时间：2022-08-09 19:57:00
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买受人（乙方）：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________ 区_______________________________________ 的房屋（建筑面积_________ 平方米）以人民币_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 万_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、违约责任
1 、甲方应当于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___ 个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___ 四万______元。
2 、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___ 五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________ 作为甲方的损失赔偿金。
3 、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4 、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5 、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________ 种方式解决。
1 、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2 、依法向__区人民法院。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5 份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：乙方：
年月 日年月日
见证人：年月日
论 文 摘 要
所谓卖方知识产权担保，是指在货物买卖法律关系中，卖方有义务保证，对于其向买方交付的货物，任何第三方不能基于知识产权向买方主张任何权利或要求。
由于知识产权具有无形性、地域性、独占性等特点，其权利人的专有权被他人侵犯的机会和可能性比物权等权利大的多。一旦第三人对卖方交付的货物基于工业产权或其他知识产权提出权利或要求，买方对货物的使用或转售就会受到干扰，因为第三人可能向法院申请禁令，禁止买方使用或转售货物，而且还会要求买方赔偿因侵权而造成的经济损失，所以规定卖方的知识产权担保义务，对保护买方的利益非常必要。《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称《公约》）第42条规定了卖方的知识产权权利担保义务。
本文首先对42条的立法背景和立法目的作出介绍，接着对42条规定的卖方知识产权担保义务及其责任的条件限制和责任的免除进行详细的分析，最后指出由于42条内容的不确定性，建议当事人最好在合同中排除42条的适用。
目 录
一、 前言………………………………………………………（4）
二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）
三、 卖方的知识产权担保义务及其责任限制………………（6）
（一） 工业产权或其他知识产权
（二） 第三人的任何权利或权利要求
（三） 知道或不可能不知道
（四） 目的国：双方当事人在订立合同时预期货物将转售或使用的国家
四、 卖方知识产权担保责任的免除…………………………（15）
五、 结语………………………………………………………（15）
浅论《联合国国际货物销售合同公约》下
卖方的知识产权担保义务
一、前言
所谓卖方知识产权担保，是指在货物买卖法律关系中，卖方有义务保证，对于其向买方交付的货物，任何第三方不能基于知识产权向买方主张任何权利或要求。
由于知识产权具有无形性、地域性、独占性等特点，其权利人的专有权被他人侵犯的机会和可能性比物权等权利大的多。一旦第三人对卖方交付的货物基于工业产权或其他知识产权提出权利或要求，买方对货物的使用或转售就会受到干扰，因为第三人可能向法院申请禁令，禁止买方使用或转售货物，而且还会要求买方赔偿因侵权而造成的经济损失，所以规定卖方的知识产权担保义务，对保护买方的利益非常必要。《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称《公约》）第42条规定了卖方的知识产权权利担保义务。
本文首先对42条的立法背景和立法目的作出介绍，接着对42条规定的卖方知识产权担保义务及其责任的条件限制和责任的免除进行详细的分析，最后指出由于42条内容的不确定性，建议当事人最好在合同中排除42条的适用。
二、立法背景和立法目的
为了统一国际货物买卖法，国际社会从上个世纪30年代起就开始致力于制定能够被国际社会普遍接受的货物买卖公约。罗马国际统一私法协会在30年代起草的《国际货物买卖统一法公约》（The Uniform Law on International Sale of Goods,简称ULIS）和《国际货物买卖合同成立统一法公约》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,简称ULF）由于存在明显的局限性和不足没得到国际社会的认可。1968年，联合国国际卖贸易委员会下的国际货物买卖工作组在对以上两公约修改的基础上制定了《联合国货物买卖合同公约》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,简称CISG，以下简称《公约》）草案。该公约草案于1980年3月，在由62个国家代表参加的维也纳外交会议上正式通过。于1988年1月1日正式生效。
对于货物买卖中第三人的知识产权权利，《公约》以前没有任何公约曾做出规定；而对于货物买卖中第三人权利，以前的公约中也只有《公约》的前身ULIS第52条做出过规定。ULIS第52条规定卖方有担保买方对货物的使用不受任何第三人权利和要求骚扰的义务。但是一般认为这里的“第三人权利和要求”主要是针对所有权瑕疵，它是否也包括了第三人的知识产权权利和要求，ULIS没有做出明确的规定。学界对此众说纷纭 。
在《公约》制订初期，卖方的知识产权担保问题没有引起公约起草者的重视，根据资料记载，《公约》1977年草案更是明确规定公约不调整基于知识产权提起的第三人权利要求问题 。尽管如此，逐步增长的国际贸易量使人们对国际自由贸易中知识产权的保护越来越关注，认识到必须对国际贸易范围内的知识产权保护提供统一的规则。在起草1980年公约最后阶段，联合国国际贸易委员会成立了特别工作小组，起草关于卖方的知识产权担保义务条款，该条款最后被接受为公约正式文本的第42条。
立法的目的有两个：首要的目的是确定对于卖方交货应承担的不存在任何第三人基于工业产权或其他知识产权提出权利或要求的责任限制，通过规定卖方承担此项责任以它在订立合同是知道第三人权利要求存在为条件得以实现第一个目的；另一项目的是确定依据哪一个相关法律决定卖方是否违反了知识产权担保义务，通过选择适用货物预计将被销售或将被适用国家的法律，在其他情况下，选择卖方营业地国家的法律，实现了第二个目的。 由此可见公约制订第42条的立足点在于对卖方知识产权担保义务的限制。
三、卖方的知识产权担保义务及其责任限制
根据《公约》第42条（1）的规定，卖方所交付的货物，必须是第三方不能根据工业产权或其他知识产权 主张任何权利或要求的货物，但以卖方在订立合同时已知道或不可能不知道的权利或要求为限，而且这种权利或要求根据以下国家的法律规定是以工业产权或其他知识产权为基础的：（a）如果双方当事人在订立合同时预期货物将在某一国境内转售或做其他使用，则根据货物将在其境内转售或做其他使用的国家的法律；或者（b）在任何其他情况下，根据买方营业地所在国家的法律。
大多数法律体系——如果不是全部的话——都规定了卖方有知识产权担保的义务。在国内法，这种规定是合适的。侵犯知识产权的责任最终由货物的生产者承担。法律允许卖方在承担责任后再向生产者追究责任。
关键词：小产权房；法律政策；小产权房买卖
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1002-3933(2009)08-0130-04
引言
房屋产权本无大小之分，如果从法律上来评价小产权房，小产权房就是无产权房。小产权房并非一个严格的法律术语，而是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建立的房屋和在集体土地上建立的房屋，是一种社会现象而已。简要概述之，国家发产权证的叫大产权，如开发商在办理合法的立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，甚至没有任何证书而只有当事人交易的一纸合同。
近几年，随着商品房价的大幅涨价，小产权房不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反有愈演愈烈的趋势。不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等的权利，但是中央政府却一直裹足不前，而这种权利的模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护，滋生了大量冲突，无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中的妥协处理策略，而现有的法律政策规定与法院判决更受到学者的强烈批判，这就需要我们讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关的纠纷。
一、小产权房的尴尬现状与司法困境
相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜得多，这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。但由于小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户。
由于小产权房权利本身的不清楚、不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋。这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。不少法院都受理过“小产权房”，一般都是判决合同无效、原房主收回房产。比如2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国，但也发生了不少纠纷。在媒介所普遍关注的李玉兰和村民马海涛的房屋买卖纠纷中，李玉兰于2002年7月在北京宋庄辛店村与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。通州法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，马海涛要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。2008年1月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济朴偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70％。
法院的判决是否合适笔者暂不评价，此案例中各级法院虽然都普遍认定合同无效，但实际上都倾向于保护购房者的权利。比如，北京二中院认为造成合同无效的理由在于农民反悔，但合同无效是自一开始就无效，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院一方面不想与政府政策发生冲突，另一方面又似乎认为应当保护购房者的权益，而做出折中的判决。但是该判决明显存在法律上的漏洞，也有损于法律的统一与权威。
上述案例是单个农民将原有农村房屋出售后，因为房价变化或者政府拆迁等一方可能违约。而违约方既可能是售房人，也可能是购房者。法院审理该类案件的焦点在于小产权房买卖协议是否有效这一问题之上。但这类案件还不是争议更多、也更普遍的小产权房纠纷。由集体经济组织修建出售的小产权存有更多争议，因为其涉及的权利主体更多，包括集体经济组织与购房者、农民与集体经济组织、集体经济组织与地方政府等等之间都可能发生争议。不少政府都严格限制小产权房，对已修建的小产权房甚至进行摧毁。比如2001年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约3万平方米的174栋别墅二期工程被当即拆除。在这类案件里面，购房者与地方政府之间、集体经济组织与地方政府之间都存在异常尖锐的矛盾，各级法院很难处理这些争议。
此外，集体经济组织内部矛盾也一直不断，特别是在收益分配与民主决策等问题上存在不少问题。有学者对各地实践的研究发现，集体经济组织内部的权益分配是最为棘手的问题。尽管集体经济组织从小产权房流转中获得巨额收益，但村民所获不多，一些村民在丢失宅基地和责任田后，除得到了或大或小的筒子楼外，所得无几。
这些案件至少反映了以下信息，首先，由于小产权房买卖缺乏法律依据，法院判决也无法给购房者以充分的法律保护；其次，从事后看，农民当时做出小产权房买卖的决策是不理性的，农民很容易反悔，这也从另外一个角度表明在小产权房合法化以后如何确保村民利益是非常重要的问题；再次，小产权房买卖中牵涉到集体经济组织、农民、购房者、地方政府等主体的利益，如何协调各个权利主体的利益。如何使农民能从小产权房买卖中获得更好的利益是非常关键的问题。而这些问题并不是仅仅通过承认小产权房买卖合同有效就可以解决，而需要一系列相关配套制度的完善。
二、小产权房的“合法”之争与法律症结
政府禁止小产权房买卖的理由在于，首先，保护耕地持有量及粮食安全；其次，防止土地兼并与社会动荡；再次，保护农民不受房地产商的剥削。与国家政府政策明确禁止相反，不少专家学者以及媒体都要求小产权房能够合法化，他们反驳了禁止小产权房的观点，首先，“法无禁止则为许可”，如果没有禁止郊区农民建房售房的法律条款，就不应当认为是禁止的；其次，粮食安全与耕地占有量无关；再次，小产权房合法化可以增加农民收益。
小产权房是否应当合法化不仅是媒介、学术争议，同样也是立法上的争议。在《物权法》起草过程中，这种争议也存在过。起草过程中，曾围绕集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地一级市场自由流转、国家垄断土地交易一级市场是否有正当性等问题，出现了重大的意见分歧。最后由于分歧过大，才不得不按照现有模式进行了授权立法。
《物权法》第13章第153条没有对集体建设用地流转进行直接规定，而是规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”许多学者认为《宪法》、《物权法》并没有限制集体土地流转，也未限制小产权房。但是《土地管理法》第43条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《土地管理法》第63条进而规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果在集体土地上进行的话，在有三个例外的规定：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。《土地管理法》严格限制了集体建设用地的使用，集体经济组织要想专门修建小产权房在现有法律框架下确实存有障碍。但是对农民个人在宅基地上修建的房屋进行出售的行为是否需要限制，现有法律并未有明确规定。
严格限制小产权房买卖的规定出现在国务院的相关规定中，特别是1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》([1999]39号)明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为“小产权房”。2007年，建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，这当然包括小产权房买卖。而在2007年12月11日，国务院召开的国务院常务会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。尽管不少学者对2008年十七届三中全会在土地制度上的改革寄予厚望，但是这次会议也没有完全放开，而仅说明，城镇规划范围外的非公益性建设项目，农民可“参与开发经营”，而经营性的集体建设用地可进入“城乡统一的建设用地市场”交易。这已为未来的土地制度改革埋下了伏笔。但是十七届三中全会后不久，国务院有关负责人再次强调，小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
现行法律确实限制了在集体建设用地上不能修建小产权房，但是小产权房买卖行为本身的效力并未有法律明确规定无效。现有法律政策禁止小产权房买卖的规定出现在国务院制定的文件之中，但是从法律上讲并非意味着小产权房买卖行为本身的无效。政府应当是通过惩处小产权房修建者而非否认小产权房买卖行为的合法性来规制集体土地的使用，但是正如前面所提到的，不少政府部门以及法院都简单地将小产权房买卖协议认定为无效。
三、小产权房及房屋买卖合同的处理路径
小产权房合同纠纷中房屋买卖合同的效力认定应当以现有法律为依据。按照《合同法》规定，只有法律才能规定合同无效的情形，现有法律普遍认定小产权房买卖合同无效是缺乏法律依据的。当然，由于小产权房本身更多是一个政治问题，要指望法院从确认小产权房买卖合同合法有效来推动土地制度变迁并不现实。小产权房本身的处理已经不是一个单纯的法律问题，而需要我们从更加务实的、细致的角度进行处理和妥协。
1 集体土地使用需要进行限制，但小产权房买卖行为却是有效的
从法律上讲，政府禁止小产权房买卖是有法律依据的，主要包括《土地管理法》第43条、63条；而我国也是一个人多地少，人均耕地持有量非常少的国家，因此保护耕地是必须。但是，小产权房流转与耕地破坏并无必然联系，如果农民将已有宅基地、已有房屋用于流转并不影响到耕地保护；同时，现有的法律安排并不一定就合理，从长期看，法律是可以修订的。基于这些理由，从长期看，小产权房应当可以流转。
就算小产权房不符合法律规定，但合同效力具有相对性，农民未按照法律要求的审批、许可程序在集体土地上修建建筑物确实是违法行为，应当给予惩处。但是这并不影响小产权房买卖行为的效力，房屋买卖具有相对独立性，在无法律明确禁止下应当认定为合法。
2 已经建成的、出售的：补缴土地出让金等税费
尽管现有法律政策禁止小产权房买卖，但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决，尽管这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有上缴土地出让金等税费，但这些都已经是社会存量财富，而且不少小产权房已经出售，住满了居民，强行拆除势必影响稳定。笔者认为，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要补缴土地出让金等税费。当然，谁支付土地出让金等税费、以及这些税费是否收得回来同样牵涉到大量细致的问题。
3 逐步允许流转
对农民单独拥有的农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建的“小产权房”应当逐步运行流转，其方式可逐渐从租过渡到卖，从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税。笔者之所以建议事先推行小产权房出租的原因在于，首先，这可以作为政府廉租房的一种补充制度；其次，更重要的理由在于，当小产权房市场尚不规范的情形下，为避免由于购房者、售房者在买卖决策时考虑之不充分以及分散市场风险，以租代售不失为一种折中；再次，由于农民的承包权是有年限的，如果允许所有权买卖(永久性出售)会要求我国土地制度的根本性变化。
4 严谨滥占耕地
正如有学者所说，“土地私有化不能遏制土地流失”，与那些声称耕地保护与粮食安全无关的论点相反，笔者认为，耕地保护政策是必须尊重的政策，我们需要“在立法取向上采取耕地保护和土地利用兼顾的具体制度”；更何况，在城乡二元体制下，“土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障方面的功能”。因此，那些破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止，而对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能够退耕的应当退耕，不能退耕的在补缴所有税费的基础上再进行处罚。而对建设用地指标内的农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。
5 不符合土地规划的小产权房应认定为违章建筑
包括发达国家在内，土地或多或少有限制，而土地规划是最主要的手段之一。政府应当将土地规划与建设用地指标相结合对城市建设、土地使用等进行规划。而不符合土地规划的小产权房，属于违章建筑，原则上应该拆除。
无论是普通法系国家还是大陆法系国家都没有小产房法律问题处理方面的先例，因而使得我国在小产权房方面的法律问题处理上缺少一定的域外经验可供借鉴［3］。同时加之我国法律学术研究与实践本身在小产权房产生后对小产权房治理的法律研究也相对较少，使得小产权房在治理过程中所要面对的法律问题较多。我国《宪法》中规定集体土地使用权是可以转让的，而《土地管理法》却规定农民集体所有的土地使用权不得出让或者不得转让用于非农业方面的建设。这就使得小产权房处于法律效力层次方面的立法困境，即一方面《宪法》确认其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》却认为其违法，《宪法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同时，从我国现有的立法情况来看，农村集体土地所有权主体是农民集体，而如何对农民集体行使所有权进行具体的细化所存在的法律问题，导致农村集体土地所有权主体存在着名存实亡的境地，主要表现在这些地方的农村集体土地所有权的行使者实际上是村民委员会，而村委会很难确保其所代表的是农民集体的利益。居民在房价过高的背景下，买了小产权房以后，由于小产权房法律保护方面的缺少，使得法院在对小产权房买卖发生纠纷进行处理时就要面对司法方面的问题。这是因为小产权房买卖合同的标的不仅仅只有房屋，通常还包括了宅基地使用权，而我国法律规定只有农民才能享有宅基地的使用权，这就使得法院通常会判决该买卖合同无效。但是，我国现行的《合同法》中所确定诚实信用原则等，又可以说明小产权房的买卖双方是在自愿平等的基础上所做出来的真实意思表示，因而该房屋买卖合同是有效的。简而言之，小产权房存在的法律问题的处理，需要结合我国现有法律规定的实际情况，以小产权房的情况为基础灵活地应对［4］。
2基于经济法层面的小产权房法律问题解决策略
从经济法层面的小产权房法律问题的解决策略来看，主要是针对现有的情况，根据不同的实际情况采用不同的处理方法。2.1小产权房合同的处理在小产权房合同的处理上分为两类，一类是非法的小产权房合同，这种指的是由于标的物本身违法，导致的该小产权房合同应自始无效，这类的小产权房合同所涉及的房屋本身应有行政机关，同时不应给予补偿［5］。另一类小产权房，由于符合城市发展规划的要求，并且房屋质量合规，在补办各类手续以及补缴包括土地出让金差价等各类费用的情况下转化为合法的房屋所有权，可以参考现有的城镇经济适用房、限价房的现有政策进行处理，将这部分小产权房纳入住房保障体系之中。2.2小产权房本身的处理对于不符合我国城市发展规划的小产权房，同时还包括虽然符合城市发展规划但是建筑质量不合格的小产权房应该坚决拆除［6］。由于拆除此类小产权房给购房人造成的经济损失，应当由开发该类小产权房的村委会、出卖单位及违规审批单位以及购房人等共同承担。2.3市场调控的优化从我国的实际情况来看，我国政府不但要让我国的居民实现买得起房子的愿望，同时还应对房地产市场调控进行优化，只有这样才能从小产权房产生的原因上入手，从根本上解决小产权房所面临的法律问题。这就需要从市场的角度出发，根据小产权房所在区域的不同情况，采取不同方法来解决小产权房所面临的法律问题，进而有针对性的解决问题。
3结语
【关键词】农村房屋;集体经济组织;合同效力;宅基地;司法实践
近年来随着社会经济的迅速发展,城市规模的不断扩大,以及农村城镇化步伐的加快,农村劳动力不断涌入城市,种种原因让他们选择在城市长期居住,农村房屋由此闲置下来,造成极大的资源浪费,因而他们打算卖掉农村的房屋;同时, 农村村民也可能购买本村以外的农村房屋;而部分城市居民则由于其他原因打算在农村买房。不管是农民卖掉农村房屋,购买本村以外的农村房屋,还是城市居民在农村购买房屋,这之间产生的房屋买卖交易日益频繁,新的形势下引发的纠纷也不可避免地增多。但是目前我国法律、法规对于农村集体经济组织以外成员购买农村房屋的问题,尚无明确可适用的法律、法规,这就给司法实践带了难题。本文即笔者针对此类房屋买卖纠纷在法律应用层面及司法实践方面提出正确处理难题几点建议。
一、农村房屋买卖纠纷的基本情况
在我国,城市房屋买卖有其明确适用的法律、法规和相关规章条文的规定,并且遵循着“地随房走”[1]的原则。但在农村,土地是农村经济组织集体所有,在笔者看来,农村房屋买卖其实就是一种比较特殊的买卖交易关系[2]。它是指出卖方将建造在农村集体所有的宅基地[3]上的房屋交付并转移该房屋的所有权给买受方,买受方支付相对应的房屋钱款,从而在买卖双方之间产生相应的民事权利与义务关系。本文所说的农村房屋买卖是特殊的交易关系,其特殊就在:第一,农村房屋买卖主体的特殊性,即出卖方是农村集体经济组织内部的村民,而购买方主要是集体经济组织以外的成员,或者是城镇居民,或者是本村以外的村民;第二,交易双方所产生的合同效力的特殊性,即农村房屋买卖合同是有偿合同;第三,合同标的物的特殊性,即交易的农村房屋是建造在农村集体所有宅基地上的房屋。
农村房屋买卖关系因其特殊性,针对出卖方和买受方房屋买卖行为的有效性,目前在我国,尚未有明确可适用的法律、法规和相关规章条文的规定,因此,近年来此类房屋买卖所引发的法律纠纷日益增多。就法院所受理的农村房屋买卖纠纷案件来看,大多数都是出卖方支付或者转移农村房屋后反悔,并主动起诉到法院,要求法院判决双方房屋买卖行为的无效从而收回已交付或者转移的农村房屋,也有少部分是由于买受方起诉出卖方要求法院判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。总的来说,农村房屋买卖纠纷主要有以下情况:一是从诉讼双方当事人和诉讼理由来看,原告为农村房屋出卖者居多,且双方当事人大多已履行了合同,但因某种原因诉诸法院,诉请要求法院确定合同无效并收回房屋;二是诉讼的起因主要是受经济利益的驱动。多缘于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。
从现今的市场经济的发展趋势来看,农村经济城市化成为一种必然趋势,农民在最大利益驱使下,必然会有农村房屋买卖交易日益频繁。但是相对于城市房屋买卖行为有成熟明确可适用的法律、法规以及相关规章条文来说,农村房屋买卖的法律、法规以及相关规章条文空白和缺陷,其相互矛盾、权责不明,模棱两可的立法依据,给司法实践带来相当大的问题。同时,宅基地私有的观念在农村已根深蒂固, 有的农民甚至把自家的宅基地视为祖传家业,到了交易时, 各方也不清楚农村房屋买卖所应适用的法律, 双方你情我愿, 看似没什么障碍, 却为其后的环节发生纠纷埋下了隐患。
二、农村房屋买卖制度的立法缺陷
在我国,现行关于房屋买卖的所有法律、法规和相关规章条文都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和相关规章条文几乎是没有完整的。因在我国的农村,土地是农村经济组织集体所有,根据我国土地管理法的有关规定,集体土地未经征用,不得出让、转让。而宅基地的使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,国家政策一直以来都强调农村房屋不得进行买卖,城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。《物权法》第153 条也明确规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。但是实践中,在对农村土地进行征用时,房屋是作为地上附着物予以补偿的,采取的是“房随地走”的原则。由此看来,对于农村房屋买卖,我国尚没有系统的、专门的针对宅基地及农村房屋流转的立法;在我国宪法、法律、法规等涉及农民集体土地所有权的相关规定存在模糊不清、相互矛盾或与社会现实不符等问题,即对于农村房屋买卖行为在法律、法规和相关规章条文中并未作出明确可适用的规定。
由于农村房屋买卖交易行为的法律、法规及相关规章条文的不完整及不够协调、统一,而导致了此类纠纷的不断增多。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面,我国土地管理法第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从该条规定似乎可以得出这个结论:农村房屋只能在集体经济组织之间转让而不得与本集体组织成员之外自由转让。但该法第62条又规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。两条规定的意思模棱两可,相互矛盾,反推之,则含有应许可农村房屋自由在非集体组织成员之间买卖的意思,只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已,并且根据合同法所确立的合同自由原则,也是鼓励房屋自由交易的。实践中,农村房屋买卖行为发生后,房管部门和土地管理部门也区分情况为大量农村房屋办理了相关权属过户手续,在一定程度上也鼓励了农村房屋的交易行为。但国务院办公厅1999 年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,以及2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续,从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。
实践和理论上造成农村房屋买卖纠纷的不断增多,农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题,是目前司法实践的热点、难点。在当前的审判实践中,由于对农村房屋买卖行为没有明确的法律、法规和相关规章条文的规定,理论上也无权威定论,法院对于农村房屋买卖纠纷的判决,造成了司法实践中认定此类纠纷合同有效和无效的判决均存在。
三、农村房屋买卖纠纷的裁判问题分析
首先,综上所述,农村集体经济组织内部、外部成员之间的农村房屋交易日益增多,因此产生的买卖纠纷近年来也呈明显上升趋势。应原告的诉讼请求不同, 各地法院在立案时确立的案由也不尽一致, 其中常见的诉讼请求是请求法院确认买卖合同无效和责令被告交还已交付或者转移的农村房屋。审判实践中, 一般将其归类为买卖合同, 至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同, 尚无定论。但自从2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定出台后, 大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续,这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响, 形成了判决无法履行的被动局面。为了应对这种局面,法院只能采取一些较为变通的措施,即秉持着以认定合同无效为基本原则,以认定合同有效为例外的处理方式[6]。在认定买卖合同无效的情形下,为平衡买卖双方利益,法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分,由出卖人对购房人进行相应赔偿;对于购房人支付的购房款,适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵,如有余额,由出卖人予以返还;对于区位补偿价部分,一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则,由出卖人对购房人进行赔偿。
出卖农村房屋后不能再申请宅基地
案例：农民杨某将自己家的房子卖给同村村民后便外出打工。今年，村里有一块鱼塘对外承包，杨某决定回村搞养殖不再出远门。这时他向乡政府申请宅基地重新盖房子时，乡政府工作人员说他原有的房子卖了后便不能再申请宅基地了。杨某怎么也想不通，认为自己虽然卖了房子，但还是本村村民，咋就不能在村里再盖房呢？
说法：农村宅基地是本村村民在符合条件的情况下无偿取得的，农民在出卖原有房屋后，如果又重新获得新宅基地盖房子，实际上是农民用无偿取得的集体宅基地使用权获利后再次无偿用地，此举将变相侵害村集体的公共利益。对此，我国《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规都明确规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。
城镇居民到农村买房不受法律保护
案例：田老太家中一儿一女均在城市工作生活，田老太便有意将农村老家房子卖了跟随儿女生活。经他人介绍，田老太将老宅卖给了在县城某机关上班的王某。后来政府要对田老太原有房子进行拆迁。田老太得知政府补偿款与其卖房价格差异很大后觉得亏了，便找到王某要求归还房子，王某不肯。田老太到法院，请求确认她与王某签订的房屋买卖合同无效。法院最终支持了田老太的诉求。
说法：当前城镇居民到农村买房现象非常普遍，但我国《土地管理法》等法律法规明确规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或者“小产权房”。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员内部享有的权利，与特定身份相关联，为此，国家对本村以外人员进村买房限制非常严格。据此，王某与田老太签订的房屋买卖合同因违反了国家法律的强制性规定而无效。
夫妻一方卖共有房产效力如何看？买方是否善意取得
案例：农民赵某夫妇常年在外打工，但赵某染上赌博恶习。为还赌债，去年初赵某瞒着妻子徐某回农村老家，以夫妻二人做生意急需用钱为由把婚后盖的房子卖给了同村的黄某。后来，当徐某得知房子已经卖给黄某，便以丈夫卖房未经其同意为由要求黄某归还房子，黄某拒绝。
说法：司法实践中对于此种情况下卖房效力如何，主要看买方是否善意取得。婚姻法解释三规定，夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋，第三人此时善意购买、支付了合理价格并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。但目前我国农村房屋登记程序在全国范围内尚未统一，也就可能无法实际取得产权证。但若有买卖合同、付款手续和房屋交接手续也能足以证明买方对所购房屋的所有权，前提是买房人必须为本村村民，而且是善意购买，即有充分理由相信出卖方是代表其夫妻二人的共同意见卖房，否则会被认定为买卖无效。
买房后擅自超规划翻建属违章
案例：村民刘某买下同村殷某的房屋后，嫌院内牛棚过小，便扒下原有围墙，用砖瓦重新翻建，将牛棚延伸到了院外。乡国土规划所工作人员找到刘某，告知其搭建的牛棚已经超出审核的宅基地范围且没经过申请，要求其拆除多余的院外建筑。
小产权售房合同范本参考
出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任1、甲方应当于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：乙方：
年月日
见证人：年月日
最新小产权合同范本
出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
甲方保证本房屋无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，
一、甲方自愿将其村证房位于 德州市经济开发区华园盛世的房屋10号楼2单元1803号(建筑面90 平方米)以人民币(￥365000元)的价款出售给乙方，一次性将房款交付甲方。
二、本合同签订后，甲方对—— 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
三、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，合同签订日之前该房屋所发生的一切费用由甲方负责。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
四、违约责任
1 、甲方应当于20xx年5月20日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾
完整小产权合同
期超过1 个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币----_元。
2 、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________ 作为甲方的损失赔偿金。
3 、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4 、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。5 、如因规划部门导致房屋使用功能的，甲方应当通知乙方，涉及拆迁补偿以甲方名义实施，补偿款为乙方所有。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式2份，甲乙方各执一份。
甲方： 乙方：
年 月日 年 月 日
村委会章：
年月日
小产权合同范本实用新版
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于(建
筑面积_________平方米)以人民币(大写：人民币)的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金万元。如甲方解除本
合同，双倍返还定金;如乙方解除本合同，甲方不予退还定金。
三、甲方于年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。
四、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供建造
本房屋的相关证明资料等作为交易依据。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
五、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、
抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
六、违约责任
1日将该房屋交付乙方，甲方如不按合
同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。逾期超过 叁 个月的，乙方有权解除本合同。合同解约后，
甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并向乙方赔偿经济损失元。
2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
3、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院起诉。
八、特别约定
本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失 叁拾万元。
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式两份，甲乙方各执一份。
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酒类购销合同酒类购销合同一：合同编号：______________甲方：_________________________ 乙方：__________________地址：_________________________ 地址：__________________电话：_________________________
树苗购销合同树苗购销合同一：甲方： (以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方)为保证甲方更方便、快捷地从合作社采购苗木，本着精诚合作、互惠互利的原则，双方特订立本合作意向书，具体合作内容如下：一、甲方向乙方采购苗木 株，金额为人民币 。
电脑耗材购销合同电脑耗材购销合同一：买方(甲方)：卖方(乙方)：经双方友好协商，就甲方向乙方采购办公用品及耗材事宜达成协议如下：一、甲方向乙方购买办公用品及耗材，具体见采购清单，乙方向甲方免费提供送货及售后退换等服务。
化工产品购销合同化工产品购销合同一：供方：__________________________________地址：__________________________________邮码：__________________ 电话：_________法定代表人：____________ 职务：_________需方：__________________________________
工矿购销合同工矿购销合同一：购货单位：____，以下简称甲方;供货单位：____，以下简称乙方。为了增强甲乙双方的责任感，加强经济核算，提高经济效益，确保双方实现各自的经济目的，经甲乙双方充分协商，特订立本合同，以便共同遵守。
机械购销合同机械购销合同一：合同编号：需方(以下简称甲方):供方(以下简称乙方)：甲乙双方经协商一致，就甲方向乙方购买事宜，达成以下协议,双方共同遵守：一、产品名称、数量、价格卖方保证所提供的所有设备是全新的，并且采用卖方最新设计和合格的
原材料购销合同原材料购销合同一：甲方：法定代表人：乙方：法定代表人：根据《中华人民共和国合同法》之规定，经甲乙双方充分协商，特订立合同，以便共同遵守。
百货购销合同百货购销合同一：合同号：出卖人： (以下简称甲方)买受人： (以下简称乙方)第一条经甲乙双方协商，交易活动必须履行本合同条款。具体品类(种)，需签订要货成交单，并作为本购销合同的附件;对本合同中的未尽事宜经双方协商需补充的条款可另
医用耗材购销合同医用耗材购销合同一：甲方：长沙市第一医院乙方：为了进一步加强医用耗材、试剂的购销管理，严格执行采购程序，规范供销渠道，医院根据临床需要通过公开招标或议价的形式，向乙方采购所需产品。
茶叶购销合同书茶叶购销合同书一：发包方：________________________________(以下简称甲方)承包方：________________________________(以下简称乙方)甲乙双方经友好协商，在平等自愿的基础上，就乙方承包甲方所有的杭州_____________茶庄事宜，达成如下
石材购销合同样本石材购销合同样本一：购销合同主要是指供方(卖方)同需方(买方)根据协商一致的意见，由供方将一产品交付给需方，需方接受产品并按规定支付价款的协议。
关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡
一、引言
宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。
宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。
这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。
二、小产权房的概念和历史发展
(一)小产权房的概念
“小产权房”(或乡产权房)是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念,“小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。
(二)小产权房的历史发展
1.小产权房“十年磨一剑”,小产权房的出现并非近一两年,而是已经十年有余。北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而,从2003年开始,随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是,如果从20世纪90年代中期算起,北京市小产权房的历史已经有十余年,为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为,小产权房出现这十几年,相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的,“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑,霜刃未曾试”,形容其尴尬处境名副其实。
2.小产权房目前的发展现状。小产权房在十多年前还只是星星之火,如今已在全国的“城中村”遍地开花,呈现出燎原之势。就全国范围来看,小产权房在城市房屋开发中,占了相当大的比例。调查显示,北京地区小产权房已占房地产市场的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占全市住房总量的49%[2]。可见,小产权房发展到今天已呈难以遏制之势,政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。
三、“小产权房”的合法和非法化论争
学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久,很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋,那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”——民生问题[3]。从眼前看,农民可以获得部分利益,但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”,后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为,非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策,有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。
四、小产权房的风险提示和法律处理
(一)小产权房的风险提示
透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。
(二)小产权房的法律处理
目前,中国政府相关职能部门纷纷诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。
五、小产权房折射出的法律问题分析
(一)注重政府对房地产市场的宏观调控
目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。
(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡
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