中坚力量，具有数量多、学历高、总体素质好的优势，但由于传统的项目安全管理模式把安全与生产没有有机结合起来，造成了施工员的安全管理资源没有得到有效发挥，因此，调整安全管理职责的重要内容就是调整施工员的安全管理职责。
施工员作为施工生产的直接指挥员必须遵循“管生产必须管安全”的原则，确保安全生产。因此，施工员应负责具体落实安全管理方案规定的各项安全管理措施的落实；负责按分项工程进行安全技术交底；负责与生产相关的各个环节的安全问题；自觉接受安全管理监督层的监督管理，及时消除安全管理隐患，确保生产安全。
（2）班组长：班组长是操作工人的直接负责人，班组长的安全意识和安全素质对工人具有直接影响，因此，班组长的安全责任与安全生产有直接关系。作为班组长必须做到，熟悉本工种的操作规程和安全操作知识，坚持进行班前安全教育，塑造遵章守纪的风气，加强自我防护和自我保护。
（3）操作工人：从事故死亡人员的统计分析来看，事故死亡人员几乎全部是操作工人，而从事故原因来看，绝大多数是违章操作引起的，因此，操作工人的自我保护意识和遵章守纪的程度是安全管理能否取得预期效果的重要因素。对操作工人来说，应自觉遵守操作规程，做到“三不伤害”：不伤害别人，不伤害自己，不被别人伤害。
4.3制定新的安全管理工作流程
4.3.1应制定的安全管理流程包括：
（1）安全管理方案的制定与审批流程
（2）技术交底的编写和审批流程
（3）安全检查与整改工作流程
（4）危害因素辩识及预防流程
（5）交叉作业审批与管理流程
（6）其他工作流程
4.4完善安全管理制度
安全管理制度是安全管理模式运行的标准，因此，是否具有完善的安全管理制度是项目安全模式运行是否成功的基础。
完善安全管理制度应以以“六令”为核心。“六令”包括：土方施工令、动火令、拆模令、脚手架搭拆令、砼浇注令、交叉作业审批令。
5.运行项目安全管理模式应注意的问题
新的的项目安全管理模式是对传统项目安全管理模式的改进，主要表现在安全管理理念的更新、全员安全文化的塑造、安全管理职责的调整，并借此再造安全管理流程、完善安全制度，因此，建立新的项目安全管理模式的目的是充分挖掘项目安全管理资源，最大限度的减少安全事故，因此，运行新的的项目安全管理模式应注意以下问题：
5.1要与安全管理体系的运行紧密结合
新的项目安全管理模式主要安全管理组织的健全和改进，与职业安全健康体系的运行是统一的，两者是相辅相成的，因此，在日常安全管理过程中，要与安全管理体系的运行紧密结合。
5.2要注重全员安全文化的塑造
新的项目安全管理模式是建立在全员管理和参与的基础上的，全员安全文化的塑造可以为新模式的运行提供良好的氛围，保证新模式的顺利运行，塑造全员安全文化与进行安全管理同等重要。
5.3要进行观念和理念更新
由于煤矿建设设计的层次多，工程复杂，因此建设的周期长，投资额较大。在煤矿建设中，工程标段的数量大，划分种类多，需要对工程进行细分，这样就会导致招标工作的增多，合同的数量相应增加，增加了对合同的管理难度，使管理工作变得复杂、困难。此外，由于煤矿建设工程属于井下工程，工程建设受矿山本身自然属性、自然环境、施工技术等因素的影响，建设受诸多不安全因素的影响，增加了煤矿的安全风险。同时，煤矿建设还具有协调工作量大、决策难度大等特点。煤矿建设项目的这些特点决定了煤矿建设的不确定因素的增加，在煤矿建设的过程中，会随时出现需要决策的问题，并无法用量化的方式对这些问题进行决策。这些问题的出现甚至使煤矿建设工程的线路发生转移，对整个矿井的建设造成影响，进一步增加了决策的难度。因此，需要加强对煤矿建设项目的管理，根据煤矿建设的特点，制定一套合理、高效的管理模式，确保煤矿建设的安全高效，提高工程的投资效益，实现煤矿经营的最大化。
2煤矿项目管理在煤矿安全管理中的主要内容
2.1分析安全隐患
实行项目管理，对煤矿建设安全进行管理，主要方式是根据建设的现场环境，对现场的设施设备、环境因素、技术基础、地质条件等进行综合分析，制定合理的控制、管理模式，加大对煤矿建设安全的管理力度，使事故的发生率降到最低。在煤矿的建设中存在许多不安全因素与项目管理难点。对于安全隐患，可以通过项目管理进行有效地降低，对于管理难点，应根据实际情况，对这些难点进行综合分析，分析产生的原因，通过项目管理办法的实施将安全隐患与管理难点转移，同时有效控制、预防安全隐患的出现，确保煤矿建设的安全和工程项目的质量。在我国目前的煤矿建设中，主要的安全隐患包括：劳动时间长、工作环境差、工作强度大、井下机器设备多等。煤矿项目管理需要对这些安全隐患进行全面分析，制定整套的、全面的管理方案。
2.2评价安全隐患
在我国，煤矿事故发生频繁，项目管理者应根据煤矿的实际情况，对安全事故进行科学地预测与分析，有效监控煤矿现场的施工技术、设备、施工过程、地理环境、现场管理等。同时通过列表分析过去、现在、将来可能发生的安全隐患，建立煤矿项目考核管理机制，考核管理煤矿建设现场的管理人员、施工人员，提高工作人员的工作效率，加强对安全隐患的预测、分析。
2.3控制危险
煤矿建设中危险因素的存在，将影响施工的安全，对以后煤矿的开采等具有巨大的安全威胁。为了加强对潜藏事故的预测、控制，项目管理者应加强对危险因素的控制，有效降低事故的严重程度及事故方式的频率。对煤矿建设危险的控制，应以整体工程为研究对象，对工程的各个环节进行分析，采用项目管理措施，技术管理措施，有效控制管理煤矿建设中的危险因素。
3提高煤矿项目管理的措施
3.1落实建设单位的安全管理责任
项目建设安全的总负责人是项目建设单位。项目建设单位应对建设的安全、工程管理机机构、技术等建立安全管理机制，发挥建设单位的工作职能。同时建设单位应对煤矿建设工程项目实施统一的施工监督管理与协调管理，将有关的安全技术措施落实到实处。施工单位不可随意减少施工工期、设计周期、工程造价等，在施工现场应配齐各类施工设备，对施工安全进行全方面的控制、监督。
3.2对设计管理进行规范
煤矿建设关系着煤矿的安全运行、关系着煤矿企业的持续发展，建设的安全需得到保障。在煤矿的建设中，建设必须按照批复的职业病防护设施、环保、安全设施设计、初步设计等进行，相应规章程序应根据条件的变化而更改，根据现场的实际情况，确定科学、有效的管理方案、施工计划。对建设工程项目的管理也应根据实际情况，根据实际施工而进行，例如，根据煤矿施工因素，变更规定程序，合理改变项目管理办法，对原设计的开拓方式、通风系统、开采工艺等进行变更。对施工过程中存在的设计缺陷，应对缺陷进行全方位的分析，及时合理地采取应对措施，对于影响施工安全的，应立即停工整顿，并在问题原因得以查明、设计变更后，根据规定程序进行工程建设。
3.3规范工程质量的管理
项目管理的主题是工程质量，应把“质量第一”放在建设的首要位置。提高煤矿建设的质量，加强项目管理，首先应对项目质量监督注册工作进行规范，全面检查工程建设中的各方主体质量，并使煤矿建设的各部门建立完善的质量管理责任制，对工程质量履行终身负责的责任。其次，对工程质量动态巡查监督机制进行完善，加强对工程建设的监督力度，增加监督的次数，对隐蔽工程、重点单位工程、大宗工程和重要结构部位材料进行严格监督检查，确保材料的质量过关，保证工程的高质量。最后，提高煤矿建设工程质量认证水平，将建后认证改为事前监督、过程监督，全面提高工程的建设质量。
4结束语
论文关键词：建筑工程安全风险存在的问题及其对策
随着我国经济建设的快速发展，固定资产投资水平不断增长，工程建设规模不断扩大，从业人员逐渐增多，建筑业越来越显示其在国民经济发展中举足轻重的作用。建筑工程项目由于投资大，工期长，技术要求高，在建设工程中会受到各种各样的不确定因素的干扰。因此，工程建设参与各方均不可避免地面临着各种风险，如果不加防范，很可能会影响工程建设的顺利进行，使工程项目的投资、进度、质量和安全目标不能顺利实现，甚至酿成严重后果。为此，就需对建筑工程项目进行风险管理。本文将对建筑工程的安全风险管理谈一些看法。
一、建筑工程施工项目安全风险识别 建筑工程施工安全风险识别是要确定在建筑施工中存在哪些安全风险，这些安全风险可能会对工程产生什么影响，并将这些风险及其特性归档。为此，就需要了解建筑施工中主要发生的安全事故有哪些及引起这些事故的原因。 下面将从直接和间接两个方面分析发生这些事故的原因： 1、事故的直接原因 参考《企业职工伤亡事故调查分析规则》(CTB6442-1986)的规定，可知事故的直接原因是指施工机具、材料以及建筑产品(统称为物)或环境的不安全状态和人的不安全行为。 (1)物或环境的不安全状态具体包括以下方面： ①安全防护、保险、信号等装置缺乏或有缺陷； ②机械设备、设施、工具等有缺陷； ③个人防护用品用具(包括安全帽、安全带、安全鞋、手套、护目镜及面罩、防护服等)缺乏或有缺陷；④施工场地环境不良。主要包括现场照明不足、通风不良、作业场所狭窄、作业场所混乱、交通线路配置不安全、操作工序设计或配置不安全和地面滑等； ⑤恶劣的气象条件或现场条件，如暴雨、酷暑、严寒、台风、龙卷风、洪水、泥石流等易造成事故。 (2)人的不安全行为主要包括以下方面： ①施工人员缺乏安全意识，操作错误，忽视警告； ②造成安全装置失效； ③使用不安全设备； ④物体(指成品、半成品、材料和工具等)存放不当； ⑤手代替工具操作： ⑥冒险进入危险场所： ⑦攀、坐不安全位置(如平台护栏、吊车吊钩等)； ⑧在起吊物下作业、停留； ⑨机器运转时进行加油、修理、调整、检查等工作； ⑩有分散注意力行为； ⑧在必须使用安全防护用品用具的作业或场合中企业管理论文，忽视其使用； ⑩对易燃、易爆等危险物品处理错误等。 2、事故的间接原因依据《企业职工伤亡事故调查分析规则》，属下列情况者为间接原因： ①技术和设计上有缺陷。建筑物设计、施工和材料使用存在问题； ②安全教育培训不够，缺乏或不懂安全操作技术知识； ③劳动组织不合理； ④对现场工作缺乏安全检查或指导错误； ⑤没有安全操作规程或不健全，没有安全技术措施，安全生产责任制不落实； ⑥没有或不认真实施事故防范措施，对事故隐患整改不力等。 工程管理人员可参考有关检查标准或规范规程及上述发生事故的原因，对照本工程的建设环境、建设特性、建设管理现状和工程技术文件等方面采用检查表法来分析可能出现的主要安全风险。 二、建筑工程施工安全风险分析与评估 建筑工程施工安全风险分析与评估是安全管理中的必要环节，对于确定安全风险的相对重要程度并且获得关于它们的核心与外延信息很重要。而确定安全风险的相对重要性是确定安全风险控制的优先权的基础，包括确定安全风险发生的可能性和伤害的可能程度。 工程管理者可以采用调查和专家打分法来确定安全风险的相对重要性。首先，识别出某一特定工程项目可能遇到的所有重要的安全风险，列出安全风险调查表；其次，利用专家经验，对所有安全风险发生的可能性和伤害的可能程度进行评价。
三、建筑工程安全风险存在的主要问题
1、法律法规方面。建设工程相关的安全生产法律法规和技术标准体系有待进一步完善，相关标准也需要完善。据统计，我国自建国以来颁布并实施的有关安全生产、劳动保障方面的主要法律法规约280余项。其中以法的形式出现，对安全生产和和劳动保护具有十分重要的作用的是《中华人民共和国劳动合同法》和《中华人民共和国矿山安全法》以及后来的《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程安全生产管理条例》等。这无疑对规范我国建筑市场，加强我国建筑安全生产起到了积极作用中国期刊全文数据库。
2、政府部门安全监督管理方面。一直以来，建筑工程安全监督都局限于大检查、标准化验收，而现有监督机构的安全监管人员正在做大量本该是建筑施工企业安全员应做的工作。事实上，无论是从人员数量、工作范围、工作深度，安全监督人员绝对代替不了施工企业安全员应做的工作。在工作方式方法上，往往是以点代面。监督机构仅能发现检查的那几天的部分工程的安全问题，而对大量不在现场检查时工程的安全就无法顾及了。
3、施工单位安全管理方面。首先，建筑施工企业内部安全投入不足，在安全上少投入成为企业利润挖掘的一种变相手段，安全自查、自控工作形式化。在市场经济条件下，企业领导最注重的是经济效益，安全工作口头化，往往落不到实处。其次，企业安全检查工作虚化。安全工作有的在很大程度上就是为了应付上级检查，没有形成严格明确细化的过程安全控制，全过程安全控制运行体系无法得到有效运行。而实际上，安全工作是保证利润的前提，如果一个工程在安全上出了事故，它的利润将受到非常大的损失。
四、加强建筑工程安全风险管理的建议及对策
1、落实安全教育与技能培训
进行安全教育和技能培训能提高人的安全意识，有效地防止人的不安全行为。对新进入的职工和调换工种的职工进行基础安全教育，包括施工项目安全生产技术的一般规定，施工现场安全生产管理制度、文明施工要求、工程基本情况、现场环境、施工特点可能存在的不安全因素等。另外施工项目要经常性组织职工进行安全教育，定期进行教育培训，对新工艺、新材料、新设备、新规定、新法规进行教育培训，使之在施工项目中得到推广和应用。
2、施工现场的安全管理
施工现场直接从事生产作业的人员、材料、机械相当集中，存在着多种危险因素企业管理论文，在错综复杂的施工现场对人员的不安全行为、物的不安全状态以及危险源的识别与控制是施工管理的重点，控制人的不安全行为，充分调动人的安全生产的积极性，对于违反安全规定的错误行为予以坚决制止，用人方面也要从人的身体状况和业务水平等多方面综合考虑，全面控制。施工现场把机械、物料、及其他生产对象存放位置，存放状态，存放条件进行控制，体现“安全生产，预防为主”的原则。准确及时的对危险源进行识别和有效的控制，施工生产用电、特种设备作业现场、水灾、高空作业、滑坡、塌方危险地址地段、塔机作业、重点防火防盗区域、爆破材料的管理和使用、化学品的使用储存与使用、机械伤害等。
3、政府部门应加强对安全生产的监管。
各地方应该有专门的建设工程安全职能部门，对重大的安全隐患应及时检查，并督促整改。政府官员应该提高安全生产意识，尊重业主与承包商签订的施工合同，尊重科学的施工进度计划，避免以不合理的行政命令干扰施工的正常进行。
4、监理单位安全监督是保障。监理单位作为整个工程建设过程的全程参与者，其在安全生产中发挥的作用较勘察单位和设计单位要重要得多。在工程建设过程中，必须树立“工程质量、百年大计”思想，坚持“安全第一，预防为主”的指导方针，切实履行法律法规的原则，积极保障建设工程安全生产，营造文明和谐工程建设环境。
关键词：房屋建筑；成本控制；具体措施
中图分类号：TU52 文献标识码：A
一般来说，房屋建筑工程的成本控制是指它在整个项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支等等，进行指导、监督、调节和限制，以及及时准确地纠正要发生和已经发生的偏差，并把各项生产费用控制在计划成本的范围之列，以便确保房屋成本目标的实现。
笔者根据多年来房屋的施工经验可知，施工项目成本控制的目的，是在于降低项目成本，提高经济效益，增加施工企业利润的重要手段之一。同时，笔者也认为房屋建筑工程成本的控制，应该随着项目施工的进展，动态地、多形式表现的，而且要与生产诸要素的经营管理相结合。这也是因为成本控制必须为生产经营服务。那就是通过成本控制及时发现矛盾，及时解决矛盾，从而改善生产经营，同时又可降低成本。
1房屋建筑工程成本控制存在问题
笔者认为，目前房屋建筑工程成本控制存在着如下的不和谐现象：成本控制人员经济观念不强，一般地在项目内部，主管技术的人员只负责分工技术和质量；主管现场施工的只负责施工生产和工程进度；主管材料的只负责材料的进场点验工作，表面上职责明确，各尽其职，但实际上当合同价款确定后，唯有成本控制才是增效的有效途径，而这些分工却不约而同的回避成本控制这一核心。具体分析如下：
1.1缺乏有效的成本分析。就目前来看，大部分房屋建筑施工企业都没有真正进行成本分析，而是当一个建筑工程完工后，相关财务人员、管理人员又很快转入下一工程的工作，很少对该建筑项目的盈亏进行分析。
1.2缺少完善的成本控制体制。现在的房屋建筑工程项目一般实行的都是项目经理负责制，施工企业在工程项目施工前，由成立的项目小组定期向企业汇报工程的实施情况，没有很明确的权利责任关系。有的项目经理则把成本控制作为可有可无的部分，简单地交给财务人员，没有提到应有的认识高度。
1.3缺少成本控制能力。笔者认为，这主要表现在以下几个方面：第一方面材料采购环节执行合格的分供方评价制度不严，材质不符合工程要求。第二方面材料的“跑、冒、滴、漏”现象严重，限额领料制度落实不到位，材料消耗核算不准确。
1.4缺少成本控制方法。在传统的成本控制模式中，在制定项目报价时，都是依据政府提供的各种取费系数和市场价格来计算，但是政府提高的各种取费系数是否准确，是否需要调整报价人员并不关心，因此使报价往往忽略市场因素，缺乏竞争力，在竞争激烈的市场经济环境下这种模式必然被淘汰。
2房屋建筑工程成本控制措施
2.1编制施工成本计划。这是房屋建筑工程成本控制的根本。现在根据项目部与施工企业签定的内部承包合同，项目部经济核算结果，施工组织设计、机械设备及利用情况，工程所需材料消耗及劳动效率情况，以往类似工程实际执行情况和有关经济指标、完成情况的分析资料等，项目经理组织有关技术人员在充分理解本工程的特点、重点、难点后，研究制定合理可行的降低工程成本的具体措施，并预测采取这些措施后取得的经济效果，以制定降低成本的目标，并不断测算调整。
2.2做好合同控制。合同控制应该来说是成本控制的经济杠杆之一。它是甲乙双方在自愿协商的基础上产生的具有约束力的控制方法。笔者认为它是以项目经理为中心的严密的合同体系、覆盖了项目管理的各个层面，上至企业的决策者，下至项目的各个作业班组，并涉及到企业各个专业职能部门，他们都对施工项目的成本控制负有责任，形成了完整的项目成本责任网络，充分体现了成本控制的全面性原则。
2.3加强施工人员人工费控制。在这一方面，笔者建议首先要对各工种的施工量进行明细化，把劳务分包队伍的选择、分包合同的签订放在项目开工前进行，对各工种直接费用进行控制。成立专业劳务公司，加强劳务分包管理，专业劳务公司负责组织劳动力队伍招标，拟定招标文件，科学合理测定劳务价格标底，建立劳务作业分包进度款支付台帐，按期结算人工费，最终支付费用不得超过计划预算。
2.4做好安全事故的管理。这一方面的管理很重要。在项目施工中，我们要确保项目施工现场人员的人身安全和机械设备安全，防止安全事故的发生，减少项目成本开支。据笔者不完全统计，一些工程项目盈得的利润往往被几次事故损耗一空。因此，在项目施工中，必须制订安全责任目标，重视安全管理工作，切实防止因安全管理工作不到位而影响工程项目的经济效益。
2.5做好材料价格的控制。我们可以通过向主要材料生产基地、材料市场聘请信息员，及时整理工程造价管理部门的近期材料价格等多种形式建立自己的信息网络 ，有条件的单位尽量使用现代科技手段，将各种材料价格信息输入微机，与有关单位进行微机联网，实现信息共享。
2.6最好项目总工期与总成本关系。笔者认为，对一个具体的工程项目，要精确地绘制上述曲线是不可能的，这由于工期压缩可选择的方案较多，而方案的组合更不计其数。可以设计几套方案，如模板方案、设备方案、组织方案，以得到工期与成本关系的几个点，可以大致确定工期与成本的关系走向。
2.7加强过程控制。项目内部管理不善，特别表现在合同管理薄弱方面。这主要体现在过程控制的台帐、资料不健全，结算依据不足，分析不重视，不能及时防范经营风险。同时，财务管理对项目成本管理力度不够，对一些工期特别紧张的“短、平、快”项目不能真正地贯彻落实各项管理制度，导致项目成本管理流于形式。
2.8 做好结算审核工作。房屋工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据，这是控制工程成本的最后一关。笔者建议要核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。
科学地全面地分析建筑工程施工成本的影响因素，是我们在建筑施工中进行成本控制和管理的基础。
综上所述，房屋建筑工程成本控制是工程项目的核心，建筑企业进行施工成本控制的最终目的是使建筑工程项目达到低成本、高质量、短工期、高效益的目标，建筑工程施工成本是这些目标经济效果的综合反映，是全面反映建筑企业管理工作的一个综合性指标。在竞争日益激烈的今天，建筑施工企业之间所比拼的就是品牌加价格，质量是企业品牌的基础，成本又是制定价格的基础。所以如何在保证质量的前提下，降低工程项目的成本，挖掘企业潜在的效益，以保证成本目标的实现，已经成为企业快而好发展的基本条件。
参考文献
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[2]期刊论文，浅析施工企业施工阶段成本控制，中国新技术新产品， 2011（15）.
[3]王留献，新形势下如何做好房屋建筑项目施工过程中的成本控制，河南建材，2010（6）
【关键词】民用建筑
成本控制
成本管理
基础工程。
成本控制作为工程项目管理中的重要内容，是一个工程项目成功实施的基础和关键因素，直接关系到建筑公司的信誉和经济效益。民用建筑施工成本的控制具有一定的复杂性，特别是在当前随着我国经济技术的快速发展，人们对于住宅的要求也越来越高建筑施工企业的竞争不断加剧，以及建筑材料价格的上涨使得建筑施工企业的利润正在逐年下滑为了解决这一现状，建筑施工企业加强成本控制，在保证质量的前提下，通过成本管理增强自己的竞争力已经建筑施工企业的必然选择，因此研究建筑成本控制具有一定的现实意义和价值。
一、民用建筑的构造组成。
民用建筑，即人们居住和进行各种公共活动的建筑的总称。民用建筑的构造组成也称为建筑物的主要组成部分，主要由以下几部分构成：
基础：建筑最下部的承重构件，承担建筑的全部荷载，并下传给地基。
墙体和柱：墙体是建筑物的承重和围护构件。在框架承重结构中，柱是主要的竖向承重构件。
屋顶：是建筑顶部的承重和围护构件，一般由屋面、保温（隔热）层和承重结构三部分组成。
楼地层：是楼房建筑中的水平承重构件，包括底层地面和中间的楼板层。
楼梯：楼房建筑的垂直交通设施，供人们平时上下和紧急疏散时使用。
门窗：门主要用做内外交通联系及分隔房间，窗的主要作用是采光和通风，门窗属于非承重构件。
二、民用建筑施工成本分析。
1。材料费。材料费是工程直接费用的主要组成部分，占工程成本的60％—70％。要控制材料费，需要施工企业从材料的采购到库存以至领用，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。在离建筑材料市场比较近的情况下，部分材料可通过信息化系统，建立虚拟仓库，实现零库存。这样不仅降低了资金成本，而且减少了库存积压造成损失的风险。同时项目部要建立严格的材料收入库制度，仓库管理员和采购员要“验质，验量，验品种，验发票”。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物质保管人根据限额领资单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。
同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。
2。现场管理费的控制。现场管理费是与工程直接相关的成本，贯穿整个施工过程，直至保修期满。（1）做好雨季，冬季施工准备工作，预防因突然的自然环境变化而影响施工；（2）严格按照施工规范，技术标准，质量要求施工。各个专业应制定严格的操作规程，对于不按照操作规程作业造成施工成本增加的，有执行负责人负责；（3）防止质量事故发生，质量事故会增加返工费，停工费，返修费，事故处理费等，这部分费用可以通过先进的施工管理而降低；（4）做好工程施工的预算，检测工作。如及时对工程的质量进行检测，做好隐蔽记录，建立质量安全检查小组，随时检查施工安全，速度情况，做好预防工作。
3。加强安全管理，杜绝安全事故，减少安全事故损失。加强安全管理要着眼于预防事故的发生，降低工程施工企业的生产经营成本。
3。1减少事故的发生次数，可增加经济效益，施工项目每一事故的发生，都可能会有设备的损坏，工作的损失以及工作场所恢复费用等。
事故发生次数减少，就相应减少事故处理费用，最后体现于项目直接经济效益的增加。另一方面，事故减少也相应减少了停工损失费用，表现为项目间接经济效益的增加。
3。2制定应急预案，一旦发生事故，将损失降至最低程度。通过安全设计，操作，维护，检查等措施，可以预防事故，降低风险，但不可能达到绝对安全，因此，需要安全投入，制定万一发生事故后应采取的紧急措施和应急方案，建立事故应急救援体系，在事故发生后迅速控制事故发展，保护现场人员和场外人员的安全，将事故对人员，财产和坏境造成的损失降低到最低程度。
4。改进施工工艺，合理组织施工。要加强科技管理学习和引进先进的管理方法，技术设备，工艺，以提高人机工作效率。对施工生产作业人员进行培训，以及提高他们的生产能力和技术水平，使他们能够完成和超额完成劳动定额，最大限度地以最少的劳动消耗获得最大的劳动效率。根据施工作业计划，通过网络作业流程分析，充分利用现有工作面，尽可能组织平面作业，扩大工作面，使后续工序提前投入工作，提高工时利用效果，尽可能减少窝工现象。
转贴于
三 、民用建筑基础工程成本控制的步骤。
在确定了施工成本计划之后，必须定期地进行施工成本计划值与实际值的比较，当实际值偏离计划时，分析产生偏差的原因，采取适当的纠偏措施，以确保施工成本控制目标的实现。其步骤如下。
1。比较。按照某种确定的方式将施工成本计划值与实际值逐项进行比较，以发现施工成本是否已超支。
2。分析。在比较的基础上，对比较的结果进行分析，以确保偏差的严重性及偏差产生的原因。这一步是施工成本控制工作中的核心，其主要目的在于找出偏差的原因，从而采取针对性的措施，减少避免相同的原因再次发生或减少由此造成的损失。
3。预测。按照完成情况估计完成项目所需的总费用。
4。纠偏。当工程项目的实际施工成本出现偏差，应当根据具体情况、偏差分析和预测的结果，采取适当的措施，以期达到使施工成本偏差尽可能小的目的。纠偏是施工成本控制中最具实质性的一步。只有通过纠偏，才能最终达到有效控制施工成本的目的。对偏差的原因进行分析的目的是为了有针对性地采取纠偏措施，从而实现成本的动态控制的主动控制。
四 、民用建筑基础工程成本对象1。
成本形成过程为对象。成本形成过程为对象主要包括：一是把工程投标关，要提前测算成本，坚持低价标不揽、高额垫资不揽。二是抓好施工准备阶段，要坚持专家治理的方针，制定优秀的施工组织方案。要阅读、审核好标书和图纸，搞好一类变更。三是重点抓好施工阶段，根据施工预算、各种消耗定额费用开支标准和以确定的成本计划和成本控制措施，对实际发生的成本费用进行控制。要坚持以技术为先导，合理安排工序，保持均衡生产。四是做好竣工交付使用及保修期阶段的成本控制。应对竣工验收费用和保修费用进行分解，列出支出、回收计划，使成本从始至终得到控制。
2。以工程项目的职能部门和施工人员对象。以工程项目的职能部门和施工人员对象主要包括：项目部各部门、施工队、班组作为成本控制对象，既要接受项目经理和上级部门的指导、监督、检查和考评，也应对自己承担的责任成本进行自我控制。
3。以分部分项工程为对象。以分部分项工程为对象主要包括：一个区段、整个工程的若干个构造物。工程项目可分为许多分部分项工程，其项目成本也分布于每一个分部分项工程中，每一个分部分项成本控制的好坏均会对整个项目产生影响，为此，应以分部分项工程作为项目成本控制的对象，根据项目管理的技术素质和技术组织措施，编制施工预算，作为对分部分项工程成本控制的依据。
董事局各位董事：
依据董事局股东大会工作报告、《集团经营管理责任书》目标任务以及集团董事局决议、决定的要求，我代表______物业管理有限公司向董事局报告工作，请予审议。
年度工作回顾
沧海云帆，长风破浪。当___保安队伍伴随着新年的脚步雄赳赳、气昂昂亮身于___市委、市政府大院时，___物业举司上下无不振奋。这是___物业继2005年1月首度接管洪江市行政中心、年1月接管中方县行政中心后，又一次在这辞旧迎新的美好时刻，为过去的一年写下的浓墨重彩的一笔，为___在新的一年里的工作开启了美妙之局。年是___长足进步的一年，迅猛发展的一年。过去的一年，___物业上下齐心，团结拼搏，默默奉献，认真执行集团董事局的各项战略决笫，着力提升服务质量，进一步强化企业品牌，真抓实干，实现了企业既定的发展目标，全年完成变现收入（略去）万元，为年计划的（略去）；实现考核盈余（略去）万元，为年计划的（略去）%；实现综合收费率（略去）%；水电损耗率控制在（略去）%以内；实现全年无重大安全事故；世纪花园实现湖南省“省级绿色社区”既定目标。___物业已经初步发展成为具有一定综合势力、行业口碑良好、团队优秀善战的湖南西部地区的产业集群。
回顾一年工作，我们着重抓了以下工作：
一、着力提升服务质量，企业品牌进一步成熟
年，___物业在服务集团大局的同时，充分发挥自身品牌优势，精心营造市场、打造市场，先后接管了中方县行政中心、中方县国土局、市电力公司、市地税局、市中级人民法院、洪江市开元小区、市建设银行等社会物业的特约服务和专项服务，为企业创收120余万元。
服务质量是品牌建设的基础和生命之源。年初，___物业明确提出了“打基础、抓基层、苦练基本功”的服务质量方针和“接一个项目、创一个品牌、树一个形象、拓一片市场”的品牌发展战略。
（一）、保安整体素质增强，安全防范有力。针对保安曾在值勤过程中屡屡出现执勤行为过激的现象，公司专门制定了《保安职业操守手册》，并于6月下旬组织全体保安进行了职业操守考试。公司还选派优秀保安人员参加全市安全重点单位的内保工作培训和鹤城区安全消防知识培训。经过半年的精心准备，首届保安职业技能大比武于9月中旬在世纪花园隆重举行，12月上旬公司又组织了一次空前规模的保安内务检查评比活动。通过炼兵习武，有效地促进了员工的精神风貌、军事技能、服务意识和质量标杆的提升。也涌现了一大批专业技能强、思想素质过硬的优秀员工。一年来，___保安先后抓获各类盗窃、抢劫人员20余人次，为建设和诣小区维护业利益作出了贡献。特别是___物业靖州事业部飞山新城保安员禹文彬同志，面对穷凶极恶的持刀劫匪，脸不改色心不跳，以其过硬的军事技能与劫犯展开英勇搏斗，最终将两名劫匪制服并扭送当地公安机关，保护了他人的生命财产。禹文彬同志赢得了靖州县人民政府和社会的高度赞誉，靖州县人民政府还特地在湖南《潇湘晨报》发稿宣传。禹文彬同志的壮举彰显了___物业的精神品格，为___物业的品牌建设贴了金加了彩。
（二）、诉求服务进一步规范，服务效率有了提高。全年接待诉求1980起，其中，世纪花园事业部1076起，湖天一色事业部356起，河西事业部251起，靖州事业部294起，已处理1906起，正在处理74起，诉求处理率达到96.26%。
诉求处理及时快捷与否，关乎物业服务质量和企业品牌形象，它最能赢得业主的认可，也最能激发业主的不满情绪。今年，___物业尤其重视诉求服务效率和服务质量。先后完善、修订了诉求服务管理规定和诉求服务受理程序，突出诉求服务效率和质量的监督管理。从维护人员敲门入户到穿一次性鞋套，佩带工作牌等服务细节进行了规范，使业主满意度明显提升。年入夏以来，___物业迎来了空前的装修高峰期，仅湖天一色小区装修户就达到310余户。___在坚持与业主、装修单位签订装修管理服务协议的同时，推行楼管员定区划片责任制，规定楼管员每天入户现场巡视签到，确保业主的装修活动基本规范，违规装修得到及纠正。欣慰的是去年来___物业未出现一起因违规装修而引起的安全事故和重大投诉。
（三）、温馨服务深得人心。去年8月，酷暑难当，而担负城区主要供水任务的市二水厂因供水泵房发生水锤事故造成全市停水，___物业组织全体员工夜以继日的为辖区业主免费运送生活用水，帮助辖区业主战水荒、度难关，把人文关怀、企业品牌送进了业主心田。
中方行政中心接管时，正逢大年三十来临，人们正忙于团聚过年，而我们的员工却在天寒地冻、在保洁任务十分艰巨、人员严重不足、时间非常紧迫的情况下，不分昼夜、不知饥寒、不觉困苦，硬是把___的工作标准干出来了，把___的形象树立起来了，把___的品牌打出来了。大年初一，当中方县领导看望我司中方事业部的员工时，高度评价，赞不绝口。开年之后，行政中心寄来了热情洋溢的感谢信。
一年来，中方事业部的保安、保洁先后拾到手机6台、各类有效证件及银行卡20余张、钱包2个,人民币数千元。中方事业部员工兢兢业业的工作作风、拾金不昧的高尚品德和奋发向上、积极进取的敬业精神，充分展现了___人的精神风范，受到了中方县各级领导和干部的一致好评，为此中方县人民政府特意为___物业中方事业部制作了3期电视新闻片，先后在___电视台进行了报道。
二、积极应对市场，卖场物业竞争力进一步提升。
年，针对河西武陵城家居广场二楼油漆经销商规模小、数量少、商家经营疲软，橱柜、集成吊顶、门业商户生意红火，而对商铺需求不断扩大的状况，___物业及时调整思路，不误时机地组织、动员油漆经销商退出二楼卖场。通过商场业态的调整体，使重新整合后的商场人气旺盛，商家稳定。河西事业部的员工在日常工作中，敏于观察，勤于思考，在解决二楼通道问题上充分听取经销商的意见，果断提出了新开楼梯的建议，把原本的边角死巷变成了黄金旺铺，从而使广场自营的二楼商铺出租率达到100%。去年上半年以来，随着___福兴数码广场的建设进度，加速了我银河电脑城的经销商不稳定情绪的蔓延，其冲击态势咄咄逼人。在这非常时期，我们除了密切关注其招商动态外，千方百计收集信息，及时与电脑城的经销商们互通有无，果断采取应对措施，在迅速完成地下一层仓库改造工程的同时，先后三次组织召开了经销商（业主）座谈会，以求共识，共商大是，为银河电脑城的稳定与发展做了我们应该作的工作。目前，电脑城的部分改造项目已进入实质性建设过程，经销商基本稳定，卖场稳步经营。
三、大力推进事业部制，服务效率明显提高。
___物业点多、线长、面广，服务和管理的类型以住宅区为主，兼容商厦、学校、写字楼，其服务的内容除了常规服务外还涉及到银行票据的稽核稽查。如何提高服务、管理效率除了员工服务意识、服务技能、敬业精神外，还应该有一个促进服务的好体制、改善服务的好机制。年，___物业推行了统一领导、分级管理，目标考核、工效挂钩事业部制。按照就近、兼顾、均等原则，组建了6个事业部，把日常经营管理权与管理决策权进行分离。公司总部与各事业部签订了年度经营管理责任书。企业推行事业部制，既增强了员工的经营创利意识，又提高了员工的成本控制能力，各事业部更加注重使用人力资源，主动开源节流。如：去年各事业部先后组织员工自己动手维护保养物业区内的基础设施，一改过去凡事就外请劳务的做法。湖天一色事业部仅建筑垃圾清运一项就节省2万余元。企业事业部制还训练了一批管理骨干。如：洪江事业部的黄德明、中方事业部的刘送长、法院项目部宋先求等，他们均能独立开展事业部的日常管理工作，把服务做得有声有色。
四、物业管理理论和社区文化建设取得新成绩。
为进一步探讨物业管理理论，提高从业人员物业管理理论水平，___积极组织员工撰写物业论文，并参加全省房协专委会举办的年度湖南省物业管理论文评选活动。我司员工崔世荣撰写的《关于业主委员会运作问题的思考》、欧秀莲撰写的《物业管理企业打造优秀品牌的几点认识》被评为省级优秀论文。这是___物业组织员工首次参加省级优秀论文评选活动并获殊荣。几年来，___物业坚持创建工作不松手。年，世纪花园又获省级“绿色社区”称号，是湖南西部地区目前唯一获此殊荣的住宅小区。在全省“爱国卫生周”活动检查评比中，世纪花园小区荣获优秀单位。___物业在社区文化建设上特别注重与业主的互动交流，旨在营造和诣氛围。譬如由___与业主联合演出的《拥军秧歌》参加集团庆“七一”文艺节目深得广大业主的好评。一年来，___物业还以集团大局为己任，力争在服务集团多作贡献，坚持不懈地常年协助房产做好交验房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未达到交付条件，尽管前后进行了两次集中交房，但交房率不高。为了确保集团利益，湖天一色事业部全体员工在业主们的一片责备声中忍辱负重、默默工作，使三期工程交房稳定有序，现已交房266套，交房率达到79.4%；协助集团完成了___特色农产品交易会的保卫、保洁工作；完成了洪江武陵城国际大厦开盘、冷水江武陵城国际超市开业、金滩春天材料商阻工事件的值勤任务。
当前存在的问题：
一年来，___物业虽然取得了一定的成绩，但服务和管理中仍存在着不少困难和问题。主要表现在：
1、物业服务还很粗放，精细化服务不够，执行标准不严谨，很多不经意的细节被忽略；延伸服务难有起色，尽管偿试了话费代缴、蒸汽洗车、家庭保洁、游泳训练等家政延伸服务，却没有达到预期的效果，经济效益不理想，有待进一步探讨、完善。
2、保安“荒”已成困扰企业发展的新问题。按照现代企业员工年流动率不得超过1.5%的标准比照，年度在册保安总人数为143人，全年流动了68人，流动率为47.5%，远远高出现代企业员工流动比的标准，同时也大大超过同年度全国员工流动率21.7%的流动水平。究其原因，既有薪资待遇远赶不上物价上涨的速度，也有保安需求结构不合理的因素，致使保安难招，招来难管，管严难留，保安队伍不稳定的矛盾日益突出。
3、小区车辆停放和管理成难点和焦点，业主不满情绪逐步显露，刮车现象日趋增多，纠纷增多。
4、员工学习还很封闭，没有机会走出去见识学习，开阔视野，使物业管理和服务上缺乏创新和活力。
5、员工的绩效考核体系尚待进一步科学量化，员工苦乐不均现象还很突出，总部、事业部显现人员过剩迹象，员工瘦身势在必行。
6、部分物业的设施设备质量不佳，更新改造跟不上，维护成本难以有效控制，直接影响业主对我司服务的满意度，增加了我司的工作难度。
7、因规模或大局原因，个别事业部出现经营困难，亏损加剧。
对于这些问题，我们将高度重视，清醒认识，并在今后的工作中努力加以解决。
年的工作构想：
年是“”的第二年，是___物业乘势而上、加快发展的关键一年，我们努力的方向是实现“四个确保”：一是企业的营业收入保六争七，即：变现收入确保（略去）万争取完成（略去）万；二是确保（略去）%以上的资产回报率；三是确保综合收费率（略去）%以上；四是确保全年无重大安全事故。完成上述目标的基本措施是：
1、进一步完善企业的事业部制，重新构建事业部“责、权、利”体系，以事业部为基本核算单位，独立核算，自负盈亏。各事业部不允许出现新的亏损。
2、继续推行品牌建设不动摇，一是抓“省级”示范项目的创建工作；二是推进全面质量管理，在服务的行为、标准、程序上加以规范，在服务的细节上下功夫，努力打造湖南西部地区物业管理行业的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制订和完善各事业部成本管理制度，重新设计办公用品、低质易耗品的使用标准，进一步健全物品采购、保管、领发、回收各个环节的管理规定；严格履行物业维护维修填单报批程序和二次返修的惩处制度，确保经营成本有所下降。
4、改进员工培训方式，在有效利用周集体学习的同时，积极鼓励员工通过自学考取物业管理的相关资质，促进员工专业理论知识的提高。在适当的时候与国内优秀的物业管理企业建立培训学习基地，选派优秀员工挂职培训。
5、切实稳定好保安队伍。保安队伍是___物业非常重要的一个群体，他们的状况如何将直接关系到___物业的生存与发展，为此，稳定保安队伍，我们必须在解决保安人员的薪水待遇上做点实事。在已经实行保安人员司龄工资加特勤补助的基础上，今年，我们将分步骤的推行12小时工作制，增设仪岗特岗补助，隐形增长保安薪金福利待遇。
6、加大物业盘活存量，实施重点项目“突围”战略。今年，我们将重点突围河西武陵城广场三楼招商、银河电脑城顶楼轻质仓储改造工程。
7、实施延伸服务有新的突破。今年，我们将开发计算机、网络等项目的家教培训和维护维修业务，以满足小区业主不断增长的服务需求。
同志们：展望未来，信心百倍，新的一年充满了希望，让我们抢抓中部地区崛起，西部地区大开发的历史机遇，在集团董局的坚强领导下，团结拼搏、有为有位、以优异成绩向集团成立十五周年献礼！
2.小区物业管理处工作总结
一年来，在房产处各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，长新小区物业管理处经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将长新小区物业管理处年各项工作总结如下：
一、经营管理情况
1、完善各项规章制度，建立内部管理机制，管理处经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的一系列规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，坚持“以人为本，诚信服务”的原则，改善服务态度，提高服务质量，“想业主之所想，急业主之所急”，各类服务人员认真履行职责，恪尽职守，热情主动，文明礼貌，公正廉洁，及时处理业主报修及投诉等事项，维护业主的合法权益。针对沉陷区业户的特殊情况，制定了一系列服务办法，坚持按照全市最低物业费标准0.2元/㎡/月向住户收取费用，并且物业服务费用收支情况公开。对于不在物业管理范围内的维修工作，施工单位维修不到位的，管理处也都无偿给予及时修缮，物业报修电话公开。管理处严格按照物业服务合同约定的内容向业主提供服务，规范物业服务收费，提供质价相符的服务，杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”等现象,提高行业诚信度。
二、物业管理费用收取情况
管理处上下团结务实，服务意识显著提高，物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。通过管理处全体员工的汗水浇灌，长新小区上半年的工作扎实而富有成效，年度共收取物业管理费用二十六万余元，其中长新小区二期住宅的物业费收取率超过70％，网点的物业费收取率也超过了50％，物业管理人员深入到每家每户，认真听取住户的意见与建议，积极采纳并完善。
三、具体维修工作情况
在小区的基本建设及维护方面，管理处维修班积极响应管理处领导和公司的指导方针，努力地把每一项任务完成，认真地对待临时出现的问题。在即将过去的这一年里，管理处办公室的报修电话每天接连不断，然而，维修班的同志们始终怀着一颗火热的心，没有因为休假而停下手中的工作，也没有因为天气炎热而延误工作进程，大家不分上班还是下班，不论白天还是黑夜，都是尽早赶到现场并认真完成。在工作中，他们无论多脏多累，干到多晚，却毫无怨言。一年来，维修班处理各类维修共计2000余项，保证了小区业户有一个舒适安全的生活的环境。
年是公司快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、业户的认可，公司领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价。作为元丰物业的员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是公司快速发展对管理处的要求、公司品牌对物业管理服务品牌的品质要求。
新的目标、新的任务、新的挑战。面对机遇和挑战,我们有理由相信在公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，元丰物业长新小区管理处未来发展前程似锦，在跟随公司发展的同时元丰物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的最大化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。
3.物业管理处述职报告
请允许我在此向各位汇报年度___管理处工作情况。我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作。
自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。
5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作；全年水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内；辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。
7、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。
三、加强学习，提高业务水平
由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
四、存在的问题和今后努力方向
一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位；第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求；第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去；第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重；第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担；第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。
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