时间：2023-03-29 09:19:13
导语：在小区物业论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
机构增多、服务内容加深加宽
某校合并初期，学生人数为一万名左右，不到15年时间，学生人数激增至三万余人。在办学场地不增加的前提下，物业管理初期主要依靠扩大管理机构，设置辅助临时机构，增加管理职工人数及招聘适当临时工解决。但随着学生需求的提高，需要提供的服务内容，如为学校师生员工学习、工作、休息和娱乐的场所随之大量增加。而这些需求仅靠环境整洁、搞好卫生、保持现有的绿化是远远不够的。
多校区物业管理模式
高校物业管理模式主要有以下几种:
(一)高校直接管理模式
目前，我国大部分高校主要采取的就是这种由高校直接管理模式。这种模式的创建是为了便于政府和学校对其实施物业管理。一般而言，学校设置一个专门负责后勤建设和管理的机构，即后勤处，下设物业管理中心、水暖电管理中心、后勤服务维修中心等子单位。每个子单位再下设相应的部门，如绿化科、保洁科等，分别具体管理相对应的工作任务。这种模式的优势在于管理权力集中，便于上下管理;缺点在于管理人员容易固化，积极主动性不够高。
(二)校企合作管理模式
高校物业管理一般可分为核心管理部分和非核心管理部分。学校可直接参与核心管理工作，而将非核心部分通过采取社会竞争的办法，引入具有丰富经验、专业性强的管理公司参与管理。在管理过程中，通过对比学习，提高整体管理水平。该模式的优势在于引进社会企业，形成局部范围内的竞争，相互对比，从而提高和改善整个学校物业管理水平。缺点在于整个学校的物业管理权仍归学校，管理的本质没有发生根本变化。同时，学校管理机构需分别对下属的机构和社会企业进行管理，如何确保两者和谐相处需要做大量工作。
(三)完全社会化管理模式
完全社会化管理模式，就是通过社会竞争的方式，例如招标，将学校的物业管理工作完全交付给符合学校各项要求的企业;同时学校内部的管理机构也进行相应的调整，成立对社会企业进行严格监管的部门。该模式的优势在于，学校仅仅负责企业的监管，大大降低了学校管理负荷，解决了学校管理人员和技术实力的不足;学校物业管理实行完全社会化，管理效率和质量得到了很大的提高。不足在于，学校对企业的管理仅限于监督，两者之间的约束依靠文本合同解决;企业参与管理，其根本目标仅为赢利，与学校的本质属性———为教育服务理念相违背;若两者达不到“双赢”，必将引起管理的混乱。
(四)学校联合管理模式
学校联合管理模式是指一个区域内的高校通过合作与联合，重新优化资源配置，借助优质资源实现联合体的跨越式发展，摆脱应对强大市场竞争对手，使其联合体在短时间里即可显示出合作与联合的强大生命力和竞争力。通过合作与联合，可以促进专业化、集约化、科技化、系统化的提高;更有条件降低成本，更能体现教育规律，更能有效地克服一校一户办后勤常存在的运行效率低、成本高、服务质量与现代化水平低的劣势。这种模式的实质是走规模经济的发展模式，但联合过程中产权界定问题仍很难解决，效益的最终分配问题增加了联合的难度。
不同管理模式的选取原则
(一)因地制宜原则
该原则为选取管理模式的首要原则。选取时要考虑到各个分校区的具体情况，例如所处地理位置(是否远离市区、校区之间的相对距离)、校区面积大小、在校师生人数、分校区和主校区之间的关系等因素。在机构设置、人员配备等方面进行综合考虑，从而确定合适的管理模式。
(二)统筹规划、兼顾有序原则
大部分校区后勤物业管理实施“自负盈亏”政策，单一校区的物业管理在人力和资源分配上都能很好地进行平衡。而随着校区数量的增大，势必会导致各个校区的综合资源出现不同程度的差异。具体表现为:个别校区面积大、师生数量众多、服务设施基础好，物业管理容易且经济效益好，造成管理人员容易集中;而有的校区面积小、师生数量少、离主校区距离相对远，政策少，服务设施老化，物业管理困难且经济效益差，造成管理人员易跳槽，从而形成恶性循环。上述现象的出现，需要学校后勤管理部门的统筹协调、合理平衡各方利益，使得各个校区均能够平稳运行。
(三)节约成本、效益最大化原则
管理的最高目标是“服务水平高、满意程度高、效益最大化”。作为高校物业管理部门，最大的考虑就是“服务”和“投入”之间的关系。区别于社会企业，高校物业管理部门在享受学校优惠政策的前提下，可通过招投标方式对所需物资实施集中采购，参考国际上通用ISO2000对工程项目进行管理，从而降低运行成本。此外，管理人员要变“单一化”为“复合型”，加强学习和使用现代科技手段，适应现代化的物业管理体制趋势。同时，管理机构应做到“以人为本”，避免物业管理的人才流失。
(四)适当引进、共创双赢原则
关键词：高校物业管理社会化
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
随着我国社会改革开放的不断深化和社会主义市场经济体制的建立，社会呼唤着一种新型的专业化、社会化、与当今社会政治和经济形态相适应的小区管理模式。这种社会需要的契机，使物业管理与行政管理相结合，即专业化管理与属地管理相合的小区管理模式应运而生。同时，由于各地情况的差异，多种管理模式并存的小区管理格局形成了。物业管理以其与社会主义市场经济体制相吻合、专业化、社会化、注重通过服务而达到管理目的之特性，而展现出广阔的发展前景和强大的生命力。
在我国现行的住宅小区管理模式中，据悉，主要以区、街办事处为主成立住宅小区管理委员会对小区实行管理的有:常州、无锡、苏州等城市;主要以房地产管理部门为主，由下属房管所或住宅小区管理服务组织(房产经营公司、房产托管公司)实施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地产综合开发企业为主成立的住宅小区管理服务公司或物业公司，以物业管理方式从事小区管理的有:广州、深圳、厦门等城市。另外，尚有单位自管等形式。
第一种模式属单纯行政型管理模式，其优点在于实施管理时具有权威性和较强的约束力，政府基层组织的稳定性也有利于住宅小区管理的长期性和稳定性。但其缺陷是容易形成管委会大包大揽，忽视专业管理部门作用，形成政府干企业的事，政企不分，置政府政权组织于大量琐碎的事务中，加重行政负担和经济负担;服务功能甚差，缺乏经济活力，不能适应市场经济要求。
第二种模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长，但局限性较大。这种模式常因缺乏总体协调而使小区总体管理上各专业部门各自为政，不易形成合力，出现房屋管理好而环境管理差、互相扯皮的现象。
第三种模式遵循产权与管理经营权相分离的原则，建立政企分开的管理机构，发挥房地产开发企业的经营所长，将管理与经营活动结合起来，实行有偿服务，集小区内各项管理于一体，强化服务功能，经济上具有活力，可以通过一些服务项目和小区基础设施取得收入以弥补管理经费不足，使小区能够形成自我完善、自我发展的良性循环，从根本上改变小区一年新、二年旧、三年乱的状况。在经济发展较快的地区，规划、建设较好，住户经济能力较强的小区中尤应推广这种模式。成都市棕北物业管理公司在对成都市棕北住宅小区一年多来的物业管理实践，初步证明了内地住宅小区实行这种管理模式的可行性。
但是，无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作。小区在政府管辖范围内，离开当地政府是不行的。实行第三种管理模式的小区巫应做好专业管理与属地管理之结合(即物业管理与行政管理)，在这个前提下，充分发挥专业部门的作用，做到“条块结合、以块为主，统一管理、各负其责”。行政管理是物业管理的后盾，物业管理是行政管理的有力助手和小区建设、管理、发展的经济基础。二者犹如运载小区管理向前推进之两轮，不可偏废.政府及所属各部门具有相关的行政职能和执法权，具有权威性和号召力，对保证贯彻执行各级、各项小区有关管理规定、规章制度具有不可替代的作用;而物业管理因其承担了小区日常大量的策琐的管理、服务工作，如环境卫生、园林绿化、治安保卫、公共设施管理等，可以帮助政府从事务和经济负担中解脱出来，集中精力做好应做的工作。特别是那些政府基层组织尚未建立或完善的新建小区，由于开发企业新建的物业管理单位先行介人了物业管理，可以为小区未来的各项管理、服务莫定基础，防止小区初期管理出现“真空”。这些工作包括对小区房屋质量的监督，小区设施的进一步完善，环境的保护，在住户入住之前和入住之初制定小区管理办法，设计住户居住契约，协助完成小区内水、电、气的开通，维持小区各项秩序等.
20世纪末以来， 建构主义学习理论成为影响中国教育界的主要教学思潮。 建构主义教学理论来源于建构主义认识论：科学是一个创造性的活动，知识是个体建构的，知识的积累建立在共享或协商的基础上，依赖于人际良性互动。知识的形成通过两个连续体完成，一是“外部输入—内部生成”连续体。知识是人的心灵与外界客体相互作用的过程，学习过程是主动建构的过程，是对既有的知识体系不断进行再创造、再加工以获得新的意义、新的理解过程。二是“个体—社会”连续体。主客体的交互作用是知识形成的基本机制。[1]在建构主义看来，学生是知识认知的直接主体和知识意义上的主動构建者，教学模式、教学方法以及教学环节应以学生为中心，教师只是对学生的知识建构起引导和促进作用。
信息时代催生高等教育的革新。建构主义学习论在新常态时代背景下为教学理论的发展提供了一种创新式的教学思维方法。换言之，“以计算机为媒体的交往”引领了教学领域的革命，加速了建构主义学习理论在教学领域的运用，引起了教学价值观深层次的变革，促进了课程信息化的发展。教学设计是完成建构主义教学模式的重要环节。教师应当通过课程信息化的教学设计，让学生在学习理念上实现“五变”：第一，变“以教师为中心”为“师生共同探索”；第二，变“以教材为中心”为“教材和教学信息资源并重”；第三，变“以课堂为中心”为“课堂与课外并重”；第四，变“以知识为中心”为“知识与能力并重”；第五，变“以学会为中心”为“以会学为中心”。
二、建构主义下物权法学课程信息化教学设计的基本思路
“信息化教学设计是在综合把握现代教学的基础上，充分利用现代信息技术和信息资源，科学地安排教学过程中的各个环节和要素，为学习者提供良好的信息化学习条件，实现教学过程全优化的研究过程。”[2]高校课程信息化的教学活动是教师针对专业课程特点，结合教材内容，以计算机技术为主要工具，通过编辑教学信息、创设教学情境等方式有机整合的过程。建构主义学习理论强调整体性、目的性和学生的主动性，并重视信息和互动协调、学习反馈，这对法学课程信息化的教学设计起着重大的指导作用。课程信息化的教学设计是高校课程信息教学的第一环节，教学设计的安排是否科学、创设是否合理，这关系到整个课程教学的效果。
“法律的精神就是所有权。”物权法学是本科法学教育的基础科学，是规范社会财产关系最重要的法律学科，也是法学专业课中最为晦涩的基础课程。如何让法科学生掌握物权的基本原理，并运用科学的方法进行物权法教学，这是法律教学改革的重要课题。因此，在对传统物权法教学模式进行变革时，非常有必要在建构主义理论下探讨物权法课程信息化教学设计的基本思路。
（一）教学目标的界定
中国历来缺乏物权观念，“以教为中心”的传统教学设计难以将复杂难懂的物权法原理以通俗易懂的形式呈现出来，难以培养学生汲取知识的能力、分析问题的能力和实践能力。物权法学课程信息化的教学目标应当通过教学设计让学生了解物、物权的内涵，物权的基本权利，物权的取得、变更和消灭的规则，所有权、用益物权、担保物权和占有的基本理论，让学生“亲历”物权知识的理解和形成过程，不断提升学生学习物权法的兴趣和热情，从而培养学生发现问题的能力与创新精神，增强学生的实践能力。
（二）教学情境的创设
物权法学课程的情境创设需要根据物权学科特色融入教育者的智慧、热情与创新，吸纳教育者的认知、协助、配合与参与，并渗透物文情景。物是物权法的核心概念，物权法体系是围绕物的归属与利用关系构筑起来的。物权法不是规范物与物或人与物之间的关系，而是调整以物为媒介的人与人之间的关系，这就需要在教学设计中贯彻物文理念。物文理念是指以物或财产为课程设计中心，围绕财产观念与财产流转关系为主线，融财产观念于教，寓物概念于学，实现在财产观念下教与学的和谐统一。换言之，将物文理念与认知过程结合起来，做到以物权之“境”促物文之“情”，以物文之“情”促主动之“学”，以主动之“学”促自觉之“思”。此外，课程信息化的本质特征决定了应当以学生的学习为中心，依课程内容设计教学情景，充分运用网络技术，丰富教学资源，实现教学活动的多元化。具体来说，课程设计应以动态网页为依托，将每章的教案、课件、教学图解、图片展示、案例分析、视频资料、音频资料与物权法知识点以超链接技术有机结合起来，将教学信息资源以形象化和生动化的方式展现出来，呈现出色彩斑斓的界面设计和独特的课件风格，指引学生领会物权法理论。同时，通过物权知识的情景创设，可以陶冶学生的物文情操，净化学生的心灵，提升学生的人格，让学生在物权情景中享受物权知识的魅力与乐趣。
（三）信息资源的设计
传统的物权法学教学环境是以教材为中心，主要依靠教师在课堂对物权法原理和法条进行解读，教学资源基本就是教材和成文法律，这样简单的教学信息已经完全不能适应现代法学教育的发展需要。教学信息资源是信息化教学设计的基础，是教学设计最重要的环节。这需要课程在信息化的创设上按照教学目标和课程理论体系有组织地构建，需要教育者将物权知识点之间的相互联系依整体性、系统性和灵活性进行科学整合，实现教与学的良性互动。
首先，应遵循学习规律系统地构建信息资源。应根据法科学生学习法律课程的特点，遵循学生“阅读、记忆、理解、运用”的学习规律，通过教师理论讲授、学生自主学习与协作学习、实践训练、学生再理论深化与自主测试、再由教师解疑等教与学的互动形式进行动态地创设信息资源。网络课程的源目录设计应由课程介绍、师资队伍、教学资源、教学实践、模拟法庭、物权法前沿、物权法名家、司考题目、网上考试以及网上答疑、网页链接等十一项信息资源组成（见下图）。
其次，依照物权法体系有序地构建信息资源。物权法学是依调整物的归属与利用关系的逻辑体系构建，因而，教学设计应当按照物权法的结构顺序予以创设，这样有利于学生掌握物权法的思维框架。物权法包括五编，第一编是物权法总论，第二编是所有权，第三编是用益物权，第四编是担保物权，第五编是占有。教学信息源应有顺序地根据物权法体系构筑，有效地对物权法学的内容和教学资源进行合理设计（见下图）。
最后，信息资源应兼顾质与量的关系。信息源的量是基础，信息源的质是关键。教师应当根据课程内容尽量扩展课程的信息源，并遵循因材施教的规律，有机地摄取信息源，使课程信息源在教学情景中得以有效利用。在收集这些网络教学资源的过程中，教师应努力按照物权法的结构体系有机整合，并通过网络导航将其呈现在网络教学平台上，使学生能获取最丰富、最新的学习信息，让学生在教师的引导下进行独立思考与知识建构，以达到最佳的学习效果。具体来说，应在教学设计中建立富有特色的教学信息数据库，编排详细的目录，保证学生能够方便查找和利用。具体来说，物权法课程信息资源至少应当具有物权素材库、物权法律法规库、物权案例库、物权法律文书库、题库和文献资料库等六大类资源库，其中素材库包括了物权法课件、物权图片库、物权图解库等部分；物权案例库涵盖了案例简介、分析与评价、案例视频等内容；题库包含了历年物权司考题、每章节练习题、强化练习题、模拟测试题等资源；文献资源库囊括了物权法立法前沿、物权方法论、著名学者的重要文章、物权名家讲座视频、经典名著和教材目录等资料。
（四）自主学习与协作学习
建构主义强调问题情景、真实任务、协作学习等方式的教学设计，以成就知识构建意义。自主学习是指学生在教师的引导下，借助教学信息资源的支持主动学习，推动自身对理论知识的主动建构，自觉成为主动汲取知识的主体。交互式学习和协作学习是增强学生学习能动性的良好途径，是学生自我塑造、自我纠正与自我完善的信息加工过程。
在自主学习上，在物权法信息化的教学设计中，学生根据资源库的案例分析、视频资料、物权名家著作、法学网站链接等不同途径搜集资料以获取知识，这能有效地拓展学生对物权法理论的理解。在协作学习上，教师通过“问题创设—共同讨论—论证分析—师生共享”的方式，促进知识意义的协作构建。在信息化的设计上，教师将物权法学的理论和实践相结合，着力解决大多数法科学生即使通过司法考试也不会办案的通病，通过富有实效的实践性教学方式，增强学生的学习主动性和积极性，培养学生汲取知识的能力、分析问题的能力和实践能力。在线答疑是教师指导学生自主学习和师生学习互动的良好渠道。在教学过程中，教师可以适当地创设物权法的理论问题，指引学生收集相关资料。教师也可以选取适当的物权理论问题和典型案例，将学生分成若干小组进行讨论，让学生都能参与进来，开展会话交流。这既能增强学生对知识的理解，又能培养学生的合作精神。模拟法庭是协作学习的有效手段，教师应当选取有争议的物权法司法实践案例，并附上案卷材料、法律文书等资料，将学生分成审判合议庭、原告及人、被告及人三个小组，开展模拟法庭训练。在组织学生参加物权案例的法庭旁听活动中，在开庭前教师应将主要案情介绍给学生，将争议焦点交由学生分组讨论，然后组织学生到现场旁听法庭庭审。这样可以为学生创造生动、直观的教学实践氛围，增加学生的真实感受，达到素质教育与法律思维相结合，创新能力与适应社会能力相结合的法学教育目的。
（五）学习效果的评价
学习效果评价是教学活动的目标和重要环节之一。建构主义认为，“评价应该关注知识的建构过程，运用各种评价方法衡量学习者的成长过程以及思维能力的发展”[3]，这主要表现在对学生的主动学习、建构学习、有目的地学习、真实学习、协作学习的总体学习过程的综合评估。[4]建构主义的评估设计有别于传统意义上的平时作业与期末考试的简单机械式评估。在主动学习的评估上，学生利用教学资源上的物权法司考题目和网上考试，通过本科阶段的学习，进行有目的地训练，以达到通过国家统一司法考试的目的。网上答疑的方式，可以帮助学生解决疑难问题，从而提高学生主动学习的效率。同时，在讨论式学习和协作学习过程中，教师通过学生的发言和讨论结果，可以有效地进行点评与分析，有意识地评价学生的学习效果，从而能动地对学生的学习进行反馈，让学生及时意识到自己的不足，并及时改进。综合评估学习效果是对学生理解知识和运用知识的考量，这也有利于教师意识到教学设计上存在的问题，并积极改进，以提升教学效果。
三、物权法学课程信息化教学设计实例
理论是抽象的，实践出真知。在物权法学课程信息化教学设计中贯彻建构主义理念，还需要从实例上进行分析，这样才能真正领会先进的教学理念。下面以物权法学第九章建筑物区分所有权为例，按照以上四个环节探讨建构主义学习理论的教学设计。
（一）教学目标
现代都市社会小区物业纠纷日益增多，小区物业涉及的法律问题即是建筑物区分所有权的理论知识。通过对建筑物区分所有权的学习，可以使学生能够理解、掌握业主的建筑物区分所有权的概念及其所蕴含的专有权、共有权和管理权。教师通过对小区物业纠纷案例、小区物业图片、知识图示、相关文章及网页链接，让学生自主学习并浏览相关教学信息资源，从而掌握建筑物区分所有权的基本理论以及处理小区物业纠纷的基本技能。这其中的重点、难点是专有权及共有权、管理权的基本涵义及其两者之间的关系。
（二）教学情景
教师首先应当引入真实、直观的物权背景资料，创设相应的情景语言，导入建筑物区分所有权的话题，激发学生的学习兴趣。随着一幢幢小区及高层办公大楼的图片展现在课件上，教师开始讲解建筑物区分所有权的立法意义。随后，教師导入建筑物区分所有权的案例。
案例：开发商A公司出于促销目的，承诺凡愿意购买某住宅楼顶层房屋者，将获赠该楼的楼盖（天台）。某在华外籍人士B购买了该楼的顶层房屋，同时获赠该楼的楼盖。B在楼盖上安装了一个可以盛水3吨的大浴缸，每天在浴缸内游泳。该楼其他居民了解此事后，以浴缸过重威胁楼房安全为由要求B拆除浴缸。B以楼盖系其所有，其享有支配权为由予以拒绝。请问：两者的争议如何解决？
然后，教师讲授建筑物区分所有权的概念及特征，进而分析上面案例涉及的理论知识，并以图示的形式表示建筑物区分所有权蕴含着的专有权、共有权和管理权的内容，以及高层建筑物的专有部分与共有部分（见下列两图）。
在分析专有权时，通过设计问题：建筑物区分所有权与一般所有权有什么区别？以此来引导学生学会对相关知识进行比较，激发学生的自主思维能力。同时，以专有权知识净化学生的人格理念，让学生懂得专有权人在行使专有权时不得危害建筑物，不得妨害其他住户的安宁、安全及卫生，应平等地行使共有权，不得请求分割共有部分。在讲授共有权与管理权时，通过随意搭建小区公共绿地变身“私人花园”、小区公共车位之争、小区物业收费与利益之争等案例视频，让学生深刻地理解共有權与管理权的内涵。
（三）教学信息资源
在创设建筑物区分所有权的教学信息资源上，除了要在课堂上展示课件内容（包括建筑物区分所有权基本理论知识、案例导入、图片、图示、漫画、案例视频）外，还应通过超链接信息技术将法条链接、司法实践、在线测试、网上答疑、法学论文、网页链接等涉及建筑物区分所有权的相关教学资源与课件连接起来，让学生在课外浏览，以深化其对知识的理解，让学生充分享受自我认知的乐趣。此外，教师还可以通过在网上搜集一些央视的《今日说法》或省级卫视关于建筑物区分所有权的视频，一些物权法名家和律师讲解的案例视频，将课件与中国法院网、北大法律信息网、中国民商法网及中国司法网等网站链接起来，让学生在课外浏览。例如，在司法实践上设计有下列一则房产开发商擅自占用小区公共绿地的法院判例。
案情简介：2006年，被告A在某县城开发一小区物业。2015年1月15、16日，四原告分别与被告签订了商品房买卖合同，分别购买小区第一幢A单元601室、D单元701室、D单元401室、A单元301室商品房。双方约定同年5月房屋交付使用，在房屋交付后90日内被告为买受人办理房产证。2015年7月，被告未经有关部门批准，擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改建为5个车库。2015年9月，县政府办公室通过检查认定，该小区商住楼项目建筑占地面积超66平方米，建筑容积率超过1.99，建筑密度超6.99，未设置绿地。当年10月，被告补交了城建规费并接受罚款。
法院认定及判决：一审法院认为，根据《物权法》第七十三条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被告擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改建为5个车库，侵害了四原告等业主的合同权益，原告方诉请被告拆除5间车库，符合法律规定，予以支持。同时被告未按约为原告办理房产证，原告诉请要求被告办理符合法律规定。一审判决被告房地产开发有限公司在判决生效后1个月内拆除在某小区西南角所建的5间车库。
（四）自主学习与协作学习
建筑物区分所有权的知识点内容比较多，理论较深奥，需要教师在课堂上引导学生课外自主学习。教师应设计有争议的理论或案例问题，让学生相互协作以探求知识。教师应指导学生充分运用教学资源开展自主学习，指明中国民商法网有许多涉及建筑物区分所有权的论文，诸如李建华《论商铺业主经营权与建筑物区分所有权冲突的司法处理》，杨立新《建筑物区分所有权立法存在的问题及所应采取的司法对策》，等等，学生通过网上搜集相关建筑物区分所有权的立法动态与学术论文，能更深刻地了解理论知识。再有，教师可以通过创设建筑物区分所有权的相关问题，让学生通过讨论、辩论等形式进行协作学习。此外，教师还可以通过网上答疑或QQ聊天的形式解答学生在自主学习和课外协作学习过程中的疑惑。
（五）学习效果评价
学习效果评价应由学生课堂思考题发言、协作学习讨论和课外学习、网上测试及期末考试等形式组成，由教师进行多方面的综合评价。教师可以通过课件设置如下思考题让学生解答，以检测学生领会建筑物区分所有权的能力。
甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？（多选）
A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙的同意
在设计网上考试时，应当按照由浅入深、渐进式的学习规律，将网上测试题分为基础练习、强化练习和物权司考题，由学生在网上自测，并通过信息技术设置练习答案和学生自测分数，以此作为课外学习的成绩考核依据。
四、结束语
国家正在积极推进创新型社会的建设，大学教育承载着培养创新型人才的时代使命，是引领社会进步潮流的方向舵，是构筑中国创新社会的助推器。建构主义为大学专业课教学模式的革新提供了良好的理论支撑，在大学课堂中推广应用建构主义的教学理念，乃是落实培育学生创新观念的重要举措之一。在物权法学课程的教学过程中贯彻建构主义是造就法科学生主动学习、创新思维的重要环节。这需要教师领会建构主义原理，并在教学环节中因材施教，灵活运用，总结经验，让建构主义落地生根、开花。推而及之，如果中国大学教师都在实践中创新探索专业课的教学改革，未来创新型社会人才必然不断涌现，中国创新型社会的铸成也就指日可待。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 张华.教学设计研究：百年回顾与前瞻[J].教育科学，2000（4）：25-29.
[2] 常向东，赵丽新.高校专业课程信息化教学设计[J].中国管理信息化，2011（5）：74-75.
[3] Vrasidas，C.Constructivism versus objectivism：impli？鄄cations for interaction，course design ，and evaluation distant education.International Journal of Educational Telecommunications，2000（4）：359.
（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应
根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。
由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。
我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。
（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一
城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。
如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。
（三）普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因
偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明白了其中的原因。来源：考试大的美女编辑们
自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈了。
二、对策与措施
物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，笔者认为，必须首先解决以下几方面问题：
（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单来源：
小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由管理企业支付费用，而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。
（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争
市场化是要求在相同条件下的公平竞争；社会化是要求政府充分利用自己的优势，履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系，形成住房生产供应、消费的良性循环；规范化则要求创造公平的竞争环境，在同一政策、同一标准下开展有序竞争，实现优胜劣汰。从目前的情况看，物业管理企业真正要走向自求生存，自我发展，自我壮大，首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的，而且是消极的，它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志，给自己造就了不求发展的温床。E考试就到考试大
（三）应确定的收费政策要从细制定，早日实施
物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。收不到费，物业管理就难以为继。要从细制定收费政策，还要考虑政府补给，这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是：高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业，收费也不难，最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议，对这些物业，政策要实行救济，低标准设定价格，超过部分政府补给。
（四）应寻求多种经营，多渠道发展来源：考试大
物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。
（五）应完善自我，提升自我素质
物业管理企业也要树立自己的服务品位，要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能，必须通过不定期的自我培训，在工作、实践中学习，向书本学习，再通过以老带新，这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化，树立优质服务理念，员工人人讲优质服务，从而使企业的整体形象凸现出来。
总之，物业管理企业要真正走向市场化，在市场中求生存，求发展，只有政府承担必要的责任，物业管理企业加强自身建设，以好服务、好品位立足于社会，社会一定会认可它，给它以一定的地位。
[论文摘要]智能住宅小区内的弱电系统一般由设备管理系统、安全防范系统、公共信息服务系统等方面的内容组成，集成了居室报警紧急呼叫、边界监控、远程抄表、车库管理、机电设备自动化管理、卫星接收和有线电视、互联网和综合信息服务等部分，便于为居民提供一个完整、舒适、幽雅的生活环境。现谈谈智能住宅小区弱电系统的功能和特点。
一、智能住宅小区弱电系统设计概述
智能住宅小区内的弱电系统一般由通信、安全、管理、服务等方面的内容组成，集成了居室报警紧急呼叫、边界监控、远程抄表、车库管理、机电设备自动化管理、卫星接收和有线电视、互联网和综合信息服务等部分，便于为居民提供一个完整、舒适、幽雅的生活环境。现谈谈智能住宅小区弱电系统的功能和特点。
二、设备管理系统
在智能住宅小区内设置物业管理中心，由物业管理部门对住宅小区的公共设备进行监控和检测。比如对供电、供水、供热、电梯、公共照明等系统设备状态的监测。
住宅区为了便于管理，常与保安中心合建，主要包括水、电、气自动抄表计费系统、停车场管系统、楼宇自控系统和家电自动控制系统。基于自动抄表系统的数据采集系统定时采集居民家的水表、电表、气表的数据，在此之前要指定好当地水、电、气三者的价格，就可方便地自动计算费用，并打印出读数、计费的情况。并存储在存储器中。
三、公共信息服务系统
（一）小区信息
小区信息是现代智能小区人性化和信息化的一个重要体现，在于提高服务性。其主要为小区的户主提供各式各样的信息，比如天气预报、警告、小区物业管理通知、停水停电通知等，以方便用户每日生活。
（二）紧急广播与背景音乐
由于考虑现代的智能住宅小区范围较大，少则数十栋，多则几十栋，居住的人员众多，繁杂且不便于管理。如发生紧急事件时，将会面临着一个很大的问题，所以必须有组织地进行应对，这就要依靠紧急广播指挥疏导。而在平时，小区内可以播放一些文娱节目和公共通知，比如下班时间、午饭时间、老人晨练期间、居民饭后在小区园林景观散步的时间以活跃气氛。丰富人们的业余生活。
（三）信息资讯服务系统
我们这里所说的信息资讯服务系统主要提供与用户生活息息相关的信息，即便民信息，比如小区设施更换、道路堵塞、下水道维修、小区附近是否发生了交通事故等，用户可以通过它及时准确地了解与自己有关的信息，以免造成堵车或者人流拥挤等现象，以提高小区居民的生活质量。
四、安全防范系统
安全系统是智能住宅区的重要组成部分。在小区的安全防范系统的设计中，一般而言，建设闭路电视监控系统形成小区的第一道防线，住宅区内一般设置保安安全管理中心，各安全子系统主机及控制设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，住户和小区门口的访客对话、及住户对单元门口访客的确认和对单元门口的控制，形成小区的第二道防线，层层设防、严密监控、综合管理，让业主生活在无形防盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。
（一）周界防越报警
这是小区的第一道防线。物业管理公司在围墙上设立周界防越报警系统，以防止有非法企图的人员从围墙或栅栏等处非正常进入小区，。比如在栅栏上安装红外线对射探测器，当有人翻越围墙或栅栏时，将红外线阻断，阻断信号传送至保安部门，向管理中心报警，同时还可以用闭路电视监视系统，加大监控手段，以便保安人员及时处理警情。（二）闭路电视监视系统
在住宅小区的公共建筑、主要通道、重要出入口安装摄像机，摄像机将图像传达送到管理中心，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然，对整个小区进行实时监视和记录，全面了解住宅区发生的情况。
（三）可视对讲系统
在住宅区内设可视对讲，用来实现访客与住户对讲。住户通过对讲，确认访客身份后，可直观地了解访客情况，遥控开启防盗门，防止非法人员进入楼内，确保住户安全。同时各栋对讲主机与保安中心管理主机联网，保安中心可随时了解住户求救信号。
（四）家庭防盗报警系统
为了保证住户的人身、财产安全而设置的。家庭防盗报警系统采用了各类传感器，通过传输线缆传递信息，能够及时迅速地解决报警问题，可以在最短的时间里制止户外不法分子的闯入，也能够在最短的时间里满足住宅用户的紧急需要。
（五）电子签到器
为了规范保安员上岗情况，避免保安人员的偷懒怠工。物业管理公司有必要设置电子签到器，电子签到器设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处。由计算机记录每一次保安人员巡视小区之后的签到情况，用来判定保安员巡更路线和签到时间等内容。若保安员未签到时，中心电脑会立即提醒值班人员去了解情况及早发现问题。
参考文献：
[1]张瑞武，智能建筑，清华大学出版社.1996.8.
[2]洪元颐、李宏毅，建筑工程电气设计.中国电力出版社.2003.4：65～206.
[3]李文峰、张文琪、何敏丽，弱电系统综合布线.西安电子科技大学出版社.2003.4.
[4]黎连业，综合布线系统弱电工程设计与施工技术，电子工业出版社.2004.5.
[5]彭祖林、谢晓竹，网络系统集成需求分析与方案设计.北京:电子科技出版社，2004.11.
[6]刘军明.弱电系统集成.科学出版社.2005.5.
论文摘要：物业管理行业的发展前景如何，是城市政府必须解决的首要问题，也是广大住宅小区业主们最关心的问题之一。随着房地产开发行业的不断升温，作为其延续的物业管理行业在市场化的大潮发展中也随之出现了一些难题。笔者结合自己的切身体会，对其中所存在的问题进行了深层次的分析，并对此提出了解决的对策与措施。
物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题，给出的答案也不尽相同，有抱怨政府扶持政策力度不够的；有抱怨业主素质太低，不肯正常交费的；有抱怨物业公司层次太低，服务不规范、不到位的；甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总，莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明；市场化运作与规范化的行政管理齐头并进；物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。
一、存在问题分析来源：考试大
（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应
根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。
由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。
我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。
（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一
城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。
如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。
（三）普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因
偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明白了其中的原因。来源：考试大的美女编辑们
自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈了。
二、对策与措施
物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，笔者认为，必须首先解决以下几方面问题：
（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单来源：
小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由管理企业支付费用，而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。
（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争
市场化是要求在相同条件下的公平竞争；社会化是要求政府充分利用自己的优势，履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系，形成住房生产供应、消费的良性循环；规范化则要求创造公平的竞争环境，在同一政策、同一标准下开展有序竞争，实现优胜劣汰。从目前的情况看，物业管理企业真正要走向自求生存，自我发展，自我壮大，首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的，而且是消极的，它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志，给自己造就了不求发展的温床。考试就到考试大
（三）应确定的收费政策要从细制定，早日实施
物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。收不到费，物业管理就难以为继。要从细制定收费政策，还要考虑政府补给，这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是：高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业，收费也不难，最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议，对这些物业，政策要实行救济，低标准设定价格，超过部分政府补给。
（四）应寻求多种经营，多渠道发展来源：考试大
物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。
（五）应完善自我，提升自我素质
论文摘要：一个运行良好的物业管理体制，不仅是房地产成熟发展的标志，而且是房地产持续发展的保证。物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码。如何利用社区优势拓展公司的生存空间，这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。随着科技的不断进步，网络的日益兴起，物业网络化管理已成为未来的发展模式。本文就针对物业网络化管理的一些问题展开的论证。
根据国外物业管理发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，中国物业管理也正向这一趋势发展。对各项设施、服务项目的监管，对供应商的服务质量、信誉度的监控变得非常重要，精干的管理机构不可能依靠人工去进行监控，必须通过与供应商合作的开放式的网络化管理实现各项信息的准确录入和监控。
一、物业管理公司的内部管理实现网络化的表现
1、物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，必须首先实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真；2、总部领导需要在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况；3、统一规范化的工作流程可以保证每个管理处都有一流的服务水准；4、网络化管理可以削减中间管理层，简化文件传递等中间环节，实现管理“扁平化”、无纸化，大大降低管理成本；5、网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，从而有效降低经营成本；6、统一的信息平台可以缩短领导与员工距离，实现公司内部的交互式管理，营造宽松的企业文化；同时也可以实现物业公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务提供了可能。
二、网络化管理在物业管理中应用的必要性
物业管理公司是小区专业管理的主体，全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下，住宅的管理是一个劳动密集型的行业，然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在，已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。
1、消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程 根据cnnic的统计，到去年年底中国已有网民2230万，任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
千兆以太网和vodsl等宽带通信技；噩术的应用，利用现有电话线实现带宽达1omb/s的双向传输，完全可以解决传统adsl技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题，adsl终端设备大约要2700至3000元，而vodsl只要几百元钱，用户完全可以负担得起，有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成。
2、智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应 三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场ic卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。
3、日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理的良性互动 住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端，为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。
4、网络化的进程，使物业管理完全可以与外界配套取得联系，甚至将周边配套视为资源，以补充自身配套的不足 项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点，然而随着网络化管理的推进，管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系，甚至将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。
三、物业管理网络化的实施措施
1、网络化管理，将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来 通过网络化管理，实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。
2、小区物业管理的网络化，促进社区管理规范、高效运营 在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等，相当复杂繁重。网络化管理，将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
3、社区网络化管理，为物业管理公司带来增值效益 如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务，对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如vod点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。
四、网络化管理的应用优势
在对物业管理的问题上，人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上，它还包括另一个重要层面，即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业，但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散，势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
1、实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理 发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如开发单位多、物业项目小而零散，致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题，将物业管理升级，利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入发挥更大的功效；物业管理公司老板还可以安坐家里测整个企业在各地的进度。
在城市化飞速发展的今天，物业管理作为一种专业化、企业化的不动产管理模式，已经成为城市管理、社区建设不可或缺的组成部分。然而我国尚未形成成熟的物管市场和物管模式，在物业管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我国目前城市物业管理发展现状，全面分析城市物业管理中存在的问题，对完善城市物业管理提出相关建议。
关键词:
物业管理;业主大会;业主委员会
一、我国物业管理的发展现状
伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业10．5万家、管理规模164．5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的0．2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24．3%;管理面积32．18亿平方米，占全国物业管理总面积的19．5%。①然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界限模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。
二、我国物业管理的立法现状
我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。［1］为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，并于2007年11月26日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日上午通过的《物权法》，也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007年10月1日正式实施，新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。
三、我国物业管理中存在的主要问题
(一)物业管理立法方面的不足《物权法》是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理模式的界定上，《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物业管理条例》第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明，《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式，而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然，企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。
(二)物业服务与政府公共服务边界不清《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承担?现实是在现有物业管理模式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因此，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。
(三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为，不能成为诉讼参与主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人，独立承担法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承担责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一［3］。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。
四、完善我国物业管理的对策建议
(一)完善相关立法1．依据《物权法》修改《物业管理条例》物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理，可以选择专门的物业企业管理，也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的，而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比较高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式，致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此，重构我国物业管理模式，修改《物业管理条例》显得尤为重要。2．尽快出台《物业管理法》目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。
(二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承担责任，自身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提讼［5］。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后，可以将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。
(三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费．在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》，在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审判资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。
(四)建立物业管理“黑名单”制度业主与物业服务企业的矛盾由来已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。
［参考文献］
［1］文宇．城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］．城市问题，2013(9):78－81．
［2］张农科．关于我国物业管理模式的反思与再造［J］．城市问题，2012(5):2－14．
［3］宋安成，段本和．完善新＜物业管理条例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．
［4］董磊．论我国物业管理制度存在的问题及完善对策［D］．东北财经大学硕士学位论文，2006．
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