时间：2023-05-31 14:56:04
导语：在房地产金融市场风险的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
论文2007年美国爆发的次贷危机被视为上世纪30年代以来最大的金融危机，在较短时间内迅速席卷全球，给全球实体经济以重创。通过分析美国次贷危机产生的原因和我国房地产市场存在的风险，可以看出中美两国房地产市场的共性。同时我国房地产市场起步较晚，处于发展阶段，且存在其特殊性，针对当前房地产金融市场存在的风险，提出相应对策。
论文关键词：次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范
1 美国次贷危机
2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。 1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。 2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。 3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。 4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。
关键词：房地产；金融；衍生品；制度创新
房地产金融衍生品的制度创新取决于政府与金融企业二者之间的制度需求是否能够互相适应，也就是说金融企业是否与政府能够具备同样的强烈回避价格波动风险的偏好，以及其创新制度能否有效得以实行，以此满足金融企业规避价格波动风险的偏好。此外，由政府主导的强制性制度创新同样缺乏制度供给的有效性与针对性，金融企业积极创新的诉求被遏制，使得房地产金融衍生品的制度创新缺乏主体的支持效用。虽然房地产金融衍生品制度的创新应当作为一项需求诱致的制度创新，通过十多年的努力也形成了我国房地产市场的跨越式发展，但是资产证券化以及信用衍生品等等均可分散经济体住房贷款风险的金融创新制度与金融工具的发展却相对滞后，所以，为了有效避免风险，让银行具有制度创新的动力。
一、房地产金融衍生品制度的现状
在当前国际当中较为完整的房地产金融市场体系当中，因为机制的逐步完善，已经出现了许多与制度以及产品创新的成功实践，这些成功的创新实践均是在市场化的大前提下进行的，也同样包含保护公众权益以及一直行业垄断以及完善市场内部要素等。对于国内的房地产金融市场来说，因为金融创新机制的缺失以及相关的金融制度发展相对滞后，出现了发展速度十分缓慢等现象。比如尽管央行对房地产开发商采用项目融资或者股权融资等等多种融资的方式持支持的态度，但是房地产金融市场资产的证券化作用也同样面临着多种发展障碍。其中一条便是法律的阻碍，对于尚未能够出台产业投资基金法以及基金法等等明确的法律措施的当前，为金融衍生品相应规范的发展带来了诸多限制，同时，规模与收益的发展阻碍也对信托在发行数量上的限制以及缺乏流动性的问题带来了诸多影响。最后，因房地产公司在上市方面所面临的高门槛与高成本下，市场操作也同样存在着许多障碍。因此，想要进行房地产金融衍生品制度的创新，让房地产市场挣脱商业银行等一些间接金融系统主体的禁锢，先要对市场主体的多元化融资需求的市场机制与风险约束机制进行满足，进一步确立利于社会公众分享公共福利的将房地产金融、证券市场产品进行有机结合的创新机制进行统筹安排。
二、房地产金融衍生品制度的创新思路
想要积极的对房地产金融衍生品制度进行有效创新与分析，应当首先明确创新思路，并沿着创新思路进行摸索，充分发挥出新兴房地产金融机构的发展特点，对于房地产金融衍生品制度创新以及其它相应的配套制度进行创新、融合。同时，适当的对房地产金融衍生品制度的创新模式进行转换，其方针思路应为发动政府强制性作用，扭转制度的变迁与作用，适当的培育市场诱致性与制度变迁的力量，以金融机构以及金融服务拓展作为其突破口，带动当前商业银行房地产金融改革，积极的推动房地产金融衍生品制度的创新。同时，也应进一步构筑房地产金融衍生品制度的创新体系。通过对金融衍生品制度体系的借鉴，房地产金融衍生品制度的体系建设也应当大体包含三个方面，首先是市场交易制度，其次是市场监管制度，最后则是市场风险管理制度。凡此三点，是房地产金融衍生品制度创新体系的重要元素，同样也是房地产金融衍生品制度创新体系构建的最关键环节。房地产金融衍生品制度的创新，也便可以循着这样的思路进行建立并完善。房地产金融衍生品的交易制度创新，能够保障房地产金融衍生工具交易能够按照市场交易规则顺利的进行，也能够确保房地产金融衍生工具的交易按照市场交易规则进一步达到完善与创新的目的。对于我国目前的发展状况来看，最好的办法就是参照西方发达国家的做法，并依照我国实际国情与房地产衍生品市场的不同发展阶段特点，进一步达到交易制度的完善。当前我国房地产金融衍生品市场的监管主要依靠不同的发展阶段特点，进行交易制度的创新，房地产金融衍生品市场的监管主要的目的是确保市场的有效性，抵御金融衍生品市场所面临的市场风险，在此基础之上保障广大投资者的切身利益。当前我国房地产金融衍生品市场所普遍存有交易品种较少，其发展时间也较短一些现象，而且市场风险管理机制也同样为能够真正得以建立，所以只有对房地产金融衍生品市场实施有效的监管才能够保障市场运行的有序性并促使其能够稳定、持久的发展。从提升我国金融市场竞争力的角度出发，以此应对全球金融市场一体化的重要挑战，按照国际惯例对房地产金融衍生品的市场风险管理制度进行制定是当前的重要课题。
现有的金融制度的场景以及构置，不但影响了房地产金融衍生品的创新步伐，同样也因为房地产金融业所面临的诸多金融管制限制了其金融创新的空间，让房地产金融衍生品在创新过程中出现了一定程度的盲目性，并且让整个房地产金融市场极度缺乏创新的能力以及活力，完全难以满足当前房地产发展对于金融市场功能的多元化需要。而房地产金融衍生品制度创新的体现之一便是实现房地产金融衍生品产品的创新，对房地产金融衍生品产品的创新来说，对它有着直接影响的便是金融机构中当前的体制问题。在这样的形势下，商业银行经理人只需要对广大的投资者负责，而不需要对上级或者是大股东负责，追逐利润将成为商业银行产品创新的最大动机，但是股权分散与国家控股之间的矛盾应当如何化解，则应当进一步在实践中不断摸索。
三、结语
本文通过对我国房地产金融衍生品制度的创新研究进行阐述分析，并结合笔者自身经验，谈一些感受与看法，希望以此为相关工作者提供帮助、借鉴。■
参考文献
[1] 董安生, 潘睿. 论我国目前推行股指期货制度的必要性与紧迫性[J]. 兰州学刊, 2009,(08)
[2] 李成, 张炜. 基于逆向选择视角的金融衍生品市场监管研究[J]. 云南师范大学学报(哲学社会科学版), 2010,(01)
房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持,近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前,我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言,自98年,我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率,年均增长率为20.09%,高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率(12.71%)7.38个百分点。2004年,房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势,与2003年相比,2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点,住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底,全国建立住房公积金职工人数为158万人,仅占在岗职工总数的8.2%;累计向433万人发放了住房公积金贷款,仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小;全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%,沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态,对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,资本市场发展的相对落后,很难为房地产企业提供其他渠道,而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化,化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来,我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前,我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用,但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展,银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此,在我国尚未建立起个人诚信系统,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下,大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索,建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系,为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展,现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定,单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势,我国房地产金融产品种类单一,无法满足市场投资者的需要。总的来看,金融机构的产品创新存在一定制约,面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来,一方面我国连续8年降息;另一方面,随着个人住房市场化以后,国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度,同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场,也应有直接融资的资本市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有分担一级市场风险的二级市场,来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设,促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新,为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场,开发服务于不同目的和人群的产品,如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化,形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金,在国外已经得到迅速的发展,然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面,尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依,健康、持续地运行下去。另一方面,建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制,降低其所承受的风险程度,鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性,同时有利于银行进一步扩大信贷规模,从而形成良性扩张,还可以改善银行资产负债结构,降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是,近几年随着房地产信贷规模的迅速增长,住房抵押贷款,尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加,这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化,加速了间接金融向直接金融的转化,使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,从而不仅扩大房地产开发资金的来源,而且分散了投资资金的风险,促进房地产金融市场健康地发展。
【关键词】房地产；住房金融政策；楼市波动
1 国内外住房金融政策
对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整和金融产品的创新，房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。对于美国的房地产开发企业，不仅有便利融资渠道进入金融市场，而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说，则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房，并对购买住房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免税。同时，对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房，形成以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。
2 住房金融政策对楼市的影响
在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，更为重要的是，尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入，但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。例如，中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹，从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，但遭到房地产开发商激烈的反对，从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。
中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。特别是，在中国人诚信不足的条件下，这种个人收入证明的真实性更是可信度低。正因为，个人按揭贷款市场准入门槛低，也为制造房地产泡沫创造的条件。可以说，前几年房地产泡沫四起，就是与这种房地产按揭贷款市场准入标准宽松有关。当然，中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多，这里仅举出一点。正因为，中国房地产金融体系存在严重的缺陷，因此，房地产中长期规则就得重新检讨当前的房地产金融体系，找出其问题所在，这样才能找到解决问题的办法。
3 房地产中长期规划的金融政策
首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如，以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。
其次，改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样，通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标，而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。再次，加快建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。
总之，住房金融政策是房地产市场得以健康发展的关键，它应该是房地产规划最为核心的方面，因此，要保证房地产市场健康持续发展，就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革，以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系。这才是房地产规划核心部分。而且，政府要借助这次房地产市场的调整，加大房地产金融市场立法的力度，通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系，而不是让房地产金融市场成为少数人谋利的工具，对此监管部门要足够的关注。
【参考文献】
[1]李晓东，闫凯鹏，贺英男，吴治典.住房金融服务现状分析与对策研究[J].理论观察，2011（01）.
[2]刘妍.宏观金融政策对房地产市场的影响及对策[J].经济研究导刊，2011（21）.
尽管近期国家出台的相关政策，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展，在一定程度上削弱了企业对银行信贷的依赖。房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。
另外，风险分担机制尚未建立，鉴于房地产开发资金对银行的高度依赖，致使银行累计了大量的房地产金融贷款产品。同时也造成风险过度集中于银行。
随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法将在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，人们所看到的将是具有产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势的房地产金融市场。
健全房地产融资体系应包含两个方面内容：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系。二是构建多元化的房地产金融市场体系。在完善金融机构体系方面，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还应建立和完善专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。在构建市场体系方面，应通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，促使房地产金融资产顺利实现流通和交易。通过完善的房地产融资体系把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求。目前市场中资金信托计划的设计模式呈现多样化趋势，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向。二是如何帮助企业规避融资风险，房地产金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。
一、中国房地产金融市场风险的分析
尽管我国房地产市场发展时间不长，不过却是迭起。特别是2003年以来，由本币升值等多种原因引发的新一轮房地产价格上涨风潮中，各地地王频频登场，各个城市房价频创新高。尽管2005年6月政府开始进行房地产调控，但是房地产价格仍是一路高歌。随着2007年房地产调控政策及其执行力的增强，2008年出现了以“有价无市”为特征的房地产市场的“回落”，但是，2007年中期美国次贷危机演化为席卷全球的2008年金融危机。2009年初，政府为了应对金融危机，针对房地产业出台了一系列具有明显刺激力度的组合政策，包括税收优惠、信贷支持、资本金调整等政策。2009年下半年房价和成交量双双创出历史新高，各地新地王不断涌现，天量信贷数据不断刷新，风险已在房地产市场上不断聚集。从2009年年末至2010年1月，为了控制风险和扼制不断上升的房价，政府在保障合理需求的基础上，相应出台组合调控政策①。我国房地产市场发展过程中呈现的问题背后是房地产金融市场的风险，所以分析中国的房地产市场关键在于分析其背后的房地产金融市场特别是隐藏的风险。房地产金融，是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称［1］。我国的房地产金融市场经过30年特别是近10多年的发展，取得了明显的成效，不过，从整体上看我国房地产金融市场尚处在初级阶段，市场化水平仍比较低，存在着市场结构不完善、融资渠道单一、抵御风险能力差、发展相对滞后等问题。因此，无论房地产发展在高涨期还是在低潮期，银行承担巨大借贷风险的特征都没有改变过。
下面从一组信贷数据来展开对问题的讨论。从表1可以看出，自1998年我国住房商品化改革以来，我国的房地产贷款余额(由个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额两部分组成)从1998年的3106亿元上升到2008年的52800亿元，10年增长了近17倍，年均复合增长率为32.75%，远超同期金融机构贷款余额总量年均13.37%的增速，同时房地产贷款余额占金融机构放贷总量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。这组飞速增长的信贷数据一方面说明了我国房地产行业所取得的显著成就，另一方面也从侧面显示了我国金融系统孕育的风险正在不断加大，这更应引起我们的重视。为了深入地分析和研究，将问题进行分解，也就是从个人住房融资和房地产开发融资两个角度来展开讨论，认真分析中国的房地产金融市场存在的风险及问题。首先，从个人住房融资这个角度来分析房地产金融市场的风险。我国居民的个人住房融资资金来源包括政策性的住房公积金和商业性的住房抵押贷款，其中住房抵押贷款是主要来源，而商业银行是发放贷款的主要机构。个人住房抵押贷款因有房屋作为抵押品而且能长时间提供稳定的还款额，一直被业内视为优质资产，各个银行对这块业务都具有很强的放贷冲动。但事实上，它仍然是一种隐含着巨大风险的投资项目，因为它面临着利率、信用等几大风险。
信用风险是指借款人无力按时偿还抵押贷款所造成的违约风险。若这种情况发生在经济萧条的时候，大规模的违约及抵押品的大幅贬值将使贷款银行蒙受巨大的损失。2007年建设银行出具的报告显示，我国即将进入房贷违约的高峰期。2006年底工、中、建三大银行的房贷违约率已达到了1.6%，而银行业内公认的标准线为1%，这意味着违约风险已开始显现。利率风险是指利率波动而导致的风险。利率风险是一种系统性的风险，利率的不断上升将引发提前支付风险和信用风险及其他风险的不断上升。美国次贷危机爆发的一个重要原因就是美联储从2004年开始的连续17次的加息，联邦基准利率从1%提升到5.25%，导致还款者的还贷压力不断加大，从而引发了一系列危机的爆发。除了上述提到的风险外，现阶段还应该注意到商业银行普遍产生的流动性风险。发达国家的经验表明，个人住房贷款由于其短存长贷的特性，当其占银行资产总量的比重接近18%—20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题，从而带来流动性风险。我国虽还未达到这一比例，但银行的流动性问题已开始显现。同时，存款准备金率的不断上调使这一问题更为突出。
在国外，上调准备金率一向被认为是比较严厉的紧缩货币政策，一般情况下不轻易动用。当准备金率到达某一个临界点，整个金融系统的流动性风险将会充分暴露。而我国处于一级抵押贷款市场的商业银行不可能通过大规模的住房抵押贷款证券化来化解银行体系内的流动性风险。由此可见，由于我国的贷款机构单一且缺乏有效的二级市场，我国住房抵押贷款形成的各种风险都聚集于银行体系内，在没有建立起有效的二级抵押贷款市场以前，这些风险都是系统性的不可分散的风险，而利率和存款准备金率的不断上调又加剧了风险暴露的可能性，这种情况将是十分危险的。其次，再从房地产开发融资这一角度来分析房地产金融市场的风险。我国的房地产开发资金来源主要包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金(其他资金由定金及预收款和个人按揭贷款组成)。从表2可以看出，其他资金、自筹资金和国内贷款为前三大资金来源，基本占房地产开发资金来源总额的90%以上，而国家预算内资金、债券和利用外资的比例很小。
2006年，前三大资金来源总计26485.77亿元，占当年房地产开发资金总额的98.53%，利用外资比例只有1.46%，而债券融资的比例则更小。从表2中可以看出，国内贷款占总资金来源的比例从1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。这显示国内贷款在房地产开发资金来源中的占比在不断下降，但并不能说明房地产开发企业整体上利用银行资金的比例在下降。由于其他资金和自筹资金中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，所以加上这部分银行资金，实际房地产开发中使用银行贷款的比重约在50%以上［2］，如果把其他的各种渠道来自银行的资金都计算进去的话，据不完全统计显示这一比例则将达到75%以上。由此可见，房地产开发利用银行资金的比例实际是在不断上升，只是渠道更为间接化和隐蔽化。上述数据表明，我国房地产开发融资的渠道十分狭窄，直接融资、债券和利用外资规模在整个融资规模中占比很小，加之我国又缺乏私募股权基金、房地产投资信托基金等创新融资渠道。实际上商业银行是我国房地产开发融资市场的最大的资金供给方并占有绝对的主导优势，而房地产开发企业则是全部的资金需求方。
不管是对商业银行还是房地产开发企业来说，这种市场结构本身就蕴含着极大的风险。对于房地产开发商而言，过分依赖银行信贷资金将面临很大的政策风险。当国家实施宽松的货币政策时，地产商较容易获得信贷资金而得以迅速扩张，一旦国家实施紧缩的货币政策，地产商则将随时面临资金链断裂的危险［3］。2008年下半年房地产业的基本态势恰好是上述情形的集中体现。对于商业银行而言，大量的资金囤积于房地产市场将面临非常大的市场风险。房地产行业属于典型的周期性行业，银行把自身捆绑在房地产市场上将使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，一旦市场波动出现，银行系统就面临着数以亿计的坏账损失和无法估量的市场风险。上述状况既不利于金融系统的稳定和风险控制，也不利于房地产行业的健康发展，而且还加剧了国民经济的波动。所以，当务之急是要找到有效控制和分散风险的方法。
二、房地产证券化的一般机制
房地产证券化是房地产融资手段的创新，是将房地产投资直接转变成有价证券形式，实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配。房地产抵押信贷证券化，可以解决房地产资金短存长贷、来源分散与使用集中等矛盾，可拓宽房地产资金渠道。在这方面，美国等国家所实行的住房抵押贷款证券化制度值得我们借鉴和研究［4］。尽管2007年美国次贷危机而引发的世界金融危机至今尚未结束，但是不能因此而影响人们对房地产抵押信贷证券化的基本判断和客观评价。因此，有必要对房地产抵押信贷证券化的机制进行全面的了解。
1968年美国政府国民抵押协会首次发行抵押贷款支持证券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，标志着资产证券化的问世，随后的30年间，MBS发展迅猛。1990年，MBS占住房抵押贷款余额的39.9%，到2000年则上升到55.7%，住房抵押贷款证券已经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。同时，自1960年美国国会颁布《房地产投资信托法案》以来，房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速发展。据统计，20世纪90年代出现了超过300家的REITs，到2002年底，大约有180家REITs在美国各大证券交易所进行交易，总资产超过了3000亿美元。不可否认，美国房地产资产证券化的成功实施推动了美国房地产市场和资本市场的快速发展，继而推动了美国国民经济近几十年的高速发展。美国的房地产金融市场主要由抵押贷款市场、房地产担保和保险市场及房地产信托市场三大部分组成。抵押贷款市场可以分为一级抵押市场和二级抵押市场。一级抵押市场是指发放房屋抵押贷款的市场;二级抵押市场是买卖抵押贷款以及发行和交易MBS(房屋抵押贷款支持证券)的市场。
在美国，一级抵押贷款市场上的贷款机构主要包括储蓄贷款协会(SavingandLoanAssociations)、商业银行(CommercialBanks)、互助储蓄银行(Mutu-alSavingBanks)、人寿保险公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押贷款银行这五类金融机构［5］，其发放量占到整个市场份额的95%以上。其他的发放机构还包括养老基金、房地产投资信托、联邦政府相关机构①等［5］(见图1)。二级抵押贷款市场是实现抵押贷款证券化并发行抵押支持证券的市场，其顺利运转需要有一整套完善的机制和众多的参与者，包括特殊机构，投资者(包括个人投资者及对冲基金、养老基金等机构投资者)以及信用增级与评级机构、承销证券的投资银行、会计师事务所和律师事务所等一系列的中介服务机构(见图2)［6］。图2中，特殊机构是为进行证券化交易而专门设置的机构，是二级抵押贷款市场运行的核心。特殊机构包括政府国民贷款协会(GinnieMae，吉利美)、美国联邦国民抵押贷款协会(FannieMae，房利美)以及美国联邦住房抵押贷款公司(FreddieMac房迪美)。这些机构通过发行房屋抵押贷款支持证券(MBS)来获得资金;然后再用这些资金去购买抵押贷款;来源于抵押贷款的现金流被用于支付抵押贷款支持证券的利息［7］。此外，这些机构还为衍生证券提供担保，提高信用评级。一级和二级抵押市场是抵押贷款市场两个组成部分，两者存在着密切的关系，相互影响、相互制约。
个人住房贷款规模的不断扩大促进了一级抵押贷款市场的形成，而一级抵押贷款市场的发展又为抵押贷款证券化的实行提供了基础。由于住房抵押贷款业务短存长贷的特性，当抵押贷款业务量达到银行资产总量的一定比例时(经验值为20%)，银行的流动性风险就会突现，甚至可能引发挤兑风潮，这时客观上就要求必须通过发展二级抵押贷款市场来为一级抵押贷款市场解决流动性风险。可以说，二级抵押市场是一级抵押市场发展到一定阶段的必然产物。同时，二级抵押市场的发展又会反过来促进或制约一级抵押市场。若二级抵押贷款市场健康运行，则能有效利用资本市场的强大功能为一级抵押市场提供源源不断的流动性，不断扩大商业银行、贷款机构的抵押贷款规模，促进房地产市场发展;若二级抵押市场脱离一级抵押市场实体价值畸形发展，则会使基础资产出现泡沫，放大和传导一级抵押市场的风险，等风险积聚到一定程度就会演变为危机。由此可见，二级抵押贷款市场的发展又是一把“双刃剑”，若处理不当，则对一级抵押贷款市场的伤害也是巨大的。
房地产担保和保险市场是为抵押贷款购房履约提供担保和保险的市场。在美国，每个借款人都要签署住房抵押违约保险，即当投保人无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。实际上，房地产担保和保险市场是为一级和二级抵押贷款市场提供强大信用支持的市场，它有效地降低了信用风险，增加了市场的运行效率，保证了市场的顺利运转。在一级抵押市场中，它充当了贷款人和贷款机构的中介，增加了贷款人的信用;在二级抵押市场中，它为MBS提供信用担保和信用增级，有效降低了信用风险及发行成本，促进了衍生证券的交易和流通。一级抵押市场的担保机构包括联邦住房管理局、退伍军人管理局、乡村住房服务局、抵押保险公司;二级抵押市场的担保机构包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊机构和其他一些私人担保机构。这一整套的机构设置基本上构成了美国的房地产担保和保险市场。
为刺激房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求，1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建了房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(REITs)是房地产投资权益证券化的主要形式，是一种集合不特定的投资者将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式［8］。房地产信托投资基金在本质上是现代信托关系，是经济形态发展到较高阶段的产物。美国的REITs根据其资金投向的不同分为三大类:第一类为权益型，靠直接投资房地产获得收入，其收入不仅来源于租金，还来源于房地产的增值收入;第二类为抵押型，主要业务为发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押贷款支持证券;第三类为混合型，综合采取权益型REITs和抵押型REITs的投资策略，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也投资或经营物业。REITs因具有吸引力较大的红利收益和较为稳定的收入流，大大提高了房地产的流动性，为公众提供了参与房地产权益投资的机会。一方面，它吸引了不同偏好的投资人①进行投资，从而能够较快地筹集到民间闲散资金;另一方面，又使众多投资者以购买REITs收益凭证的方式参与投资，进而分享美国宏观经济增长带来的收益。因此，REITs在20世纪90年展迅速，数量和市场价值增长非常显著。当然，政府扶持与干预对抵押市场构架、运作机制和服务的确立均产生了决定性的影响，是美国抵押市场发展的制度基础。
三、房地产证券化实际运行的缺陷与教训
通过上面分析可以发现，美国房地产金融市场的顺利运行主要依赖于其相对完善的信用体系。从借款人到贷款机构再到投资者这一运行路径中，每一个环节都需要信用体系的支撑，借款人和贷款机构之间需要有个人信用及担保体系的支撑，贷款机构和特殊机构之间需要有国家信用的支撑，特殊机构与投资者之间需要有信用评级及增级体系的支撑，担保公司、保险公司、信用评级公司及信用增级公司等机构则构成了信用体系的主体。同时，美国政府为了维持该信用体系还颁布了一系列的法律条文以约束市场主体。但是，2007年中期爆发的美国次级抵押贷款危机似乎一下改变了我们之前所有的判断，人们开始质疑房地产金融市场的有效性，即金融市场是否能有效地分散风险和控制风险而不是使风险扩散化和扩大化。如果对这一问题不能做出客观、全面的回答，将失去我国房地产金融创新的直接依据。为此，笔者从美国抵押贷款证券化运行机制的缺陷来分析次贷危机爆发的主要原因。
美国次级抵押贷款危机源于美国为刺激房地产市场繁荣发展大肆地进行信贷扩张并引入了大批的次级信用者，当利率升高且房价开始下跌之后，借款人丧失还款能力，导致违约和丧失抵押品赎回权的比率剧增，次贷危机开始显现。而资产证券化则进一步将危机由抵押贷款市场传递到证券市场，又通过证券市场将危机传递到其他国家。下面我们先来讨论美国抵押贷款证券化的运行机制。如图3所示，由抵押贷款机构接受借款人的贷款申请给借款人提供住房贷款，借款人按合约分期付款。这一阶段的运行由FHA、VA、RHS等担保机构进行信用担保。抵押贷款机构为提高资金的周转率和化解流动性风险将抵押贷款出售给联邦政府设立的特殊机构以增加流动性和资本充足率。这一阶段的运行由国家信用进行担保。特殊机构将这些抵押贷款重新组合及配置现金流量并通过信用增级打包成抵押贷款支持证券(MBS)，信用评级机构则对其进行信用评级，然后出售给投资银行以换取资金，投资银行再将这些MBS证券通过金融工程进一步打包组合，创造出新的衍生证券担保债务凭证(CDO)，这些CDO再通过评级机构信用评级后出售给保险基金、对冲基金等机构投资者以获取资金［9］。
在上述机制中，若借款人都具有优级信用，各个机构各尽其职，信用体系完善，金融法律与监管体系健全，每一个环节都顺利运行，这将是一个良性的可持续的运行机制，抵押贷款所带来的各种风险将在各个环节加以分解且每个参与机构都能够分享到优质抵押贷款带来的稳定的现金流量。同时，这个良性运行机制又能反过来促进房地产市场的健康发展进而促进整个国民经济的健康发展。2000年之前的美国就使用并维护着这一良性的资产证券化机制。这就是为什么美国能在过去几十年从房地产市场发展中充分获益并享受经济高速增长的一个重要原因。这也证明了在构建一个良性运行机制的前提下，资产证券化能有效分散风险并促进经济增长这一命题。不过，当抵押贷款证券化的运行机制中借款人不再是优级信用，抵押贷款证券化便向着相反的方向运行，其负效应得以强化。首先，次贷市场的道德风险在次级贷款利益链条上扩散。贷款机构认为资产证券化转移了自身的风险，进而放松了审贷标准;投资银行、评级机构等证券中介机构为了赢得业务获得利润，降低了自身的执业标准，向市场兜售不合格的证券化产品;养老基金、保险基金等机构投资者认为有对冲基金来承担风险，进而弱化了对所投资产品的风险溢价要求，而对冲基金非但没有发挥承担风险、分散风险的作用，反而利用市场约束的弱化放大杠杆经营，加剧整个市场的道德风险。其次，次贷产品设计存在严重缺陷且过度衍生。在经济向好、住房需求强劲、房地产价格持续上涨的背景下，美国政府给市场提供了充足的流动性以及利率和风险溢价均较低的宽松政策。贷款发放机构在充足的资金基础上，忽视了次级贷款产品风险的防范和控制，采取了激进的信贷策略，提供多种潜在风险巨大或结构复杂的次贷产品。加上次贷产品的过度衍生和杠杆作用的广泛使用，加大了次级贷款产品市场的波动性，并使风险成倍放大。再次，政府监管不力导致次贷风险膨胀并积累。在金融创新不断加速的背景下，监管机构出现了监管不严格和主观判断失误的问题，没有充分认识到新的复杂环境中不断积累起来的高风险，仍主要关注资本充足率问题，而对流动性风险等市场风险重视不够。此外，由于次贷产品经过证券化过程所衍生的各类证券或产品大多通过场外交易转手，大大提高了监管的难度，造成了实际上难以监管的局面［10］。
可见，当市场存在以上问题时，抵押贷款证券化的运行就存在不稳定性。风险聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，运行机制中最关键的一环(稳定的现金流)就会断裂，风险就会沿价值链进行传导放大，危机的爆发也就不可避免。诱发风险的外部因素主要是利率的上调和房价的下跌。次级房贷自2002年开始的迅猛增长主要源于“9•11”之后美国的低利率政策，随着美国经济的复苏，美联储自2004年6月开始结束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年两年间，将美国联邦基金利率从1%上调到5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，部分借款人的还款压力迅速增大，甚至丧失还款能力，违约现象出现并不断加剧，次级贷款的信用风险被诱发。同时，住房抵押贷款利率的上升还抑制了住房市场的新增需求，使美国房地产市场的价格失去了上涨的动力，房地产价格持续下跌又进一步推动了次级贷款信用风险的发生。
上述分析表明，在抵押贷款证券化的过程中，利益链条上的各主体并不是在充分防范信用风险的基础上获得收益，而是企图把风险转移给其他环节来获得酬金。结果，风险分散变成风险防范缺失，出现了危机沿着利益链条节节扩散的态势。其实，自由市场经济自身的弱点和缺陷是本次金融危机爆发的本质原因。自从进入工业化时代以来，世界经济是呈波浪式发展，每隔一段时间就会出现比较大的危机。虽然每一次经济大规模波动的原因不尽相同，但是在经济发展的不均衡性和市场经济的盲目扩张性两个方面却是共同的。四、我国房地产金融创新的路径选择在房地产金融市场的支持下，过去30年特别是最近10多年，我国的房地产业飞速发展。然而，房地产金融创新是一个长期而复杂的过程，我国尚处在金融创新的探索阶段。MBS和REITs作为资产证券化的主要方面在我国虽都已进入实践试点阶段，但相应的机构设置、制度安排、法律建设等方面都需要不断完善。我国房地产金融体系无论是在市场结构、组织构架、机构设置方面，还是在信用体系、法律体系方面都很不完善。同时，我国在资产证券化方面缺乏相关经验和参考，更增加了操作的难度。我国房地产金融创新还要走很长的路，特别是当现阶段我国房地产金融市场风险不断加大以及市场的不完善对我国房地产业乃至国民经济的发展形成的阻碍愈发加大时，这一任务就显得更为迫切。
美国的房地产资产证券化历程实际上从正反两方面都给中国的房地产金融创新提供了很好的借鉴和启示。我们应该正确认识美国的资产证券化，在肯定资产证券化对分散金融风险、促进经济发展的基础上，充分吸取美国次贷危机的教训，在房地产金融创新问题上不但要注重市场结构、组织架构、机构设置等硬件方面的建设，更应该注重市场主体责任意识、信用体系、金融法律和监管体系等软件方面的建设。鉴于我国房地产金融市场的现状，借鉴美国资产证券化的正反两方面的经验和教训，现阶段我国房地产金融市场建设总体上应遵循“长短结合，疏堵并举”的原则。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消费的基础上，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;长期以“疏”为主，即发展和完善我国房地产金融市场，以金融创新手段来分散和化解风险，重点发展房地产抵押信贷证券化和房地产投资基金，逐步推进房地产证券化的全面发展［11］;同时，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以达到更好的政策效果。
从短期政策的角度看，首先，加大差别化信贷政策执行力度，鼓励自住和改善型消费，抑制投资投机性购房，抑制部分城市房价过快上涨的势头。有必要对政策进行细化和调整，保持对自住型购房者温和政策，加大对投资型特别是投机型购房行为的政策控制，特别要加强政策执行过程的控制。其次，加强对个人抵押贷款资质审核，从源头控制风险。具体应对贷款人的偿债能力、信用记录、收入的真实性和贷款用途的真实性加强调查，以确保每笔贷款的质量和用途。商业银行内部必须在制度上建立一套比较完善的控制方法和运行机制，通过规范化、程序化的操作和流程，健全法律保障体系，增加贷款安全系数，有效监控风险。再次，加强对房地产开发贷款的审核，防止开发商向银行转嫁风险。由于房地产行业容易出现泡沫，因此，监管部门还应建立房地产金融预警和监控体系，贷款前加强对开发商贷款资质的调查，严防“三假”①问题，从源头严控风险;贷款后加强对资金用途和房地产开发项目的监控，保证资金的安全性。
从长期政策的角度看，房地产金融创新特别是住房抵押贷款证券化和房地产投资信托基金(RE-ITs)是我国房地产金融发展的必然。目前，我国的房地产金融创新处于初级阶段，住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产投资信托基金(REITs)都只处于小规模的试点阶段，还存在许多的瓶颈和障碍。因此，长期来说我们还必须持续推动房地产金融创新，加强以下五个方面的建设。
一是建立多层次、多结构的住房市场。一个优化的住房市场应该是新建房与存量房，出售房与租赁房，商品房与政策性住房多样化统一，且能满足不同层次人群合理住房需要的市场。“居者有其屋”并不意味着人人都要买房，否则，势必把次级信用者引入住房按揭市场，这样就从源头上增加了房地产金融市场的风险。
二是加强贷款前审查，提高金融监管水平。次贷危机爆发的主要原因在于从源头上引入了次级信用贷款者，导致不稳定的现金流量，因此我国商业银行在发放贷款前要认真审核借款人的还款能力，对不同信用等级的借款者实行严格区分。这些工作要由商业银行自己做，不要盲目委托其他的机构，防止道德风险的发生。
三是逐步推进房地产抵押贷款证券化建设，化解银行体系内的风险。住房抵押贷款支持证券(MBS)作为投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。在逐步推进与资产证券化相适应的市场结构、组织架构和机构设置等硬件方面建设的同时，应该把更多的精力集中在市场主体责任意识、信用体系、金融法律和监管体系等软件方面的建设，完善以《资产证券化法》为主体的宏观法律环境［12］，从而构建一个真正完善的能有效抵御和化解风险的市场体系。
【关键词】美国次债危机；房地产金融风险；金融管理
一、当前国际房地产金融风险
美国次债危机已对世界经济产生重大影响，尤其所展现出的房地产作为虚拟资产的特殊性和现代金融风险新特征相结合的当前国际房地产金融风险变化值得我们关注。
（一）冲击传统观念，充分体现房地产价格的强波动性
美国次债危机是一起典型的由个人住房消费而非房地产投资引发的金融危机。传统理论认为：住房消费引发信贷危机的风险小，而住房投资引发的风险大。这正是我国目前“鼓励消费，抑制投资”的房地产业宏观调控的基本原则之一，根据购房行为和主体的不同在政策上区别对待。但从虚拟经济理论看，房地产属于虚拟资产，其价格具有强波动性，它不仅是一般耐用消费品，更是一种投资工具，房价不只是由土地、建筑成本与消费者效用决定，更重要是由投资房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力决定[1]。这导致住房消费与住房投资并无本质差异，在适时诱因下，两者都可引发危机。 正是房价的强波动性，房地产的高风险和高收益使其成为投资或投机活动的主要对象，这是房地产容易引发金融危机的主要因素之一。
（二）现代金融风险新特征
1、现代消费者信贷风险的固有性
美国次级住房按揭贷款市场最初是在美国人信用评价完善，金融业高效监管，经济景气的背景下发展起来，采用了现代风险管理模式，对每个贷款人的信用风险进行科学评估，然后根据风险的大小来设定贷款的差异化价格、支付方式和还贷方式，但是其建立的基石始终是消费者信贷。传统的商业贷款可以通过对贷款申请者进行事前的甄别和事后的审核来降低不良贷款率，但是消费信贷者所固有的个体差异大，贷款数额小且分散，致使在美国金融机构对次级住房抵押贷款对象仍因事前的甄别成本过高，缺乏规模经济性而处于两难境地，最终在市场的过度竞争、房地产泡沫带来的财富错觉和对新兴金融衍生品规避风险能力的强化下，埋下了风险隐患。
2、资产证券化具有两面性
资产证券化于20世纪70年代源自美国，能将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的流动性证券，因而具有拓宽融资渠道、分散风险的功能，是目前国际金融市场最具活力和推崇的金融创新之一。美国次债危机中各利益主体正是由资产证券化连接在一起，但最终也是因这个纽带的断裂导致了危机，并通过其风险传导机制演酿为国际金融危机。这说明，资产证券化本身作为一种金融创新具有两面性。如果利用得好，可以增加资产的流动性，转移、分散风险，带来额外收益。反之，则将造成巨大损失。
3、金融风险波及范围广，影响深远
由于美国证券市场的开放性，特别是在当今金融全球化与混业经营的发展趋势下，国际资本快速大规模流动，任何一个国家金融市场的内部失衡都会反映为外部失衡，进而很快影响到与其具有紧密投资和贸易关系的国家，最后极有可能将所有国家不同程度地引入失衡与危机境地。美国次债危机从次级抵押市场开始，很快覆盖整个资产抵押市场，再传染到国内资本金融市场，随后又波及世界各国形成事实上的全球金融动荡就是一个有力的证明。
4、可能弱化本国政府宏观调控能力
国际资本的渗透弱化了资本流入国家宏观经济决策的独立性和国家对宏观经济的控制力，使得本国政府面对金融危机在调控时常陷入两难困境。面对当前日趋严重的全球通货膨胀，加息和紧缩的货币政策可能是一种有效的方法。但从次级住房按揭贷款市场的稳定来讲，加息和紧缩的货币政策可能会进一步形成现货和衍生市场的资金链断裂。而当大批无辜者陷入危机的漩涡时，各国就不得不放弃自己原来制定的货币政策目标，如原先实施紧缩货币政策的国家，为救市不得不采取反向操作，即向市场投放流动性，以保证市场的稳定性[2]。因此，可能弱化本国政府宏观调控能力成为是现代金融风险中不可忽视的一个新特征。
二、我国房地产金融风险的主要表现
从融资看，目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等其他方式所占比重仍小，房地产证券化更是尚未展开。整个房地产业的融资几乎完全集中在银行，这势必把房地产的市场风险转化为银行信贷风险，使银行面临潜在的金融危机。
从银行看，虽然我国按揭市场发展时间不长，但在市场竞争和短期利润的追逐下，个人住房按揭贷款一直被奉为优质资产，各银行将其作为市场规模扩张的根本。贷前银行放松个人住房按揭准入标准，缺乏信用评级，次级信用评定更是不确定，贷后又缺乏有效的风险管理。这样，出现了不少假按揭和假资产证明，尤其是在前期国内股市上涨及赚钱效应诱导下，有些人通过假住房按揭贷款将银行信贷资金投入证券市场。同时，没有实现房地产证券化，国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在银行积累。
从市场环境看，从1998年到2006年，我国个人住房贷款从426.16亿元增长到2.27万亿元，房地产市场的空前繁荣让个人住房按揭贷款过速增长的风险暂时潜伏下来。但从2007年开始，央行为防止经济过热、稳定通胀预期，连续多次加息，大大增加了购房人的还贷负担。同时，随着中央持续对房地产市场调控，房价出现了下跌。一旦房价出现大波动，房地产市场呈现周期性的变化，违约情况必然大增，潜在的金融风险也将暴露无遗。
与美国相比，中国房地产市场存在两大突出情况。一是房价上涨更快。从1998年开始，同样在约8年的房地产繁荣期内，我国不少城市房价上涨了4到5倍，而美国的房地产市价格仅上涨50%。二是面临的风险可能更大。美国次级信用的人仅占整个金融市场的12-13%。并且，美国具有目前中国房地产市场无法比拟的多元化的金融市场体系及产品，个人信用评定，金融监管和法律配套。尽管这样，个人按揭贷款仍引发如此巨大的金融危机。虽然国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外，但实际上我国银行所面临的风险影响可能会更大。
三、对我国房地产金融风险管理的建议
（一）改变传统观念，警惕风险客观存在
美国次债危机说明了，房地产信贷风险是客观存在的，不仅住房按揭贷款有市场风险，而且住房贷款证券化产品也存在着市场风险；消费信贷风险是固有的，不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。只是房地产市场繁荣时，风险和危机被掩盖，一旦市场逆转时，就会逐渐显露出来。因此，虽然中美房地产金融市场存在较大差异，但是国内银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注，吸取经验教训，避免类似危机在中国爆发。
（二）金融创新的同时必须注重金融风险的防范
21世纪金融业的发展趋势是金融全球化和混业经营。我们须充分认识金融衍生品的两面性：在分散风险的同时也兼具放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本，并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好，有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况。因此，仍需继续推动住房抵押贷款证券化，但在建立多元化房地产融资渠道的同时，还应加强对衍生品市场发展的监管，严控单一市场风险向其他市场传播。
（三）商业银行应实行严格的贷款审核制度和风险管理措施
我国商业银行一要坚决落实国务院对房地产市场的调控政策，严控个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，将风险防范在贷款发生之前。二是加强商业银行内部控制和人住房信贷管理，防止风险贷款大量产生。三是建立并完善个人征信系统，加强个人信用风险评级，采取严格的贷前信用审核，避免虚假按揭的出现。
（四）监管部门应做好风险提示和检查工作
我国监管部门应做好风险提示和检查工作，一是在房价动态变化的市场环境下，要及时对市场参与各方发出风险提示，提高风险管控的前瞻性和有效性。二是严格监督国内商业银行的个人住房信贷管理和相关政策执行，加大对违规责任人处罚力度。同时，完善个人信贷法规，加强对失信、违约的惩处，从法律上有力保障消费信贷业务的开展。三是实行必要的信息披露制度，对出现的社会经济问题及时分析说明，稳定公众信心。四是加强金融监管的全球性协调与合作，降低国际金融风险的冲击。
（五）避免房价大起大落，稳定房地产市场
在当前经济形势和中央持续严控房价的背景下，我国管理部门要注意加息或减息的影响，防止房价强波动的负面影响。进一步加大保障性住房的供给，保障中低收入家庭的住房需求，合理引导房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]周建成，包双叶.住房消费、住房投资与金融危机[J].财经科学，2008，（3） .
一、引言
房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。房地产金融风险是整个房地产金融体系所面临的风险，而不是单指某项业务或某个金融机构所面临的风险。因为，房地产金融业务与金融机构之间存在着紧密的联系、他们既相互影响又相互制约，一旦产生风险往往会相互连累。当某一个项目或金融机构遭受较大的房地产金融风险时，尤其是已经受到较大损失时，公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，引发多米诺骨牌效应，波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外，金融部门经营的外部环境变化，也可能导致整个金融体系遭遇系统性风险，从而发生更大的损失。中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，房地产开发贷款、个人住房信贷，还有其他贷款总额的81%，其抵押物都是房产。因此，房地产业的兴衰和金融风险密切相关。房地产金融是一国房地产经济乃至整个国民经济发展的一个重要领域，对中国来说，更是一个有待深化的、崭新的领域。正如香港商业专家梁振英先生所说的，走向国际化的中国市场把金融与房地产业相结合起来，是划时代的新命题。积极发展房地产金融，科学防范房地产金融风险，对于推动中国房地产经济健康发展，加快中国城市化进程，实现全面建设小康社会的奋斗目标都具有重大的理论意义与现实意义。在中国经济高速发展的今天，房地产金融所面临的风险是我们必须高度重视的问题。防范房地产金融风险，不仅仅是房地产业与房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业与国民经济的稳定和发展也至关重要。就我国目前房地产开发、经营的现状而言，虽然各种风险还没有充分暴露，但其中的种种现象实际上已经预示着房地产金融风险无处不在，因此，更需要引起房地产业以及金融业各个方面的高度关注。
二、我国房地产金融风险的现状
近年来，随着我国经济实力的增强和城市化进程的推进，房产需求的大幅增加，使我国房地产金融所隐藏的各种风险逐渐浮出水面，具体来说，我国房地产金融风险分为以下几类:
(一)政策与法律风险
目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，如行业发展的变化、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。另外，对我国房地产金融的发展有巨大影响的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度都存在很多不合理的地方，这些不足都提高了我国房地产金融风险产生的机率。缺少相关政策也会给金融机构带来风险。如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款，因此，土地的取得隐藏着极大的法律风险。
(二)市场风险
由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对金融市场的依赖程度增加，同时，空置面积总量过大，资金回笼慢，从而会给房地产金融市场带来风险。近几年来，我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较迅猛，但与此相对应的是商品房空置率也随之增加。房地产价格上涨过快很容易造成房产的市价过度偏离其实际价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来巨大的损失。此问题在2008年尤为突出，因此部分地区出现了消费者观望、开发商降价的局面。另外，中国房地产市场还存在外资大量涌入问题，由于外资的目的是短期持有，如果今后市场出现了问题或外资认为人民币不会有再升值的空间，这时大量外资将兑换人民币撤出中国市场，从而给国内银行带来巨大风险。
(三)信用风险
我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险。一方面，我国土地被政府部门高度垄断，各级政府已将拍卖土地的收益作为地方财政收入的重要来源之一，因此地方政府出让土地价格往往较高，相应带动了房地产价格的上涨。土地开发与购置的融资需求十分巨大，还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，这两种方式均存在较大的信用风险。另一方面，在房地产市场运行中，由于土地价格频繁波动、房地产企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款等，都会带来信用风险。此外，在个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。
(四)操作风险
由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险。主要表现为:一是商业银行缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制。二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制。特别是个人住房贷款，由于个人诚信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段。三是有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。
三、防范房地产金融风险的对策建议
(一)拓宽房地产融资渠道
由于我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，所以我国有必要尽快建立多元化房地产融资机制，具体可以考虑以下几个手段:首先是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化。实施住房贷款证券化，不但可以扩大商业银行的融资规模，还会使整个资本市场与房地产金融市场有机互动，提高银行资产的流动性，有效降低银行开展住房贷款业务成本。其次还可以发展房地产基金、房地产信托、积极稳妥地发展住房公积金贷款，以及在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场等方式。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而从根本上防范银行的风险。#p#分页标题#e#
(二)加强银行内部控制
要努力完善银行内部控制，从根本上改变金融企业治理结构缺陷显著的问题，加快股份制改造和健全内控机制，彻底改变银行不良资产比例偏高、风险隐患较大的现象，建立有效的房地产金融风险预警机制。首先，商业银行要建立健全房地产市场预测、分析和监测体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，要加强对房地产行业周期波动的研究，制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策，以提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，防范与控制市场风险。其次，商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。此外，要加强银行信贷从业人员的培训，使其有良好的职业道德和风险意识，最大程度地规避信贷风险的发生。最后，应根据国际国内宏观经济形势，从人均可支配收入、利率、汇率与空置率等角度入手，构建完善的房地产风险预警体系，防止房地产泡沫导致的金融风险。
(三)建立健全信用评级体系
建立健全的信用评级体系，有利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个制度可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行追踪调查和动态监控，有利于客观评定个人信用度，便于金融机构预测贷款风险概率、分析贷款风险类别，有效预防将要产生的违约行为，促使借款人按约履行合同。除此之外，我国银行应引进保险制度，应该建立健全抵押保险制度和政策性担保机制。这不仅有利于促进商业银行在办理抵押贷业务流程中操作的严格化、标准化，有效抑制其盲目放贷的现象产生，也有助于商业银行规避道德风险、信用风险和房地产市场周期波动风险。
(四)加强国家的宏观调控和引导
我国政府要加强对房地产宏观调控的科学性和及时性，完善调控手段，提高调控能力，防止房地产泡沫现象，促进房地产业健康、稳定、有序地均衡发展。我国必须完善全国房地产市场信息系统，加强对房地产市场统计工作，建立健全房地产市场预警预报体系。政府应及时、准确、全面地收集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以根据所掌握的房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，从而实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。政府要引导土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的过度投机，还要设计合理、严密的房地产税制。比如为鼓励持有人积极投资开发土地、刺激土地供给的土地闲置征税等。
摘要：房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
关键词：风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。
2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。
3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。
4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。
5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。
信贷审批人员应在审批环节严格把关。
一是分析项目是否符合国家宏观政策;
二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;
三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;
四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;
五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;
六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
【参考文献】
[1]孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.
购物车(0)