时间：2023-06-02 15:38:49
导语：在房地产财务风险分析的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%。资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。
在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额，X5= 销售收入 /资产总额
企业破产临界值：
（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；
（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；
（3） Z> 2.9时，企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：
与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：
但是，行业平均值 Z
关键词：国有房地产企业；财务风险；防范措施
一、国有房地产企业财务风险状况分析
（一）投资的风险。改革开放以来，房地产行业日渐兴起，而国有房地产企业起步晚、基础差、内部管理机制不完善，所以，相对于其他房地产产业来说，国有房地产目前所面临的财务风险问题极为严峻。首先，对于投资风险较大的行业来说，房地产肯定位列其中，自身的经营管理的不妥当会使房地产面临巨大的投资风险。房地产的开发每一个步骤都要严谨对待，在开发的过程中每一个项目的不同阶段出现管理不足问题都会影响到后期项目房屋产品对市场占有率，使本身应该所带来的经济效益与现实有所差异，从而投资风险便会加大；其次，介于房地产行业的众多部门与环节，想要要对房地产项目前期的建设、后期的销售等方面进行掌控其难度系数非常之庞大，很容易出现工期延长，投入资本增加等问题，这种情况下的房地产企业会受到更大的投资风险威胁。最后，房地产的投资决策，要有相关的科学性，不能对于某个项目进行盲目的投资，盲目的投资只会加大房地产企业的投资风险，最后不但达不成企业目标规划，还会对企业造成严重的经济损失。
（二）筹资的风险。在房地产开发这一行业，大量的资金是房地产企业发展的主要支柱，房地产项目较长的开发周期与较大的投资金额，给许多房地产企业带来巨大的压力，不能满足自身对项目开发的需求，介于这种状况下，筹资成为很多房地产企业进行新的项目开发的一种手段，恰恰筹资也存在着一定的风险，在这种飞速发展的经济市场中，房地产企业不能够有效地避开筹资风险，就会出现资金流通不畅、无法按时按点的偿还本息等一系列存在的问题，与其他房地产企业相比，国有房地产企业虽然在企业融资方面比较容易，但是由于国有房地产企业自身的资金比例不足，对于银行的需求较大，所以，一旦房地产行业的改革或者银行、政策的变动都会给国有房地产企业带来较大的筹资风险。
（三）债务的风险。房地产企业对于资金的需求可谓是巨大，良好的资金流动，可以促进房地产行业项目的顺利进行，但是众多房地产企业并不能本身承担全部的资金问题，只能通过银行贷款业务来实现融资补充自身资金不足的问题。对于银行贷款来说其利息比较高，如果房地产企业在项目实施过程中导致项目不能按时完工，或者后期完成的项目房屋不能达到盈利的状况下，房地产企业就会面临着巨大的银行贷款的还款压力。最后，许多国有房地a借着对于银行贷款比较容易申请的情况下，不对自身财务情况作出分析，盲目的进行银行贷款，都会增加房地产企业的债务风险。
（四）资金回收的风险。房地产企业资金的回收是最为关键的一步，资金回收的成果严重影响着该房地产企业下一步战略计划，对于资金回收的风险，很大程度决定于市场的需求，当市场对于某种房屋的需求不强烈时，房地产项目的资金就很难收回，面对即将面临的贷款压力，导致最后企业业绩萧条。所以企要根据市场的变化不断强化自身来应对财务所带来的风险。
二、国有房地产企业财务风险防范的措施
（一）重视项目的前瞻分析。项目的可实施性是房地产项目投资的关键之处，也是对于财务风险达到掌控最直接的途径。众所周知房地产项目是一个投资金额大，周期性长且对于各方面涉及广泛的过程，许多外界因素的不断变化时时刻刻影响着房地产项目的实施进行，所以国有房地产企业要把财务风险降到最低就要重视项目的可实施性问题。首先，国有房地产企业应加大力度收集关于项目的数据报告，以便企业的相关部门可以最快、最准确的对房地产项目进行探究分析，对于项目的信息数据要做到全面收集，对于房地产项目的本身进行严格的审核。此外，对于房地产项目的前期工程资金、房屋开发资金与后期销售收入进行全面的预测、估算。这样使房地产企业大大的避免了一系列的财务风险，促使房地产项目稳定的进行。
（二）规划筹资方式减少财务风险。房地产企业对于银行具有很大的依赖性，银行贷款使房地产企业主要筹资的一种渠道，所以，当银行对于相关政策进行改革时，房地产企业的资金压力就会倍感提升，财务风险便会不约而至。对于这种情况，房地产企业就要规划出本身的筹资计划，利用多元式筹资方式来减少筹资风险所带来的不必要麻烦。比如：通过自身的资产配合银行贷款、自身的资产配合基金等都是较为不错的多元式筹资方式。这种筹资方式具有极大的灵活性，既可以使房地产企业减少对银行的依赖又可以减低财务风险所带来的极大压力。
（三）做好市场需求的调查防范资金回收风险。市场的好坏深深影响着房地产项目的收益，所以房地产企业要对于市场每天在变的行情做好充足的准备，对于房屋的市场需求量、价格方面的变动做出严格的审查，在做好市场的调查基础上，对企业自身项目进行多重分析，做出最好的后期销售方案，最大程度上强化房屋后期的销售量，房地产企业要紧随着市场行情的步伐，掌握市场行情，实现房地产项目后期利益的最大化。减少资金回收所带来的风险。
摘 要 财务风险是企业在经营、管理过程中必须面对和解决的问题，本文以房地产公司为研究对象，对其财务风险的高发环节及成因进行了分析，并提出了相应的应对措施。
关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策
财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。
一、房地产公司财务风险的高发环节
（一）募资环节风险
由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。
（二）投资环节风险
房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。
（三）利率环节风险
随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。
二、房地产公司财务风险的成因
对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。
（一）资本结构不合理
在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。
（二）缺乏财务预算管理
预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。
（三）缺乏现金流管理
对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。
三、房地产公司财务风险的对策
根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。
（一）优化资本结构
负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。
（二）加强全面预算管理
在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。
（三）加强现金流管理
房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。
四、结束语
当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。
参考文献：
[关键词]房地产企业 筹资风险 投资风险 发展战略
2008年9月16日美国雷曼兄弟公司破产开始,国内宏观调控政策转向的力度极大。全球金融危机的影响导致从对经济过热的担忧,转向了对经济紧缩的恐惧。急剧萎缩的经济状况,以及09年保八的巨大压力,4万亿财政投资无疑成为09年的政策重点。在全球金融危机导致中国出口行业的萎缩,保持增长,拉动内需,调整结构成为09年的应对措施。而房地产行业牵涉上下游60多个行业,更兼具投资和需求的双重身份,经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。2009下半年,楼市出现了过热的现象,大城市楼市投机明显抬头,这引起了中央的高度重视。
一、日本房地产业发展对我国的启示
当下中国经济正在进入一个新经济增长周期,房地产业已成为拉动经济增长的支柱行业。在看到房地产业对经济的积极作用时,也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很多问题,如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等。日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴:首先,政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变,往往会引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等因素的连锁反应。其次,加强房地产二级市场的管理,防止投机者炒高楼市,房地产泡沫剧增。最后,调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,同时应加强市场统计和预测工作。
二、我国房地产企业发展形势分析
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年就开始致力于中国房地产企业群体的研究,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。
中国房地产TOP10研究组采用中国房地产企业财务安全评价系数表示房地产企业的短期以及长期的财务安全。100分为满分,最低分为0分。分数越高,安全性越高,反之企业财务安全性低,财务风险越高。
研究样本为115家沪深房地产上市企业和28家大型中国大陆在港上市企业,对这143家企业进行2007,2008,2009半年和2009第三季度的财务安全评价。
研究所使用的定量数据都来自于企业的年报和财务报表。在进行2009中期和2009三季度的财务安全评价中,对利润表进行了TTM(Trailing Twelve Months)处理。比如,在计算2009半年企业的经营规模因子中,营业收入一项采用了2008年下半年和2009年上半年的营业收入之和。TTM方法采用了一年的滑动窗口,保证了在各个时点财务安全的可比性。
下图显示了所选取的143家房地产企业样本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陆在港上市企业不参与2009第三季度安全评价)的财务安全系数均值。
从图中可以看到,房地产企业在2008的行业低谷中财务安全系数均值低于50,但进入2009年之后,财务安全系数稳步上升。采用5%的显著性水平进行的假设检验显示2009中期和第三季度的财务安全系数均值与2008年的安全系数均值有显著不同。到2009年第三季度,房地产财务安全平均水平已经提高到2007年水平。
进一步对房地产行业各项影响财务安全的量化指标进行了分析,考虑到行业的不均衡性,采用了量化指标在各个时间点的中值来表示行业的发展状况,见下表:
从表中可以看出:
行业资产负债率平均为60%,流动比率为1.8,显示了中国房地产行业的持续高杠杆特性,多数企业承担着中长期财务风险。
现金到期负债比和净负债率这两项指标的变化比较明显。2008年房地产市场低迷,行业现金到期负债比较低,随着2009市场的回暖,这一指标逐步上升,说明企业货币现金逐步增加,同时,企业净负债率逐渐减低。这两项指标说明行业短期和中长期偿债能力有所增强。
规模性指标显示了房地产企业在总资产和营业收入两项指标上的逐步增长。但经营效率因子的两项指标――总资产周转率和存货周转率都在降低。在企业的总资产中,存货约占50%,这显示多数房地产企业在拿地方面比较激进。在成长因子中,净利润的增长显著,已经回复2007年水平。
总体来看,多数房地产企业在2009年现金流开始增加,短期财务安全有所提高。但多数企业在经营策略上比较激进,存货周转率逐年降低,这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧。
三、房地产企业财务风险管理应对措施
1.筹资阶段。房地产业作为国民经济的重要行业,既对经济企稳回升有重要影响,同时也是关系民生的重要领域。而作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到货币政策影响较大。银行信贷资金是房地产发展的重要资金来源,因此,房地产信贷渠道、筹资成本、对政府政策和货币政策合理的运用关系到房地产的健康发展。筹资风险主要表现在筹资渠道单一,资产结构不合理;对国家政策不合理的运用导致筹资风险膨胀;房贷利率高,筹资成本高。
解决房地产筹资问题可以采取以下措施,包括拓宽筹资渠道,丰富筹资方式。充分利用民间资本,合作开发筹资,对于缓解发展商自身资金压力,共担风险大有益处。有条件的房地产企业,尽量发行股票融资。此种筹资方式具有永久性,没有到期日,也无需偿还,可有效改善资本结构,保证企业对资本的最低需求,维持企业长期稳定的发展。有条件的房地产企业可考虑通过发行中期票据方式融资。多管齐下,有效控制筹资风险。中国房地产企业应以自身和市场所能承受的合理价格出售房产,便于快速回笼资金,缩短资金周转期,足以令企业在金融风暴的打击下及时偿还贷款,创造出开发商和购房者的双赢局面。于此同时,需加强资金管理,提高资金的利用率。
2.投资阶段。房地产投资决策阶段风险,其中分为开发区域的风险,由于各个地区发展不平衡,经济和政策相差悬殊,各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同,使得经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。开发时机风险,房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。房地产开发周期较长,期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。房地产项目土地获取阶段的风险。房地产销售阶段风险。其中又分为租售合同风险,销售时机风险。
投资风险控制可以从几方面解决。首先是预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等可以通过放弃某地区的房地产开发,有效地避开风险源地可完全解除某种风险。其次采用多样化(或组合化)投资。将投资放到多种类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的收益高低相应不同,开发风险大小不一。还有就是以财务方式控制风险。具体有以下三种基本方法:第一,通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。第二,通过向保险企业投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险企业。第三,以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。
房地产企业财务风险管理应建立一种危机管理模式。要求房地产企业必须树立明确的危机意识和理念,将危机预防放在首要位,真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”。要求房地产企业从战略高度开展危机应对工作,从危机中发现问题并对原有的资源及组织结构进行战略性调整,将最重要的战略资源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地发挥资源的效用,切实提高企业的核心竞争力,形成企业的竞争优势。要求房地产企业在危机应对中养成一系列良好行为习惯,建立一套系统有效的危机管理机制,包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统,使企业尽快重新走上良性发展的轨道。房地产企业必须密切注意“新国十条”背景下房地产市场的发展动态,加强市场分析和调研,把握房地产市场的发展规律,认识和捕捉市场发展的机会,认识、分析、排除潜在的和面临的危机,将战略管理与危机管理紧密结合在一起,既要进行着眼未来的战略调整,适时调整企业经营方向和策略,又要开展维持企业日常运转的危机管理,促进业务有序发展。
参考文献:
[1] 徐 明 吴亮东:透视危机:百年来典型经济危机回顾与启示.北京:经济科学出版社,2009
[2] 贾祖国 房地产:日本房地产泡沫经验及借鉴.招商证券,2008
关键词：房地产；财务风险；投资决策；环境风险；内部控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-01
作为国民经济的支柱产业，房地产行业的前景一直被看好，房地产企业也成为公众关注的热点。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，其高收益的背后也蕴藏着比一般企业更大的风险。近年来，我国房地产业进入空前的高速发展时期，随着市场经济的发展和行业竞争的日益加剧，加上央行调控政策多管齐下，房地产企业面临着巨大的挑战和风险。只有正确认识财务风险的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企业正常经营和持续发展，增强核心竞争力。本文将详细分析当前政治经济形势下，我国房地产企业所面临的财务风险成因。
一、决策失误产生的财务风险
决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因。在进行投资决策时，常常因为企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加上决策时所参考的经济信息不真实、不全面，以及决策者的决策能力有限等原因，致使投资决策发生失误，使投资项目不能获得预期的收益，甚至投资无法按期收回。
房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。
二、宏观环境变化产生的财务风险
房地产企业所处的宏观环境主要有经济环境、市场环境、资源环境、政策环境。下面分别对四种环境风险进行详细说明。
1.经济环境风险。从发展周期性角度分析。房地产是国民经济的支柱产业，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。房地产的周期性发展对国民经济的影响深远，反之，经济周期的波动和宏观经济环境的变化对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况产生重大影响。从产业关联性角度分析。房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的25%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。
2.市场环境风险。市场环境风险是房地产商品进入市场之后可能面临的风险，主要由房地产市场整体状况和企业的销售策略来决定风险的大小。我国住房改革制度的建立和推进，个人购房者的个性化需求逐渐突显，这就要求房地产企业对不同客户群体的相关产品进行细分和完善。如果企业投资开发的房地产产品在项目定位、规划设计上缺乏前瞻性，在销售策略方面没有创新点，就可能发生产品滞销的风险。
3.资源环境风险。房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金比例很大，不仅会影响企业的资金周期率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。
4.政策环境风险。政策环境风险主要是指政府机构为保证国民经济的协调可持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策给企业造成的财务风险。这些宏观调控政策往往有很强的针对性，对房地产企业的收益具有很大影响。
三、内部控制不善产生的财务风险
历史学家汤因比曾说过：“一个国家及至一个民族，其衰亡是从内部开始的，外部力量不过是其衰亡前的最后一击。”可见，内部控制管理是决定企业生存状况最重要的因素，任何企业都要正视内部控制管理问题。在当前严峻的政治经济形势下，房地产企业很容易暴露出内部控制方面的薄弱环节。
（一）内部控制制度不健全不完善。通常情况下，如下原因会造成房地产企业内控制度不够完善：首先，有的企业只是针对企业运作的具体几个层面，零散地制定了一些操作规则，相互之间也没有一定的内在联系和可操作性，并未形成一个完整的制度体系。其次，在制定内部控制制度时，没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，没有充分考虑企业的长期发展战略，盲目地构建内控制度，缺乏系统化考虑，使内部控制只停留在制度层面，没有与之配套的具体操作流程，便会失去可操作性和实用性。然后，在制定内控制度时容易产生片面性思维，生搬硬套，没有结合自身的企业规模、业务特征等实际情况来考虑，这样制定出的管理制度必定不切实际，无法产生防范风险的作用。
（二）内部控制监督不到位。内部控制制度的监督执行程度直接决定企业内控风险控制的好坏。有的企业虽然制定了内部控制制度，在实际工作中也实施了内控程序，但缺乏规范有效的监督机制，使内部控制流于一种形式，也促成了财务风险的发生。如果企业的审计部门和财务部门没有分开，有的甚至隶属于财务部门之下，这样将会使企业的内部审计工作受到各方利益的牵制，难以对财务流程进行有效的约束和控制，影响审计监督职能的正常发挥。
参考文献：
[1]陈妮.浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J].价值工程，2011（23）.
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[3]（英）阿诺德·汤因比.历史研究[M].上海人民出版社，2005，5.
关键词：房地产开发经营；风险；管理
1、房地产开发经营的风险分析
⑴房地产开发过程的风险分析
由于各阶段所进行的工作不同，风险的性质和风险因素发生的概率也不同。房地产开发经营的整个过程可以分为投资决策、土地获取、项目建设及项目租售四个阶段，在这一过程中，风险发生的概率依次减小。投资决策阶段由于不确定性因素众多，故风险发生的概率最大，而此时，由于处于房地产开发之初，资金的投入量并不大，故如此时发生损失，一般从货币量上来看并不巨大。而随着工程的持续进行，不确定性日益减少，而投入的资金量却日益增大，如此时风险成为现实，那么企业将面临无法挽回的损失。
①投资决策阶段风险分析
在房地产开发经营中，这一阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中处于被动局面。其风险主要来源于政策风险、投资时机、物业位置、物业类型、投资方式选择不当等。
②土地获取阶段风险分析
这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险是地块、地段选择失误，地块价格与价值相背离，地块不利于设计规划，地块整治费用太大，调查对象有误，购房者心理和行为分析出现偏差，产品的市场客户群判断失误，产品市场定位失误等。
③建设阶段风险分析
这一阶段主要风险是指在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的技术风险和内部决策与管理风险。该阶段是技术性工作主要集中的阶段，施工过程中技术风险主要是由建筑设计与计算失误、建筑生产力因素短缺、施工事故及信息传递不畅引起的风险。该时期是决定工期的重要阶段，时间管理和沟通管理有效性显得尤为重要。该阶段的主要任务为工程项目建设，进行开发项目设计，采用合适的招标模式，选择承包商，拟定合同条款，签订承包合同，在施工过程中采取各种措施确保工期、成本和质量目标的实现等。
⑵房地产开发项目风险产生的因素分析
①系统风险
房地产行业与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发项目的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等。由于系统风险的不可避免性，本文所述房地产开发项目的风险管理以对非系统风险的管理为主。
②非系统风险
1）决策风险
决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业关于房地产开发各环节决策时的风险。由于房地产开发涉及的资本金额大、开发周期长，通过决策所致结果来验证当初决策正确与否具有滞后性，因此在开发过程中对各开发环节所做的决策风险性极高。
2）管理风险
管理风险是指由于房地产企业或投资者管理不善而造成损失的风险。所谓管理不善，主要包括：决策者不能胜任房地产企业经营管理工作；企业员工缺乏专业技能，不能适应所在岗位；信息匾乏；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。
3）营销风险
营销风险是指在房地产营销活动的全过程中由于营销策略制定失误而导致房地产销售渠道不畅，进而给企业带来损失的风险。房地产营销工作是一项严谨、严肃而且极富创造性的工作，具有极高的挑战性。
4）财务风险
财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。通常投资负债比率越大，财务风险就越高。财务风险可以进一步分为内部财务风险和外部财务风险：内部财务风险指项目不能够产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险；外部财务风险指投资者不能从资金市场或其它机构来获得投资所需资金的风险。
2、房地产开发经营风险管理
⑴风险识别
这是房地产开发项目投资风险管理中首要的一步，通过对房地产开发行业内部及外部相关法律法规及历史资料的了解，全面地评估项目开发投资可能面临的风险。特别在投资决策阶段，房地产开发企业必须对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择具有较好收益的投资项目，并在此基础上实施开发活动。只有全面、正确的识别投资过程中面临的所有风险，才能有的放矢，使后续的风险管理活动建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各个风险因素的产生根源。
⑵风险评估
房地产开发风险的评估即对开发风险进行量化，是指开发商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利影响和程度的测定，这是开发商在确定最佳开发方案与对策之前所必需进行的一项重要工作。房地产开发商风险的评估涵盖了两方面的信息：一是确定开发活动中各种风险发生的概率；二是确定风险可能给开发活动带来的损失程度。风险评估的常用方法主要有：趋势分析法、盈亏平衡分析、敏感度分析、概率分析、损失估计法等。现在比较多的是用蒙特卡洛法进行风险评估。
⑶风险应对
风险应对，即对识别及评估出来的风险采取一定的措施加以应对。房地产开发经营风险的应对包括风险回避、风险转移及风险处理三种情况。
风险回避是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果太严重，又无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。如果通过风险评估，发现项目的实施将面临巨大的威胁，企业又没有别的方法控制风险，甚至保险公司亦认为风险太大，拒绝承保，这时就应当考虑放弃项目的实施，避免巨大的人员伤亡和财产损失。
风险转移主要是通过合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。风险处理指的是企业根据风险管理决策的要求，建立健全风险管理组织，明确岗位职责，制定具体而详尽的风险管理计划，在房地产项目投资实践中组织实施。对已经发生的风险，通过事先的财务安排，迅速地对风险损失进行充分而有效的经济补偿，以便在最短时间内以最少的风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干扰，避免和减轻因损失导致突发性财务紧张和丧失偿付能力。
⑷风险监控
房地产开发经营过程说到底是一个风险评估与应对的过程。这个过程需要制定一系列政策及程序加以实施，而要保障这些风险管理政策及程序得以实施的重要举措就是对风险进行实时监控。风险监控就是对整个风险管理过程实施动态的监督与控制，以保证房地产开发企业制定的风险管理政策与程序执行的效率和效果。它要求由不参与风险管理的部门或个人对风险管理的执行情况进行独立的检查监督与评价，发现问题及时反馈，以确保风险管理程序的顺利实施。
3、结论
综上所述，房地产开发经营过程必然伴随着各种风险，房地产开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的风险管理，主动识别、评估及应对风险，强化对风险管理过程的监控，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。
参考文献：
中国的房地产市场化改革始于20世纪末期，经过10多年的稳步发展，房地产业超过传统制造业成为国民经济另一支柱性产业成为必然。然而，房地产业的发展过快、市场不成熟等原因已经引起了房地产市场日益“泡沫化”。房地产业素来以高回报率、高风险性的特点著称，这进一步加剧了房地产企业的财务风险，政府为了抑制过分飙高的房价，稳定房地产交易价格，频频出台关于房地产调控的宏观政策，这给房地产行业带来了新一轮的强劲挑战。因此，对房地产企业财务状况进行定量分析是具有实践意义的，广大投资者能通过直接揭示的房地产上市公司财务状况获取真实、有效和科学的决策依据，同时也为上市公司高管认清公司潜在财务风险，提高上市公司的风险管控能力带来积极意义。
美国学者Altman选取了1946-1965年20年间的33家ST公司和33家非ST公司作为样本，使用了计量方法从众多财务比率中选取最合适的五个变量来建立判别函数，并以计算而得的分值作为判断财务风险程度的依据。经过大量的实践经验显示，Z-score模型对于停业前一年和前两年的判别准确度达到了惊人的95%和82%。李泽红等人（2009），张敏慧（2009），杨晓彦（2011），王小燕（2012）等人也从企业的财务风险基本概念和特征出发，通过“资金筹备”、“投资决策方案”、“资本运营”和“收益分配与再分配”等四个大方面对企业财务风险进行有效分类，通过详细分析并提出相应的防范对策。周汉唐（2014）的研究认为房地产的高收益往往伴随着较大的风险。房地产公司一般承担着高的资产负债率，这样容易使企业面临着很大的财务风险，公司随时面临破产威胁，公司应当积极应对可能的风险，保障公司健康、可持续发展。
二、中国房地产行业特点与财务风险关系及预警模型选择
（一）中国房地产行业特点与财务风险关系
首先，房地产业，生产周期越长，不确定性大，导致更大的风险概率。政治环境和经济环境变动随时间增加而变大，人工成本和原材料价格的不确定性也越大，这将直接影响行业的利润水平和资金回笼。其次，房地产业是最典型的资金密集型产业，投资金额大，开发产品造价高，开发周期又长，需要占用大量流动资金，在房地产企业开发的前、中、后三个阶段，都应该保证资金链的完善。最后，在组织设计上，绝大部分房地产企业都按照投资项目而成立多个项目分公司（或项目部），这极易带来管理方面的风险。总公司和项目分公司存在委托关系，双方获得的信息有可能产生不对称，由此造成总公司控制力度下降，这极易导致预算无法得到控制，引起财务风险扩大。
（二）房地产企业财务风险预警模型选择
学术界和商界用来衡量企业财务风险变量主要有以市场数据和以会计报表数据为基础两个大类。基于我国证券市场不完善、各类监控组织监察力度不够的现状，以市场数据为基础的模型衡量企业财务风险的方法并不适用于我国房地产上市公司。因此，我们选择使用样本企业指数纽约大学教授爱德华奥特曼的Z模型来衡量企业财务风险。
三、完善我国房地产企业财务风险预警的对策建议
（一）完善公司治理机构
目前我国房地产企业主要以民营为主，其中上市公司民营企业所占比例高达90%，在实际运作过程中，家庭治理模式占据主导地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括产权不消、集权管理，这是导致公司治理机制缺乏有效性、企业运营效率低和财务风险扩大的最根本原因。因此，提高企业运营效率，降低财务风险程度，首先要完善公司治理结构以此来提高治理效率。
（二）优化资本结构
21世纪初期，国家银根政策宽松，政策鼓励房地产业发展，房地产企业迅猛发展，但高资产负债比经营的现状并未引起行业的高度重视。随着2011年国家严厉调控政策的出台，房价下跌，银行贷款困难，民众购房态度不明朗，一些高负债的企业出现严重的资金缺口，濒临倒闭。因此房地产企业应当高度重视企业的资本结构，优化的资源配置。
关键词:房地产企业财务管理风险防范
近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。
由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。
一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性
我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。
我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。
二、房地产企业财务管理风险的成因分析
(一)内在因素
第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。
(二)外部因素
房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。
三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施
(一)选择正确的财务风险评价指标
选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
(二)建立科学合理的资本结构，规避风险
第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统
预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。
(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环
房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。
(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险
市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。
(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度
内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。
四、结语
房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。
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关键词：财务风险；资金管理；低碳房地产
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1673-1573（2013）04-0081-03
房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，是公众关注的焦点。作为典型的资金密集型企业，它具有投入资金量大、回收期长、产业链广等特点，这些特点和它本身所具有的特殊的经营模式决定了房地产企业在高收益的背后蕴藏着比一般企业更大的财务风险。在市场竞争不断加剧、国家政策继续调控的情况下，房地产企业开始面临更大的风险和挑战。财务风险作为财务管理的重要组成部分，已经成为房地产企业求生存、促发展迫切需要解决的问题。只有充分认识财务风险，才能采取相应的控制措施，增强抵抗风险的能力，以保障房地产企业持续健康地发展。
一、房地产企业面临的财务风险
（一）财务风险的内容
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业的内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果和预计的财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将房地产企业的财务风险定义为经营活动中各种不确定性的综合反映，而不仅仅是狭义的筹资风险，更适于对房地产企业财务风险的分析与控制。当前备受房地产企业关注的财务风险主要包括开发周期风险、资金供求风险和内部控制风险等。
（二）房地产企业的财务风险指标分析
财务风险指标即设置敏感性指标，通过观察其变化，从而对企业已存在的或者将面临的财务风险进行监测预测。通过对房地产企业财务风险指标的分析，能够了解企业的财务状况以及经营结果，预测财务风险。反映房地产企业财务风险的指标体系，包括盈利能力指标、偿债能力指标、运营能力指标以及基于现金流量的指标等。
2012年、2013年中国房地产上市公司测评研究报告的相关数据显示：从整个房地产业来看，负债水平仍然高居不下；2012年上市房地产企业资产负债率均值与2011年几乎持平，净负债率均值上升为64.36%，偿债压力很大；存货周转率均值较上年虽然有所上升，但是运营效率仍然低较，资金回流速度缓慢；2012年上市房地产企业盈利能力有所下降，营业利润下滑的企业较上年增加了26家，达到87家；净资产收益率均值呈现下滑趋势，降至11.23%（如表1所示）。
通过数据分析可见：面对市场的不确定性、库存压力的增加、资金链的压力和融资渠道的从紧，房地产企业整体抗风险能力偏低，有待进一步加强。现阶段国内大部分房地产企业均开始关注财务风险的影响和作用，但对其反应普遍比较迟钝，缺乏风险系统控制管理。加强对财务风险的认识及成因分析，从根源上加强对财务风险的防范，提高抗风险能力，对房地产企业来说已经迫在眉睫。
二、房地产企业财务风险的主要成因
房地产企业在经济全球化的经济环境中，所处的环境十分复杂。作为高收益高风险的行业，房地产企业具有很大的发展潜力，但是在我国房地产企业还属于一个新兴的行业，有着很大的财务风险隐患。行业自身的特点和外部宏观的经济环境因素的影响也无形中增加了房地产企业所面临的财务风险。
（一）外部宏观环境因素
1. 市场和经济环境的变化。我国的房地产企业处在竞争十分激烈的环境中，市场格局的变化导致市场供求关系和购房者消费观念的改变，个人购房者的个性化需求逐渐明显，这就要求房地产企业要对不同的客户群体进行细分，要在项目定位上具有前瞻性，不断创新营销方式。现在大多数房地产企业缺乏应对市场变化的灵活机制，直接会导致商品滞销的财务风险。
在低碳经济下，低碳建筑逐渐成为建筑界主流趋势，同时对房地产企业带来了巨大冲击。传统的房地产模式已经难以适应低碳经济的要求，“低碳建筑”将会在房地产业引发一场新的革命，是未来房地产企业发展的主要方向。但是，由于我国房地产企业开发动力不足、低碳技术不成熟、节能激励机制不健全等原因，现阶段发展低碳房地产面临着许多严峻的挑战及风险。
2. 税收、土地政策因素。房地产企业属于固定资产投资领域，在开发和经营过程中，受国家宏观经济政策的影响很大，其中最关键的是土地和税收政策。近年来土地的闲置问题十分严重，国家出台了新的土地政策，比如企业未能在规定的时间内开发所储备的土地，将会被征收闲置土地税甚至会被无偿收回。由于土地成本占用资金比例很大，相关土地政策的出台加大了房地产企业的开发成本，直接影响到资金周转率和预期收益率。从表1数据中可以看到，2012年上市房地产企业净资产收益率均值下降为11.23%，较上年降低了2.87%，财务风险加大。
此外，房地产企业是税收筹划的重点，涉及的税种多、税费负担重。而房地产企业的资金大部分是通过举债获得，借入的资本额越大，可能获取的税收筹划利益就越大，同时由此带来的财务风险也很大。
（二）房地产企业自身因素
1. 行业特点。房地产企业作为典型的资金密集型企业，开发周期长、投资规模大、变现能力低等特点决定了它具有较大的财务风险。这种风险贯穿于企业的开发、经营、管理之中。较高的资产负债率在给企业带来财务杠杆效应的同时给企业带来了一定的财务风险，同时也使得企业在货币市场的筹资难度进一步增大，筹资风险增加。受关联性影响的作用，当通货膨胀幅度上升时，建筑材料、劳动力的成本以及管理费用也会相应的上升，而相关行业成本的上升会使得房地产商品增加的开发成本大大高于通货膨胀的幅度，高额的成本费用占用的资金比例过高，加大了房地产企业的财务风险。
2. 资金管理不善。首先，我国许多房地产企业的管理人员资金管理意识淡薄，缺乏资金风险控制观念，对现金流的重视不够；其次，普遍缺乏资金集中管理模式，大部分房地产企业在资金的结算和计划方面的管理还不够完善，导致信息脱节，资金管理和调度比较被动；再次，企业内部的资金管理权责不够明确，项目的拆迁、规划、施工质量等因素使得工期延长，成本增加，风险加大；最后，商品房作为特殊的存货，占用投资成本比例很大，消费者购买欲望的下降，使得商品房市场滞销，无法快速地回笼资金。2012年数据显示，将近50%上市房地产企业的经营活动现金流量净额为负数，资金链趋紧，经营风险凸显。
3. 投资决策失误。决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因，如果项目整体的规划缺乏可行性，市场调查不够充分，技术分析不到位，对未来市场的估计过于乐观，就会造成决策失误的财务风险；另外，项目投资决策后，由于投资估算出现偏差，会使资金无法正常流转，影响投资结果，甚至导致投资无法收回的风险。
4. 缺乏全面预算管理。预算管理在财务管理中处于十分重要的地位，许多房地产企业往往比较重视预算管理对成本的节约，对系统管理和价值管理的认识不足，对全面预算的重视度和执行力度不到位，从而降低了企业抵御市场风险的能力，增加了面临的财务风险。有关数据显示，2012年上市房地产企业成本费用利润率均值率下跌为31.87%，成本费用整体较高，资源利用率低。
三、房地产企业财务风险的防范措施
面对市场的激烈竞争，房地产市场出现大规模并购、集团化趋势，如何加强对财务风险的认识，增强企业抵抗风险的能力已经成为房地产企业密切关注的问题。从以上财务风险成因来看，加强财务风险的防范要做到：
（一）把握国家的宏观政策，发展低碳房地产
我国房地产企业的发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房地产企业应该准确理解国家在土地、信贷、税收和房地产市场中的调控政策，及时调整企业项目投资，减轻成本压力，从而降低财务风险。
作为我国国民经济支柱产业，房地产企业应该与时俱进，推动“低碳房地产”的发展，进行低碳建筑的研发，摆脱旧的经营模式，开拓创新，从而提高核心竞争力，增强抵御风险的能力。为此，房地产企业应树立低碳意识，选择环保型材料，合理规划建设小区，在不影响居住质量的基础上做到节能减排，实现绿色房地产和产业链的低碳整合，增强核心竞争力，降低因市场消费脱节产生的财务风险（如图1所示）。
（二）优化资本结构，创新融资策略
对于房地产企业来说，要严格控制负债的比例，合理安排产权与债务的关系，依据自身的融资能力、获利能力，确定最优的资本结构，寻求最优组合，降低筹资财务风险。
房地产企业要降低对金融的高度依赖性，摆脱单纯依靠自有资金和银行贷款的模式，可以通过面向公众发行小面值的有价证券、上市发行股票、利用房地产信托、委托发行住房建设证券等，由单一的筹资模式向多元化组合式的筹资方式转变，争取主动性，降低风险系数。
（三）科学决策，谨慎投资
房地产企业部分财务风险是由于投资失误导致的，而这部分风险恰恰是可以避免的。在房地产企业加强投资风险意识的同时，应该充分准备投资决策前的准备调研工作，这是做好项目风险分析和可行性分析的前提。为了实现科学决策，避免盲目投资，在投资过程中应注重投资与市场、政策的紧密结合，从而规避决策失误导致的财务风险，提高应对能力。比如企业可以采用投资组合战略，开发不同类型物业或者同一类型物业不同档次、不同类型房产、不同区域的组合来分散风险；在绿色经济、旅游经济领域进行探索，寻求新的利润增长点。
（四）控制资金管理，重视现金流
为了降低由于日常资金管理不善导致的财务风险：首先，房地产企业应该强化资金的预算管理，实现资金良性循环，努力减少资金的闲置，节约融资成本；其次，加强现金流量管理，尤其是重视经营性现金流，在日常的资金运作中，经营性现金流的稳定是控制风险的关键，可以提供风险预警信号，使经营者能够及时地发现问题所在，并采取行动，防范风险；最后，要加强存货管理。商品房作为房地产企业特殊的存货，资金占用量很大，投资成本很高。要不断创新营销策略，利用互联网、微信、微博、电商平台等高效的营销方式，降低空置率，加快资金的回收和周转，以满足房地产企业对资金的需求，并降低财务风险。
（五）实施全面预算管理，提高资金使用效率
全面预算管理能够对资金进行全程控制，保证资金使用和企业战略的有效结合。为了降低财务风险，房地产企业要及时编制预算计划，完善资本预算程序，加大预算的执行和监督力度，并且完善企业的财务内部控制，有效地控制财务风险，从而保障预算计划的实行。比如房地产企业的建筑材料成本一般会占到开发成本的60%左右，在预算中加强材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及标准，加强出入库管理，提高资金的使用效率，才能有效地降低财务风险发生的可能性。
四、结语
房地产企业在实现高回报的同时伴随着很大的财务风险，这就要求房地产企业对这些问题予以高度的关注。目前我国的房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，提高风险意识，完善企业的财务风险预防措施是房地产企业在激烈竞争中取得长足发展的关键。房地产市场的风险是十分复杂的，应对这些风险需要不断地进行思考和应对。市场上大多数房地产企业正朝着规模化、集团化方向发展，部分企业设立房地产联盟也是为了化解区域财务风险，提高资金使用效率，并且有效地规避财务风险。总之，为了促进房地产企业的发展壮大，顺应时代潮流，提高抗风险能力，房地产企业必须时刻树立风险意识，正确的防范财务风险。
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