时间：2023-05-26 15:29:32
导语：在公司承包经营管理合同的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
酒店业主在管理合同谈判中的误区
首先，将管理合同文本的文字谈判等同于管理合同谈判，我们首先应当明确的是摘要:管理合同是一种非股权式的酒店经营模式，它主要包含了委托民事法律关系在内的一系列契约布置。管理合同的这种模式，最早由希尔顿酒店集团在上世纪60年代引入，从利益共享的长期租赁合同中逐渐演变过来，管理合同和管理合同文本是有区别的，后者只是体现这一民事权利义务的法律文件。
其次，就合同文字谈合同。管理合同诞生于英美法系的商业环境中，很多条款的表达方式及语气异于国内合同，假如我们只关注了合同文本，忽略了这种契约制度本身的实质性含义，在谈判中，就会出现就文字而文字，就条款而条款的谈判方式，甚至纠缠于合同语气上，并更多比照国内承包经营合同和单纯的委托合同，且偏向于争夺管理权限的条款。
这些不但无助于业主获得合同利益，也和管理合同的契约精神相背离。管理合同的契约模式，决定了在管理合同的风险布置上，业主和管理公司的合同诉求不尽相同，但在酒店经营目标和经营成本的控制方面，业主和管理公司的诉求基本上是一致的，因此，业主作为酒店资产的所有权人，从资产运营的平安和效率方面，获取管理合同的合同利益，不但符合业主的最大利益，也符合管理合同的契约模式，为管理公司所普遍接受。
其实，当业主获得一块土地资产时，管理合同对于业主，其本质上的意义只是业主确立资产管理的一个工具。所以，我们确立了业主从资产运营的平安和效率角度，去关注管理合同中的一些关键条款，在管理合同的契约特征中，去构筑并合理表达业主的合同诉求，比我们单纯地去计较文字要重要得多。
结合过往经验，业主需注重这样的一些条款布置建议摘要:管理公司的绵约相对人(业主)酒店资产(含土地)的合法所有权人。在过往的谈判中，有关谁作为管理合同中管理公司的缔约相对人，有多种不同的理解。事实上，需要明确的一点是，管理公司锁定的缔约对象，只是酒店物业资产含土地的合法所有权人，这会涉及到酒店管理权的委托来源的合法性和正当性。因此，这样的一些条款，是需要业主正确理解的摘要:
(1)管理合同会强调业主在签约时以及在合同期内，对土地及酒店物业资产所有权的承诺(约定的业主转让，所产生的物权流转除外)，并且，假如酒店在签约时处于未建或在建状态，管理公司还会关注整个酒店物业的建设投资是否有一个合理满足的融资方案。基于此，管理合同所需要业主自行承担的费用就有摘要:持有物业相关的税赋、为物业资产购买财产类保险、预提设施设备预备金、各项资本性支出等等，而这些附随产生的各项税费，在管理合同的框架中，是不进入经营性支出的，这也是管理合同这种契约模式的特征之一。
(2)业主出让自己的股份或实际控制权，以及业主出让酒店物业资产所受到的合理限制。这里所涉及到的关键新问题是，和管理公司产生合同关系的相对人发生变化，导致管理公司对未来的管理权稳定产生顾虑。因此，需要在管理合同中加以约定，业主在考量这些条款时，应当对未来的公司发展战略有一个预期，同时，着重审核管理合同中对业主转让条款的条件，是否和这样的预期相抵触，并在管理合同中叙明。
酒店品牌的甄选影响投资规模的重要因素拟投资酒店的区域市场，在管理合同期限内，是否可以支撑一个拟选品牌的酒店，这永远是需要业主首先解决的新问题。国际性的酒店管理集团，其核心商业诉求在于摘要:酒店产品的市场份额最大化所带来丰厚的管理酬金，从而实现连锁品牌的价值和集团利益的提升，因此，品牌和系统标准，是这些管理公司得以生存的核心价值，这在管理合同谈判中会涉及到这样的条款摘要:
(1)业主会被要求对“品牌标准”(也称“系统标准”)的遵守义务。基于此，“技术服务协助服务协议”，这是国外管理公司通常需要业主强制性购买的技术协助服务，其目的在于敦促业主遵守品牌标准。这里面业主要考虑的重大因素有摘要:①“品牌/系统标准”，和业主建造成本密切相关联，它们和业主投资成本的预算要匹配。②技术协助服务所遵循的“品牌/系统标准”需要稳定和持续，避免业主投资和该等标准不一致导致的重置损失。③技术协助服务的重要节点的确立，技术服务团队的服务方式，要满足业主所聘请的各设计师、建筑师、装修师、景观师等等的要求。
(2)设施设备预备剑通常称为“FF%26amp;E)的提取和使用。在一定程度上，FF%26amp;E的提取和使用，也是为“品牌/系统标准”的维护而服务的，需要充分地了解这个条款，这就是我们在获得了品牌给物业带来溢价的同时，需要考量的物业标准的维持成本新问题。
业主的控制是风险而不是管理权
管理合同时间跨度长，一般是在15到25年之间，个别高端奢侈品牌的管理期限会在30年左右。管理合同尽管法律关系复杂，但主合同以酒店经营管理权的全部委托为主要法律关系。所以，巨额的酒店资产长期交由管理公司，作为资产的所有权人，业主的顾虑和担忧是理所当然的。有些业主认为摘要:通过更加深入和广泛地去控制酒店管理(比如审核各项制度和开支等等)，来实现对酒店的控制，我们认为，这样的观点值得商榷，事实上，业主作为资产所有权人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考虑这样的制度才是合适的。
(1)协助国际品牌酒店的本土化，协调酒店在当地建立良好的公共关系，业主应当根据自身的要求，考虑业主代表的派出方式业主代表的派驻制度有两个因素是需要考虑的摘要:一是任职的专业资格，二是权利边界的划分;
(2)尽管有业主代表，建立管理公司和业主间的惯常联席沟通机制和临时联席的沟通机制;
(3)协商认可管理公司的业务计划，约定业务计划的内容和提交时间，并适时引入专家仲裁机制;(引资金支付的合理监管制度，这个制度度在管理合同中的设计，是否涉及到控制管理权，业主的立意是重要的，对于酒店资金的支付，项目和种类相当繁杂，因此，我们赞成的是一种合理的监管体制，而不是去束缚管理公司经营酒店，更不是为日常的经营管理去设置不必要的障碍。
经营业绩评价体制利益的期待
显然，任何一个业主均不希望酒店业绩长期亏损，这是业主谋求订立管理合同以获得国际管理集团先进的管理理念和技术，以及集团服务的本意和目的，然而，任何一个管理公司均不会也不可能向业主承诺酒店业绩的回报，因为，酒店业绩并不取决于管理公司，而是取决于未来的市场，而这个市场又是敏感而脆弱的。怎样在管理合同里面去充分解决业主的关切，同时，又可以让管理公司无需去承担本不是自己责任的义务呢，
新问题的焦点不在“业绩不好，谁承担责任上”，而是，合同退出合理终止机制。有两个内容需要业主在管理合同中去关注摘要:
(1)应当注重到，管理公司所收取的管理费有两个部分，一是基本管理费，二是奖励管理费，那么，让奖励管理费更加体现出它的合同设置本意，它应当和酒店经营毛利的高低更加紧密地挂钩;
关键字：施工企业，合同管理
中图分类号： F715.4 文献标识码： A 文章编号：
在市场竞争日益激烈的情况下，人们的合同意识越来越强，可以说市场经济就是合同经济。因此，施工企业必须重视合同及合同管理工作。合同管理不仅包括对每个合同的签订、履行、变更和解除等过程的控制和管理，还包括对所有合同进行筹划的过程，因此，合同管理的主要内容有：根据项目的特点和要求确定设计任务委托模式和施工任务承包模式（合同结构）、选择合同文本、确定合同计价方法和支付方法，合同履行过程的管理和控制、合同索赔等。我们不仅要重视合同签订前的管理，更要重视签订后的管理。注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。加强各个环节的管理工作，防止由于合同管理不善而造成不必要的效益流失是施工企业各级管理者应该关注的。建筑企业为合同管理是行业管理中的一种重要方法，是经济手段法律化的形式之一。建筑企业合同管理，对于企业改善经营管理，实行经济承包有着广泛普遍的适用意义，建筑经济合同制的实行也已经成为充分体现建筑企业经营责任的最好形式。因此，实行合同管理是整个建筑企业全部生产经营管理的核心与关键所在。
1建筑企业合同管理的特殊性和必要性
一般企业，由于生产经营的需要，企业与企业之间通常都订立一些经济合同，但多是根据不同情况，有选择地按照特定标准签订的一定范围内的产供销类合同。此类合同执行后的结果，虽然也会带来相应的经济效益和经营影响，但毕竟只是其生产经营活动中局部的、个别的经济关系，它不可能全面地反映整个企业生产计划和各项经济技术指标的执行情况。至于某些工业企业实行的承包经营责任制，虽也具有合同的形式和内容，但目的在于确定国家与企业相关的责、权、利关系，是一种使企业做到自主经营、自负盈亏的经营管理制度。因此，生产业务中对外订立的横向经济合同和承包经营责任制与建筑合同三种合同的主体和形式都是各自独立的，并没有必然的联系或相互的权利义务关系。
建筑企业全部的生产经营活动，都必须根据工程承包合同来进行。没有建筑合同，就无法实施与监管后续的生产活动，而合同一经签订，企业所有的生产计划和各项经济技术指标都随之纳入承包合同的规范之中。建筑企业实行的总包、分包、内部承包等，也正是按照其与建设方签订的工程承包合同所承担的权利义务和经济责任来确定划分的，其内、外合同的关系不但一脉相承而且标的、权责也高度一致。也就是说，所有内部承包的具体内容，就是企业对外承包合同所含各项指标的分解与落实。这就使建筑企业的合同管理从形式、内容和管理范围都不同于其他企业，而是一个格局完整的、自成系统的管理方式。
从实际操作结果分析，有些工程公司和建筑安装公司正是缺乏对建筑合同管理的深刻认识，忽略了建筑合同管理的监督和落实，从而在激烈的市场竞争中逐步丧失了原有的市场份额而陷入经营困境，步履艰难。
2当前合同管理工作存在的问题
2.1对合同认识及重视不够
现阶段，各建筑企业基本上都是按合同管理的要求认真进行合同的标前及标后的评审，对合同的履约进行检查，力求通过严格的组织程序、严密的合同评审，把自己能否按期履约、业主的能力及不稳定状态消灭在萌芽状态。但在工程施工时如何有效地把合同贯彻执行下去，我认为各单位执行还不够。一是合同管理员只是把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约情况进行详细交底;二是合同执行人即项目经理，只是组织正常的施工管理，如:加强工期及质量安全等方面的管理等，没有认真组织学习合同内容。
2.2合同执行力度不够
合同作为维系双方当事人的纽带，任何一方均须按合同办事。但由于双方均没有按合同办事，且又不进行及时、必要的经济技术签证，造成双方均违约。工期不能按期交工，工程款不能按时拨付，致使合同管理流于形式。
2.3合同文字不严谨
合同中存在文字含糊不清、容易发生误解，导致合同难以履行或引发争议。依法订立的有效合同，应当体现双方的真实意思。合同引发争议的原因有较多。比如施工合同常见的纠纷有定金与定金的歧义；违约条款中赔偿比例过高的；合同标的不明确、合同质量要求不明确；合同价款或报酬不明确；履行地点不明确；履行期限不明确；履行方式不明确；履行费用不明确等。
2.4忽视合同变更问题
合同变更是正常的事情，不少合同管理人员缺乏合同变更的意识，结果导致了不必要的损失。合同变更包括合同内容变更和合同主体变更两种。合同变更的目的是通过对原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的实现。作为承包方的建筑施工企业，更重要的是维护自己的合法权益，关键在于变更要及时。
2.5招标监督机构和合同管理机构缺乏权威性
招标监督机构在审核、编制招标文件的过程中，明明知道有的条款是不平等的，甚至是不合法的，但实际上还是按照建设单位的意图办理。例如在招标时降低工程的取费类别、施工单位优惠条件的承诺、工程质量标准的提高、工期的缩短等不合理条款，他们都无意进行修改。当然也有受投资者、权力者和周围环境的干扰而改变中标结果的。合同管理机构不仅应有监督职能、仲裁职能，而且对不合理的条款应有纠正职能。
3有效地实施施工过程中的合同管理
3.1首先建立合同实施的保证体系
3.1.1在施工项目中设有专职的合同管理人员，使现场的合同管理专职化。
3.1.2在合同总分析和合同详细分析的基础上，将合同总体目标分解到合同实施的具体问题和具体工程活动上。
3.1.3组织项目小组成员和各工程小组负责人学习合同文件和合同分析文件，对合同的主要内容做出解释和说明，使大家对合同概况、主要精神、合同总目标有较为深刻的理解，树立全局观念，避免施工中的违法行为。
3.1.4将合同事件责任分解落实到人，并做出问题的说明完不成责任的影响和法律后果。
3.1.5建立有效方便的文档系统，使合同的监督、跟踪和诊断工作正常进行，有利于及时正确地决策，而且在发生纠纷时能及时地提供有力的证据。
3.1.6建立报告和行文制度，工程中合同有关各方的沟通都应以书面形式作为最终的依据并形成制度，这样才能保证各工程活动有根有据。
3.2及时做好合同跟踪
3.2.1对合同文件和各种工程文件资料进行分析整理，或通过对施工现场的直接了解得到反应工程实施状况的信息。
3.2.2分析工程实施状况与合同、合同分析文件等的差异和差异程度。如未完成合同责任、工期拖延、成本超支、质量不合要求等。
3.2.3分析工程中存在的问题，评价合同履行情况，提出分析报告。
3.3根据合同分析结果，实施有效的合同监督
3.3.1现场中对各工程小组、项目小组或分包单位工作的监督，给它们以合同方面的帮助，如落实计划、提供工作保证、协调他们之间的关系，对出现的问题进行合同方面的解释。
3.3.2对建设单位及监理单位进行合同监督，协调与他们的关系，如督促他们完成合同职责，检查对方合同责任情况，追究其违约责任，进行合同索赔与反索赔，处理合同纠纷。
3.3.3参与各种检查验收，并提出相应的报告。
3.3.4对各种来往信件、请示、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做合同方面的审查和控制，并记录在案，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
3.3.5经常性地解释合同，对工程中出现的特殊问题进行合同扩展分析。
3.3.6收集、整理、保存各种工程资料。
3.4进行有效的合同诊断
3.4.1逐条分析各个问题产生差异的原因及内部和外部的各种影响因素。
3.4.2分析各种影响因素达到影响程度的大小。
3.4.3分别确定各个影响因素由谁引起，按合同规定应由谁承担责任以及承担责任的大小。
关键词：农村集中供水站 运行管理 探讨
龙马潭区位于川南泸州，长江上游，长江与沱江交汇口，属于四川盆地向云贵高原过渡的浅丘地区，从2005年开始在乡镇建设场镇集中供水站，在中央政策的大力支持下规模逐步技改扩大，到现在全区共建成乡镇集中供水站10处，分别解决了我区农村饮水安全人口10.6092万人，占农村人口的45.4%，31952户使用了所在乡镇供水站的自来水，用水村达57个，安装供水管道达850余公里。截止2013年12月，已经基本实现了村村通自来水，部分乡镇实现了社社通自来水。这些供水站的建设和正在实施的天然气入户、社社通混凝土公路等民生工程的推进，对解决我区的人畜饮水和农业生产发展以及经济社会发展起到了重要的作用。
近年来，全区各乡镇进行多种农村集中供水站建设和管理制度改革，创造了许多新的经验，取得了一定成效。如何推动改革深入健康进行，使农村集中供水站建设管理制度逐步完善，走上正规化、法制化轨道，需要对改革思路和深层次政策问题进行认真研究。
1 农村集中供水站的特点
1.1 公益性强、具有垄断性 农村集中供水站是面向广大农村群众、农村企业、场镇单位、场镇绿化和场镇消防的服务机构，除承担部分纯公益性职能外，服务对象就是农村低收入群体，甚至在特大干旱期间还要承担农村抗旱应急职能，带有一定的垄断性，是政府需要提前建设的硬件设施，是新形势下新农村建设的必备条件，具有非常强的公益性。
1.2 管网分散、线路长，管理难度大 由于农村集中供水站地处农村丘陵、一般一处供水站覆盖1―3个乡镇，人口约1―6万人。加上丘陵地区，农村人口居住分散，用水点高低不平，主管道和支管道线路较长，管网分散，安装难度大，管理难度也大。汽车碾压、人为挖断、工程建设损坏，以及偏远地区很容易存在私拉乱接现象，巡查不容易发现问题，水费收取困难。
1.3 投资大、回报低 农村集中供水站属于农村基础设施，是农村人民生命之源、生产之需。具有前瞻性、复杂性，按照国家《生活饮用水卫生标准》（GB5749--2006）要求，水处理工艺复杂，设施投资大，目前我区已经建成的10处集中供水站，均为近年中央资金和省级配套资金投入5792万元，才得以完善相关设施，加上运行管理中管网跑、冒、滴、漏等情况，水费回收低，与城市供水公司相比，生产成本和管理成本高，大多数集中供水站没有提取大修基金和折旧费。
1.4 单个供水站规模小、管理人员无编制 全区12个乡镇、街道，建成10处集中供水站，有的乡镇由于地形限制，建有2处供水站，相对单个供水站规模较小，几乎均为临时聘请人员进行简单培训后上岗操作，没有固定编制，管理人员待遇低。
2 农村供水站管理存在问题
2.1 管理模式多样，责任主体不明确 集中式供水站所有权属于各乡镇人民政府，经营管理模式多样，其中：股份制管理经营1家，承包管理经营1家，社区、村委会负责管理经营3家，乡镇政府管理经营5家。
2.2 水源未列入保护区、水源水质较差 全区有4个供水站水源水取自溪河，其余取自水库，随着各地方经济迅猛发展，上游来水污染严重，水源水质较差。全区只有1处供水站水源列入了水源保护区。
2.3 供水站规模小、制水硬件设施老化，技改资金不落实 部分供水单位建设时间较早，规模小，制水工艺落后，已无法满足现有乡镇人口的供水需要。
2.4 制供水人员结构不合理、素质亟待提高 因体制、编制、经费等原因，制供水人员是临聘职工。部分人员年龄大、文化低，不能正确把握混凝剂、消毒剂的使用，制水记录不规范，涉水产品索证、管理不到位。
2.5 供水站证照不齐 全区仅有4个供水站办理了卫生许可证，少部分从业人员未办理健康证和培训证，至于供水站就更没有营业执照和机构代码证。
2.6 供水站水质自检设备缺乏、检测能力弱 10个供水站未设置检验室，无相关配套设施和人员配置，自身均不能对出厂水水质进行检测，部分供水站配备的出厂水一体化检测仪，不能正常使用。目前 有4个供水站委托龙马潭区疾病预防控制中心进行定期检验（4次/年）；有3个供水站购进了余氯检测仪、浊度仪、PH检测仪等自检设备，能开展简单的日常自检；无自检设备的7个供水站日常只能凭经验与感官目测制水，水质消毒效果不稳定，与国家规定的水质标准有差距。
3 明确改革目标和原则，以及运行管理方式探讨
首先，农村集中供水站不能由乡镇政府管理，因为政府是政权组织。其次，村委会虽然代行了“集体”职责，村内工作按“一事一议”原则协商办理，但村委会毕竟不是专业管水组织。改革要以组建新的、专业的、规范的管理机构，解决原有体制不顺的问题，逐步推进城乡供水一体化为目标。
（1）有条件的乡镇集中供水站，参照城市供水公司形式，组建规范的供水公司，采用灵活多样的独立经营或股份制经营形式，办理合法的营业执照、机构代码证和取水许可证，督促制、供水人员进行岗位培训和办理健康证、卫生证。规范财务管理，落实管网安装、维护、制水、供水、销售、收费等各种岗位人员，配备出厂水检验室和水质检测设备，实行严格的水质检测。让人民群众能够随时吃上清洁卫生的自来水。
（2）村、社区集中供水工程也应组建规范的供水站，办理营业执照等相关证照，落实各种岗位人员，采取聘请“能人”的形式进行经营管理，也可以采取承包、租赁等形式进行经营管理。供水站应委托合格的检验机构按国家要求进行水质检验，加大检测频次。购置必备的检测仪器，对出厂水质进行常规指标检测，提高水质自检能力。
承包不改变工程所有权属，它通过合同契约，由供水站的所有者把管理权委托给承包者，同时对双方权利、责任、义务给予明确，承包者有充分的管理自。承包方式简便易行，较好地解决了供水站维护管理差，管理责任不落实的问题，容易被村委会、社区接受，适用于农村集中供水站管理，应当作为农村集中供水站经营管理机制改革的主要方式之一加以提倡。
租赁与承包经营管理属于同一类型，因为工程所有权没有改变，只是所有权与经营管理权分离得更进一步，租赁者在经营管理上有更多的自。租赁者可以从直接或间接的经营利润中获取报酬，同时也承担更多的经济责任和风险。租赁主要适用于经营性较强，可以自主经营、自负盈亏的乡镇、村委会、社区一级的农村集中供水站。
4 履行政府职责，加强政府引导、服务、监督
推动农村集中供水站运行管理改革，主要是加强政府引导扶持，做好服务监督，提供必要的公共服务和公共产品，为体制与机制改革创造有利的环境条件，特别是集中供水站采取承包和租赁形式进行经营管理的，更要加大水源保护、加强出厂水质检测力度，保证出厂水质达到国家《生活饮用水卫生标准》（GB5749--2006），避免出现群体性不安全事件。
关键词：项目管理；成本控制；措施
中图分类号：TU71文献标识码： A
引言
项目管理是近年来在工程施工企业广泛运用的一种工程管理方法，是指在项目活动中运用各种相关知识、技能、方法与工具，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过项目有关各方对项目的要求与期望，所开展的各种计划、组织、领导、控制等方面的活动。项目成本控制主要包括成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等环节。下面我们就我国施工企业在实施项目成本控制中存在的主要问题以及对策进行一些探讨。
1、加强成本控制对于企业项目管理的重要意义
1.1、成本控制为企业项目管理利润提供基本保障
成本的高低能够直接影响到最终利润的多少，企业在生产经营过程中，多种因素的存在都会导致利润的变化，而成本因素应该是最重要的一项。具体来讲，如果依靠提高商品价格增加利润的话，不仅要受到国家法规的制约，市场销售量肯定会大大降低；企业从减少税收负担的想法也不现实，因为国家有相关的税法规定，这是不能随表调整的。由此可见，在企业项目管理中，降低成本这条路径是最切实可行的，也是最容易操控的。
1.2、成本控制使企业项目管理的竞争优势不断加大
我们都知道，价格是能够最直接的反映企业是否具有良好的竞争力的因素。因此，企业提高自身竞争实力的最现实，也是最有效的办法就是降低商品价格。成本控制的主要目的是使产品的成本降到最低，这样才能为降低价格提供更大的空间，从而最终使企业项目管理的竞争优势不断加大。
1.3、成本控制保证企业项目管理再生产的正常有序进行
企业项目管理生存和发展在很大程度上依赖于企业项目管理再生产是否正常有序进行，而企业项目管理再生产的条件是要及时补充生产过程中所消耗的资源。补充企业在项目管理过程中所消耗的资源时需要依据一定的标准来进行，而合理的成本就是这一衡量标准。因此，成本控制的作用在于使企业再生产能够正常有序进行。
1.4、成本控制有利于提高企业综合管理水平
成本不是一项单一指标，它包括多项指标内容，能够较为清晰地体现出企业项目管理中各种资源的耗费情况，贯穿于企业项目管理生产$流通等各个环节。企业进行成本控制客观上促使企业各部门之间加强合作，一方面减少生产过程中的耗费；另一方面增加产品生产量，提高企业的综合项目管理水平。
2、加强项目成本控制的具体措施
2.1、做好招标阶段的成本控制
在工程中进行以单位工程为对象的承包经营责任制和推行招标，是控制和降低施工阶段工程成本的有效措施。我国真正推行招标制实行范围较小，主要是因为我国目前公路工程的建设仍是一种靠行政手段分配建设任务，因此，设计、施工、建设单位仍然依附于主管部门吃“大锅饭”的体制。此外，有些地区问题比较多，在招标投标活动中时常发生明招暗定，弄虚作假和其他违法乱纪的行为，招标制的发展严重收到影响。从而造成工程工期拖延、质量下降、工程造价提高。因此，在施工阶段要采取正确有效的控制手段对工程成本进行控制。
2.2、加强合同管理合同管理
对于建设工程的成本控制起着重要的作用，特别是采取分包工程的企业，需要承包合同的工程价款应以重新编制的施工预算依据进行确定，并且有专人对合同进行负责，及时处理合同上面的各种事项，对于于其他单位签订的用工情况，经济往来都需要签订正式的合同。在合同履行过程中，应该尽可能的避免人为原因使企业陷入法律纠纷中，破坏企业形象的行为发生。
2.3、加强经营管理
人工费约占直接成本的15-20%，因此，有效的加强人员的管理和培训工作，可以有效的控制成本。工料机费用的严格控制是成本控制与管理过程中必不可少的工作。工料机的管理必须做到严谨细致：对于工（人）的管理包括本单位职工和劳务人员两部分，应根据成本管理计划的不同要求制定不同的责任制和考核指标。对于机（械）的管理特别是外租机械，要办理协议，明确单价，明确实际使用台班数，合理调度和调配，避免造成浪费，严格按实际发生的使用台班签认，并及时结算。材料费占了直接成本一半以上的费用，必须采取有效的措施加强对材料的管理和采购。对于大宗商品可以集中采购，按预算发料，对于项目部剩余材料，应该由公司统一处置，减少浪费。机械费约占直接费的15%，合理的调配机械，租凭机械，提高使用效率是有效利用机械的措施。对于（材）料的管理应该从源头抓起，从采购到材料进场，要办理严格手续，确保材料的质量、数量和供货日期，采取有效的措施做好材料保存工作，并建立材料进出库台账，以便随时查阅并为成本目标核算提供实时的数据材料。
2.4、加强成本定期核算
定期对成本进行核算，发现问题了及时查找原因，并且想办法更正或弥补。通过定期核算，检查成本控制体系是否正常运行，及时发现物价上涨等外部环境对成本控制的影响，核算各个责任单位对于成本控制的力度和效果，对他们的管理工作做出初步评价，并充分讨论，最终形式统一的会议纪要予以明确。
2.5、做好计量与变更方面的成本控制
在计量与变更方面，相信在很多施工企业中是重点抓的项目，因为及时完善计量手续和补充计量资料直接关系到工程的经济利益，也是建设项目过程控制的有效手段与工具。所以在面对审计的时候，这方面一般来说都不存在质疑的问题。而由于工程建设的周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。工程施工成本也相对的发生了变化，对于施工方来说做出相应的工程变更也就成了控制工程成本必须的手段与程序。众多施工单位在工程变更的处理问题上通常能做到及时提出变更，并尽快落实变更。但审计部门在审核变更方面更多的着重于考虑工程变更的成立与否，也就是对变更的理由的充分性需要考究。因此，在众多客观存在的变更中，我们必须要从主观上对变更理由加以合理的描述，才能保证客观事实存在的有效性。尤其是针对自然灾害等不可抗力因素引起以及应业主要求而做出的工程变更，对于责权的描述必须的明确清晰且有据可依的。
2.6、做好工程索赔工作
工程索赔按索赔目的可分为工期索赔和费用索赔，而按索赔事件的性质可分为：工程延误索赔、工程变更索赔、合同被迫终止的索赔、工程加速索赔、意外风险和不可预见因素索赔、其他索赔。而在众多索赔中最受重视且争议最多的就是意外风险和不可预见因素的工期和费用索赔。其一，此类索赔的不可预见性给承包商的施工造成了较大的阻碍和困扰，因此索赔时间性和连续性是尤为需要重视的。因为这些因素的非主观性，很多事件的不连续性，往往在施工方还未引起重视的时候都已经消失了。对于及时收集现场资料，记录、影像、照片的工作的及时性就有了较高的要求，且必须保证佐证资料的签认完整也有一定的难度。因此，我们必须有专人负责此类工作的跟进，保证索赔的及时性和有效性。其二，此类索赔最为突出的类型就是阻工的索赔。在现实施工过程中，建设方负责的征地拆迁工作通常都会遗留许多问题，对施工进度埋下或多或少的隐患。而施工现场周围村民阻工也就会引起承包商对工期和费用的索赔。
3、结语
在当前的社会经济条件下，企业不仅重视当前效益高低，也十分看重在将来的发展状况。全面预算管理能够有效减少企业在生产经营过程中的成本，使企业价值增值具有一定的可能性，使企业在当前严峻的竞争形势下保持一定的竞争优势。
参考文献：
[1]赵敏.浅谈施工单位如何加强项目成本控制提高工程管理效益[J].科技资讯,2012,17:170-171.
乙方（受托人）：_________物业管理公司
为加强_________住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《_________市住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：
一、物业管理范围及内容
（一）甲方将位于_________区_________路的_________住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（二）管理事项包括：
1．房屋的使用、维修、养护；
2．区内公用设施、设备及场所（地）［消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等］的使用、维修、养护和管理；
3．清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
4．公共生活秩序；
5．文娱活动场所；
6．便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
7．车辆行驶及停泊；
8．住宅区档案管理；
9．政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
二、委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、委托管理期限
确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、委托管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
五、双方责任、权利、义务
（一）甲方责任、权利、义务
1．依照住宅区条例和本合同规定将_________住宅区委托乙方实行物业管理；
2．监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；
3．按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0．5％）_________平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；
4．给乙方提供管理用房_________平方米（其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米），按微利房租金标准租用；
5．负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
6．不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7．对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
8．负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
9．委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；
10．协助乙方做好宣传教育．文化活动和物业管理工作；
11．政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方责任、权利、义务
1．根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
2．遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督； 1
3．根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中支出所需的维修经费；
4．接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
5．对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
6．乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理处；
7．建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8．负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50％商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；
9．有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；
10．在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；
11．开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12．有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位
六、管理目标和经济指标
（一）各项管理指标执行《_________市住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
（二）确保年完成各项收费指标_________万元，合理支出_________万元，乙方可提成所收取管理费的_________％作为经营收入。
七、风险抵押
（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金；
（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；
（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；
（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
八、奖罚措施
1．在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额_________％奖励乙方。
2．如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元（全国）、_________元（省）、_________元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3．如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任；
4．如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；
5．由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。
九、合同更改、补充与终止
（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；
（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；
（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。
十、其他事项
（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、_________为合同的有效组成部分。
（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。
（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由_________中级人民法院裁决。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
代表人（签字）：_________ 代表人（签字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
附件
附件一：住户手册
目录
一、前言
二、简介
三、物业管理
四、管理费用
五、设备及服务
六、装修管理
七、入住前期的特别服务
八、业主及用户的其它责任
九、保安／安全
十、关于防盗门、窗安装的有关办法
十一、防火
十二、清洁
十三、卫生管理细则
十四、保险
十五、常用电话号码
十六、结语
一、前言
为了便于业主／用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司物编写此住户手岫，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。
二、小区简介
小区占地_________公顷，总建筑面积_________平方米，绿化面积_________平方米，绿化率为_________。物业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、各谐、全新的花园式住宅。
1．按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。
2．注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3．实行超前管理，参照新加坡、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
4．物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作：
（1）管理：具有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。
（2）保安：小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。
（3）清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。
（4）绿化：负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。
（5）车辆交通管理：对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。
（6）有偿服务：代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。
（7）有偿中介服务：代业主出租、出售小区住房。
（8）设立便民的小型超市、便民商店等。
三、物业管理
1．管理公司
根据管理公约的条文，_________物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。
2．管理公司之代表权
管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
3．公共地方及设施管理
管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。
4．管理职员
为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员做个人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造商取管理赏赐或其他利益。
5．建议及投诉
任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
6．小区管理处办公时间
小区管理处办公时间为上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。管理公司电话（办公时间）：_________；管理处电话（二十四小时服务）：_________。
四、管理费用
1．管理费
管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。
2．管理保证金及管理基金
各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。
3．缴付管理费
楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。付款时间：星期一至星期五08：30-20：30； 星期六、星期日及假期09：00-17：30； 付款办法：以支票或现金形式直接交往小区管理处。
4．管理费盈亏
小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户床相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。
5．管理帐项
管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主／租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。
6．业权转让
如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。
五、设备及服务
1．电力
各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格（指定）的电器技工进行。
2．供水
小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
3．煤气
小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格（指定）的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。
4．电话
小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕请接驳及安装电话。
5．电梯服务
小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。
6．公共天线
各单位均高有电视天线插位。若需啬额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
7．消防系统
小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。
六、装修管理
1．政府法规、公约条文
用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。
2．用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。
3．装修保证
（1）装修按金--此按金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。
（2）第三者保险--为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。
4．装修规则
（1）提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉宇内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。
（2）装修期间不得占用小工内公共地方，为保障其他业主及其他用户的利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由有关用户负责及赔偿。
（3）尽量提供足够防御措施减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其他业主，用户不要受到干扰和感觉不便。
（4）施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防火设备，如恶意火简等，以备发生事故时紧急应用。
（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他业主单位进行装修工程。
（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。
（7）不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。
（8）装修工人必须空着适当的衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。
（9）所有装修工人在小区范围内必须挂上管理公司发出的工作证，工作证每天四上向管理处登记领取，每天下班时必须交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否则严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。
（10）所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范围，必须先填妥管理公司特定出门许可证再经检验始可放行。
（11）装修承造高须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，管理公司概不负责任何损失或遗失。
（12）切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排水渠内。
5．物业外墙
所有用户皆不得适拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改讨任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、秩笼、花架、天线或将其他物品装置物业外墙上。
发生任何上述违章行为，业主／用户将需承担所修正工程及管理公司额外工作负担费用。
6．装修承造商
各用户所聘的指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其他住户物业构成破环，有关用户必须负责所有赔偿损失，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎。
七、业主及用户的其他责任
1．物业用途限制
各用户不得将其单位用作非法工吵道德或与土地批文．政府用途．管理公约秫等许可告示相抵触的用途。
2．饲养宠物
住户所饲养的宠物，必须在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。
3．噪音气味
为优质环境宁静用户切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他用户。
4．公众通道
必须优质所有走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主／用户自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知接待中心。若发现其他用户做出防碍公众利益，阻塞走道等行为，更应主动举报。
5．景观物品
各用户不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。
6．神位
为保持环境清洁卫生，所有用户禁止在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。
7．电梯服务
严禁使用客梯作送货搬运物品用途，一切物品的运送，必须用管理公司指定的货梯进行。
8．危险物
各业主不得在小区范围内搬运，储存及使用危险、易燃或易爆的物品。
9．铁闸／卷门
各用户不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全合格的铁闸工窗花。
10．营业经商
除非得到管理公司书面批准确，所有用户不得在小区物业的公共范围内摆设任何么用物品或进行各种形式的宣传、经工业品、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等等。各用户及外来访客亦不可在此范围内向其他住户进行派发物品、推销或任何形式的磁扰。
11．法律纠纷
业主或用户在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，必须自选承担所有法律及经济责任。管理公司基受牵连而须进行额外工作及开销，亦将由相关物业业主／用户承担。
八、保安／安全
1．为保障安全，所有的小区居住的业主及其雇佣人员，均应办理住客证。
（1）办理住客证请与管理处联系，书面写明人员姓名并交一寸照片一张，证件需缴纳押金。
（2）若有人员变动，应及时到管理处发放或注销证件手续。
（3）住客证或临时工作证不慎遗失，请及时报告管理处，并办理补证手续（与开始输时手续相同）
2．大楼进出凭住房证，并于每晚23：00静楼。
3．小区每24小时均有保安人员值班和巡逻，请业主／用户配合保安人员工作以保障所有入住小区住户的安全，并请注意以下几点：
（1）若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。
（2）对进入大楼的访客将要求做会客登记，每天23：00以后的访客保安人员应先与住户联系，得到允许后方可探访。
（3）房间无人时，请锁好门窗。
（4）无人在室内时，关闭所有电器用具。
（5）不要在禁止吸烟场所吸烟，尤其是在电梯内；在可吸烟场所，应处理好烟蒂和火种。
（6）定期检查，维修电器设备、电线和灭火器等。
（7）发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开单位后，锁好门窗，立即通知管理人员或管理处。
（8）携出大件物品及搬运货物出小区、住宅楼，必须到管理处提出申请并开具出门许可证。办理该手续须凭证户证新自前往办理。
（9）住宅单位用户世勿随便开门给陌生人，开门前必须先从防盗眼辨别访客。
（10）与监近用户互相认识，保持联系，以便朋家能够互相照应。
（11）如遇紧急情况时可直接报警（拨电话110）或直接打电话通知公安局总值班室。
（12）如不幸被贼匪光顾，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。当情况安全后，立即通知管理处。
4．除保安员外，物业亦高有先进保安装置以确保各业主及用户安全。
5．住房保安
各用户如需在其使用单位范围内，自行聘用专职空着制服的私人保安员，必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及所恬单位名称，并须保证这些专职人员不得空着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。
九、关于业主安装防盗门、窗的有关办法
为了保证业主对其住宅单位的安全需要，管理处允许在各住宅单位安装我方指定的防盗门、窗、并由管理处指定的安装队伍进行安装，规格、样式及颜色由管理处指定，业主自己世勿私自购置指定之外的防盗门窗，以及由指定之处的安装队安装。以上务请业主遵照执行。
十、防火
1．防火措施
小区物业内部装置有灭火设备，用户应熟悉各项设备的位置及使用方法，用户必须紧记除救火外，不得使用消防栓及各种设备作其他用途。
2．防火知识
（1）切勿令电线负荷过量或在同一插座接下来多种电器，例如电炉、熨斗电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过量而导致火警。
（2）请遵照法例法定，切勿在单位内储藏易爆易燃物品，最后离开单位前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。
（3）易燃及危险性物品应放置在孩童无不触及的地方。
（4）请保持走廊、楼梯及防火通道畅通。
（5）防火门必须保持经常关闭。
（6）如遇到易燃物品气味时，切勿触动任何电器（包括电话、门铃、电动玩具等）开关，小心打开所有窗户，门，让空气流通，然后离开现场及尽快通知管理处。
3．如遇火警时应采取的措施
（1）保持镇定
（2）拨打电话119通知消防局
（3）打破安装在走廊的防火警钟玻璃，按警钟示警。
（4）及时通知小区保安管理员或管理处，如时间许可，应通知监近用户。
（5）如遇到浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾覆盖面部。
（6）不要乘搭电梯，应用楼梯逃生。
（7）尽快前往小区地面或空旷地方。
4．防火演习
管理人员将定期进行防火学习及试验各项救火设备。
十一、清洁
管理公司已雇有清洁工人负责保持公共地方清洁，但仍有赖全体用户的通力合作，维持社会公共道德，才可确保地方清洁。用户内部的清洁、卫生、防虫工作，应由用户自行负责，或委托管理公司之指定承包商处理。大楼住房应将其室内垃圾用塑料代包装妥当，摆放在管理处所指定的位置，清洁工人每天将会依时清理，切勿将垃圾堆放在楼内或小区的任何地方。
十二、卫生管理细则
为给业主创造出一个优雅、清静的居住、休闲环境，管理公司物制定卫生管理规定，条例如下：
1．公司将组织大量人力、物力对公共场所、设施进行定期的清理、消毒、维护，发现问题及时解决，使你充分享受舒适安全的生活及居住环境。
2．公司将定期进行消灭"四害"工作，绝不让其滋生、蔓延。
3．请业主勿将废物扔至楼下，应放入楼层或楼外指定垃圾存放处，由清洁工人每天定时打扫、清运。
4．禁止在小区内随地吐痰、乱扔纸屑、果皮等废弃物。
5．禁止在小区建筑上张贴装修、标语、广告等。
6．禁止在公共场所搭建违章建筑。
7．禁止破坏公共设施，保护其清洁、完整。
8．禁止践踏草坪、损害绿化设施。
9．业主装修后的垃圾，请放在室内，由清洁员每日一次进行清理，禁止堆放在楼内或小区街道上。
十三、保险
管理公司已为小区的所有公共设备购置保险，有关保险费将由管理费中预算支付。各用户若认为有需要，可以自行为其单位的室内装置购买保险。
各用户不得做出与小区管理公约相违背的行为，或甚至导致物业保险无效，或令该保险提高之行为，如有此类事情发生，违约用户需对因此而产生的所有开支及损失负。
十四、常用电话号码
夜间值班定：_________火警：119
派出所：_________匪警：110
医院：_________急救：120
十五、结语
为使购买小区的所有业主／住户能享受幽雅、宁静、舒适、安全的居住环境，物制定本住房手册。本手岫所列各条款，纯为业主／住户之利益着想，敬请各位合作。
业主应将手册有关条款告知家中各人，若有任何疑问，请向本公司或管理处查询，本公司将乐意尽力协助。对各位的真诚合作谨致谢意。
并祝各位乔迁之喜，安居愉快。
_________物业管理公司
_________年_________月_________日
附件二：业主公约 8
为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、本住宅区情况
（一）地点：_________区_________路；
（二）总占地面积：_________平方米；
（三）总建筑面积：_________平方米，其中：住宅_________平方米，非住宅_________平方米（商业用房_________平方米，其他_________平方米）；
（四）楼宇_________栋_________套；其中：高层楼宇_________栋_________套，多层楼宇_________栋_________套；
（五）业主数量：_________户；
（六）管委会财产：
1．公用设施专用基金；_________元；
2．物业管理用房_________平方米，其中：管委会_________平方米，物业管理公司_________平方米；
3．商业用房_________平方米；
4．其他_________；
（七）公用设施及公共场所（地）状况：
1．道路：车行道_________平方米；人行道_________平方米；
2．园林绿化地面积：_________平方米；
3．教育设施：中学_________所，建筑面积_________平方米；小学_________所，建筑面积_________平方米；幼儿园_________所，建筑面积_________平方米；
4．文体设施：文娱活动中心_________个，建筑面积_________平方米；网球场_________个，占地面积_________平方米；门球场_________个，占地面积_________平方米；游泳池_________个，建筑面积_________平方米；儿童游乐场所_________个，占地面积_________平方米；其他：_________
5．路灯_________盏；庭园灯_________盏；其他为灯：_________
6．污水检查井_________个，排污管_________米；雨水检查井_________个，雨水管_________米；化粪池_________座；明沟_________米；暗沟_________米；
7．消防水泵头接口_________个；
8．停车场_________个，总占地面积_________平方米，车位_________个；
9．综合楼_________座，建设面积_________平方米，其中：_________
10．肉菜市场_________个，建筑面积_________平方米；
11．邮电局（所）_________个，建筑面积_________平方米；
12．影剧院_________座，建筑面积_________平方米；
13．医院_________座，建筑面积_________平方米；
14．其他：_________
以上所有公用设施和公共场所（其中，_________、_________、_________项已竣工交付使用；_________、_________、_________项尚未竣工或交付使用，预计_________年_________月可交会使用）。
（八）其他事项：_________
二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式
（一）业主大会的召集：
1．第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50％以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。
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