时间：2023-05-15 16:31:44
导语：在房地产开发市场规模的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。
2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。
五十多家书店全国2000多家出版社图书。市场规模大、装修档次高、图书品种全、价格更优惠!市场图书一本也批发,保证正版,如假包换。图书批发覆盖全广西,其中桂林十二个县、市区各书店、报刊停百分之九十的货源都来自本市场。
市场拥有7000平方米的发展空间,分A、B、C三层。A层经营:图书、杂志、期刊;B层经营:图书;C层经营:综合服务项目,有软件、音像制品、文具、特价图书、电话卡、体闲餐吧、乐器、动漫周边产品、军用模型、体育用品等等。
创一流的购物环境,人性化的商业结构,让每一位来宾都可以感受到“逛图书市场,享精神文化大餐”的快乐!让每一位顾客都能高兴而来,满意而归,敬请光临桂林图书市场选购。
长沙出版物交易中心是经中央、省、市三级政府审批,湖南省唯一合法的出版物批发市场,是全国规模最大、功能最全最新的交易平台,投资5亿元,占地180亩,总建筑面积近15万平方米。有全省最大的出版物仓储配送中心,面积50000平方米,邮政物流专业服务,方便快捷。
124路和147路均经过长沙出版物交易中心,行径线路:
124 路沿途停靠站点:长沙出版物交易中心、雨花区政府、师家老屋、藕塘坡、一字墙、北冲水库、洞井路口、油子塘、樟树屋、香樟路口、石马路口、青园路口(市中心医院)、铁道学院、新中路立交桥北、雨花亭北、砂子塘、东塘南(市中医附一院)、东塘北、曹家坡、广济桥、市十一中、义茶亭、建湘路口、天心阁西门、柑子园西(蔡锷路)、柑子园(解放路)、浏城桥、文艺西路口、东广济桥、窑岭、长岭(城南路)、左家塘、阿弥岭路口、阿弥岭、狮子山(车站路)、狮子山东(桂花路)、高桥大市场南、友谊村、长沙大道口、石坝路口、劳动东路口、曲塘路口、豆花塘、窑坡(香樟路)、香莲路北、玉竹路口、长沙出版物交易中心。
147 路沿途停靠站点:机电市场,汽车南站,公交技校,全州药业,天际岭隧道南,天际岭隧道北,长塘路口,煤田地质局,出版物交易中心,雨花区政府西,曲塘路口,体育新城,(上白沙湾省医药学校),下白沙湾,体育新城,粟塘,(大桥村一中华夏学校)万家丽路口东,万家丽路口西,树木岭路口,自然岭,树木岭,鼓风,雨花公安分局,新星小区,雨花区交警队,有色二十三冶,高尔园林,麻塘,科技职院,洞井路口,张家屋场,唐家大屋,井湾子,井湾子南,湖南女子大学,红星村南,高升村南,省植物园,洞井铺,汽车南站。
北京图书市场位于城东朝阳区甜水园北里16号,是一座建筑面积13000平方米的批发零售并举的图书大厦。市场地理位置优越,毗邻正在建设中的国家中央商务区及中央电视台、京城最大的朝阳公园、及将要落户的凤凰卫视演播中心和正在筹建中的传媒文化广场。东面是新开通的四环路,这里道路宽阔、交通便捷,10几条公交车由此经过,市场外设有百余个机动车泊位的停车场可供客户使用。
北京图书批发交易市场成立于1993年5月11日,市场刚成立时,是利用小区一段新建后暂时闲置的公路开办的,图书市场在激烈的竞争中迅速发展,4年后迁入建成一座面积13000平方米的新的图书大厦。市场地上三层为经营店铺,地下一层为库房。场内有200多家经营单位、出版社,广纳了全国各地最具代表性的出版、发行单位,图书品种繁多,集中了各地优秀的畅销书和高档书,汇聚了政治、经济、科学、历史、文艺、传记、教辅、儿童读物、外语、计算机等各类学科的书籍。场内设有中央空调,自动垂直货梯、电子触摸导购大屏、电脑查询等现代化设施,并为商、客户提供邮寄、托运、储蓄等服务。市场内公安、工商、文化、行业办公室、审读等方面联合执法办公,对图书发行从源头上净化市场发挥了重要作用,为商家和读者客户提供了方便。
主要批发商品:主板,内存,电脑教育图书
【关键词】营口 农批市场 现状 分析
一、营口市的基本概况
营口市地处辽东半岛渤海湾东北岸、大辽河入海口，依海傍河，拥有我国第港―营口港。是东北腹地及蒙东地区最近的出海口岸城市、东北物流枢纽城市和东北第二大港口城市。同时，营口市还是辽宁沿海经济带、沈阳经济区、东北振兴三大国家战略叠加区，处于东北亚经济圈和环渤海经济圈的核心区域，是辽宁省发展沿海经济带、打造“五点一线”战略的重要支撑点。近年来，营口市积极融入国家“一带一路”、“中蒙俄经济走廊”、“环渤海经济圈”的开发开放战略，经济呈快速发展之势。2015年，营口市全年实现地区生产总值1513.8亿元，GDP连续10年居辽宁省第四位，GDP增速7年全省第一。营口市下辖4个行政区：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区；2个县级市：大石桥市、盖州市。营口市总面积5402平方公里，市辖区面积981.99平方公里。全市户籍人口233.3万人，其中，非农业人口116.3万人，占49.8%，农业人口117万人，占50.2%。全市常住人口244.6万人。
二、营口市农产品的生产与需求状况
（一）农产品的生产状况。随着营口市政府的高度重视，鼓励大力发展农业渔业经济，营口市农产品产量逐年稳步增长。2004年至2015年，营口市粮食产量增长10.9%，达到67.1万吨。蔬菜总产量增长50.2%，达到86.5万吨。肉类总产量增长77.6%，达到22.2万吨。禽蛋产量增长1.14倍，达到16.9万吨。水产品总产量增长45.8%，达到50.6万吨。水果产量增长74.5%，达到81.3万吨。以蔬果为代表的农产品品种不断丰富，质量不断提高，季节性因素逐渐淡化（温室大棚的发展等），地产农产品适应市场、迎合市场、满足供给、提质增效等方面取得长足进展。
（二）农产品的需求状况。目前，营口市蔬菜年需求量80万吨，产需基本平衡，品种结构需要调剂。其中地产菜实际供应量65万吨，占总需求量的81.25%，外进菜15万吨，占总需求量的18.75%。日均上市量2000吨，其中蔬菜生产旺季基本都是地产菜；冬季地产菜占40%，外进菜占60%。肉类需求7万吨、禽类需求0.6万吨、蛋类需求5万吨、水产品需求3.5万吨。营口市主城区涵盖站前、西市、老边等城区，常住人口60万人，蔬菜供应主要依靠蔬菜批发市场、大中型超市自行采购、零售商贩外采购、菜农进城等，蔬菜批发市场覆盖率30-40%左右。
三、营口市农产品批发市场的现状
目前，营口市共9个较大农副产品批发市场，其中蔬果批发市场6个，水产品批发市场3个。主城区2个，一个是营口农产品批发市场，属于综合性批发市场，经营蔬菜果品，以批发为主兼营零售，年交易额5亿元左右；裕兴水产品批发市场，经营水产品批发，年交易额1亿元，主要服务本市及周边城市。盖州市2个农副产品批发市场，分别是中顺农产品批发市场、清河批发市场。大石桥市3个农副产品批发市场，分别是大石桥蔬果批发市场、博洛铺蔬菜批发市场（以批发地产菜为主），高坎水产城（以批发淡水水产品为主）。鲅鱼圈区2个农副产品批发市场，一个是果菜批发市场，一个是水产品批发市场。其中蔬菜旺季经销地产占90%以上，淡季经销本地产品占10%。下面介绍一下几家主要农产品批发市场的概况。
（一）营口市农产品批发市场。营口市农产品批发市场位于营口市老边区金牛山大街与太白路交叉路口东南角，占地约60亩。该市场成立于2005年，属于私营企业，土地为商业用地，已获得土地流转。营口市农产品批发市场年交易量约13万吨，年交易额约5亿元。营口市农产品批发市场布局呈规整的“回”字型结构。是商品房，主要经营超市、汽修、药店、小吃店、彩票中心、理发美发等便民商服。内围是固定摊位，主要经营果蔬、干调粮油、少量菌类等商品。中心是规格100m*30m*8m的4个交易大厅，其中西侧2个交易大厅主要经营蔬菜、肉类、水产、咸菜、熟食、少量蛋类等商品，东侧2个交易大厅主要为果品批发的散车位。
I口市农产品批发市场性质为农副产品批发兼零售的综合性市场，因此营业时间为全天候24小时，上午交易高峰主要集中在5：30-9：30，下午交易高峰主要集中在15：30-17：30。
市场摊位全部为所有者自持租赁，无摊位进行出售。市场对进场费收取方面，采取了门禁处地磅核算的方式，避免了人工操作的人情因素，较为规范；结算方式还是采取现金结算的方式，所以交易还是存在赊账、坏账等的弊端。
市场年收入主要包括租金收入1162.8万元、蔬菜进场扣点收入560万元、水果进场扣点收入720万元等，全年收入共计约2242.8万元。
（二）营口市裕兴水产品综合交易中心。营口市裕兴水产品综合交易中心位于营口市西市区西大庙南里37号，占地约15亩，建筑面积22000O。该市场成立于1986年7月，属于私营企业，土地为商业用地，已获得土地流转。市场年交易量10000吨，年交易额1.4亿元。营口市裕兴水产品综合交易中心成立时间较早，故规模、市场管理等方面都有所落后。市场布局现在主要分为三块：场内摊位、场外摊位及路边摊位。场内摊位租金1万元/个/年，租金不是很高的原因是市场内白天基本没有交易，晚上交易时间短，场内摊位作用有限，主要起到库房的作用，故租金低。
市场交易高峰主要集中在晚20：00―凌晨2：00。主要经营品种有鲜贝类、活虾类、活河蟹、少量鱼冻货等。鲜贝类、活虾类、活河蟹等主要来自于营口市沿边海河及大连、丹东、葫芦岛、锦州等地，冻货主要来自于青岛、日照、浙江、广东等沿海地区。市场水产品主要销往营口市区及周边县市区（大石桥、盖州、海城、鞍山、盘锦、瓦房店等）。市场管理粗放，交易环境脏乱差；进场费采取扣点费的方式，却没有必要的硬件设施（地磅）进行监控核算，全凭人工目测估算操作，极易造成进场费的跑冒滴漏；市场内交易结算全部是现金结算，也存在现金结算的诸多不便和问题，如结算交易效率低、赊账坏账、假钞残钞等；市场规模虽小，却同样存在代购代销人员（利用自己跟市场管理者之间良好的关系），劳务搬运、配送（三轮车）等现象。
市场年收入主要有：全年摊位租金约103.4万元，场外管理费（车位费）约306.6万元，路边停车费约15万元，进场费约150万元，全年收入共计约575万元。
（三）辽南水果蔬菜批发市场。辽南水果蔬菜批发市场有限公司位于鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交汇处，成立于2011年11月，占地面积约6万平方米，建筑面积2.7万平方米，年交易量约1.5万吨，年交易额约6000万元。
辽南水果蔬菜批发市场为规整的环形结构布局，共有商网92户，前后开门，内外相通，每户单层面积约70―130平方米，共上下两层。中间为交易大厅，厅内设置规格4m*12m的散摊位，共140个，约 1万多平方米。配套地下恒温库43间，市场总投资近亿元；是辽南地区规模较大的集仓储、转运、加工、销售等多功能，专业化果菜集散中心。
市场管理较为规范，采取全封闭式管理，分设东西南北4个出入口，配置门禁岗亭、管理员，南北2个门禁处设有地磅，辅助进场费（扣点式）的核算收取。市场还设有食品检验与检测、电子监控、银行等设施。蔬菜主要从鞍山、盘锦、营口市当地进货，主要销往鲅鱼圈区；水果主要从沈阳、营口市当地及港口（精品水果）等地区进货，主要销往鲅鱼圈区。因鲅鱼圈区人口规模有限，蔬菜水果销量较少。市场内有少量经营肉类摊位以1.2万元/平方米进行了出售，其他为市场所有者自持租赁。市场内所有收费项目均使用IC卡缴费，市场为业户办理IC缴费卡及业户卡，业户进货持卡按进货业务流程办理。固定摊位（框架房）根据位置优劣及摊位面积租金2.8万―6万/个（含卫生费），共92户；厅内车位根据位置优劣租金1万―2万/个，共140个；地下恒温库租金1100元/平方米/年，共约2000平方米。
进场费：蔬菜0.02元―0.03元/斤，水果0.03元―0.04元/斤，干调5000元/户/年。
市场年收入主要有：摊位租金368万元，车位费200万元，恒温库租金220万元，进场费90万元，共计约878万元。
（四）渤海海鲜批发市场
渤海海鲜批发市场是由营口营城房地产开发有限公司兴建的大型现代化综合批发零售市场，位于营口市鲅鱼圈区青龙山大街中段（义乌商贸城东），成立于2011年11月，项目占地6万平方米，总建筑面积约2.5万平方米。该市场年交易量约1.6万吨，年交易额10亿元。该市场拥有配套商网79户，可供大型集装箱及小货车商贩直接停放经营的室内场地约1万多平方米，配套地下冷库总面积约1900平方米；渤海海鲜批发市场立足于渤海丰富的海鲜资源，形成辐射东北的专业化海鲜批发市场；是辽南地区最大的海鲜批发市场。渤海海鲜批发市场为规整的环形结构布局，共有商网79户，前后开门，内外相通，每户单层面积约70―130平方米，共上下两层。中间为交易大厅，交易大厅东侧为进场交易水产车辆免费提供车位；交易大厅西侧为水产零星摊位和综合批发大厅（水产零星摊位约40个，综合批发大厅内摊位约210个，规格为约2.3米*2米），共计约 1万多平方米。配套地下冷库总面积约1900平方米。
市场管理较为规范，采取全封闭式管理，分设东西南北4个出入口，配置门禁岗亭、管理员，南北2个门禁处设有地磅，辅助进场费（扣点式）的核算收取。市场还设有食品检验与检测、电子监控、银行等设施。市场的主要经营品类有：活蟹，河蟹；活虾，鲜虾，虾爬子；活鱼，鲜鱼，淡水鱼；贝类；海干调；干调；熟食，面食，豆制品；猪肉，牛肉，羊肉，鸡肉等。
水产品的进货主要来自当地港口及日照、青岛、浙江、广东等地；有的摊位进货是船主自行主动至市场内进行配送销售。
市场内所有收费项目均使用IC卡缴费，市场为业户办理IC缴费卡及业户卡，业户进货持卡按进货业务流程办理。固定摊位（框架房）根据位置优劣及摊位面积租金2.7万―7万/个（含卫生费），共79户；地下冷库租金1100元/平方米/年，共约1900平方米。交易大厅西侧零星水产摊位根据摊位位置、摊位面积收取租金1.3万―1.6万/个不等（含卫生费）；综合批发大厅内摊位根据位置优劣收取租金0.6万―1.7万/个不等（含卫生费）。
四、营口市农产品批发市场的分析
营口市及其辐射区域农产品批发市场数量多，现有农产品批发市场还处于较为传统的阶段。硬件设施如场地建设、地磅、质量检疫检测中心有待完善；经营环境卫生条件较差；农产品垃圾处理设施不足，处理不及时；结算方式仍以现金、赊账等方式。营口市农批市场还没有充分利用互联网等信息技术资源，实现现代化经营与运作。所以营口市要创新农产品产销对接机制与体系，打破现有传统模式。
（一）建立新型农批市场的有利因素分析
1.辽宁省高度重视农产品现代流通体系的建设，辽宁省服务业委员会出台了相关的鼓励、扶持政策。营口市作为全国标准化菜市场改造工作试点城市，营口市委、市政府高度重视营口市内新型农产品批发市场的筹建工作。
2.营口市全年GDP现居辽宁省第四位，城市地位重要，经济增长速度高于全省平均水平，良好的经济大环境有利于农产品市场的建设和发展。
3.营口市委、市政府积极推进新型城镇化建设，必将促进营口市经济建设的飞速发展和城市规模的不断扩张，这都将积极促进农产品市场的升级和改造。
4.I口市区位交通优势明显，地处东北亚经济圈中心位置，东北经济圈和环渤海经济圈结合部，既享受国家沿海开放政策，又享受东北老工业基地振兴政策，有利于农产品向东北内陆腹地的集散。营口市交通便利，营口市境内高速公路、国道、省道等四通八达，利于农产品的集散。同时港口的优势，在享受国家政策、港口内陆流通及出口通关上都有其他城市无法比拟的优势。随着辽鲁陆海大通道、营满欧大陆桥的建设及开通，农产品运输成本将更为降低，流通更为便捷。
5.营口市地形以平原为主，气候适宜，农业人口充足，有利于农产品产业的发展；营口市自然资源丰富，地产水果、地产蔬菜和水产品规模大、产量高、品类全、品质好，有利于搭建产销基地农产品物流中心。
（二）建立新型农批市场的不利因素分析
1.营口市内现有农产品批发市场有稳定的客源，占据优势地理位置。
2.营口市城区人口基数相对不足，难以支撑多个规模农产品批发市场的顺利发展。
3.当下农产品批发客商熟知农产品市场竞争规律和招商手段（套返点），提高了招商成本，降低了成功效果，造成“鹬蚌相争，渔翁（批发客商）得利”的被动局面。
4.营口市作为农产品生产大市，产地市场都极易存在当地果蔬等进场难的问题，一般选择在田间地头市场及代购点进行交易，降低了农产品市场的经济收入。
5.营口市单位半径内市场密度高、距离近，且各级政府都在积极鼓励和扶持新农批市场的建设和发展，农批市场竞争加剧。
参考文献：
[1]辽宁统计局.辽宁统计年鉴[M].北京：中国统计出版社， 2013.
[2]徐柏园， 李蓉.农产品批发市场研究[M] .北京：中国农业出版社，2000.
[3]辽宁统计信息网：http：///
[4]李鑫.辽宁省农产品批发市场核心竞争力研究[D].甘肃农业大学.2008
[5]刘芝绅，朱海，黄辑.辽宁省农产品市场流通体系建设现状及对策[J].中国农业资源与区划. 2008年4月第29卷，第2期
2015年辽宁省教育厅一般项目：辽宁省农产品市场体系发展规划研究
2001年初，既是我自由的时候，也是我迷茫的时候。经历了保健品、化妆品及广告公司的成功操作，心理突然就觉得失去了打工的兴趣，何不干点什么？保健品、化妆品还是……，事实上当时我仅仅是有想法，没方向，也由此感到迷茫。机会总在不知不觉中出现，一天，几位原公司的朋友出来小聚，谈起创业的构想，没想到他们也正在考虑这个问题，于是海阔天空，信马由疆，最后，一个最不熟悉的行业——电子吸引了大家的共同兴趣。我们感兴趣的出发点是与灯具配套的遥控智能系统，一个简单的遥控器能够控制家庭内所有的灯具开关，当时市场上还没有同类产品，因此我们直观的觉得这是一块较大的空白市场，应该具有广阔的前景。说干就干，第二天我们就开始进行前期准备工作，我的创业也就此起步。
市场分析，前景广阔
我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；其次是市场充满机会，现将市场研究情况公布如下。
灯具遥控系统早在90年代初就开始进入居民家庭，但只是简单控制吊灯的遥控，消费者购买的主要目的在于节能，具有遥控距离短，不稳定的缺点，而且已经成为落伍和质量差的象征，这是一个没有太大前景的产品。但是这种产品经过十年多积累，已经使得一部分消费者养成了使用遥控的习惯，而这一部分人群正是遥控系统的最感兴趣者，据初步统计，遥控系统的年销售量在1000万套左右，近2-3亿元的销售额，因此市场容量是有所保证的。尤其是近年来，随着人们生活水平的不断提高，工作节奏的进一步加快，现代化、时尚感以及简单操作的智能遥控系统具有更加广阔的空间和极大的发展潜力，下一步只要将市场的蛋糕做大，这是一个非常可观而且竞争也不激烈的领域。
进一步的研究消费需求，我们发现，消费者对于一种遥控器能够控制房间内所有灯具的概念非常感兴趣，并且认为可以带来快速开关灯具；省去临睡觉前下床关灯的麻烦；半夜小孩哭闹快速反应；网虫不下网；夜晚回家未进屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人认为这是现代生活的象征。购买意向调查显示，只要价格合理，超过80%的被访者有兴趣尝试。由此我们认为这是一个可以长期发展的趋势，尤其在珠三角这种比较现代的地区。深入的竞争调查也令我们振奋，目前市场上还没有一种能满足这些需要的产品，因此产品利益及竞争策略就迎刃而解了，就用消费者的需求作为我们的品牌利益，这也是竞争对手所不能企及的优势。
营销策略制订，战略战术明晰
2002年3月，广州利秀克斯电子公司成立（因为一些原因，这里用的是假定的公司名），市场及产品策划紧锣密鼓。首先我们把品牌命名为具有舶来品和西化特点的“利秀克斯”，在商标设计上尽量贴近电子化和现代感的特点，结果其英文商标大部分人以为是“伊莱克斯”。
其目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同以上人群。
针对目标市场的需要，我们的产品对应发展了两个系列，一是具有节能控制系列的节能控制系统（针对单路控制和多路吊灯控制），用于满足既有需要，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，以能够安装进吸顶灯内为标准，不破坏整体美观。
在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格，多为20元以下，我们把节能星的价格定为稍高于老产品的35元，以取得快速切入，把智慧星1（4路控制）定为228元/套，智慧星2（六路控制）定为298元/套，以保证运做费用，该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。
在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。
在宣传推广方面，我们颇废了一些脑筋，因为是新类别产品，这就要求厂家要拿出一定的培训费用来开辟这类市场，但是显然我们不具备这种实力，当时我们准备采取润物细无声的方式，先进入家庭，再采用媒体公关炒做的方式，期待市场缓慢升温，但是又担心一旦市场升温，巨头切入，我们就等于自掘坟墓，怎么办？或许是天无绝人之路，刚巧这时候，电子开关领域的巨头真善美也看中了这块市场，我们得知其很快就会在广东攻城略地，由此我们长舒了一口气，有人开路对我们这些小企业来说再好不过，于是我们的竞争策略就随之而出了。真善美的产品具有电脑控制，智能化程度高，质量信誉保证的优点，但是其产品也具有价格高（1000元以上）、线路多（需要额外增加线路）、施工困难和破坏已经装修好的房间美观的缺点（当时得到的信息）。因此我们的宣传重点就有了依托，在重点宣传产品带来的直观利益同时，强调价格优势和安装简单，不用增加线路，不破坏房间美观的设计特点。为更加有效的贴近目标群，我们把广告口号定为“新生活，我有自己的标准”塑造个性化和时代感的品牌性格，广告语言多采用感性语言，“当夜晚回家的时候，我想让光明来迎接我；当半夜小孩哭的时候，我需要最快的开亮灯火；当要休息的时候，我不想下床去关灯；当在网中遨游的时候，我不想什么打扰我……”应该说，这样的品牌定位和竞争战略是极为有效的，也在后续的推广中得到了验证。
定位和竞争战略有了，接下来就是市场推广。我们确定了针对不同渠道开展不同宣传的办法。针对房产开发商，采取与上层紧密沟通，先包装样板房积累口碑，时机成熟一次性进入的方式；针对分销网点和小区终端，采取布置宣传、陈列物，重在产品展示和效果演示方面的推广；针对直销家庭，采取直销广告入户、报纸夹带，适度大媒体投放的策略。同时为配合直销系统，我们建立了一支专业化的安装队，保证在24小时内上门送货安装。在推广的顺序上，我们采取先激活直销家庭和小区终端、再影响经销商分销和切入房产商的推广顺序，以保证推广的连续有效。各种配套的方案，物质准备在很短的时间内完成了，现在似乎只缺上市了。
借机入市，深受打击
2001年9月，所有武器弹药准备就绪，而真善美的电子智能控制系统也开始在各种大媒体上狂轰乱炸，这个时候，我们上不上？大部分人的意见认为，我们必须抢在真善美的前面切入市场，宁做鸡头，不做凤尾，应该说这种思路本身没有错误，但是我们根本就不具备与别人抗衡的实力，直接竞争，无异于以卵击石，为了能够生存，我们必须做弱者，等待市场机会，我的意见是等待三个月，这样就可以有效利用真善美形成的市场。于是一个一个的劝说，经过一天的思想工作，最后大家终于决定继续等待，但期限最多是两个月，在矛盾之中，我也不得不选择折中的办法。等待是极为痛苦和难耐的，一些员工也出现了抱怨情绪，但是不等就只有死亡。在各种工作和思想的帮助下，我们有效保住了自己苦心建立的队伍。
2001年11月，利秀克斯产品开始按计划上市，所有的宣传、直销按照计划推进，我们最初的设想是许多消费者会一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买，原来的调查也支撑了我们这种想法，但是结果却出人意料，广告出街了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都感觉到了前途的渺茫，一些股东也提议是不是开始撤退，省得损失太多。这时，我们的投入已经快断档了，而没有销售的情况给了我更大的压力，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程与时间，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但是我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。
消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水，这需要一个长期的培养过程。另一方面，等待真善美的时间过短，市场还没有形成购买习惯，而真善美也遇到了同样的问题，同样没有很好的解决办法，大家都还没有突破这一瓶颈，这样，我们就失去了可以利用的载体。怎么办，光有意向不购买，我们岂不是要饿死？
转变策略，逐鹿群雄
面对这一局面，我有点一筹莫展，恰在这个时候，一件偶然的事情给了我很大的启发。与致诚广告的梁大林先生探讨洗碗机的市场，梁说上市前的调查表明大多数人有购买兴趣，超过30%的人肯定购买，但是一上市就没人买了，这是需求的特点决定的。闻听此言，我的眼前为之一亮，对呀，智能遥控系统不就是另一个洗碗机吗？消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，而边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速容咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。办法找到了，我立即着手进行下一步的推广。
先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家，也是产品特点决定的一种良好做法。
广告一出，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售就达到了十几万元，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装操作，一家有3000多户规模的房产商要求进行安装。原本空闲的安装队一下子忙的不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到100余人。
为进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期。本着“宜将剩勇追穷寇”的原则，一个更大的计划产生了，与灯具配套销售。我们利用经销商的关系，在一些知名品牌的灯具上直接安装遥控系统，这样消费者就有了两个选择，一个是智能化的，一个是普通的，通过对比可以有效推进我们产品的销售，而且大批量的灯具多为安装公司购买，有新的卖点，也容易向客户交代。这种做法使得我们的产品供不应求，我分明看到了成功的曙光。
但是危机也许就隐藏在胜利之中，成功与失败也只有一步之遥。
产品，成为我永远的痛
在如此大好形势下，我一方面要求快速进行楼盘开发，另一方面继续加大市场促销力度，以期通过销量成长降低成本，并实现我最担心的产品规范化生产，保证产品质量。若按此发展下去，也许会出现一些问题，但前途仍是极为光明的。但是，上市近两个月的时候，产品质量问题出现了。我们原本想通过直接引进台湾的产品进行销售，但由于成本太高而作罢，于是采用国内委托加工的方式生产，但是国内上规模的电子厂不多，而且一般不进行对外加工，退而求其次，我们的产品生产是在一家规模很小的电子厂进行的，基本上是手工出品，于是产品质量问题就成为我最担心的因素。为了保证产品质量，我不得不请一大批技术人员逐个进行产品检验，当时我们的技术要求是在50米范围内，实现360度自由控制，这样就可以保证18楼以下的住户在楼下就可以控制灯具开关。刚刚上市的产品都达到了这样的要求，而且也取得了良好的口碑传播。
但是，一个月之后，我们开始接到投诉，遥控距离变短，且灵敏度下降，市场对产品的检验往往比我们的工作人员更加真实与准确。立即查找原因，想办法解决，并开始对用户进行新品更换，如果当时我们能很快的查明原因，也许这一切都会从头改写，但遗憾的是，我们变得束手无策了，一方面，直到此时我们才知道，台湾的技术是已经落伍的技术（指我们引进的技术）；另一方面，生产工厂为了降低成本，大量使用了质量没有保证的电子元件，导致这种问题是全面性的，而不是某一项改进所能解决的。面对如此困境，我们期待着通过解释与维护工作，保持现有客户，以保证市场规模；同时快速接触上规模、有技术的电子厂家，实现产品更新换代。但是市场是无情的，不可能给我们充足的改进时间，2001年底，危机全面爆发，在解释及调换多次仍不满意后，超过80%的个人用户要求退货，而我们刚刚开发的楼盘才刚刚安装了1/3，并且楼盘开发商也要求停止安装，并拆除所有已经安装的产品，此时，已经是无力回天了。
最后的机会，失去与得到也许都是错误
早在市场快速启动之时，我们就开始有意识的寻找外部经销商，我们的想法是通过建立样板市场后，再说服经销商根据这一模式进行产品销售。当市场成功启动后，要求产品者络绎不绝，由于当时生产供不应求，我们大都采取先放一放再说的态度，没有积极进行开拓，但当危机爆发的时候，由于外部信息还没有快速传播，一些经销商还可以成为我们的救命稻草，甚至毫不夸张的说，我们如果采取经销权贩卖的方式，可以捞到大大的一桶金。
购物车(0)