时间：2023-05-15 16:31:58
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关键词：给排水，房地产，前期管理，重要性
引言
工程建设项目前期管理对于工程实施的整个过程来说都具有十分重要的意义，在任何工程建设起始阶段都应当注重前期管理工作，房地产开发也不例外。给排水工程是房地产工程项目的重要环节，只有做好给排水工程前期管理工作，控制给排水工程的质量，才能有效防止房地产给排水工程中各种常见问题，建设一个良好的城市人居环境。给排水工程前期控制工作关系到整个房地产工程项目的质量、工期、投资和预期效果，要实现房地产项目投入和产出的良性循环，就必须认识到给排水系统的重要性，重视给排水工程前期控制工作，设计好及排水系统，使设计出的房产更加符合社会需要。
一、给排水工程概述
（一）给排水工程简介
给水排水工程涵盖的范围十分之大，是一门应用很广泛的学科，它担负着解决我国水危机的重担，包含了水资源可持续利用和保护、水的社会循环、水的生态功能、节水工作、水质及其相关的高新技术等多方面内容，其中水的社会循环为其研究内容。城市水的输送、净化及水资源保护与利用有关的理论与技术同样是给排水工程研究的主要内容，它与城市、城镇建设事业、工业生产、环保和人民生活有着紧密的关联。
（二）房地产开发中的给排水工程
在房地产开发中应用到的主要是生活、生产和消防给排水系统，其中生活给排水系统的水源主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、盥洗、洗涤等生活上的用水，它对水质的要求非常高，必须严格符合国家规定的饮用水质标准，否则将会给人民的生命安全带来很大的威胁。若房产是做厂房而用，那么这里的给排水系统要运用到生产给水系统，生产给水系统种类繁多，主要用于生产设备的冷却、锅炉用水等，对水质、水量、水压以及安全方面的要求也有很大差异。不论是用于居民住宅还是厂房生产，消防给排水系统都是不可或缺的，层数较多的民用建筑、大型公共建筑及某些生产车间都需要用到消防设备用水，此类系统对水质的要求不高，但必须按建筑防火规范保证有足够的水量与水压。在房地产开发过程中应当充分考虑到各方面的需要，设计出合理的给排水系统。
二、 给排水工程前期管理在房地产开发中的重要性
房产质量的优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，如果没有做好前期的设计管理工作，定会遗留下很多问题，使将来的物业管理困难重重，处于十分被动的境地，住户的利益也会受到很大的损害。给排水工程前期管理工作必须慎重，稍有不慎便会出现楼道渗水、洗手间排水不畅等一系列问题，工程建设不同于科学实验，不能有失败，只有做好给排水系统前期规划工作，事前避免质量问题的发生，重视事前控制，才能真正做到防患于未然，使设计出的房产更加符合要求。
给排水系统前期管理的重要性决定了设计者必须对房地产排水系统有十分深入的了解，让给排水系统集功能性和装饰性于一身，寻求创新，在设计过程中用新办法、新材料、新产品进行大胆的尝试，用符合节能省地建设新理念设计出宜居的房产。随着建筑房地产业的发展，给排水工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，所涉及到的领域也将更加广泛，在全面掌握工程建设基础的同时，我们要更加注重房地产开发给排水工程的前期管理，促进房地产项目稳步发展。
三、做好排水工程前期管理工作的措施
（一）前期质量管理必须做到位
房地产开发之前应当做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，实地考察开发地区的周边环境，审核设计图纸、设计理念是否符合现实，结合小区实际情况实现给排水系统的共享，把握质量控制管理的重点和难点，各个击破，从而实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，其中前期的立项、规划、设计及图纸会审等在工程建设中占据重要位置，这一环节如有疏忽则很可能导致投资的失败，房企必须对此环节的不确定因素进行识别并加以防范。
（二）注意审查给排水、消防平面图和系统图
在进行给排水系统前期管理之时，应当首先检查设计是否合理，是否符合相关规范或有关技术质量标准等多方面的因素，设计必须符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定，设计出符合要求的管道设置，并要求给排水、消防管线穿梁时对房产的结构安全无威胁，系统图必须符合消防安全需求。图纸是给排水系统设计的开端，在前期管理中应当检查图纸设计是否符合规范，这里可以结合实际合理增设小区室外给水、消防系统阀门和水表，以便形成多个独立小网络式防火墙并实现水表水量的平衡。注意生产、生活、消防用水系统之间的水循环，实现水资源的可持续利用，为生态文明建设作出应有的贡献。
（三）给排水工程的前期安全检查
在进行前期检查时应当认真审查施工技术方案，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出“安全施工”的原则，保证给排水工程符合安全、环保、消防的要求，营造出一种和谐、安全的施工氛围，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强安全预控力度，确保房产工程的安全。
参考文献：
[1]石勇;住宅小区智能化系统的设计与开发[D];西安科技大学;2003年
[2]邵益生;城市水系统控制与规划原理[J];城市规划;2004年10期
【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制
一、引言
随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。
针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。
二、项目概况及施工建设阶段的风险识别
a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。
a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。
表1 项目施工建设阶段的风险因素表
风险因素 类型 风险
管理 管理 项目目标是否清晰
决策是否征求各方面的意见
是否对经验教训进行分析
技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理
新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失
工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等
项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等
无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等
质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境
三、项目施工建设阶段的风险评估
在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。
按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产
目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。
表2 项目风险因素评价表
主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排
序
很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大
0.8 很大1.0
征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3
突发事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
质量不达标准 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索赔 0.1 √ 0.06 4
设计变更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合计 0.52
由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。
四、项目施工建设阶段的风险控制
通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：
（1）工期拖延风险控制
首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。
（2）设计变更风险控制
主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。
五、结语
本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
参考文献：
[1]尚庆云.浅谈房地产项目风险管理[j].集团经济研究，2007（1）：31-32.
[2]丁烈云.房地产开发[m].北京：中国建筑工业出版社，2004：8.
[3]骆珣.项目管理教程[m].北京：机械工业出版社，2004：8.
[4]董志文.试析房地产项目的风险管理[j].江南论坛，2006，（3）：4-6.
[5]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[j].现代商业，2009（12）：44-45.
【关键词】房地产；开发商；资金借贷；合同公证
对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。公证处可办理各类法律行为公证，借助公证处管理借贷合同可降低双方的风险损失。
一、商业借贷合同的风险性
合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核。
二、借贷合同公证管理的作用
社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用：
（一）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。
（二）处理纠纷。我国公证机关是按照法律规定设立的公证机构，严格遵循法律前提下执行公证职能，其能够为各类合同项目提供法律方面的帮助，为合同双方建立良好的合作机制，在合同期内推动借贷双方履行各自的职责。例如，若借贷关系中的某一方无法执行合同条款，公证机关可以按照法律规定不予公证，并且把有关情况汇报给工商部门进一步处理，从而规范了房地产市场的经营秩序。
（三）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产行业的良好秩序。公证机关参与借贷合同的审查，减少了违法经营行为。
三、房地产开发商借贷合同公证管理研究
借贷合同是针对“借款、贷款”行为的法律约束，签订借贷合同后按照协议履行各自职责。尽管借贷合同签订之后，双方利益在法律上受到了保护，但进入合同履行期却面临着诸多的风险。房地产开发商借贷资金的额度较大，必须要在法律规范内执行借贷责任，公证处参与借贷合同管理有效提升了合同的法律效力。借贷合同公证管理措施：
（一）公证程序规则。（1）公证处依事实、法律、规章等要求，独立办理与房地产开发商借贷合同相关的公证事务。公证事项由当事人住所地、法律行为或事实发生地，不动产所在地管辖，这些都是借贷合同管理需要遵循的基本原则。（2）公民、法人申请公证，应向公证处提出并提供相关的材料，如属公证处业务范围，公证处应受理。公证承办人通过询问当事人，调取书证等方法对提供材料进行核实，审查，属真实、合法、充分，应拟出审批报告，送领导审批。（3）公证处应及时办理各类公证，从当事人提供材料齐全时起十天内办结（不含寄送副本），最长不得超过六个月，公证书由当事人到公证处领取。房地产开发商借贷合同必须要双方同时到场，按照合同规定确认无误后签字生效。
（二）贷款人公证。根据我国公证机关的相关规定，对商业借贷合同管理必须从贷款方开始公证。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位预先在本金中扣除利息，不得将借款人的营业秘密泄露于第三方，否则，应承担相应的法律责任。房地产项目贷款人的权利主要有：有权请求返还本金和利息，对借款使用情况的监督检查权，贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况。此外，具有停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
（三）借款人公证。房地产开发商作为借款方，其应当受到公证处的综合考察，以免借款资质不足而影响到公证效率。首先，按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的，房地产项目借款人须按照约定用途使用借款，接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。房地产借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时，房地产开发商须按期归还借款本金；当借款为有偿时，借款人除须归还借款本金外，还必须按约定支付利息。
四、结语
借贷合同是针对某项贷款行为编制的合约，其可以是个人与个人、个人与企业、企业与企业等多种主体组合方式，并且贷款人按照约定的利息支付给借款人作为经济补偿。公证处对房地产开发商借贷合同进行公证管理，大大减小了资金借贷过程中的风险，全面提高了开发商及公证处的办事效率，这些都为房产项目开发提供了多项帮助。
参考文献
[1] 周军.商业借贷合同编制存在的问题及对策[J].商业时代，2011，15（3）.
[2] 唐颖东.我国房地产开发借贷合同公证管理的必要性分析[J].中国行政管理，2011，19（12）.
关键词：房地产开发项目；工程招标；合同管理
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.
Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management
一、有效利用招标手段，合理控制成本造价
以招标的形式能引进竞争机制，可以有效降低房地产开发企业的投资成本，房地产开发企业可以此为手段选择信誉好、技术含量高、经验丰富且价格合理的承包商，这样不仅可以降低工程的成本造价，而且为以后的施工管理上提供了良好的条件。
1、房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环，关乎到整个房产项目是否盈利.能否顺利实施，是房产开发的生命线！但是同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的，要想通过招标找到真正合适的合作方谈何容易，中间过程繁琐复杂，选好单位的风险把控很重要。
2、要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的。只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，尽量避免风险；
3、开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。因此要以合理低价中标为原则，要尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；
4、对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；
5、在商务标评审时，要严防投标企业的不平衡报价。应在招标文件中明确提出，招标人不接受不平衡报价，有对其明显偏离正常价格的报价进行调整的权利。杜绝不平衡报价给招标人带来的风险。
二、 加强工程合同管理和控制
加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。
在招标阶段，要合理确定合同形式.编制招标文件。
为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：
1、施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；
2、当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；
3、.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；
4、当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；
三、房地产开发项目的工程招标和合同管理之间的关系
房地产开发企业的管理人员之所以既要对工程的招投标活动进行监督，又要对施工合同的签订和履行进行监督，这是由于房地产开发项目的工程招标和施工有很着密切的关系。首先，这种关系在于房地产开发项目建设工程招标过程就是施工合同的谈判和订立的过程，也就是说承发包方双方当事人提出订约提议以及接受订约提议的的协商过程；再则是从市场的交易行为来看，房地产开发项目工程招投标是一种交易行为的过程，在这个工程当中，承发包方双方还没有建立依靠法律的交易关系，这种关系得到了相关的招投标方面的法律法规的调整，只有通过决标之后，承发包方双方签订了施工合同，这种交易行为才通过合同这种具有法律效力的形式被确定下来，只有这样，双方的权利和义务关系才得以确定，双方的合法利益才能得到法律的保护；第三是从招标投标的跟踪管理以及评价招投标是不是成功的角度来看的，要体现招投标是不是进行的成功，只有通过监督和检查双方对施工合同的各项条款的履约情况来体现。第四是从建设部制定的建设工程施工招标文件范本和建设工程施工合同的文本来看的，房地产开发项目招标文件当中有合同的主要条款，反过来说，招标文件是组成合同的主要文件，所以说，两者是互为主要内容的，所以说房地产开发项目的工程招标和合同管理是不可分割的。
四、房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用
（一）房地产开发项目招投标与合同管理分离造成的工作不便
把招投标与合同管理进行分离，这样就会造成多头管理的弊端。这样片面强调房地产开发项目合同管理的独立性，不从市场经济的角度认识房地产开发项目合同管理和招投标之间的关系，不重视合同管理在招投标中的作用。这样招投标就只能管审查监督开标，标底以及招标文件；合同只管房地产开发项目的合同签订和履行，两者互不相干，这样就会造成工程陷入工作上的被动。
（二）在房地产开发项目中处理好招投标与合同管理的关系
要正确处理房地产开发项目中的招投标以及合同管理的关系，才能有利于房地产市场的健康发展。
（三）房地产开发项目中合同管理和招投标的相互配合
提高合同履约率，建立合同考核制度以及履约检查是房地产开发项目工程招投标跟踪管理工作的主要内容和巩固招投标成果、提高招投标工作水平的内容。这也与房地产开发项目合同履约的顺利与否，招投标工作的成功与否息息相关。定期进行合同履约检查，是对房地产开发项目招投标活动的评估，也是下次招投标活动的借鉴。通过对房地产开发项目施工合同的监督检查，建立工程招投标跟踪管理档案，把投标企业引入市场竞争的机制，让企业树立以履约求信誉，以信誉求发展的意识，让信誉高的施工企业多中好标，这样就能推动房地产开发项目招投标工作的开展，提高房地产开发项目招投标的工作水平。
五、培养和选拔高素质经营和项目管理人才
项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。
结束语
随着经济的发展，市场竞争日益激烈，暴利时代即将结束，各房地产企业已越来越关于企业内部的成本管理。工程招投标及合同管理作为房地产开发企业全过程成本管理的重要环节，正越来越受到众多房地产企业的关注。房地产开发工程招投标及合同管理工作的意义也显得更为突出，不仅能让各企业进行公平的竞争，同时也能很好的约束各企业在施工中的自觉性，而合同管理不仅是工程项目管理的核心，也是房地产开发企业工程管理的重点，因此做好房地产开发工程招投标显得由为重要。在目前的房地产开发项目造价管理体制之下，缺陷还是显而易见，但随着管理的不断完善，房地产开发项目建设工程的招投标及合同管理工作也会不断改善。有效降低建设工程成本，合理确定建设工程造价，约束各方的行为规范，提高房地产开发企业的投资效益，使房地产企业和项目在激烈的市场竞争中取得优势和胜利。
参考文献
[1] 马金敏，马丽霞. 投标阶段的合同管理[J]. 科技致富向导. 2011（24）
关键词：房地产开发合同管理意义与作用成本控制措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
在房地产开发过程中, 每个开发楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。目前我国房地产企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、工程成本超标等现象。提高房地产开发企业建设项目合同管理和成本控制水平是十分必要的。
一、房地产开发过程中合同管理的意义与作用
1、合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用。合同分配着工程任务, 具体地规定着工程任务相关的各种问题, 工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输, 各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为; 合同确定了项目的组织关系, 规定着项目参加者各方面的经济责权利关系和工作分配情况, 直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作; 合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据, 是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段, 也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。
2、合同管理在项目管理中居于核心地位。建设项目点多、面广、战线长, 合同标的涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大, 通过合同管理, 能够落实项目的目标和计划, 将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理, 无论是设计、施工还是项目的运营, 只有严格合同管理, 才能按期保质地完成工程项目。
3、加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。
二、加强房地产开发过程中合同管理与成本控制的措施
结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备（电梯）合同、装修材料合同、其他材料设备合同。
实践证明，合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。
1、建立与完善合同管理的制度体系
制度体系，一是指企业要就合同管理全过程的每个环节，建立和健全具体的可操作的制度，使合同管理有章可循；二是指企业各层次都应有自己的合同管理制度。建立和健全建筑施工企业的合同管理制度，必须根据我国的《合同法》和相关的法规，以及企业的实际情况。
在合同管理过程中的每个环节，建立和健全具体的、可操作的规章制度，通过制度来规范、协调各方的工作，从而使合同管理的有关各方做到分工明确、职责清晰、相互配合。这些管理制度主要包括：合同归口管理制度；合同审查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同台帐、统计及归档制度等。
2、建立与完善合同管理的组织体系
组织体系是指企业要由上而下地建立和健全合同的管理机构（包括专职机构和兼职机构），使企业合同管理覆盖企业的每个层次，延伸到各个角落。合同管理上，要自上而下地建立和健全合同管理机构，例如：在总部、分公司和各个项目部，分别设立合同管理部、合同管理办公室、合同管理小组等机构，使合同管理机构覆盖企业的每个层次，延伸到工程项目建设的各个角落。合同管理机构的主要职责是制订本企业的合同管理制度；检查监督本企业各类建设工程合同的订立、履行；培训合同管理人员；采取措施有效预防合同风险；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。
3、建立与完善合同管理的人员体系
合同管理机构设置完成后，就需要配备相应的管理人员，通过对外公开招聘、内部选拔等方式，将有一定合同管理专业知识和经验的人充实到总部、分公司、项目部的各个合同管理岗位上，保证这些机构中有充足人员从事合同管理工作。采取请进来、送出去等方式，定期或不定期地对合同管理人员进行培训，包括建筑、法律、管理等专业知识，提高相关专业知识水平。
（1）选择合适的合同管理人员，建立岗位责任制。对合同管理人员实行岗位责任制，明确他们的责、权、利，建立竞争机制，对有贡献的合同管理人员给予奖励。此外要重视合同管理人员的流动管理，避免交接脱节造成的失控。
（2）加强对员工的合同管理风险意识的培训。要加强对员工的合同风险意识教育，特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等，必须经常组织相关人员进行合同管理风险意识的培训。同时应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用，聘请法律顾问指导企业的项目合同管理，避免失误和漏洞，及时为企业决策者提供专业的法律意见，避免潜在的风险。总之，企业应组织好合同管理人员的培训学习，要舍得花钱进行智力投资。
4、建立与完善合同管理的运行体系
在合同管理机构已经设立、人员已经配备后，如何使这些机构和人员相互之间协调配合、有效地开展工作，便是合同管理运行体系要解决的问题。在合同管理工作程序上，应采取简捷、高效的方式。
总之，在企业开发经营中，要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内等。这样既可以控制开发所需的资金量和现金流，还可以过程控制开发各阶段的总体造价。因此，充分发挥合同管理的约束与监督职能，是房地产开发过程中成本控制的有效手段，是提高开发综合效益的有力保证。
参考文献：
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[2] 钱碧慧,马静.论房地产项目成本管理[J]. 中国新技术新产品. 2009(09)
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[4] 邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J]. 施工技术. 2006(12)
现将《广州市房地产综合开发管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
广州市房地产综合开发管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强本市房地产综合开发管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产开发经营条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产综合开发，是指在依法取得使用权的国有土地上进行商品房屋及其相配套的城市基础公用设施建设的行为。
第三条 在本市行政区域内从事房地产综合开发及经营活动，适用本办法。
第四条 本市城市新区开发和旧区改建实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第五条 广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市房地产综合开发管理的行业主管部门。区、县级市建设行政主管部门在各自行政区域内负责房地产综合开发管理工作。
第二章 开发企业技术资质
第六条 从事房地产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有市建设行政主管部门核发的开发企业技术资质等级证书。
第七条 在本市从事房地产开发的企业、经济组织必须办理工商登记和技术资质审核手续，依法取得独立企业法人资格：
（一）向市工商行政管理部门申请，核发《企业法人名称登记核准通知》。
（二）向市建委申请，提出行业主管部门的审批意见。
（三）向市工商行政管理部门申领《营业执照》副本。
（四）向财政、税务部门办理相应的登记手续。
（五）由市建设行政主管部门审定技术资质等级后，核发《城市综合开发公司资质等级证书》。
（六）凭验资证明、《营业执照》副本和《城市综合开发公司资质等级证书》向市工商行政管理部门申领《企业法人营业执照》正本。
开发企业在领取营业执照后1个月内，到市建设行政主管部门备案。
第八条 开发企业按其拥有自有资金、技术、经济管理人员、开发实绩等条件，划分为一级、二级、三级、四级共4个等级。按以下标准评定其开发企业技术资质等级：
一级开发企业的自有流动资金不得少于2000万元；须配备工程师（含建筑、结构、给排水、概预算、电气等专业工程师）10名以上，会计师、经济师、统计师各1名以上，配备具有初级技术职称的专职统计员。
二级开发企业的自有流动资金不得少于1000万元；须配备工程师（含建筑、结构、预概算等专业工程师）6名以上，会计师和经济师各1名，配备具有初级技术职称的专职统计员。
三级开发企业的自有流动资金不得少于500万元；须配备工程师（含建筑或结构专业工程师）3名以上，会计师1名，配备具有初级技术职称或持有《统计人员上岗专业知识合格证书》的统计员。
四级开发企业自有流动资金不得少于300万元；须配备建筑或结构工程师1名，配备助理会计师和统计员。
第九条 开发企业技术资质等级由市建设行政主管部门或由其委托县级市建设行政主管部门负责审查评定：
（一）市建设行政主管部门审查评定市区内资、外商投资开发企业（含香港、澳门、台湾地区以及外国投资者在市区设立的中外合作、合资和外商独资企业，下同）和县级市一级、二级内资开发企业的技术资质等级。
（二）各县级市建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责审查评所在市三级、四级内资开发企业和外商投资开发企业的技术资质等级。县级市属一级、二级的开发企业由县级市建设行政主管部门初审同意后，报市建设行政主管部门审定。
第十条 申请办理开发企业技术资质等级审查，应提交下列材料：
（一）申请报告。
（二）营业执照。
（三）企业章程。外资开发企业还须提交对外经济贸易部或其委托审批机构发给的批准证书和企业合同、章程。
（四）法人代表证明。
（五）验资机构出具的自有流动资金的验资证明。
（六）技术、经济管理人员资格证书，任职文件及聘用合同。
（七）开发经历和实绩材料。
（八）法律、法规规定应提交的其他书面材料。
第十一条 开发企业的技术资质等级每两年评定一次，实行升降级制度。
申请升级的开发企业，除符合第八条规定的标准外，晋升一级、二级、三级的开发企业从事房地产综合开发的经历分别不得少于4年、3年、2年，并有相应的综合开发实绩。
对不符合原定技术资质标准的开发企业，由原资质审批机关予以降级或吊销技术资质证书。
第三章 计划统计
第十二条 房地产综合开发用地纳入计划管理。市、县级市建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门，每年根据市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模，提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土地管理部门、金融机构根据计划安排规划审批、土地使用权出让、贷款规模。
第十三条 商品房屋建设（包括利用外资经营房地产项目）必须纳入商品房屋建设计划。
商品房屋建设计划分为预备项目和正式项目计划。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。
商品房项目开始施工后，列入年度商品房建设计划的公共配套设施投资，不得低于当年商品房计划投资的10％。开发企业必须按照计划完成相应公共配套设施建设。
第十四条 开发企业申报预备项目计划需向市建设行政主管部门报送下列资料：
（一）《房地产开发建设项目手册》。
（二）办理规划报建及征地拆迁手续的有效文件。
（三）建设银行或会计师事务所出具的年度预备项目计划所需的资金证明。
第十五条 预备项目计划经市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。开发企业须持经批准的预备项目计划，向土地房管部门办理批准用地、征地拆迁、土地使用权出让等手续；向规划管理部门办理建筑报建手续，领取《建设工程报建审核书》。
第十六条 开发企业凭下列资料到市建设行政主管部门申报正式项目计划：
（一）规划方案批文及其总体规划图。
（二）《建设工程报建审核书》。
（三）建设银行或会计师事务所出具的正式年度项目计划所需的资金证明。
（四）《房地产开发建设项目手册》。
（五）利用外资合作开发的房地产项目，须提供经市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）批准的合作合同、章程及外商进资证明。
第十七条 正式项目计划经市建委或县级市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。
开发企业须持经批准的正式项目计划向市计划部门、建设行政主管部门、房地产管理部门分别办理《固定资产投资许可证》、《施工许可证》、商品房交易及产权登记等手续。
第十八条 开发企业实行综合开发统计制度，定期向建设行政主管部门和统计部门报送统计资料。不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。建设行政主管部门依据企业报送的统计资料评定其开发、建设及经营情况。
各房地产开发企业必须按资质等级配备相应的专职或兼职统计人员，并指定统计工作负责人。
第十九条 房地产综合开发统计工作实行分级管理。市建设行政主管部门负责全市房地产综合开发的统计工作，各县级市建设行政主管部门负责本市（镇）房地产综合开发的统计工作，各区建设行政主管部门负责本区区属房地产开发企业综合开发的统计工作。
第四章 开发建设
第二十条 进行房地产综合开发必须严格执行城市规划。开发企业必须根据规划管理部门批准的规划设计要点，委托有相应技术资质的规划设计单位编制开发项目修建性详细规划。
第二十一条 除单幢建设的普通民用建筑项目外，房地产开发项目规划方案由开发企业报请所在区（或县级市）规划管理部门会同各专业管理部门按照规划设计要点进行论证后，报市规划管理部门审批。
开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当委托具有相应资格的单位承担。
第二十二条 房地产开发项目实行市、区两级建设行政主管部门合理分工、条块结合的管理制度。开发企业应当在办理开发项目的《规划用地许可证》后的15日内，持规划批文到市建设行政主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
开发企业在房地产项目实施过程的主要事项和政府有关部门对开发企业的开发经营的审查、批准、处理意见均记录在《房地产开发项目手册》中。开发企业每年10月将《房地产开发项目手册》送项目所在地的区建设行政主管部门验核。
第二十三条 开发企业之间相互转让土地使用权进行房地产开发，转让中的受让人应当在向原审批机关办理土地使用权变更登记手续后的15日内，持土地使用权转让合同、土地使用权变更登记证明和原《房地产开发项目手册》，到市建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更手续。
第二十四条 开发企业进行新区开发、旧城改造需要进行建筑物拆卸施工的，须委托有相应资格的施工企业进行施工。开发企业在开始建筑物拆卸施工前，应向房屋所在地的区建设行政主管部门申请，经批准并领取《建筑物拆卸工程施工许可证》后才能进行拆卸施工。《建筑物拆卸工程施工许可证》由市建委统一印发。
第二十五条 《建筑物拆卸工程施工许可证》由开发企业内具有工程师以上职称的工程技术人员作为申报人，在授权范围内代表开发企业向所在区（或县级市）建设行政主管部门办理申请手续。拆卸项目的工程技术和安全责任由申报人负责，拆卸项目的经济责任及工地管理责任由开发企业承担。
第二十六条 申报人办理《建筑物拆卸工程施工许可证》须提交下列文件资料：
（一）开发企业申请报告及法人授权书、申报人技术职称证书及任职证明。
（二）市国土局房管局鉴证的房屋拆迁补偿协议书的产权交换证明。
（三）房屋拆卸安全技术管理方案。内容包括承担拆卸工程施工的企业名称、资质证明；拆卸房屋原有结构构造勘察结果及其1∶500建筑物位置平面图；拆卸安全技术监督措施；拆卸施工现场围闭方式；工地余泥排放准运证；对分期拆卸的项目，应列出分期的安全保障措施。
第二十七条 房地产开发项目应当按有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。建设工程开工，开发企业应将指定的施工现场总代表人、委托建设监理单位和施工单位项目经理情况，报项目所在地的区、县级市建设行政主管部门备案。
第二十八条 房地产开发项目实行建设监理制度。开发企业必须委托具备建设监理资质的单位实施建设监理，审查工程计划和施工方案，监督施工单位严格按规范、标准施工，控制工程进度和质量，检查安全防护设施，认定工程质量和数量，参与处理质量事故，验收工程，提出竣工报告。
第二十九条 综合开发项目，实行单项工程项目竣工验收和住宅小区（组团）竣工综合验收制度。
第三十条 单项工程完工后，必须报有关专业管理部门进行单项工程验收。
单项工程验收不合格的房屋，不得交付使用。
第三十一条 全部工程完工，开发企业应当将用地红线范围内的占用道路、绿地的临时建筑、堆放的材料、工地围墙拆除、清理干净，并疏通排水管道，及时修复施工过程中损坏的市政、公共设施。同时申报综合验收。
第三十二条 商品住宅小区（组团）全部竣工并经全部单项工程验收合格后，开发企业应当凭相应的验收资料向市建设行政主管部门提出组织综合验收的申请。建设行政主管部门收齐有关资料后，应在60天内组织有关部门进行综合验收。
经有关部门同意实施分期建设的住宅小区（组团）的综合验收可以分阶段进行，待全部建成后再进行整体综合验收。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实。
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建成。
（三）单项工程质量验收手续是否完善。
（四）拆迁补偿安置方案是否落实。
（五）物业管理是否落实。
第三十三条 居住小区或住宅组团的综合验收，分两步进行：
（一）由开发企业向项目所在区建设行政主管部门申请组织初步验收。
（二）通过初步验收的住宅小区，由市建设行政主管部门会同有关部门组织正式验收，验收合格的，核发《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》。
第三十四条 开发企业销售的商品房出现质量问题，属竣工1年以内（含1年）的，由市建设工程质量监督站负责鉴定，属竣工1年以上的，由市国土局房管局属下房屋安全鉴定所负责鉴定。
经鉴定，如属非购房者使用原因造成，应由开发企业负责保修，质量问题严重的，应予以更换或退货。
质量问题如属于施工企业或其他责任人过失造成的，销售商品房的开发企业有权向该责任人追索赔偿，或由该责任人自行承担。
第三十五条 在建的住宅小区，或分期建设，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用设施，由开发企业自行或委托有管理资格的物业管理单位提前介入管理。承担维护居民入住范围的生活环境卫生和安全，协助有关部门预防和制止各种违法建筑等行为。
第三十六条 建成并通过综合验收的住宅小区（组团），凭《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》，向所在区建设行政主管部门办理移交管理手续。
第三十七条 商品房及其配套设施移交管理时，开发企业应同时移交其验收档案资料，缴交住宅小区管理统筹金，并与区建设行政主管部门签订提供物业管理用房的合同书。
第五章 房地产经营
第三十八条 除享受国家优惠的政策性居民住宅实行政府限价外，开发企业销售商品房按照市场供求情况自行定价。开发企业须在签订商品房销售（预售）合同30日内分别向市（县级市）建设行政主管部门、房管部门和物价管理部门如实申报销售（预售）成交价。
第三十九条 利用外资兴建商品房，需具备市建设行政主管部门对该项目建设管理的初步审查意见。
申请办理利用外资兴建商品房项目初步审查，须报送下列文件资料：
（一）中方合营者申请办理立项手续的报告。
（二）合作各方共同签定的意向书或协议书。
（三）项目可行性研究报告或项目建议书。
（四）《建设用地规划许可证》及规划设计要点。
（五）《建设用地通知书》。
第四十条 开发企业在向市外经贸委申报审批项目合作合同、章程时，须提交该项目用地有偿出让或转让合同，或经政府主管部门批准获得土地使用权的有效文件，作为合作企业合同的附件。
第四十一条 开发企业赴境外购买土地、房屋，从事房地产开发经营，应当填报《房地产开发项目手册》，办理有关国有资产管理及对外经济管理审批手续。
第四十二条 开发企业向境外出售商品房，应经市建设行政主管部门审核同意，并报市外经贸委批准。开发企业在境外出售（预售）商品房应公布批准机关及批准文号。
第四十三条 开发企业预售商品房屋，必须持有《预售商品房许可证》。开发企业刊登售房广告以及签订销售、预售商品房合同时，必须载明预售商品房许可证号码。
第四十四条 开发公司出售商品房，买卖双方必须签定售房合同，并到土地房产管理部门办理房屋所有权和土地使用权权属登记。
第六章 法律责任
第四十五条 有下列行为的，由市建设行政主管部门按规定进行处罚。
（一）违反本办法第二十四条规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，责令其限期补办，并可处以10000元以上，50000元以下的罚款。
（二）违反本办法第三十九条规定，不如实审报成交价格的，处以10000元以上，200000元以下的罚款。
第四十六条 对下列行为由市建设行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处20000元以下的罚款。
（一）违反本办法第七条规定，逾期未备案的。
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的。
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第四十七条 对下列行为，由市建设行政主管部门责令其停止活动，并可处以项目总投资额1％以下罚款，并视具体情况对开发企业降级处理：
（一）违反本办法第二十一条规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的。
（二）违反本办法第二十五条规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第四十八条 各建设行政主管部门要按规定对开发企业进行资质审查，对2年以上无开发业绩，或有严重违规行为的企业，由市建设行政主管部门分别给予降级、撤并和吊销开发资质证书等处分。
第四十九条 违反第二十四条，未向原土地审批部门办理转让或变更手续，通过私下转让土地使用权或私自以合营方式开发房地产的，由市、县规划土地部门分别对其违法用地、违法建设作出处理。并由市、县级市建设行政管理部门对有关开发企业给予降级处理。
规划、土地部门除按规定进行必要的处罚外，对情节严重者，按规定收回其土地使用权。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。
第五十一条 建设主管部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
【关键词】房地产企业；成本管理；核心竞争力
1 引言
企业的核心竞争力可以说是企业继续生存和持续发展的决定性因素，企业怎样才能提升自己的核心竞争力已经成为了企业管理研究中的一个重要课题。成本管理能够有效的降低企业的成本，从而让企业获得成本方面的竞争优势，房地产开发企业可以通过成本管理这一途径来提高企业的核心竞争力。到目前为止，我国大部分房地产开发公司都意识到成本管理会直接影响到企业的核心竞争力，但是怎么才能让成本管理工作贯穿到企业的方方面面，切实的提升企业具有的核心竞争力，成为了很多企业目前亟需解决的问题。
2 构成核心竞争力的主要要素
构成房地产开发企业竞争力的要素主要可以分为三个部分：市场、整合以及功能性等三个方面的能力。其中市场能力主要包括营销方面和技术方面的能力；整合能力主要体现在企业供应产品的能力以及具体的作业流程；功能性能力主要包括企业在提品以及服务等两个方面的能力。
在国内，最具代表性的两位学者的观点是管益忻和左建军的。管益忻提出：所有企业本身存在的并且可以战胜企业竞争对手的要素，都可以包括在核心竞争力的范围里面。这些要素主要有企业对市场预测的能力、产品研究开发的能力、企业市场营销的能力、产品加工制作的能力、管理者经营决策的能力、人力资源管理方面的能力、品牌战略的策划能力、企业文化的建设能力、企业战略管理的能力以及企业的创新能力等等。左建军提出：企业核心竞争力的一个基础就是制度的建立，企业的体制是否先进直接决定企业核心竞争力的强弱，可以说体制和制度是企业核心竞争系统的一个平台，在这个平台上，由企业的制度所延伸出来的品牌优势、管理优势、人才储备以及专业化等各方面的优势共同形成了企业核心竞争系统。
本文把构成企业核心竞争力的主要因素分成12个大类，主要有：制度建立、组织管理、产品研发、品牌创立、技术革新、创新理念、产品生产、市场营销、企业文化、财务管理、人力资源管理、企业整合等。我们可以看出，成本管理跟财务管理这一要素是息息相关的，它也是成本管理影响到企业核心竞争力的一个非常重要的体现。
3 成本管理对企业核心竞争力的影响
成本管理在企业对内外市场实施有效控制的过程中所起的作用,具有两点重要意义：第一，以成本谋求竞争力。企业生产经营活动的每一个步骤都是有成本的，消耗了成本就应当要创造价值。因此，对成本的管理实际上就是对价值创造的管理。通过价值链分析工具，可以帮助确定企业的价值活动有哪些，成本收益率如何，处于什么分布状态，从而进行成本竞争地位的维持或改进。这包括了组织管理、产品研发、品牌创立、技术革新、创新理念、产品生产、市场营销等因素中成本发生和优势竞争力的取得；第二，合理分配社会资源，实现自身效益与社会价值的统一。企业对整个市场的控制体现了这样一种思想：拥有最有效的资源，最有效的利用所有资源，资源作为企业发展的生产资料，是企业提升核心竞争力最基本的要素之一，对其进行科学合理管理与利用。成本管理的意识在市场营销、企业文化、财务管理、人力资源管理、企业整合等各各环节都起到引导作用。这种资源利用观完全符合科学发展的要求，具有很重要的理论意义和现实意义。
成本管理的核心意识贯串与企业核心竞争力的各各要素之中，且有机的将各要求结核起来，是企业核心竞争力在理论方法和战略思想上的统一。战略成本管理通过对企业的规模与控制力施加有效影响将有助于企业核心竞争力的实现，随着实践的积累与新理论研究成果的出现，战略成本管理的内涵会越来越丰富与充实，它与核心竞争力的内在联系将更加紧密。
4 成本管理过程中包括的主要内容
4.1 成本的节约
房地产开发企业在降低成本方面首先用到的手段就是节约成本，通常都会在工作现场将生产方式进行改进来有效减少成本的支出，成本节约主要分为两种执行方式，一个是成本维持，另一个是成本改善。通常成本维持会全面的节约生产过程中的耗费，还可以避免事故的发生，并且能够在采购材料以及设备的时候通过招标的方式有效节约成本。在开发的过程中企业不断的完善开发方式，并且引用各种比较先进的管理方式以及管理软件等，在掌控存货成本的时候应用了“零库存”这一管理理念，将成本维持在了一个全新的高度上面；而成本改善则致力于扩大建设的规模，并且不断的提高企业劳动生产效率，通过以上两个办法降低单位产品的成本，可以说是一种更为积极的成本管理方式，不过传统应用的管理方式还不够成熟。目前应用比较广泛的作业成本分析法是一种更为深入的改善方式，已经在一些企业的实践中获得了巨大的成功，房地产开发企业也可以在自身发展的基础上引进运用，成为其节约成本的一个有效途径。
法定代表人宋杨，总经理。
委托人陈朱承，天平律师事务所律师。
委托人陈晓晖，天平律师事务所律师。
被告北京市西城区房屋土地管理局，住所地北京市西城区西安门大街115号。
法定代表人魏荣，局长。
委托人王学群，北京市中合律师事务所律师。
委托人杨红星，北京市中合律师事务所律师。
被告北京雅永诚商贸有限责任公司，住所地北京市怀柔县兴怀大街甲6号。
法定代表人马襄瑜，经理。
委托人刘庆发，北京市中合律师事务所律师。
原告北京宏宇房地产开发有限责任公司（以下简称宏宇公司）诉被告北京市西城区房屋土地管理局（以下简称西城房管局）、被告北京雅永诚商贸有限责任公司（以下简称雅永诚公司）合作建房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏宇公司之委托人陈朱承、陈晓晖，被告西城房管局之委托人王学群、杨红星，被告雅永诚公司之委托人刘庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏宇公司诉称，我公司于1997年7月15日与西城房管局签订了《合作危改建房协议书》、协议书规定，双方合作改建项目位于北京市西城区官园危改小区，为高层住宅楼，共计16800平方米。危改建房方式为，西城房管局负责提供建设场地及建筑任务指标，我公司提供改造项目的建设资金，负责总体项目的运作管理。双方在签订协议书后组成危改扩建办公室，办理一切有关具体事宜。力争在1997年底正式开工。后西城房管局又与其下属北京市西城区福绥境房管所（以下简称福绥境房管所）签订《承办拆迁工作协议书》，要求福绥境房管所2个月内完成拆迁任务。1997年5月19日，西城房管局授权雅永诚公司全权负责官园1号楼翻、扩建项目的全部管理及运作，1997年8月5日，雅永诚公司又与我公司签订《合作危改建设合同书》，由我公司提供建设资金，雅永诚公司负责将建设用地上的房屋拆迁完毕，做到场平等事项。上述两份协议签订后，我公司按照协议约定履行了全部付款义务。而两被告却未按照合约规定将建设用地上房屋拆迁完毕，至今仍有部分房屋未进行拆迁，无法达成场平，造成我公司在前期已经投入大量资金的情况下，始终无法对该项目继续进行任何开发建设。现请求法院判令终止两被告与我公司签订的合同和协议；判令两被告连带偿付我公司已付前期补偿费及相关费用人民币8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，总额人民币1968902.82元，本息合计人民币10232789.22元；判令两被告连带赔偿其严重违约行做到场平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永诚公司补偿款人民币400万元，后又分别支付设计费，市政设施费、管理费及其他费用共计人民币2623566元，支付拆迁补偿费人民币1032500元，宏宇公司自己花办公费605820元。因合建项目建设用地上的房屋未实际拆迁完毕，致使双方合建项目无法继续下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京伟业商业投资顾问有限公司，对官园危改小区市场价格进行调研，该调研报告称宏宇公司商业经济损失为人民币12468000元。现宏宇公司要求西城房管局、雅永诚公司连带偿付其已付前期补偿费及相关费用人民币8263886.40元。利息总额人民币1968902.82元，共计10232789.22元，连带赔偿其公司商业经济损失人民币12468000元。诉讼中，西城房管局表示不同意承担任何责任。雅永诚公司只同意返还往来款4的万元，不同意承担其他责任。
上述事实，有双方当事人陈述、西城房管局与宏宇公司签订的协议书、西城房管局授权书、宏宇公司与雅永诚公司签订的合同书、西城房管局与福绥境房管所承办拆迁工作协议书，宏宇公司付款凭证等相关证据材料在案作证。
本院认为，公民、法人在进行民事活动中应遵循诚实信用原则。宏宇公司与西城房管局签订的《合作危改建房协议书》系双方真实意思表示，应认定有效，此后宏宇公司与雅永诚公司签订《合作危改建设合同书》亦是双方真实意思表示，也应认定为有效，故双方均应依约定积极履行义务。宏宇公司依约定支付建设资金，但雅永诚公司未按约定提供建设用地及将房屋拆迁完毕，对此，雅永诚公司应承担相应责任。因雅永诚公司系依西城房管局授权行为，故西城房管局亦应承担连带责任。双方的合作行为现已无法继续履行故应终止双方的协议及合同。现雅永诚公司表示可返还宏宇公司往来款400万元，本院不持异议。宏宇公司要求西城房管局、雅永诚公司偿付其已支付项目前期款，理由正当，本院予以支持。但考虑到拆迁过程中实际情况，对宏宇公司已支付的拆迁补偿款等费用应由西城房管局、雅永诚公司予以赔偿，宏宇公司对其自己所花费的办公费应自行承担，宏宇公司要求赔偿利息损失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求赔偿其商业经济损失之诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、解除被告北京市西城区房屋土地管理局与原告北京宏宇房地产开发有限责任公司《合作危改建房协议书
二、解除原告北京宏宇房地产开发有限责任公司与被告北京雅永诚商贸有限责任公司《合作危改建设合同书》；
三、被告北京雅永诚商贸有限责任公司返还原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币四百万元（本判决生效后十日内执行）；
四、被告北京市西城区房屋土地管理局、被告北京雅永诚商贸有限责任公司连带偿付原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币三百六十五万六千零六十六元（本判决生效后日日内执行）；
五、驳回原告北京宏宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。西城房管局授权行为，故西城房管局亦应承担连带责任。双方的合作行为现已无法继续履行故应终止双方的协议及合同。现雅永诚公司表示可返还宏宇公司往来款400万元，本院不持异议。宏宇公司要求西城房管局、雅水诚公司偿付其已支付项目前期款，理由正当，本院予以支持。但考虑到拆迁过程中实际情况，对宏宇公司已支付的拆迁补偿款等费用应由西城房管局、雅永诚公司子以赔偿，宏宇公司对其自己所花费的办公费应自行承担，宏宇公司要求赔偿利息损失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求赔偿其商业经济损失之诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、解除被告北京市西城区房屋土地管理局与原告北京宏宇房地产开发有限责任公司《合作危改建房协议书》；
二、解除原告北京宏宇房地产开发有限责任公司与被告北京雅永诚商贸有限责任公司《合作危改建设合同书》；
三、被告北京雅永诚商贸有限责任公司返还原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币四百万元（本判决生效后十日内执行）；
四、被告北京市西城区房屋土地管理局、被告北京雅永诚商贸有限责任公司连带偿付原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币三百六十五万六千零六十六元（本判决生效后日日内执行）；
五、驳回原告北京宏宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
关键词：房地产开发项目；现场管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言：随着我国城市化进程不断加快，房地产开发项目急剧增多，然而房地产开发项目工程现场管理仍然存在着较多的问题，在很大程度上制约了我国房地产开发事业的发展。因此，进一步探讨房地产开发项目工程现场管理问题，提高房地产开发项目的现场管理水平，对于提高工程项目的施工质量和实现房地产开发企业的目的具有重要意义。
1 房地产开发项目工程现场管理的重要性
1.1 为房地产开发企业创造更大的利益空间
工程现场管理是房地产开发中的重要环节，重视房地产开发项目工程现场管理，提高管理水平，有利于为企业创造更大的利益空间和提高工程项目的施工质量。因为，在工程项目管理中，成本管理就属于工程项目现场管理的一个重要方面。所以，加强现场管理的成本管理，能够为企业节省不必要的开支，对于房地产开发企业而言，不仅仅提高了其工程项目开发效率，而且还大大节省了管理成本，提高企业的经济效益。
1.2 房地产开发项目工程现场管理是房地产企业管理好整个工程项目的根本
房地产开发项目的现场管理相对于整个房地产工程项目开发而言，就如局部与整体的关系，同时，也是决定性的因素，如果局部没有做好势必影响了整体发展的效益和方向，从而导致整个工程项目的失败。因此，加强房地产开发项目工程现场管理，能够加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，为不同部门之间的交流与合作提供平台。同时，也可以提高整个房地产开发项目管理的水平，进而促进房地产开发项目管理工作又快又好地发展。
1.3 房地产开发项目工程现场管理是相关房地产开发法律法规实践的要求
在房地产项目开发中，重视项目工程现场管理，有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用，为实现整个房地产项目工程管理有法可依提供先决条件。尽管现场管理只是房地产开发项目中的一个部分，但是，现场管理所涉及的领域非常广泛，包括了城市管理、城市规划、施工管理、企业管理以及城市环保等各个方面的法律法规和政策，提高现场管理水平有利于促进房地产开发法律法规变革。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行，同时这也是房地产工程项目管理依法进行的体现。
2 房地产开发项目工程现场管理所存在的问题
2.1 质量管理方面所存在的问题
质量问题一直以来都是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约我国房地产开发项目现场管理的影响因素。主要体现在以下方面。
（1）开发企业施工监理人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，施工过程中对进场材料把关不严，主观性的偷工减料问题普遍存在。
（2）在实际施工过程中，施工作业人员没有按照施工图纸设计或有关施工标准要求进行施工，从而为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患。
（3）施工人员自身施工技能水平和安全意识良莠不齐，开发企业没有按要求执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，也没有定期对基层员工和关键施工环节作业人员在岗培训，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱，最终影响到整个房地产开发项目工程的施工质量。
2.2 设计管理方面存在的问题
随着房地产开发项目不断增多，今后我国房地产开发项目工程将向集成化、系统化以及规模化方向发展。然而，在此过程中，房地产开发项目设计将面临着新的挑战，设计任务也更为复杂与集中。调查显示，以往经常出现受到整个房地产项目建设周期的迫切性要求，开发企业设计赶工的情况。这主要是由于房地产开发项目设计人员缺乏现场一线资料，没能够深入到施工现场勘察，从而所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的问题
房地产企业的正常运作必须有盈利项目作为保障，由此可见，资金运作管理是一个企业发展中的重要内容。然而，不健全的成本管理体系是目前房地产开发企业工程项目现场成本管理所面对并亟需解决的问题。成本管理方面存在的问题主要体现在。
（1）相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。
（2）不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。
3 房地产开发项目工程现场管理措施
3.1 提高房地产开发项目工程现场管理水平
质量管理是房地产开发项目现场管理的重点所在，也是提高房地产开发企业核心竞争力的必经途径。这就要求房地产开发企业必须重视质量管理，切实地提高管理水平，本文主要从以下几方面对其进行相关阐述。
（1）应以经济处罚为手段，提高监理单位监督管理职能履行度，根据企业的发展实际不断对相关质量监督体制进行改进与完善。
（2）强化施工现场管理力度，重视对各施工环节的质量管理，并对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为。
（3）加大对施工人员的岗前培训与在岗培训力度，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性，提高施工质量。
3.2 强化设计管理
设计管理的图纸设计、方案设计规划可以说是整个项目工程现场管理的前提所在，对房地产开发项目工程的现场管理具有重要意义。通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。此外，房地产发开企业还应在设计单位之间构建良好的沟通体系，确保设计工作的内在关系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计，确保项目工程能够有效开展以及设计方案的提交时间。此外，还要对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保内审有效和出图质量，从而确保设计管理整体质量的稳定性。
3.3 重视成本管理
重视成本管理，提高成本管理水平是房地产开发项目工程现场管理的保障所在。因此，这就需要相关房地产开发企业必须组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，提高工程项目现场成本管理水平，确保成本核算工作开展的规范性，为企业最终实现经济效益与社会效益提供可靠保障。此外，还要将成本管理贯穿深入施工环节各阶段各工序，逐步制定一套与企业发展相一致的成本管理体制，以健全的成本控制制度为手段，在保障房地产开发项目工程质量的基础上，确保成本管理的有效性与灵活性，对总成本开支进行合理的控制，提高房地产开发企业资金的利用率。
4 结束语
总之，随着我国城市化进程的加快，房地产开发项目工程不断增多，从而使得房地产开发项目的现场管理面临着新的挑战与机遇。因此，重视房地产开发项目工程现场管理，提高现场管理水平成为房地产开发企业提高竞争力的重要手段。这就需要相关房地产企业必须加强其现场管理队伍的建设，不断转变观念，不断引进国外先进的现场管理理念，并结合企业和工程项目的实际情况，切实地提高房地产开发项目工程现场管理水平，以使其更好地适应新的社会要求和发展要求。
参考文献：
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