时间：2023-05-31 14:56:11
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关键词：“营改增” 物业管理行业 影响 对策
自从增值税在法国开始实施以来，已经先后在170多个多家和地区开征了增值税，征税的范围也越来越广泛，涉及到了所有的货物与劳务。我国于1994年开始了增值税与营业税共存的局面。随着我国社会主义市场经济的不断发展与完善，全球经济一体化发展进程的加快，各种新的经济形势不断涌现，各种货物与劳务之间的界限变得越来越模糊，增值税、营业税共同存在的格局已经对我国经济的发展产生了严重的阻碍效果，同时，由于我国在税收征管方面存在着一定的缺陷，这对我国社会主义市场经济的发展极为不利。物业管理行业税负较高，增值税与营业税并存的局面使得该行业重复征税问题明显，这不利于物业管理行业的专业化分工，更不利于物业管理行业的全面发展。
一、“营改增”对物业管理行业的影响分析
随着“营改增”在我国的深入实施，2016年作为“营改增”的收官之年，如何使物业管理行业顺利面对新形势的到来，还必须经过深入思考才能正确面对。做好应对“营改增”为物业管理行业带来的影响的具体措施，这是物业管理行业在今后的工作中必须正视的问题。
（一）“营改增”对物业管理行业财务管理的影响
在实施“营改增”后，物业管理企业被正式纳入到增值税体系改革中，这对于促进企业的发展，进一步规范企业的财务制度、统一财务核算的口径、保证物业管理行业财务统计数据的真实与完整、保证财务信息的准确性等财务管理行为等有着积极地促进作用。在实施“营改增”后，物业管理企业原来面临的重复征税问题避免了，这不仅进一步弥补了征税中存在的漏洞，更使很多企业在税制改革中获利。可见，“营改增”的实施对物业管理行业的产业结构调整与升级、扩大市场规模有着重要的作用。
（二）“营改增”对物业管理行业持续发展的影响
在我国税制改革中，“营改增”是重头戏，它的实施对于推动我国经济结构调整、大力发展现代物业管理行业有着重要的意义。由于现行的物业管理收费中尚未形成良性、有序的价格机制，使得物业服务企业出现了税率偏高、行业税负过重的问题。实施“营改增”后，物业管理行业在新形势下，将进一步促进物业管理行业加强企业内部管理、逐渐解决企业营业税与增值税并存时存在的抵扣链条断裂而使税收增加的难题。从长远的发展角度来看，“营改增”的实施使得抵扣链条逐渐得到延伸、逐渐被打通，可抵扣的进项税额也会不断增加，“营改增”为物业管理行业带来的减税效应更是惠及更多的企业。可见，实施“营改增”后将促进物业管理行业的持续发展和经营，在增强物业管理行业发展能力的同时推动物业管理企业的可持续发展。
（三）“营改增”对物业管理企业税负的影响
在实施“营改增”前，我国增值税的税率是17%和13%这两种，“营改增”后，在原来的基础上又增加了11%、6%这两档税率。同时，在实施“营改增”后，物业管理企业原来缴纳的5%的营业税改成了6%的增值税。在物业管理企业中，其主要经营成本就是人工成本和固定成本，这两项所占的比例较高，其中，人工成本所占成本的比例高达70%，这些成本并不能为企业带来可抵扣的进项税额，这也在无形中增加了物业管理企业的税负。可见，“营改增”的实施在短期内将使物业管理企业的税负不降反增。随着“营改增”的深入实施，如果能对商品房与保障房的物业管理分别采取不同的税率进行征收，并使其享受一定的税收减免政策，再加上“营改增”财政专项资金补贴的实施，物业管理行业在未来一定时期内将会改变税负增加的情况。
（四）“营改增”对物业管理企业利润变化的影响
物业管理企业在取得的收入中需要支出日常的维护耗材费、人工费、期间费用等，在实施营改增后，小规模纳税企业在税率下降的情况下利润增加了；而对于一般纳税人而言，在实施“营改增”后由于收费结算模式的不同将导致利润发生了变化，有的增加、有的减少，例如：对于实行包干制结算的物业管理企业将会使利润得到增加，对于实行酬金制结算的物业管理企业又会由于税率的上升、无法抵扣进项税额将导致税费的增加，最终造成企业利润的下降。可见，在实施“营改增”后，对小规模纳税人性质的物业管理企业利润的增加有利，而对于酬金制结算的物业管理企业将使其利润减少。
二、应对“营改增”对物业管理企业产生影响的措施
我国物业行业的“营改增”已经接近尾声，在新形势下，我国物业行业应如何应对才能实现减轻增值税负担降低的目的？物业企业只有充分了解“营改增”的基本情况，了解增值税的基本情况，充分利用税收政策才能实现这一目标。
（一）做好税收筹划工作
物业管理企业在实施“营改增”的过程中，必须及时、准确掌握相关的税收政策，提前进行税收筹划。例如：对于那些小规模纳税企业而言，必须采用酬金制的收费模式来降低经营风险；再例如：对于一般纳税人而言，必须采用包干制的收费结算模式，在国家法律法规允许的政策范围内争取最大限度的税收优惠政策，在降低企业税负的同时做好税收筹划，并及时处理好企业的各种纳税事项，避免税收风险的发生。
（二）加强对增值税专用发票的管理
这就要求物业管理企业的财务人员一定要严格遵守《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》中的相关规定，增值税专用发票不同于其他发票，因此，必须加强对增值税专用发票的管理，获得的发票必须辨明其真伪，并加强对发票的传递、作废等流程的严格管理。例如：如果增值税专用发票出现遗失的问题，必须要到相关的税务机关备案；提高对增值税专用发票开具、管理、传递等各环节的意识，加强对税收风险的管理。例如：目前我国大部分物业公司采取收据的方式来取代水电气的费用，一般都未开具增值税专用发票，物业公司这种采取收据的方式直接导致物业企业的一般纳税人客户无增值税进项可以抵扣，严重损害了客户的经济利益。因此，必须加强对增值税专用发票的管理。
（三）提高企业的内部财务管理水平
在新形势下，物业管理企业要想得到可持续发展就必须拥有与时俱进的先进管理理念。任何一家成功的企业都会通过提高企业的财务管理水平及时发现其经营管理中存在的问题和不足，并采取相应的措施来对漏洞和问题予以纠正，从而实现提高企业内部管理的目标。不完善的财务管理体制是无法帮助企业来应对瞬息万变的经济环境的。因此，只有不断适应市场的变化才能确保企业战略发展目标的实现。例如：在一些物业管理企业中，发生了一些不规范的经济行为和违法活动，收入存在“跑、冒、滴、漏”的现象，有的企业甚至出现了等行为，不仅为企业的发展带来了困扰，更造成了企业财产的流失。因此，要想正确应对“营改增”对物业管理企业的影响就必须加强企业的财务管理、完善企业的财务管理体制，加强财务监督力度。
三、结束语
总之，在实施“营改增”后，对于物业管理企业而言是一次重大的改革事件，随着我国物业管理行业向着规范化、合理化、科学化方向的发展，为了使物业管理行业能够在市场经济中更快地适应经济环境的变化，各物业管理企业必须紧紧把握时机、抓住机遇，为促进物业管理企业的健康、稳定、可持续发展奠定基础。
参考文献：
[1]成英资.分析新形势下的营业税改增值税[J].现代经济信息，2014
关键词：营改增；影响；对策；物业管理公司
我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。
一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析
这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。
（一）“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展
我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。
（二）“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响
“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11% 和6% 的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。
（三）“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理
实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。
二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策
（一）积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议
物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。
首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。
（二）物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度
加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。
（三）提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系
在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。
（四）加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度
加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。
三、总结
我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。
参考文献：
[1]苏浩宁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].财经界，2016（4）：322-333.
[2]王晓晶.浅谈物业服务企业的营改增[J].商，2013（11）：171.
[3]吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策[J].财经界，2014（5）：46-47.
关键词:电力设施 配套费 财税政策 研究
一、配套费财税政策的现状及相似政策的执行情况
居民小区供配电设施配套费所涉及的财税政策主要包括四个方面，一是收费的依据，二是资金开支的范围，三是形成资产的产权归属，四是收费过程中所适用的流转税、所得税规定。
(一)配套费征收政策的收费依据
2009年5月1日，《山东省物业管理条例》正式实施(以下简称条例)，《条例》规定“住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置，或入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位，专项用于住宅小区内设施设备的投资建设”，山东电力集团及各地市供电公司，积极响应文件精神，认真开展配套费的测算和报批工作。截至2009年末，全省16个供电企业均取得了当地物价部门批准的收费文件（青岛市2003年已出台配套费政策），文件规定配套费依据当地政府部门（发改委、规划局等）批准的《建设工程规划许可证》原件中的建筑面积、范围和建筑类型，以及当地物价部门批复的标准进行收取，专款专用。物价部门批准的收费文件，不但为供电企业提供了合法的收费依据，同时对落实供配电设施建设资金、保证供电质量和安全、规范居民小区用电管理起到了积极的推动作用。
(二)配套费政策所收取资金的开支范围
居民小区供配电设施是指从公用供电设施的“T”接点至住宅楼或公建（含小区内经营性用房）设施的电能计量装置（含表箱及电表）的所有供配电设施。配套费资金主要用于上述配套设施的设计、施工、安装、调试、运行以及设备和材料的购置等费用支出。小区建设单位承担小区内供配电设施土建施工费用和施工任务，提供配电设施用房和通道。配套费资金由供电部门收取，纳入预算管理，专户储存，专款专用，不得挪作他用。
(三)配套费建成资产的产权归属
《条例》尚未出台以前，居民小区的供配电设施绝大部分属于业主或物业公司所有。政策出台后，《条例》第十六条规定“住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护、管理。……，住宅小区内的专业经营设施设备归专业经营单位所有”，条例明确规定了新建小区供配电设施产权属于供电部门所有。对于条例实施前形成的供配电设施日后处置和管理问题，条例在第十七条也进行了明确，条例规定“本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收”。目前，对于条例实施前建设的供配电设施，供电部门主要采取两种形式进行接收，一是对具备一户一表抄表收费条件的，与业主签订资产无偿移交协议进行接收，二是对不具备条件的，供电部门与村委、业主委员会或物业公司达成协议，由供电部门投资进行一户一表改造后，无偿接收资产。
(四)配套费政策收费的有关涉税情况
由于配套费的收费政策是根据《物权法》及省、自治区政府出台的有关条列实施的，属于地方性法规，尚未在全国范围内推广，《物权法》的实施只有3年的时间，配套费的收费政策也只是近两年的事情，相关政策也正处在讨论、热议及不断出台明确过程当中，因此国家目前尚未对配套费出台统一明确的相关税收政策。
二、配套费政策可以借鉴的财税政策
自1984年国家批准对110KV以下供电工程收取贴费，贴费是指用户申请用电或增加用电容量时，应向供电部门交纳，由供电部门统一规划并负责建设的110KV及以下各级电压外部供电工程建设及改造费用的总称。根据目前配套费的性质以及资金的收取、用途等规定，可以认定配套费基本与贴费相似，属于统一性质的资金，虽然国家发改委于2003年以发改价格[2003]2279号规定停止征收贴费，但贴费在执行过程中所涉及的相关税收政策，配套费在执行过程中可以进行借鉴。
(一)贴费涉及的企业所得税政策
国家税务总局《关于电力部门向用户收取的供配电贴费是否征收企业所得税问题的批复》（国税函（1998）112号），明确规定“企业按照国家统一规定收取的供配电贴费，凡纳入财政预算内或预算外资金专户，实行收支两条线管理的，不征收企业所得税；凡未纳入财政预算内或预算外资金专户，未实行收支两条线管理的，应并入企业收入总额，依法征收企业所得税”。同时明确规定“纳入财政预算外资金专户，实行收支两条线管理的，按照有关规定，应符合下列条件：第一收取的供配电贴费必须按时、足额上缴财政专户。第二支出由财政部门按预算收支计划和单位财务计划统筹安排，从财政专户中拨付，实行收支两条线，不能坐收坐支”。
(二)贴费涉及的流转税政策
财政部、国家税务总局《关于供电工程贴费不征收增值税和营业税的通知》（财税字[1997]102号），通知规定 “根据贴费的性质和用途，凡电力用户新建的工程项目所支付的贴费，应从该工程的基建投资中列支；凡电力用户改建、扩建的工程项目所支付的贴费，从单位自有资金中列支。同时，用贴费建设的工程项目由电力用户交由电力部门统一管理使用。根据贴费和用贴费建设的工程项目的性质以及增值税、营业税有关法规政策的规定，供电工程贴费不属于增值税销售货物和收取价外费用的范围，不应当征收增值税，也不属于营业税的应税劳务收入，不应当征收营业税”。
由此可见，配套费与供电贴费的实质是一样的，相关的财税政策也应积极向其靠拢，立足实际，力争推动政府有关部门出台对配套费征收、使用起到利好作用的政策。
三、推动或促成利好财税政策出台的几点措施
配套费税收政策关系到各个方面的利益，在现有收费标准的前提下，尽量做到对配套费执行免税政策，不但有利于工程建设资金的足额投入，最大限度降低购房者的成本负担，同时保证供电企业的切身利益。鉴于此，应积极与税务部门沟通，做好以下工作：
(一)深入研究目前税收政策
电力产品涉及的增值税，税法规定是对收取的电费及价外费用进行征税；同时规定对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的征收增值税，凡与货物的销售数量无直接关系的不征收增值税。配套费既不属于电费及价外费用，也与销售的电量无关，应不属于增值税的征收范围。同时也不属于目前营业税税收条例中列明的征税范围和内容，也不应征收营业税。对于上述政策的理解，应积极与各级税务人员进行交流沟通，争取达成共识。
(二)积极引导，争取税务部门理解
重点做好三个方面的沟通解释工作，一是对配套费资金的性质认定，争取得到税务部门的认可，能够按照贴费的相关政策执行；二是配套费的缴纳由房地产开发商从建设成本中列支，实际最终还是由购房者承担，如果对配套费征税，工程建设资金将不能足额投入，势必将提高目前的征收标准，会增加居民的负担；三是配套费形成的资产由供电企业进行日后的维修、维护，同时承担着较大的用电安全风险及事故责任赔偿。目前配套费的征收标准只考虑新建供配电设施的支出，未考虑建成后资产寿命周期内的维修维护和超过寿命周期后的更新改造等相关费用支出，配套费在建设时一次纳，日后不能再继续收取，对于上述相关费用支出，供电企业没有相应的资金来源进行列支，如果再考虑对配套费征收企业所得税，供电企业的负担将大大加重。
(三)不断完善征收和管理模式
在税收政策尚未明确的前提下，如果要做到配套费资金足额投入和保证供电企业利益，应逐渐改变目前由供电企业自行收费的管理模式，将配套费的收取和管理纳入政府财政预算内管理或者预算外资金专户管理。
四、结束语
居民小区电力设施配套费政策是建立在《物权法》和《山东省物业管理条例》的基础上的，在征收过程中必须按照有关要求严格执行。配套费征收政策如同一把“双刃剑”，掌控不得当将伤人害己。为了最大发掘配套费的利民作用、稳固公司既得利益，实现理想的“双赢”，应采取以下几点措施：一是积极争取税收优惠政策，规避涉税风险。二是严格按照收费政策及时、足额收取配套费，并严格按照资金开支范围及建设规范和标准对小区供配电设施进行建设，保证资金专款专用。三是选用质量可靠、环保的供配电设备、材料，严把施工质量管理，为小区客户提供安全可靠、环境友好的供电服务。只有实现了供用双方的共同利益，配套费政策才可以取得长期、稳固、健康的发展。
参考文献：
[1]《山东省物业管理条例》
[2]《物权法》
1.1投资方向选择方面的税收筹划
投资者首先要分析资金的投资方向，选择好投资的区域和投资的行业。在不同的区域和不同的行业会造成了收益的很大差别。我国为了优化产业结构，在很多的行业进行了收税减免政策，力在改变现有的经济结构布局。企业在进行投资方向选择中，要充分的考虑到国家的税收政策，尽量的选择政策倾斜的方向进行投资，这样能够享受到税收的优惠。国家为了平衡地区的发展和控制不合理的产业布局，经常会给出区域收税的优惠，这些都是企业进行投资的方向。
1.2在组织选择中进行所得税税收筹划
企业可以选择多种组织的形式，有限责任公司、合伙企业、独资企业、股份有限公司等。若是企业的人数比较少就可以选择独资企业，对于会计核算的要求不高，一般都是定额征收所得税，税收较低。若是企业的投资人数很多但是规模并不大，可以选择合伙的方式，因为合伙的公司一般不征收企业所得税，浮水较轻。合伙企业的税收征收方式是先分后税，很多的合伙人就会降低所得税，提高企业的经济利益。企业的规模比较大一般都是选择股份有限公司或者是有限责任公司，这样的优势有：有助于企业的信用和形象；有助于企业享受五年亏补政策。企业内部控制可以选择分公司和子公司，分公司不是法人，享受不到税收政策的优惠，但是经营的损益可以纳入总公司的经营损益，这样也减少了所得税的缴纳；子公司是独立的法人，能够享受很多的税期优惠政策。若是企业在建立初期，认为很有可能亏损，就可以使用分公司组织结构，让总公司承担这一部分的损失，这样总公司的赋税就会降低。若是企业出于健康稳健发展的情况下，就可以使用子公司的形式，享受更多的税收政策。
1.3在投资方式中进行所得税税收筹划
企业扩建规模时，可以购买新设备、建立新厂房、收购亏损的企业。在我国的税法中规定，企业收购亏损企业会合并财务报表，在五年中使用盈利抵消亏损，这样可以减少税费。企业想要进行投资时，能够进行企业的直接投资或者是购买债券和股票。我国的税法规定，购买国库券获得的利息收入不用缴纳所得税，购买企业债券的收益要缴纳所得税，所以企业要做好投资方式的选择，权衡好固定资产、货币资金、无形资产等。
2.在经营阶段进行所得税税收筹划
2.1充分列支成本费用
列支成本费用是最根本的减少企业税负的方法，因为企业按照税法的规定利率和所得税的税额确定缴纳的税金，在税率确定的情况下应纳税所得额直接关系到应纳税额。
2.2合理选择折旧方法
关键词：包干制；酬金制；对策。
一、物业管理两种收费模式。
2003 年 11 月，国家发改委和原建设部联合了《物业服务收费管理办法》中第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”
首次在政府法规中明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。
二、两种收费模式优缺点。
1. 包干制模式的优点。
一是包干制收费模式操作简单，业主省事。包干制收费模式意味着业主只需根据物业管理委托合同向管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权，为业主节省了监管成本。二是包干制强化了成本意识，有利于企业提高生存能力。在包干制下因物业企业经营管理水平高低带来的盈亏压力由自身承担，这就激励物业管理企业在不降低物业服务质量的前提下，通过应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润，从而促进企业的进步和发展。三是包干制有利于提高员工素质，促进物业品牌发展。在包干制下因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核。因此，当物业企业通过加强内部管理，降低其经营成本后，可以在较高的企业利润中分出一部分用来提高员工的待遇，留住和吸引更多的高素质人才加盟物业企业，从而提高竞争力，促进物业公司树立自己的品牌优势。
2. 包干制模式的缺点。
包干制最大的弊端是物业管理交易的不透明性，由于物业企业对收的物业管理费用可以自行支配，所以业主对物业企业的监管性和灵活性受到限制。这样容易造成双方的矛盾。
同时，这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的现象，促使物业企业采用不正当手段压缩费用和成本，影响实际服务质量。
3. 酬金制模式的优点。
一是酬金制体现业主自主管理，有利于维护业主权益；二是酬金制财务透明，有利于企业与业主双方建立信任；三是酬金制有利于物业企业规避经营风险。
4. 酬金制模式的缺点。
酬金制虽然维护了业主在物业管理中的主体地位，但由于业主及业主委员会受时间、精力和专业知识的制约，很难对管理成本进行核准和审定，从而可能会造成某些物业公司管理责任感缺失，采用各种方法增加管理成本去提高酬金的收入。
三、两种收费模式对比。
1. 两种收费模式各有利弊。
从上述分析可以看出，包干制模式操作简便易行，免除了业主及业主委员会对物业企业收支账务进行审核的难题。
为业主节省了监管成本，还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”，与物管企业共同侵害所有业主的权益。但是在这种模式下，物业企业会为了利润过多的追求多元化发展，在一定程度上制约着物业行业专业化的形成。而酬金制模式下，物业管理是完全市场化的运行，业主与物业双方因物业财务透明化减少了更多矛盾；同时，物业管理经营风险的降低有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制模式对业主的要求较高。因此，就目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。
2. 两种制度的适用范围。
包干制模式适合于市场化程度较低的地区和品牌优势较为突出的物业管理企业；酬金制模式适合于处在幼稚期的企业或者业主结构合理的项目。
四、完善物业管理收费模式的对策建议。
1. 完善与酬金制收费相配套的税收政策。
虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准，但在实际操作过程中，大多数情况还是没有对酬金制模式中的成本和酬金进行有效区分，于是物业企业所收费用全部按照收入上缴营业税，增加了物业管理成本。
2. 加强业主对酬金制模式的了解。
在实际操作中由于业主对酬金制没有深入的理解和研究，从而不能准确把握监管深度，例如有的业主强调成本透明，甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期，如果一味用预算逐一核对员工收入，必然存在差异，而业主过于深入地插手具体事项，必然导致物业服务公司无法进行正常的管理。
关键词:房地产;投资;风险识别
中图分类号:F293.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)08-0186-02
房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售､资金回收或报废为止的整个过程｡这是一个动态的过程,一般可分为投资决策､项目实施和房地产经营管理等阶段｡不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范｡
一、投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡
1.政策风险
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡
一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡
另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡
2.项目质量风险
质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%―100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡
3.其他风险
其他风险有很大的不确定性｡其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等｡这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的｡
总之,房地产投资过程是一个长期的､涉及面广且复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门､最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策､法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败｡因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡
参考文献:
[1] 许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2002,(9).
[2] 李伟.房地产投资分析与综合开发[M].北京:机械工业出版社,2003.
关键词：探索物业管理策略
一、建立各部门共同参与协作的共管机制
物业管理服务行业有别于一般的服务行业。他是一种城市全体市民必须共同参与的社会化行为。同时物业管理又与政府各个部门都有着千丝万缕的关系。要理顺这些错综复杂的关系，解决物业管理中各主体的缺位、错位、越位现象，确保物业管理活动健康有序的发展，必须着力建立健全各部门参与、协作的齐抓共管工作机制。
要理顺规划建设、物价、公安、城管、工商、环保、卫生、文化等管理部门与物业管理的关系。物业主管部门以政策指导为主；价格主管部门以“分等定价”办法宏观调控为主；城管部门要按照有关法规要求，严格违章装修、违章搭建的查处；凡是审批居民区设立有污染、噪音的经营行业，工商、环保、文教卫生等部门要征求业主委员会及物业管理公司同意；根据《浙江省物业区域共用设施设备管理办法》要求，由市政、供水、供电、电信、电视等相关专业单位接收，并承担日常的维护修养责任。形成政府各部门、企事业单位、社会团体多方协作，共同参与的共管机制，使我县物业管理活动呈现健康、有序发展的新局面。
二、探索新模式，规范物业管理市场秩序
不论在规划建成后的新住宅小区或老小区，都要创新物业管理模式。根据本县实际情况，结合法律法规和行业认可的模式，建议采取以下4种管理模式。一是委托管理模式：对规模较大，封闭设施完善，业主经济收入较好的小区，委托物业公司管理。二是兼容管理模式：对规模不大，共有设施设备比较齐全、业主经济收入不高的小区，实行兼容管理模式。即由业主委员会牵头，把专业性强的业务委托专业单位或物业公司管理，专业程度不高的业务由业主委员会聘请小区业主或外来农民工去做。三是自营管理模式，对小区规模较小，业主经济收入较低的小区，实行自营管理。自营管理是由业主委员会或通过小区业主大会选举产生的管理委员会负责小区的管理，包括服务标准，收费标准等完全由业主自治。四是社区管理模式：前三种管理模式行不通的物业或小区业主愿意委托社区管理的物业。在选择不同的管理模式时，要根据少数服从多数的原则，由业主来确定，使管理模式符合多数人的意愿。
三、出台积极政策，扶持物业行业健康发展
针对老小区物业服务收费标准低、收费率低，物业管理难，政府应出台相应政策，缓解老小区物业管理难的矛盾。首先，在物业服务行业发展的初级阶段，对管理旧小区的物业服务企业，社区在税收政策上给予一定的倾斜优惠，以扶持其发展。二是要结合老小区整治改造，通过改造、调剂、异地建设等各种途径将物业管理用房逐步配置到位，以满足物业管理基本需求。三是出台老小区物业管理补贴考核办法，按照0.05元/m2/月的标准补贴额度设立老小区长效管理资金（老住宅小区约100万m2，每年约60万元），专项用于补助重点区域的难点问题整治和弥补老小区卫生、绿化、公共设施的日常维护经费不足，资金由县财政统筹管理，计入老小区整治成本，纳入住房保障体系，由物业主管部门负责申拨和使用。通过以上政策扶持，逐步缓解老小区物业管理难问题，从而带动行业健康发展。
四、破解物业收费难的瓶颈，建立行之有效的收费和制约机制
物业服务收费是物业服务企业生存发展的基础，没有合理的收费，便没有相应的服务。一是贯彻实施分档分级的收费办法,调整收费标准。2008年9月, 我县己出台了菜单式物业服务收费管理办法和标准。新办法的服务内容分6个等级，收费标准以菜单式分档分级，服务内容标准与收费标准可以自由组合，调整现有收费标准，使物业管理符合质价相符、合理盈利的基本需求和居民的消费需求。二是建立行之有效，简便易行、节约成本的收费方式。提倡业主通过银行交纳物业费的方式；也可以委托楼长、居民小组长以及业主所在单位代扣代收等多层次收费办法。三是建立强有力地收费制约机制。针对部分业主不按时交纳物业费问题，建议政府相关网站定期公布当年未交纳物业费的业主名单，由业主所在单位通知未交费的职工自行交纳物业费，或要求业主所在单位从其工资中代扣代交。
五、实施内外兼修工程，提高物业服务企业管理水平
1税收筹划的意义及特点
1.1税收筹划的意义
笔者认为税收筹划的意义在于企业或者股份制企业在合理合法的前提下，通过对自身经济活动的行为中所创造的利润所需要缴纳的税额在税法允许的范围内进行一切合法的减少纳税额。从而将企业的利润实现最大，成本降到最低。
1.2税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。企业的税收筹划必须以合法性为前提，企业作为纳税人，应当依照国家的相关法律在选择纳税方案时做出最有利于自身发展的选择。因此企业进行税收筹划具有服从配合国家税法的意义。
第二，税收筹划具有事前筹划性。企业在进行生产经营，投资活动等设计和安排时需要进行税收筹划。在现实的经济活动中，由于特定经济事项的发生使企业负有纳税义务，比如产品劳务销售，货物运输后需缴纳增值税等，这便说明纳税义务的发生具有滞后性。但是税收筹划却不同，他可以事先进行筹划，这样可以避免在实际经济利益发生后所需缴纳不必要的多余税款。
第三，税收筹划具有明确的目的性。企业采取税收筹划目的是为了降低企业的成本支出，一般情况下，通过两种方式来实现：第一种是税负最低，即企业在选择纳税方案时选择税收负担最低的策略；第二种是延缓纳税的时间，即当企业所选择的方案在缴纳的税款基本相同的情况下，尽可能晚的去缴纳税款。
2房地产企业税收筹划的必要性及涉及的税种
2.1房地产企业税收筹划的必要性
第一，房地产企业税收比例高。我国目前的税收体系中，房地产企业需要缴纳的税款种类比较多且复杂，在短时间内，纳税人要想促使我国的税收体制发生改变是不可能实现的，因此企业要想减轻自己的经济负担，最直接最有效的方法就是避税，减少税收成本，进行税收筹划。这样才能使房地产企业在不断变化与竞争的市场大环境中求得生存。
第二，房地产企业竞争压力大。因为房地产业在我国的起步比较晚，发展还不充分，这就导致了企业的税收政策在选择上具有局限性，但是因为体制上的不完善，企业在税收筹划措施的实施上也提供了一定的发挥空间，所以如果企业在实施税收政策时能够合理地利用这些空间，企业整体的税收筹划水平就会获得很大程度的提高。
第三，我国税收环境不断改善。随着税收体制在我国的逐步发展，我国正走向一个崭新的税收环境，从而也促进了企业税收在减免、缓交时更加合理化与合法化，各种主观因素对纳税征收的不良影响也逐步降低了，一个健康的纳税环境也为我国目前税收优惠政策的实施提供了良好的发挥空间。
2.2房地产企业涉及的税种
第一，前期准备阶段的税种。房地产企业在前期准备阶段的税收缴纳主要以耕地占用税和契税为主，耕地占用税的缴纳是用来保护耕地，促进土地资源的合理利用，避免非农业建设的单位和个人占用土地资源，减少国家的耕地面积。耕地占用税实行差别定额税率，是一种一次性定额征收的税种。如果房地产开发商将农民的耕地占用，就必须要在土地管理部门对其行为进行批准同意，占用耕地之日起的30日之内缴纳耕地占用税。主要类型包含国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠予、房屋交换五项内容。由于我国的经济发展具有不平衡性，结合各个地方的实际情况，我国实行了不同的契税税率，一般实行3%～5%的幅度税率。
第二，房地产开发阶段涉及的税种。房地产企业按照自身营业额的3%进行缴纳建筑营业额；在签订了实施建设施工合同以后需要缴纳合同金额万分之三的印花税；同时还要根据施工所占地域的大小来缴纳城镇土地税。
第三，房地产销售阶段涉及的税种。一是营业税。营业税是提供应税劳务，是对无形资产的和销售税的转让。在营业税的发展阶段主要是指以“建设”税按照建设单位，在按3%的税率征收营业税的营业额，征收范围包括建筑、安装、维修、装饰及其他工程业务。二是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权，对建筑结构和获得的单位和个人，在收集房地产价值转移税。房地产企业主要以开发土地、建设施工、销售楼盘作为自己的经济活动来赢利。土地增值税的超额累进税率，不得超过与50%部分扣除项目金额的比值，税率为30%，速算扣除系数为0。三是企业所得税。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得税征收的对象。房地产企业转让或出租房地产取得的净收入，必须纳入企业的总利润和缴纳企业所得税。一般采用25%的比例税率。
3某房地产公司主要税种的筹划方案
3.1营业税的筹划
营业税的关键在于营业额。实行税收筹划对于营业税来说不是最优选择，减少的税收成本较少。但是营业税在确定应税营业额上变化的幅度却比较大，但是这样的弹性却为纳税人的纳税筹划提供了更大的发挥余地。营业额越大，就越需要通过税收筹划来减少营业税纳税额，因此营业额的税收筹划方案还需要根据营业额的大小来制定，其目的最终是为了让企业的营业税税收成本降低，从而给企业增加利润。
3.1.1避高就低，降低税负
本项目中，住宅按毛坯房销售，而商铺和车库按装修后的成品房出售。这里就需要筹划由房地产企业完成的这部分装修费用。规划方法将房子装修，装修和设备安装费单独的合同，公司签署了在商店和车库销售合同是根据毛坯房的价格计算，5%的营业税计算，装饰分公司和客户房地产公司签订的装修合同，所以房子装修应缴纳3%的营业税。房地产公司有商店，其占地45920平方米，除此之外还有6000平方米的停车场。原本打算商店在6000元/平方米的平均销售价格，按照2000元/平方米的均价车库销售，装修费按每平方米500元的标准，商铺，车库300元标准每平方米。如果根据毛坯房销售合同的标准组件，应缴纳的营业税如下：
商铺销售应缴纳营业税：459205×500×0.05=1262.8万元
车库销售应缴纳营业税：6000×1700×0.05=51万元
装修应缴纳营业税：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28万元
这样筹划可以节约营业税1437.6万元-1388.08万元=49.52万元
3.1.2把价外费用剥离出去
该项目在住宅销售的房地产公司，收集水、电、煤气安装费，维修基金设施费。通过业务的合理分离，分离费用规划方法，同时在住宅销售的房地产公司，所有收费由物业公司物业管理公司开具发票，收费，这费用是房地产物业出售。根据国家营业税税法相关政策，物业管理部门征收了业主们的水、电、暖、气等相关费用，但是房地产公司并没有进行对业主们收费，所以不需要缴纳营业税，不属于法律范围内。这一项可节约营业税（300+3000）×480×0.05=7.92万元，城建税及教育费附加0.62万元。
3.2企业所得税收筹划
据查阅资料了解，我国在2008年实施了《企业所得税法》，将企业的年度工资在税前就扣除，也取消了工资税，一些工资和福利都会大幅度地减少税收，这意味着中国房地产企业的工资税前扣除，这有可能扩展需要展示的更多工资支出。在这些项目的计算中如果把超支的职工福利费和职工教育经费用工资的形式进行结算，那么超支的部分就可以在税前给予全额扣除。企业在自身生产经营活动过程中涉及的业务招待费不得超过年销售收入的千分之五，广告费和业务宣传费是企业的一笔大支出，需要企业进行合理的安排与筹划，企业在业务招待费方面应给予高度重视，在实际的经营活动中也可以在业务招待费与业务宣传费的部分内容方面进行相互之间的替换。因此，房地产公司应该对企业的宣传费、广告费和招待费进行相应的规划与控制，虽然不是主要成本支出，但也不能小视。
4结论
[关键词] 现代服务业税收政策税收负担
逐鹿新一轮全球经济竞争，现代服务业已成为力拔头筹的重要砝码。发展现代服务业有利于突破资源约束瓶颈，减轻环境压力，推动经济增长方式转变，有利于和谐社会的构建。但是，毋庸置疑，我国现代服务业发展中也存在着一些问题，现代服务业尚未发挥其巨大的作用。本文主要就我国现代服务业发展中存在的税收政策问题进行探讨。
一、我国现代服务业发展中税收问题的思考
作为宏观经济调控的重要手段，税收政策应当为我国现代服务业发展提供一个公平、有效的竞争环境。然而，我国目前的税收政策却存在着许多阻碍现代服务业发展的问题，削弱了现代服务业的竞争力，主要表现在以下几个方面。
1．区域性税收政策造成现代服务业发展的区域性差距
改革开放以来，我国一直实行东西部不同的区域性税收政策，这已成为拉大东西部地区经济发展差距的一个不可忽视的重要因素。在这样的税收政策下，作为经济发展的重要组成部分的现代服务业，自然也出现了东西部不同的发展势态。一方面，区域性税收政策导致东西部不同的税收负担，造成现代服务业发展基础的区域性差距。另一方面，区域性税收政策造成了东西部地区外资进入现代服务业的差异性。就现代服务业的发展基础而言，东西部地区根本不在同一起跑线上。
2．行业性税收政策阻碍了现代服务业的快速发展
长期以来，我国经济领域中“计划经济”的烙印根深蒂固，政府垄断着金融保险、邮电通讯、文化教育等服务业的主要行业，在市场准入等方面有着严格的规定；同时，在税收政策上也逐渐形成了对这些行业的政策偏好。从而造成行业间竞争机会不均等，扩大了行业差距，也逐渐使得服务业本身的产业结构趋向不合理。这种政策偏好主要反映在以下几个方面：
（1）对某些国家垄断行业实行税收政策优惠，以保持其垄断地位。政府在对某些垄断行业进行严格的市场准入保护的同时又对这些行业实行较优惠的税收政策。例如，按照国税函发[1996]700号规定，对国家电信部门直属的电信单位开办的有偿电话咨询业务按“邮电通信业”税目的3％税率征收营业税，而非国家电信部门直属企业的同样业务，则按“服务业”税目的5％税率征收营业税。又如，财税[2006]47号规定：自2006年1月1日起，对国家邮政局及其所属邮政单位提供邮政普遍服务和特殊服务业务取得的收入免征营业税。类似这样的税收政策举不胜举。由于垄断需要实施了这些政策保护，而恰恰又是在这些优惠政策的保护下进一步巩固了其垄断地位，从而使得这些行业的发展难以适应市场。
（2）对某些服务性行业实行严厉的税收政策，直接加重了其税收负担。对某些行业实行严厉的税收政策的最初原因是鉴于这些行业是国有企业，国家有投入，也要求从此获得产出和收益。这不仅反映了政府职责不明、政企不分的陋习，而且也加重了这些行业的税收负担，从而阻碍了其快速发展。最典型的就是对金融业一贯实行的严厉的税收政策。例如，金融保险业的营业税税率和企业所得税税率在以往较长时期一直高于其他行业。
正是由于诸如此类的税收政策偏好，使得服务业内部各行业之间发展极不平衡，服务业产业结构趋向不合理，现代服务业难以得到快速全面提升。
（3）在引进外资政策上，重制造业轻服务业。我国利用外资一直主要集中在制造业领域，我国服务业利用外资的规模和比重明显偏低，主要是金融服务业、电信、贸易和商务服务行业利用外资的规模偏小，这虽然与这些行业基本上是具有垄断性质、对外开放程度低有很大关系，但与现行税收政策的导向也有密切的联系。例如，对生产性外商投资企业实行“两免三减半”政策，而对从事服务性行业的外商投资企业只允许设在经济特区的才能享受“一免两减半”的税收优惠。
3．内外资不同的税收政策，削弱了内资服务性企业的市场竞争力
自1994年税制改革以来，我国一直实行内外有别的税收政策，外资企业在税收政策方面享受着种种优惠政策。首先，外资企业适用的税种不同。在2007年1月1日之前，内外资企业适用税种的主要差别在于：内资企业适用内资企业所得税、车船使用税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税；外资企业适用外商投资企业和外国企业所得税、车船使用牌照税、城市房地产税。虽然，最近国家相继颁布了相关税收政策，从2007年1月1日起，内外资企业统一实行新的“城镇土地使用税”和“车船税”，从2008年1月1日起统一内外资企业所得税，但是其他内外有别的税收政策仍未改变。例如，内资企业要交城市维护建设税和教育费附加，而外资企业却不用缴纳。其次，税收优惠力度不同。外资享受着优于内资企业的税收优惠政策。这种内外不同的税收政策直接削弱了内资企业的市场竞争力。
4．不完善的增值税制，导致服务行业的重复征税
除了生产型增值税加重了西部资源型企业的税收负担这一弊端以外。现行增值税征税范围太窄也是问题症结之一。由于现行增值税制导致流转环节抵扣链的中断，不仅削弱了增值税环环相扣的制约作用，而且也使得与货物交易密切相关的交通运输业、物流业、房地产业、建筑业负担了双重的税收负担。目前交通运输业、物流业、建筑业和销售不动产一般按收入全额征收营业税，但由于交通运输业 、建筑业和销售不动产业固定资产投入大，按照现行增值税规定：外购固定资产的进项税不能抵扣，因此上述各行业不仅要交纳3%的营业税，而且还实际承担了外购固定资产价款中不能抵扣的增值税进项税额，税收负担较重。这直接影响了交通运输业、现代物流业、建筑业的发展。
5．不完善的营业税制，造成了服务业内部各行业的税负不公
目前，现代服务业普遍征收营业税。我国现行的营业税制是1994年颁布实施的，距今已有十几年的历史。随着现代服务业的迅速发展，现行营业税制已不能适应现代服务业发展的需要。
(1)营业税税目的列举已不适应现代服务业发展的实际情况。现行营业税税目采用按行业列举，即将营业税的应税项目一一列出。但随着现代服务业的发展，原有服务业的范围已发生很大变化。新兴服务业态的出现，如会展业、物流业、教育服务业、物业管理业、信息服务业、经纪业等，也使得原有的营业税税目已无法涵盖现代服务业的全部。
(2)不尽科学的营业税税率导致服务业内部各行业的税负不公。服务业中包罗万象，即使是同业之间也会因设备档次、收费标准差距较大而产生较大的利润差距，但按现行营业税制，凡是服务业都适用5%的税率，对暴利行为缺乏有力调控，从而在服务业内部也产生了税负不公的问题。
二、发展现代服务业的税收政策选择
1．统一区域性的税收政策，加快现代服务业的区域协调发展的步伐
(1)调整东西部现行的税收政策，实现东、中、西部的现代服务业的协调发展。要实现东西部现代服务业的协调发展，不仅仅包括对中、西部政策的制定，还应包括对东部政策的调整。要改革税制、调整税收优惠政策，促进中西部地区现代服务业的快速发展。
(2)针对各地的普遍状况，制定相对统一的鼓励现代服务业发展的税收政策。现在，各地尤其是在一些大城市，各级政府都制定了本省、市发展现代服务业的财税政策。中央政府可以在此基础上制定相对统一的政策，鼓励发展现代服务业，并加以有效实施，从而摒弃各自为政的分散发展状况。当然，制定统一有效的相关政策，并不是要中央政府大包大揽地方政府的事权。在中央政府的统一下，各地仍然可以根据本地区的实际情况因地制宜地加以实施。
2．摒弃行业歧视性的税收政策，促进现代服务业内部各行业的协同发展
由于国家产业政策的需要，对国家需要扶持和大力发展的行业给予必要的税收优惠政策，这是国家宏观经济调控的需要，是必要的。但如果对同一行业的同一经济业务，由于经营企业的经济性质不同而给予不同的税收政策则是一种歧视性的税收政策，这样的税收政策长此以往不仅会阻碍现代服务业内部结构的协调发展，而且也会对整体经济结构产生不利的影响。因此必须改变现行行业性的税收政策，不仅要求对内外资企业之间要一视同仁，实行“国民待遇”；而且对内资企业之间也要公平对待，实行“国民待遇”。
3．统一内外有别的税收制度，增强内资服务性企业的市场竞争力
虽然统一后的“企业所得税”将于2008年开始实施，但统一内外有别的税收制度并没有因此结束。
（1）将外资企业纳入城市维护建设税和教育费附加的征收范围。对内资服务企业来说，这两项税费已是一笔不小的税负。内外资企业这两项税负的不公问题也日益显现。因此，必须加快这两项税费的改革步伐，将外资企业纳入城市维护建设税和教育费附加的征收范围，公平内外资企业税负。
（2）统一房产税和城市房地产税。2007年1月1日起，外商投资企业、外国企业也成为城镇土地使用税的纳税人，从而改变了外资企业不缴城镇土地使用税的状况。但是现行内外资企业仍然实行不同的房产税制，内资企业适用1986年颁布的房产税，外资企业适用1951年原政务院颁布的城市房地产税。所以，应尽快建立一套内外统一的房产税政策，优化税收法律环境。
4．进一步完善增值税制，解决现代服务业重复征税的矛盾
（1）尽快实行增值税转型。将增值税由现行的生产型改为消费型，不仅可以促进东部企业的技术进步和经济结构的调整，而且可以改善西部企业的税收负担，使企业处于良性发展的状态。这不仅是现代服务业发展的需要，同时也是整个经济发展的需要。
（2）扩大增值税的征收范围。普遍征收是规范增值税的基本要求，没有普遍征收就谈不上增值税的“中性”原则。因此应在适当的时候扩大增值税的征税范围。目前，可以考虑先将增值税的征税范围扩大到与货物交易密切相关的交通运输业、物流业、房地产业、建筑业、电讯业等现代服务业，然后循序渐进，分步实施，再逐步推广到其他服务业，最终在整个流转领域全面实施增值税制。这对于现代服务业的发展具有重要意义。
5．完善营业税制度，公平服务业内部各行业之间的税收负担
（1）修改营业税税目。按现代服务业划分税目，将新型的服务业业态列入相应的税目。为了增加营业税对经济发展的前瞻性和适用性，应在营业税暂行条例中增设一个概括性税目，就可以把不断出现的新型应税项目及时纳入营业税的征税范围，一方面避免了税法的滞后效应，另一方面也保持服务业不同经营者之间的税负公平。
（2）科学设计营业税税率。营业税税率的设计要科学合理，使实行的税率与税基相符，如对建筑安装业等工程作业，只对其劳务收入征税，可以适当提高税率；对电讯业等高利润行业适当调高税率；对旅游业、环保等行业适当降低税率。这样可以通过税收的杠杆作用，控制暴利行业，调节服务业内部各行业之间的利润差距，公平税负。
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