时间：2023-06-14 16:36:24
导语：在不动产登记风险点的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
备受公众关注的《不动产统一登记条例》，未能按照2013年初国务院所表示的那样在今年6月底出台。这说明以统一立法的形式规制全国不动产登记制度很难一蹴而就。尽管涉及到各部门利益和既得利益者权益等一系列敏感问题和法律协调问题，但从经济社会发展大趋势来看，不动产统一登记立法势在必行。
不动产登记作为民事产权变更和公示的主要方式，广泛存在于各国立法之中，在我国2007年的《物权法》中也有明文体现。最早不动产登记源于明确产权的变动效力，法国在1804年的民法典中最先规定了该项制度。最初拿破仑成立的立法团队认为，不动产不经登记变更的，不发生物权变动效力，这无疑是对不动产产权交易中安全风险的最佳控制。不过，草案一出，很多法国贵族阶层非常反对，因为登记制度很可能会触及到权贵产权公示、增加额外税收负担等问题，所以，最后拿破仑皇帝在颁布民法典时做出妥协，对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易风险问题，但是，却因登记“非必要条件”使得效果大打折扣。
后来，统一不久的德国也颁布了民法典，长期战乱使得该国产权非常不明确，因此，德国首先确立了不动产交易变更必须登记，不登记的不发生无权变更效力。这样一来，在德国首先确立了不动产统一登记制度，这对德国日后经济发展起到很大的积极作用。
我国对不动产登记在物权法上的效力属于德国式立法，即不登记的不动产交易变更，不发生物权效力。对机动车等物权变动沿用法国式立法，即不登记的机动车交易，不发生对抗第三人的效力。虽然这些在我国物权法中曾有明确规定，但是，实践中不动产登记制度在全国范围内仍然缺乏整齐划一的制度保障，登记存在地区差异和立法空位，导致交易存在的风险依然很大。同时，我国不动产统一登记制度又作为国家调控、房产征税、征信制度等一系列制度的起点，如果不确立统一的登记制度，不仅会影响到不动产交易安全，而且还会影响到其他政策和调控的落地实施。
既然统一不动产登记制度立法势在必行，那为什么立法却姗姗来迟呢？主要有以下几方面原因。
第一，纵横交错的法律相互冲突难以协调。我国目前尚未有统一的民法典，民事法律体系中很多法律法规涉及不动产登记制度，例如《土地管理法》、《房屋登记办法》、《房地产管理法》、《草原法》等，各项法律立法和监管部门都不一样，如此一来，登记机关的选择、立法主导、登记收益、错误登记责任等问题就相互交织在一起，错综复杂，要理清其中主线，辨清权利义务关系实属不易。可见，出台一部统一的登记制度，实际是牵一发动全身，演变成部门之间利益的博弈。
第二，房产税开征的前奏。统一登记不动产与房产税征收的前奏搅在一起，稍有法律常识的人都会对此有所觉悟，以房征税和以地征税势在必行，这种“富人税”对国家宏观调控和增加税收很有裨益，不过，国人的不理解和反感也如同对“遗产税”的征收一样敏感。从中国法制史进程看，从以人为对象的征税，发展到以不动产为对象的征税是大势所趋，更多的财富意味着更大的社会责任也早已达成广泛共识。最早废除“人头税”的“摊丁入亩”政策，其实就是不动产登记制度的鼻祖，早在几百年前都可以顺利完成，增加国力，利国利民，放到现代中国当然也应该顺理成章，水到渠成。
一、继续做好二手房资金监管工作
资金监管，特别是全额资金监管，是降低交易风险的有效措施。在经过房源核验、卖方资格审查、购房人资格审查、购房人贷款资格预审、合同网签、不动产登记、贷款审核、贷款指定账户拨付、交易资金给付等流程后，买方的首付款、应得的后续房款可以保证不被挪用；如交易不能继续，卖方也能顺利追回首付款。
不动产统一登记后，监管所涉各方由原来房屋登记机构与银行、交易当事人变成了房屋交易、不动产登记、银行、交易当事人。格局的变化带来了流程的动，部分交易登记分设的城市，原监管机构无法独立完成交易登记事项，监管流程整合未能跟上，监管平台未能更新，导致二手房交易资金监管名存实亡。监管部门宜根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求，继续做好二手房资金监管工作，不动产登记机构应予以协助。
二、以不动产登记为抓手保护交易安全
以二手房交易登记为例，买方负有在一定期限内给付房款的义务，由于这个期限与登记时间不一致，必然导致登记与给付不同步。这种不同步便是交易双方风险的主要原因。从预告登记、抵押权首次登记着手，完善交易登记流程，可以有效避免风险。
首先，在交易双方签订房屋买卖合同后申请转移登记前，双方当事人可按照合同约定申请房屋所有权（建设用地使用权）预告登记。买方可根据《物权法》的规定，取得物权的期待权，防范卖方一房两卖。需要注意的是，预告登记的有效保护时间为自核准预告登记至能够进行不动产登记之日起3个月。因此，买方应督促卖方在合理的时间内完成登记申请。
其次，交易双方签订房屋买卖合同时，双方当事人可在合同中约定：买方取得房屋后，将该房屋作为给付后续房款的担保。双方在申请房屋所有权（建设用地使用权）转移登记时同时申请抵押权首次登记，不动产登记机构可以一并受理并登记。卖方可以了解贷款（抵押）的进度，防范买方将房屋恶意变卖或用于其他目的的抵押。需要注意的是，办理二手房贷款的银行可能会对此持有不同意见，不愿接受已设有抵押房屋作为抵押物，应加强协调。
三、加强二手房贷款资金流向监管
一般来说，银行对二手房贷款的审核包括贷款原因、贷款用途、贷款人信用、还款能力、抵押物有无瑕疵、抵押价值是否足够等，并不审查所贷款项的去向。
鉴于二手房交易的购房贷款中，贷款申请人明确贷款目的为购房，银行在审核阶段，可以接受拟用于抵押的房屋已为剩余房款的给付提供担保，具体可按如下流程操作：
1.交易双方签订合同；2.申请转移登记及余款给付抵押登记；3.买方申请贷款；4.银行、交易双方签订付款协议，明确贷款全部用于清偿房款，并直接拨付至双方共同指定的账户，钱款到达指定账户后，视为房款给付；5.银行审核；6.银行申请抵押权顺位登记；7.买方申请注销抵押权登记，银行拨付贷款；8.银行自动转为第一顺位抵押权人。
四、银行监管二手房贷款资金流向的难点及对策
【关键词】不动产登记;形式审查;实质审查
不动产登记的审查模式,是指在不动产登记程序中行政登记机关应当依法遵循何种程度与范围的审查原则来对当事人的申请内容进行核查与认可。不动产登记的审查模式不同,体现了行政权对私权利的干涉程度的不同,同时其审查方式还涉及到登记的法律效力、登记的效率和登记错误的法律责任等问题,因而不动产登记审查模式是不登记行为的核心程序要件,也是不动产登记制度的核心问题。就目前国内学者对此问题的看法,主要有两种观点,即形式审查原则和实质审查原则。在这两种审查模式中,行政主体的参与程度、对登记后果的责任大小及其对登记审查的范围、事项、程度等都是不一样的,两者有很大的区别。
一、形式审查
所谓不动产登记形式审查系指不动产登记机关对当事人的不动产物权登记申请进行审查时,只对法律所要求的形成登记所需的形式要件是否完备进行审查,而不对这些要件的合法性与真实性进行甄别。因此,登记机关对于登记要件瑕疵造成当事人或第三人权益受损不承担责任。西方多数国家采取这种审查模式,这是因为一方面可以简化不动产登记程序,提高登记效率;另一方面,形式审查还有利于分清登记机关与当事人的法律责任界限。但同时也存在登记的公信力比较弱、登记错误率比较高的
缺点。
二、实质审查
实质审查是指不动产登记机关是在对申请人主张的物权变动事实进行审查时,既要对形成不动产登记所需的形式要件是否完备进行审查,还要对这些要件的合法性与真实性进行审查。所谓真实性是指登记所要求的身份、主张等要件必须符合当事人的真实意思表示,合法性是指登记要件要符合登记相对人和第三人之间的特定法律关系或承诺,即还要审查不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵,而不得损害第三人的权益。如果因登记有错误、遗漏等情况导致第三人受损,行政机关应当承担赔偿责任,这是因为根据实质审查作出的登记具有公信力,登记内容具有对世的可信效力,善意第三人的信赖利益因行政登记而受到保护。实质审查的优点在于保证不动产登记的真实性和合法性,减少瑕疵登记的几率,使得国家公信力得到维护,而不至于因瑕疵登记纠纷造成不动产登记制度公信力下降。当然这种审查方式也存在弊端:一方面,实质审查方模式与形式审查模式相比,其审查范围更广,审查程序要求更高,那么其行政成本也将会高于形式审查,有限的行政资源会被过量消耗;另外一方面,因为实质审查的标准是由行政机关掌握,所以,可能会导致国家行政权的过度干涉而滥用行政权。
三、我国应采用的审查原则
不动产登记涉及公民重大财产权利,那么我国应该采取什么样的审查原则呢?有学者认为,我国未来立法应该采用形式审查制,但占主导地位的观点认为,我国对不动产登记应建立实质审查制度。因为我国正处于市场经济发展的初期,“信用较为低下,欺诈行为时有发生”,而“实行市场经济首先必须保障交易安全”,因此,在我国的社会保障尚未健全,诚信体系尚未建立的情况下,“关注安全超过自由应作为法的指导思想”。
关键词：不动产登记；形式审查；实质审查
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1005-5312（2011）30-0285-01
不动产登记的审查模式，是指在不动产登记程序中行政登记机关应当依法遵循何种程度与范围的审查原则来对当事人的申请内容进行核查与认可。不动产登记的审查模式不同，体现了行政权对私权利的干涉程度的不同，同时其审查方式还涉及到登记的法律效力、登记的效率和登记错误的法律责任等问题，因而不动产登记审查模式是不登记行为的核心程序要件，也是不动产登记制度的核心问题。就目前国内学者对此问题的看法，主要有两种观点，即形式审查原则和实质审查原则。在这两种审查模式中，行政主体的参与程度、对登记后果的责任大小及其对登记审查的范围、事项、程度等都是不一样的，两者有很大的区别。
一、实质审查
实质审查是指不动产登记机关是在对申请人主张的物权变动事实进行审查时，既要对形成不动产登记所需的形式要件是否完备进行审查，还要对这些要件的合法性与真实性进行审查。所谓真实性是指登记所要求的身份、主张等要件必须符合当事人的真实意思表示，合法性是指登记要件要符合登记相对人和第三人之间的特定法律关系或承诺，即还要审查不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵，而不得损害第三人的权益。如果因登记有错误、遗漏等情况导致第三人受损，行政机关应当承担赔偿责任，这是因为根据实质审查作出的登记具有公信力，登记内容具有对世的可信效力，善意第三人的信赖利益因行政登记而受到保护。实质审查的优点在于保证不动产登记的真实性和合法性，减少瑕疵登记的几率，使得国家公信力得到维护，而不至于因瑕疵登记纠纷造成不动产登记制度公信力下降。
二、形式审查
所谓不动产登记形式审查系指不动产登记机关对当事人的不动产物权登记申请进行审查时，只对法律所要求的形成登记所需的形式要件是否完备进行审查，而不对这些要件的合法性与真实性进行甄别。因此，登记机关对于登记要件瑕疵造成当事人或第三人权益受损不承担责任。西方多数国家采取这种审查模式，这是因为一方面可以简化不动产登记程序，提高登记效率；另一方面，形式审查还有利于分清登记机关与当事人的法律责任界限。但同时也存在登记的公信力比较弱、登记错误率比较高的缺点。
三、我国应采用的审查原则
不动产登记涉及公民重大财产权利，那么我国应该采取什么样的审查原则呢？有学者认为，我国未来立法应该采用形式审查制，但占主导地位的观点认为，我国对不动产登记应建立实质审查制度。因为我国正处于市场经济发展的初期，“信用较为低下，欺诈行为时有发生”，而“实行市场经济首先必须保障交易安全”，因此，在我国的社会保障尚未健全，诚信体系尚未建立的情况下，“关注安全超过自由应作为法的指导思想”。
关键词：不动产；统一登记；难点；问题
目前，我国对不动产进行登记的工作主要是由一些政府部门完成的，主要分为房产、农业、林业和国土资源等部门，如果让这些部门分别各自进行登记，一个明显的缺陷就是登记的信息不健全，这会影响到我国市场经济的发展。因此，有必要对我国的不动产进行统一登记。但是，什么是不动产？即指不可移动的财产，并且其财产是受到法律保护的。因此，不动产所包含的范围比较广泛，这也在一定程度上给相关单位的工作提出了挑战。
1 我国不动产统一登记的难点分析
1.1 政府部门的利益和个人利益存在冲突
一直以来，由于我国对不动产的登记不到位，从而制约了我国市场经济的发展。我国对不动产的登记的问题，主要表现为登记部门通过自己的信息系统，按照登记的程序和效力，完成对不动产的登记工作，但是，一旦涉及到他们自身的利益，很多登记工作人员就会考虑到背后的利益，导致统一登记部门的相关登记工作比较困难。比如，对住房公积金的信息登记，这不可避免地会牵扯到政府部门的相关利益，一个明显的现象就是，在政府部门进行住房公积金的登记时，他们并不是无私地完成其工作。另一方面，各个地方政府的财政与当地的房地产开发密切相关，在他们对当地的土地资源进行登记时，一些暗箱操作等违法行为就随之而产生，这些行为都严重制约了我国对不动产进行统一登记工作发展。
1.2 登记人员的知识结构不够完善
在对国家的不动产进行统一登记时，一个非常重要的环节就是对登记制度的审查，但是，根据审查方法的不同，其登记效率和说服力等都存在很大的差距，进而会影响到对不动产的统一登记工作的严谨性。当前，我国很多地方依然采用的是分散登记的形式，这种情况下，相关工作对登记人员的专业知识要求也相对较低。然而，在实行统一登记后，这就对相关工作人员的专业知识结构提出了更高的要求，所以，提高我国不动产登记工作人员的综合素质显得至关重要。
1.3 登记技术比较落后
在我国全面推进和实行不动产统一登记的当今，针对传统的登记技术落后等缺陷，这一方面的问题影响到了我国对不动产的登记工作的完成。第一，在研究方法方面，我国采用的统一登记技术的精确度不够。第二，针对不同类型的不动产统一登记工作，其采用的标准和范围存在差异。第三，与不动产的统一登记相关信息还未实现共享，一个明显的现象是很多部门都不愿意将其登记成果与其他部门进行分享。通过调查研究表明，国外的不动产统一登记工作已经发展的相对比较成熟，而且其规范性较高，已经全面实行了对不动产的统一登记，我国相关部门应该大胆地借鉴国外的成功经验。比如，我国在对房地产的登记就显得过于简单，而且记录工作也不够详细，即没有采用实名制，登记的信息也不够全面。另外，有关对不动产统一登记的相关法律也不够健全，使得我国相关部门在对不动产进行统一登记时，缺乏相关的法律依据。而且，在制度方面，由于我国各个地区的经济发展形势不同，导致各个地区的不动产登记制度和标准等都不相同，这些问题都给我国实行不动产统一登记带来了困难，从而抑制了不动产统一登记工作在我国的发展与推广。
2 解决我国不动产统一登记问题的措施
2.1 加强对不动产登记人员的培训
以上阐述说明，我国缺乏不动产统一登记的人才，这也是很明显的事实了。针对这一现象，我国相关部门应该加强对不动产统一登记人员的培训，通过提高他们的专业素质，使得我国的不动产登记工作趋向于统一化和标准化的方向发展。尤其是一些先进的技术手段被逐渐应用到不动产的登记工作后，这对不动产登记工作人员的综合素质要求越来越高，只有对他们不断进行培训，才能保证他们能够胜任这一工作。
2.2 统一登记机构
目前，制约我国不动产统一登记发展的一个明显困难就是登记机构不统一，导致的后果是他们的登记标准和形式都不相同。我们都知道，登记机构是实现不动产统一登记的基础，他们是完成不动产登记的一线工作部门。结合我国的实际情况，通过借鉴国内外成功的经验，表明通过建立统一的不动产登记制度，在统一的登记部门进行登记，取得的成果是显而易见的。
2.3 设立弥补登记过错的赔偿基金
众所周知，在对大量的不动产信息进行统一登记的过程中，其工作人员不可避免地会出现一些错误，当然，我们也无法否认，这方面的过错会影响到人们的利益，只要是由登记工作人员的工作失误导致的错误，对其进行赔偿也是理所当然的。在这种情况下，一个行之有效的方法就是由国家主导，设立弥补由登记工作人员的失误导致过错的赔偿基金。目前，西方很多国家都已经设立了这种赔偿基金，这是对个人或者集体在私有财产是一个很好的保护措施，同时，通过设立赔偿基金，还能在一定程度上鼓励人们对其不动产进行统一登记的信心。通过调查研究表明，很多人们都认为，我国完全可以借鉴美国的做法，通过引入统一登记风险防范保险机制，对不动产统一登记中的认为错误，可以通过这种风险防范保险机制实现对其的补偿。当然，我们在借鉴美国的这一做法时，还是应该考虑到我国的基本情况，不能盲目地引进。
2.4 加强对不动产统一登记工作的监督
目前，由于我国实现对不动产的统一登记还处于发展的初级阶段，通过以上的阐述，我们也知道，我国有关不动产统一登记方面的问题还是很多的。但是，一个基本的要求就是要确保登记信息的完整性和准确性，但是，我国的不动产统一登记工作并没有达到这一基本的要求，这就要求我们加强对不动产统一登记工作的监督。尤其是当需要统一登记的不动产信息涉及到该部门或者个人的利益时，加强监督工作显得尤为重要。我们可以采取定期抽查的方法，对不动产统一登记中的违法行为进行严惩。
3 总结
综上所述，为了更好地保护我国人民的合法私有财产，一个行之有效的方法就是对其不动产进行统一登记。通过对不动产的统一登记，避免人们出现产权冲突等不必要的矛盾，保证我国的财产得到全面统一的管理，有效地保护我国人民的合法权益。但是，我国实行对不动产统一登记的改革还处于初级阶段，其难点也是可想而知的，对于我们从事不动产统一登记相关的工作人员来说，他们首先应该明确认识到我国在这方面工作中存在的问题，并且通过不断的学习和培训来提高其自身的专业水平，从而保证我国的不动产统一登记工作能够顺利完成。因此，笔者在此通过分析我国不动产统一登记中出现的一些明显问题，以此来提出了相关解决措施。
参考文献：
[1]湛国毅.不动产统一登记的困难与解决方案初探[J].测绘与空间地理信息，2016
[2]马安胜，袁国华.不动产统一登记的难点与政策建议[J].国土资源科技管理，2015
[3]赵永慧，贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].房地产业，2014
内容提要: 《物权法》通过之前，有关不动产登记的性质，见仁见智，但通说认为不动产登记行为是行政行为，这一通说是由我国目前有关不动产的立法现状决定的。《物权法》的颁布施行，改变了过去那种认为不动产登记是不动产登记机构行使行政职权的传统看法，明确要从服务于民事主体之间不动产物权变动的角度，重新认识不动产登记的性质。本文以此为出发点，阐述了登记行为是当事人之间不动产物权变动的生效要件，是发生民法效果的民事行为，并结合《物权法》所确立的不动产物权变动模式，进一步阐述了我国不动产登记行为应为事实行为的观点。
引 言
新颁布实施的《中华人民共和国物权法》确立了因法律行为引起的不动产物权变动，要以登记作为必备要件。也就是说，因法律行为所引起的不动产物权的设立、变更、消灭、设立负担，除了作为不动产物权变动的基础行为——债权行为成立且有效，尚须到不动产登记机关践行登记程序，不动产物权变动的法律效果方才发生。由此可见，不动产物权变动的登记在不动产物权变动中扮演着不可或缺的角色。鉴于我国不动产登记的传统和现状，人们对不动产登记的性质和功用在认识上发生一定的偏差，在登记的理论和实践层面存在着一些分歧。辨清不动产登记的法律性质，正确认识不动产登记的功用，对我国不动产登记制度的完善，对不动产登记的统一立法，尤其对广泛存在着的不动产登记的实践，都具有十分重要的指导作用。
一、不动产登记是民事行为抑或行政行为
鉴于我国不动产登记的现状，不动产登记由各类不动产的专门行政管理机关进行，比如土地物权变动由土地行政主管部门登记，房产物权变动由房产行政主管部门登记，林木物权变动由林业行政主管部门登记等。由各类不动产的行政主管机关对所管理的不动产进行登记，如若不申请登记，这些不动产或不动产权利不能发生变动。这种登记的现状往往给人造成错觉，主体之间就不动产或不动产权利发生变动，尚须相应行政主管机关的登记认可，行政机关的登记行为被看作是一种行政管理行为，这种观点成为目前学界和实务界的通说。[1]某些行政法学者甚至认为，主管机关的审查登记行为是一种带有行政职权性质的许可行为。[2]在学界与实务界之所以会出现这种认识，是由我国目前有关不动产登记立法的现状所决定的。土地管理法、城市房地产管理法都是从对不动产进行行政管理的角度进行立法，不动产登记自然被纳入到行政管理的范畴。
主体之间就不动产权利变动达成协议，以使不动产权利发生变动，实现财货流转和交易目的。不动产权利具体包括建设用地使用权、房屋所有权等是物权，物权具有支配性和排它性，让任何第三人知晓该不动产上的权利状况，有利于该不动产权利的行使和不动产效用的发挥，有利于该不动产的顺畅流转，以建立稳定有序的财产流转秩序，这种主体之间就不动产或不动产权利发生变动的情况就必须借助一定的可足够为众人所知的公示手段彰显出来。在诸如法国、德国、日本及我国台湾地区被实践证明了的最有效的公示手段即为不动产登记，即由一个有足够公信权威的机构将不动产权利变动情况通过设置专门的薄册的方式公之示众，人人皆可以查询，以知悉不动产上的权属状况。我国不动产权利变动情况与这些国家和地区的不动产权利变动情况相通，运作原理相同，所以将不动产权利变动登记看作是主体之间不动产物权变动情况的公示，是促进不动产的利用和实现财产稳定有序流转的必备手段。登记最主要的功能就是不动产物权权利状况的公示，登记所产生的法律效果只关乎不动产权利归属和变动状况，登记服务于不动产的高效利用和有序流转，不动产登记行为应是民法上发生民法效果的行为，所以应属民事行为。
从上述论证可以看出，不动产登记的民事行为属性，是由不动产登记的功能所决定的。《物权法》通过之后，确立不动产登记的公示功能具有十分重要的现实意义，不动产登记作为不动产物权变动的公示手段，主要功能即将不动产权属状况公之示众，以利不动产的利用和流转，任何欲在该不动产上设定权利之第三人即可根据公示出来的权属状况做出正确有效的交易决策，而要改变过去那种认为不动产登记是不动产行政管理机关对不动产行使行政管理职权的传统看法。主体之间就不动产权利变动达到协议之后，只要该协议合法、有效，并按《物权法》和相关法律的规定提供了登记所需的材料，不动产登记机关在审查以后对符合条件的不动产物权变动就必须予以登记，以完成不动产物权变动的公示程序，而不能借对不动产进行行政管理为由对符合条件的不动产物权变动不予登记，这一点在《物权法》中也得到确认。
二、不动产登记是事实行为还是法律行为
对不动产登记的事实行为属性或是法律行为属性的探讨，是建立在对第一个问题论证的基础之上，即是以不动产登记行为属民事行为为探讨的前提。事实行为和法律行为同属法律事实的范畴，都是引起民法效果的原因。但是，事实行为和法律行为引起民法上效果的作用机理不同。法律行为，是以意思表示为要素，因意思表示而发生一定私法效果的法律事实。[3]主体欲要发生的民法上的效果，即民事权利和义务的产生、变更、消灭，受制于主体的意愿，只要该意愿合法、有效，意愿所达成的民法上的效果就会相应地发生，所以因法律行为所引起的民法上效果的发生要贯彻意思自治原则。事实行为则不同，事实行为无需考虑行为人内心意思，事实上有此行为，即产生相应的法律效果，行为人有无取得此种法律效果的意思，在所不问。[4]由此可见，事实行为所产生的法律效果是由法律预先规定好了的，与行为人内心意思无关，不受行为人内心意思的影响。不动产登记是事实行为还是法律行为，就要看不动产登记所要发生的法律效果——不动产物权的设立、变更、设定负担、消灭，是否取决于不动产登记申请人的效果意思，若是则为法律行为，若否则为事实行为。
不动产登记是法律行为抑或事实行为，必须在物权变动的不同立法模式下考虑。综观他国民法理论和实践，因法律行为引起物权变动，主要有两种立法模式，一是形式主义，二是意思主义。所谓形式主义，是指物权变动的完成除当事人的意思合致外，尚须登记、交付形式的做成为必要的立法主义。
[5]根据物权变动是基于当事人的债权意思还是物权意思的不同，又可将形式主义分为债权形式主义和物权形式主义。债权形式主义要求物权的变动须当事人的债权意思合致，并且要履行登记、交付程序，如瑞士。物权形式主义要求物权的变动须当事人的物权意思合致，债权意思合致只是物权变动的原因，并不决定物权变动效果的发生。物权变动效果取决于物权意思合致，另外尚须践行登记、交付程序，如德国。在形式主义立法模式下，就不动产物权变动而言，不动产登记是必备要件。意思主义，是指物权变动仅以当事人的意思合致为已足，不以任何形式的作成为必要的立法主义。[6]意思主义中的意思仅指债权意思，也就是说，物权变动效果的发生，仅以当事人债权意思合致为已足，登记、交付的形式要件不是物权变动的必备要件，但为了保护物权变动中的第三人，让第三人知悉该物权变动的具体情况，意思主义规定登记、交付具有对抗第三人的效力，如法国和日本。不动产登记在不同的物权变动立法模式下显现出不同的功用，是源于不同立法模式不动产登记性质的不同。
（一）物权形式主义立法模式下不动产登记的法律行为属性
已如上述，物权形式主义立法模式下，物权变动取决于物权行为，债权行为只是物权变动的原因，不决定物权变动效果的发生。但是物权行为究为何物，登记是否就是一种物权行为，则众说纷纭。“传统见解认为，物权的意思表示（包括物权的合意）本身即为物权行为（单独行为及物权契约），登记或交付则为其生效要件。”[7] 按照法律行为的一般理论，法律行为的核心要素是意思表示，法律行为包括效果意思和意思的表达方式，如口头形式、书面形式、行为等。如若将物权意思本身等同为物权行为，单纯的物权意思表示（物权行为）则不能引起物权变动实际效果的发生。某种物权的实际取得或丧失，端赖于另外的实际履行行为，即动产的交付和不动产的登记。如此一来，单有物权行为不能发生实际的物权变动，而这又与物权行为概念本身相矛盾。为了克服这种矛盾，有关物权行为的传统见解在维持物权意思即为物权行为的基础之上，把实际的履行行为——交付和登记看作是物权行为的生效要件，但此种嫁接让人不免产生牵强附会之感。台湾著名学者姚瑞光先生在洞悉物权意思即为物权行为的矛盾后指出：“物权行为者，由物权的意思表示与登记或交付相结合而成之要式行为也。……物权的意思表示，与登记或交付相结合，始能成立所谓物权行为。惟有完成此项方式后之物权行为，始能发生物权得丧变更之效力，始能不残留所谓履行问题，亦即物权行为一经成立，即生效力，不可认为物权行为因意思表示而成立，登记或交付不过其生效要件而已。”[8]姚先生认为，物权行为是物权意思和实行履行行为——交付、登记的结合，交付、登记也是物权行为的内容，虽然此种观点克服了物权意思本身即为物权行为的自相矛盾之处，但是关于物权意思和交付、登记之间的关系仍不甚明了，交付、登记的法律属性仍不明确。
要探究物权行为的本质，弄清楚物权行为和物权意思之间的关系以及交付、登记的法律属性，必须从物权行为产生的源头上分析。物权行为理论的创造者德国法儒萨维尼在《当代罗马法制度》一文中写道：“私法契约是最复杂最常见的……在所有的法律制度中都可以产生契约，而且它们是最重要的法的形式，首先是在债法中，它们是债产生的最基本的源泉。这些契约人们称之为债务契约。此外在物权法中它们也同样广泛地存在着。交付是一种真正的契约，因为它具备契约概念的全部特征：它包括双方当事人对占有物和所有权转移的意思表示……仅将意思表示本身作为一个完整的交付是不足够的，因此还必须加上物的实际占有取得作为它的外在行为，但这些都不能否认它的本质是契约……。”[9]法儒萨维尼这段精僻的论述清晰地告诉我们：交付本身即为一法律行为，买卖中的交付，核心要素是当事人转移动产所有权的意思，但该意思不是法律行为，其必须依附在交付这一有形的外观之上，物权行为即为交付。
随着交易规模的扩大和交易种类的多样化，不动产交易在法理上和交易实践上逐渐呈现出与动产交付不同的交易状态，即被后来各国所广泛确立的不动产交易要以登记作为表标方式。以萨维尼抽象出“交付也是一种真正的契约”同样的论证出发，由于不动产登记成为不动产交易的常态表征，如理相同，不动产登记也是一种真正的契约，是一种能独立发生物权变动的法律行为。以萨维尼物权行为理论为立法基础所采取的物权形式主义立法模式下，就不动产物权变动而言，不动产登记即为一种能独立发生物权变动的法律行为的观点明晰可见。
（二）债权形式主义和意思主义立法模式下不动产登记的事实行为属性
债权形式主义、意思主义立法模式与物权形式主义立法模式，虽然都有债权行为的存在，但债权行为在实际的物权变动中所起的功用不同。意思主义立法模式下，单有债权行为即可引起物权变动，连债权行为的实际履行——交付、登记等都没有必要。债权形式主义立法模式下，债权行为是引起物权变动的决定因素，但只有当债权行为的实际履行——交付、登记完成后，方才发生物权变动。在这两种模式下，债权行为对物权变动起着决定作用，债权行为无效、被撤销，物权变动就无法发生。物权形式主义立法模式下，已如上文所述，债权行为只是物权变动的原因，实际的物权变动取决于物权行为，即使债权行为无效或被撤销，只要物权行为有效，物权变动就能实际发生。
物权形式主义立法模式下，交付、登记是真正的契约，不动产登记作为法律行为的一种，遵从法律行为成立要件、生效要件等的判断规则，适用法律行为一般原理。债权形式主义立法模式下，依债权行为达到物权变动的最终目的，端赖于当事人债的实际履行。债的履行完成，即动产完成交付和不动产完成登记可发生多重法律效果：一是当事人之间的债因当事人的实际履行而消失，二是当事人之间所欲达到的目的，就物权变动而言，物权变动的发生即可确定地实现，三是动产交付、不动产登记作为当事人之间物权变动的外观，对不知交易实情的第三人来说，具有公示权利变动的效果。因此，债权形式主义立法模式下，交付、登记是债的履行行为，该履行行为产生既定的法律效果，是物权变动的必备要件，因而应属于事实行为。
意思主义立法模式下，就物权变动的法律要件来说，交付、登记并非必需。但从交易习惯和日常生活经验来看，不完成交付和登记，买方不取得对物的实际占有，物的使用价值无法实现。从另一个角度看，物权是支配权，具有排它性，物权的行使和变动不仅关涉物权人本人的利益，还关涉到该物之上其他权利人、欲取得该物之交易相对人等的利益，关涉交易安全和交易秩序，交付和登记扮演着十分重要的公示功能，并且此种公示功能在复杂的物权变动中尤为重要。基于此，意思主义立法模式虽不强求不动产物权变动必须办理不动产登记，但规定未经登记的不动产物权变动不能对抗第三人，这就使得取得不动产物权之当事人如若未办理登记，其所取得的不动产物权随时有被他人取得的风险，正是此种风险的反激励作用，当事人因顾及风险，在绝大多数情况下也不得不办理登记，这一点从王茵博士的论文中可以清晰地得到印证，意思主义立法模式的典型——法国，于“1855年法就大多数所有权及其他不动产物权的设定、移转，规定以誊记为第三人对抗要件，显著地扩大了誊记范围，几乎所有的物权变动都要公示。”[10]由此可见，意思主义立法模式下，交付、登记作为物权变动对抗第三人的公示要件，法律效果确定，因而也属于事实行为。
结 论
在我国《物权法》制定过程中，就采取何种物权变动立法模式，是否采用物权行为理论等问题，众说纷纭。就已实施的《物权法》相关条文内容来看，“不动产物权变动非经登记不发生效力”是一般规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，土地承包经营权互换、转让的，非经登记不得对抗善意第三人，地役权的设立非经登记不得对抗善意第三人，并且立法上未采用“物权行为”概念。由此可见，我国就不动产物权变动，立法上采取了以债权形式主义为主，兼采意思主义的立法模式。结合上文的论证分析可以看出，在我国，就不动产登记而言，一般情况下，不动产登记是不动产物权变动的生效要件，不动产登记的法律效力，法有明确规定，与当事人的意志无关。特定情况下，不动产登记起着“对抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也为法所明文规定。由此可见，在我国，不动产登记的行为属性应为事实行为。
注释:
[1]田士永.物权行为理论研究[M].北京：中国政法大学出版社，2002.194；王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1998.50.
[2]应松年.行政法学新论[M].北京：中国方正出版社，1998.246；行政许可制度存在的问题及立法构想[C].中国政法大学科研处优秀论文选集.北京：中国政法大学出版社，1998.230.
[3]王泽鉴.民法总则[M].北京：中国政法大学出版社，2001.250.
[4]赵勇峰，马瑞娟.对民事法律事实体系的再思考[J].学术交流，2005，（10）。
[5]肖厚国.物权变动研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[6]肖厚国.物权变动研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7]王泽鉴.民法学说与判例研究[C].北京：中国政法大学出版社，1998.7.
[8]转引自王泽鉴.民法学说与判例研究[C].北京：中国政法大学出版社，1998.5.
新的营商环境条件下高效做好不动产登记工作
自2015年以来，全国统一实行不动产登记工作，这对于政治体制改革、行政体制改革以及经济体制改革来说，都具有十分重要的意义。实行不动产登记工作，达到“四统一”的目标，是国家从根源上改变以往的不从产管理模式，全面贯彻落实《物权法》的规定的重大举措。同事，也是切实保障权利人合法权益，明晰不动产权关系，明确责任主体，规范房地产市场的具体表现，必将对我国经济社会产生十分深远的影响，在经济发展的历史过程中，留下浓彩重抹的一笔。
在实际工作中，按照国家的要求，各地都相继开展不动产登记工作，并有的地方取得了十分明显的成效。完成了人员、机构、职能等划转工作，业务工作顺利实施。但在新的条件下，国家大力优化营商环境，打造亲商助企、优质服务的营商环境，不动产作为服企助企、为民服务的窗口和桥头堡，落实优化营商环境要求，打造“金牌店小二”的义务和责任尤为明显。因此，在新的营商环境条件下，如何做好不动产登记工作，值得我们去探讨和探索，更值得我们为之去努力去奋斗。以下是笔者的几点拙见，望各位读者予以包涵，提出真知灼见，以便笔者加以完善改进。
不动产工作面临的现实问题
（一）责任主体不同。按照改革前的行政管理权限，土地、房屋、水域、林地、草地等不动产分属于国土、住建、水务、农林等不同的部门管理，所依据的法律也属于不同性质的法律条文，在日常管理中，部门与部门之间未形成统一、协调、共享的技术标准，导致产生的不同的登记结果之间也存在十分明显，甚至相悖的结论，法律效力明显降低，合法权益在某种程度上有保障风险。
（二）技术要求不同。在改革前，不同类别的不动产，依据部门所执行的标准不同，登记结果所具备的技术要素不同，例如数据精度、登记的结果表现形式、数据采集的方式和途径、图件处理的技术规范以及办理的流程和方式等方面，都存在一定的差距。改革后，实行统一的不动产登记，必须建立一套完整的流程、体系，形成统一规范的标准模式，这也是提高工作效率，保证登记权威性的基础。
（三）基础数据不全。各部门因管理要求及工作条件的不同，在对土地、房屋、林地、草地、水利滩涂等不动产管理中，对是否实行数据化管理没有明确的要求，例如我区土地实现了全数据化管理，电子化程度较高，相比之下，其他部门的不动产管理数据电子化存在差距，个别甚至未实现电子化，属常规纸质管理。对于这种情况，在实行不动产统一登记工作后，是急需解决的问题，直接影响到不动产统一登记工作成效。
（四）机构人员分散。做好不动产登记工作的前提就是整合机构人员，明确工作职责，将不同部门不动产登记职责统一到不动产机构，对人员进行划转，将分散的职能优化整合。改革前，各部门从事不同类别不动产管理的人员素质、能力不一，而且流动性较大，个别部门对此职能存在缺编、兼职的情况。有的部门人员冗大，超编，人浮于事的现象比较严重，工作效率低，办理时间长。
让不动产“动”起来
优化营商环境是政府向社会做出的郑重承诺，也是转变政府职能，改进工作作风的重要举措，势在必行。优化营商环境的核心就是服务，不动产作为政府服务企业群众的窗口，应该勇于担当，时刻把落实好优化营商环境的各项要求，为企业群众提供便捷、高效、优质服务作为今后工作的出发点和落脚点，努力打造不动产金牌服务的金字招牌。
清：即职能清。以政府牵头，编办按照不动产统一登记的要求，对农林、土地、住建、房屋、水务等部门的登记职能进行整合，按照“人随事走、编随人走”的原则，积极对机构进行整合，对人员进行划转，建立不动产登记机构。充分考虑不动产登记的复杂性和重要性，在机构设立和人员划转时，要严格标准，防止借机突击解决人员编制现象。
简：即流程简。按照便民高效的原则，对不动产登记流程进行梳理再造，制定《不动产登记交易窗口工作指引》，科学窗口协同，压缩合并办事环节、办理时间，按照优化营商环境工作要求，借鉴杭州、成都、徐州等地区先进经验，力争在5个工作日内完成不动产登记。对原来的办事流程进行梳理，优化办事流程，方便企业和群众办理不动产登记。
全：即功能全。设立不动产登记服务大厅，科学设置设置办事窗口，落实最多跑一次的优化营商环境要求，房产交易、不动产登记、税费征缴等业务一律进驻大厅，实行一次排号、一厅办理。开辟快递送证、延时服务、短信通知、电话预约、主动上门等服务方式，满足不同人群的服务需求，提高服务质量。落实“互联网＋”，积极推行线上申报办证，充分利用大数据，建设微信公众平台，实现与登记平台无缝对接，提高办事效率。
精：即数据精。精确的基础数据是做好不动产登记工作的保障。对建成房、林地、草地等进行测量，采集坐标，结合土地测量数据，全覆盖数据整合，建立建立了完备详实的不动产数据库，切实做到数据多跑路，群众少跑路。建立不动产登记信息平台，达到统一标准、统一要求。
严：即制度严。铁的纪律造就铁的作风。制定了《首问负责制》、《服务承诺制》、《不动产工作人员行为规范》、《限时办结制》、《廉洁工作制》、《岗位负责制》等规章制度，充分发挥制度刚性作用，约束工作行为，规范服务用语，明确要求在工作中实行一次性告知，一切从“全心全意做好服务”出发，坚决杜绝“推、拖、扯”现象。在服务大厅设置投诉箱、意见簿、投诉窗口、投诉电话。
关键词：融资 统一 动产抵押
中图分类号：D913.04 文献标识码：A 文章编号：1005-5312(2009)24-0090-01
一、中小企业融资动产抵押存在的问题
面对中小企业缺乏有效的抵押品，难以获得银行信贷支持的实际情况，中国人民银行曾对银行系统授信时是否接受中小企业的存货、应收帐款等作为抵押品进行了调查，从银行角度分析了中小企业难以凭借动产作为抵押担保获得贷款的原因。从银行角度而言，动产抵押难以推行的因素主要包括：
其一，动产特征所致。在动产抵押中，动产易于移动导致实践中一物多抵和抵押物品不实。
其二，银行控制风险的需要。银行信贷资源在我国的金融资源总量中占有绝对优势的地位，但目前信贷资源配置效率与其理想状态相比仍差距明显，银行系统中的不良资产问题没有得到根本解决，风险日渐累积，信贷趋于集中。在这个大前提下，银行防范风险机制不断完善，如商业银行普遍上收贷款权限，严格贷款发放程序和条件，重视对中小企业财务状况和信用状况的考察。这导致以担保贷款为主的中小企业难以获得银行的贷款支持。
其三，银行应对动产抵押经验不足。动产抵押要求银行相当熟悉抵押品所在的行业，能确定抵押物品的真实价值。目前国内银行在这方面谈不上经验丰富。
二、设立统一抵押登记模式的必要性
抵押登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人用于抵押的物权事项记载于登记簿的法律行为。
目前，实践中动产抵押登记状况不容乐观，这已经对中小企业贷款融资发展形成很大的制约。实践中动产抵押登记的不足之处具体表现为：
第一，登记效率低下。根据对工商局、银行、企业的调查。一般地，中小企业的动产抵押登记时间为：(1)设备登记，工商局认为实际所需时间为5天，而金融机构认为实际所需时间最短7天，最长为17天；(2)土地和建筑物登记，房地产登记所认为实际所需时间3天至15天；金融机构认为实际所需时间最短7天，最长为30天；(3)机动车登记，按《机动车登记规定》，汽车登记法定时间为1天，向登记机构查询信息，花费时间一般为1天至3天。这些均导致登记效率不高。
第二，登记事项不合理。目前实践中动产抵押登记的指导性法规为《企业动产抵押物登记管理办法》。根据该办法第4～7条的规定，不仅反映出登记内容过于详细而且需要登记人员进行实质性审查。如在进行动产抵押登记时，需要对抵押的动产做出详细性描述。
第三，登记机关杂乱。《企业动产抵押物登记管理办法》第2条规定“工商行政管理部门是企业动产抵押物的登记机关。”《物权法》也采用相同规定，于第一百八十九条规定了动产抵押的部门，即“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。”但是实践中，动产抵押的登记机关远比上述法律规定要混乱。
因此，动产是种类物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替换，造成抵押登记在操作中的困境。再加之实践中登记机关杂乱，登记效率低下，可以说动产抵押登记状况不容乐观。动产抵押登记无章可循成为影响银行接受动产抵押权的重要原因。
三、设立统一抵押登记模式的可行性
2021年不动产登记工作在局党组正确领导下，在局相关股室配合下，按照自然资源部、省厅及市局统一安排部署，坚持以人民为中心的发展理念，聚焦群众登记财产便利度，不断完善基础数据，优化办证流程，压缩办结时限。结合全省开展的“转作风优环境”活动年，牵头登记财产指标材料报送，着力优化财产登记领域营商环境。全力推动登记领域“我为群众办实事”实践活动，化解登记领域历史遗留问题，着力解决群众身边的“急难愁盼”问题。推动房管、税务等部门间数据互通共享，搭建“互联网+不动产登记”信息平台，实现了服务效能双提升。回顾全年各项工作，现做简要总结如下：
一、基础工作开展情况
1、日常登记业务工作稳步推进。全年共办理各类不动产登记业务（）件，其中办理首次登记（）件，一般转移登记（）件，变更登记（）件，抵押登记（）件，注销抵押登记（）件，更正登记 （）件，补换证登记（）件，协助司法查解封登记（）件。发放不动产权证书（）本，不动产登记证明（）张。为企业群众开具各种不动产查询证明2600份，接待公检法纪检委等部门查询3000余次。
2、不动产登记资料管理工作有序开展。一年来，业务股室在办理各类业务的过程中，共形成各类档案资料9600余卷，已入库保存8000余卷，对需要永久保管的不动产登记类档案，已采取线装方式装订成册5630卷，5年保管期的抵押档案编号入库4769卷。至2021年11月，登记中心新增永久存档资料63000卷，新增短期保存抵押登记资料35000余卷，房管部门移交90000余卷。农业承包经营权登记档案资料移交前期工作进展顺利，已完成与县农业农村局沟通对接，对移交前的各项工作准备充分。
3、登记财产领域营商环境不断优化。“转作风优环境”活动年开展以来，县不动产登记中心不断优化办事流程、压缩办结时限、精简申请材料。截止目前，我县对各类不动产登记业务实行公开办事流程、办结时限及材料清单制度。不动产一般登记业务办理时限压缩至3个工作日以内，抵押登记压缩至1个工作日以内。中心不断创新服务举措，在双休日、法定节假日、工作日中午等非工作时间，通过延时服务、错时服务等模式提供全时段“不打烊”服务，群众企业办事不再“选日子”。同时，上门服务、预约服务、绿色通道、24小时自助查询、“互联网+不动产登记”服务平台受理登记等多项举措同向发力，企业群众不动产登记获得感、满意感、幸福感逐步增强。
二、便民利民工作成效
1、实现抵押登记“不见面审批”和“一次都不跑”。2019年以来已与6家银行签订合作协议，企业群众办理抵押登记可就近选择银行网点，不必跑不动产登记窗口。2020年线上“互联网+抵押登记”业务共受理完成430件，发出电子证明430张，为企业、群众办理不动产抵押融资额达20548.7万元。
2、推动“不动产电子证照”应用。2020年率先在进贤县邮政银行抵押网点中推广使用不动产登记电子证明，权利人在该行直接办理抵押登记，由银行直接打印不动产电子证明，实现“一次不跑”，截止目前已有3家银行推行抵押登记“不动产电子证照”应用。
3、推进“互联网+不动产登记”工作。为进一步贯彻落实县委、县政府2021年“转作风优环境”活动年部署安排，切实提升办事企业群众对我县不动产登记工作的满意度和获得感，县不动产登记中心于2021年7月26日起正式上线“互联网+不动产登记”平台，企业群众可以登录平台进行注册、实名认证后实现不动产登记网上申请、网上办理、网上查询等。我县“互联网+不动产登记”平台上线运行，标志着我县“互联网+不动产登记”正式落地运行。
4、推行“交房（地）即交证”服务模式。为推动该项工作，2020年12月县自然资源局印发了《“交房（地）即交证”便民利民工作实施方案》。为落实交地即交证，不动产登记中心严格按照省自然资源厅关于不动产登记申请材料清单收件，不再将建设用地规划许可证作为受理要件材料，只要企业交地后提供了材料清单规定的要件，便可以申请办理不动产权证，6月初已经实现所有拿地企业交地即交证。为有效防范不动产登记领域风险，保护购房群众权益，积极探索交房即交证新模式，目前已在山水田园小区开展试点，该小区已有35户业主交房当天领取了不动产权证。
5、实现企业间不动产转移登记缴税后1小时办结。为提升企业不动产转移登记效率，实现缴税后1小时办结，县自然资源局主要领导召开相关业务股室专题会议，安排部署该项工作。在深入探讨研究原办理流程及环节可压缩空间后，决定取消土地二级市场交易备案，取消会议联审。目前，企业办理不动产转移登记，缴税后即可直接申请转移登记，全面实现缴税后1小时办结。
6、自助查询服务24小时“不打烊”。在县行政服务中心不动产登记办事大厅设置24小时自助查询服务区，实现不动产登记进度查询、个人住房信息查询“不打烊”，有效地解决了部分群众在办理不动产登记时“8小时之内没空办、8小时之外无处办”的问题。
7、进一步压缩办证时限。2020年以来，按照省自然资源厅、市自然资源局统一部署，我县各类不动产登记业务办理大提速，实现了抵押登记1个工作日内办结、一般登记3个工作日内办结，查封登记、更正登记、注销登记等业务即时办结。
8、存量房不动产转移登记与水电气部门联动，实现一站式办理。目前已实现存量房不动产转移登记业务中与水电气部门联动办理，申请人在申请转移登记时，可同时申请办理水电气过户业务。群众领取不动产证书的同时，直接在办证大厅水电气窗口一站式同步完成过户，实现了不动产登记与水电气过户多项业务办理只进一扇门。
9、加强部门间信息互通共享，消除信息孤岛。经过省自然资源厅与省级相关部门协调，2020年12月25日前已完成县不动产登记中心与公安、市场监管、编办、银保监、法院及民政等六部门实现“点对点”专线信息共享。为实现不动产登记、房管及税务三部门信息共享，县自然资源局于3月30日、5月19日分别组织三部门分管领导及相关技术人员沟通对接，就信息互通共享模式达成一致意见。不动产、房管及税务三部门接口已开发成功，现已经实现不动产登记、税务、房管三部门信息互通共享。
10、加强不动产权属争议调处工作。成立县不动产权属争议调处工作领导小组，同时，县自然资源局印发了进一步规范不动产权属争议调处相关工作的文件，对不动产(含山林权、承包经营权)确权登记权属争议调处解决机制重新明确规范。本次深化事业单位改革关于不动产登记中心“三定方案”中还新增了承担不动产权属争议调处技术性、辅工作职责，将更有效保障不动产权属争议调处工作制度化、规范化。
三、存在的主要困难和问题
当前不动产登记领域存在的主要困难和问题是信息共享部门提供的电子信息不全面，因早期信息没有经电子化处理，无法通过信息互通共享提取。公安部门的身份证信息及民政部门的结婚离婚登记信息与房产交易登记密切相关，目前不动产登记部门已经实现了与这两个部门间的信息共享，但在实际应用过程中发现距实际工作要求还存在差距。如与公安共享的身份证信息，有小部分电子凭证无法调取共享；早期的结婚（离婚）登记信息，没有经电子化数据处理，导致部分时间段的结婚、离婚电子凭证信息无法调取。这些群众办理不动产登记仍需要提供纸质证件，不能从信息互通共享中获得便利。不动产登记中心将加强与信息共享单位紧密协作，尽可能扩大信息共享范围，使企业群众通过信息共享获取最大的办证便捷满意度。
四、下一步工作打算
1、加快推进“互联网+不动产登记”服务平台建设和应用。以“互联网+不动产登记”服务平台上线为契机，实现不动产登记系统迁移到赣服通等政务外网运行，自助查询登记档案和登记信息，推广不动产登记电子证照应用。不断完善平台功能，实现法人注册登录、个人办理其他不动产登记申请业务，同步推进微信公众号上线。加快推进各类登记业务“全程网办”，零距离服务广大企业群众，不断拓宽“不见面审批”和“一次都不跑”服务的广度和深度。
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