时间：2023-05-29 16:01:51
导语：在房地产行业经济的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产经纪；盈利模式；佣金
经纪行业是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产经纪是房地产业的重要组成部分，其业务贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的经纪服务。中国房地产经纪行业以专业的素养逐渐成长为房地产行业一支重要力量，在促进房地产市场有效运行方面发挥重要的作用。房地产经纪行业是房地产业和现代服务业的重要组成部分，市场经济越发达、经济发展水平越高，就越需要房地产经纪服务，房地产经纪行业发展前景广阔。
一、房地产经纪业现状
（一）房地产经纪企业的数量众多、规模越来越大
房地产经纪行业在我国是一个既古老又新兴的行业，中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。经过发展，目前全国从事房地产经纪活动机构有5万余家，并成长起了一批门店过百、人员上千，甚至门店过千、人员上万的知名房地产经纪机构。如中原地产、21世纪不动产等等。
（二）房地产经纪从业人员数量众多、素质越来越高
目前，全国从事房地产经纪活动的人员超过100万，房地产经纪行业从业人员的整体素质和以往几年相比有所提高。房地产经纪行业从业人员有如下几个特点：从业人员队伍相当年轻，年龄集中在21-30岁之间；从业时间大多较短，50%以上从业人员的从业时间不满两年；学历层次较高，大多在专科以上，其中北京市从业人员的学历水平总体较高；从收入水平来看，居社会中等水平，年收入绝大多数在2-5万元之间，有的经纪人甚至可以达到年收入超100万元。
（三）房地产经纪企业加大了对网络信息的建设
如今是信息化、网络化的时代。如何最有效地收集、处理和利用信息，是房地产经纪行业在经营中要解决的首要问题，在高科技手段的基础上运用网络营销将会成为未来房地产经纪企业的首选。建立独立宽带网支持的内部网络平台、ERP管理系统以及全天24小时的网络客户支持服务系统，使房地产经纪企业突破服务空间和时间的限制，从而创造出更大的发展空间并实现信息的充分共享。在些基础上建立公司网站并在网站上房源信息或者在专业的房地产信息网上房源信息以发展客户已成为房地产经纪企业的主要营销策略。
二、房地产经纪业发展空间巨大
目前，发达国家新房、二手房市场交易比例为1：4，而我国新房、二手房市场交易比例约为1：0.25，但目前国内一些一线发达城市的新房与二手房市场交易比例比较高，如2009年深圳市新房销售面积为368.22万平方米，二手房销售面积为605.50万平方米，新房与二手房屋市场交易比例已达到为1：1.65。由此可见，只要中国仍在发展，城市化的进程仍在继续，再加上中国人中众多但城市土地资源又相当有限，未来我国二手房交易量还可以翻好几番的速度成长。我国房地产经纪业发展空间巨大。
三、房地产经纪业盈利模式分析
（一）二手物业居间佣金
房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间，不仅包括二手物业的买卖，还包括房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。
在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让的销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商用房地产的佣金率为3%～6%。而在我国佣金率的规定没那么复杂，当然也没有那么高。国家建设部等单位规定“房屋买卖收费应按照成交价格总额的0.5%～2.5%计收，实行独家的可协商提高，但不超过成交价的3%”。但由于国家标准并没有说明是向单方还是双方收费，也没有严格界定中介服务的服务范围，因此各房地产经纪企业的服务与收费标准不一，各房地产经纪企业收费依据也一直模糊。在我国的一线发达城市，如深圳房地产经纪业的佣金率一般为3%，卖方和买方各支付1.5%。但实际上一般是业主实收，佣金全部由买方承担。房地产经纪在租赁业务中，佣金一般为一个月的租金，业主和承租方各支付一半。
二手物业居间佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在09年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在15%左右，也就是说纯利润达在45亿左右。
（二）新物业佣金
房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业销售新物业具有独特的优势：1.房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解。2.房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。
新物业与二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业的佣金率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：1.开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力。2.新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套。3.新物业的销售价格。4.开发商的营销策略。目前，新物业佣金率一般为成交价格总额0.5%～2%。
（三）按揭服务费
按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的1.3%。
（四）其他业务收入
经过在房地产产业中的纵向延伸，房地产经纪业还发展了以下业务：房地产开发可行性研究、房地产法律咨询、房地产营销策划等业务。这些业务都可以为房地产经纪企业取得一定的收益。
四、对房地产经纪行业盈利模式的思考
中国房地产经纪行业正处在发展时期，各方面的配套不是很完善，其稳定的盈利模式还不明朗，有待进一步发展与提高。1.提高专业化水平和服务质量。房地产经纪行业要求专业化的知识是服务业的一部分，它具有服务业的一切特征。只有提高服务质量，才能让顾客满意，才能提升企业品牌，以获得更多的顾客，获得更大的盈利。2.不断提升房地产经纪行业从业人员的素质。较高的人员素质，意味较高的服务质量、服务水平和较强的企业竞争力。3.加强网络建设与网络利用。二十一世纪是信息化、网络化的时代，信息资源是企业生存和发展的基础，缺少信息，企业就失去了存在的根基。建设内部网络加强企业信息共享，提高企业服务效率；加强网络的利用，有利于降低成本，近距离接近客户，尽可能大的占有市场。只有这样房地产经纪行业才能获得更大、更稳定的盈利。
参考文献：
[1]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].广东：同济大学出版社，2005.
[2]石雅莉.房地产企业盈利模式的思考[J].科技信息，2008.
[3]张静.房地产中介业网络经纪发展之管见[J].现代财经，2010.
作者简介：
税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。
中山大学岭南学院
房地产咨询研究中心主任
刚刚过去的2014年，中国房地产经纪行业经历了一番剧变：上半年开始是行业内部纷争骤起，到了下半年、特别是接近年底的时候，行业内开始了主动的变革，行业外的资本也开始不断进入，而行业外资本的进入带来的不仅是资本，更是观念的变革和经营模式的颠覆性改造。
行业内的变革首先由传统的经纪公司向互联网方向转型开始，并且这几家带头转型的公司一方面资金实力雄厚，另一方面酝酿已久，各方面准备已经非常充分，此时出手只是适逢绝佳时机。接着是更多的经纪公司开始在内部管理体制上主动求变――多数都是选择采用合伙人或者类似的企业治理结构，或者是大幅度提高经纪人佣金分成比例。再往后就是外来资本强势进入，并且选择注资的都是具有革命性思维模式和经营模式的经纪公司。
其实，行业内公司的变革也好，外来力量助推的变革也好，其所作所为都并非空穴来风，走的依然还是经历了一百多年发展的美国房地产经纪行业已经走过的路，只不过我们的行业过去曾经对美国同行们的做法有些抗拒（而这种抗拒其实很大程度上来自于对美国模式的理解不充分，例如我们的经纪公司很担心所谓的独立经纪人模式会消灭经纪公司，但实际上所谓独立经纪人仍然是依托品牌经纪公司存在的），或者是因为路径依赖和惰性――十多年的房地产行业持续景气使得房地产经纪行业衣食无忧，不需要主动求变。
金融集聚与支持是推进大连产业区建设的必由之路
金融集聚是建设大连产业区的基本前提。有效聚集、整合和调配金融资源，进而聚集、整合和调配各种市场资源，是促进产业升级、提升城市核心功能和竞争力的重要手段及必要条件。从动态的角度来看，金融集聚可定义为金融资源与地域条件协调、配置、组合的时空动态变化，金融产业成长、发展，进而在一定地域空间生成金融地域密集系统的变化过程。金融资源的集聚、整合及扩散对区域实体经济的助推作用可以从更深层次揭示金融集聚的意义和本质。
第一，金融集聚有储蓄聚集的功能。即把分散的储蓄资金聚集成资本并转化为投资，为实际生产过程提供有效率的投资规模，同时储蓄的形成创造出各种形式的金融工具，从而进一步分散风险。区域内机构林立、多层次的、功能齐全的银行和其他金融机构网络，一方面吸收区域内存款，聚集区域内的资金；另一方面，也可以将区域外的资金转移到区域内，直接增加区域内资金。
第二，金融集聚有优化资源配置的作用。区域金融中心通过聚集重组区域内的金融资源，集中安排与设置金融机构，扩大和完善金融体系，使区域内金融结构趋于合理，打破区域内处于分割状态的金融资源，并通过资源的集聚和配置机制进一步使得稀缺的金融资源在市场中得到合理的配置。
金融资源配置和资本运营是推进大连产业区建设的有效手段。资本运营是企业整合资源的有效手段之一。企业需要整合资源，以促进其自身的快速、健康、稳步发展，资本运营是整合资源的非常重要的渠道。在建设现代产业聚集区的进程中，产业转型、企业重组同样离不开资本运营等金融手段的配套支持。企业实施资本运营,有助于拓展企业的融资途径，增强企业的资本实力和管理水平，提高企业的社会形象。
资本运营作为最大限度地实现资源的有效配置、实现资本保值增值的一种有效途径，被一些大中型企业所推崇并广泛地应用。但是，资本运营是一个非常复杂的过程，需要综合考虑各方面相关联因素。在这个过程中，大连应发挥银行、证券、保险和信托等金融机构的支持作用，共同为企业建立可持续发展的资本运营平台，充分利用好、发挥好资本运营的作用。
金融服务体系是推进大连现代产业聚集区建设的保障。首先，金融服务体系能够促进产业集群的顺利形成。在产业集群形成初期，政府与金融机构相互合作，实行政府为企业提供担保的担保贷款制度，建立中小企业担保公司，保障集群内中小企业的顺利建成、运行，有利于促进产业集群的形成。其次，金融服务体系能够助推集群产业链完善，促进产业升级。在产业集群的形成时期，政府多会采用税收减免、资金支持等政策吸引高新技术企业或者产业链互补企业进入本区，以完善产业链。而此时期金融机构如果有倾向性的对高新技术企业进行投资，则会加速淘汰旧技术，引入新技术，促进地区产业升级。最后，金融服务体系能够促进市场竞争，使产业集群发展走向集中。在产业集群走向成熟的过程中，产业链条的进一步完善，劳动密集型企业走向暮年，而那些技术密集型企业则高速成长，集群内的金融机构及时将资金投入新的增长领域，使原来的劳动密集型企业陆续关闭，而竞争力强、规模较大的企业保留下来，从而使生产走向集中。
大连产业区建设进程中的金融约束因素
大连的金融发展具有良好的基础，其金融总量和运行质量、金融机构数量和种类、金融生态环境均位居东北第一。但是，在构建现代产业区的金融支持以及建设区域性金融中心等方面，大连还存在着一定差距，面临着严峻的挑战。
第一，金融业总体规模有待增加，在东北地区重点城市之间的比较优势尚不明显；法人机构规模较小，难以形成市场主导，综合实力和带动作用不足。
第二，金融体系尚待健全，城乡金融二元结构尚未打破，农村金融发展水平仍然偏低；直接融资不足，多层次资本市场尚未形成；中小企业融资服务不足，企业融资需求尚未有效满足；在投资银行、基金公司、财务公司、金融租赁、汽车金融、消费金融、货币经纪、农业保险、再保险、再担保等领域机构建设还是空白。
第三，金融功能需要加强，金融机构的核心竞争力，尤其是参与国际市场竞争的能力存在不足，总部机构数量少，金融要素集聚、对外辐射以及对周边地区的影响力有限；金融创新发展水平有限，离岸金融市场因受政策限制而尚未形成，与大连保税港区的发展和航运中心建设的要求不相适应。
这些情况表明，与上海、深圳等区域性金融中心相比，大连的金融与经济社会发展存在一定程度的不协调，金融服务体系相对薄弱，金融生态环境对金融业发展的制约较为明显。因此，构建大连区域性金融中心并发挥其在现代产业聚集区建设中的重要作用，亟需大连区域的各家金融机构不断努力和改进。
政策建议及对策
宏观政策建议
加快金融机构集聚速度，扩大区域金融总量，增强金融对经济的贡献率。应着力解决区域金融业主体化程度不高，主体金融机构数量较少的问题。从宏观上看，问题的解决有赖于国家总体金融产业政策和监管部门的市场准入政策，这是前提和基础。但当国家金融监管部门政策放松时，大连政府应积极争取，加大力度，并采取政策和经济上的鼓励措施予以推进。
当前应不失时机地促进城市商业银行的发展，并努力创造条件，推动大连银行、华信信托等条件成熟的金融机构完成公开上市，加快发展步伐，进一步发挥其在集聚地区金融资源，支持地区经济发展的龙头辐射作用。同时，应用足用活政策，使其发挥最大政策效应，把农村合作金融事业做大、做强，并进一步壮大资本市场参与主体，整合地方金融资源，探索组建地方金融控股公司，推动银行业、证券业、保险业的业务合作与创新，做大做强地方性金融机构。地方政府应在政策允许的范围内，制订较为宽松的，具有鼓励性质的政策措施，促进金融业对内对外开放，鼓励各种性质的社会资本参与金融机构的重组改造、投资入股金融企业，为地方性金融机构壮大发展创造条件。
着力整合优势资源，构筑完善的市场体系，提升利用资本市场发展经济的水平。完善的市场体系必定是完备的市场体系。大连应打造银行及各类投资融资机构密集、资金充裕、产品多样、业务创新、市场机制完善、风险监管有效、发展环境优越的资金汇集、调度、配置枢纽。要在加强和完善现有的传统的同业拆借市场、票据贴现市场和票据承兑市场的基础上，巩固期货市场的优势，进一步拓展新的领域，比如票据市场、产权市场、衍生品市场。
加强组织推动和政策支持，要以证券市场、产权市场和风险资本市场为重点，大力发展多层次资本市场，改善长期以来过分依赖间接融资的非均衡融资结构，全面提升利用资本市场发展经济的水平。要整合优势资源，加大上市资源培育力度，特别是要正确处理局部利益与全局利益、眼前利益与长远利益的关系，坚决摆脱既得利益的束缚，加快特色企业、龙头企业的上市步伐；大力推动上市公司以资本为纽带的并购重组、定向增发，实现产业整合升级，提高公司质量；切实加强公司债券的发行基础工作，引导符合条件的企业发行公司债券等多样化债券品种，扩大直接融资份额，力争在债券融资方面取得突破性进展。
鼓励金融创新，吸引金融资源集聚，全面提高金融业的核心竞争力。金融创新不仅能够推动金融资源的巨大增长，也有助于金融中心打造核心竞争力。应鼓励坚持以市场为导向、需求为基础，实施金融产品和服务创新、金融工具和技术创新，不断开发金融新产品、新业务，大力拓展新的市场。同时，应坚持实施制度创新，切实推行金融制度创新，认真实施中央支持金融创新的财税政策和扶持措施，努力营造有利于金融创新的良好环境。在有效防范金融风险的基础上，深入推进金融制度的市场化、国际化、透明化改革。应建立鼓励金融企业开拓业务和自主创新激励机制，包括机构的功能和种类创新、通过引进境外战略投资者实现股权结构多样化等。
另外，还应大力发展产业金融，探索设立产业投资基金，重点发展骨干产业投资公司，发挥融资平台作用，实现产业与资本融合，促进重点产业发展。建立引导和扶持机制，鼓励社会资金和海外资本进入大连发展基金投资、创业投资、风险投资等各类股权投资，拓宽直接融资渠道。
微观对策措施
把握信贷方向，推进产业聚集区建设。大连区域内的各家金融机构，应在产业聚集区建设规划指导下，审慎把握信贷方向，充分发挥金融的引领作用，加大对农业集约发展、传统产业高新化、高新技术产业、中小企业发展、生态环境治理等重点领域的金融支持力度。
在区域投向上，应按照大连市总体发展规划的指导，重点向开发区电子信息产业集群、花园口新材料产业集群、高新园区软件和服务外包产业集群、大连湾重型装备产业集群、长兴岛船舶及配套产业集群、瓦房店轴承产业集群和登沙河精品钢材产业集群等区域倾斜。
此外，对于将形成一批以骨干企业为龙头、优势产业为主导，特色明显、功能完备、比较优势突出、牵动作用较强的北黄海产业集群，应加大金融支持力度，使其成为大连对外开放新窗口和承接产业转移升级的新载体，成为辽宁沿海经济带的新亮点。
积极探索资本运营、资产重组新思路，合理集聚和配置金融资源。各金融机构应借助先进手段，不断开发，研制出金融新业务、新工具、新品种。积极探索股权融资、资产证券化等资本运营和资产重组的新模式，合理配置有限的金融资源。对传统业务的创新，要融入新内容，增加新功能，明确新特征。业务创新上，还要遵循规范管理策略、客户定位策略、区域定位策略、优化品种策略和产品开发策略等，满足企业产业转型和企业重组对金融配套支持的需要。与此同时，应高度重视创新业务的风险控制，强化风险防范与化解、注重发挥内控建设的监督保障作用，在规范经营的前提下稳步创新，势必成为各家金融机构在建设产业聚集区进程中的共同选择。
加大对中小企业的支持力度。面对中小企业融资难的现状，各家金融机构应提高对国家和地方政府政策的认识力度，辩证地看待大、小企业的关系，摈弃信贷资金投向上对中小企业实际存在的歧视性政策，进一步更新经营理念，有选择地进入中小企业阵地，挖掘一批成长性好、产品有市场、经营效益佳的企业，有效缓解和解决众多中小企业融资难的问题，为推进大连现代产业聚集区建设发挥重要的辅助作用。应鼓励各类金融机构把解决中小企业融资难问题，支持地方经济发展，置于经营业务的重中之重。优化小企业融资审批流程，不断推出适用小企业发展的融资产品。通过与特定行业机构、行业协会、政府机关、大型企业建立业务合作平台拓展客户资源，切实支持中小企业健康发展。
实施金融人才战略。各家金融机构应坚持培养、引进和使用并举的方针，创造吸引人才、用好人才和培养人才的体制机制和良好环境。根据金融人才特点，研究制订金融人才队伍建设规划和配套措施，建立金融人才储备库。各金融机构应充分利用大连财经、金融类院校、培训机构集中的优势，建立与高校和培训机构合作的金融人才培养机制，通过学历教育、专业讲座、业务培训、国内外金融专家专题授课等多种形式，提高金融人才队伍的专业素质。
【关键词】经济外部性；房地产；策略
【中图分类号】TU964【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0014-01
1978年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。伴随着经济体制改革的不断深入,房地产开发企业发展迅猛,构成多元化,其给国家经济发展注入的一股新势力已不容忽视。然而,近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题,使人们不得不重新审视城市房地产对社会、经济所造成的外部性。因此，本文试从城市房地产开发经营中的外部性出发，分析我国城市房地产开发经营的发展形势和未来变化趋势，并提出解决问题的对策。
一、房地产业的现状和趋势
突飞猛进，过去的十年是中国房地产业发展最快的十年，自1998年中国住房制度改革以来，确定了房地产业的全面市场方向，加上国家经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。
同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑 。
房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可预期的是，2011年及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障性住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。
二、经济外部性
1、概念
经济外部性是一个非常重要的经济学概念，称经济活动外部性。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。
2、经济外部性特点
经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
三、经济外部性对房地产的影响及其对策
1、经济外部性对房地产业的影响
外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。当消费者购买房子的时候会考虑房子的经济外部性，比如房子周围的环境、空气质量、周围的学校，医院和公交车站等，这些经济外部性因素影响了消费者是否能买此房子，由此房子的价值和价格背离。
房地产业是城市经济发展的基础产业，是国民经济的先导产业，从一定意义上说也是保护和优化生态环境的重要环保产业。开发者为了追求高额的经济利润，往往不顾当地环境容量而盲目开发，以当地生态环境的破坏为代价而获取高额的利润，即产生了外部不经济性
2、房地产经营开发问题的治理对策
未来房地产的政策走向是鼓励老百姓买房，发展市场化购房；“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一；而政策目标仍是稳定房价，抑制房价过快上涨。通过对城市房地产外部性及发展方向的分析，得知房地产业所产生的外部性是由于市场经济制度不完善引起的，因此可在此基础上探讨对房地产市场调整，运用外部性的内在化以矫正这些外部性的种种措施。首先，运用补贴。由政府给产生正外部性的房地产商以财政补贴和提供公益性房地产产品，以激励其他产生负外部性的房地产商端正其在市场上的行为。政府补贴资金应来源于直接从公共房地产受益的私人部门课征的税收收入。其次，一是可政府管制。如建筑规划管制，它规定地产商只能在规定的区域里提供规定面积和建筑密度的房地产，以尽可能大地减弱不良外部性对周围居民产权的侵蚀。二是可运用经济手段---征收庇古税，即在基础建设领域采用的“谁投资，谁收益”的政策，利用庇古税解决外部性问题，再有，未来有关部门将从土地和信贷方面继续对房地产业保持高压姿势。（1）加强国家对耕地严格的保护措施和改革土地征用制度，调整土地供应结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势力减缓，土地市场秩序规范。（2）未来商业银行将严格执行发放房地产企业开发贷款的有关规定，停止各种形式的新增授信支持，房地产贷款总额减少。对一般房地产企业会减少银行贷款的数量；对信用差或拖欠款严重的房地产企业将停止银行贷款的数量；对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持；对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。人行及各城市中心支行将加强监督和指导，银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查，促使商业银行贯彻产业政策和信贷政策，调整、信贷结构以防范信贷风险。
参考文献：
[1]盛承懋等.房地产经纪人专业基础.东南大学出版社，2002
[2]王洪卫等.房地产经济学.上海财经大学出版社，1997
[3]黎诣远.西方经济学.高等教育出版社，1999
转眼两年过去了，最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强烈的突出问题加以治理，要求在较短时间内使行业现状有较大的改观。配合这个活动，2013年12月17日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构，发起了房地产经纪行业诚信经营倡议活动，这些机构向全国房地产经纪行业发出倡议，郑重做出六项承诺：房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所，明确提出不虚假房源信息，不吃差价，不泄漏委托人的个人信息，不为交易受限的房屋提供经纪服务，不承接“群租”业务，不强制代办贷款、代办登记和担保，不沿街占道经营；还号召有条件的经纪机构结合自身特点，推出“先行赔付”等便民利民措施。
倡议中承诺不做的事，虽然现在有很多房地产经纪机构已经做到了，但这些仍是目前房地产经纪行业存在的较为普遍的问题。我一直认为：依靠倡议书这样的“德治”和部分行业有识之士的自觉行为固然很重要，但同样重要的还是要有相应的“法治”基础。
上述倡议活动一结束，新任会长就开始了连续密集的行业调研，并在调研过程中听取行业意见和建议，酝酿了一些政策建议，其中一项就是借鉴国际成熟经验，尽快建立房地产经纪行业的全员持证从业制度，并且希望通过相应的政府制度保证和技术手段来确保制度的实施，具体的建议是一个环环相扣的委托和交易流程。
一、建议房地产交易管理部门建立交易管理信息系统并接受公众的合法查询。
二、只有持证经纪人和经纪机构方可接受居间或委托并收取佣金。所有持证经纪人和经纪机构须在交易管理系统登记。
三、对业主委托的房地产经纪人出售的房屋，由业主和受托经纪人共同到房地产交易管理部门进行房屋产权核验和登记，对待出售的房屋赋予唯一性编码（以下简称委托编码），与此编码对应的信息包括房屋产权的相关信息及受托经纪机构和人员信息。
四、接受了业主委托的经纪人必须在24小时内向管理系统内的全部经纪人全面公布该房屋的委托信息，不得隐瞒和拖延。
五、经纪人房源信息需公示委托编码，否则视为虚假房源。
六、交易资金汇入指定帐户，并对应委托编码。
七、交易网签、纳税与权属登记时均需提交委托编码，保证合同有效性。
八、具备委托编码的房屋业主在办理该房屋交易登记时需提交其与初始委托的经纪人签署的具结书，同时在管理系统中核销委托编码，最终完成交易。
这里关键的一条在于：只有持证的房地产经纪人才能收取佣金。在美国，每个州都有这样的法律规定，各州都有专门的政府机构（如房地产委员会，Real Estate Commission）负责组织考试和发放房地产经纪人执照，只有持照经纪人方可有权收取佣金。这些年很多美国的房地产经纪人希望和中国的房地产经纪人合作开展业务，由中国的房地产经纪人介绍客户去美国买房。这种合作过程遇到的一个法律障碍就是中国的房地产经纪人不能和美国房地产经纪人分享佣金，因为前者没有美国当地的经纪人牌照，获取佣金是非法的。虽然最终美国的房地产经纪人可以用支付信息费（Referrals）的方式给中国合作方酬劳，但一般这种信息费只有佣金收入的25%，而如果按照通常的佣金分配方式，作为买方经纪人的中国合作方可以分到50%。由此已经可以看出，美国的法律对持有经纪人牌照和收取佣金之间的法律关系规定得多么严格。
关键词：房地产经纪 发展现状 发展对策
0 引言
房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。
1 我国房地产经纪行业在管理层面上的现状
1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。
1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。
1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。
1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。
2 我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状
2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。
2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏 近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。
2.3 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。
2.4 部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。
3 房地产经纪行业的发展对策
3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。
3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。
3.3 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。
3.4 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。
（①沧州师范学院经济管理学院，沧州 061001；②沧州市交通运输局，沧州 061001）
摘要： 本文通过收集近些年河北省房地产市场的相关数据与经济发展水平数据，对房地产业与国民经济在总量方面的关联性进行分析，论证河北省房地产业与经济增长的协调性关系。
关键词 ： 河北省；房地产业；经济增长；协调性
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0191-02
基金项目：本文章为河北省高等学校科学研究计划项目《河北省房地产业与经济协调发展研究》课题编号：SQ147024的成果。
作者简介：鲁明珠（1974-），女，河南罗山人，副教授，硕士，研究方向为计算机信息管理、光电检测技术及应用；孙海义（1973-），男，河北吴桥人，经济师，研究方向为人力资源管理；庞如超（1978-），男，河北南皮人，讲师，硕士，研究方向为资本市场与农村金融。
0 引言
河北省房地产市场在近些年出现了快速增长的发展趋势，基于房地产与社会经济之间的密切关系，本文通过构建相关的数学模型，分析房地产业与经济增长的协调性关系。
1 河北省房地产业对经济增长的直接贡献率实证分析
1.1 河北省房地产业对经济增长的直接贡献率 河北省房地产业对经济增长的贡献率主要是指房地产业的增加值占河北省本年度的GDP当前增加值的比重，以此反映出房地产业对着整个地区经济的贡献。
1.1.1 数据的选取 本文选取河北省2001-2013年的河北省经济发展数据进行分析（数据来源于河北省统计年鉴）并以2000年的数据为基期不变价格，不考虑价格因素的影响，分析房地产业对经济增长的共享度。
1.1.2 计算过程 房地产业对经济增长直接贡献率的公式为：
其中Ft和Ft-1表示河北省当期和基期不变价格的产值，GDPt和GDPt-1值河北省当期和基期不变价格的GDP值，计算的结果越大，表明房地产业对经济增长的贡献率就越大。参照河北省统计年鉴的相关数据我们可以分析的计算出2001年到2013年，河北省房地产业对经济的直接贡献率平均为5.12%，也就是说河北省的GDP每增长100个单位，就有5.12个单位属于房地产业的直接贡献。具体的房地产业对经济增长的贡献如图1所示。
1.2 房地产业对经济增长的拉动率 结合河北省房地产业相关数据以及河北省GDP增加值的数据，我们通过房地产对经济增长的直接贡献率乘以GDP增长率，得出图2。
通过图2可以清晰地获悉：房地产业对经济的增长有着显著的作用，除了2008年售金融危机和2010年的政策影响外，房地产业与经济增长的关系是正比例，由此可见河北省的经济发展受到房地产业的影响比较大。
2 房地产业对经济增长贡献度模型的构建
2.1 数据的选取及处理 本文主要选取河北省国民经济增值作为反映经济增长，以房地产开发投资额作为反映房地产投资的情况，以2000年—2013年度的数据进行定量分析，为了避免数据间出现差异性，取自然对数LnGDP和LnRI，这种变换不会改变变量间长期均衡关系和短期稳定关系。
具体的数学模型将GDP作为该模型的因变量，将RI作为自变量，采取EG两步法进行协整检验。采取OLS法对上述的两个变量进行一元回归模型。通过对LnGDP和LnRI进行回归分析，得到回归方程：
LnGDP=5.427800+0.627276LnRI
T=（18．07706） （12.31411）
R=0．974299D-W=1．899514AIC=-2．671987
SC=-2741400
调整的R为0．967874，接近1，所有参数的t检验值显著，说明模型整体上对样本数据拟合较好。
2.2 误差修正模型。该模型是对上述变量的短期关系的描述，通过该模型可以清楚的了解变量之间的调整速度和短期影响力。该模型的具体公式为：
3 结论与建议
3.1 结论 通过对河北省房地产业对经济增长的实证分析，我们可以得出以下结论：
①河北省房地产投资对GDP的增长具有很大的推动作用，从上述的误差修正模式看，在房地产业每增加一个一个百分点时，河北省内的GDP将会增加0.496个百分点，由此可见河北省政府应该认识到房地产业对区域经济增长的重要作用，采取有效的措施促进房地产业的健康发展，同时也要意识到房地产业的危害性，要时刻关注房地产业的泡沫，如果房地产业对GDP的贡献过大时就会造成经济产业结构的不合理，影响社会经济的合理化发展，导致贫富差距过大。②河北省GDP的发展加速了房地产业的发展。河北省GDP的快速增长必然会带动房地产市场的活跃，首先经济的增长提高了人们的消费水平，房地产的售价就相对要高，比如基于北上广经济的发展，北上广的房价要远远高于全国其他城市；其次经济的快速增长必然会带动整个地区人口的转移，而外来人口的增多必然会带动唐山市房地产市场的发展；最后社会经济的增长，带动城市基础建设的加速，人们开始追求高品质的生活环境，而住宅环境是改善人们生活质量的关键因素，因此追求高品质的住宅环境，使得河北省的旧城改造等工程发展迅速。③房地产产业对经济增长的持续时间比较长，不同于其它产业，房地产业对经济的贡献作用是非常大的，而且成效也是非常显著的，以2010年的房地产调控为例，可以看出房地产业对经济增长会具有一定的滞后促进作用，随着时间的推移这种贡献作用会逐渐的降低。
3.2 建议 当前许多地方政府把房地产作为经济持续增长的主要内容与依据，在社会经济发展中，将主要精力放在发展房地产上，结果造成房价的持续上涨，高房价的背后是人们的平均工资增长速度与房价的上涨速度相差甚远，因此为构建科学健康的房地产市场，防止经济泡沫出现，应该采取以下措施：①优化住房供应体系，满足人们的刚性需求。②调整宏观调控方向，完善市场机制。政府部门要加强对房地产市场的监管，及时根据市场反映调整房地产市场经济，发挥政府的宏观调控职能。
参考文献：
[1]郑艳玲.河北省房地产业与经济增长的实证分析[J]．统计与管理，2012（10）.
关键词：房地产行业；财务风险；风险防范
中国式金融危机就是在经济高速增长下的中国金融体系所面临的危机。其主要原因是资本流动性过剩，而资本流动性过剩则导致了高房地产和股市，泡沫正在膨胀。房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于"资金密集型"行业，和金融行业密不可分共生共荣。可以说，房地产行业随着我国经济的快速方法中，在财务方面承受了过多的风险，而作为一个典型的金融行业，自身的投资具有高风险的特征。随着我国整体金融环境的紧缩，房地产行业的进一步发展受到了严重的限制。
一、房地产行业财务风险分析
（一）外部环境
房地产行业财务活动是处于一定的环境之下,并受这些环境的制约的,包括国民经济整体的形势、GDP的发展及整个房地产行业的景气度,国家信贷以及外汇等政策的调整、银行利率及汇率的波动、通货膨胀程度等等。房地产企业财务环境的变化莫测是房地产企业产生财务风险的外部原因,因为这些因素存在于房地产企业之外,其变化对房地产企业来说,是难以预见和难以改变的,这必然影响到房地产企业的财务活动。
（二）内部管理
1、资本结构不合理
筹资方面：我国房地产行业内的大部分企业对资本市场的运转、资本市场的理论缺乏研究,理论基础不扎实在实践中是很难发挥作用的。在筹资时大部分房地产企业也较少考虑资本结构和财务风险等,具有一定的盲目性,资金结构中负债资金比例过高,导致房地产企业财务负担沉重,偿付能力严重不足。
投资方面,部分房地产企业投资决策随意性大。有盲目跟风的因素在其中，在房地产企业中,不顾自身能力和发展目标,热衷于铺新摊子,盲目投资,造成严重损失的例子比比皆是。很多房地产商过分注重利润较高的别墅、高档公寓等，而低利润的经济适用房却不被开发商所重视，这种现象不符合市场化的要求。不注重把握建房结构类型及各类型所占的比例，就不能更好的进行房地产业的开发投资管理，使供需达到平衡。房地产投资量大，一旦投资决策发生错误，将会造成严重损失。
融资方面，房地产开发融资是指为支持房地产开发建设，房地长行业本身就是资本聚集的行业，需要大量的资金，房地产行业的自身发展情况对房地产开发企业的影响无疑是巨大的。尤其是针对我国现阶段对房地产行业的调控政策来说，房地产开发行业自身面临着严重的融资风险。因此企业有不同的融资方式，银行信贷是房地产融资的主要渠道，股票和债券融资也是房地产融资的一种方式只是所占比例较小。
资金营运方面,我国房地产企业存货流动性差,一方面占用了房地产企业大量资金,另一方面房地产企业必须为保管这些存货支付大量的保管费用,导致房地产企业费用上升,利润下降。长期库存存货,尤其在房地产泡沫严重的情况下，房地产企业还要承担市价下跌所产生的存货跌价损失及保管不善造成的损失,由此产生财务风险。
政策方面,股利分配政策对房地产企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对房地产企业状况的判断和房地产企业的声誉,从而影响房地产企业资金的来源,也可能影响房地产企业潜在投资者的投资决策。股利分配政策不合理也可能会影响老百姓们的决策。如果房地产企业的利润分配政策缺乏控制制度,不结合房地产企业的实现情况,不进行科学的分配决策,必将影响房地产企业的财务结构,从而形成间接的财务风险。
2、缺乏财务人才
由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。我国房地产企业大多没有建立内部财务控制监控机制，就算有，也是不严格的财务监督控制机制，偏重于事后补救控制而忽略事前的预防控制，有些企业将管理监督合为一体，导致对财经纪律的忽视，难以进行有效地约束，增加了财务风险的发生。
二、房地产企业财务风险的防范措施
（一）优化资本结构
资本结构是指资本及长期债务资金的来源构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本的比例。企业借入资本比例越大，资产负债率越高。负债经营能给企业带来杠杆效益，能增加股东的收益，但随着负债比例的上升，财务风险也相应变大。企业应当尽量避免资本结构的不合理，要根据自身的融资能力、发展潜力、抗风险能力，确定最优的资本结构，寻求最佳组合，以此降低筹资风险。
（二）做好投资可行性分析
房地产行业投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析；对资产、负债、所有者权益的预测和分析；预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。
（三）做好紧急预案的措施
影响房地产行业投资项目收入的不确定因素较多，有可能外部环境的变化造成不可预料的后果，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施，如设定预算应急费，即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性，对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金，专款专用。对可能出现的各种问题有充分的资金去解决。
三、结语
房地产业同其他行业相比，它是资金密集型的高风险行业，投资大、风险高、周期久、地域性强，我国房地产业起步晚、基础差、规模小、行业尚未实现规范化，房地产企业要想长足发展，获得持续性核心竞争能力，就必须密切关注各种风险因素，结合本企业的实际情况，提高本企业的财务风险管理水平，提高防范和控制各种财务风险的能力和技巧，增强本企业的抗风险能力。
参考文献：
[1]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊(理论研究),2010,(3)
[2]王小玉.房地产开发企业财务风险及其防范[J].经济研究导刊,2009,(2).
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