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一、研究内容
区域经济史研究是在一定时空坐标中，描述出一地方的经济结构和经济发展状况，并在此基础上对不同区域的研究结果进行比较、归纳，以使我们对整个社会的经济史现象有更为深入的了解。
以宋代的区域经济研究为例，目前学者们对区域经济研究的内容主要关注在如下几个方面；（1）经济中心南移问题。所谓经济中心南移，是指唐宋以来全国经济中心自北向南的转移，使得江南地区成为全国经济的中心。这个论题最初由张家驹先生在40年代提出，并由他本人在50年代进一步扩充（注：张家驹：1942年，《宋代社会中心南迁史（上）》，商务印书馆；1957年，《两宋经济重心的南移》，湖北人民出版社。）。70年代末以来，关于这一问题的讨论有一定发展，郑学檬的著作可为代表（注：郑学檬：1995年，《中国古代经济重心南移和唐宋江南经济研究》，岳麓书社。）。近来有关的研究，已经深入到了诸如经济中心南移的阶段性以及在各方面的具体表现等问题。（2）地区性的个案综合研究。地区性个案研究自80年代起进入，选题范围多集中在当时经济比较发达的地区，如杨德泉、荀西平对北宋关中社会经济的发展有专门论述（注：杨德泉、荀西平：1987年，《北宋关中社会经济试探》，《宋史研究论文集》，浙江人民出版社。）；斯波义信对宋代江南地区的经济发展，如对高技术与高生产、高技术的传播对生产的影响等问题提出了自己的认识（注：斯波义信：1988年，《宋代江南经济史研究》江苏人民出版社2001年中译本。）。以及对不同经济部门的个案研究，如关履权的《宋代广州香药贸易史述》，指出宋代广州的香药贸易作为中国历史上一种贩运性的商业活动，为封建统治者服务，是变态的繁荣（注：关履权：1982年，《宋代广州香药贸易述论》，《宋史研究论文集》，上海古籍出版社。）。龙登高的《宋代东南市场研究》，认为在宋代两浙区域市场，产业结构中经济作物与商品生产比重小，区域内的专业分工，更多地以自然地理为基础，与外地市场的联系稀疏，缺乏全国性市场的配合（注：龙登高：1988年，《宋代东南市场研究》，中国社会科学出版社。）。吴旭霞的《宋代江西农村商品经济的发展》，认为宋代江西农村中农作物大量投入市场，农民与市场联系加强（注：吴旭霞：《宋代江西农村商品经济的发展》，《江西社会科学》，1990年第6期。）。韩茂莉的《宋代川峡地区农业生产述论》，通过对宋代川峡地区人口密度和土地垦殖率两项指标的考察，指出宋代是川峡地区农业生产发展的重要时期（注：韩茂莉：《宋代川峡地区农业生产述论》，《中国史研究》，1992年第4期。）。有关论著数量不少。（3）对全国经济区域性不平衡现象的分析。80年代，漆侠最早通过对宋代各区域经济发展水平的考察，得出“北不如南，西不如东”的结论（注：漆侠：1987、1988年，《宋代经济史》（上、下册），上海人民出版社。）。程民生的《宋代地域经济研究》具体阐述了漆侠的这一论述。包伟民的《宋代赋税征发区域不平衡性略论》则从宋代国家财政制度存在的区域性差异的角度，来分析由此造成的对社会经济的影响（注：包伟民：2000年，《宋代赋税征发区域不平衡性略论》，张其凡编等《宋代历史文化研究》，人民出版社。）。
上述学者都对宋代区域经济作了相当深入的探讨，大大超迈了前人的研究水平，也反映了他们在史识上的独具慧眼，但也应该看到，在区域经济史领域仍有一定的学术空间可供拓展。在新世纪之初，对区域经济史的研究内容进行反思与改进是必要的，尽可能地拓宽区域经济史研究的领域，是我们目前面临的任务。
如何划分区域经济史的“区域”，进而确定具体的研究范围，是从事研究不可回避的基本问题。对此，历史学家、经济学家、人口学家、地理学家等不同领域的研究者们都分别立足于自己的学科基础，从不同的角度出发，提出过各自的划分标准。归纳而言，经济史学界曾提出了三种不同意见：（1）传统上以行政区划为主要标准，理由主要是“我国现行经济体制，也是以行政区划为基础，便于使研究成果的借鉴作用得到发挥。”（2）按自然经济条件划分，“因为经济的发展往往不是行政命令或者行政区域硬性划分所能割裂开的”。如冀朝鼎在其著作《中国历史上的基本经济区与水利事业的发展》中，依据农业生产条件与运输设施条件的优劣提出了“基本经济区”这一重要概念。施坚雅在《的城市发展》一文中，按分水岭将中国划分为地区，颇有见地，但此说的着眼点是市场系统理论（市场系统与河川流域有密切关系），因此对于市场系统相对成熟的清代中国来说，比较适宜，但对于处在10至13世纪的宋代而言，情况就未必如此了。（3）80年代开始，学者们越来越倾向于采取多元标准，既可以按行政区划，也可以按山脉走向、江河流域、市场网络和人文风俗的不同来确定（注：以上参见宋元强：《区域社会经济史研究的新进展》，《历史研究》，1988年第3期，第159页。关于冀朝鼎的论述，参见冀朝鼎《中国历史上的基本经济区与水利事业的发展》，中国社会科学出版社1981年版，第10页；关于施竖雅的论述，参见李伯重《斯波义信“宋代江南经济史研究”评价》，《中国经济史研究》，1990年第4期，第148页。）。如：粟冠昌的《宋代的广西社会经济》（注：粟冠昌：《宋代的广西社会经济》，《广西师院学报》，1981年第4期。）、陈伟民的《宋代岭南主粮与经济作物的生产经营》（注：陈伟民：《宋代岭南主粮与经济作物的生产经营》，《中国农史》，1990年第1期。）、雷家宏的《宋代长江中游沿岸地区的商业贸易》（注：雷家宏：《宋代长江中游沿岸地区的商业贸易》，《宋史研究论文集》，宁夏人民出版社1999年版。）、龙登高的《宋代东南市场研究》、程民生的《宋代北方经济及其地位新探》（注：程民生：《宋代北方经济及其地位新探》，《中国经济史研究》，1987年第3期。）等论著，都持这种观点。另外，80年代末，斯波义信在施坚雅“地文地域”说的基础上，提出“地文—生态地域”新说，即将生态环境的概念纳入中国古代经济区域划分工作之中，使之更为全面。当然，区域的划分也是与不同社会的不同背景相适应的。原始社会以山川自然的形势进行划分：夏商周时期，总体上按民族分布和自然区域进行划分；秦代以后的帝制时期，在中原以郡县（后为州县）划分，并逐渐地推广到少数民族地区。在这个有序的发展过程中，区域划分的内容越来越充实。
区域经济史研究应关注多学科交叉与渗透的问题。经济学、地理学、人类学、人口学、社会学、生态学、民俗学等方面的学术成果，都应予吸收。这种跨学科的新史学的最早尝试可追溯到法国史学家H·贝尔在1900年创办的《综合历史评论》。但使这一方法赢得学术声望的是L·费弗尔和M·布洛赫1929年共同创办的《经济社会史年鉴》和由此得名的“年鉴”学派。他们反对西方传统史学专注于政治史的作法，提倡包括经济、社会、文化在内的“总体历史”；反对纯历史学的研究方法，主张运用跨学科方法，开展综合研究。“
年鉴”学派对我们的启发是应该从多个角度、立体地考察区域经济。
检讨近几十年来的国内区域经济史研究，本文以为一个显著的弱点是缺少概念的创新。相比之下，西方学者在研究中的“概念化”或“模式化”倾向明显。从表面上看，“社会科学化”色彩过于强烈，大量的相关社科词汇的借用，似乎给人以流行时尚的感觉。但新概念的提出极有可能标志着一次方法论转换的完成，并为下一步的转换积累了讨论的前提，尽管这种转换和积累的幅度不尽相同（注：参见杨念群：《美国中国学研究的范式转变与中国史研究的现实处境》，《历史学》，2001年第3期。）。任何研究都须时刻处于运动和发展之中，它需要史学工作者不断努力与探索，同时还需要信心和勇气。如在研究区域经济史的过程中，可引入经济学中用以描述区域间的经济扩散和极化效应问题的“发展极理论”（注：参见张培刚主编：《新发展经济学》，河南人民出版社，1993。）、用以研究区域专业化问题的“禀赋优势理论”（注：参见周起业等著：《区域经济学》，中国人民大学出版社，1989。
）、以及像“专业化产业区”、“集聚效应”（注：“专业化产业区”是建立在比较优势基础之上的，专业化地生产其具有优势的产品的区域。“集聚效应”指由于要素（主要是人口）的集中而产生的联合需求，促进专业化分工和中介组织的兴起。）等一系列在区域经济学中经常使用的新概念，有助于更加富有逻辑性地分析区域经济变化进程。当然，新概念的提出有时可以带来深入探讨之效，有时却未必，只是产生新瓶装旧酒式的作品。故新概念的出现，决非易事，必须建立在扎实的研究基础上。
应该说，迄今为止的区域经济史研究基本上以对大量史实的考察作为依据，就不同经济类型的个案研究结论而言，有相当的科学性。但大多数学者或是仅仅停留在个案结论的阶段，或是在试图将其上升为普遍性规律时往往出现一个逻辑断档，即在由个别到普遍的扩展过程中，缺乏逻辑的必然性。如施坚雅根据中心地理论，在其对长江上游区域经济结构的研究中提出，由于商业竞争、运输效能等等因素的制约，使得各商业中心互相间处于相对均衡的距离中，因而形成一个近似六角形的市场结构模式。近年来，不少学者对六角形模式进行了一定的修正，向我们展示了理论模式与历史实际之间存在的显著差距（注：包伟民：1998年，《江南市镇及其近代命运：1840■1949》，知识出版社，第44页。）。
要切实把握区域特征，勾勒区域经济发展概貌，需要进行不同区域间广泛的互比，即通过横的观照与纵的比较两条线索的梳理。前者是基于各地因自然气候、物产资源、交通条件等差异，造成地方经济不平衡发展的事实，对地方经济的区域性显著特点有相互比较的研究需要。如斯波义信的《末代商业史研究》（注：斯波义信：1968年，《宋代商业史研究》，（日）风间书房。），通过对西北和东南两大区域市场的经济的详细比较，说明两宋商业发展的层次性。后者是由于时段不同，区域经济具体的发展状况也不同。一般来说，时段愈短，区域经济变化就愈小：时段愈长，区域经济变化愈大，所呈现的“历史学”的特征更为浓厚。如斯波义信的《宋代江南经济史》，各章研究所涉及的时间上限，远者上溯至秦汉，近者亦至唐代；下限则近者及于明代，远者延至民国，在这样的时间范围里，宋代的特点才显现得比较清楚（注：参见前引李伯重文第150页。）。当然比较研究要注意客观与辩证性的统一，防止扬此抑彼。
目前，对区域特征动因的分析既是薄弱环节又是难点、热点。它包括经济的，也包括超经济的因素，如地理、人文因素等等。前者从地理环境的演变过程中考察人与自然的动态和辩证的关系。这不仅体现了对人类的生存和未来命运的关怀，而且体现了对人类社会经济发展道路空间异同的关心。因为地理、气候、动植物等自然环境因素对经济社会运动起着隐蔽的支配作用。如斯波义信的论文《宁波及其腹地》注意到由于钱塘江河口航道恶化对于宁波港所起的影响，并指出这是在地理环境上宁波港能够获得发展的关键性条件之一（注：参见斯波又信：2000年，《宁波及其腹地》，《晚期的城市》，中华书局，第470页。）。后者包括家族关系、风俗习惯、社会心理等历史上长期起作用的要素，对历史进程有重大影响。以往的研究多集中于对某个要素的分析，缺乏对地理空间内各要素对区域经济发展交互影响的总体认识。另外，区域经济特别是小区域经济，一方面是社会经济不可分割的一部分，另一方面又不能完整地“代表”社会经济发展现实，最多只能是一种关于社会经济发展的“地方性认识”。近年来，不少学者试图以充分的地方经济的描述来体现社会经济发展的特征与动因。但是，这种尝试可否用来体现分化鲜明、类型多样的社会经济，引人深思。
二、关于方法论
任何科学的研究都涉及方法论问题，可惜在区域经济史的分析框架中，关于方法论问题的学术积累显然不够丰富。
目前看来，至少就宋代区域经济史的研究而言，虽然其研究对象是跨学科的，但是分析方法仍然停留在历史学的框架里面，主要是历史的分析方法。历史分析方法本身具有一些不可克服的局限性：（1）叙事与论理。以往的研究多侧重于白描，试图复原历史，理论创新不多，而且即使有所谓的“理论”也只是在一系列的现象陈述之后的归纳与总结，缺少逻辑的检验。如漆侠的《宋代经济史》，认为宋代生产力的不平衡发展表现在精耕细作的地区几乎达到封建时代的最高水平，新的资本主义因素在这些地区脱颖而出是完全可能的。程民生的《宋代北方经济及其地位新探》，以河北与陕西两地经济顽强的发展为例及人口增长率高的现象，试图说明该时期北方经济发展的速度超过了南方，因此北宋时我国的经济重心仍在北方。这些都只是通过对历史现象的某一侧面的叙述，从而归纳出一定的“理论”，却缺乏整体的逻辑检验。例如对应该如何界定封建时代社会生产力的最高水平，并未见有理论性的讨论：又程民生的论说，显然只是就北方而论北方，未能从南北方整体比较出发来看问题。（2）具体与一般。没有抽象就没有科学，任何历史首先都是具体的，但是作为历史科学，在力图描述历史的具体性的同时，必须要有一般的抽象含义，否则，历史分析将永远沉沦于叙述过去的陷阱中。尤其是区域经济史，其研究分析的目的不仅在于重新展示某一区域经济发展的历程，更要抽象出具有一般意义的现实启示以及在更大区域范围上的解释能力。（3）假设与实证。历史学的研究传统一直排斥假设，直至20世纪初，人文科学在方法论上开始青睐于实用主义。从一定的假设条件出发构建逻辑自洽的理论，再从历史中寻找实证，比起在没有任何框架下只作对历史时间的复原性描述而言更显理论的魅力。在区域经济史的研究中，应该通过借鉴实用主义方法论，为研究提供分析框架，克服因史实的具体性而无法一般化阐述比较的困境。
在具体的研究方式上，近年来由于受新经济史学的影响，为摆脱旧史学模式的束缚，区域经济史研究开始主张用科学主义来规范史学的分析。如区域人口消长、生产增减、税赋变化等许多问题，可采用数理统计，抛弃举例式研究，以提高历史结论的科学性、说服力。然而作为一种研究手段，这种计量史学的方法并不能包罗一切，尽管在形式上由于数理方法的运用有助于摆脱历史分析中的过分主观的判断，但事实上由于受资料的限制，统计通常很难达到高度精确的水平，只能对历史运动做出
粗略的度量。近年来，许多研究者对区域经济的考察不约而同的走入了过分依赖统计数字的误区，忽略了对历史本身演进逻辑的思考，以至认识上有失偏颇。新经济史家要想尽可能掌握历史复杂的真实情况，就不能过份依赖他们的几何学。
制度经济学的兴起，被认为是西方经济学的一场革命，实际上它的影响已经渗透到法学、政治学和史学等一系列相关的社会科学领域。制度经济学强调有效率的组织是经济增长的源泉，引导人们将制度因素作为考察经济行为和绩效的重要变量。如新经济史学家R·托玛斯和D·诺斯在研究欧洲从14世纪到18世纪的产业革命的四百多年兴盛史时发现，不同的国家（地区）面对相同的经济问题时，由于采取了不同的政策、制度而导致了不同的经济发展结果。最为典型的是当面对战争所需的财政问题时，英国、荷兰采取了不同于法国、西班牙的制度而导致了后来长达几个世纪的兴盛。制度经济学的从制度层面寻找经济发展根源的研究方法无疑对研究区域经济史有巨大的启示和借鉴意义。
制度经济学的另一个方法论的意义在于较好的结合了实证分析和规范分析、具体分析和一般抽象分析，而这正是区域经济史研究中所缺乏的。制度经济学强调案例研究的重要性，是寻找“真实世界”的经济学，这同时也是历史学所要完成的事。而在理解和解释“真实世界”的时候，必须运用一定的理论框架来加以分析和解释，并从中抽象出一般的可检验的理论来（注：参见周其仁：《研究真实世界的经济学——科斯研究经济学的方法及其在中国的实践》，载《中国社会科学季刊（香港）》1999年春季号。）。因此，区域经济史的研究就是要在历史的“真实世界”中寻找研究素材，并在充分的分析比较的基础上将事实作一般化的抽象，由此提出可检验的理论来。
三、学科体系
学科体系问题实际上涉及到区域经济史的学科性质，涉及到区域经济史与区域经济学、历史学的关系问题。区域经济史作为一门交叉学科，理应具有区域经济学与历史学的双重特征，即把区域经济学侧重研究经济的“共时态”与历史学侧重研究经济的“历时态”相结合。但这种结合，不应是机械地拼凑，必须根据学科的根本属性有所侧重，从而显示出自己的特征
。区域经济史的学科特性，决定了区域经济史的研究只能立足于历史学，着眼于从历史看区域经济。
区域经济史与单纯的地方经济史研究不同。地方经济史一般关注的是地方经济发展的特殊性，而区域经济史所关注的不仅仅是地方经济特色，而是经济发展的普遍性规律。因为即使在前近代时期，一个区域内的经济也不可能完全孤立地存在，而是或多或少交织在整个国家的经济体系之中。前人的一些研究，往往将两者混为一谈，“画地为牢”，就地方谈地方经济，视野集中于一处，围绕该区域的内部发展进行研究，这是需要加以提高的。区域经济史研究类似于自然科学，只是寻找一个实验室（区域），据此去研究那些带有规律性的问题。具体到宋代区域经济的研究，近年来已有一些较成功的典范，如张熙惟的《论宋代山东经济的发展》，作者在对唐宋间山东经济发展概述及水平评估基础上，指出学界提出的“中国经济重心南移‘到五代基本完成’，‘南方的经济全面超过北方’以及宋代已是‘北不如南’”等观点，仍值得进一步研究（注：参见张熙惟：《论宋代山东经济的发展》，《山东大学学报（哲社版）》，1993年第3期，第84-90页。）。这种通过区域“小经济”窥视社会“大经济”的研究方法，正是区域经济史研究的特点所在。上世纪60年代，美国著名学者施坚雅（C.W.Skinner）指出不管人类经济活动的地理单元小到何种程度，它总是处于不均衡状态，在空间上永远存在中心地和区的差异。他的“区域——中心”研究理论，宣称通过对具体区域的分析研究，可以中国社会经济“停滞不前”的观点，在史学界一度引起巨大反响。当然，一个区域性的范式可否在不同区域反复运用，进而推广为普遍性的范式，仍需要认真推敲。
区域经济史作为一门新兴学科，在许多方面还不成熟，未形成多数史学家认可的一致的学科体系和学术规范。首先，学科体系的指导思想尚有待进一步明确。国内史学工作者，包括著作等身的大家在内，不少人习惯于把马克思从西欧经济史研究中得出的某些结论，奉为放之四海皆准的真理。这种歪曲历史和把马克思理论庸俗化的主观主义倾向，曾使区域经济史陷于十分尴尬的境地，使得现实与理论之间的差距无法弥补。以宋代区域经济研究为例，就有许多学者按照马克思描述的西欧社会演变历程，坚持“资本主义萌芽”的传统理论框架，并殚精竭虑地阐述我国古代经济“典型”如何在宋生“变态”。经过了大半个世纪的研究，仍未能使问题得到解决。随着研究的深入，学者们发现工场手工业和雇佣劳动生产关系几乎出现于中国每一王朝的商业繁荣时期。
其次，学科渗透的困境。不同学科理论的引进往往会带来一场变革，但是由于理论来源复杂多样，也可能出现一系列问题。如部分理论尚未形成可操作的方法，与传统理论不能相互衔接等。因为在相关学科尚没有很好沟通的情况下，对问题的理解、研究思路甚至阐释语言，都往往难以提供很好的可对话的渠道。经济学家热衷于运用大量的统计资料和模型框架分析区域经济问题，历史学家则沉迷于对史料考证的精雕细啄。目前，离跨学科的融合仍然相距甚远。
再次，学科发展的盲目性，这些年来，对生产关系的变革研究得多，对生产力发展规律研究得少；乡村经济研究得多，城镇经济研究得少；自然经济研究得多，交换经济研究得少；生产领域研究得多，流通领域研究得少；发达地区、汉族经济研究得多，经济落后地区、少数民族经济研究得少；古代及近代前期研究得多，近代后期和现代经济研究得少等等，学科发展的这种不平衡性，常常使得对区域经济作出科学的理论归纳的努力，得不到成功。
最后，区域经济史作为历史学的一个分支学科，还应承担一般历史学所具有的为后人提供资政经验的功能。因此，区域经济史的研究，不应仅仅停留在对一般经济问题的描述，而应着重分析产生这些问题的原因，以及总结历史上解决这些问题的经验教训。对于今天的区域经济史研究者而言，有意义的论题不是历史上经济区域社会地位的“上升”或者“下降”，而是应该以历史的眼光去认识经济区域实际社会角色丰富而复杂的内涵。如朱瑞熙、徐建华的《十至十三世纪湖南经济开发的地区差异及原因》，在肯定湖南地区经济开发的基础上，对湘北、湘中、湘南、湘西四个地理区的开发水平作了具体分析与比较，并客观地指出：“与全国发达经济区相比，这一时期湖南的开发程度还不可过高估计，但毕竟为十三世纪以后的进一步开发奠定了基础。”（注：朱瑞熙、徐建华：1995年，《十至十三世纪湖南经济开发的地区差异及原因》，《徐规教授从事教学科研工作五十周年纪念文集》，杭州大学出版社，第181-197页。）类似的着眼点，的确具有相当的学术意义。
四、现实意义
作为历史学发展趋向的一种重大变化，区域经济史的兴起决不是学者在史学探寻之路上的心血来潮，也不是一代史家在史学绝路上的刻意追求。区域经济史源于时代的需求，源于史学本身发展的需求。区域经济史的研究，虽然纯粹是一个历史课题，但在当前却富有现实意义。
近年来，学术研究的多样化已成为中国史学发展的必然，区域经济史研究的兴起，正是顺应了这种趋势。根据“后现代主义”的看法，当现代人用自己所处的社会和意识形态状况去“写历史”时可能会面临一种困境，即理性解释模式不具有普遍意义。这使得我们研究历史十分注意典型学方法，避免追求普遍模式。这也是为什么区域经济史研究逐渐受到多数历史工作者重视的原因。一个自称普遍性的模式，如无法在一个简单的个案中得以证实，便不是一个普遍适用的模式。区域经济虽不能称为当时中国社会经济的“缩影”，但它具有一定的说明意义，且是现实关怀的投影。
【关键词】嘉兴市房地产市场经济管理思考
一、杭州市房地产市场的基本状况
1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参与住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。
1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础
自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。
2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺
近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。
3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质
截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。
4、房地产市场供应结构逐步改善，市场供求关系日趋合理
嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控措施，引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体
二、房地产市场存在的主要问题
嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。
1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大
房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。
2、房地产的投诉是的热点问题之一
随着房地产市场的发展，有关房地产投诉也不断增加，已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。
3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高
由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。
三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议
政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。
1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究
房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现问题，研究问题，提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。
2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为
市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。
3、适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题
近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量，确保商品住宅土地年供应量，同时逐步建立土地梯度供应体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。
4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化
推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。
四、结论
房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。
【参考文献】
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[2]朱晋：政策、价格与“财富幻觉”——基于浙江房地产市场的实证检验[J].浙江学刊，2007（1）.
[3]沈健芬：浙江房地产市场尚需完善——对浙江房地产市场的调查与分析[J].浙江经济，2003（8）.
[4]唐世定：浙江房地产业成长模式和发展趋势[J].浙江经济，2003（8）.
[5]陈多长、王美红：1991-2006年浙江房地产业发展特征——基于房地产周期理论的实证研究[J].浙江工业大学学报（社科版），2007（3）.
[6]刘艳梅：浅谈诚信与房地产经济[J].科技咨询导报，2007（9）.
[7]李建家：对我国房地产经济的思考[J].金融经济，2007（6）.
建设低碳经济试验园区，应该遵循环境优先、资源共享、循环经济、清洁生产和绿色交通等5项基本原则。
1）环境优先原则。在东莞低碳经济试验园建设、招商、企业生产等一系列工作中，必须要严格遵守环境优先的原则，在保护环境的前提下获得社会的最大产出。
2）资源共享原则。有针对性地建设该产业群需要的公共基础设施，达到各企业资源共享的效果。
3）循环经济原则。利用3R原则，即减量化、再利用和再循环原则，达到低碳经济的最终目的。
4）清洁生产原则。对生产过程与产品采取整体预防的环境策略，减少或者消除它们对人类及环境的可能危害，减少碳排放或实现碳零排放的目标，同时充分满足人类需要，使社会经济效益与环境效益最大化。
5）绿色交通原则。尽量选择乘坐公共交通工具，骑自行车，步行等绿色出行方式，减少因出行而产生的碳排放。
低碳经济试验园区，是建立在减少碳排放基础上，由制造企业和服务企业形成的企业社区，并且通过各单位共同管理环境事宜和经济事宜来获得更大的环境效益、经济效益和社会效益的社区［6］。主要从经济、环境、资源、社会4个方面体现其核心发展思路。
1）经济方面。大力发展低碳产业，形成几条主要的低碳产业链，摆脱过去只低碳不经济的尴尬局面，实现低碳与经济共同发展。
2）环境方面。结合东莞生态园的实际情况，保护生态湿地，并且利用生态湿地建立湿地公园，发展旅游业。
3）资源利用方面。建立污水处理中心，将生产、生活废水进行处理和循环利用。制定完善的节水、节能、废物利用的方案、措施，使整个园区的各种资源都能得到有效利用。
4）社会发展方面。在管理模式、政策环境等方面大胆尝试，营造优越的生活环境、文化环境、创业创新环境；创新产学研合作模式，不断增强科技支撑能力。
根据东莞生态园的实际情况，因地制宜，完成“一中心二基地四公园”的总体布局（图1）。
一个中心：中心区汇集了园区的低碳经济研究所、碳审计机构、低碳建筑、园区管理中心、现代服务业和综合功能区（图2），周围有2个湿地公园，环境优美，适宜居住。
1）成立低碳经济研究所。在园区建设时，吸纳国内外低碳经济研究专家，建立低碳经济研究所，对低碳产业、低碳技术等进行深入研究，进而为整个园区低碳产业以及各项低碳事业的发展提供理论支撑。低碳经济研究所致力于引进一流的人才，重点开展低碳能源应用基础研究、应用技术开发与集成、新能源发展战略和技术路线研究。
2）建设低碳建筑。在试验园区内，所有建筑在建设时都可以融入低碳经济的理念。充分利用太阳能，采用节能的建筑围护结构，减少采暖和空调的使用。根据自然通风的原理设置风冷系统，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向。建筑采用适应当地气候条件的形式及总体布局［7］。
3）建立碳审计机构。对企业或产品进行碳盘查，也称“碳审计”，是低碳化考量的第一步。碳审计是指在定义的空间和时间边界内进行碳足迹计算的过程，其结果可以是只关注温室气体排放源和信息的碳排放清单，也可以是一份完整的碳盘查报告用以公开碳排放数据［8］。碳审计可以使“低碳”行动获得数据支持。目前，国内能提供碳审计的机构并不多，更多的还是依赖国际力量。随着低碳经济的发展，碳审计的需求不断扩大，谁先开展此项业务，获得较多的经验，谁将在未来的低碳社会中享受巨大的利益。对于东莞来说，建立碳审计机构，不但能让企业更加清楚自身的碳排放量，而且也可以让政府对高碳排放量的企业加大管理力度。
4）完善园区管理。园区管理中心负责园区建设各项工作的组织、指导、协调工作，制定园区各项具体的政策与管理制度，负责园区建设项目的策划、包装、申报、融资和管理，负责园区内各项工程的建设、管理和运行的监控，为园区各类企业和机构提供服务。此外，园区管理中心必须要实行低碳管理，在园区低碳发展方面起到带头作用。
5）打造低碳现代服务业。2010年东莞市第三产业增加值为204643亿元，比上一年增长了39％，占GDP的482％。随着社会经济的发展，东莞第三产业的比重不断增加，将超过第二产业成为东莞的主导产业。此外，现代服务业的能源利用强度低，单位产值的碳排放量少，发展现代服务业，促进产业结构优化调整，也是东莞市产业低碳化的重要举措。所以，发展低碳经济的过程中，要重点培育对低碳发展有重要促进作用的服务业，包括低碳技术服务业、环保服务业、碳交易和碳金融业等。
6）加强基础设施建设。在低碳经济试验园区内设置废物利用中心，对园区内的一切废物进行资源循环利用，使园区在发展低碳产业的同时，也能进行低碳生活、低碳消费，真正从各方面达到低碳发展的目标。如图3所示，废物利用中心包括污水处理厂、能源利用研究中心以及废物回收处理站。
两个基地：“两个基地”是指太阳能产业基地和新能源汽车产业基地，它们就像园区的一对翅膀在中心区的两边。发展低碳经济产业是整个园区的灵魂所在，我们要大力引进相关项目，并且在引进、培育产业的时候要坚持高起点，坚持低碳原则，要进行研究和论证，确保产业的低碳化，符合园区的发展方向。同时要突出产业招商，推动大批低碳企业和项目迅速汇聚东莞。
1）太阳能产业基地。东莞已有数家生产太阳能光热和光伏产品的高新科技企业，如五星太阳能公司、南玻集团和信义玻璃集团，已完成了一批可再生能源应用示范项目，例如在广场、学校、宾馆、宿舍等推广使用室外太阳能照明和太阳能－空气源热泵热水系统［9］。以热水器为主的太阳能热利用产品的产能超过100万m2，产品90％内销，10％出口；光伏产品（主要为光伏电池组件）产能达100MW，产品90％出口，10％内销，总产值在5亿元以上。在东莞低碳经济试验园区建立太阳能产业基地，培育完整的太阳能产业链（图4）。同时，发展其上下游产业，使太阳能产业能够在园区内稳定发展，成为东莞低碳产业发展的先导。
2）新能源汽车产业基地。粤港珠江三角洲区域空气监控网络2007年上半年监测数据显示：东莞的臭氧超标最为严重，位居16个监控站之首［10］。汽车数量的激增，是东莞臭氧浓度超标的主要原因，发展新能源低碳汽车产业显示了巨大的市场潜力。比亚迪公司已推出了全球第一辆双模电动车，将纯电动、油电混合完美整合，制造出低碳的新能源汽车。在高油价时代，新能源替代化石能源不但可以创造更多的财富，而且能够创造更加舒适的环境。低碳是未来社会发展的方向，我们应该引进高产值低碳产业，摆脱只“低碳”不“经济”的尴尬局面。
四个湿地公园：四个湿地公园，即东部湿地公园、北部湿地公园、三角洲湿地公园和月塘湖公园［11］，分布在整个低碳试验园区。湿地公园的建设是推动园区社会经济可持续发展的“催化剂”，也是湿地保护和保育理论的实践成果。根据低碳经济试验园区的实际区位情况，建设湿地公园，开发一条贯穿整个低碳试验园的旅游路线，让园区的游客在观赏湿地公园特色景观的同时，也了解整个低碳试验园区的情况，提高低碳意识。
为确保落实本设计方案，实现发展目标，针对当前主要矛盾和突出问题，提出以下保障措施：
1）按照低碳标准，制定园区准入制度。园区内的项目都必须要经过严格的评审，符合要求后才能进入园区。特别是进入园区的低碳产业，要始终坚持高标准、高门槛招商，坚持低能耗、低排放、高技术、高附加值的引入标准，初步建成符合低碳经济模式的现代产业体系。
2）给予优惠政策，引进低碳企业。给予低碳企业优惠政策，比如给刚入园的企业一定的政策扶持，给企业低碳新技术研发资金，吸引低碳企业进入园区。
3）吸纳人才，加强专家队伍建设。坚持把吸纳人才作为低碳试验园发展的根本，建设低碳经济研究专家队伍，使低碳经济试验园的所有技术得到理论支撑。
4）加强基础设施建设，建立共享机制。基础设施是园区发展的首要条件，所以必须投入大量资金加强园区基础设施建设，并且建立共享机制，从而实现节能减排、提高能源利用率、促进地方低碳经济发展的目标。
5）健全管理制度，加强园区管理。健全园区的管理制度，完善各项目的管理流程，进一步加强管理培训，不断提高管理的水平。
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