时间：2023-03-29 09:19:07
导语：在投资环境论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
生态位理论作为生态学最重要的基础理论之一，目前被广泛运用于研究群落结构、种间关系、生物多样性、生物结构稳定性与演化等方面。迄今为止，并没有一个学者共同接受的“生态位”概念。最具代表性的有1917年Grinnell提出的“空间生态位”、1927年CharlesElton提出的“功能生态位”以及1957年Hutchinson提出的“多维超体积生态位”，其中对实践最具指导意义的是Hutchinson的理论。多维超体积生态位理论通过对生态环境各因子进行指标量化，可以将抽象的理论与现实相结合，从而为理论的运用提供可能。他认为生物在环境中受到多个而不是两个或三个资源因子的供应和限制，每个因子对该物种都有一定的适合度阈值，在所有这些阈值所限定的区域内，在任何一点所构成的资源环境组合状态上，该物种均可以生存繁衍，所有这些状态组合点共同构成了该物种在该环境中的多维超体积生态位。结合生态位态势理论，城市房地产投资生态位包括“态”、“势”两方面的属性。其中，城市房地产在过去发展以及与环境相互作用所积累的结果被称为房地产投资的“态”；城市房地产对环境、周边其他城市房地产及区域房地产发展总体水平的支配力、影响力被称为房地产投资的“势”。这两方面的综合就是房地产投资生态位宽度，体现了一个城市房地产整体在区域房地产系统中的地位、作用以及对其他城市房地产的影响情况，通过分析其变化情况就可全面了解房地产投资生态位的演变规律。
2基本思路及指标选择
区域房地产投资生态位测评的基本思路是：（1）房地产投资环境测评指标初选。从自然环境、宏观经济、房地产市场、基础设施和社会文化5方面选择指标，初步建立房地产投资环境测评指标体系｛Xi｝。（2）修正房地产投资环境测评指标体系。对12个城市的数据，反复利用主成分分析法及最小二乘法从投资环境优劣的排序分析中查找并剔除可能导致排序结果偏差的指标，确定合理的测评指标体系｛Xi＇｝。（3）采用OLS确定房地产投资环境指标权重。（4）建立房地产投资环境综合测评公式。根据逻辑严密且易于操作的房地产投资生态位测评公式（式1、式5），结合修正后的测评指标体系及其权重，完成房地产投资环境综合生态位的测评。
2.1指标初选
遵循多维超体积生态位理论，在参考已有文献的基础上，结合城市房地产投资环境影响因素，根据数据可获得性原则设计出城市房地产投资环境测评指标体系，包括自然环境维（X1-X3）、宏观经济维（X4-X12）、房地产市场维（X13-X23）、基础设施维（X24-X29）、社会文化维（X30-X33），共5个维度33项指标（见表1）。由于政治环境、政策法规环境等的定量化解释性数据难以获得，本文假设这些软环境是无差别的，在评估时暂不考虑。
2.2指标检验及修正主成分分析法
可用于众多城市房地产投资环境的优劣排序，但无法实现少数城市间的比选，且运算过程较为复杂，直接作为房地产投资环境测评方法有一定局限。本文根据这一优点将其用于修正房地产投资环境评价指标体系。以湖北12个城市为研究样本，在多次运用主成分分析法进行城市房地产投资环境分值计算的基础上对城市进行投资环境的优劣排序，查找并删除导致排序偏差的指标，直至排序结果合理。
2.2.1检验指标体系的合理性
基于上述指标体系，本文收集了湖北12个主要城市2000-2013年的相关数据（《湖北统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》），为确保数据一致性，本文以更高层次部门的数据为准。为了消除不同量纲的影响，使计算具有可比性，采用Eviews7.0对数据进行标准化处理。运用公式：式中，i=1，2，…，33；j=1，2，…，12；n=12，Xij为第j个城市第i个指标原始数据值；为所有城市第i个指标原始数据值的平均值；n为所选城市个数。利用SPSS21.0对指标数据进行主成分分析，计算12个城市的投资环境得分，具体过程为：（1）计算主成分的特征值与贡献率。对X=(Xij)mn进行标准化处理并进行因子分析，选择特征值大于1且累计贡献大于90%的3个公因子作为评价指标的主成分。（2）计算主成分荷载。进行评价指标主成分分析，得到主成分荷载矩阵Aij。（3）计算指标与主成分的系数。计算各房地产投资环境指标与各主成分之间的系数关系(Rij)p，p=1，2，3。（4）计算城市综合分值。首先，计算各个城市的主成分值。以武汉为例，第一主成分F1值为：（式3）式3中，F1为武汉的第一主成分分值；A1j为各变量在第一主成分上的载荷；Zj为武汉房地产投资环境各指标的标准化数据。同理，可以求得武汉F2、F3的值。其次，计算各城市房地产投资环境总值，以武汉为例，其房地产投资环境综合分值为：表1：湖北主要城市房地产投资环境综合生态位测评指标体系初选目标层次因素层次因子层次湖北省主要城市房地产投资综合生态位自然环境维X1：建成区绿化覆盖面积；X2：工业二氧化硫排放量；X3：工业废水排放量宏观经济维X4：人均GDP；X5：全社会固定资产投资总额；X6：社会消费品零售总额；X7：城镇居民人均可支配收入；X8：城镇居民人均消费性支出；X9：城乡居民储蓄存款余额；X10：实际利用外资；X11：出口总额；X12：第三产业占GDP比重房地产市场维X13：房屋建筑施工面积；X14：房屋建筑竣工面积；X15：商品房销售面积；X16：商品房销售额；X17：住宅销售面积；X18：住宅竣工面积；X19：住宅销售额；X20：年末金融机构各项贷款余额；X21：房屋建筑新开工面积；X22：房地产开发投资总额；X23：房地产业从业人员数基础设施维X24：建成区面积；X25：人均城市道路面积；X26：每万人拥有公交车数量；X27：邮电业务总收入；X28：居民生活用水量；X29：居民生活用电量社会文化维X30：人口密度；X31：普通高校学生在校学生数；X32：医院、卫生院床位数；X33：人均住房建筑面积（式2）房地产开发（式4）式4中，Rp为武汉第p个主成分的权重系数；Fp为武汉第p个主成分的分值。同理，可以求得各城市的综合分值。根据上述计算方法，得到12个城市房地产投资环境的综合得分和排名（见表2）。根据目前市场情况，为使表2中各城市房地产投资环境排名更符合其实际发展程度，对初步建立的房地产投资环境评价指标体系进行改进。
对初步建立的房地产投资环境测评指标利用OLS方法进行分析和筛选，剔除相关性强或易相互干扰的指标，同时选择更能解释目标层的指标。OLS估计法不仅能说明自变量和因变量的相关关系，而且能够说明各个自变量对因变量影响的力度是不同的，因此用来对房地产投资环境测评指标进行修订是可行的。利用OLS估计法对指标进行检验，剔除变量对应参数P值高于0.3的变量，因为P值高于0.3意味着变量有30%的概率与待评价的变量房地产投资环境没有关系。剔除后的结果如表3所示。模型修正R2为0.868404，说明模型解释能力较强，指标能较好解释被解释变量，除X19外，所有参数P值均低于0.05的显著性水平，可认为其参数显著。AIC值和SC值较低，该模型拟合较优。X5、X12、X14、X15、X19与被解释变量正相关，X16、X23、X32与被解释变量负相关。因此考虑以上8个指标作为最终的评价指标，且房地产投资环境Y可表述为：Y=0.846406X5+11.36405X12+0.143804X14+1.902915X15-8.592176X16-286.6454X23-240.4752X32+4.417250X192.
2.2.2因子分析法检验指标合理性
对以上筛选出的8个指标进一步采用主成分分析法和OLS估计两种方法得到湖北省12个城市房地产投资环境综合得分（见表4）。从表4可知，新的评价指标下，各城市房地产投资环境评价得分和排名基本符合目前市场实际情况。因此，可以建立新的房地产投资环境指标体系（见表5）。
3湖北主要城市房地产生态位测评与聚类分析
3.1生态位测评结合生态位态势模型，房地产投资生态位“态”的度量以各城市变量2013年的现状值为度量指标，房地产投资生态位“势”的度量以各城市变量2000-2013年的平均增长量为度量指标，时间尺度设为1年，即量纲转换系数为1，应用式1计算各城市各因子的生态位，再结合OLS确定的指标权重运用式5计算城市因素层生态位及城市房地产投层聚类树形图（见图1）。湖北12个城市房地产投资环境可分为3种类型，第Ⅰ类为武汉；第Ⅱ类为宜昌、孝感和襄阳；第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁以及随州。
3.2聚类分析
根据上述计算结果，运用SPSS21.0分析湖北12城市房地产投资生态位的类型。
3.2.1第Ⅰ类为武汉武汉综合生态位为0.272，位居区域第1位，在湖北全省所占比重达27.2%，处于区域的主导地位。武汉综合生态位也就是生态位宽度最大意味着它在区域房地产系统中的竞争力最强，对周围资源及环境的吸引力和影响力最大，在区域房地产投资系统中发挥的作用也最大。具体而言，武汉房地产投资生态位的各个因子生态位均为12市之首，说明武汉在各种资源上均占据着十分有利的位置。
3.2.2第Ⅱ类为宜昌、孝感、襄阳宜昌综合生态位为0.132，位居第2，仅次武汉，生态位宽度较大，房地产投资环境较优。宜昌的经济发展水平较高，其全社会固定资产投资额、商品房销售面积等均排在全省前列，但其第三产业占GDP比重和房屋建筑竣工面积则排在了第12和第7位，说明宜昌的产业结构不够合理，第二产业比重偏大，房地产市场供应不足，说明市场已逐渐趋于饱和。孝感的综合生态位为0.131，位居第3。其作为距离武汉最近的城市，经济发展势头良好、固定资产投资增长较快，居民生活水平明显提高。同时，随着汉孝城际快铁的开工建设，交通条件的改善也将成为拉动孝感房地产开发投资的重要力量。但其第三产业占GDP比重和医院、卫生院床位数排在了全省较后位置，说明孝感的医疗水平还跟不上经济发展。襄阳的综合生态位为0.096，位居第4。作为湖北的省域副中心城市，各方面发展势头良好，适合进行投资。但也要看到襄阳在产业结构和医疗条件上与孝感类似，这是襄阳下一步需要改进的地方。以上三个城市综合排名均在前列，其他指标增长趋势相近，同时产业结构都发展不合理，但综合来看，第Ⅱ类城市是湖北房地产投资环境优良的地区。
3.2.3第Ⅲ类为十堰、荆州、黄石、荆门、黄冈、鄂州、咸宁、随州十堰综合生态位为0.076，位居区域第5，这主要得益于其合理的产业结构、丰富的劳动力资源及优良的医疗水平，但随着汽车行业的搬迁，其经济发展水平有所放缓，导致房地产市场活跃度降低。荆州以综合生态位0.062的水平排在区域第6位。除房地产从业人员这一指标靠前外，其余指标均处于全省的中流水平。黄石综合生态位为0.061，与荆州水平相当。除房屋建筑竣工面积和商品房销售面积靠前外，其余指标得分不高。荆门、黄冈综合生态位排在第8位、第9位，黄冈的房屋建筑竣工面积得分排在全省第二，这与黄冈广阔的土地面积是分不开的，在可预见的时间里，随着经济的发展，黄冈的房地产市场潜力巨大。鄂州、咸宁、随州排在全省末尾，除个别指标外，各项指标得分均靠后，这在短期内不能明显改观，但这也展现了这类城市房地产投资的特色，对部分特殊定位的房地产投资项目具有吸引力。综合来说，第Ⅲ类城市在保持经济发展的同时，应加大房地产市场的规范化管理，注重社会文化氛围的提高，以拓展城市的综合生态位，提高在区域系统中的地位与作用。
4基于生态位理论的湖北区域房地产发展策略
4.1区域房地产发展空间模式结合以上分析，基于12城市经济水平、房地产发展潜力、地理区位、目标市场与区域内部空间结构的相互作用，本文以第Ⅰ类城市为区域核心城市，第Ⅱ类城市为区域一级节点城市，第Ⅲ类城市为区域二级节点城市，通过交通线路连接各城市，构建合理的湖北区域房地产投资单核地空间等级圈层格局（见图2）。武汉应充分发挥区域房地产投资环境的中心带动功能，以自身优势向周边城市扩散，全面提升周边城市的竞争力，营造优良的房地产投资环境，形成房地产投资环境综合体。宜昌、孝感、襄阳3市应充分发挥房地产投资圈节点连带作用，承担起连接核心城市以及引领二级节点城市的作用。十堰等8个二级节点城市要充分依托自身的比较优势，如黄冈、鄂州利用武汉城市圈的政策优势，积极接受与其毗邻的武汉的经济辐射与扩散，通过城市间异质产品分散组合的方法减少同构产品的内部竞争和生态位重叠，同时加强与核心城市、一级节点城市的合作，逐渐构筑多样化的房地产投资环境线路。
4.2区域房地产内部发展策略竞合模式（thecooperation-competingmodel），简称CC模式，是基于竞争前提下的有机合作，其实质是推动和实现区域旅游的一体化。本文借鉴竞合模式优化湖北区域房地产投资环境以实现“双赢”甚至“多赢”的良好格局。
4.2.1生态位分离策略生态位分离策略主要是为了避免因生态位资综合生态位（见表6）。城市房地产投资综合生态位；Ni为测定的相似（生态位重叠）而导致过度竞争进而遭致淘汰现象的发生。生态位分离策略包括空间错位、时间错位、营养错位策略。各城市通过采取以上分离策略可以有效优化竞争关系。第一，空间错位是指同样类型的房地产投资环境在空间上要保持一定距离；不同城市在吸引房地产投资主体时对客源市场的定位要分离。各城市要依据自身环境特色，积极寻找有利于自身的生存发展空间，逐步成长为区域房地产投资节点，通过对区域的辐射和影响达到与周边城市的互动合作和相互促进，以形成区域房地产投资系统合理的空间梯度。第二，时间错位是指房地产开发不仅要注重城市房地产开发的主次关系与时间次序，做到分期开发、滚动开发，同时也要对具体的房地产产品进行时间上的梯度开发。如城市住宅项目根据市场需求设置短期、中期、长期开发策略。第三，营养错位是指各城市在进行投资环境优化时要考虑到不同目标客源市场的客户的个性化需求。如鄂州、黄冈等毗邻武汉城市就要及时改善交通条件，襄阳、鄂州、随州注重社会文化氛围的提高。
4.2.2生态位扩充策略第一，开拓潜在生态位。目前各城市扩充生态位最常用到的优化策略就是开拓潜在生态位。如政府的基建计划将在很大程度上吸引投资主体的进驻，弥补前期没有占据的生态位。第二，引进新生态位。各城市可通过加快经济发展，建设新的基础设施、改善生态环境和社会环境、实行房地产优惠政策等使城市自身的生存空间不断增大。
4.2.3生态位特化与泛化策略生态位竞争理论认为，在资源和空间充分饱和的情况下，竞争将导致种群中某些个体的生态位被压缩，使其在发展中被淘汰，从而释放出所占有资源空间，这些物种个体则形成了“单食性”或“窄食性”（特化），可以通过强化某一特殊功能，提高自身适应性，而一些优势个体因得到这部分资源空间而使其生态位得以扩充，形成了“杂食性”或“广食性”（泛化），以增加对环境的适应能力。一般说来，行政级别高、经济发达的城市通常采取泛化策略，而行政级别低、经济落后的城市则采取特化策略以求生存。如武汉自2009年以来实施的一系列覆盖市政基础设施、商业、住宅等方面的投资项目体现了武汉房地产投资生态位的“广食性”。咸宁则充分利用其优美的环境及温泉旅游产业的独特优势，吸引了一大批温泉旅游方面的房地产投资主体，使得其生态位逐渐特化。
4.2.4生态系统演替优化策略为促进区域房地产投资系统的成长与发展，必须要在综合考量各地利益的基础上，以市场为导向，加强区域资源要素的流动和互补，科学分工和协作，从而推动系统从低级到高级，从简单到复杂的演替与优化，达到更高级的平衡和可持续发展。具体来说应采取以下措施：发挥武汉的中心带动作用，全面提升周边城市的竞争力，形成一个房地产投资环境综合体，实现区域内资源共享、共同发展的良好局面；针对性改善各子环境的发展水平，在充分挖掘自身发展潜力的同时，找出影响各市房地产投资环境的障碍因子，有的放矢地对投资环境中的弱项进行改进，从而较快地提高城市房地产投资环境水平；随着城市空间布局的对接和产业经济的转移和融合，要加快区域基础设施建设，如“半小时铁路网”和“一小时经济圈”等的建设，促进区域城市间的经济融合，缩短时空距离，以形成强大的区竞争力。每个指标的生态位值；Ri为指标权重。
5结论与讨论
传统投资决策是财务管理领域中所探讨的三大决策之一，目前在财务管理的研究中尚未考虑环境因素的影响，而只在环境管理会计中涉及了环境投资决策的研究。环境投资决策就是基于传统投资决策所发展起来的。以下先从分析传统投资决策与环境投资决策的本质问题入手，揭示二者的联系。
二、传统投资决策是环境投资决策的基础
(一)环境投资决策与传统投资决策的本质相同
进行投资活动是企业生存与发展的基础。这是伴随着社会经济发展和社会的需要而产生并发展起来的。这种发展是源于市场的形成与发展，这种需要是为了满足内外部利益关系人的需要，来自于受托经济责任关系的需要。企业同其利益关系人之间的受托责任关系是企业充分利用有限资本、合理配置有限资源进行投资决策的基础。企业的生存价值在于其创造价值，对于创造价值而言，投资决策是最重要的决策。因此，传统投资决策就是为了企业更好地履行受托经济责任，满足利益关系人的更多需要。
在环境问题对经济发展和生活质量的影响日益受到世界各国的重视后，实施可持续发展战略、建设环境友好型社会已成为全球性的重要问题。社会衡量、评价一个企业，不再单看企业的经济效益，还要考虑其环境效益，经济效益和环境效益共同构成了企业的整体效益。企业所履行的受托责任也应涵盖环境效益，这种受托责任不仅是经济责任，还包括了环境责任。可见，环境投资决策的本质是使企业的投资决策活动为履行受托经济责任和受托环境责任服务，使企业的发展更顺应环境友好型社会的需求。
以上论述表明，环境投资决策是传统投资决策发展的必然结果，二者是同源的。传统投资决策建立在受托经济责任的基础上，环境投资决策则以受托经济责任和受托环境责任为基础，而受托经济责任的发展导致了受托环境责任的产生，所以传统投资决策是环境投资决策的基础，二者的本质是相同的。
(二)环境投资决策与传统投资决策的主体和对象相同
财务管理中讨论的投资，其主体是企业，而非个人、政府或专业投资机构。不同主体的投资目的不同，会导致决策的标准和评价方法等诸多方面的区别。
投资对象可以划分为生产性资产投资(直接投资)和金融性资产投资(间接投资)，投资决策中企业的投资对象大多是生产性资产，这是企业生产经营活动所需要的资产。
环境投资决策与传统投资决策在本质上是相同的，环境投资决策也是在传统投资决策的基础上发展起来的，这就决定了环境投资决策的目标应与传统投资决策的目标一致，即仍然是为企业的经营者和管理者服务，因此，环境投资决策的主体也是企业，其对象也应是企业的投资对象——生产性资产。
(三)环境投资决策与传统投资决策评价的基本原理相同
传统投资项目评价的基本原理是：投资项目的收益率超过资本成本时，企业的价值将增加；投资项目的收益率低于资本成本时，企业的价值将减少。企业投资项目的收益率必须达到这一要求。企业投资取得高于资本成本的收益，就为企业创造了价值，反之则摧毁了企业的价值。
同理，环境投资决策也是为了企业选择正确的投资以增加企业的财富，并且在选择的时候充分考虑了环境效益对企业财务的影响。在环境投资决策中，当经济收益与环境收益的总收益高于资本成本的收益时，该投资项目才具有可行性。所以，环境投资决策评价的基本原理仍是比较项目收益率与资本成本的大小。
(四)环境投资决策与传统投资决策的投资管理程序相同。
对任何投资的评价都包括以下几个步骤：提出各种投资方案、估计每个方案的相关现金流量、计算投资方案的价值指标(如净现值、内部收益率等)、价值指标与可接受标准比较、对已选择的方案进行再评价(如图1所示)。
三、环境投资决策应用的新特点
尽管环境投资决策有着与传统投资决策相同的本质，它是在顺应了社会和时代要求的基础上由传统投资决策发展起来的，这就决定了它在应用上必然有着比传统投资决策突出的特点。
(一)环境投资决策注重环境效益
如前所述，传统投资决策的目标是为企业选择经济效益高的投资项目，通过比较各备选项目的经济指标，作出最好的决策。重点是在经济效益上。这是同企业的性质和生存的价值相一致的。环境投资决策的目标则是利用有限的资本为企业创造更高的价值出谋划策，确保企业履行受托经济责任和受托环境责任。
作为社会的一部分，企业必须适应社会的发展，企业的发展必须满足社会的需要。在当今时期，环境问题已成为社会问题，社会要走可持续发展的道路，必须重视环境的保护。因此，企业不单单只对利益关系人承担受托经济责任，而且还要承担受托环境责任。企业的发展也不仅要考虑经济效益，还要兼顾环境保护。正是从这种意义上来说，企业的投资决策活动必须注重环境效益，它要求企业从整体效益出发，更能符合社会的要求。
环境投资决策从其产生的背景和动因看，它的最终目标不仅仅与经济发展相关，更注重经济与环境协调发展。
(二)环境投资决策的利益关系人进一步延伸
利益关系人是指获得企业某种形式的利益或承受企业财务、社会活动产生的风险的个人和群体。企业的利益关系人可以划分为内部和外部两个群体，内部利益关系人包括企业的经理人员和雇员，外部利益关系人包括政府管理部门、股东、债权人、供应商、消费者、当地的群众组织和公众等。
传统意义上的利益关系人不包括相关的环境保护组织，在这些组织也成为企业外部利益关系人的时候(如图2所示)，企业的经营活动就要受到这些组织所制定的大量的环境法规的约束，企业的投资决策活动就必须考虑这些组织的影响。在近20多年里随着公众环保意识不断提高，环境问题也成了消费者和公众十分关心的问题，企业的经营活动对环境的影响可能会对毫无利益关系的一些周围的居民产生影响。这时候，这些居民也成了企业的外部利益关系人，企业的决策就必须考虑到他们的反应。
(三)环境投资决策的方法改进
环境投资决策的基本方法主要是在传统的投资评价的基础上，从成本范围、成本分配评价的时间范围和评价指标方面进行改进。总的来说，是把环境因素作为重要因素考虑。目前国内外学者主要选用全部成本评价法、多标准评价法、风险评价法和利益关系人价值分析法。全部成本评价法(TotalCostAssessment，TCA)是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，把环境成本作为成本中重要的一项，对项目的全部成本和收益所进行的长期的综合的财务分析；多标准评价法(Multi-criteriaAssessment，MCA)充分考虑环境等因素的影响，采用多元化的指标，帮助公司系统地根据不同的或不可计量的多重标准评价方案，有助于企业在无法将全部环境和社会影响加以货币化时进行投资决策，也可以帮助企业在环境和其他目标之间进行权衡；风险评价法主要有敏感性分析和方案评价法；利益关系人价值分析法(StakeholderValueAnalysis，SVA)是根据不同利益关系人对方案的看法，有的可以货币化，有的无法货币化，从而建立一套决策模型将财务分析和非财务分析综合在一起，为决策提供支持。
(四)环境投资决策的成本范围扩大
传统的投资决策的基本目标是计算不同投资备选项的成本和收益的净效益。它需要较准确的成本信息。传统的成本较少包含环境成本。有的也只是笼统地归集到制造费用里。然而环境因素的影响越来越大，环境因素导致的成本已经不容忽视，甚至在有的项目里占到了举足轻重的位置。企业的投资决策离不开准确的会计信息，这就要求会计部门将成本的范围扩大，使其包括环境成本在内。
充分考虑了环境成本的决策可以减少投资风险。下面以1项设备购置决策为例说明环境投资决策分析的这一优点。(采用净现值法。)
例如，某企业将要投产的新产品在生产过程中会产生一种残余物，该残余物可以用2种方法清除。
方法1：采用蒸汽去除法。所需设备投资50万元；每年发生的开支有：购买材料6万元，交纳排污费6万元，生产控制支出4万元。这种处理方式会产生一种有毒废气，企业目前没有处理该废气的能力。但国家近几年将会颁布一部有毒废气排放的控制法规，企业的行为很有可能面临巨额罚款，经过估算罚款额高达150万元(假定罚款在设备报废时1次性支付)。
方法2：采用碱式去除法。该工艺不释放任何废气，只会产生1种含碱废料，废料可回收制造肥料。其费用包括：设备投资100万元，购材料9万元，交纳排污费3万元，生产控制支出3万元，碱废料回收0.5万元。(假定2套设备使用年限均为10年，采用平均年限法提取折旧，无残值；不考虑所得税的影响；折现率为8%。)
2种方法投资及现值见下表。
(①=60000*(P/A，8%，10)，
②=1500000*(P/S，8%，10)，
③=500000+402600+402600+268400-335500+694500)
从表中可以看出，方案1的净现值是1932600元，大于方案2的净现值1301950元，应选择净现值较小的方案2。方案1较方案2而言多出了一项环境损害的罚款支出1500000万元，这是企业通常做投资决策时容易忽视的一项现金流出，也是企业较大的一项现金流出，如果不考虑该项罚款支出，则方案1的净现值就是1238100元(1932600-694500)，小于方案2的净现值1301950元，会选择方案1。这样就会导致企业选择错误的投资决策，将造成不小的损失。
(五)环境投资决策评价的时间范围延长
在将环境因素纳入投资决策的过程中，评价的时间范围必须延长，以便更好地反映项目的全部成本和效益。尤其在环保投资项目中，投资的回收期往往长于其他投资，因为有关的损益常常需要在未来的许多年才会自然增长。环保项目带来的效益，如产品的质量提高所增加的收入，公司和产品的形象改进等，只有通过较长时间才能更好地体现出来。
图3列出了一个矿山在整个寿命周期内的现金流量分布。对于矿山开采来说，应推行循环经济中“污染物减量、资源再利用和循环利用”的技术原则，在项目终止时对矿山及时进行可垦性测试，填土造地，种植植物，稳定坡面，防止水土流失(第18年)这会产生一项不小的现金流出。企业只有延长决策评价分析的时间，充分考虑这部分成本，并且改进生产技术以减少这部分成本，才能减少对环境的影响。
(六)环境投资决策考虑环境因素的风险和不确定性
一般来说，投资项目总是存在着风险。由于项目的未来净现金流量存在不确定性，任何决策都会面临风险。传统的投资决策需要估计项目风险以及处置风险。考虑了环境因素后，由于未来法规变化的不确定性，使项目的现金流量类型更加难以预测，因此不确定性更为显著。随着人们环保意识的日益增强，投资项目中的环境因素的风险性更加突出。因此投资决策估计项目风险时需要考虑环境因素的风险和不确定性。
对于投资所包含的环境风险和不确定性，一些学者总结出可以通过敏感性分析进行评价，除此以外，还可以利用方案评价法和决策树或蒙特卡罗模拟模型进行评价。
四、总结与展望
将环境因素纳入投资决策是财务管理的一个新兴领域，世界范围内有关环境投资决策的理论和实践工作还不够完善，我国对于环境投资决策的理论研究和实践应用才刚刚起步。随着环境管理在企业财务管理中应用的重要性已被人们逐渐认识和重视，在企业财务管理中考虑环境因素也开始成为一种发展趋势。为了帮助企业更好地实施环境投资决策，必须注意以下几个方面：
(一)注重对环境保护的宣传教育
在环境问题十分严峻的今天，人类应当转变过去那种单一追求经济利益的方式，自觉保护环境、改善环境。环保问题事关社会的可持续发展，从现在开始就要加强全民的环保意识教育，普及环保知识，尤其应加强企业环保基础知识教育，在全体职工中定期开展环境学的教育，增强职工实践环境管理的自觉性。
(二)完善会计制度，制定环境经济政策
应将环境因素纳入会计准则、法规，完善会计制度，以便于企业会计人员掌握。结合我国实际制定环境经济政策，是一个复杂的环境问题和社会问题，涉及面广、内容复杂，对社会可持续发展意义重大，必须得到全社会的高度重视。社会各部门应积极配合，相互协调，制定出适合我国国情的环境经济政策。这样，实施环境投资决策也有章可循。
(三)加强对企业环境信息的管理
通过加强会计部门与其他部门的及时沟通，有助于环境管理人员及时获得相关会计信息，会计人员、决策人员加强环境管理基础理论知识的学习，也便于更好地收集环境会计信息。此外，决策部门也要安排具备环境投资决策理论知识的人员，这样有助于加强会计部门对环境信息的收集，提高环境信息的质量，精确地核算环境成本，准确地进行投资决策，降低投资风险。
世界上许多国家已经在投资决策纳入环境因素方面给我们树立了榜样，我们必须密切关注其国际化的发展和动向，结合我国经济现实，注重解决我国的实际问题，不断完善环境投资决策的理论研究与实践应用，以促进环境友好型社会的建设及可持续发展目标的实现。
参考文献：
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[3]龚凌，李锋民.论环境管理会计[J].工业安全与环保，2004，(1).
(一)科技型中小企业的发展，有利于推动高新技术产业发展和区域产业升级。国内外高新技术产业和区域经济发展的大量实践表明，科技型中小企业具有技术优势、灵活的运行机制及对市场的敏锐把握能力，这使得他们能较快适应市场及用户需求变化，以较高的效率根据市场需求来从事产品(服务)创新、工艺创新、技术转移。科技型中小企业这些特点和优势，不仅使之成为推动区域发展高新技术产业的重要主体，而且是推动区域产业从制造到创造升级的基本力量。因此，世界各国，包括美国、日本等发达国家，都把发展科技型中小企业作为高新技术产业发展政策的重要内容。近年来，南昌市科技型中小企业的发展同样有力地推动了南昌市高新技术产业发展。2005年，在南昌市123家高新技术产业单位中，大型企业10家，中型企业17家，小型企业96家，分别占南昌市高新技术产业单位的8.1%、13.8%、78.1%，其中中小科技型企业占91.9%，科技型中小企业已成为南昌市高新技术产业化中的一支重要力量。科技型中小企业的发展还有效推动了区域产业的升级，南昌市高新技术产业主要以电子信息、光机电一体化、生物、医药和医疗器械、新材料等科技含量较高的产业为主体。
(二)科技型中小企业是解决就业问题的一个重要途径。农村剩余劳动力的转移、城镇待业人员的安置、下岗职工的再就业，这一切使南昌就业形势不容乐观。特别是扩招后的大量高等院校毕业生进入就业市场，2008年江西省毕业生人数将创历史新高，预计达21万余人，比上年增加近5万人，大学生就业形势尤为严峻。由于科技型中小企业大多是知识密集型的企业，科技型中小企业的发展，有利于为大学生创造更多的就业岗位，而且由于其产品附加值比较高，能够支付比较高的工资，科技型中小企业的发展有条件为大学生就业者提供比较高的报酬。
(三)科技型中小企业是进一步繁荣县域经济的重要手段。南昌县、进贤县、新建县、安义县、青山湖区、青云谱区、湾里区，是南昌市的7个涉农县(区)，中小企业是县域经济的重要组成部分。进贤县中小企业主要分布在医疗器械、文化用品、鞭炮礼弹、食品加工、特种水产、食用菌类等特色优势产业中；青云谱区内农产品、建材、水果、肉类、摩配、啤酒等中小企业专业市场发展良好。南昌县、新建县利用农产品资源丰富、区位条件好的优势，大力发展以农产品加工业为主的中小企业，这些中小企业是县域经济的支撑点和增长点。但是，从总体上看，科技型中小企业所占比重不大，大多数中小企业产品附加值和技术含量低。要进一步繁荣南昌市县域经济，必须充分发挥科技作为第一生产力的支撑引领作用，加大对县域中小企业结构调整和体制创新，集中必要的财力扶持县域内前景看好的中小企业脱胎成科技型中小企业，使之成为带动县域经济发展的“火车头”。这不仅是改善区域经济运行环境和质量的重要路径，而且是有效地推动县域经济发展，逐步从资源依赖型、投入支撑型向创新驱动型转变的驱动力。因此，科技型中小企业的发展对推进社会主义新农村建设，促进县域经济进一步繁荣起着举足轻重的作用。
南昌大力发展科技型中小企业的意义重大，但目前科技型中小企业的力量还不是很强。从数量上看，科技型中小企业在南昌的中小企业中，占的比重还不大，还有着广阔的发展空间。要使科技型中小企业获得更好更快的发展，必须进一步优化其投资环境。
二、南昌科技型中小企业投资环境分析
投资环境按照其可见性分为投资硬环境和投资软环境。前者是指与投资活动直接有关的物质条件，主要包括一个区域的自然环境和物质环境。后者的内容非常广泛，主要包括社会、政治、法律、文化、经济等许多无形要素。投资环境差，中小企业投资成本就高，过高的投资成本将增加交易成本和投资风险，将难以吸引和留住区域内的中小企业。因此，包括科技型企业在内的中小企业发展和投资环境的优化密切相关。
南昌市投资硬环境近年来有了较大改善。从基础设施看，作为我国长江三角洲、珠江三角洲、闽南三角区进入内地的重要中转地之一，南昌的航空、公路、铁路、水路的基础设施建设发展较快，初步构成了发展现代物流业的立体交通基础；从自然资源来看，南昌淡水、土地和农产品、矿产等资源丰富，具有资源比较优势，以丰富的农产品资源为依托发展起来的特色食品加工业、农副产品加工业，一直是南昌市中小企业的强项；从地理位置来看，南昌地理位置优越，历为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”之地。南昌投资硬环境与经济和社会发展的需要以及同东部沿海地区相比，还有一定的差距。例如，南昌距离出海口较远，还没有完全融入区域经济城市群中。由于国家宏观政策的调整，土地政策收紧，南昌过去以土地为最大“卖点”的低成本优势目前正在丧失，中小企业投资硬环境需进一步完善。但相比之下，就科技型中小企业来讲，投资软环境更关键，它是科技型中小企业投资最重要的影响因素。概括起来主要有以下几个方面：
(一)政策环境。科技型中小企业最为关注的是减免税政策、知识产权保护政策和科技融资政策。南昌市目前对高新技术企业有一系列优惠的税收政策，如国务院批准的高新技术开发区内新办的高新技术企业，自获利年度起免征所得税两年。国务院批准的高新技术开发区内的高新技术企业，可按15%的税率征收所得税。
但是，现行的科技税收政策主要是针对高新技术开发区的企业和外企，而对高新技术开发区以外的科技型中小企业，几乎不存在科技税收优惠政策，使得一些非高新开发区内的科技型中小企业难以享受优惠，降低了政策效率；南昌在科技融资政策方面对科技型中小企业也有相关的扶持，如南昌市政府设立的科技型中小企业技术创新基金是用于支持科技型中小企业技术创新的政府专项基金，通过无偿资助、贷款贴息等方式扶持和引导科技型中小企业进行技术创新活动，但受惠面还是非常有限的。总的来讲，目前，科技型中小企业绝大多数属于民营科技型中小企业，相对于政府对国有大企业和外资企业的各种优惠政策，目前科技型中小企业政策环境还有待完善。
(二)经济环境。投资软环境和一个地区经济发展水平是密不可分的，经济环境展示的是一个城市经济实力，经济发展水平高，就意味着市场容量大，社会购买力强，这也是吸引投资的必要条件。南昌是江西省经济最发达的城市，南昌市2007年实现财政收入190.61亿元，近5年南昌市经济增速虽连续超过15%，但与中部地区其他省会城市相比，总量仍然偏小，2007财政总收入在中部省会城市中排位最后。政府财政能力不强，直接影响政府对经济的控制力，也势必影响到对科技型中小企业支持的力度。虽然，南昌从2006年起，将市科技型中小企业技术创新基金每年增加到1000万元元，但这相对于沿海发达城市还是有较大差距的。
(三)社会服务环境。社会服务环境反映政府综合管理水平和服务业发展的状况，服务环境主要是指政府行政部门对企业的服务和社会中介等服务机构为企业提供的社会服务。公共服务是南昌市投资软环境的根本问题。特别是科技型中小企业由于势单力薄，更需要各种社会化服务，如政府、有关组织及中介机构提供的技术、人才培训、信息交流、财务审计、法律、技术咨询等服务。从政府行政部门对企业的服务现状来看，近年来，南昌市政府已经认识到服务环境是改善投资环境的重要一环，2001年至今，先后组织4轮行政审批制度改革，成为全国保留行政审批事项最少的城市之一。中国社会科学院推出的《2005年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.3》显示，2004年在中国200个地级以上城市(不包括香港、澳门和台湾地区)中，南昌城市综合竞争力在全国排名第30位，从数据分析中看到，南昌综合竞争力提升的最大拉动力是来自政府管理竞争力的提高。从社会中介等服务机构为企业提供的社会服务来看，南昌市科技型中小企业在发展中所获得的技术支持、信息咨询、法律支援、投资咨询、职工培训和人才培训、市场营销等社会化服务体系方面和东部城市相比还存在较大差距。
(四)融资环境。目前，南昌市中小企业普遍存在融资困难的问题，南昌市统计局资料显示，在被调查的200户企业中，有166户中小企业认为资金紧张制约了企业发展，占企业总数的83%。而科技型中小企业由于技术开发活动的不确定性、长时效性，科技型中小企业较一般中小企业而言，需投入资金更多，风险更大，而且一旦技术开发失败则少有回旋余地。因此，科技型中小企业面临最大的难题是融资问题。除了极少数科技型中小企业有创新基金支持外，大多数科技型中小企业目前还只能依靠自身积累进行发展，无法形成规模经济。特别是一些新投产企业，由于信用度低，无法筹集到足够的流动资金，影响企业进一步做大做强。南昌市政府做了许多工作来解决这一难题，例如，到2006年12月7日为止，南昌市共有22家担保公司来帮助中小企业获得资金支持。但由于市场主体不明确、信用担保基金来源单一、担保机构多头管理等原因，有25%担保公司业务处于半停滞状态。当前，资金难题困扰南昌市科技型企业技术创新，企业的研发投入强度出现下降趋势，严重影响了企业后续的科技创新能力。因此，就南昌科技型中小企业来说，融资“瓶颈”一直是需要破解的难题。
三、优化南昌科技型中小企业投资环境的对策和思路
南昌已经确定了“和谐创业、富民强市”的战略方针，在这样的背景下，优化南昌科技型中小企业投资环境将更大范围地拓展其发展空间。对南昌市科技型中小企业投资环境的优化，一方面要进一步完善投资硬环境，另一方面更主要的是从软环境方面着手改进，在改善经济环境的基础上，尤其要重点抓好以下几个方面工作：
(一)提高南昌市区域金融服务能力，满足科技型中小企业资金需求
1.建立健全科技型中小企业信用体系。科技型中小企业信用体系建设是破解其融资难的有效途径。南昌市政府要进一步建立和健全符合市场经济制度要求的企业信用制度，建立有效的信用征集、评价、系统和严格的违信惩罚制度，强化整个社会的信用基础。建设科技型中小企业信用档案是其信用体系建设的关键环节，其主要作用是收集和保存企业的信用记录，帮助银行和其他企业更全面、准确地了解企业信用状况，为企业的融资和其他交易活动提供便利。同时它还可以充作信誉抵押品，减轻本企业在融资中实物资产抵押、担保的压力。中小企业信用体系建设是一个长期而复杂的系统工程，需要政府、金融机构、信用服务机构和企业本身的共同努力，
2.建立科技型中小企业融资的信用担保体系。南昌市担保体系是以政府政策主导型担保为主，政府出资较多，而民间资本介入较少，担保贷款远远满足不了科技型中小企业对资金的需求。建议政府大力发展社会互助型担保制度，运用社会互助担保方式弥补政府政策型担保方式的不足。社会互助型担保主要由企业以会员制形式组建，通过会员缴纳风险贷款保证金，进行会员之间的互助担保，获取金融机构贷款。互助型担保机构承担的风险最终由会员分担。由于担保审批人与担保申请人相互较为了解，他们在行为和思维方式上具有很强的趋同性，容易形成群体信誉机制。处于劣势的科技型中小企业通过互助担保联合起来，在和银行的谈判中可以争取到较为优惠的贷款条件。由于商业担保公司是纯粹以赢利为目的的，可能加重企业负担，建议适当采用。
3.完善资本市场，拓宽科技型中小企业直接融资渠道。中小企业在直接融资市场上受到重重限制，过高的门槛阻隔了科技型中小企业直接向社会募集资金之路。如《公司法》规定股份有限公司注册资本最低为1000万元，上市公司股本总额不少于5000万元等要求，这些硬性条件都是经营规模小、抗风险能力弱的科技型中小企业难以达到的。我国在2004年推出了中小企业板，目前中小板市场在加快扩大规模，这对南昌市包括科技型中小企业在内的一些目前规模不大但具有良好成长性和潜力的企业而言，无疑是个很好的融资机会。南昌还应大力发展创业投资机构，充分利用市场机制吸引各种社会资本进行风险投资。此外，还应引导中小企业通过产权交易中心等渠道，以股权融资、项目融资等方式筹集民间或海外资金。
(二)优化政策环境和服务环境
我国科技型中小企业资金短缺，技术和市场的不确定性，使其抗风险能力非常薄弱，政府的政策性资助是解决这一问题有效手段。对科技型中小企业来讲，包括投入、税收、金融、政府采购等在内的各项政策是长时间、普遍起作用的因素。因此，科技型中小企业投资环境的优化，政策是关键。政策制定要有科学性，要在广泛调查论证的基础上，吸收专家、学者、企业家等各类相关群体参与到政策的制定中来，以确保政策制定的科学性和现实可行性。政府在制定相关政策时，要考虑到科技型中小企业的特点和需求，出台有针对性的鼓励和扶持政策。同时，要真正落实各项政策，树立政府信用，增加政府在投资者心中的可信度。落实各项政策关键在于政府职能转变，最重要的职能转变就是服务职能的转变，从热衷于“管、审、批”的干预型政府转变成致力于“扶、帮、助”的服务型政府。同时，科技型中小企业在发展过程中离不开社会的全方位服务，具体包括中介服务、教育服务、社会保障服务等。目前，要根据南昌市的实际情况，逐步构建一个结构合理、门类齐全、机制灵活、功能完备的科技中介服务体系；要按照社会统筹和个人账户相结合的框架，加快社会保障体系建设；南昌还应充分发挥教育资源优势，为科技型中小企业发展提供人力资源。
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1.有利于房地产投资风险的降低
结合完全性、简洁性、非兼容性和客观性等原则，可以将房地产风险划分为系统风险和非系统风险两种类型。其中在系统风险中，又包括经济风险、政策风险、自然风险和社会风险，而非系统性风险则又分为技术风险和经营风险。投资者确定某城市房产进行投资，通常应先判断该城市的房地产市场。投资环境决定了房地产投资的成败。投资区位选择是投资效果决定的关键，在不同地区投资会有完全不同的投资效益产生，对投资环境的研究进行加强，是投资空间趣味避免决策失误的重要方法和途径。评价和研究房地产投资环境，为投资者投资地区投资环境的判断、投资地区的发展水平以及房地产市场供需状况的了解提供参考性依据，从而有利于投资者实施正确的投资判断，使投资风险得到有效规避。
2.为政府投资环境的优化产生有利作用
发展房地产业，对居住条件的改善、拉动经济增长、扩大就业以及城市建设的加快、城市投资环境的改善以及城市环境的提升发挥着极为重要的作用。投资环境的良好能够对国外资金进行吸引，使本地经济结构的改善、贫困问题的消除以及区域经济的发展得到良性的循环。对评价和研究房地产投资环境产生极为重要的作用，从中将对房地产投资造成影响的利弊因素进行发现，为政府投资环境的优化明确指导性方向。调查分析不同区域的房地产投资环境，能够对国内不同地区的房地产市场发展状况进行了解，为地区政府对房地产产业发展政策的制定，投资环境的优化、房地产所需投资环境的评价和改善以及城市利用空间结构的优化存在显著的促进作用。
3.有利于节约型社会的建设
近年来，我国房地产业由于发展不平衡，出现局部的房屋空置现象，实际上是社会资源的浪费，该情况的出现，在一定程度上体现为房地产业企业对投资环境的选择认识不足。房地产建设资源有较大消耗，特别是钢筋和混凝土的消耗。在投资之前应有效评价投资环境，尽可能将投资项目进行完善，使房地产售出率得以提升，降低房屋空置率，减少资源浪费问题产生，为我国长期的发展产生有利作用。
二、房地产投资环境生态系统形成机制的特点
1.较多的不确定风险
房地产投资有较大额度且周期较长，随着时间的推移及环境的改变，各类风险的出现几率和影响问题也逐渐提升，房地产投资除了有个别风险存在以外，还会有系统风险产生。房地产投资者应对投资低的经济环境、社会需求、财政法规以及市场容量进行深入分析，作为风险得到有效规避的前提因素。
2.较大的区位条件影响
作为房地产资产的重要特征之一，位置固定的作用极为显著，且对房地产投资产生较大影响。应将任何房地产项目落实在具体的区域内，区位价值使开发商、租客以及置业投资者的吸引力得到充分体现。区位条件的良好能够使开发商通过开发投资获取最大化的高额开发利润，使置业投资者对稳定的经济性收益进行获取，便于租客对其他经营活动实施展开。
3.密切关系到经济环境
我国存在极为不平衡的区域经济发展，该经济格局在房地产投资上反映出来，主要表现在：东部发达城市存在着超前的房地产投资，而西部房地产投资处于严重滞后状态。其次，个人经济实力也是对房地产投资环境造成影响的主要因素，作为制约房地产商品购买力量的关键因素得到应用。
4.城市规划对其产生的制约
房地产价值关系到周边物业、市政公用设施、城市基础设施以及环境变化等方面，其影响主要包括两方面内容：一方面是受到城市规划的影响，例如：转让和利用城市土地，必须与城市土地利用规划相符合，并非完全的市场调节。而另一方面，随着开展城市发展战略，政府通过加大周边道路、公园及博物馆等公共设施的投资力度，使附近房地产的生态系统价值得到有效提升。
三、房地产投资环境生态系统形成机制的评价分析
1.分析房地产市场参与者的个人素质
在房地产市场的参与者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、开发商、金融机构、专业顾问以及消费者等。开发商成功的根本主要包括知识、智慧、经验和决策能力。通过一个著名的建筑师进行设计，通过一个著名的建筑承包商对房地产进行建造，往往是将本身价值得以提升的关键。我国政府部门通过资质管理的方式对房地产市场参与者进行评价，房地产投资者会通过这些评价便捷的对合适的房地产开发合作对象进行寻找。
2.分析房地产建设的场地条件
（1）对房地产项目拟建地段的自然地理特征进行分析，避免在断裂、岩溶层、流砂层以及黄土湿陷性等显著不利的地基基础上对房地产进行建造，并尽可能使建筑物获取良好的通风和光照条件，使房地产项目建设施工的工作量得到尽可能减少。
（2）研究房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件，使其在规划要求相满足的同时，使土地利用的集约化水平得到最大限度地提升。
（3）将当前土地使用者对拟建项目的态度实施有效了解。
（4）对房地产项目泥浆地段的地价形态实施充分了解。
3.分析房地产项目实施建设的原材料、燃料供应条件以及辅助材料
（1）对房地产投资项目建设需要的原材料品名、质量及数量要求进行分析，使原材料供应能否满足房地产项目建设的需要得到掌握。
（2）根据工程施工进度对原材料的供应进行提供。
（3）合理性分析房地产项目建设所需的原材料价格。
（4）分析原材料供应的采购组织状况。
4.分析房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套条件
（1）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套状况进行调查，将房地产项目建设和区域城市功能所产生的作用及影响实施了解，对水、电、交通、煤气、排污等基础设施的网络是否合理进行重点分析，教育、文化、科技、商业及其他服务业等公共服务设施的布局和规模能否与区域城市经济发展和居民生活需要相满足等。
（2）对房地产投资项目拟建地段的基础设施和公共服务设施的配套建设的规划标准进行了解。房地产开发企业应按基础设施配套建设费、公共设施配套建设费的收费标准进行缴纳，区域有关公共管理机构收费之后，应为房地产项目提供公共服务设施和基础设施的配套条件。（3）对新增基础设施和公共服务设施的配套建设进度进行认清。通常情况下，基础设施和公共服务设施的配套建设会有一定的超前性存在，但也要对配套设施的长期不用以及土地闲置等问题进行避免。
四、房地产投资环境生态系统的优化措施
1.对城市建设进行加快，使区域的协调发展得到有效促进。随着经济的发展，城市投资、生产活动会达到活跃状态，随之增加了对住房、各种公共基础设施以及服务业设施的建设。作为区内资源配置的优化、房地产市场竞争力提升的基础，地区经济协调发展的作用极为显著。
2.基础设施建设的加强，城市综合功能的完善、基础设施的好坏都对城市经济发展水平以及房地产投资环境的优劣得到直接反映。对于基础设施环境落后的城市而言，应对道路建设投资进行加大，使公共交通得到大力发展，改善公共交通环境，并将高速公路和铁路等建设的规模实现进一步增强。
3.城市居住环境的改善，使城市整体形象得到提升。经验丰富的房地产投资人员通常会对良好居住环境的城市进行选择，开展房地产项目开发工作。
五、结语
针对这一话题，未来一个时期我国产业结构调整的趋势应是以高新技术产业为驱动力、以现代服务业和现代制造业为发展的两个车轮，带动产业结构的优化升级。在新的一年，如何推进产业结构调整，抑制部分产能过剩和重复建设，引导产业健康发展，是目前理论界和企业界都十分关注的重大课题之一。
一、增强产业结构调整紧迫感
我国一直十分重视三次产业协调发展问题，在不放松农业基础的同时，大力促进工业和服务业的快速发展。从重视调整农、轻、重比例关系，到大力促进第三产业发展，三次产业结构不断向优化升级的方向发展。但也要看到，我国的产业结构仍存在着不尽合理的地方。特别是在这次国际金融危机的影响和冲击下，产业结构不合理的状况更加凸显，部分行业出现了产能过剩和重复建设，甚至在有的新兴产业领域也存在“一哄而上”现象。如果不及时有效地对产业结构进行调整，不仅会造成资源的严重浪费，而且会为未来整个产业的有序发展设置障碍。
客观地说，产业结构不合理，特别是产能过剩和重复建设，并不是今天才有的现象，也不是我们今天才遇到的新问题。在改革开放的这30多年中，我国一直都十分重视产业结构的调整，几乎在不同的时期特别是经济发展的不同阶段都有不同的产业结构调整任务。
毫无疑问，造成目前产业结构不合理的原因是多方面的。有信息不对称方面的因素，比如，当企业看到未来的市场需求较好而进行投资时，从某一个企业的角度看也许是合理的、可行的，但是由于企业之间的信息不对称，就有可能造成多个企业投资产生的生产能力超过未来市场的需求。当然也与我国的土地市场、资源市场、资本市场等生产要素市场发育尚不健全、定价机制不尽合理等密切相关。
正因为产业结构不合理的成因异常复杂，所以调整起来的难度就很大，产业结构调整的任务就十分艰巨。比如，对于一些过剩产能的淘汰，可能会涉及到地方财政收入、职工安置、企业转产、债务化解等多方面的问题，因此应建立起一套完整的淘汰退出机制，妥善解决这些问题。从这个意义上可以说，我国产业结构调整面临着一场前所未有的攻坚战。
二、顺应产业结构调整新趋势
根据我国目前经济的实际发展阶段、资源和环境约束条件、社会进步程度，特别是结合我国经济社会发展的战略目标，未来一个时期我国产业结构调整将呈现一种新的趋势，那就是以高新技术产业为驱动力，以现代服务业和现代制造业为发展的两个车轮，带动产业结构的优化升级。主要依据是：其一，虽然我国进入重化工业为主导的经济发展阶段，重工业对经济增长的贡献率高于轻工业和服务业，但是无论产业结构以重工业为主，还是以轻工业、服务业为主，将传统的粗放型经济增长方式转变为高效率的集约化的经济发展方式都是经济结构调整和产业结构升级的关键所在，而要转变经济发展方式就必须提高高新技术对传统产业的渗透程度，利用技术进步推动产业结构调整，从长期来看，这是推动产业结构调整和优化的主要动力。其二，经济发展史和工业化理论表明，良好的产业结构应是第一、第二、第三产业协调发展。因此，我国工业化发展必须同时兼顾现代制造业和现代服务业。其三，传统制造业和传统服务业都面临调整、改造和升级的繁重任务，利用技术进步和高新技术等手段是推动传统制造业和传统服务业结构升级的重要方式，也是提高制造业和服务业竞争力的主要途径。因此，我国的产业结构调整必须立足于对传统制造业和传统服务业的改造与升级，并在此基础上发展现代制造业和现代服务业。这也是提高我国产业国际竞争力的必然选择。
而要实现我国产业结构的调整和优化升级，目前的一个关键，是以技术进步促进现代服务业的发展，重点发展科技含量高和劳动生产率高的现代服务业，使之成为促进经济增长和产业结构优化的主要推动力之一。同时，还要利用高新技术尤其是信息技术和现代科技成果推动现代制造业的发展，全面提高制造业的经济效益和产业竞争力。当然，在这个过程中，要加快转变经济发展方式，推动技术创新与管理创新，使高新技术和现代管理制度在现代服务企业和现代制造企业中广泛运用，从而使现代服务业和现代制造业成为生产率得到迅速提高、管理能力得到迅速提升、劳动者素质和产业国际竞争力得到迅速增强的现代新兴产业部门。基于此，有必要针对不同的产业选择不同的着力点，对于传统产业、劳动密集型产业，如农业、纺织、轻工、生产生活服务业等，应着眼于提升技术含量，形成特色工艺和知名品牌，提高附加值；对于资本或技术密集型的高科技产业、装备制造业，则要通过政策引导，支持自主创新，形成自主知识产权，不断提高国际竞争力；对于有利于形成国际竞争新优势的战略性产业，如航空航天、生物技术、高性能计算机芯片、新能源和新材料等产业，不仅要加强政策引导，甚至需要财政直接投入，形成自己的“拳头”。
三、多举措推动结构优化升级
第一，加快转变经济发展方式。片面追求经济增长速度、粗放型经济发展模式、重工业轻服务业的思维方式，仍是制约和限制经济结构调整和产业结构优化的主要思想根源。面对我国能源资源和环境压力，依靠加大物质资源投入发展经济的模式已经难以为继。粗放型的经济增长模式已经明显不能适应未来经济和社会发展的需要，因而需要建立一种全面协调可持续的经济发展模式，实现速度和结构质量效益相统一、经济发展与人口资源环境相协调。
第二，积极推进传统服务业的转型和现代服务业的发展。要大力发展作为商品生产中间投入和中间需求的生产业，充分发挥其产业带动能力强、辐射面广的作用。要重点发展以信息、科技、金融、会计、咨询、法律为代表的现代服务业，提高服务业的整体水准。要积极发展新兴服务业，例如需求潜力大的物业管理、旅游、社区服务、教育培训、文化体育等，形成新的经济增长点。要在充分竞争的基础上，运用现代技术和现代经营方式，优化商贸、餐饮等传统服务业，提高技术水平和经营效率。还要优化企业组织结构，依托有竞争力的企业，培育形成一批多元投资主体的大公司和大集团，促进企业联合重组，实行网络化、品牌化经营。这里有必要强调的是，发展服务业与推进工业化非但不矛盾，而且能够在更高程度上相互促进、相互融合，成为推动经济增长和社会进步的重要力量。因为一方面，随着产业内部专业化分工的深化，工业越来越依赖于服务业发展的规模和发展的程度；另一方面，信息化是提升工业科技含量、带动企业经营管理创新、业务流程再造、组织制度创新的重要推动力量。而且，从产业关联角度看，工业的发展对服务业提出了日益增强的个性化需求，工业决定生产业的需求规模和产品结构；工业作为服务业的中间产品和投入也发挥着重要作用，尤其是服务业所需的基础设施、消费品以及生产资料等基本上由工业提供。比如，从产业链构成来看，产业竞争力越来越依赖于设计策划、技术研发、物流等商务服务业的支撑；单纯靠扩大加工规模降低成本的空间已经不大，所以未来工业竞争力的提升在很大程度上要依赖于服务业的发展。因此，通过发展服务业与推进新型工业化的有机结合，能够大力促进产业结构的优化升级和国民经济又好又快发展。
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