时间：2023-04-25 14:47:43
导语：在房地产营销策划论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
中图分类号：F293.33文献标识码： A
1房地产营销策划的含义及方式
1.1房地产营销策划的含义
房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说，它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程。也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。
1.2房地产营销的方式
（1）企业直接销售；（2）委托销售
2营销策划在房地产营销中的重要作用
一个真正的策划案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据。通过房地产市场细分，来确定它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争。其重要作用主要表现在以下几方面：(1)为开发商带来更大的利润空间；(2)更好地满足消费者的需求；(3)增强居住品质；(4)提升开发商的品牌。
3房地产营销策划误区的完善措施
3.1正确运用目标市场选择模式
开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：(1)复合产品模式；(2)单一市场模式，此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销；(3)完全市场覆盖模式；(4)有选择的专业化模式；(5)复合市场模式，即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
3.2定期对策划人员专业知识的培训和交流
可以定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。
3.3基于楼盘品质的创新
随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。
3.4加强房地产市场调研与预测
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。
3.5明确目标市场，科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次的多样化，房产开发商更应明确其目标市场，进行科学的市场定位。
4目前房地产的营销策划存在的主要问题
就国际市场来看，房地产产业在我国的发展起步相对较晚，市场经济环境下的发展还不够充分，营销策划的理念应用到此行业中属于一种全新姿态，还出与相应的萌芽时期，各种策略还存在着一些相应的问题。这些问题的出现导致了营销策划不能够有效的发挥功用，并在很人的程度上阻碍了房地产业的健康发展。主要问题有以下几点:
（1）不能充分的进行市场调研，调研结果与实际情况存在偏差要进行营销策划不能只是凭空想象，要进行相应的市场调研，收集比较真实可靠的市场需求信息，并对其进行分析，进行企业的市场定位。市场调研主要有两方而的任务，一方而要充分的了解产品要进入的市场需求，使企业在进入市场时有相应的针对性，另一方而是进行市场调研时要与相应的同行产业做出对比，分析对于目前的发展状况，知己知彼方可百战不殆。但是就目前的现实状况来看，房地产开发商对市场调研的认识程度不够，有的甚至脱离相应的实际，调查方式缺乏变通，取样或者是调查的数据针对性有所欠缺，调研结果与实际存在着一定的差距，不能够真实的反应市场的总体要求。
（2）营销策划中的广告宣传脱离实际，在房地产的营销策划中，广告宣传是主要的宣传媒介，也是营销策划的重点所在。但是目前的房地产的营销策划中广告的宣传存在着很人的问题，主要是存在假、人、空的现象。在新的经济发展形势下，而临着激烈的市场竞争，房地产开发商绞尽脑汁的在和相应的广告商一起进行广告项目的策划。当然不得不承认有些广告的制作相当的有水准，不仅突出了特色之处，创新上与其他广告绝不雷同，但是其中的真实成分有所减低，这些标新立异的广告不能带来真实可靠的说服力和信任度。
（3）相应的营销策划的销售管理模式管理不严谨，而且在销售管理模式上存在着一定的随意性，不够严谨，没有一套规范的销售规则，主要就是依靠业绩来评定销售效果的好坏。在部分房地产的营销策划中营销人员对自己的营销对象进行虚假承诺，看似房地产开发商委屈自己的利益而把消费者的利益保护的天衣无缝，非常的周全，在消费者信赖了营销人员的前提下进行了交易，但是却发现事实却远非如此，给企业的形象造成了一定的损害。
5提高房地产的营销策划的具体做法
5.1强化房地产的市场调研
在行业的营销策划中，通过市场调研来获取信息是必不可少的一个环节，房地产的营销策划制定前，要加强对市场调研的力度，针对项目中的项目规模、相关特点以及消费对象进行整体上的调查，在得出调研的相关数据后进行分析和预测相应的营销市场，为营销策划的进行提供最基本的辅工作。
5.2找准目标市场，进行科学的市场定位
如今房地产行业已经进入微利时代，而对当前消费者的需求多样化以及消费理念多层次化，开发商在进行行业发展是找准目标市场，进行市场的科学定位变的越来越重要。只有进行准确的市场定位，找对相应的市场主体，房地产的每一个地产项目才能够更快、更稳的进行市场交易，满足市场需求，否则一切都是徒劳无功，还会落下“事倍功半”不利后果。
5.3对营销策划人员进行培训，增强相应的责任感
在营销策划中一定要进行员工培训，让员工具备一种高度的责任感。可以让员工不定期的参加学习和探讨的学习交流会，在员工交流中采诸家之长，并吸取相对优秀的营销经验。同时房地产的营销策划还要实时的关注新的营销策划的理念，在进行广告宣传的时候避免因为概念不清而进行的不切实际的过度的概念包装。
结语
人们生活水平的不断提高，对生活质量的要求也逐渐增强，我国的房地产事业蓬勃发展起来。在这一过程中，努力做到对顾客的需求现状的深刻了解和准确的把握，把营销策划的主要价值和内涵融入到自己的策划中来，展示营销策划的具体内涵，并达到进行营销策划的处理。通过成功的营销策划，在市场经济的激烈竞争下，改变房地产企业的发展模式，顺应市场潮流，立于不败之地。
参考文献
[1]王方华.整合营销[M].山西经济出版杜，2008．
论文摘要：为满足日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证，按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》，探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设，促进形成特色专业。
参考文献
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社，2004.
【关键词】房地产企业 营销策略 营销误区
目前市场营销在我国遍地开花，正处于迅速发展中，各行各业都在普遍采用，我国房地产业也不例外。随着我国改革开放的深入，经济的高速发展，房地产业正在处于蓬勃发展中，卖方市场的转变，买方市场的形成，市场营销的引入，使竞争更为激烈。怎样才能使自己产品在竞争中战胜对手，立于不败之地？除了倚靠产品的质量外，还有营销策略的使用，比如品牌、价格、促销、企业信誉的运用是很重要的。
一、房地产企业使用营销策略的重要性
1、促进社会住房总供需的平衡
市场营销策略在房地产企业中的应用，有利于房地产企业适时、适地、以适当价格把产品传递到消费者手中，以解决社会生产与社会消费之间的各种矛盾，使得房地产企业各种不同的供给与消费者和用户方面各种不同的需要相适应，求得社会生产与社会需要之间的统一与平衡，生产与消费在时间、地区的平衡。实现整个社会经济的正常运转，从而促进社会住房总供需的平衡。
2、促进国民经济的健康发展
市场营销策略在房地产企业中的应用，有利于合理地配置土地、资金、劳动力等资源，提高房地产企业的经营管理水平和经济效益，而房地产企业的经营管理水平和经济效益提高，会促进国民经济的健康发展。
3、有利用房地产市场的发展和完善
房地产市场存在的问题会对房地产企业的进一步的发展造成障碍，比如商品房的大量积压、商品房高的空置率、巨额资金的持久沉淀等问题，通过市场营销策略的运用可以有效解决房地产产品市场的现实问题。同时它对加速房地产商品和资金形态的转变、缩短房地产商品流通周期、促进房地产市场的发展和完善都有重要作用。
4、实现房地产企业的任务与目标
房地产企业的市场营销部门通过市场营销研究，密切注意和了解市场需要的现状与变化，就可以发现一些未满足的需要和市场机会；然后，根据企业的任务、目标和资源条件等，选择本企业能够最好地为之服务的目标市场，并根据目标市场的需要，开发适销对路的产品，制定适当的价格，选择适当的分销渠道，制定适当的促销方案，千方百计地满足目标市场的需要，这样就可以扩大销售，提高市场占有率，增加盈利，实现企业的任务与目标。
二、房地产企业的五种营销误区
目前，房地产企业早已认识到市场营销的重要性，并普遍采用市场营销策略对房产项目进行营销。但是目前我国房地产企业对市场营销策略的使用，还处在探索阶段，整体营销水平不高，主要表现有：第一，开发商营销意识薄弱、不注重营销推广的作用；第二，营销渠道不多、大部分宣传局限传统的推广渠道，比如像开设分展场、举办产品会、鉴赏酒会等营销方式不被大多企业采纳，集中开盘方式也较少的被开发商采用，对以公共关系的重视还远远不够。第三，对国家房产政策反应不够迅速、敏感性不高。第四，推广包装差、主要包括现场包装差和销售物料设计风格不统一。第五，品牌营销理念低，大多数企业对如何进行准确的品牌定位，如何引导业主把握品牌取向，如何营造品牌意味即房地产商品如何进行品牌化及如何有效实施和控制房地产品牌战略等问题，这种局面主要是由一些营销误区所造成的。
1、误区一：认为传统的生产、产品营销观念已经过时
市场营销观念随着社会的发展，已从传统的生产观念、产品观念，到现代的大市场营销观念、概念营销观念。房地产企业大多数都抛弃了传统的生产观念、产品观念，采用现代的大市场营销观念、概念营销观念。但在实际运用过程中会犯营销观念不正确的错误，没有考虑以消费者为中心，以顾客的需求为出发点，没有考虑社会的公众利益，采用现代的大市场营销观念、概念营销观念进行营销，虽会在短时间内实现营销目标，但长时间终会暴露出种种弊端，损害企业整体营销战略。
2、误区二：认为人员推销是最古老的促销方式，不适合当今的营销环境
当今人员推销是房地产促销策略当中最传统、最主要、最直接的促销方式，采用这一促销策略，可以让销售人员与顾客直接接触，进行面对面的洽谈和思想交流，有利于销售人员最直接、最及时地了解顾客的需求。通过这样的交流，可以充分地向顾客传递企业、房产项目信息，以达到让顾客认识、了解、信赖企业的作用，这对提高公司的知名度和美誉度是非常有用的。房地产企业或许在制定促销策略时都会考虑采用人员推销这一方式，但他们对人员推销的作用没有充分的了解，不够重视人员推销，认为人员推销是最古老的促销方式，不适合当今的营销环境，往往投入大成本采用广告、营业推广这些流行的促销攻势。虽说像广告这些促销方式在短时间内会引起顾客的关注、较快的达到促销目的。但要想长时期的留住顾客的心，采用这一促销方式是远远不够的。
3、误区三：认为创品牌就是靠做广告
品牌，给企业带来的效益是巨大的、全面的。这一点无需置疑，或许每一间房产企业都想创品牌，拥有品牌优势。但创品牌是需要条件的，盲目的创品牌，必会给企业带来损害。目前，在房产企业中就存在很多盲目创品牌的现象，这主要是企业没有正确认识创品牌需要具备什么条件和企业具不具备这样的条件所造成的。这些企业误认为品牌就是靠做广告，名声就是名牌，只要敢花钱做广告，就能创名牌，把过多的资金、精力、希望都放在广告上，期望一夜成名，结果却是功亏一篑；误认为做品牌就是做名牌，名牌仅仅是一个高知名度的品牌名，它只需达到知名度，但品牌除了要达到知名度外还要达到信任度和美誉度，创品牌，它需要的人力、物力和财力是全方位的，是一个复杂而浩大的工程。
4、误区四：认为只要广告费用高，产品销售量就有保障
几乎每一间房地产企业都会打广告，通过广告，可以将房产信息不知不觉地灌输到消费者脑海中，从而影响消费者的购买决策，激发消费者的购买欲望，刺激消费者的需求，增加销售量，同时提高房产价值。但打广告费用大、有效期短等缺点明显。目前，广告媒介多，选择什么样的广告媒介存在难于决策。大多数房产企业就存在这样的问题，没有经过系统决策，错误的选择广告媒介，造成既没有达到广告目的，又支出大量的广告费用，反而给企业带来资金上的负担。
5、误区五：认为产品创意不重要
在生活中，只要稍微留意一下，就会发现大多数房屋的建造风格差不多、没有美感、没有创意、产品雷同严重。这主要是房地产商在上项目的时候一窝蜂，看到那种设计流行，销量大，就去模仿。但是现代人对住房不单单看重房屋的质量，还看重房屋的外观。越来越多人追求房屋的整体外观，房屋的艺术性。在房地产产品同质化越来越强的今天，具有创意产品的就显的很重要了，房地产企业应该加大对这一方面的研究和投入，建造出具有创意的产品。
三、房地产企业制定正确营销策略的建议
基于以上房地产企业营销中常见的五种误区，本文对怎样制定正确的营销策略给出以下建议。
1、建立一支专业的营销队伍
房地产企业生产出来的产品能否顺利的销售出去，达到预期的销售目的，这关键在于是否做好营销。基于营销对企业的重要性，建立一支专业的营销队伍就显得非常重要。目前，大多数房产企业都会有自己的营销队伍，从事营销策划、营销控制等。但具有专业性很强的营销队伍还不多，而且销售人员的素质问题也普遍存在于房产企业，主要表现在：销售人员文化素质不够高，销售人员缺乏规范化的业务培训，销售人员服务意识不足或服务理念不明确，难以实施优质服务，服务标准不统一，随意性大，容易给顾客造成不良影响，销售时没有严格按照销售流程，没有明确界定销售人员的职权，缺乏与顾客有效沟通的技巧等等。因此，房产企业应重视和加大资金对销售这一重要环节的投入，加强对销售人员的业务培训和业务指导等，建立一支专业的营销队伍。
2、建立“以顾客为中心”的人性化营销的营销理念
“以顾客为中心”实行人性化营销是新时代的营销理念。企业在营销过程中应实行人性化营销，做到：“顺其本性”营销时应满足消费者的基本居住需求；尊重其习性，尊重其的居住习俗。适其品性，以适合消费者的居住文化品位偏好来进行营销；满其个性，以满足消费者居住个性需求来进行营销。
在人性化营销的过程中还需注意：营销人员应将自己定位成消费者的朋友，对消费者要充满爱心，帮助消费者解决疑虑问题；运用情感沟通，将楼盘的优势、特点、与消费者自身相适合的地方、优惠政策等因素传达给消费者；售楼处的环境设计要尽量完备人性化设施，体现对消费者的关爱。
3、采取各种方式来化解信息的不对称
消费者在购买产品时，由于对产品缺乏充分的了解，往往会产生观望态度，不敢轻易购买。这主要是由于信息的不对称所造成的，因此要想消费者能够迅速对产品充分的了解，化解信息的不对称是关键。房地产企业可以采取各种方式来化解信息的不对称，比如：通过各种媒介进行大量宣传，充分利用报纸、电视、网络等、或举办各种招待会、产品展销会、座谈会等活动，让销售人员直接与消费者进行信息交流、情感交流。以达到化解信息传递障碍，促进销售的目的。
4、注重产品的创新
随着房地产市场的迅速发展，我国房地产购买者的投资心理和投资行为者日益成熟。住宅已不再被看作为钢筋加水泥组成的结构，而被视为安居享受的“家”，和能够充分体现个性的生活方式。人们购买房屋不仅仅是看重他的质量，还看重它的功能、款式、小区建筑的人文内涵等。随着购房者对房屋需求的变化，房地产企业就应该注重产品的“质量”，善于发现消费者的需求变化，追求产品的创新。
5、科学预测成本，减少投资风险
由于目前，我国房地产行业竞争激烈，不少企业都会加大成本对营销这一方面的投入，比如：在广告等方面，花费大量的资金进行促销。这或许会达到促销目的获得经济效益，但企业在决定加大营销成本前，必须对产品成本、促销成本进行科学预测，预测出总支出成本和预期投资总收入，否则可能会发生盈利过少，甚至亏损的现象。因此，重视对各种成本的科学预测，可以有效的减少投资风险，避免不利的情况发生。
【参考文献】
[1] 纪海芹、李宁、占爱：浅谈营销策略在房地产中的应用[EB/OL].中国论文下载中心网，2007.
[2] 佚名：营销策略在房地产中的应用[EB/OL].房策网，2007.
给开发的命题：为什么项目定位高端，产品细致入微，接受起来缺抗性极大呢？
通常，开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域乃至乡镇，在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。认为城市的房地产规划理念与产品档次高，落后区域的需求客户没有见过，一定会卖个好价钱，在竞争项目不多，相对水平落后的市场里，拉大了差异，销售周期也会大大缩短。但十有八九事与愿违，认可度与成交速率大大低于当地土开发项目。每每恍然大悟后都后悔莫及。
其实县域房地产开发不必盲目追求档次，过分追求细节。一是县域范围内的城市建设落后，居住理念保守，加之房地产市场发展较晚，市场需求还没有收到良好的引导。对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念；二是大部分县城还处在城乡结合的半农村，居住方面，家家都有二亩三分地，尚处在盖几间瓦房，几口人住的时期。对他们而言，能在分家、子女成家时加建个小二层就算是优越了。虽然近年随着城市化进程的加快，旧村改造、城区扩张也导致了大批的城乡人口走入城区，大批年轻的、高学知的新家庭组建往往开始由自建转向购买。但多数都以旧村改造或企业开发的低端住宅为主要选择对象。毕竟县域人均收入低，先解决居住的问题，才能再谈起享受性的改善与提升档次。简单归纳就是县域与城市需求客群对价格的理解不同，厌恶昂贵与花哨，其价值与价格的矛盾突显。
开发之策：在产品价值、开发成本成本与价格之间找平衡。
1、不盲目照搬城市开发模式，过分制造规模，提高档次，追求概念，打消指望通过拉大户型区间，扩充产品类型提高客群命中率念头。与其吃力的大卖知名建筑设计规划手笔、建筑科技与智能化先进程度、房型空间的错越几乎如同对牛弹琴，不如放低姿态，朴实而作。
从地价考虑，县域成本普遍低廉，建议建筑形态以多层为主，放弃通过建高建大实现档次提升与收益提高的做法。
从需求角度考虑，县域家庭人口多且家庭结构复杂，户型讲求南北通透，尺度以两室两厅至三室两厅为主，面积保持在80-130之间，尽可能摒弃城市常见而切合县域的小户型。
2、合理降低开发成本，由于县域居民的文化品味、生活习惯与城市尚保持一定差距，园林与建筑独特性还不能像城市那样成为项目推广与接受的核心要素，尽量建立在市场需求角度定位项目档次与产品，在我们看来是价值提升的事物在当地一定恰恰相反的很。
从园林成本考虑，挖掘概念，追求景致，与其让一句“我又不住在院子里”去挖苦的话，不如实实在在搞些楼间绿化，安装休息与健身设施。否则很容易让当地人认为是羊毛出在羊身上，不仅占用了不少房价还华而不实。
从建筑细节考虑，城市常有或新兴的智能化与建筑科技、精装修才刚刚被城市接受且问题诸多的情况下建议也一起摒弃。主要为当地买房居尚以住为主，追求的是实际、实惠。科技固然好，未必用的住，不习惯，也未必想用。赠的装修固然好，对包装好的建筑未必放心，风格也未必有土装修称心。
从配套方面考虑，由于县域城乡结合，城市生活配套尚在发展阶段，新住宅入住后生活相关问题纷纷出现。建议新建住宅在规划与定位时将所谓的会所等功能建筑甩开，改建沿街商业，一能销售变现，二能通过物业招商或前期销售商铺承租实现配套的完善。
如若，同上简述，完全站立在市场角度，定位明确，产品适市且价格合理的情况下，营销将顺水推舟，销售速率定有改善。
■产品案例：济南市长清区老成内“ 阳光××苑” 住宅，占地50亩，规划容积率为1.6，规划6栋小高层建筑，户型60-140平方米，从建筑形态来讲，周边成熟度教高，产品接受相对容易，但由于成本的较高，价格将远远超出区域同类项目，接受抗性出现。2008年根据市调修正产品为多层，根据用地东西长的特点，每栋增加单元即可实现与小高层相同的建筑面积；户型区间缩小到80-120平方米，房型设计为两室两厅至三室两厅，适当通过顶层+赠送阁满足部分超出此主力区间的大户型要求；园林采用保护原低上绿植的做法，通过规划使建筑合理避让几十年原生成树，不能得到避让的如紫叶李、法桐等极具庭院塑造的植物进行暂时移载的做法，降低园林成本；通过交房预装太阳能、公共部分大理石装饰及不锈钢围栏、外墙外保温、外窗双层中空玻璃等使建筑本身得到务实的细节改善；社区物业管理与部分商业配套通过外围自建商业已充分满足。
此项目核心竞争优势不难看出即：
多层：建筑成本低，价格也相应低廉，得房率高于小高层以上。将实惠展现给客户；
户型：多层板式建筑户型可轻易获得通透、全明的布局，相对小高层以上住宅建筑而言，空间更好利用，客户由于对此类建筑不陌生，接受也就很少出现疑问；
园林：从当地院落生活习惯出发，简单的利用大树创造出实用、实惠的庭院空间，可通过描述“夏日休息”、“邻里关系”来呈现未来舒适惬意的生活场景，加以对树木的实地参观，效果比沙盘、楼树的描述要更有说服力；
细节：结合当地生活习惯，和剖析生活成本后赠送太阳能，被大多数客户认可，毕竟家家需要，自己购买安装也不便宜。结合住宅规范要求的保温、节能，已经将舒适度做到了家。
配套：从区域配套的互补性出发，结合周边学校、市场、商场已然齐备的情况，通过自建商业招商再次提升了项目生活配套的成熟度，即便区域配套不完善客户也相对容易认可。
给营销的命题：案名内涵深、概念新而响、广告创意，好为什么没有好业绩？
问题就是营销手段太“高超”造成的。通常，下乡镇的营销策划团队也好，开发商的营销部门也罢，初到县域操作项目都有市场了解不够，眼手并高的特点。总想借机卖弄城市里普遍的那点手段，并没有与当地人文良好嫁接，固然问题多多，有甚者连问题都意识不到。
下县特征与城市最大的不同就是“土气”，具有农村覆盖面积大，城区面积小、客户分散、媒体缺乏、客户眼界狭窄等诸多问题。首先农村覆盖面积大，再高深营销大师码字熬夜拼出来案名客户未必理解。如“CLASS”、“主语城”这样的案名，他们认为太洋气、太说不出口，严重者一旦触及到当地忌讳将更难收拾。恰恰是“凤凰山庄”、“玫瑰花园”类似的俗语接受起来容易，实践也是这样证明的。其次就是客户分散，且当地缺乏有效媒体。一般城市人口多，一个项目仅在市内甚至市内一个区域做足推广就可以快速售罄了，但城乡结合地域很难这样轻易的实现，即便是好容易找到个小报，连投几期也未必有几个有效来访或来电。再就是广告过分华丽，追求创意，推广概念化严重，与案名一样，若推广语言简意赅到“让生活重新想想”真不如打一张白纸就写三个字“买新房”。
营销之策：形象入乡随俗、推广见缝插针、手段融、入细致。
1、案名杜绝华丽，不追求内涵，以常见、易解、易记、吉祥的词汇为创作主调，建议后缀以“花园”、“庭”、“苑”、“山庄”、“居”等能够标示此项目为住宅的名词。
2、推广语注重白话，讲求说明问题。毕竟推广语是诠释项目的核心，并不是彰显策划水平高低的量具。
3、广告不追求“创作”，画面与文字结合要贴切，讲求内容写实。既然说房子，就在画面中大篇幅的体现房子，文字不盲目文学化，广告中的区位图、联系电话、项目地址要清晰，适当情况可扩大其所占篇幅。
4、销售中心选址要毗邻项目，条件允许的情况下，应考虑沿街、色彩鲜亮容易识别。其命名应尽量不采用“ ××接待中心 ”、“ ××展示中心 ”，以浪费广大客户寻找“售楼处”的时间。
5、宣传手段应见缝插针，敢于开拓“泛媒体”弥补当地媒体不足的缺陷，通常情况下，县域推广派单结合当地广告小报进行，时间一久，竞争项目一多，此组合手法就日渐疲乏。而“泛媒体”只灵活、传播广、到达率高的不是媒体的“媒体' 。如酒店桌牌、墙牌、广告T恤、太阳伞、与市场及商场宣传品结合等。此类与当地主流媒体的互补性极强。
6、销售当中广交朋友，充分利用县域特浓厚的口口传播扩大项目影响，主要可以通过维护久居项目周边的原住居民来完成，一是他们对当地和项目所在区域了解，二是他们由于久居项目周边，对此保有充分的感情与好感。
7、销售人员说辞要融入当地，可通过说土话、啦实理来讲解项目，比如：解释容积率低不如说建的稀疏，讲玄关不如说是入户的一个小过道，对客户而言来的直接。
如若能在以上泛述中加以“退化创新”，相信销售将如遇东风。
■营销 案例：
在济南长清“ 阳光××苑”项目前期形象定位时，通过问卷的形式确定了项目案名在此地域的调性，又结合开发商以往开发的项目案名采用了“品牌+案名”的形式，案名后缀为“苑”。一是它满足了项目作为住宅的代表性，亦能被市场接受，二又通过“品牌+案名”的形式结合以往项目树立了开发商品牌，加深了市场对项目的认识与信任度。作为推广语，主要结合项目特有的“原生态”和主张的“和谐”，归纳出“原生态和谐住宅社区”九个大白字。任何人一看就知道这是个在售的住宅。
即使这样还远远不够克服区域推广的难点。项目自2008年入市至今除日常利用繁华地段派单与投放广告小报、短信等外，还独创性的开辟“泛媒体”，区域竞争项目纷纷效仿。
该项目独创性推广手法如下：
1、广告衫：结合奥运制作发放了宣传T恤，数量为1000。奥运期间穿着者犹即刻成为项目流动的形象广告，就发放而言也彰显了企业势力与社会责任感。
2、大型太阳伞：制作100把带有项目案名与电话的大型太阳伞，分发至各主要路警岗亭、报摊、大型高端酒店、超市广场看车点等场所，弥补了区域户外媒体不足。
3、环抱购物袋：2008年6月起，全国实行塑料袋有尝使用，该项目制作2000件无纺布手提袋代替纸袋通过销售中心来访及超市派发。目前提项目手提袋行人不乏于个市场、超市。
4、纸杯：通常纸杯只有在销售中心接待客户时才使用，该项目将大量纸杯免费赠送到周边中档酒店与部分企事业单位中，将纸杯的价值扩大化。
5、贵宾卡：与当地大型商业机构合作，共同发行诸如“E龙”的区域消费打折卡，利用卡片极小的部分设计为项目推广语与销售电话。此类卡片发行量极大，并且使用率极高，每张卡片犹如项目名片一样，效果极大。
(一)更好地适应现代化职业教育对职教师资提出了更高要求
原有职教师资的“资格模型”已无法满足现代社会对职业教育师资的新要求。现代职业教育对教师提出了更高的要求:①要求其掌握关于工作过程、技术和职业发展的知识;②教师不仅要传授知识,而且还要将其融入教学情境,发现问题;③根据职业能力要求制定教学计划、设计课程以及遵循教育论的要求。这些要求正是专业教学论研究的核心内容。
(二)能更好地实现职业教育的教学目标
职业教育的核心是职业,使学生通过学习具备相应的职业能力。以职业教育专业教学论为基础的教学目标,是以该专业所对应的典型职业活动的工作能力为导向;以职业教育专业教学论为基础的教学过程,是以该专业所对应的典型的职业活动的工作过程为导向;以职业教育专业教学论为基础的教学行动,是以该专业所对应的典型的职业活动的工作情境为导向。职业教育专业教学论的这一原则完全体现了职业教育的教学目标。
(三)能有效改变现有职教师资存在的问题
1.职教师资现状对职业教育职教师资的能力要求方面,近来强调“双师型”职教师资的培养,但主要强调动手能力的培养,其重点在“工程师”或“技师”这一“师”。而对如何培养专业教学方法,引导教学改革,对“教师”这一“师”却重视不够。作为职教师资即使具有丰富的专业理论和实践经验,如果缺乏适合的教学计划和教学方法,仍然不能取得较好的教学效果。
据调查,目前中高等职业学校的师资主要来源和主要存在的问题主要有三个方面:①普通中学的教师。这类教师多来源于普通师范院校,对教育学、心理学有较深的造诣,但多数缺乏中等职业技术教育所需的专业知识,或者专业知识缺乏更新,更谈不上专业操作技能。②本专科院校的大学生。他们具备相应的理论水平,但大部分职教专业师资来源于工科大学,接受的是普通高校学术型、工程型的培养,缺乏教育理论知识,即使是师范类学院毕业的职教师资,也只接受了普通教育论的培养。③兼职教师。兼职教师以从事专业工作为主,他们经验丰富,实践技能强,但缺乏教育理论知识,对于教学中的基本技能如教学大纲的编制、教学方法的选择、现代教育技术的运用等不太熟练。这些问题一定程度上影响了职业教育的水平。
2.职教师资专业教学论研究和培养现状
在我国绝大部分高校的职业技术教育学院和职业技术学院,都没有为职教专业师资的培养设置“专业教学论”课程,设置了该课程的学校除了极少工科专业有了教材外,都没有统
一、成熟的教材,即使进行了相关的研究,也多以论文形式出现。随着职业教育的发展和对德国先进职业教学经验的了解,各学校逐渐认识到专业教学论在职业教育职教师资培养方面的必要性和重要性。据调研,重庆市现有的职业技术学院对职教师资培养均设置了专业教学论课程,由于没有统
一、成熟的教材,对专业教学论的研究和运用都还处在起步、摸索和实践阶段,专业教学论的师资由于以前都缺乏专业教学论的教育,了解教育理论的不了解专业知识,了解专业知识的又不了解教育理论,在教学中不能很好地把专业知识和教育理论有机地融合在一起。目前职教师资专业教学论的教学主要来自于教师在实践中的摸索,或是对其他教学方法的模仿,缺乏理论指导,要根据职业要求的变化,对教学计划、教学内容进行改革更显得力不从心。目前学术界对职业教学论的研究越来越重视,并且研究成果日渐丰富,专业教学论理论日益成熟,但由于职业教育专业、层次的多样性,不同专业、层次的职业具有不同的知识特点和能力要求,需要有与其相对应的具有各专业特色的专业教学论,目前除了极少工科专业有专业教学论外,其它各个专业都没有其对应的专业教学论。
二、专业教学论的内涵以及研究的核心内容
教师职业的前提条件是专业学习,但对职教师资而言,专业学习也包括本专业的教学论。在职业教育比较发达的国家,职业教育的专业教学论是作为大学职业教育师资培养的一门独立学科而开设的。德国职教师资教育专家Petersen认为,教学论方面的能力是职教师资“最切身”的职业科学,它研究如何在科学定位的基础上确定教学对象和教学内容,制定教学法草案。
(一)专业教学论的内涵
专业教学论在我国职业教育中是一门新兴交叉学科,是职业教育师资专业发展方面的重要学习内容。专业教学论是基于某一专业领域或方向,关于教与学的理论与实践的一门学科,是教学论具体化的体现,涉及单个或多个科目。专业教学论的重点是基于职业教育专业领域对于职业学校相关专业课程课堂教学活动进行的原理或理论分析与解释。专业教学论要解决的关键问题是在专业科学的基础上,根据教学对象合理确定本专业学科的教学目标、教学内容,并选择适当的教学方法,制定教学方案。
职业教育的专业教学,是以其独特的视野,构建有别于普通教育或普通高等教育的专业教学论体系,即职业教育的专业教学论体系。在职教师资培养培训中,专业教学论是职业教育专业领域与教育科学的纽带,起到加强职业教育教师职业科学化的作用。
(二)专业教学论研究的核心内容
职业教育的专业教学论是在专业科学的基础上,从职业能力分析及开发入手,确定教学目标、教学对象和教学内容,选择教学方法和制定教学方案的一门科学理论。专业教学论的核心内容主要包括职业发展分析、职业能力分析、学习领域课程分析、教育过程分析。
1.职业发展分析。市场营销领域理论和实践的发展必然会影响营销领域中职业的形成与发展。市场营销经历了一个又一个发展过程,在每一个过程中都有其自身的特点,由此对职业类型、职业要求、职业能力都会产生不同的影响。要帮助学生更好地进入职业角色,了解从事的职业领域中,市场营销理论、实践的发展过程和现状以及按职业形成的工作所蕴含的内容、形式以及实际的职业、职业规章、职业发展前景都是非常必要的,只有这样才能更好地适应职业领域里未来的工作,这也是做好这一职业的前提条件和基础。从职业发展方面,在市场营销的发展过程中,市场营销经过了生产型、销售型、市场型、系统型等不同的发展阶段,各阶段与当时的生产力水平和科技发展水平相一致,市场营销具有不同的表现形式和特点,由此形成的职业类型、工作形式和内容也有所不同。在生产型时代,企业以生产为中心,以产定销,并不重视推销活动,没有专职的营销人员;在市场营销时代,以满足消费者需求为中心,营销是企业发展的关键,专职的营销人员应运而生;在未来经济发展和市场高度开放的时代,从某种程度上说,营销队伍的生命力决定了企业的生命力,营销职业可以说是未来最广泛、最具有挑战性和最具发展前景的职业。
2.职业能力分析。职业教育的专业教学论以职业的发展分析相关职业的职业能力。职业教育专业教学论的教学目标是以该职业所对应的典型职业活动的工作能力为导向。通过职业的工作岗位和工作过程分析所需职业能力。市场营销专业主要从事市场调研、营销策划、广告策划、市场开发、营销管理、推销服务和教学科研等工作,每一具体职业活动工作有其相适应的特殊的职业能力。从能力内容的角度,德国学者把职业能力划分为专业能力、方法能力和社会能力。专业能力是和职业直接相关的能力,如市场营销的市场调研能力;方法能力是指独立学习、获取新知识的能力。社会能力主要指处理社会关系、人际交流、劳动组织能力等方面的能力。它们具有职业普遍性,是从事任何职业都需要的能力。各种职业能力在具体的职业活动中,它们是交织在一起、没法分割的,它们不是三个具体的能力,而是三种类型的能力,在学习领域课程分析中,不能机械地按照这三种能力去分割课程内容。
3.学习领域课程分析。课程是教学内容和进度的总和,概括了教学的内容、安排、进程、时限以及大纲和教材。市场营销专业的课程是根据对职业能力的分析确定职业教育课程。职业教育课程是学生获得相应从业能力的桥梁。其主要任务是通过该课程的学习使学生具备该工作能力,胜任职业工作岗位的要求,适应未来职业的需要,并为学生的个性以及今后的职业发展创造条件。在不同的发展阶段营销工作的能力要求是不同的。分析所对应职业能力的需求从工作岗位到职业能力再到培养规格进行课程开发,职业教育的课程强调把职业能力和工作过程转换为学习领域和学习环境,追求工作过程的完整性而不是学科结构的完整性,重视职业需要,忽略课程知识体系。
三、专业教学论的发展趋势
职业教育的发展促进社会经济的发展,同时也受社会经济发展的影响,因此职业教育专业教学论必将随着社会的发展表现出新的发展趋势。
1.职业教学论的社会化、国际化。随着社会的发展,世界经济正以势不可挡的趋势朝着全球市场一体化、企业生存数字化、商业竞争国际化的方向发展。企业的发展必须与国际接轨才能得以更好的发展,与此趋势相适应的人才培养的专业教学论的内容、标准、评价和职业教育形式也必然日益规范化、国际化。一方面,社会对人才就业实行资格认证是社会发展的必然趋势,与此相适应的人才培养规格必须与《国家职业标准》《国家职业资格培训教程》保持一致;另一方面,人才的对外输出也是职业教育的一个发展方向,职业教学论也需要与国际职业标准保持一致。
2.职业教学论的个性化和差异化,包括以下几个方面:
(1)个人发展的个性化。随着社会的发展,人的生活方式、生活风格以及价值观必将呈现多样化的趋势。每个人可根据自己的经历、能力、社会状况、健康状况来设计自己的职业生涯,在培养学生共性的基础上也应该注重培养学生的个性、独立性和创造性,市场营销专业教学论体现出人才培养个性化的特点。
(2)社会需求的差异化。社会经济在共同发展中也存在区域差异,不同区域经济发展状况不同,对人才的需求也存在差异性。人才的培养既要立足于为全社会服务,更要立足于为本地区经济发展服务。市场营销人才的培养,根据区域经济发展的需要,加强行业性市场营销人才的培养,如房地产营销、汽车营销、会展营销、物流管理等等,专业教学论要体现出这一差异性。新晨
(3)学校发展的特色化。教育的发展使职业教育将面临市场化、现代化、国际化的挑战,职业教育本身也竞争激烈。学校要发展就要有自身的特色和优势,人才的培养必须根据市场的要求和学校自身的资源和条件走出一条既能培养出符合市场需求的又有其学校特色的人才培养之路,才能在竞争中生存和发展。市场营销专业教学论的建设需要体现出学校特色。
3.职业教学论的教学方法和教育手段的多样化。随着信息化、知识化社会的到来,知识的信息量不断增加以及技术和传播媒体的发展和运用,教学手段和教学方法的多样化成为提高职业教育教学质量的有效手段。例如数字环境下的模拟教学、计算机辅助教学、网络化协作式学习等。职业教育的教学形式必将越来越贴近职业实际和职业环境,市场营销专业的职业教育必将朝开放式的方向发展,基于职业能力培养需要的理论教学、生动形象的案例实训、具体细致的社会实践,将课堂无限扩展,将知识融入实践,激发学生学习的热情,培养学生处理各种实际问题的能力,实现与未来职业的最佳结合。
参考文献:
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