时间：2023-05-19 16:05:02
导语：在房地产开发的原则的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
为进一步促进房地产开发市场健康有序发展,解决*市区房地产开发企业税收征管中存在的问题,规范房地产行业税收征管秩序,促进财政增收,现就规范*市区房地产开发企业税收管理工作通知如下:
一、明确纳税对象
本通知所指纳税对象是指*区东城、西城、南城、北城、*、何楼、万福办事处和*开发区辖区所有从事房地产开发与经营的企业。
二、规范纳税办法
所有房地产开发企业均按照属地缴纳原则缴纳各项税收。具体纳税办法如下:(一)房地产开发企业依法缴纳的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加,按照房地产开发项目所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(二)房地产开发企业依法缴纳的车船税、个人所得税和印花税,按照房地产开发企业注册所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(三)房地产开发企业依法应缴纳的企业所得税,按照房地产开发项目所在地和规定的预缴比例及现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库,最终由房地产开发企业和主管税务机关分别汇算清缴。(四)市管理的房地产开发企业,按照属地原则,分别下放给*区和*开发区管理。其上缴市级国库的各项税金,以20*年上缴数为基数,由市区两级财政进行结算。
三、强化征收管理
(一)房地产开发企业应缴纳的各项税款依照上述纳税办法,分别由*区、*开发区税务主管机关征收与管理。*区、*开发区税务机关要根据房地产开发企业注册以及开发项目的实际情况,合理布局征管力量,确保各项税收依法足额缴入国库。对应收不收、擅自减免税收、随意变更入库级次的,要根据有关规定严肃处理;触犯法律的,移交司法机关追究刑事责任。(二)房地产开发企业要客观真实核算并反映企业的经营成果,如实提供各种纳税资料,主动缴纳税款。对偷税、漏税、抗税等违法行为,税务机关要依据《中华人民共和国税收征管法》及相关法律法规依法严肃查处。
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章附则
第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。
房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
二、房地产销售收入的确认原则
房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
（四）关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
1房地产项目成本管理的原则
1.1成本最小化原则
房地产项目成本管理的目标是采取各种合理的成本控制措施，最大幅度的降低项目的成本，从而保证项目的实际成本符合期初制定的成本控制目标。在追求成本最小化的过程中，应该兼顾质量和进度等其它方面的目标，注意降低成本的合理性，不应以损害其它方面的利益为代价，防止顾此失彼。
1.2动态控制原则
房地产项目的成本控制应注重动态性，根据项目的实际执行情况而动态调整。在项目规划中虽然制订了项目全体及各阶段的本钱操控计划，但在项目施行进程中，可能因为一些环节的改变而导致项目本钱也随之发作动摇，这就需求及时对项目本钱操控措施进行动态调整，预算动摇可能对全体本钱构成的影响，以做到心中有数。只要每个人员完结了自个的分方针，整个公司的总方针才有完结的期望。
1.3目标管理原则
目标管理又称为成果管理，它将房地产项目的整体目标层层分解，细化为项目中各参与单位及各员工的分目标，这些目标方向一致，衔接紧密，因此，只要每个人的目标得到实现，那么项目总体目标实现也就轻而易举。
2房地产开发项目成本控制存在的问题
2.1房地产开发企业成本控制观念落后
我国房地产开发企业成本控制观念比较落后，不能很好的适应市场的发展。首先，认为成本控制的范围只是项目施工的成本控制，而对于项目开发的前期准备、规划设计、销售等方面的成本控制往往不重视，并不能很好的对房地产开发项目整体进行全面的成本控制，往往导致由于某一部分的成本控制不到位导致整个开发项目的总成本增加。其次，开发项目成本控制往往重视项目完成后的成本控制，而对于项目开展前的组织成本控制比较薄弱，忽视事前成本控制，忽视项目开展前的成本预测，项目开发成本决策往往缺乏规范性。最后，开发项目成本控制的主体往往局限于财务人员，但是财务人员对于项目的成本控制往往局限于项目完结后的成本控制，对于项目开展之前的成本控制往往不到位，因此不能对开发项目进行整体控制。
2.2忽视财务管理对开发项目成本整体控制作用房地产开发项目成本控制过程中，往往忽视财务管理对成本控制的整体控制作用。北京某家房地产开发公司在进行成本控制时，不能很好的限定财务人员的职责，仅仅简单的认为财务人员的职责就是对企业开发项目的资金、收益进行核算，忽略了财务管理在项目开发前期、项目实施过程中的控制作用，进而导致不能进行项目成本的整体控制。首先，在项目开发前，财务人员不能很好的对开发项目所需的成本进行核算、分析，以至于不能提出与房地产企业自身情况相关的方案。其次，在项目开发过程中，不能很好对项目开发过程中各项成本消耗进行控制，避免不必要的成本消耗，造成项目成本的增加，降低了财务对于项目开发成本的总体控制。
2.3房地产开发项目成本控制机制不完善
优秀的机制保障是开展房地产开发项目成本控制的基本，但是大部分房地产开发企业并没有设有专门的成本控制机制。首先，在房地产企业制度上不能有效的进行成本监督，也没有适当的激励措施，并且员工对于开发项目成本的管理积极性不高，导致成本控制开展艰难。其次，房地产企业开发项目过程缺乏持续的成本控制机制，缺乏完善的成本控制指标体系，项目开发之后不能及时对项目成本进行总结、反馈，以至于项目成本管理不能持续改进，导致项目开发成本控制不系统。
3房地产开发成本控制基本路径
3.1实施限额设计
目前普遍存在项目开发周期紧，在设计阶段投入的时间相对欠缺，导致设计成果不够精准，给工程预算编制、招标清单编制等增加了不稳定因素。频繁设计变更，更让造价成本不断增加。所以在具体项目开发过程中，必须明确要求设计单位提供与设计内容相符的设计概算，进行精准的限额设计，要多与设计人员沟通，把限额设计工作做到最优。
3.2严谨审核图纸
在进行设计出图的时候，要严格审核图纸，多与设计人员沟通，进行多方面比较分析、选样、修改，提高设计图纸的质量，使设计成果更加合理、经济，减少因设计单位、建设单位自身原因引起的设计变更；结合工程实际，保证施工单位按图施工的可操作性，将工程变更尽量控制在施工之前。
3.3严格规范招投标制度
准确编制招标文件，谨慎分析各项指标，把工程标底控指到合理的下限。在编制招标文件的时候，要对招标中涉及费用的条款，反复斟酌、考虑，使其更加合理、准确。招投标工作应遵循公平、公正原则，充分体现市场竞争，广泛接触、了解各施工单位并严格筛选，及时反馈成本的变动情况，并进行有效地调整，减少不合理的开支。
3.4强化竣工验收
验收扫尾是整个工程施工的最后一个阶段，根据国家政策和合同规定，进行工程结算复审和工程尾款会签，确保工程全面履行合同，按期竣工。同时科学组织扫尾工作，最大限度降低财务成本，确保结算质量和投资收益。
4结束语
关键词：房地产、成本控制、控制方法、遵循原则
Abstract: the cost control is the real estate development enterprise general management of work is an important part in the development and improve the economic benefits of the enterprises has a pivotal role. Cost management is a systematic science, in the country to control prices under the situation of how to adhere to the principle, so that the healthy development of real estate industry smoothly, this paper carries out a detailed in this paper.
Keywords: real estate, cost control, the control method, follow the principle
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一 前言
近些年来,房价也不断呈现出持续走高的势头。商品房价格涨幅远远超过居民收入的增长速度，房地产在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值使其远远背离了真正价值。面对日益走高的住房价格，许多居民不堪重负，只能“望房兴叹”。然而, 随着国家宏观调控的不断实施以及国际金融危机的影响,房产企业的暴利时代已经终结,强化成成控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。
二 房地产成本控制存在的问题及控制措施
由于房地产项目开发周期长，投资额大，影响成本的因素多，涉及面广，加之我国房地产开发起步较晚，基础薄弱，总的来说管理水平还比较低，因此在成本控制方面还存在以下几方面的问题。一是缺乏全过程的控制观念。很多开发企业往往只注重事中成本控制，而忽略事前和事后控制。要有效地控制房地产开发成本，就必须从项目的规划、设计时开始，直到项目结束时为止进行全程控制，否则，成本控制肯定不能达到预期的目的；二是缺乏科学的管理手段。当前，我国的许多房地产开发企业仍然停留在传统型的管理阶段，成本管理手段粗放，方法单一，缺乏现代化的管理理念；三是缺乏必要的市场经济意识。我国大部分的开发企业市场经济意识淡薄，往往只重经济效益，而忽略了市场需求以及各种社会效益；四是缺乏有效的信息渠道。有效的信息资源对企业的经营活动具有很好的指导作用，但是我国的房地产开发企业往往信息渠道不通，成本管理工作偏离方向，从而无法将成本控制在合理的范围之内；五是缺乏系统的管理理论。我国对房地产成本控制理论的研究比美日等国要晚得多，而且，主要是对国外优秀成本管理理念的模仿和单纯的理论推导。从目前国内的实际情况来看，房地产开发实践强于理论，手段领先于方法。
在房地产成本控制过程中，必须用科学的理论作指导，严格遵守以下成本控制程序。一是制订合理的目标成本。目标成本就是成本控制的标准值，是控制实际成本的依据和标尺，它规定了在一定的生产条件下，活劳动和物化劳动的实际耗费所应遵守的数量界限，具体表现有计划成本、定额成本和标准成本三种；二是严格监控成本的形成过程。监控成本的形成过程是成本控制的重要手段，通过目标成本值与实际发生的费用进行比对，及时发现实际成本是否偏离了目标轨道，以便及时进行纠正；三是成本差异的分析与考核。这一阶段的工作是确定成本的有利差异(节约)或不利差异(浪费)，综合差异产生的原因和责任单位(或个人)并进行分析，找出成本节约或超支的原因，明确产生责任的归属，并依据相关制度对成本责任部门进行相应考核并做出相关奖惩；四是持续改进并适时修改原来的控制标准。成本监控和分析的目的是为了改进以后的工作，在差异分析中可能会发现由各种原因引起的成本控制标准的不合理之处，此时就要相应修改项目的成本标准，这样可以对下一步的成本进行更有效的控制。
三 房地产成本控制的原则
房地产开发项目成本管理是一项复杂的系统工程，项目的进度管理、质量管理、安全管理、施工技术管理等一系列工作都关联到成本，房地产成本控制除了应当依照一定的程序之外，更重要的是必须遵循一定的原则，否则成本控制就只能是一句空话。
在现代房地产开发中，成本的构成要素多种多样，除了建安成本外，还有许多诸如项目的决策与产品的定位，以及产品的方案设计等许多方面，都是影响项目成本变化与成本控制的关键性因素。因此，现代房地产开发成本控制概念中，遵循的是全面控制与重点控制相结合的原则。全面控制的含义又包括两个方面：一是全员控制，二是全程控制。全员控制是指房地产开发项目的成本控制需要开发企业的全体员工全面参与。全程控制是指房地产开发项目的成本控制应该从项目的立项决策阶段开始，直到项目结束为止的各个环节都要进行成本控制。重点控制指的是成本控制必须做到有的放矢，有重点地进行管理。就过程来看，主要是抓好决策阶段、立项阶段和方案设计、规划设计、施工图设计阶段的成本控制，因为房地产开发项目在设计阶段完成之后，原材料的选用、大型设备的选型基本上都已经确定，所以项目成本的80％都变成了约束性成本。因此有效的成本控制主要应该在设计阶段，其次才是施工阶段。施工阶段的成本控制还要区分重点，必须将有限的资源和精力放在最为重要的环节上，这样才能使成本控制达到事半功倍的效果，否则，就会造成人力、物力、财力的浪费。只有深刻理解和正确把握全面控制和重点控制两个根本原则的辩证关系，才能正确处理好以下七大成本控制原则。
第一，过程控制原则。房地产开发项目的成本是由施工过程的各个环节的资源消耗所形成的。因此，项目成本的控制必须针对施工过程来进行，在施工过程中，及时分析每一个过程影响成本的因素，制定一套行之有效的工作程序和控制方法，使每个环节均处于良好受控状态。同时，一个项目的各道工序又是紧密相联的，其紧前工序和紧后工序是相互制约和相互影响的，一个工序成本的变化，必然会引起其关联工序成本的变化。因此，项目成本管理还必须认真关注相关工序的情况，结合各个相关工序的成本变化情况进行系统分析，综合考虑，全面管理。
第二，动态控制原则。按照辩证唯物主义观点，事物总是发展变化的，项目成本控制的重点也要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。如在项目的立项决策阶段结合市场情况和地域特点，重点考察项目的可行性与风险性；在规划设计阶段充分运用价值工程，重点考察产品的使用功能与美观程度，并进行限额设计；在招投标阶段重点考察施工图预算、考察施工单位的技术实力、履约能力、合同相关条款等；施工阶段重点考察各项成本的支出情况，并结合具体的市场行情进行动态调整，及时发现和纠正偏差。
第三，目标管理原则。明确而具体的工作目标对房地产开发项目的成本控制具有较好的指导作用。目标管理是指在项目决策立项、规划设计、招投标、施工、销售、竣工决算等各个阶段应有明确的目标、任务和措施，使参加施工的每个管理人员和生产者做到心中有数，并将目标逐步加以分解，落实到各执行部门、单位和个人。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查和处理循环等。
第四，责、权、利相结合原则。成本控制效果的好坏与责、权、利关系处理的好坏有直接联系。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、销售人员、业务管理人员以及其他人员都负有各自的成本控制责任，从而形成整个开发项目的成本控制责任网络体系；同时，各管理部门、施工单位和相关人员还享有成本控制的权利，在规定的权力范围内如何开支、开支多少都应该有一定的自。另外，要对各部门、各单位、各人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，奖优罚劣，拉开差距，以充分调动全体员工的积极性和主动性。
第五，因地制宜原则。不同的房地产开发项目都有其自身不同的特点。因地制宜就是指成本控制体系必须灵活多样，使之适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际需要。针对各项目的具体情况灵活运用成本控制技术和方法，切忌生搬硬套，照葫芦画瓢。大企业和小企业，老企业和新企业，发展中的企业和成熟的企业，同一企业的不同发展阶段，其管理重点、组织结构、管理风格和成本控制方法都应当有所区别，不能一概而论，绝对不存在适用所有企业的成本控制模式。例如，规模较小的开发企业其管理重点应该是尽快抢占市场，扩大销售规模，建立收入中心和正式的业绩报告系统，促进企业的壮大和发展；规模庞大的开发企业，其管理重点是组织的巩固和成本费用的控制。
第六，例行节约原则。节约是成本管理中一个永恒的主题，人力、物力、财力是房地产开发项目成本的主要组成部分，节约人力、物力、财力的消耗是提高经济效益的核心，也是成本控制最主要的一项基本原则。执行这一原则主要要从三个方面着手：一是明确成本的组成范围、费用开支标准、相关审批程序以及有关财务制度，加强对各项成本费用的管理和监督；二是加大开发项目的成本管理力度，优化企业组织结构，提高团队工作效率，充分利用能增加项目开发收入的机会和条件，努力降低人、财、物的消耗水平；三是采取预防成本失控的技术组织措施，防止可能发生的浪费，把钱花得最值，该花的钱要花得合理，不该花的钱坚决不花，使项目的实际成本控制在目标范围之内。
第七，例外管理原则。房地产开发是一项综合性的系统工程，涉及到金融、建材、施工、设计、监理、运输、销售等许多行业，其成本控制也十分复杂，为了保证统筹兼顾而又突出重点，在项目工程建设过程中对正常成本费用支出可以依据常规程序实施控制，但是对各种例外情况必须引起高度重视，因为这些“非常规”问题很可能是关键性问题，它们对成本目标的顺利完成影响很大，需要特别关注，重点检查，深入分析，并相应采取积极措施加以管理和控制。
四 结语
房地产开发成本控制的七大原则的实质是全面控制与重点控制两个根本性原则的分解，我们在成本控制实践中，既要全面系统，又要突出重点，并要正确掌握好二者之间的辩证关系，否则，即使是管理原则也会在实践中发生各种矛盾和冲突，给企业造成不必要的经济损失。因此，在全面控制的基础上必须要正确掌握好重点控制原则，做到统筹兼顾，全面安排，以确保房地产项目开发总体经济目标的顺利实现。
参考文献
［1］冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[期刊论文]-四川建筑 2005(05)
第一条 为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。
第三条 房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责全市房地产开发经营监督管理工作。市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。
房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。
第六条 设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：
（一）有800万元以上的注册资本，流动资金不低于500万元；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；
（三）有建筑面积在300平方米以上的固定办公经营场所。
第七条 房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第八条 设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起15日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起30日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。
第九条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起15日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）固定办公经营场所证明。
第十条 经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等级证书》。
第十一条 房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。
第三章 房地产开发项目
第十二条 房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。
第十三条 土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置形式。
第十四条 城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第十五条 房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的30%。
第十六条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案，更换项目批准文件。未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。
第四章 房地产开发建设
第十七条 房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。
第十八条 房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。
房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。
第十九条 房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。
第二十条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起30日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第五章 房地产开发经营
第二十一条 房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）营业执照和资质等级证书；
（五）工程施工合同；
（六）预售商品房分层平面图；
（七）商品房预售方案。
第二十二条 房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。
第二十三条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。
第二十四条 预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第六章 法律责任
第二十五条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。
第二十六条 违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以5000元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质等级初审时隐瞒真实情况、弄虚作假的；
（二）未按规定办理变更或注销手续的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；
（四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；
（五）瞒报或未按规定报送统计报表的；
（六）未按规定进行资质年检的；
（七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；
（八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；
（九）无故拖期回迁超过半年以上的；
（十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。
第二十八条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以10万元以上30万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。
第二十九条 违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价2%的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。
第三十一条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
关键词：城市规划，最优规模，房地产开发
1.引言
房地产业是我国的支柱产业之一，其开发规模的优劣对我国的经济发展有着很大的影响。城市规划是一个城市经济发展的方向，是作为建设和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。而房地产开发则是带动了城市的经济发展，同时也影响了其他诸多产业的发展。而如今，城市化进程的加快，使得城市规划也须考虑诸多的因素，而其中联系最紧密的还是房地产业，但是两者之间也存在着很多的问题，尤为突出的就是房地产开发规模的问题。
城市规划是指导和控制房地产开发的核心手段，由于房地产开发涉及的主要问题就是土地的用途与土地的开发规模问题，城市规划对房地产开发的控制正是针这些问题的。所以，政府要对房地产开发进行有效的调控，城市规划是最有效的手段。
如何协调好城市规划与房地产开发的关系，从而实现房地产业的可持续发展，已成为当今的热点话题。而本论文就是把城市规划基本理论同房地产开发规模相结合，提出了探究房地产开发的最优规模，能够使得城市规划和房地产业之间存在良好的沟通互动，从而让房地产业健康可持续的发展。
2.城市规划与房地产开发
城市规划，是处理城市及其邻近的区域的工程建设、经济和社会、土地利用布局以及对未来城市的发展预测和建设的综合部署。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排。城市规划是建设城市、管理城市的指导方向，是保证城市土地空间资源有效利用的前提和基础，是实现城市经济发展和社会进步目标的重要手段之一。
城市的性质、职能和它的规模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基础设施的发展水平，决定了城市的地价。而这些因素主要是由城市规划进行决策决定的。相应配套设施的优劣也会对低价产生直接的影响。城市规划通过对配套设施的增加和完善来改善城市经济发展的优越环境，使得城市的地价水平进一步提高。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。房地产开发与城市规划紧密相关是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向以及实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。因此，城市规划在很大程度上决定了由房地产产品所构成的城市整体外貌和形象。
房地产开发以创造优美的城市居住环境为目标，不仅考虑到区域开发的局部问题，而且从城市整体环境中寻找可靠的依据，更加注重对开发活动进行原则性的引导，而不是细节性的塑造。
房地产开发在城市房地产开发规模中，保持房地产市场供求平衡也是维持其正常运转的重要指标，也是房地产市场调控的重要内容。在政府对土地市场的宏观调控中，房地产开发商需要获得政府对城市建设用地的审批后才能够得以建设，这就使得政府以及相关的城市规划部门就获得了主动的地位，因此，政府部门就应当科学地规划城市房地产开发的规模，控制好开发的比例，从而达到开发最优。
3.房地产开发的规模
房地产开发最优规模是房地产开发用地面积的最优规模。合理开发规模是一个定量的区间。合理开发规模区间应该有一个中心点，也就是开发规模所代表的最优开发规模。
我们假定房地产市场需求量是一个随机变量，使得在研究周期内的期望损失（EL）达到最小，则
EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy①
其中：x为市场开发规模，y为市场需求规模，f（y）为y的概率分布，Lr和Ls为单位开发规模的剩余损失和缺少损失。
设市场最优开发量为x*，根据无约束最优化条件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0
求得F（x*）=LsLr+Ls②
上式表明F（x*）与LsLr+Ls相等时的开发量为最优开发量。
但是在实际房地产开发中，开发规模一般都不是连续变量，而是以某个规模为基础，按照一定的比例递增或递减的。设开发规模增量为，当开发规模为最优开发规模时x*，必有
EL|x=x*EL|x=x*+（剩余）③
EL|x=x*EL|x=x*-（短少）④
可得：剩余时的规模
∑x*+y=0p（y）LsLr+Ls⑤
缺少时的规模：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls⑥
由⑤、⑥知，在离散变量条件下，最优开发量应满足：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls∑x*y=0p（y）
也就是说，最优开发规模是累积概率值大于LsLr+Ls时所对应的开发规模。
4.结论
城市规划与房地产开发的关系一直以来都是关乎民生的大事，不仅影响到城市规划与房地产开发的和谐发展，还对国民经济能否持续健康地发展有一定的影响，这是一个不可忽视的问题。房地产业是一个关乎国民经济的产业，需要政府和企业之间的相互协调，以及金融等相关行业的支持。所以要保证房地产开发的最优性、合理性和有效性，就需要政府加强对房地产开发最优规模的调控。（作者单位：河南财经政法大学）
参考文献：
[1]陈旭轮.基于城市规划的房地产开发规模优化研究[D].上海：同济大学，2008.
[2]马立双，杨晓华.城市规划与房地产[J].林业科技情报，2004，36（3）：82，86.
[3]张立新.房地产业与城市发展[D].沈阳：东北财经大学，2003.
[4]谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理，2003-05，23（3）：393―396.
[5]夏南凯.《城市经济与城市开发》[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.
第一条为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，强化对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《*省城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。
第三条房地产开发经营按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第四条市建设行政主管部门和房地产管理部门按照各自职责分工，负责本市房地产开发经营管理工作。
市发改、国土、工商、财政、物价、人防等部门，按照法定职责共同做好房地产开发经营管理的相关工作。
第二章房地产开发企业
第五条本市行政区域内的单位和个人均可依法申请成立房地产开发企业。
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于1000万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在审查房地产开发企业的登记申请时，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取市建设行政主管部门的意见。
第七条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到市建设行政主管部门备案：
（一）营业执照副本及复印件；
（二）企业法人组织机构代码证；
（三）验资报告；
（四）企业章程；
（五）税务登记证；
（六）企业法人、总经理的任职文件，企业工程、经营、财务、统计等负责人的任职文件及职称证件，企业技术人员职称证件及复印件；
（七）企业固定办公场所证明；
（八）企业与职工签定的劳动合同书及为职工交纳的三金证明、住房公积金证明材料；
（九）市建设行政主管部门认为需要出示的其他文件。
市建设行政主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
第八条房地产开发经营由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
第九条开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、房地产开发发展规划和年度建设用地计划并兼顾人民防空的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十一条房地产开发项目由市建设行政主管部门会同房地产管理部门提出，报市人民政府批准确立，纳入房地产开发年度计划；按照国家规定需要发改部门批准的，还应当按照程序报批，并纳入固定资产投资计划。
第十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。
第十三条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，市建设行政主管部门和房地产管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十四条被确定为项目开发者的开发企业，在与市建设行政主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营权证明后，即取得项目开发经营权。
房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到市建设、国土部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，并到市发改部门办理登记备案手续。
第十五条需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由市建设行政主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
房地产开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划设计图纸和拆迁安置方案报市建设行政主管部门、房地产管理部门和人防主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第十六条房地产开发企业提报的项目设计图纸，应当详细反映开发项目所在地块位置、用地面积、建筑面积、绿化覆盖率、容积率、硬化率、各类配套设施的布置方式、标准等内容。
开发方案计划应当详细说明项目的工期、开发步骤、开发组织、质量标准及新技术、新材料、节能方式的应用等内容。
第十七条经审定的规划设计方案，房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更；确需变更的，应按规定报原审定机关批准并办理变更手续后方可变更。
第十八条房地产开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不低于20%。
市建设行政主管部门应当按照国家有关规定，对项目资本金投入使用情况实施监督管理。
第十九条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第二十条房地产开发项目应当严格依法配置物业管理用房。物业管理用房建筑面积按照建设工程项目面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
第二十一条房地产开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由市建设行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动工开发迟延的除外。
第二十二条市建设行政主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
房地产开发企业开发建设的房地产项目，必须符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业对其开发建设的房地产承担质量责任。
第二十三条房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，房地产开发企业不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门提出验收申请。市建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收。
第二十四条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第二十三条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
第二十五条参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的鉴定意见和竣工验收结论负责。
第二十六条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市建设行政主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十七条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）法律、法规规定的其他条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第二十八条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报市政府或上级政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权，转让房地产报批时，市政府或上级政府批准其可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
购买在城市规划区内集体所有土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，市房地产管理部门不予办理权属登记。
第二十九条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到市建设行政主管部门和房地产管理部门备案。
受让人进行房地产开发的应当具备房地产开发资格。
第三十条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第三十一条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证、房地产开发经营权证明和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第三十二条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列资料：
（一）本办法第三十一条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案；
（六）法律、法规规定的其他材料。
房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。
第三十三条房地产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第三十四条房地产开发企业向境外预售、销售商品房的，应当同时提交允许向境外预售、销售的批准文件。
第三十五条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售证明的文号。
第三十六条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市房地产管理和国土部门备案。
第三十七条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第三十八条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第三十九条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
第四十条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，到市国土部门和房地产管理部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第四十一条违反本办法规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者房地产开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十二条违反本办法规定，未取得开发经营权证明，擅自进行房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。
第四十三条违反本办法规定，在城市规划区集体所有土地上从事房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第四十四条违反本办法规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十五条违反本办法规定，开发项目未经综合验收或经验收不合格即交付使用的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。
第四十六条违反本办法规定，开发企业将开发项目转让给其它开发企业未办理开发者变更手续的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十七条违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房地产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款的1%以下的罚款。
关键词：房地产开发项目；景观设计；特点；趋势；小品设计
中图分类号：TU972文章标识码：A
一、房地产开发项目景观设计的特点
在进行房地产开发项目景观设计时应根据不同场所的不同建筑功能进行设计，设计过程中还应该综合当地的历史文化、地域特点、自然环境、人文因素等多方面的内容。一般来说，房地产开发项目的景观设计具有下述特点：
1.1、限制性特点
房地产开发项目景观设计时具有限制性特点，这是因为在景观设计过程中，应严格按照相关的标准、规范进行设计，相关的指标必须达到要求，比如说绿化率指标、消防登高面、车位指标、消防车道、地面规划等都需要达到要求，因此景观设计具有限制性特点。
1.2、复杂性特点
房地产开发项目景观设计时具有复杂性特点，景观设计需要综合考虑到设计的条件、范围以及室外管网等等，会存在许多交叉的界面，在进行景观设计时就要有效的处理这些专业之间的关系，才能确保景观设计的可行性，因此景观设计具有复杂性特点。
1.3、针对性特点
房地产开发项目景观设计时具有针对性特点，这是因为景观设计需要根据具体的房地产开发项目进行合理的策划、定位，并且要对开放项目所针对的客户全体以及建筑产品的特点进行综合性的考虑，之后进行具有针对性的设计，确保房地产开发项目的景观设计与客户的要求以及项目的特点保持一致。因此景观设计具有针对性特点。
1.4、独特性特点
房地产开发项目景观设计时具有独特性特点，这是因为在进行景观设计时需要根据不同的建筑空间、场地特点、建筑风格设计出独具特色、别具一格的景观，是之成为房地产开发项目的点睛之笔，因此景观设计具有独特性特点。
二、房地产项目景观的各阶段设计
2.1、总体环境布局优化阶段
景观设计在总体环境布局优化阶段需要对项目周围的环境、地理条件、道路交通、建筑规划的指标等因素进行分析。在前期的规划阶段就应开始从项目的景观规划的角度提出对总体环境布局的优化策略，确保景观设计和房地产开发项目的建筑风格保持一致[1]。
2.2、概念方案设计阶段
房地产开发项目的景观设计应该符合项目整体概念方案的要求。在进行景观设计之前应该对目标客户的需求进行考察并将其融合到景观设计中，是指成为该项目的红叶子。
2.3、方案设计阶段
方案设计阶段应在建筑空间关系以及整体布局的基础上进行景观设计，并确保其使用功能。设计过程中还需要协调好场地空间关系以及功能布置之间的关系[2]。房地产开发项目的景观设计应该遵循少硬景多软景的原则，有效控制软硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地产开发项目景观设计的发展
3.1、房地产开发项目景观设计应向着专业化方向发展
设计过程中采用专业化的设计理念和设计流程进行辅助设计。房地产开发项目景观建筑设计过程中已经逐步兴起了房地产开发项目景观辅助设计并受到了人们的青睐。房地产开发项目景观设计趋于专业化发展，比如说智能系统的使用、室内装饰以及室外环境设计都采用了高科技的智能技术，使得建筑更加人性化、现代化、安全化。
3.2、房地产开发项目景观设计应向着绿色化的方向发展
为了迎合绿色环保的理念，建筑设计也将房地产开发项目景观小区的绿地率不断提高，并且在进行房地产开发项目景观设计时与房地产开发项目建筑设计完美结合，使得小区的绿化水平进一步提高，小区的环境质量大幅度提升[3]。并且房地产开发项目景观设计已经在逐步满足人们对一梯一户的需求。
3.3、房地产开发项目景观设计应向着策划设计的方向发展
房地产开发项目景观建筑设计已经住不成单纯的技术设计向策划设计的方向发展开来，也就是说将房地产开发项目景观设计看做是动态的设计过程，应该根据市场需求、迎合消费者心理等方面进行房地产开发项目景观设计。并且房地产开发项目景观设计逐步走向市场化，使得房地产开发项目景观设计充满活力。
3.4、房地产开发项目景观设计应向着精品化的方向发展
房地产开发项目景观设计应采用更加精细化的设计手段。精品设计将是设计单位的核心竞争力，也将会带来较高的经济效益。精品房地产开发项目景观设计一方面展现了房地产开发项目景观的自身的价值，另一方面也体现了房地产开发项目景观设计自身的价值，精品房地产开发项目景观设计将会改变人们的生活品质，创造更美好的生活环境。
四、房地产开发项目小品建筑设计方法
4.1、小品的规划设计还应该做到实用性、人性化、观赏性的完美结合。因此在进行房地产开发项目小品的建筑设计时应不断提高设计人员的责任意识，并要求合理的协调环境效益、经济效益和社会效益三者之间的关系，最大限度的保护生态自然环境，并与当地的地域文化和历史背景有机结合起来。只有这样，才能保证园林的景观与周围的环境相协调、保持一致，充满自然魅力和亲和力[4]。
4.2、房地产开发项目小品的建筑设计不能局限于表面的美观还应该提升小品的文化内涵。这就要在设计时进行巧妙的立意，并且应赋予小品一定的文化内涵，除此之外，还应将小品的在园林的局部空间上营造主体的美感。再者，房地产开发项目小品建筑设计应与当地的玩呢哈相结合，不仅能够体现地域文化特色还能提升园林的文化内涵和艺术品位。使得房地产开发项目能够代表城市文化，成为城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在进行房地产开发项目小品设计时应该选择合适的材料，优质的材料能够提升小品的品质，还能做好整个园林景观的陪衬，设计过程中还应注意小品的重量，将小品的比重做好合理的配置，并与园林的丛林、花草、雕塑、小路等协调好，发挥最大最好的景观效果。经济的快速发展带来了各种各样的建筑材料，在进行房地产开发项目小品设计时应该尽可能的使用节能环保材料，并根据实际情况选择合适的节能环保材料。但是考虑到天然材料的价格较高可以使用贴近自然的仿造材料。来迎合环境的美观。除此之外，还应尽量使用可回收利用的材料来降低对环境的污染，再者应该选择容易清洗的建筑材料，尽量不使用在清洗过程中容易腐蚀的材料。
4.4、房地产开发项目小品建筑设计时还应该遵循经济性原则，根据现有的技术水平、施工工艺、建筑材料选择最合理、经济性的设计方案，确保小品的设计能够彰显其核心价值，并且能够起到指引人们行为的作用。再次，在进行小品设计时考虑到小品的功能性要求，应该坚持以人为本的设计理念。比如说在进行座椅的设计过程中，除了要保证座椅的设计风格与园林景观风格相一致之外，还应该根据座椅的位置进行合理的调整，比如说在广场中的座椅可以设计为圆柱形的，应确保线条的光滑，座椅的光滑。在人流量较大的路边，座椅应该设计成宽大舒服，在树林下的座椅可以提升其文化内涵，设计成木制的或者是摇篮时的来满足人们美的享受和心灵的体验。
五、结束语
景观设计使得房地产开发项目具有了园林般美好的意境，创造出了一种别有洞天、曲径通幽处，禅房花木深的氛围。优秀的景观设计可以大幅度提升房地产开发项目的品质，成造出优美的居住氛围。
参考文献：
[1]苏坤坪.浅谈绿地的场地设计、雨水利用与景观――结合厦门石塘立交桥绿地的景观设计[J].建筑与文化,2008,07:111-115.
[2]尹欣.用专家的声音唤醒房地产精品时代恒大旗下新开发项目金碧海岸花园的景观设计接受专家评审[J].房地产导刊,2005,Z1:108.
购物车(0)