时间：2023-06-01 11:33:02
导语：在房产投资利弊的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
近年来，我国房地产企业纷纷转向多元化发展，实行进军海外的“蓝海”战略，以应对国内房产市场融资与投资的挑战，如2014年1月，恒基兆业、中骏置业、富力、佳兆业与合景泰富等纷纷实施海外融资计划，而万科、绿地、碧桂园等标杆性房企亦实施了实质性的海外布局。随着当前房产销售的疲软与市场前景的恶化，仅仅依靠地方政府的各种“救市”政策无法完全应对房产市场的降温，房地产企业更应当着眼国内市场，拓展海外市场，以促进房地产业的可持续发展。本文以万科和保利地产为例，分析了它们在海外融资与投资方面的特点，梳理了两家房地产企业可持续发展的现状，进而结合房企国际化布局探寻我国房地产企业可持续发展的路径选择。
一、房企的国际化布局：海外投融资解读
（一）发展背景方面
近两年来，我国多家品牌房企纷纷进军海外，掀起房企海外投融资热潮。2013年部分标杆性房企纷纷“出海”，而2014年，绿地等房企拓展海外的消息备受关注；据中国指数研究院公布的房企融资统计数据显示，2013年，我国通过境外融资平台向海外发行债券的房企共有38家，募集资金约1340亿元人民币，而2014年上半年，通过境外融资平台发行债券的房企共25家，发行债券35笔，募集资金约797亿元人民币。而根据《2013年度中国对外直接投资统计公报》显示，我国对外直接投资已连续两年蝉联全球第三，2013年统计年鉴显示，截止2012年我国房地产业对外直接投资存量95.81亿美元，增幅明显；另据美国传统基金会与企业研究所联合开发的CGIT数据库数据显示，2013年我国一亿美元以上的房地产海外投资项目共22项，金额共计117.6亿美元，增幅分别达38%和54%。
根据2014年中国上市房地产企业百强榜，本文以排名前两位的上市房企万科和保利地产为例，重点比较它们在海外融资与投资等方面的异同点，以解读我国大型房企海外战略布局的基本特点。具体比较分析如下表1所示。
（二）海外融资方面
由于受内地融资环境所限，自2011年以来，我国房企融资逐渐转向海外市场。基于万科与保利地产的比较分析，我国房企的海外融资基本呈现以下特点：其一，在股权融资上，我国房企基本通过发行境内上市外资股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融资平台，以获取海外股权融资，同时打通海外债权融资的渠道。例如，万科通过发行B股募集资金，而恒大、碧桂园等大型房企则通过在香港主板上市获取境外资金的支持。
其二，房企海外债权融资基本借助香港市场完成，如表1的分析显示，万科的两笔海外债券均由其香港全资子公司万科地产（香港）发行，而保利地产的美元债券也是由其全资子公司恒利（香港）发行，可见，借助香港子公司发行债券对于内地上市房企更为普遍。这主要是由于香港资本市场活跃，IPO与发行债券的融资渠道相对畅通，便于房企获取海外资金的支持。
其三，房企海外债权融资依赖自身信用评级。当前房企海外发债的现状反映，万科、保利、绿地等大型房企所发行的债券更受到境外投资者的认同，且融资成本相对更低。统计数据显示，2013年我国房企海外发债平均利率为8%，而表1显示，万科和保利地产发债利率均低于5%，而其中万科2.625%的融资利率更是让同行羡慕，这主要是由于大型房企的信用等级更有保障。例如，万科借助全球顶级评级机构的标普、穆迪与惠誉分别了“BBB+”、“Baa2”与“BBB+”的长期信用评级报告，使其成为境内信用最好的房企，以增加境外投资者对其所发行美元债的认可。
其四，房企海外融资难度加大，成本渐高。受到美国QE的逐渐退出与人民币汇率波动等的影响，我国房企海外融资难度大幅增加，成本明显上升。据统计数据显示，2014年4月，国内十大标杆性房企的海外融资环比3月回落24.7%，连续两月下滑。而表1显示，保利地产融资成本明显高于万科，这既是由于信用评级的影响，也是由于市场环境变化所导致的海外融资成本的逐渐上升。
（三）海外投资方面
纵观当前现状，我国房企海外布局正在持续扩展，但仍处于探索与试行阶段。结合万科与保利地产海外投资状况的分析，我国房企海外投资基本呈现以下特点：
一是房企海外投资持续增长，但仍然处于辅助地位。如表1所示，以万科和保利地产为例，作为房企龙头的万科在2013年已分别在香港、美国和新加坡等地进行多起境外投资项目，而保利地产虽还未明确进行海外投资，但亦开始谋划国际化发展，对非洲和西欧市场进行了考察调研，以便实施国际化战略。然而，尽管当前我国房企海外布局已成趋势，但内地房企依然以国内市场占主导。如万科董事长王石表示，万科在国内的投资依然占据98%，而未来国外投资将逐步提升至20%。
二是房企海外投资与海外融资相辅相成。由于中国为外汇管制国家，境外融资能够为房企海外扩张提供外币储备，保障房企海外拓展。以万科为例，万科通过成立海外事业部，并购香港南联地产以借壳上市，实施B转H方案以打通海外融资渠道，然后再进行香港买地与投资美国和新加坡项目得以逐步实施国际化战略。
三是海外投资项目以与当地企业合作开发为主。2013年万科在境外的四项房产开发项目均是与当地品牌开发商进行的合作开发，万科希望通过这种模式既降低风险，又能通过与境外同行的深入合作，获取海外运作经验，提升管理能力，实现向“轻资产”的变革；四是房企海外投资项目以“内销”为主。出于稳健性考虑，我国房企海外投资项目多针对海外华人客户，优先考虑以海外华人集中区作为投资重点。如万科海外项目选择以美国、新加坡等中国的主要移民国家作为开发地，且主要以对其需求较为了解的海外中国客户作为销售对象。
二、房企可持续发展现状：以万科与保利为例
（一）相似性：实际增长超过可持续增长速度
企业可持续增长概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）对其进行了深入研究，他们分别定义可持续增长率为“无需耗尽财务资源状况下企业销售增长的最大比率”以及“基于既定经营、债务与股利发放目标比率状况下企业最大销售增长比率”。可持续增长理论认为，可持续增长率反映了企业发展的适宜速度，实际增长率反映企业发展的实际速度，两者的差异反映了理想与现实之间的差异。而国外研究显示，增长过快与增长过慢均会导致企业财务问题，进而致使企业经营失败或破产，因此，企业增长状况是企业可持续发展的决定性影响因素。统计数据显示，万科与保利地产的实际增长均超过了可持续增长（其中，万科2010年实际增长低于可持续增长，保利2006年实际增长略低于可持续增长），因此，从整体上而言，2006-2013年间，万科与保利地产均处于增长过快状态。万科与保利地产实际增长率高于可持续增长率的状态表明这两家房企存在现金短缺现象。2006-2013年间，万科与保利均在2006与2007年的快速增长之后，增长率慢慢回落，但保利地产相对万科的增长速度略快，且偏离可持续增长速度的幅度更大。
（二）差异化：增长过快的成因略有差异
根据可持续增长理论，企业增长过快可能是由于负债比例过大、权益资本比重较少、股利支付率较高及过分的多元化经营等相关原因所引起的。对比分析万科与保利地产增长过快的成因，它们均以房地产开发为主业，核心业务突出，且均存在较高负债率（其中，2006-2013年间，万科资产负债率在64.94%-78.32%之间，而保利的资产负债率在68.62%-78.98%之间），但其相似之中却存在一定的异质性：
一是在营业利润率与财务费用率的平衡上，万科的营业利润率与财务费用率之间基本保持合理的平衡关系，而保利地产营业利润率在2006-2009年间均高于万科，从2010年开始逐渐低于万科，且其财务费用在2010年以前均为负数，2010年以后也明显高于万科，这实际上表明了其资产回报率较低与资本结构的不合理。
二是在融资杠杆率上，2006-2013年间，万科带息债务比重（居于46.04%-54.76%之间）明显低于保利地产（居于50.48%-66.44%之间），且其融资成本亦低于保利地产，由于保利的融资主要来源于国内，平均融资成本过高，正在逐步侵蚀其营业利润率，而万科顺畅的境外融资平台使其融资成本明显低于保利；保利在2013年开始搭建海外融资平台，虽然其海外发债成本虽高于万科，但依然低于国内融资成本。
三是在资产利用效率上，保利地产在净资产收益率基本均高于万科的同时，总资产周转率却总体均明显低于万科，表明保利地产在资产管理与运营效率方面相较于万科更为弱化，因此，在未来期间，还需要进一步增强房产销售能力，改善资产回报状况，提升资产利用效率。
（三）不确定性：未来可持续发展的不确定
依据万科与保利地产可持续发展的比较分析表明，万科与保利地产均处于增长过快状态，且保利地产比万科呈现更快的增长速度，而其在负债比重和融资成本上明显高于万科，在资产利用效率方面却低于万科，这致使其与万科在竞争优势上的差异化，而产生这一差异的主要因素之一则是它们在海外投融资方面的差异性。
然而，无论是万科、保利，还是如绿地、碧桂园等其他率先实施海外布局的房企，仅仅从国内走向国外实施海外投融资，并非实现了可持续发展。一方面，随着更多国内房企走向海外融资道路，同时受到美国QE的逐渐退出与人民币汇率波动等的影响，未来国内房企海外融资难度将逐步增长。另一方面，无论是在发达国家或发展中国家，由于房地产业受到社会经济发展的影响较大，房地产海外投资业务的回报率均不会太高，如果依然以国内模式进行经营，可能导致无法适应国外市场环境生存下去。
因此，房企海外投融资的初步尝试目前还无法从根本上解决国内房企资金紧张与销售疲软的现实状况，房企的发展还需要深入探讨海外布局与国内拓展之间的平衡，从战略上解决海外融资与投资中的现实问题，真正适应国际市场环境，才能促进房企未来的可持续发展。
三、房地产业可持续发展路径选择：国际化战略的启示
（一）房企可持续发展的目标：合理化利润
早期西方资本主义经济学理论假定企业以追求利润最大化为目标，而利润最大化并非企业的唯一目标，只是衡量企业发展状况的一个方面，企业目标是实现价值最大化。可持续增长理论认为，企业发展并非越快越好，也非越慢越好，增长过快产生的资金需求与营运规模会导致企业财务资源紧张，而增长不足则会导致企业资产闲置，进而影响外部利益相关者的信心，以致遭到市场淘汰，由此可见，增长过快与增长不足均会对企业寿命产生影响。
2014年，随着房地产行业下行，上半年我国内地房企普遍只达到近40%的销售目标完成率。国内市场环境使得房地产企业销售业绩的分化加剧，部分标杆性房企凭借比较平衡的全国性布局以及拓展的国际化布局，在积极应对国内市场环境变化中实现整体销售业绩与利润增长，而一些中小型房企则在激烈的市场竞争中逐步被淘汰。这一现象也表明，房地产企业单纯追求利润并不可取，面对激烈的市场环境，房企也不应一味追求快速发展，而必须适应市场变化，在追求销售增长的同时，有效控制成本，履行社会责任，提升品牌竞争力，保持合理化的利润水平，才能真正具有可持续性。
（二）房企可持续发展的条件：多元化融资
根据上述房企可持续发展的分析，资金问题是当前我国房地产企业发展的重要制约因素之一。因此，房企需要开拓多元化的融资渠道，为其可持续发展创造前提和条件。房企多元化融资可从以下方面着手：
一是搭建境外融资平台，促进海外债务融资。对万科与保利地产国际化战略的分析结果已经显示，当前海外融资成本具有远低于国内融资成本的明显优势，这使得搭建境外融资平台以促进海外融资对房企缓解资金问题具有重要价值。然而，万科与保利的经验也表明，实现海外债务融资，需要借助并购境外公司等方式打通海外融资渠道，凭借香港等地资本市场的优势以实现向海外发债，而面对当前海外融资难度增加的环境，房企只有注重自身信用评级，增强境外投资者的信心，才能进一步保证房企海外融资的成功。
二是发展混合所有制，完善权益融资渠道。除了实现海外融资，房企还可以通过发展混合所有制，增强企业融资的多元化、市场化与国际化。绿地集团是房地产业较早实行混合所有制改革的企业，其2013年“绿地速度”的成就有赖于混合所有制的制度保障；绿地的混合所有制不仅有助于其融资渠道的拓宽，还有助于其在海外投资项目的顺利布局。而万科与保利等房企也在试图寻找混合所有制发展模式，或借鉴新加坡“淡马锡”模式等，以拓展新的融资渠道。
（三）房企可持续发展的动力：优化市场投资
据国家统计局统计数据显示，2014年1-8月，我国房企房地产开发投资达58975亿元，房屋施工面积与商品房销售面积分别为652953万平方米和64987万平方米，同比分别增长11.5%和下降8.3%。由此可见，我国房地产开发处于持续增长态势，但其销售却在逐渐回落，这种结构性与总量性的供求失衡造成了我国商品房空置现象严重，也导致了稀缺资源的浪费，不利于可持续发展。因此，房企应合理谋划投资布局，为其可持续发展提供动力。房企合理化投资可从以下方面入手：
一要占据国内市场。尽管万科、绿地、万达、碧桂园等大型品牌房企均在积极投资海外项目，并已初显成效，但绿地董事长张玉良亦指出，中国依然是全世界最大的房地产市场。而这就需要房企实施差异化战略，从市场定位、产品设计等方面不断创新，形成自身优势，以占据国内市场，实现可持续发展。
方案：甲方拟用土地使用权和乙方合作建设一个写字楼工程项目。甲方投资的是土地使用权200万元（尚未摊销），乙方投资的为货币资金300万元。工程项目交付后房屋及土地使用权全部归属于甲方，由甲方负责办理房屋产权登记并计提折旧。此写字楼的使用年限为50年，双方协定乙方享有该房屋30年的经营权。在会计上如何进行账务处理?
笔者认为，此问题可以有三种账务处理方法，但各有优缺点，作者提出自己的见解，仅供各位会计人员参考。
一、第一种方案
写字楼产权全部归属于甲方，乙方享有该房屋30年的经营权。甲方出售的是30年经营权，账务处理如下：
借：固定资产 500万元
贷：长期投资（或在建工程） 200万元
其他业务收入300万元／30＝10万元
(每年确认，不一次性确认)
其它应付款（或其他负债科目） 290万元（设立明细科目）
将对该房屋每年计提的折旧和缴纳的房产税等有关费用和其他有关费用作为其他业务支出处理， 按规定缴纳营业税及附加税。有所得额时根据有关规定弥补以前年度亏损后，再缴纳所得税。即：
借：其他业务支出
贷：累计折旧
应缴税金――应交房产税
应交税金――应交营业税金及附加
此种方法的优点：能做到收入和支出的配比，税负较轻。
此种方法的缺点：资产负债率较高。
二、第二种方案
甲方拥有土地的使用权，且已作“无形资产”会计账务处理，尚未摊销无形资产，并反映在其公司的账簿中，拟将此块土地作为投资。如果甲方和乙方单独设立一套账簿反映该合建项目，双方协议委托甲方、乙方或第三方对此项目进行管理，甲方的账簿处理将比较简单，即：
借：长期股权投资（或在建工程）200万元
贷：无形资产 200万元
工程竣工后，甲方可以将该房屋作为接受捐赠固定资产作会计处理，按照《税法》规定，确定接受捐赠固定资产的入账价值，并通过“待转资产价值”科目核算。
借：固定资产 500万元
贷：待转资产价值――接受捐赠非货币性资产价值
300万元
长期股权投资（或在建工程） 200万元
借：待转资产价值――接受捐赠非货币性资产价值
300万元
贷：应交税金――应交所得税99万元（300×33%）
资本公积――接受捐赠非现金资产准备
201万元
甲方取得的捐赠金额较大、并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。每年的会计分录为：
借：应交税金 19.8万元
贷：银行存款 19.8万元
甲方拥有该写字楼的所有权，应根据规定计提折旧，缴纳有关的税金如房产税等。乙方的会计处理则比较简单，只需将30年的经营权作为无形资产进行核算，在30年内予以摊销，用于抵减经营房屋带来的收益即可。
此种方法的优点：增加了权益，提高了净资产利润率，降低了资产负债率。
此种方法的缺点：甲方拥有该房屋的所有权，在30年中经营权不归甲方，但甲方必须对该房屋计提折旧和缴纳房产税等有关的费用和某些不可预见的费用，且此部分根据规定又缴纳了所得税，势必使甲方多纳了税。
三、第三种方案
甲方将对该房屋30年计提的折旧和缴纳的30年房产税等有关费用作为负债处理，实际计提折旧和交纳税金时再冲减负债，再将差额部分剔除所得税后计入资本公积。此种会计处理甲方缴纳所得税很少，此种业务较为少见，其税金的处理是关键。故甲方必须取得税务部门的同意后，方可进行有关的账务处理。
此种方法的优点：能避税。
此种方法的缺点：会计账务处理不合常规，建议谨慎采用。
正如美国ACE地产投资公司的销售总监张远宁所说:“中国人负责掏钱,我们负责帮他们全世界各地去买楼买屋。”
国人境外买房的确越来越常见。从2006年上半年开始,越来越多境外项目在国内有了固定机构。他们定期以国家或房屋类型为主题,举办专场说明会,推介具体楼盘。而在中国各地举办的住交会上,也总能看到来自许多境外地区的房产项目济济一堂。涉及这些房地产项目的除了商,还有中介经纪公司。经纪公司每单业务需提取总价2个点左右的佣金。
利弊预估
有楼有地,永久产权
监管严税费高,但安全透明
国外房产受欢迎不是没道理。相比国内,国外房产的确有诸多让人心动之处。譬如房子本身户型合理、建筑讲究,地广人稀,空气好,居住环境宜人,教育、医疗等福利更齐备;有些国家由于自身经济发展周期的原因,房价明显处在较低水平,尤其是在国内房价飙升的对照下;而在土地私有的国家,购买房产既能获得住宅永久产权,也能获得土地所有权。
在西方成熟国家,房地产买卖受到完善的法律监管,虽然对于行外人来说,这些管制繁复得像天书,但亦使得交易变得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房产栏目的美国特约记者,从事的工作就是地产经纪。她介绍,国人赴美购房的条件并不苛刻:只要有签证,能支付50%以上首付(次贷危机前20%)即可。且美国房屋的面积,算法比中国实惠许多,他们不打“赠送”等扰人视听的旗号。一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价内。
樊雪介绍,在美国,房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、经纪师、验房师等,交易从头到尾每一个环节都是在双方律师的监控下进行。这也意味着,交易有大量额外费用产生,不仅有交给国家的税费,也有交给服务机构的费用。买房,第一个环节是要请经纪人,由其根据客户需求寻找房源。待购房人相中满意的房屋后,再找有资质的验房师,针对房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指标进行技术评估,鉴定完毕后请律师签署房屋买卖合同。“一个完整的购房程序走下来,可能需要好几个月。买房是一件很花时间的事情。”
买新楼盘的话,买家签订正式合同后,将首付款打入买家指定的律师信托账户,开发商、买家、律师三方任何一方无权动用,直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕,开发商才能拿到房款。而当地的律师和验房师都是第三方,这些人如果出现偏袒或欺瞒,受到的惩罚是非常严厉的,有的甚至会吊销行业资格。这些都较好地保护了购房者的资金安全。
国外买房还有一种方式,跟国内农村的自建房屋类似,先买土地再请建筑商造房。律师在买地时就介入,办理土地登记、住房按揭贷款,协助向政府提供规划、住宅设计等材料审核,然后再动工,建造过程中,律师要参与监管工程款,最后还要协助做房产证等。
樊雪说,海外购房和国内购房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到了市政部门的警告、甚至罚款。
市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。
四大风险
政治、政策风险
汇率、信息不对称
Lydia律师提醒,一些中介公司喜欢夸大其词,投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如,第一步选择国家和地区,就应着重考虑该国政策的稳定程度,是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化,因此,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做,既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别,有的地方还会对海外购房者做特殊要求,譬如澳大利亚规定,非本国居民不得购买二手房,新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%,才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国,不允许海外投资人拥有土地,即不能购买别墅,只能购买公寓楼,新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序,聘请当地经纪师、律师前,就了解和思考清楚。
选定有购买意向的和地区后,开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司,他们熟悉该国法规、风俗和市场,有较多交易经验,有些甚至是一些楼盘的一级商,在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。
跟本国买房一样,项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素,涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低,经济发展快或复苏前景明确,房价上涨趋势明显的国家应作为首选。
相比于国内购房,汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产,如果澳元汇率跌30%,这就相当于同一套房子,即使房价不跌,现在买相比汇率跌之前,价格打了7折。
受买房赠送户口的国内做法的影响,有人对境外买房存在一个误解,以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目,一般并不与移民挂钩,不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如,美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房,但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司,他们的美加移民顾问金洁介绍说,“美国的投资移民,要求至少拿出50万美元进行特定项目投资,此项目由美国政府选择。各州情况有不同,以加州为例,申请投资移民的人士需要投资至少100万美元,并雇佣3-5名当地公民工作,而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额,才能达到基本条件。”
成本的计算
税费体系复杂
持有成本较高
浙商投资团的邱尚(化名)说,其实购买海外房产在国际上很普遍,但中国人却投机居多。他归纳浙商海外购房的目的主要有三种:为方便子女留学“买房代租”、为日后移民做准备、意图清晰的投资者大概占总人数的20%~30%。而由于目的不一样,他们所买房产的类型也有差别。自住者,一般都倾向于买house,相当于国内说的别墅,而奔着投资目的的则大多选择会购买城市中心的apartment, condo,flat,即国内说的公寓。
投资者海外买房如果套用国内买房的思路,那么就有过于简单之嫌了。ACE地产投资公司的销售总监张远宁说,“除了购买成本,高额管理成本对购房人也是不小的负担,且各地的税费体系一般都比较复杂。在悉尼,首次购房须缴纳的税费约有20种,不是专业的人员很难理清。” 一般房地产投资成本可以分为起始成本和持有成本两部分。相对而言,起始成本不高,如在美国买房,起始成本仅占总成本的30%。起始成本除房款,还包括土地税、契税、印花税以及增值税,文件费、房屋经纪人费、律师费、技术评估费、过户公证费等,此类的各种相关费用约占总房价的1%,不算高。但持有成本相当高,每年要交房产税、物业费,白蚁检查费、房屋保修费等。
以上各税各国开征情况不一样。其中契税只是部分国家征收,如美国纽约州税率一般在1%-2%;而新加坡则高达4%。不论在何地买房,印花税都是必须缴纳的。而发生买卖等有偿转移时,大多数国家要对转让收益即增值部分课税,在美国,房屋出租,房租的20%-30%要作为税收上缴;在澳洲,增值税最高会达到增值部分的45%。房产税部分,税率为1%-6%,每年政府会来估价,然后根据估价缴纳房产税,房子升值,税基变大,例如当年买来的房屋是100万美元,如果政府今年估价是120万美元,就以120万美元为税基收税。纯粹做投资的时候,必须把上文所列税费、以及付给中间机构如地产经纪、律师的费用都考虑进去,另外,还有交通成本、人力成本、交际成本等,只有这样,才能准确估 算投资收益率。
为具体说明税费,以下tips部分以澳洲情况为例,以管中窥豹。
资金
贷款较难、
现汇最快捷!
“境外购房最快捷的方式还是依照购买地当地法律,使用自有外汇资金在国外直接购房。”ACE地产的张远宁称。但是中国居民换汇以及外汇的汇出存在较大限制怎么办?业内人士透露,专业公司会有多种途径供投资者选择,
买房时不同国家的贷款政策不一样,中国公民在海外购房申请按揭贷款难度比较大。在法国、马来西亚,必须出具相应的资产证明或当地的收入证明,银行才会放贷。在泰国,不长期再当地居住、工作的外国人买房需付全款。在美国,对贷款也在收紧,之前可申请到8成贷款,但现在已经缩减至5成。当然也有例外,例如阿联酋的迪拜,目前当地银行依然提供高达9成的按揭贷款。如果购房者无法全额付清房款,向开发商申请贷款的话,贷款的年利率约为7.95%,不仅高于国内同期水准,也高于当地的贷款利率。
一位南加州的华人房产经纪说,如果是投资为目的的话,没有几千万元以上的资产就不应该奢望投资美国楼市。海外买房最好要和自己家庭未来的长远规划结合起来,比如考虑未来子女的留学、海外工作以及自己的移民等。只有综合考虑了这些问题之后,才能较好地作出决策。
瑞亚、新通、环宇是长三角一带做得比较大的海外投资服务机构。新通的咨询顾问王茜介绍,目前,浙江人海外购房,最热门的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去欧洲买房的人非常少。因为跟当地的经济一样,欧洲的房地产市场已经过了高速发展的阶段、进入相当稳定的时期,有些还在负增长,而且这些国家的移民条件相对都比较苛刻。
TIPS
在澳洲买房可能需要的税费:
以在墨尔本购房为例,购买一处物业的费用可分为直接费用和间接费用两块:
直接费用
通常指政府的费用,包括购房印花税(即契税)和地契管理局所征收的地契登记及转让费用。其中印花税根据房价分为四个档次:房价在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再减去200澳元征收;房价115001澳元～870000澳元,按6%,再减去4340澳元征收;房价超过870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契转让登记费为1323澳元,贷款登记费为92澳元。
间接费用
也就是非政府费用,比如律师费、贷款费用、房屋保险、贷款保险等。这些费用视各公司收费情况不同而定,大致如下:律师费650澳元;贷款费用600澳元;房屋保险350澳元;其他调整费用 300澳元。
如果物业价值50万澳元,那么按照以上费率,购买将产生约28975澳元的费用。费率为5.8%左右。
售价约150万澳元到200万澳元,其保养成本,包括每月的物业管理费、房地产税等需要1500澳元～2000澳元。尽管这样的公寓月租金高达3500澳元～4000澳元,但扣掉税费和支付给房产经纪人的佣金等,估计每月纯收入仅2000美元左右,少了50%。
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德国:房价持续下跌,投资不合算
张瑞喜是旅居德国的华人,目前在德从事贸易与国际文化传播行业。她介绍,目前在德国投资房产不太合算。20世纪90年代初后,德国房地产价格持续走低,15年来累计降幅已超过30%。5年前德国媒体就称房地产已到最低点,而5年后的今天又比5年前低了许多,这好比下跌通道中的股市看不到底一样。张瑞喜介绍了个例子。他的邻居马克,房子是20年前以约60万马克(合30万欧)的价格买入的。每月仅水、电、气、垃圾、保险、税等费用就达700欧。如果租房,他用这700欧就可让全家住的很舒服。更不必说每月还贷1000多欧。另外,德国的人工费昂贵,他花在维护住房上的精力和金钱也是一大笔。至于房产保值更谈不上,他的房现在出售最多能卖20万欧。
什么是新盘和尾盘以及如何选择呢？房地产开发商在销售中多采用“低开高走”的价格策略，项目刚动工时，开发商会拿出小部分楼盘低价销售，这部分楼盘叫做新盘。然后，开发商根据工程进度不断提高价格，如果楼盘没有获得市场认可，剩余的部分就会降价销售，从而形成尾盘。
这两种楼盘价格一般比现房低，是注重价格的购房者的理想选择，但除了价格因素外，这两种楼盘在投资收益、投资风险、房屋质量上还有不同的特点，购房者应在综合比较后，进行选择。
投资收益对比,尾盘收益来得快
目前，对于消费者来说，投资房产的获益方式无外乎两种：出租或出售。中原地产三级市场部研究人士认为，对于同一套房屋而言，无论在何时购买其房屋品质不变，而其收益的不同主要体现在投资时间的长短上。首先，开盘期买房无论是出租或出售都要等到入住以后，才可获益，收益不能马上实现，如果采取贷款方式还要提前支付银行贷款；而尾盘期则不同，支出和收益是同步的，可以立刻缓解购房贷款的压力。其次，开盘期由于对项目太多的未知，无法对其收益情况进行正确评估和预测，而尾盘则不同，房屋情况眼见为实，消费者可以对其未来收益做到了如指掌，更便于进行下一步投资计划的制订和实施。
下面以一套商品房为例，建筑面积为92平方米，开盘价格为5000元/平方米，尾盘价格为5300元/平方米。下面来对比一下不同阶段购房，消费者的支出情况：假设需要贷款，采用等额本息还款法，贷款15年，银行贷款八成。
比较时间段以购买一年后为标准，将其支出作对比：
若在新盘期购房，消费者在入住前至少要提前交纳一年的银行的月供，即月还款额为3008.43元/月，一年的总还款额为36101.16元。也就是说，消费者在从签订购房合同到入住的一年时间内，算上首付款业主至少要支付128101.16元，此时并无收益。
若在尾盘期购房，消费者在办理完相应的贷款手续后，业主就可以将房屋进行出租获益了。以出租的租金为2000元/月为例，空置期一个月。
计算如下：房屋总价为5300×92=487600元，首付款487600×20%=97520元，月还款额为3188.28元，而此时房屋出租一年的收益为22000元。也就说消费者在购买尾盘后一年内，算上首付款业主需支付135779.36元，而此时一年的租金收益为22000元，即一年后相当于业主支出为113779.36元。
不言而喻，通过上面对比得出的结论与上面观点相吻合，购新盘的收益不能马上实现，而购买尾盘时支出和收益是可以同步进行的。
投资风险对比,尾盘期风险最小
房产投资过程中风险问题一定要考虑到，因为风险性的高低直接影响到投资者未来能否达到预定的收益率。因此，中原地产三级市场部研究人士建议，消费者在投资时机选择上一定要仔细斟酌，详细分析其风险的情况。
首先，楼盘在开盘期，有太多的不确定性因素，未来的房屋是否和开发商所说一致，开发商能否按期交房，工程质量到底如何，是否会出现偷工减料现象，这一系列问题都不得而知，投资风险最大。风险系数
其次，楼盘处于结构阶段或竣工阶段时，虽然工程质量情况已有所了解，交工时间也大概可以测算出，风险相对开盘期时要小很多，但此时物业管理的水平如何、社区到何时才能彻底完善、暖气热不热、小区安全保卫工作如何，这些问题只有在入住后才可真正了解，因此，具有一定的风险。风险系数
另外，楼盘处于尾盘期阶段时，不论是房屋质量、物业管理、小区入住率、小区环境、安保情况都一目了然，购房者对房屋可以有体验式感受。因此，消费者购买尾盘风险最小。风险系数
房屋质量对比,尾盘需仔细挑选
借贷圆购房购车梦
2000年结婚，我们有市值近10万元的股票，当时爱人正狂热地炒股，把钱全部投入到了股市。2001年我怀孕时，爱人像输红了眼的赌徒还在做着发财梦，我只能婉言相劝：“我们的宝宝快出生了，两三年内我不能工作，家里生活全靠你了，咱们不能生了宝宝还让房东整天追着搬来搬去吧?再说生宝宝还要请老家的人来照顾月子，租房子大的租不起，小的住不下，我们还不如买套房子。”爱人沉默了，歉疚地说：“股票现在只值1万多元了。”我这时才知道他把钱快赔干净了。思量良久，我觉得租房是帮别人月供，不如付首期把月供当租房，于是坚定地说：“没关系，借钱也要买!”
由于父母的经济条件都不宽松，我们只能找亲戚朋友帮忙。在2001年五一期间，我们用借来的首付，采取按揭贷款8成的方式，以3000元／平方米的价格，在广州天河一个新建的大型小区买了套带露台的小两居。因为是现房，我们很快住进了属于自己的家。虽然没有钱装修，只花很少的钱买了一些急用的东西，大腹便便的我仍旧很开心。我对爱人说：“现在怀着宝宝怕污染，等住满3年再装修，就当自己拿租金装修算了。”我们在露台上种了一些花草，养了一些金鱼，其乐融融。为了还贷，爱人想方设法做业务赚钱，休息时还常常炒更(粤语，业余时间里的加班)。
2003年，首付的借款早已还完。广州开始禁摩，爱人又想买车。在证券投资公司工作的我认为车是消耗品，竭力反对，但还是没拉住爱人“鸟枪换炮”的步伐。依靠银行贷款，我们家过上了有房有车的小日子。正如爱人所说的“骑摩托车的和开汽车的，所接触的人是不同的，赚钱的能力也是不同的。”事实证明，爱人的决定是对的。买车之后，爱人的朋友圈迅速扩大，具有驾驭金钱能力的朋友越来越多。这样，爱人赚钱又轻松多了。
到了2004年，女儿3周岁了，看到聪明可爱的女儿，我想凑一个“好”字，于是辞职、怀孕、生子。2005年1月，有几天的股市行情老是在1000点附近浮动。凭借在投资公司工作的经验，我敏锐地感觉股市到底了，闭上眼睛摸钱的机会来了。我和爱人一商量，又把家里不到10万元的全部积蓄都拿出来买了房产股。心想就当存钱吧，都1000点了，还能跌没了不成。
升级换房 改善生活品质
2006年秋天，家里又有了一些闲钱，我想不如拿来装修一下房子，不管将来女儿上学自住还是卖掉，都是好盘算。爱人工作很忙，我又带着两个孩子没时间监工，等装修完了我们住进去，才发现许多细节都不尽人意。2006年底，一个很偶然的机会，我从一本房产杂志上得知越秀区已经取消了入住满2年才能享受地段生(在学校招生地段范围内，通常不用再交捐资助教费)待遇的消息。孟母还要三迁呢，我马上和爱人商量，卖掉赚了几倍的股票凑钱买东山名校附近的房子。
2007年初，在搜遍附近大小房产中介的笋盘(广东用语，质优价廉的楼盘)之后，我们定下了现在这套三房一厅的电梯房。当时业主急于套现，我们付出的价格是不到6000元／平方米的超笋价。2007年3月，房产证拿到，然后迁户、报名、体检、准备女儿的上学，一切按部就班。因为原业主装修保护得很好，我们只是粉刷墙壁，维护了木地板，买了点实用的实木家具，到8月底女儿开学之前，就人住了。随后的生活便利极了，衣食住行不用说，离爱人单位和女儿的学校都很近，无形之中我们赚到了不少的休息时间。
这时候我注意到，由于华南植物园附件房源众多，租金相对便宜，天河那套房子近几年难有上升空间。权衡利弊，我立刻申请提前还贷拿房产证，当时楼市流行实收，在2007年楼市疯涨的大背景下，以7000元／平方米的价位免费放盘。很快到了2007年国庆节，国家宏观调控打压楼市的政策一出，我敏锐地感觉到了对楼市的影响是打击性的，好比压倒骆驼的最后一根稻草，采取了降价出售的策略。最终，在10月底，以实收6700元／平方米的价格将其成功出售，还请了所有贷款并有结余。做生活的有心人
作为一个南下的“草根”，我觉得我们家的理财之路，还是挺不错的，草已经扎下了根。有句话说的好，罗马城不是一日建成的。我们家一直都有记账的习惯，十几年如一日的日清月结，收入支出做到一清二楚。这样成了一种习惯，是很自然的事情，每天晚上拿出三五分钟的时间就足够了，看着账面上的数字，就会更加理智地购物。年底我们要做年度总结，统计全年花费情况，同时预算下一年的大件支出，做到心中有数。
我们一家人都喜欢看书，但很少买，几乎每周我都去图书馆给大人小孩借书。平时，我习惯于在送话费的时候多给手机充值，习惯于搜罗大超市的优惠单然后列出清单去采购，提醒自己尽量只买清单上的东西，习惯于和别的师奶一起去批发家庭日用品如洗衣粉、沐浴露等的家庭装，习惯于拿着药店的优惠单买一些估计3个月可以用到的家庭常备药。
在购物的时候，哪怕看上了一件非常喜欢的东西，也要控制自己的购买欲望，给店主一个低到一般不卖的价格。待到走出店门后仔细考虑一下，如果还是那么喜欢，要么货比三家再逛一下，要么回头买下来。
与姗姗来迟的“老相”相反，10年前，他对投资的理解，就已经提前“不惑”；同样提前到来的，还有财务自由。
陈玮建是谁？
他身份证上的户籍是吉林省通化市，但一年之中，他1/3时间在大连，1/3时间在海南，剩下的1/3时间，他周游在世界各地。
他是富翁，但具体有几亿？他自己也说不清。
他有十几套房产，喜欢收藏钱币、钻石、和田玉、碧玺及红木家具。但收藏钱币，才是他现在的主业。
陈玮建出生于吉林省通化市的一个普通市民家庭，1996年，他从通化师范中文系毕业，来到通化东宝药业股份有限公司做领导的秘书。“近水楼台先得月”，因为工作关系，他们与通化葡萄酒厂比较熟悉，于是懵懵懂懂买了一些该厂的原始股。就是这些原始股，开启了他之后的投资之路。但在那个年代，他还全然没有意识到。
当时，出国留学最热，年轻气盛的陈玮建也想去日本。因为工作关系，他认识了省里一位管外事工作的领导，打包票说这事包在他身上。于是，工作还没到半年的陈玮建背着家人，偷偷辞了“肥差”，一心等着出国。没想到，这时发生了一系列意外事件，使得去日本的签证一下子变得很难，出国这件原本十拿九稳的事儿就这样泡汤了。
出国被拒签，工作也丢了。一天，无所事事的陈玮建陪一个做生意的朋友到大连进货，立即被这座海滨城市所吸引。回到通化后，他就开始收拾家当，拿着全部“细软”重返大连，开起了火锅店，从此定居大连。
炒股炒出千万资产
虽然饭店赚钱，但陈玮建却觉得太操心。“今天工商明天卫生的，应酬多，赚到的钱还不如股票的零头多。”干了3年，再也不愿受约束，他关闭火锅店，专心炒起了股票。而且，再也不打算做实业。
话说当年，陈玮建因为购买了通化葡萄酒的原始股，而“意外”经历了1990年代原始股的疯狂“造富”。那时的原始股，只要上市，就会有20倍甚至更多的收益，陈玮建对股票的兴趣被丰厚的收益迅速点燃。
作为领导的秘书，陈玮建经常与外事部门打交道，初尝股票“甜头”的陈玮建开始用托人换来的美元在B股捞金。“那时候还很少有人知道B股，更不知道怎么玩。不过那时你根本不用懂，也不用选股，只要买就赚钱。”
结束饭店后，陈玮建把全部精力都放在了股市上。虽然也有赔的时候，但更多的，是账面上的数字成N次方的增长。
这种状况一直持续到2007年，那是一个“全民炒股，人人赚钱”的年代，连街上的大爷大妈都争抢着买股票，但陈玮建却嗅到了风险。“投资也要‘国进民退’，当时中石油将要上市的消息传得沸沸扬扬，我就想大机构应该是要控制股市了，小鱼小虾没什么玩头儿了。”
2007年8月14日，陈玮建永远记得这一天。
那一天，上证指数4872点，陈玮建把手上股票全部抛空，套现两千多万，果断撤退，至今再未涉足股市。
两个月后，股市开始了至今已长达5年的阴跌。而毫发无损的陈玮建，早已开始在三亚布局自己的房地产投资。
海南下注不动产
回头看自己的投资路径，陈玮建觉得自己做得最对的还是抓住了中国房地产的黄金10年。
2005年，手里有些闲钱的陈玮建想得很单纯：趁着有能力时，把儿子、孙子的房子都买了。当时大连房子均价在每平方米3000元，陈玮建花了近240万元，先后入手3套。这个过程，让他对房产投资有了兴趣。他开始对当时的全国70多个值得投资的城市进行分析，最终认定三亚优势明显——当地风景优美，旅游资源丰富，政府重视基础设施，最重要的是，已经有国际知名的五星级酒店入驻——陈玮建觉得跟着大鱼游一定不会错，他的房产投资舞台，就此锁定海南。2006年，陈玮建在三亚入手3套房子。
2007年8月14日，从股市撤出的当天，陈玮建就订机票再次飞往三亚，一住20多天，相继在三亚、海口和安定买了8套房产，有公寓，有别墅。
“这人脑子进水了！”若干年后，已经成为好朋友的售楼员这样描述他当时对陈玮建的印象。
“这房子将来至少要涨到1.5万元/平方米！” 当时，三亚的一套公寓才30万元，陈玮建就下了这样的定论，别说售楼员不信，就是楼盘销售经理也当笑话听。不过，陈玮建像买白菜一样买房子的行为仍让这名售楼员动了心，东挪西借，他也买了几套。如今，当时30万元的公寓，已经涨到了300万元。而那名售楼员，已经拥有千万资产，自己做起了项目，两人也成为了最好的朋友。
打造隐形现金流
但如果你因此以为陈玮建的“第二桶金”全是靠倒卖这11套房产赚来的，那你就大错特错了！
虽然海南房价最高已涨了10倍，但陈玮建的11套房产，除了碍于情面，被朋友硬买走3套小户型外，其余8套至今仍全部“原封不动”地矗立在那，既不出租，也不出售，表面上看完全没有资金回流，很多朋友因此不理解并质疑他的做法。
其实，这才恰恰是陈玮建赚钱最关键的核心理念——死钱活用！
传统意义上，房产必须通过买卖才能变现；而陈玮建，利用的却是房子带来的隐形现金流，这已经成为他之后的主要资金来源。
具体操作原理，可以用一个假设的例子来演示：他在海南的8套房子，当时只花了几百万元，但按照现在的房价，银行给他的授信额度可以达到5000万元。因此，当他发现有合适的投资机会时，就随时可以贷款操作，赚了钱再还上贷款。如此循环往复，他随时可以做自己想做的投资。
这就是他所说的隐形现金流。其实，这些年来，他一直在用银行的钱赚钱，而房子就放在那，是涨是跌对他赚钱不会产生任何影响。
陈玮建对钱的活用，还让一位朋友实现了以6600元/平方米的价格在上海买房的“天方夜谭”。那是2007年，上海中档地段的房价要3万元/平方米，朋友想买，又觉得有些困难。陈玮建跟他分析了自己对海南房价必会上涨的看法，建议他先去海南买房，“曲线救国”。朋友听了他的建议，以120万元的总价在三亚买了一套180平方米的房子。2010年，海南将建国际旅游岛的消息一出，三亚房价大涨，不久，朋友就以480万的价格将这套房子脱手，在上海重置了一套160平方米的房子，将梦想变成现实。
钱币收藏——偏门投资带来热钱
从小就喜欢集邮的陈玮建，在实现财务自由之后爱上了收藏，钱币、红木、钻石、和田玉和碧玺等都是他的心头好，但厚藏之外也有底线，即书画和瓷器坚决不碰，“水太深”。
尽管收藏的品类繁多，但是真正让陈玮建兴奋的还是人民币投资，也是他现在的主业。
2005年，陈玮建无意间接触到人民币收藏，当时面值总额不到40元的第二套人民币，次年市场价已达到20万元。敏感的陈玮建立即嗅到了里面的商机，开始查看大量书籍和资料。
第一次投资钱币，陈玮建就拿出50万元买双错整版钞。最开始人家8000元一套卖他，后来发现他一个人买这么多，于是开始涨价，3套一涨，一次涨500元。他从8000元一直买到15000元，共买了60套。
北京卖他钱币的人觉得他大量收购必有蹊跷，辗转联系上他，表示愿意从他手里回购。当时市场价已是2万元一套，对方给他出价2.24万元。陈玮建分析：钱币收藏的圈子不大，基本上都是这些人在主导价格。如果不卖，对方在市场上就会打压价格，他的东西永远也涨不起来；而对方肯开这么高价，肯定是要在市场上涨价，而且至少涨到4万元一套。
权衡利弊后，他同意出售，但只答应卖40套。果然，只半个月，市场就涨到4万元一套，他将剩下的20套全部出手。
很快，陈玮建就在北京、上海和广州这三大钱币市场扬名。
“养老是一个大话题，不同圈子的人在用不同的方法来解决这一问题。”已过而立之年的国家高级理财规划师吴杰感慨道。
诚然，在现阶段的中国理财市场中，渠道较少，产品单一，没有一种理财产品可以完全满足个人未来的养老需求。“目前中国的保障体制、福利制度尚不完善。”唯有根据个人情况进行全面分析和诊断，通过综合理财规划才能确保将来养老无忧。因此，当养老问题摆在我们面前时，我们应该做拥有“三窟” 的狡兔，未雨绸缪，提前安排和规划。
节流不容忽视
据统计，我国60岁及以上人口突破1.77亿人，占人口总量的13.26%，其中65岁及以上人口接近1.2亿人，占8.87%。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，占全国总人口的16.7%。随着人口老龄化趋势日益严重，空巢老人数量也在不断增加。这不仅影响到社会经济发展，还将对医疗卫生、养老等带来诸多压力。吴杰在谈到自己未来的养老问题时表示，“自己从事风险管理和理财规划， 早有综合的考虑和保障的安排，不太担心养老问题。当下，努力开源，尽量节流，合理进行理财规划，避免将来过多地依赖子女的赡养，给他们造成负担。”
吴杰曾是一名军人，退伍后在保险行业打拼了十年，近来四年一直在从事全面风险管理和金融理财，目前就职于中国首家全国性第三方综合金融服务集团——大童。他告诉记者，“我每天忙于事业，为的是实现自己开源能力的最大化，但提高开源能力是一个长期不断的过程，所以必须同时关注节流的问题。”其实财务问题归根结底就是个开源与节流如何并重并举的问题。
随着国人理财意识的提高，投资者想用更多的方法使资产保值、增值。譬如，股票、基金定投、信托、房产、黄金等等。“但是，每个理财渠道都有各自的利弊。”吴杰解释道，现在吸引我们眼球的东西太多，在消费时很容易冲动，有很多理财手段最大的弊端在于投资者自己很容易将赚到的钱“挪为他用”，而这笔钱就无法彻底“沉淀”下来，真正用于将来必须面对的事情。吴杰曾经教给朋友们一个将财富留下来的原始方法，即：拿一笔钱以父母的名义办一张定期存折，选择到期自动滚存，办好就将存折毁掉，让这笔钱和利息在卡中滚动。“若不考虑货币贬值的问题，这可能是最粗浅的留钱方法。”
正因为此，吴杰给客户做养老规划时，他都会建议客户应该首先将重点放在“节流”上，而非只是“开源”，在不影响现有生活质量的前提下，用较少的钱办更多的事，比如：消费前一定货比三家、采用网购、团购……。同时，吴杰也以建议客户要尽早做好商业养老保险的安排，因为众所周知保险是用现在的钱将未来的不确定变成确定的有效金融手段，当风险来临时，保险的准备会大大降低风险带来的财务的损失，这也是一种节流。因为保险是唯一一种以法律文书约定的长期金融产品，其具有强制储蓄的特点，同时商业养老保险金是一种长期稳定、确定的现金流，这种契约方式天生具有留钱的功能，因此保险本身就是极佳的节流工具。保险的收益在短期内无法与其他部分理财产品相比，但它长期固定利率复利计息且常常附有分红条款，也是具有长期抗通涨能力的。“事实上，无论你属于哪个年龄段，我们必须通过各种渠道冷静地处理自己的理财问题，尽量拓宽自己的开源能力，同时也要避免一些不必要的开支。”
以房养老很靠谱
现今不少在北京打拼多年的北漂都考虑返乡，因为北京的竞争激烈、压力大，房价太高，再加上有限购。与他们不同的是，吴杰有着稳定的事业基础，最主要早在十年前吴杰就已拥有两套房产。他告诉记者，自己和许多人的养老观念都很传统，将来靠房子的租金至少可以解决温饱问题。
对“以房养老”的问题，吴杰有自己的看法。现在看来很多地区的房地产的确存在一定的泡沫。但北上广这类的一线城市，由于旺盛的刚性需求，房价还是相对稳定的，尤其租金近几年来一路看涨。目前相对稳固而保值的不动产非房产莫属。值得注意的是，在国内绝大部分贷款依然要使用房子来做抵押物。“我个人觉得，以房养老是现实可靠的，至少对我们这代人而言是这样的。”当然，这只是养老的一种方式，同时要考虑到未来房产税出台的可能性，购买大量房产养老也是有风险的。
光靠养老金够用吗？
吴杰告诉记者，“中国的老百姓非常缺乏养老规划意识”。而目前中国的商业养老保险的占比非常有限。其中一个重要的原因就是，在老百姓看来养老并不是最紧急重要的，没有到迫在眉睫的地步。
“从现阶段看，真正考虑养老问题较多的是四五十岁的富有阶层。”他们过惯了养尊处优、追求高品质的生活，很难接受年老后过紧巴巴的日子。“我的大部分客户也都如此。”目前奢侈品消费的盛行，高端旅游消费居高不下等等均可看出，中国的高端人群在越来越多。“对这些注重养老品质的人而言，他们更有理财需求。”对普通阶层的人来说，退休后仅仅解决基本生活需要，依靠养老金是可以的。60岁以上的老人思想观念很传统，没有生活恶习，也不追逐过高的生活品质，他们的开支相对较小，要解决他们养老后的衣食住行问题，每人每月几千元是可以生活的。但一旦住院或患上重大疾病，养老金就显得微不足道了。而这个问题对于以后步入养老行列的人而言是相当突出的，我们这一代人就必须尽早规划，提前安排自己及家人的未来。
一、投保抵押住房保险是购房借款人的合同义务。
对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险，有些购房借款人对此不理解，认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定，对银行和保险公司提出异议。对此，有些银行或保险公司简单地解释为，是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。
的确，中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险，但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章，不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件，因此这一解释在法律上是不具有说服力的。
实际上，购房借款人办理保险不是银行单方强制行为，而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。购房人在积蓄不足的情况下，希望提前购房消费，为实现这一目的，购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时，银行为了保证自身债权的实现，即确保发放的贷款能安全收回，依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式，例如，由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证；或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行；或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后，银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值，抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此，双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样，都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为，完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制，理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。
需要提醒的是，银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险，但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保，银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权，限制了保险公司之间的公平竞争，违反法律关于反不正当竞争的规定，购房借款人有权拒绝。
二、抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司也负责赔偿。
保险公司何时开始承担保险责任，由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。《保险条款》规定了保险期限自《个人住房抵押贷款合同》生效日开始，即从借款合同生效时保险公司就开始承担保险责任了。
但有专业人士对《保险条款》中关于保险生效日的规定存有异议，指出对于还贷保证保险，保险期限自贷款合同生效时开始是可以的，但对于财产损失保险，作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间，如果是购买期房，这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记，购房人对房屋不具有所有权，房产商未向购房人交付房屋前，购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险，因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益，不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求，使得保险合同中的财产损失保险在此期间无效，即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司不负责赔偿。
这种观点忽视了一个重要事实，既购房人在办理贷款手续和保险手续之前，已与房产商订立了房屋买卖合同，购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后，依购房合同其对房产商就享有了债权，债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失，将直接造成对购房人债权的损害，所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益，购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房，如抵押房屋发生保险事故造成损失时，购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。
另外，抵押住房保险合同自借款合同生效时起生效的规定，也是以借款年限确定保险收费标准的计算依据，保险公司负责对借款合同生效起至房屋交付购房人前发生的房屋毁损灭失承担赔偿责任，在保险费计收上对于保险公司和投保的购房借款人双方也都是公平的。
三、购房借款人可以选择向第三人索赔，也可以选择请求保险公司赔偿保险金。
当被保险的抵押房屋因第三人原因造成毁损灭失时，购房借款人依民法中的侵权责任规定可以要求第三人承担侵权赔偿责任。同时依保险合同，购房借款人又可以选择请求保险公司赔偿保险金。
一般情况下，向保险公司请求赔偿保险金比向侵权人索赔要方便快捷和足额。但如能成功向侵权人索赔，则购房借款人在得到赔偿后可以向保险公司退保，获得退还保费的利益。因此，这两种损失赔偿方式各有利弊，至于购房借款人选择何种方式应根据具体情况确定。比如，1999年在上海曾发生过韩国货运飞机坠落，撞毁地面建筑的事故，由于责任明确，侵权人赔付力强，发生这样事故时，就可以先要求侵权的航空公司赔偿，然后再向保险公司退保。但如果是邻居违法装修破坏房屋承重结构导致房屋毁损的，由于侵权个人的赔付能力较弱，购房借款人就可以直接向保险公司请求赔偿保险金，这样虽然不能再退保，损失了退保费，但却能很快得到足额赔偿，还是值得的。
此外，购房借款人还应注意两点，一是在得到保险公司赔偿金前，购房借款人不能放弃对侵权人的追偿权，在获得保险金后应将追偿权转让给保险公司，否则将无法得到保险公司的赔偿。二是当保险公按照《保险条款》规定赔偿的保险金小于购房借款人实际损失时，购房借款人还有权就赔偿不足部分继续向侵权人索赔。
四、银行应与购房借款人办理保单质押手续。
依保险法规定，在财产保险中只有被保险人才享有向保险公司请求给付保险金的权利，抵押住房保险合同中的被保险人是购房借款人，当发生保险事故时，只有购房借款人才可以请求保险公司赔偿保险金，贷款银行不能直接要求保险公司将保险金用于归还贷款。那么如何防止购房借款人将保险金挪作他用，保障银行的贷款安全，是贷款银行应予充分注意的。
《保险条款》规定在购房借款人因意外身故或残疾后，在保险公司与购房借款人以及贷款银行达成协议后，保险公司一次性将保险金划付至购房借款人在贷款银行的个人住房贷款帐户，这样银行可以直接控制保险金，实现了通过保险来保障银行贷款安全的目的。
但对于抵押房屋因保险事故受到毁损灭失时，《保险条款》规定只要保险公司与购房借款人达成协议后，保险公司就应向购房借款人支付保险金，并未要求将保险金直接划付到购房借款人在贷款银行开设的个人住房贷款帐户，这就给购房借款人将保险金挪作他用造成机会，使银行通过保险防范风险的目的可能落空。
目前，银行通行的做法是要求购房借款人将保险单存于银行保管，但这是不完善的。从法律上讲，购房借款人有可能通过保单挂失，从保险公司直接领取保险金，由于未办理保单质押手续，银行无法追究保险公司责任。为有效保障银行贷款安全，当购房借款人办理保险手续后，银行应与其订立保险单质押合同，要求购房借款人将保险单质押给银行，并约定借款人同意保险公司将抵押房屋财产保险金一次性划付到购房借款人在银行开设的个人住房贷款帐户，并将保单质押合同向保险公司登记备案。只有办理了完备的法律手续，才能真正保障贷款安全，实现通过保险防范风险的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毁损灭失责任目前只能由房产商承担。
《保险条款》规定，抵押房屋因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因造成的损失，不属于保险责任范围内的事故，保险公司对此不予赔偿。
在我国目前建筑市场秩序混乱，建筑物重大倒塌事故时有发生的情况下，购房人和贷款银行对房屋质量风险应予以足够重视。购房借款人在选购商品房时，贷款银行在审核抵押房屋贷款时，应要求房产商提供商品房的勘察设计单位、施工单位和监理单位的资质情况，查验整个建设工程是否全面履行了各项质量验收程序。但即使这些工作都做了，也并不可能完全避免事故的发生，而一旦事故发生，对购房借款人承担损失赔偿责任的目前只能是房产商。房产商可以向其他责任方追偿，这将形一连串的诉讼，相关的当事人如未投保责任保险的话，房产商可能难以足额赔偿购房借款人的损失，最终影响银行的贷款安全。化解建筑质量风险的有效方法仍然是保险，即对建筑质量负有责任的相关当事人都应投保责任保险，使受损害的购房借款人能得到足额赔偿，同时保障了银行的贷款安全。
另外，地震造成的房屋损失也不属于抵押住房保险的保险责任，这也是购房借款人和贷款银行对现行《保险条款》的一项遗憾。希望保险公司能够对地震带来的巨灾进行承保，真正起到转移风险保障社会的作用。
六、可以选择仲裁解决争议
在保险合同履行过程中，当事人之间出现纠纷的情况时有发生，《保险条款》提供了通过诉讼或仲裁解决争议的两种选择。仲裁较之于诉讼，有程序简捷一裁终局，当事人均有权选定仲裁员，以及审理不公开的特点。特别是审理不公开影响范围小，对于保险公司维护其公众形象具有积极意义。
保险公司如希望通过仲裁解决争议，在办理保险手续时，就应与投保的购房借款人协商一致，并在投保单和保险单中明确约定争议处理执行《保险条款》第二十九条第（一）项。如果没有对《保险条款》第二十九条进行明确选择时，仲裁委员会是不能受理仲裁申请的。
【关键词】不良资产处理 不良资产证券化 互联网+
一、导言
近年来经济下行压力较大，导致不良资产的库存和供给均有增加。我国不良资产已处亿万规模，而且呈现上升趋势。一方面是商业银行的不良资产。在2015年末，商业银行不良贷款余额为12744亿元，同比增长51.25%。不良贷款率为1.67%，较上年末增长了0.24%。另一方面互联网金融行业不良资产尤其是P2P，2015年末，P2P的坏账规模已在645―860亿元。过高的债务杠杆势必将严重阻碍国民经济的运行，所以行之有效地处理不良资产是现阶段急需解决的问题。传统处理方法主要包括成立资产管理公司、债转股等，但信息不对称、匹配不合理、处置效率低、资产积压重、投资门槛高等问题，降低传统处理k法效率，不能满足现行阶段的的需要。因此我们需要一种全新的办法来“拯救”不良资产。在互联网金融概念持续升温下，互联网成为处置不良资产的重要途径。互联网凭借透明度高、不受时间、空间限制的特点，尽可能创造完全竞争市场，降低了交易成本，解决了传统方法的部分弊端。已经成为处理不良资产的一项创新热点。各路创业资本和机构纷纷开始“触网”，目前已有约30家不良资产处理平台，委托金额累计在2000亿以上，未来规模还将持续扩大。本文将通过阐述和梳理互联网下不良资产处理的四种模式（淘宝拍卖类、撮合税收类、众筹投资类以及互联网平台不良资产证券化），比较四种模式的利弊，并为互联网+处理不良资产提供建议。
二、模式分析比较
现阶段的互联网不良资产处理模式主要包括淘宝拍卖类、撮合催收类、众筹投资类和广泛讨论的不良资产证券化，本文将对四种模式进行分析。
（一）淘宝拍卖模式
淘宝拍卖类主要是指“淘宝资产处置”，是淘宝针对资产所有人和人推出的处置竞争平台。入驻的机构包括信达、华融等资产管理公司，金融交易所，商业银行等。标的物的类型以房产、土地、股权、债权等为主。2015年6月，40亿元不良资产上线淘宝拍卖会资产处置平台。法院在淘宝平台上拍卖信息，意向客户通过支付宝缴纳保证金，最后网上竞拍价高者得。淘宝拍卖类较传统处理方式而言，跨越了时间与空间的限制，拓宽了交易渠道。在一定程度上，降低了交易成本，提高了买方的活跃度，改变了过去低价贱卖的场面。但这种处理方式也存在一些弊端。如天津金融资产交易所挂牌的94项资产，无人报名，无一成交。究其原因，“门槛过高”便是一只“拦路虎”。在淘宝网金融机构的挂牌项目中，绝大多数标的达到百万，甚至千万。这要求竞拍人不但要有较高的资金实力，还要有专业的金融知识。这与此平台服务的广大群众的特征并不吻合。此外还会出现资产价值无法准确评估，拍卖价格难以认可等问题。从目前来看，这类处置模式仍处于探索阶段，面临着一些问题。
（二）撮合催收类
撮合催收即通过大数据和云计算技术，整合信贷企业（包括银行，P2P、小贷公司、消费金融公司、银行等）和清收服务业务（包括专业清收服务公司、有清收服务业务的律师事务所等），并为这些企业提供相应的产品和服务。360资产，青苔债管家、收账宝都是采用这种处理模式的代表。在催收平台的模式下，委托方在平台上招标信息，竞标方制定催收方案并投标，中标后催收方进行电话催收及外访催收。由于平台提供的数据信息收集、智能催收决策、上下游数据匹配等服务，撮合催收类较传统的处理方式而言，解决了委单方和处置方的信息不对称，沟通成本高的问题，同时也打破了地域壁垒，降低了委单成本，实现了资源配置最优化。这种十分便捷的处理模式也存在一定的问题。因为互联网的无界性，当委托方与中标方达成合作后，可不借助平台而私下展开合作。这就造成了催收平台的客户粘度不高的问题。目前这类新型处理模式在四种新型模式中占比较高，尚在探索之中，尚未形成成熟的商业模式，具有良好的发展前景。
（三）众筹投资类
众筹投资类主要指：通过线上众筹、分红、线下购置、处置来运作“特殊资产”的方式。平台采用的是购买实物资产模式，即平台从投资人手中众筹资金，以一定的折扣购买某个特殊资产（一般为房产和汽车抵押类），在对资产进行灵活处理，众筹用户和平台分享处置收益（买卖差价）。随着2009年全球首家众筹网站Kickstarter和2011年国内“点名时间”的上线，众筹以惊人的速度在全球蔓延开来。这类处理方式门槛低、规模小、灵活性强等特点。普通投资者也得以较小的成本进入不良资产处置领域。但由于这种运作模式本身的缺陷，随着信息透明度的不断加强，未来的利润空间会逐步缩小。而且众筹投资类因为侧重资产模式，需要大量的专业评估和处理团队，成本较高。资产来源受限而难以规模化也是其缺点之一。众筹投资这一新型处理模式已成为互联网金融的讨论热点之一。大众是否参与投资直接影响众筹项目的成败以及众筹的持续发展。
（四）互联网不良证券化
所谓互联网平台上的不良资产证券化，是将欠流动的、能够产生可预见现金流的不良资产，通过分离其中的风险与收益，转换成可在互联网金融市场上出售的可流动的证券的过程。传统的不良资产证券化可提高商业银行的资本充足率和帮助商业银行分散风险。但在我国，不良资产证券化仍存在着很多问题：其一，作为国内唯一SPV的信托公司并未发挥指导作用。在不良资产证券化过程中，发起人将基础资产真实出售给SPV，实现破产隔离，收益和风险不会因为发起人的信用等级变动而调整，是不良资产证券化的独特之处。因此SPV应处于整个过程的核心位置。但从我国实践来看，由于法律制度的不完善，SPV事实上还存在对发起人的追索权，也就是说发起人并没有放弃对资产的控制，信托公司在资产证券化过程中未能发挥主导作用。其二，缺乏流动性使不良资产证券化产品名不副实。资产证券化的核心要义是流动性。产品的流动性不足表现在发行端和需求端两个方面。发行端，投资人只有持有而无法将此类不良资产证券产品转移；二是需求端，信息披露不规范不透明是导致市场接受程度低的主要原因。此外由于降息和理财资金成本上升，资产证券化产品发行存在利率与理财资金成本倒挂现象，也成了当前制约资产证券化产品销售的因素。而利用互联网平台，则可以一定程度的解决上述问题。利用大数据和云计算，明确信息披露要求，规范信息披露行为，实时跟踪债务人信用情况变化。加以严格的督促和监管。将能够让大众对所要购买的产品更加了解。另外借助互联网平台不仅打破了时间和空间的限制，还可以降低对购买者的资金要求，扩大投资群体，有效发挥普惠金融的特点，提高产品流动性。
三、结论与建议
本文分析了不良资产的现状和互联网参与处置不良资产的必要性和可行性。梳理互联网下不良资产处理的四种模式（淘宝拍卖类、撮合催收类、众筹投资类以及互联网平台上的不良资产证券化），比较了四种模式运作方法和利弊。淘宝拍卖类由于自身的局限性，发展规模较小，仍处于探索阶段；撮合催收类借力大数据和云计算，有广阔的发展前景；众筹投资类，大众是否参与投资直接影响众筹项目的成败以及众筹的持续发展；互联网平台上的不良资产证券化目前尚在讨论，未来十分具有潜力，其发展取决于法律系统是否能逐步完善。我们对四种模式分别提出一些建议。
对于淘宝拍卖类来说，由于是网上拍卖，竞拍者仅凭网络无法估价，难以形成对拍卖价格的认可。因此建议引进权威的第三方机构，建立科学评估体系，对资产进行准确评估。
撮合催收类本身是一种中介业务，弊端在于客户粘性不高。建议跳出中介业务，从综合方向发展，整合上下游，提高产品的特色，完善平台机制。
在众筹投资类中，大众的投资热情决定平台模式的运行。因而建议引进资产管理公司或银行等机构来提供资产，完善并使用专业化的平台，将提供方和投资者置于同一平台上。
互联网平台上的不良资产证券化目前尚在讨论，要使其有良好的发展前景，建议完善法律法规，明确SPV破a隔离作用和信托机制。还要规范机构的操作流程并加强投资者的教育。
参考文献
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