时间：2023-05-31 14:55:59
导语：在前期物业管理合同的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理（前期物业管理）。
3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减（空格部位供甲乙双方以打“√” 方式选定，未选择部位打“x”）。
4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。
5、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门咨询。
6、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。
7、根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业管理主管部门。
苏州市房产管理局监制
委托方 （房地产开发企业，以下简称甲方）：
单位名称：
法定代表人： 住所地：
联系电话： 传真：
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：
单位名称：
资质等级： 证书编号：
法定代表人： 住所地：
联系电话： 传真：
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_______（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况：
物业名称：________________________ 物业类型：____________
座落位置：___________区____________路（街道）_______号
四至范围：
总建筑面积：_______平方米；其中住宅_______平方米，商场_______平方米，办公楼________平方米，工业厂房______平方米，停车场（库）______平方米。其他：______________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为____年____月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____时起至年_____月_____日_____时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
一、会计电算化系统内部控制的变化
1.内部控制的组织形式发生了变化,控制范围扩大
在传统的手工会计工作环境下,内部控制的原则是:职务相分离,职权不相容,不同的工作人员在各自确定的工作领域内工作,各司其职,各级主管依照相应的制度进行严格的监督。在电算化会计环境下,授权控制是最主要的组织原则。工作人员利用授权程序所提供的文件和口令,获得相应的权利,在会计电算化系统里处理授权范围内的业务。内部控制的形式已经由原来的制度控制转变为制度控制和程序软件控制。这就意味着在新的会计工作环境下,加强财务软件的系统权限控制、口令管理程序控制、修改程序控制、网络系统权限控制等工作成为内部控制的又一项重要的工作。
2.内部控制的数据处理方式发生了变化
在传统手工会计工作环境下,科目汇总表、资产负债表、借贷试算平衡以及相关的财务报表分析均需要进行人工汇总计算,使得财务人员的工作量很大,同时也容易造成数据上的计算错误。在电算化会计环境下,只需录入原始数据或通过外部系统转入机制凭证并在计算机财务软件的指导下进行会计分录,通过凭证的审核、修改、确认由计算机自动完成打印输出,科目汇总、借贷平衡等工作均由计算机自动完成,同时可以根据需要生成会计报表,大大降低了财务人员的工作量,也避免了计算加总等工作出现的错误。
二、加强和完善会计电算化系统内部控制的若干对策
1.加强和完善会计电算化系统的内部控制制度
(1)加强会计电算化系统业务人员组织控制
在会计电算化系统环境下,要对手工系统环境下的结构做出调整,对各类会计岗位进行重新的划分,在授权过程中运用内部审计,按照权、责、利相结合原则建立岗位责任制。对财务软件的开发人员、维护人员和会计业务操作员、出纳员进行合理的岗位分工。形成三类工作岗位:系统设计与维护岗位、账务处理岗位和专业核算岗位,坚持不相容岗位相分离原则。
(2)加强会计电算化系统操作和维护控制
会计电算化系统操作和维护控制主要是通过制定一套完整而严格的操作和维护规程来实现的。规程应包括操作的具体流程,各环节的主要分工和职责,注意事项,维护的时间和方面,维护的程序等内容。会计电算化系统操作和维护控制主要是为了保证财务软件操作的规范化,保证财务软件正确安全的运转,防止软件被非法修改、删除。
(3)加强会计电算化系统档案管理
会计信息系统档案主要是指打印输出的各种账簿、报表、凭证、存储会计数据和程序的软盘及其他存储介质。会计电算化系统在处理业务时所产生的各种账簿、报表、凭证均应由专人管理,并制定相应的管理制度。磁性介质必须及时进行备份,并做好防止计算机病毒侵袭的工作。所有财务档案均应做好防火、防潮、防尘、防盗等工作,并定期盘点整理。磁性介质还要进行防磁工作。
2.加强会计电算化系统执行主体的控制
会计电算化系统的执行主体是计算机系统,计算机系统由硬件和软件构成。随着科技的发展,互联网技术广泛应用于会计电算化系统。因此,加强对计算机硬件、软件的管理,保障会计电算化系统在互联网上的安全将成为企业会计信息系统内部控制的又一项重要内容。具体要做到:
(1)加强会计财务软件的研发和维护;(2)财务办公地点引入机房管理制度,加强会计电算化系统计算机硬件、软件的管理与维护;(3)加强会计电算化系统网络环境的管理与维护
3.加强会计电算化系统业务操作的控制
会计电算化系统业务操作主要包括数据的输入、数据的处理和数据的输出。对数据的输入、处理、输出过程的控制是保证会计核算系统有效的关键。只有经过核准的会计业务经过正确的输入,进恰当的处理和运行,并及时的输出,会计核算系统才能实现自身的目标。
(1)加强会计电算化系统输入控制
会计电算化系统输入控制的重点在于建立适当的授权和审批机制,并对输入数据的准确性进行校验。通过设立专门的审核人员对系统每笔业务进行合法性和准确性的审核,从源头上防止错误和舞弊行为的发生,避免因错误或舞弊导致的连环性、重复性错误。采用编码制度,会计科目统一编码,不仅提高了录入的速度和准确性,而且规范了行业管理。设置逻辑控制,平衡校验控制,错误更正控制来完善会计电算化系统查错、改错的功能。
(2)加强会计电算化系统处理控制
会计电算化系统处理控制的重点在于处理过程的适应性控制、数据溢出性检测、重大错误纠正控制。建立系统处理的适应性控制,允许软件用户在一定限度内自由制定或改变会计政策,适应企业自身的规模和环境;建立数据溢出性检测以保证数据超出计算机容量而产生的数据损失,避免因数据溢出所造成的数据信息失真;操作过程中的失误是在所难免的,因此,系统应对用户的某些操作做出再判断和再确认设计,以防止系统数据被执行重大错误操作。
(3)加强会计电算化系统输出控制
关键词：合同；勘察设计企业；财务管理
中图分类号：F275 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2015）05-0194-01
一、前言
很多勘察设计企业领导者都是勘察设计技术领域的专业人才，在企业管理过程中一般都注重专业技术管理，而忽视财务管理，更意识不到合同对财务管理的重要性。很多企业财务人员不参与合同审批会签，财务难以融入项目管理，导致后期款项结算中陷入被动，很多款项无法及时回收；财务账务处理、税务处理与合同约定不一致，出现错帐假账现象，企业面临被税务稽查的风险。
二、合同对勘察设计企业财务管理的重要性
（一）合同对财务结算、资金的影响
合同结算方式、履约担保、违约赔偿等条款直接影响着应收账款的结算期限，制约着企业资金周转。
（二）合同对账务处理的影响
合同条款决定了企业的发货、收款等业务流程，而发货、收款的业务流程又决定了企业账务处理，如果企业账务处理与合同约定不一致，就会导致财务出现错帐、假账现象。
（三）合同对企业纳税的影响
合同决定业务流程，业务流程决定税收，企业交多少税、何时交税不是由财务人员账务处理决定的，而是由合同决定。企业账务处理和发票开具与合同不一致是导致企业税收风险的重要原因，财务部门一定要根据合同约定开具发票，进行税务处理。
三、如何在财务管理中加强合同管理
（一）保证财务参与合同审批会签
为了避免合同签订不慎造成项目结算的被动及税务风险，勘察设计企业应保证财务人员参与合同审批会签。财务人员审批合同时应重点关注结算时间、结算金额及结算方式，对违约赔偿、履约保证等条款应慎重接受。
（二）重点关注影响纳税时间的合同条款
1.合同约定按收款时间开具发票确认收入
增值税条例第十九条增值税纳税义务发生时间：销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。增值税细则第三十八条规定：采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。而勘察设计行业的特点决定其应收账款结算跟项目建设周期相关联，很多项目都是分期结算，结算周期较长。因此，勘察设计行业签订合同时应明确依据建设周期确定款项结算时间，按实际收款时间作为自己确认收入的时间，合同应约定未收到货款不开具发票的结算方式，防止因合同跟税法的分歧导致企业提早缴纳税款。
2.分包合同优选一般纳税人企业，约定按付款时间开具发票
勘察设计行业已于2013年8月1日完成“营业税改征增值税”。这就要求勘察设计企业外包劳务时优先选择一般纳税人，取得增值税进项发票，从而降低自身增值税税负。合同应约定根据实际付款时间，由对方开具发票，保证及时取得进项发票抵扣，降低自身税负。签订外包合同时应避免出现如下条款：劳务提供方在全部款项付完后开具发票。这样会有一定的税收陷阱，导致企业不能及时取得进项发票扣税。
（三）避免不同业务混合签订合同
“营改增”政策是按行业性质分阶段进行的，虽然按照国家规划，“营改增”最快有望在2015年在全国范围内完成。但2015年建筑业、房地产业“营改增”并没有如期而至。即使建筑业完成“营改增”，勘察设计行业和建筑业也是执行不同的增值税税率。
（四）改劳动合同为劳务派遣合同，降低个人所得税
勘察设计企业是知识密集型产业，人工支出是最主要的成本内容。很多企业为了给职工规避个人所得税，本来应该计入工资的成本让职工按费用报销的方式。
（五）建立合同台账
勘察设计企业在合同签署后就应及时建立合同台账，将合同纳入财务管控范围。合同台账应包括合同编号、签订日期、项目名称、业主名称、合同金额、收款日期、收款金额、负责部门、项目负责人、项目工作量等相关内容。
（六）加强合同信息化管理
勘察设计企业应结合自身业务特点和管理特色，开发以项目管理为结点的信息管理系统，将合同相关内容及时纳入信息管理系统，做到资源共享，降低管理费用，保证财务及时掌握各个项目结算金额、结算时间、完工程度、项目各项成本、项目回款情况。实现财务管理从事后分析到事前、事中、事后业务及财务数据的挖掘与分析，从而建立及时准确的动态分析体系。
四、结语
勘察设计行业项目的单独无重复性决定企业财务管理中应重视合同管理，要保证财务参与合同审批，及时建立合同台账。结算期限跟建设周期相关联性决定应依据建设周期确定款项结算时间，按实际收款时间作为自己确认收入的时间；分包合同要优选一般纳税人，约定按付款时间开具发票，从而延迟自己的纳税时间。要避免不同业务混合签订合同导致企业重复征税。勘察设计企业作为知识密集型产业，应改劳动合同为劳务派遣合同，降低员工个人所得税税负。在合同管理中应加强信息化管理，做到资源共享，降低管理费用。
【关键词】前期物业管理 法律性质 利益平衡 法律保护
前期物业管理的定义与法律特征
在2003年建设部颁布的《前期物业管理招标投标暂行管理办法》中,第2条明确规定,前期物业管理是指在业主及业主大会选择、聘请物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业所实施的物业管理。2007年8月修订的《物业管理条例》虽然没有明确规定前期物业管理的概念,但在内涵上基本延续了上述管理办法中对前期物业管理的定义。
因此,本文所涉及到的前期物业管理就是指在业主及业主大会选择物业管理企业之前,由建设单位选择聘请物业管理企业所实施的物业管理。综合考虑前期物业管理定义、民法的基本法理和《物权法》、《物业管理条例》的相关规定,可以总结出前期物业管理的法律特征,即:具有“不可避免性”、“过渡性”、“开发商的主导性”及“合同法律关系的复杂性”。
前期物业管理权法律性质探讨
对前期物业管理权法律关系以及相关权利性质在“私法”上的讨论可以看出,开发商和物业公司可以通过房屋买卖合同对业主在物业管理上的权利进行“绑架”,进而合法地侵害业主合理权利。显然,这种状况是不合理的。笔者认为,有必要对前期物业管理权进行“社会法”意义上的性质认定。
物业管理权具有明显的公益性。物业管理权基于包含成员权在内的建筑物区分所有权产生,因其管理的是众多所有权人的共同利益。前期物业管理权所谋求和维护的就是所有权人共同的利益,而这种共同利益的维护行为使得物业管理权具备了某种公共权力的属性,这种公共权力并不是一种国家的权力,实际上,它是一种社会权力;然而若没有该种公共权力,物业管理权就无法实施。在《物业管理条例》中也能找到立法者在这方面的努力,《物业管理条例》第二十四条提倡开发商与物业公司相分离,且对住宅物业的开发商选定物业公司的招标方式做出了明确规定。因此,把前期物业管理权定性为建筑物区分所有权衍生出来的新型物权,具有一定的社会性,是比较合理的。
前期物业管理中存在的主要问题
招标程序存在瑕疵。《物业管理条例》以及《前期物业管理招投标管理暂行办法》中规定,开发商与前期物业管理公司应该分离,实现分离的具体手段是招标制度。显然,法律订立时,立法者已经考虑到开发商与物业公司有可能相互勾结损害业主的利益。但是这两部行政法规在招标制度的设计上留下了较大漏洞,实践中开发商也正是利用了这些漏洞,对开发商与物业公司应相分离的要求进行了规避。
首先,《物业管理条例》的表述是“提倡开发商与物业公司相分离,与住宅物业相关联的建设单位,应采用招标的方法选择并聘请具有一定资质的物管企业”。然而,在实践中,存在有大量的非住宅的商业物业及住宅和商业相混合的物业类型。对这部分类型的物业,开发商完全可以自行成立物业公司进行管理。
其次,《前期物业管理招投标管理暂行办法》中还规定,前期物业管理招标人是指那些依法进行前期物管招标的与物业建设相关联的单位,通常前期物业管理招标分为邀请招标和公开招标两种方式,如果招标人采用邀请招标,则应向3个及3个以上的物管企业发出投标邀请书。事实上,“邀标制”存在法律缺陷。招标人是开发商,它有权决定邀请参与投标的物业公司,有权组织招标活动,这样,就给开发商在招标环节“做秀”留下了足够的法律操作空间。甚至,归属于开发商名下的物业管理企业也能参与招投标,这种招标难免会完全沦为一种“过场”仪式,毫无公平可言,有违立法目的,更不利于保护公平竞标人及业主的权益。因而,我国的前期物业管理招投标制度还优待于更为详细具体的法律法规规范,以保证招投标制度的公平及公正。
前期物业管理中主体地位不平等。根据私法原理,民法所调整法律关系的前提是法律主体地位平等。然而,在前期物业管理活动中,物业管理公司和业主的地位在实质上是不平等的。业主在购置物业的时候没有选择物业公司的权利,甚至对前期物业管理中双方的权利义务达成合意的权利也被绑架在了购买房屋的权利上。开发商与物业管理者往往是归属同一个企业或者是具有紧密联系的主体,其物业合同的条款约定非常模糊与抽象,为物业公司逃避法律责任,恣意侵害业主利益留下空间。如果单纯从民法的角度看,业主、开发商和物业管理者的地位在形式是平等的,业主有决定是否购买房屋的选择权。但是,在购买房屋这种大宗商品的过程中,业主在信息上以及购买决策上的能力要大大弱于开发商。业主为了能在合适的价位和位置购买到房屋,往往会被迫接受不合理的物业管理条款。类似此种问题的解决,在其他经济领域,往往依赖经济法部门的法律法规进行调整,由公权力出面解决实质上的不公平。然而遗憾的是,我国目前对前期物业管理中的法律关系进行调整的法律法规相当匮乏,而且基本没有跳出私法意义上的调整手段,缺乏公权力的直接有力的调控,甚至连《消费者权益保护法》能否在商品房买卖纠纷中得以适用都尚无定论。
物业管理者利用其管理权侵犯业主的其他民法权利。实践中,进行前期物业管理的公司,经常以维护小区安全为名,侵害业主的其他权利,例如,对装修公司收取进场费,甚至阻止业主自己选择的装修者进入小区。再如,物业公司以维护小区秩序为名阻止业主选择的电信营运商进入小区进行开展语音与数据业务,强迫业主高价使用被开发商准入的电信运营商。物业公司如此行为,严重损害了业主在民法上的自主选择权。
对前期物业管理中存在问题的救济策略
笔者认为,要解决在前期物业管理中存在的主要问题,须从立法层面进行法律规范。从总体上讲,应加强立法,明确权利性质与权利体系。应在法律上明确物业管理权的性质属于建筑物区分所有权所衍生出来的一种具有社会性的权利。在此基础之上,通过经济法部门的立法,详细规范该权利的内容,利用经济法的调整手段对该项权利的行使与救济做出体系性的规范。
理顺开发商与前期物业管理者之间的关系。完善招标程序,对住宅和商业性建筑不应区分对待,坚持强制开发商与物业公司相分离的原则;在招标程序上取消邀请招标制度,实施招标程序透明化。赋予业主诉讼权利,允许业主援引合同法中“以合法形式掩盖非法目的”条款,对开发商与物业公司提讼,并且在举证责任上进行倒置。另外,行政主管部门应对招标过程进行监督,对招标后形成的合同进行强制披露与备案,甚至是审查。
对开发商课以保证义务连带责任。在前期物业管理中,对物业公司履行义务的主体是业主自己,可是选聘物业公司的却是开发商。尽管在购房合同中,业主在形式上已经接受了基于建筑区分所有权的物业管理权上设定的对物业公司的合同履行义务。但是,该义务并不是业主与物业公司协商形成的。就物业管理合同来讲,合同权利义务的承受者和合同的签订者处于分离的状态,所以从权利和义务相对等的角度而言,既然开发商拥有依据自己意志选定物业管理公司的权利,那么就应当承担一定的保障义务。因此,在业主与前期物业公司发生纠纷时,开发商应该作为前期物业公司的保证人,对物业公司对业主的利益侵害承担相应连带责任。否则,就会出现业主被动接受开发商选择的物业管理公司,而当前期物业公司提供的服务水平、质量有问题时,却出现开发商不承担任何责任的局面。显然,这是对法律的某种规避,不符合法律所强调的公平及平等原则。
赋予业主合同修改权。《物业管理条例》第二十一条规定,由物业管理企业和开发商签订前期物业管理合同。但《物业管理条例》实际上并没有明确规定是否能由业主与物业管理企业签订前期物业服务合同。从法理的角度来说,真正的物业管理法律权利义务存在于业主与物业公司之间,因此应允许业主亲自与物管企业订立前期物业管理合同,并且允许业主对前期物业的合同进行修改。实际上,开发商在前期物业管理中处于主导和有利地位,它有机会采取隐蔽而巧妙的手段与物业公司勾结,达到限制业主合法行使其权利的目的。为此,建议以后立法时,应增设“必要时业主有权参与及进行修改前期物业管理合同”的规定。在当前没有法律明确规定的局势下,应由双方就上述内容在《前期物业服务合同》中进行相应的约定。
关键词：前期物业管理；问题；建议
在我国住建部颁布并实施的有关前期物业管理招投标管理办法中，明确界定了前期物业管理的概念及其责任，指出前期物业管理是在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。近些年来，我国大部分地区实施了物业管理，但在一些新建成的小区中，其前期物业管理工作还存在不少的问题与纠纷，引起了社会的关注。在此种形势下，对前期物业管理中存在的问题展开深入分析，并采取行之有效的解决措施，对促进后期物业管理工作的规范化，为业主的合法权益提供保障，有效减少业主与物业管理企业间的矛盾具有重要意义。
1前期物业管理的主要内容
前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：
（1）物业管理企业应积极参与前期物业管理招投标,并在中标后及时与建设单位签订《前期物业服务合同》。
（2）前期物业管理机构的设立，人员的培训，各项规章制度的制订：各类管理人员的岗位职责，物业各区域的管理规定，住户手册等。
（3）物业交接与验收，前期物业管理企业向建设单位获取以下资料：物业总平面图以及配套设施、地下管网等工程竣工验收资料，物业质量保修文件，物业使用说明，设备设施的安装、使用和修护保修等技术资料。
（4）物业的日常管理，按照前期物业服务合同的要求进行，包括业主的进户登记管理和装修管理等。
2前期物业管理当前存在的问题
2.1未能认识到前期物业管理的含义
建设单位选聘物业管理企业为前期物业管理的起算点，倘若在建设过程中就选定了物业管理企业，那么就将前期介入包含在了前期物业管理当中。这种做法实际上会模糊前期物业与前期介入这二者之间的区别。首先，此概念无法将前期物业的开始时间进行准确界定，容易混淆前期物业管理企业在前期介入中的顾问者与前期物业中的管理者这两种身份，进而对前期物业管理工作的开展造成不利影响。其次，这种概念也容易让业主将物业管理企业等同于建设单位，将建设质量的责任与服务质量的责任等同，进而对建立良好的前期物业管理企业与业主之间的关系产生不利的影响，同时也对前期物业管理企业的长期经营产生阻碍作用。
2.2管理合同对业主的合法权益造成了侵犯
目前绝大多数开发商都有自己的物业管理企业，有的通过操纵招投标活动，将开发项目交给自己的企业进行管理。此时物业管理企业认为自己受开发商委派，不能真正为业主的利益着想。有的开发商与物业管理企业合谋，牺牲业主利益。比如在服务合同中约定很长的管理期限，约定较高的物业管理费用，私自扩大物业公司的管理权限，为以后业主选聘自己的物业管理企业制造障碍等等。由于监管不分，依附于开发商的物业管理企业无法按照规定进行严格的物业验收移交工作，无法及时发现建设过程中存在的一些问题，为以后开发商、物业管理企业、业主三方之间的纠纷埋下隐患。
2.3没有详细规定前期物业管理的终止时间
《物业管理条例》第26条规定：“前期物业管理合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”从中可以看出，前期物业管理终止的实质，就是物业的控制权从开发商转移到业主。换句话说，服务合同终止，并不一定导致前期物业管理终止，此时需要订立新的服务合同。只要业主委员会没有成立并聘选物业管理企业，前期物业管理就没有终止。而在《物业管理条例》等相关条文中，只对业主大会需在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立做出规定，并没有明确发起人、建立方法以及行政部门如何指导等。在此情形下，建立业主大会便存在不小难度，倘若再不限制前期物业管理的期限，那么将给业主大会的成立制造更为严重的障碍。
2.4前期物业管理企业侵占小区公用部分时有发生
开发商在与前期物业管理企业交接验收时，通常会将开发项目的共有部分、共有配套设施一并交付。在不少地方前期物业管理企业霸占属于业主的公用部分情况较为普遍：有的将小区公用的停车场地出租[1]，有的占用小区配套建设的业主活动用房作为员工宿舍或办公场所，有的在外墙、电梯间等小区公用部分做广告等。
3解决前期物业管理问题的建议
3.1准确认识到前期物业管理的含义
现阶段，我国未能统一界定前期物业，并且存在一些错误的认识，进而给前期物业管理工作的顺利进行、前期物业过渡为日常物业，以及各方当事人履行义务及行使权力等造成了不利影响，因此，准确认识到前期物业管理的含义就具有重要意义。总体来说，我们可将前期物业定义为物业服务企业从接管验收当天开始，直到业主与选聘好的物业服务企业签订日常物业管理合同，且合同生效时为止的一项物业管理活动。通过对前期物业的起止时间进行强调，从而对前期物业企业的权利及业务范围有一个明确的了解[2]。
3.2加大监督建设单位主导地位的力度
在前期物业中，建设单位占据了明显优势。为顺利开展前期物业管理提供保障，为将各方当事人的法律地位进行平衡，就需要限制建设单位的地位，以免对业主的合法权益造成侵犯。具体来说，可从以下几方面展开考虑：其一，由行政部门严格审查建设单位制定的临时管理规定，或是由行政部门直接制定出临时的物业规定，再让建设单位进行选用；其二，让行政部门直接参与到选聘前期物业企业的过程中来，或对选聘活动进行监督。
3.3促进前期物业管理企业选聘制度的规范化
能否严格按照市场规律对前期物业企业进行选聘，会影响到前期物业的顺利开展及其服务质量，同时，具备完全独立身份的前期物业企业也会对建设单位产生制约作用。因此，为了向前期物业企业的独立提供充分保障，可从以下几个方面对选聘制度进行规范：其一，将物业管理与房产开发分离开来，房地产开发企业、施工单位与物业企业不可存在实质上的任何联系，尤其在特定物业区域内；其二，对前期物业企业选聘的招标及投标制度进行规范化，对于前期物业管理企业的选聘，应当采取招投标的方式，只有当无人投标时才可在行政机关的监督下，采取相互协议的方法，同时还需进行公示，接受来自业主（的全程监督。
3.4对前期物业存在的时间及费用进行明确规定
出于自身利益考虑，当没有对时间进行强制性限制时，前期物业企业便会无限期地将管理工作延续下去，同时还会想方设法对业主大会的召开进行破坏；当没有限制前期物业的费用时，此种现象还会加剧。此时，为有效避免发生上述情况，便可采取以下解决方法：其一，对前期物业的期限做出明确规定，例如两年等，当情况比较特殊时，可申请行政部门的批准，适当延长前期物业期限；其二，由物业所在地的物价部门结合当地的实际条件，制定出科学合理的前期物业费的收费幅度，并公示出来，同时接受社会的监督。并且，在确定该地具体的前期物业费时，则应当确保在此幅度范围以内。
3.5加强业主在前期物业管理中的参与
在前期物业管理活动中，业主委员会尚未成立，开发商往往处于有利地位，如果把业主完全排除在外，就无法保障业主的合法权益。因此政府职能部门应该充分保证业主在前期物业管理活动中的知情权，要求物业管理企业将前期物业的交接验收情况及时告知业主，以便对开发商的违法违规行为进行监督。居民委员会来源于社区居民的选举，承担了很多公共事务的管理职责，在目前国情下具有准政府机构的性质[3]。而小区物业管理一旦出了问题，许多居民也习惯找居民委员会进行调解处理。因此，政府主管部门应该吸收居民委员会参与以下活动：前期物业管理招投标，服务合同的制订，业主临时公约的制订，指导和监督业主大会的成立及其活动等。
4结束语
综上所述，随着房地产行业的不断成熟，物业管理的发展规模也不断扩大。前期物业管理作为整个物业管理的开始阶段及后期物业管理的前提，也面临着物业企业招投标、物业管理服务合同及管理费用等诸多问题。在此种形势下，就需要采取有效措施解决上述问题，进而为促进前期物业管理工作的顺利开展，同时也为业主的合法权益提供充分保障。
参考文献：
[1]刘晓霞.物业服务高投诉原因及对策[J].中国房地产,2009,12(3):79-80.
[2]郭庆祥,张伟,李晨光.我国前期物业管理中存在的问题及对策[J].商业时代,2012,6(26):116-117.
一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别
物业管理，即“区分所有建筑物的管理”①，是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性，如从法律关系产生来看，物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看，物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看，物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看，物业管理行为属于民事法律行为，理由是：
1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系，没有管理与被管理的关系，双方主体关系中不具有服从性、隶属性。
2、物业管理是由政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《管理办法》）和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理，物业管理服务中的被服务主体——业主，虽然对是否接受物业管理服务不能选择，但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。”
3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定，《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致，但对概念内涵和外延和认识基本相同，即物业，就是“区分所有建筑物”，是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务，而不是“人居管理”。
物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴，但作为一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显区别：
1、合同对方的过渡性。新建物业出售前，物业管理企业的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。
2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务，但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。
3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO（国际保健机构）设定的居住环境基准，至少包括以下内容：
（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；
（2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；
（3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查；
（4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的的枝叶等。
4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。
二、物业管理企业与业主委员会及个别业主之间的关系
物业管理企业是具有一定物业管理资质，经过工商行政管理部门核准，领取营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的，执行业主大会决定并对其负责的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益并履行职责的自治组织。建设部在1994年《管理办法》中称管理委员会，后于1998年建设部、财政部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中改称为业主委员会。物业管理企业与业主委员会是合同双方平等的当事人，之间的关系是服务与被服务的关系。物业管理企业按照法律、法规、规章以及与业主委员会的约定，制定物业管理服务的工作制度，为全体业主提供标准规范的服务，收取合理的管理服务费用，并受业主委员会的监督。业主委员会代表全体业主选聘或解聘物业管理企业，负责与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同，审定物业管理企业的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动，督促业主遵守和履行物业管理服务合同的约定及有关规定。在物业管理企业违约的情况下，代表全体业主对其提起民事诉讼。
物业管理企业与单个业主和全体业主是个别与一般的关系，业主委员会履行物业管理服务合同依赖于每个业主对物业管理服务合同约定的遵守和履行，物业管理企业服务于全体业主通常是通过服务一个个单个业主来体现的，同时，物业管理企业工作的顺利开展也离不开每个业主的配合和支持。此外，根据各地方法规和建设部规范性文件的规定，在全体业主的共同财产和公共利益等受到个别业主的不法侵犯时，物业管理企业有权以自己的名义，代为全体业主对个别业主向人民法院提起民事诉讼。侵犯全体业主的共同财产和公共利益的行为主要是指：
1、占用或者损坏物业共用部位、共用设施、擅自移动共用设施设备；
2、违章私搭乱建；
3、损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
4、侵占绿地、毁坏绿化；
5、在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
6、利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
7、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
8、其他法律法规和业主公约禁止的行为。
同时，个别业主的合法利益受到物业管理企业的不法侵害时，业主可以自己名义向人民法院提起民事诉讼。
三、物业管理服务纠纷的类型及其处理
根据物业管理服务的范围和内容以及物业管理服务的特点来分析，其发生纠纷主要分为两大类型，即因物业管理合同产生的纠纷和因物业管理侵权产生的纠纷②。
（一）因物业管理合同产生的纠纷的处理
因物业管理合同产生的纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的纠纷、因服务内容产生的纠纷、因服务费用产生的纠纷、解除物业管理服务合同等等。
1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。
2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的纠纷。如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。
3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主（或使用人）少交、欠交物业管理服务费等。
4、终止物业管理合同纠纷。是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。
因物业管理合同产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，但建设部《管理办法》第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。”可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”，能以自己名义参加诉讼③。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外，“其他组织”具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力，而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。
业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但根据《民诉法》第五十四条的规定，“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经过被代表的当事人同意。”因此，在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不或怠于诉讼时，与纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益，有权以自己名义直接对物业管理企业提讼。
另外，在因业主拖欠服务费的纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主（或使用人），而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定，产权人和使用人不按规定交费，物业管理公司责令赔偿损失。同时，《管理办法》第十五条又规定，物业管理公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的，产权人和使用人有权投诉。《江苏省物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定业主、使用人未按约定交纳服务费的，物业管理企业可以催交并加收滞纳金。《广东省物业管理条例》规定业主和使用人不按约定交付物业管理费用的，物业管理公司可以依法向人民法院。其他城市的物业管理条例也有类似的规定。
处理此类纠纷的主要适用的依据：法律有《中华人民共和国合同法》，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例以及双方当事人对《物业管理服务合同》的合法约定等等。
（二）因物业管理侵权产生的纠纷处理
因物业管理侵权产生的纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。
1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的纠纷。如，业主损毁、损坏公共财物，物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。
2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的纠纷。如，业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品；在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。
3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定，干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的纠纷。如，阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管理企业的服务设施设备，在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备，未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。
4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的纠纷。如，下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。
因物业管理侵权产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和相关业主，此类纠纷主要是由于一方当事人的侵权行为而引起，承担是侵权的民事责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，应当由侵害人承担责任并赔偿损失。《江苏省物业管理条例》就直接规定，物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。《管理办法》也明确规定，产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、，危及房屋安全的；私搭乱建、乱停放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民等物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司私搭乱建，改变房地产和公用设施用途等，产权人、使用人有权投诉。
第一条 为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用，为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市市区内的新建住宅小区，必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。
本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。
第四条 长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；
（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；
（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定；
（四）制定物业管理有关合同，公约等示范文本；
（五）负责物业管理企业的资质审查；
（六）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（七）监督、检查、指导物业管理活动。
建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门（以下简称有关部门）及住宅小区所在地人民政府按照各自职责，负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。
第五条 物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式；遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。
第二章 住宅小区物业管理委员会
第六条 住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。
管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举代表组成，委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内，直接改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准，可以重新选举管委会。
第七条 管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第八条 管委会的权利：
（一）制定管委会章程，维护房屋产权人、使用人的合法权利；
（二）决定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同；
（三）审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划；
（四）审议物业管理企业制订的年度管理计划，决定住宅小区维修和管理服务的重大事项；
（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区物业管理工作。
第九条 管委会义务：
（一）维护房屋产权人、使用人的合法权益，并接受其监督；
（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区；
（三）保护和改善住宅小区环境质量；
（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
（五）协助物业管理企业落实有关管理工作。
第十条 管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。
住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共同监督执行。
第三章 物业管理企业
第十一条 物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限用违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的，应当重新签订委托管理合同。
委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。
第十二条 物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有固定的办公、经营场所；
（二）具有30万元以上的贷币注册资金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员；
（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。
第十三条 成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续，经审查合格、领取《物业管理资证书》后，方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。
本办法前成立的物业管理企业，应当自本办法之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查，领取《物业管理资质证书》。
《物业管理资质证书》实行年审制度。
第十四条 新建住宅小区在工程开工前，由物业管理行政主管部门、各有关部门、住宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督；机构对住宅小区的物业进行前期管理。
第十五条 物业管理监督机构在住宅小区工程建设中，应当配合有关部门对住宅小区的工程质量、配套设施建设及环境保护情况进行监督；开发建设单位应当严格按照批准的规划和设计方案进行建设。
第十六条 住宅小区竣工时，物业管理监督机构应当参与住宅小区工程建设综合验收。
物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设情况书面意见。
第十七条 住宅小区选举产生管委会后，物业管理监督机构应当将小区移交给管委会，由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。
第十八条 开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时，在合同中应当具有产权人或者使用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。
第十九条 物业管理企业的权利：
（一）根据有关法规、规章制定住宅小区物业管理的具体规定；
（二）依照委托管理合同和管理规定对住宅小区实施管理；
（三）依照委托管理合同和有关规定收取相关费用；
（四）制止违反住宅小区管理规定的行为；
（五）选聘清洁、保安等专业承担专项管理业务；
（六）在住宅小区内依法开展为房屋产权人、使用人服务的多种经营项目，以其收益补充小区管理费用。
第二十条 物业管理企业的义务：
（一）履行住宅小区委托管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
（三）物业管理企业年度管理计划、住宅维修储备金使用计划和住宅小区维修管理服务的重大事项，应当提交管委会审议批准；
（四）接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
（五）为住宅小区内的房屋产权人、使用人提供各项优质服务。
第二十一条 住宅小区委托管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 物业管理企业可以享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 住宅小区房屋、设施的管理和维护
第二十三条 新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门，向小区管委会移交下列资料：
（一）住宅小区规划图，竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）《城市规划验收合格通知书》和《 工程质量检查合格证》；
（五）住宅小区房屋产权明细表；
（六）其他必要的资料。
第二十四条 住宅小区内的房屋产权人和使用人应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋的用途和承重结构；
（二）不得私自增添、拆除、改装房屋设备及附属设施；
（三）不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供热、供水、电信、有线电视等管网设施；
（四）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿化、污染环境、噪声扰民；
（五）不得占用、挖掘绿地和道路；
（六）按照规定及时交纳各项费用；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第二十五条 住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。
第二十六条 住宅小区的供气、电信、有线电视，有关管理单位应当加强专项管理，根据实际需要可以委托物业管理企业管理；住宅小区的供水、排水、供电、供热，原管理单位应当按其管理范围加强专项管理，根据实际需要也可以委托物业管理企业管理。委托管理的，应当在住宅小区委托管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。
有关单位应当与物业管理企业密切配合，作好相应的维修、养护工作。
第二十七条 住宅小区保安服务的具体内容由管委会与物业管理企业在住宅小区委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻，积极配合派出所做好小区内治安工作。
第二十八条 住宅小区内的绿地，游园，楼道卫生，环境卫生，道路维护、保洁以及垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，根据实际需要，垃圾收集、运输也可以委托专业单位管理和维护，有关管理部门有权监督检查。
第二十九条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）乱抛垃圾、杂物；
（二）随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核；
（三）饲养家禽、家畜；
（四）随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点；
（五）排放有毒、有害物，发出超过规定标准的噪音、振动；
（六）损毁、涂刻园林艺术雕塑；
（七）攀折树木、采摘花果、践踏草坪；
（八）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。
第五章 住宅小区专用资金和相关费用
第三十条 新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位，应当按照多层建筑安费2％、高层建筑建安费4％的比例，向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资金。专用资金由物业管理行政主管部门代储，并实行专户管理，专项用于该小区在实施物业管理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境保护工程建设。
开发建设单位缴纳专用资金，应当在拆迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合同，并按照合同规定缴纳专用资金。
本办法前已建成的住宅小区，其物业管理专用资金在公有住宅售房款中按一定比例划拨解决；缺少公用配套设施的，凡是未按照规划、设计配套的，由原开发单位按照物业管理行政主管部门规定的时间一次性补交所需资金；原规划、设计中未包括，但又属于必须增设的公用配套设施，补建资金由政府在城市建设维护费、教育专项资金和小区网点费同中调剂解决。
第三十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按住宅小区总建筑面积0.5％的比例，以成本价格为小区提供管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产，按民宅租金标准出租给物业管理企业使用和经营，严禁改变其用途。
第三十二条 住宅小区应当按照市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅维修储备金，住宅维修储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳，由物业管理企业统一收取，用于房屋本体共用部位、共用设施的维修养护。
第三十三条 物业管理企业可以按照规定向住宅小区的房屋产权人和使用人收取绿化费、清洁卫生费、保安费等公共服务费，用于小区内的公共服务项目支出。
公共服务费收费标准和办法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。
第三十四条 物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、使用人开展的特约服务，可以收取特约服务费用。
第六章 法律责任
第三十五条 因故意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十六条 物业管理企业违反本办法第十三条第一、二款规定，未取得《物业管理资质证书》从事在住宅小区物业管理的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处以经营收入一至三倍的罚款。
第三十七条 物业管理企业违反本办法第十三条第三款规定拒不办理年审的，由物业管理行政主管部门吊销其《物业管理资质证书》。
第三十八条 开发建设单位违反本办法第十五条、第三十条、第三十一条规定的，物业管理行政主管部门可以责令其限期改正，在规定期限内仍不履行的，有关部门不予办理建设工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本办法第三十条规定的，物业管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额3％的滞纳金。
第三十九条 住宅小区房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的，由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。
第四十条 住宅小区房屋产权人、使用人违反本办法第二十四条第（六）项规定的，物业管理企业可以要求其限期交纳并按照规定收取滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 房屋产权人和使用人违反本办法第二十九条规定的，物业管理企业除有权制止、批评教育外，还可以提请相应行政管理部门依法予以处罚。
第四十二条 当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议和提起诉讼。
第四十三条 管委会与物业管理企业因委托管理合同发生纠纷，物业管理企业在物业管理活动中与房屋产权人、使用人发生纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第四十四条 对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、尽职尽责，做好住宅小区物业管理工作。
第七章 附则
第四十六条 各县（市）住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参照本办法规定实行物业管理。
第四十七条 本办法由市人民政府法制局负责解释。
所谓物业管理纠纷，是指在物业使用、维修、管理中物业管理主体之间所发生的争执，是一种极为普遍的民事纠纷。
目前，由于各物业管理企业的管理量大，面广，涉及到双方的利益关系，同时，相应的法律、法规尚不健全，许多人对物业管理模式还比较陌生，观念有待进一步转变，物业管理行为不规范等原因，物业管理方面发生纠纷在所难免。
一、物业管理纠纷的种类
物业管理纠纷主要有以下五种：
（一）前期物业管理的纠纷
如物业出售单位是否承担物业保修期限和保修范围的责任的纠纷，前期物业管理服务费用承担的纠纷等等。
（二）物业使用中的纠纷
如用户、业主及使用人是否遵守有关。法律、法规，是否有如损坏房屋承重结构，损坏住宅公用部位、公用设施等行为。
（三）物业维修的纠纷
如物业维修基金的设立和管理的纠纷；物业维护、更新费用承担的纠纷；因物业维修、装修造成相临业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失而引起的纠纷等等。
（四）物业管理服务的纠纷
如对物业管理委托服务合同中所约定的有关条款，物业管理企业是否履行或完全履行其职责的纠纷；物业管理企业对服务收费是否合理，是否规范的纠纷等等。
（五）物业管理企业与各专业管理部门职责分工的纠纷
如居住小区环境卫生责任区划分的纠纷，小区内供水设施，供热设施，供电设施，有线电视等各管理职责的纠纷等。
二、产生纠纷的原因分析
产生纠纷的原因主要有以下三种：
（一）物业管理不善
如物业管理企业各项制度不健全，管理不规范，人员没有持证上岗，工种不配套等。
（二）管理不到位
如物业公司服务水平与收费标准不成比例，捆绑收费，阻挠物业管理委员会的组建和正常行使权利，物管公司人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力。
（三）部分业主思想认识上不去
随着房地产交易市场的日趋活跃，居民对自已的生活环境极为关注，做为房屋的所有者，从自已的切身利益出发，居民开始关心住房价值的增减，有些住宅小区的物业管理纠纷，原因是居民不能从思想上接受物业管理这种社会化、专业化的房屋管理方式，若用传统的房屋管理体制来管理小区，虽然业主交费低，但服务上不去，无法实现住房的保值和增值。
三、物业管理纠纷的处理
根据物业管理纠纷，法律责任的种类和处理方法的不同，物业管理纠纷的处理方式主要有协商、调解、行政裁决和行政复议、仲裁、诉讼等五种。
（一）协商解决
协商是物业管理纠纷当事人在自愿互谅的基础上，按照法律和行政法规的规定，简便、易行的解决纠纷。但在实际工作中，双方所达成的协议要合法，必须符合物业管理法律和行政法规的规定，不能损害国家，集体以及其他业主和使用人的合法权益。
（二）调解解决
调解是指由发生民事、经济权益纠纷的当事人申请，本着实事求是、互让互谅的原则，经有关行政部门、法院、社会组织疏导排解解决纠纷的一种手段。
（三）行政裁决和行政复议
行政裁决是指对违反行政法规的行为，国家有关行政机关或上级主管部门对违法者所作的处罚或处分的决定。在实际工作中，上级房地产管理机关通过行政复议，对下级机关所作的行政处罚或行政处理进行复查，维持正确、合法的行政决定，纠正和撤销不合法的、不适当的行政决定。
（四）仲裁解决
仲裁是发生纠纷的双方当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把它们之间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利义务作出判断和解决争议的一种方式。物业管理纠纷中可以提起仲裁的有物业管理合同的纠纷、物业租赁合同纠纷、出租合同纠纷，物业管理企业与专业公司签订的合同纠纷等等。
（五）诉讼解决
第二条 本办法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方以上、基础设施比较齐全的新建住宅小区。
其他住宅楼群，实行物业管理的，也应执行本办法的规定。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理公司受业主委托对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、环境卫生、交通、治安、环境容貌等开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。
本办法所称业主，指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。非业主使用权人根据业主委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
第四条 住宅小区应当积极推行社会化、专业化的物业管理模式。物业管理公司属于微利服务企业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五条 物业管理纳入住宅小区建设规划，住宅小区规划建设可行性研究报告应包括物业管理。
第六条 市建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责市区住宅小区物业管理的行业管理工作。
市交通、卫生、公安等部门和住宅小区所在地人民政府及街道办事处，按各自职责分工负责对小区物业管理中有关工作的监督与指导。
住宅小区居民委员会按《城市居民委员会组织法》的规定履行职责。物业管理公司应配合住宅小区内居民委员会做好有关社会工作，对业主委员会已委托物业管理公司进行管理与服务的项目，居委会不再提供有偿服务。
第七条 市物业主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的方针、政策和法律、法规，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责市区住宅小区物业管理公司的资质管理工作；
（三）负责市区住宅小区综合验收和交接工作；
（四）负责住宅小区房屋维修专项资金缴交、使用的管理工作；
（五）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；
（六）负责市区住宅小区物业管理合同的备案工作；
（七）负责住宅小区物业管理创优评比工作。
第八条 住宅小区已交付使用且入住率超过百分之五十以上时，住宅小区开发建设单位或其委托从事前期管理的物业管理公司，应当在市物业主管部门和街道办事处的指导下建立住宅小区业主管理委员会（以下称业主管委会）。业主管委会由住宅小区内业主选举的代表组成。
第九条 业主管委会的权利：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定管委会章程，代表住宅小区内的业主，维护其合法权益；
（三）决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与其签订物业管理委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施；审议物业管理公司有关物业管理经费收支使用情况；
（五）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
第十条 业主管委会的义务：
（一）根据业主和使用人的意见及要求对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理措施；
（三）接受住宅小区内业主的监督；
（四）接受市物业主管部门、各有关部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的监督指导。
第十一条 物业管理公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体，是具体实施物业管理的经营企业。
物业管理公司必须具备相应的专业技术人员和管理人员，并有市物业主管部门认定的资质和市工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规和省、市规定，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体规定；
（二）依照物业管理委托合同和住宅小区物业管理具体规定，对住宅小区实施物业管理；
（三）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费；
（四）有权制止违反住宅小区物业管理规定的行为；
（五）有权选聘专营公司（如清洁、修缮、绿化、保安等公司）承担专项管理服务；
（六）开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主管委会和住宅小区内业主的监督；
（三）重大的管理措施应当提请业主管委会审议和认可；
（四）接受市物业主管部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的检查和监督。
第十四条 物业管理公司可以根据业主管委会或个人的委托，在住宅小区有偿开展下列物业管理活动：
（一）有关房屋及其附属设施、设备的维修和管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地、花草树木的养护及绿化设施的维修；
（四）保安及公共秩序的事务性管理；
（五）集贸市场和其他商业网点的管理；
（六）车辆进出及停放的管理；
（七）单位和住户委托的其他服务项目。
住宅小区内的管道煤气、通讯、户外水电、有线电视、路灯和连接井以外的市政设施由各专业单位负责维修与养护；各专业单位也可委托物业公司负责维修与养护，其费用由各专业单位支付。
第十五条 委托进行物业管理，委托双方应依法签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明委托管理项目、管理标准、管理权限、管理期限、服务费用的收支、监督检查责任、违约责任以及其他权利、义务等内容。
第十六条 业主管委会应当将住宅小区内属于自己管理范围的物业管理项目委托物业管理公司进行管理。
第十七条 新建住宅小区的首批房屋单体竣工后，开发建设单位应当委托物业管理公司对住宅小区进行前期物业管理。业主管委会建立后，由业主管委会决定续聘或另聘物业管理公司。
第十八条 新建住宅小区委托物业管理公司管理时，开发建设单位应移交下列住宅小区工程建设资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）住宅小区地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）其他必要的资料。
第十九条 业主应当遵守下列规定：
（一）进行房屋装修的必须按省、市房屋装修管理规定向物业管理公司申请，按规定办理审批手续；
（二）不得擅自改变房屋和土地使用性质；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、剧毒、易腐物品和具有放射性物质的物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益和污染环境的活动；
（五）不得侵害他人的正当合法权益；
（六）自觉遵守本办法及本住宅小区物业管理具体规定，按章交纳物业管理服务费，配合物业管理公司做好物业管理工作。
第二十条 业主或非业主使用人在入住住宅小区前，须与物业管理公司签订住宅小区物业管理入住合同；已入住住宅小区未签订合同的应在本住宅小区实行物业管理后补签合同。
第二十一条 实行物业管理的住宅小区，应建立住宅小区房屋维修专项资金。
住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照该住宅小区房屋建筑安装工程总造价2％的比例，分别在住宅小区竣工验收合格时和房屋出售率达50％时，各半交市物业主管部门，实行专户储存，专项管理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行同期年利率。
财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、使用和管理进行监督、检查和审计。
第二十二条 房屋维修专项资金增值部分用于房屋共用设施、设备以及住宅小区内公用设施的维修养护与更新，物业管理公司使用该项资金时，应提出年度使用方案，经业主管委会审核，业主大会批准后，上报物业管理主管部门按时划拨。
第二十三条 房屋及其附属设施危及或可能危及毗连房屋安全、公共安全或严重影响市容市貌并且按规定应由业主承担维修责任的，业主应当及时进行修缮；拒不修缮的，业主管委会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。
第二十四条 人为造成住宅小区内房屋、公用设施、设备、园林、道路等损失的，依法由责任人负责赔偿。
第二十五条 住宅小区移交物业公司管理时，开发建设单位可将新建住宅小区保修期内的保修项目，委托物业管理公司养护、维修，并按规定支付相应的保修金。
第二十六条 实行物业管理的住宅小区，业主或非业主使用人，应按物价部门核定的收费项目和标准，向物业管理公司缴纳物业服务费；不按规定交纳服务费的，物业管理公司有权按照所签物业管理合同要求追偿。
第二十七条 物业管理公司为业主个别需求提供特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。
第二十八条 住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。
物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主管委会。管理用房全部由物业管理公司免租使用。经营用房全部租赁给物业管理公司使用，使用收益用于该住宅小区的物业管理。
第二十九条 物业管理公司应严格按照本办法的规定实施物业管理，如不履行合同规定或违反本办法的，业主有权投诉，业主管委会有权制止，并要求其限期改正。
第三十条 对违反本办法第十八条、第十九条、第二十六条规定的，物业管理公司有权予以批评教育和制止，并可要求其限期改正；造成损失的，责任人应负责赔偿。
对违反有关法律、法规的行为，物业管理公司可提请有关部门依法处罚，直至追究刑事责任。
第三十一条 写字楼、住商楼、成片开发建设的别墅区、度假区、专业市场和行政村的物业管理，可参照本办法执行。
第三十二条 各县（市）的住宅小区物业管理可参照本办法执行。
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