时间：2023-06-15 17:03:57
导语：在房地产的金融属性的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
引 言
财政部于2006年2月15日了新的《企业会计准则》，引起了社会各界的广泛关注。证券界、学术界人士给予了高度的评价，认为这是继1993年会计改革后又一次具有重大意义的会计改革，标志着中国与国际财务报告准则趋同的企业会计准则体系的正式建立，对于完善我国社会主义市场经济体制，提高对外开放水平和加速中国融入全球经济具有重要意义。但也引发了一些投资者的担忧，投资者担心与忧虑的问题主要是以下两个方面：一是公允价值对投资者的决策会产生什么影响，二是公允价值能否成为上市公司进行利润操纵的工具。笔者就这些问题，对新《企业会计准则》公允价值的差异、应用、影响展开了较详尽的分析，并融入了个人的观点及建议以供广大投资者和财务监管人员参考。
一、公允价值的涵义和本质
（一）公允价值的涵义
公允价值的英文是“Fair Value”，Fair的相关解释是“公平的，正直的，公正的”，而中文将其翻译成“公允”，则包含了公正、允当的意思。在会计领域，各国会计准则对于公允价值的定义不尽相同。
国际会计准则委员会（IASC）在1995年6月的第32号国际会计准则（IAS32）中，对公允价值所下的定义是：“公允价值是指，在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额”。
我国财政部在2006年2月15日的新《企业会计准则――基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”
（二）公允价值的本质
公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物，并随着客观经济等环境的变化，其表现形式也不断发展，包括历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值和未来现金流量的折现值。运用公允价值计量，是对经济环境和经济实质的反映。
从经济学的角度来看，最能公允反映一项资产真实价值的是公平交易市场上的价格。由于在一个公平交易（交易必须本着自愿原则进行，清算及其它非持续经营下的价格或强迫交易的价格不是公允价值）的市场上，集中了来自各方面的供给者和需求者，人们通过各自掌握的信息和估计进行竞价，从而消除了个别供给者或需求者的偏见。在交易或事项尚未发生时，对市场价值发生变化的资产和负债以当前市场情况为依据进行重新计量，有时在缺乏市场价格时还要应用现值技术。这种计量因为有各种条件的约束，在很多情况下不可能绝对的准确，只能是一个估计金额，即相对公允的价值。在公允价值计量理念下，编制报告日或交易日以后的任何新计量日，企业必须根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态地、及时地反映企业各项资产和负债价值的变化，并在报表中予以反映，使报表信息更相关，对决策更有用。
二、公允价值应用的分析比较
（一）投资性房地产应用公允价值计量与原制度差异分析比较
《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规范了投资性房地产，指能够单独计量和出售的，为赚取租金或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，已出租的建筑物，持有并准备增值后转让的土地使用权等。
新准则在确认初始计量部分明确规定只有同时满足下列两个条件的才能予以确认，一是该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，二是投资性房地产有关的成本能够可靠的计量。对后续计量公允价值模式的条件进行了限制，要求只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式，而且还必须满足以下两个条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本法下投资性房地产比照《企业会计准则第4号――固定资产》有关规定处理和《企业会计准则第6号――无形资产》准则计提折旧或摊消，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才能采用公允价值模式，投资性房地产采用公允价值模式计量时不计提折旧或土地使用权摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。通过公允价值变动损益对企业利润产生影响，而不单独计算。
在旧企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，对房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算，土地使用权用无形资产科目核算，并按其估计使用年限提取折旧或摊销费用，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，要计入固定资产账面价值，而增值后金额不应超过该固定资产的可收回金额，此外的后续支出计入当期费用；减值准备会计期末可按收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。因为投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，还可能高于其账面原值的数倍甚至数十倍。以商品房为例，自从国家推出货币化分房的政策以来，商品房的市场价格基本都在上涨，近几年涨势尤甚。若一个企业进行房地产投资，在旧会计制度下此应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。然而当对这个房地产进行多年的折旧后，原本净值无几的该房产，依然可以在市场上按现价卖出大于净值许多的价值。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了机会和空间，极大的损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，期末将投资性房地产按资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础进行估值，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；对投资性房地产转为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益，转换日公允价值大于原账面价值的，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。可见，新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，提出以公允价值为标准，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。
（二）金融工具应用公允价值计量与原制度差异分析比较
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其它企业的金融负债或权益工具的合同。
根据《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括：交易性金融资产和金融负债（包括嵌入的衍生工具）。企业为充分利用闲置资金以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等，再如企业不作为有效的套期工具的衍生工具（如远期合同期货合同互换合同等），企业可以基于风险管理需要，或为消除金融资产，或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些以公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这意味着如果企业能够较好的把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相悖，其当期利润就会因此受损。由于金融及金融衍生工具具有短期在市场中价值变化比较大的属性，所以用历史成本等其它方法计量是不能正确反映市场价值的，而用公允价值计量能更好的反映其市场价值。例如，一家上市公司以每股20元的价格在证券市场买入1000万股股票，到期末该股票涨到40元，如按照历史成本的计价方法该公司的20000万元的账面所得是不能计入当期利润的，体现在报表中的股票价值仍然是按照20元的成本计价；如果按照公允价值的计价方法，这部分股票将按照40元计价，可为公司增加20000万元的投资收益。FASB在1988年的第133号财务会计准则（FASB133）《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中明确指出：“公允价值是计量金融工具最佳的计量属性，对衍生工具而言则是唯一相关的计量属性。”从《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第七条第一款、第八条第一款、第三十条、第三十二条、第四十条规定都可以看出，新会计准则对金融工具初始确认和计量、后续计量、期末估价、减值等都是以公允价值为标准的，其实质是要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按公允价值进行计量。因此公允价值计量属性被认为是一把“双刃剑”与旧准则采用历史成本法等计量“只报忧，不报喜”致使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大的不同。其具体表现在以下四个方面：1.新准则对投资的分类不再局限于旧制度按时间长短来划分短期投资与长期投资，而是从投资交易的目的性和经济实质反映经济内容来分类.（即分为：交易性金融资产、持有及到期投资、贷款和应收款项和可供出售的金融资产）而且分类确定后不得随意变更；2.填补了初始确认和终止的确认标准的空白；3.将旧制度仅在表外披露的衍生金融工具纳入表内核算；4.采用了公允价值核算来调整所产生的损益。新准则的确定有利于商业银行对单只债券的质量研究和市场行情预期判断以及对市场风险的考虑和防范，不但能够更好的反应企业真实的财务状况和经营成果，而且适合我国金融市场发展的客观需要，还能够满足会计报告使用者决策的需要。
三、公允价值的应用是我国市场经济日趋成熟的标志
（一）公允价值的应用，是我国会计与国际趋同迈出的实质性一步
近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其应用的范围和程度也就成了衡量一个国家或一个地区、一个组织会计国际化程度的重要标志。我国新的《企业会计准则――基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地应用了这一计量属性，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。公允价值的广泛应用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多种计量属性并存的计量模式所取代。在基本会计准则中果断引入并在具体会计准则中广泛应用公允价值，明确了我国基本会计准则计量的属性，充分反映了我国会计实现国际趋同的信心和决心。
（二）公允价值的应用，是我国实现资源合理配置和经济快速发展的需要，也是我国参与经济全球化竞争的基础条件
百业低迷，唯地产不破。当前经济，房地产几乎成了唯一的亮点。不需要过多论证，这种状态极度不健康，也不可持续。
然而，房价调控问题之难，难就难在房地产具有居住、投机和抵押物的多重属性，尤其是在房产的抵押物属性里，房价下降会导致抵押物贬值，金融机构会形成不良和严重的信贷紧缩效应，所以房价不能降。
不能降，只能不停地升，可持续地升下去也不是个事，毕竟实体经济也需要发展空间。前几日，华为离开深圳的传闻沸沸扬扬，是房地产业挤压实体经济的一个注脚。
如何破解高房价困局，理论界和实务界讨论很多，但并无广泛认可的办法。在笔者看来，可能要从长期和短期两个层面解决这个难题，长期看要去除房地产的质押物属性，短期内可能不得不饮鸩止渴――再造一个泡沫。
信贷偏好房地产带来了经济泡沫化
解决房地产的问题要从高杠杆着手，高杠杆的实质是高负债，咱们就先来聊聊负债。经济体中有四个部门，国家、金融企业、非金融企业和居民，金融企业负责资金的融通，可大致看做借贷发生的中介平台，非金融企业是负债方，居民是储蓄方。
我国是间接融资为主的金融体系，银行是放贷的主体。银行归集居民储蓄资金，自主进行放贷，自担风险、自负盈亏。所以，贷给谁、不贷给谁，基本由银行的信贷偏好说了算。而银行的信贷偏好由其风险政策说了算，银行风险政策的特点是什么呢？偏好抵质押和担保。所以，大量的资金贷给了重资产行业，如钢铁煤炭等能源企业、房地产企业、贸易类企业等等。不难理解，土地、房产是主流的抵押物，资源、大宗商品是主流的质押物。
然而，国际金融危机以来，大宗商品价格起起伏伏，整体是大幅下行的趋势，导致侧重于大宗商品质押的行业先后曝出高不良，典型的如贸易融资（钢贸、煤贸等）、资源型行业（煤炭、钢铁等行业）。相反，土地、房产基本是一路升值的，由此，侧重于不动产抵押贷款的行业整体可正常还本付息，贷款开始向能提供土地和房产抵押的行业集聚。
问题来了，谁拥有最多的土地？地方政府。所以，银行对地方政府融资平台一直是大力支持的，即便监管曾严加管控，也未曾阻断银行通过影子银行渠道放贷的决心。除了融资平台，银行对地方政府主导的基建投资也是大力支持的，一方面是出于保增长的需要，另一方面也是更为重要的――政府有那么多土地，有啥可以担心的呢！
信贷资金集中于土地和房产相关领域带来了经济的泡沫化和空心化等问题，大量的制造型企业得不到资金支持，经济结构升级难以奏效。这种局面有没有风险？对银行而言恐怕是没有风险的，至少原来是这样。有问题而无风险，银行从自身的理性出发，给房地产相关领域放贷自然是大干快上，毕竟发展才是硬道理。银行也是上市企业，要对股东负责，需要漂亮的利润增速和贷款增速数据。
分业监管下的调控干预以失效告终
这时候，就需要“有形的手”来进行干预了。
仔细梳理监管机构文件可以发现，早在2012年8月，银监会就开始关注银行同业代付问题的资金投向问题。2013年12月，国务院办公厅下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》（著名的107号文），对影子银行相关业务做了原则性监管规定。影子银行的主要流向，自然还是地产和融资平台。从后续出台的一系列规定看，银行同业业务和信托通道业务是严加监管的对象。
不过，银监会刚关上了一扇门，证监会和保监会就为市场打开了另一扇窗。也是在2013年，为抓住资管业务的蓝海，监管机构放松了保险资金投资范围，基金子公司也横空出世。基金子公司具有万能通道功能，且没有资本金监管，业务空间大，借着监管机构对信托严加监管的好时机，很快靠低费率打开市场。各类理财和资管资金借助这些新的通道，继续注入房地产和融资平台领域。
在影子银行的输血支持下，房地产行业渡过了“资本寒冬”的艰难时期。2015年7月股灾后，依靠资本市场实现稳增长和调结构的努力化为泡影，政策重回地产保增长和去库存的路子。2015年下半年，购房首付比例和二套房政策相继放松，房地产终于在2015年下半年再次迎来快速上涨期。
去除房地产抵押物属性是治本之策
一直这么下去，是不是也挺好的？还真不是。十多年来，很多生产要素涨涨跌跌，但房价和地价基本就没跌过，并逐渐成为经济运行高成本的罪魁祸首，不得不予以解决。权威人士解读中国经济，明确提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，这意味着，不到一年的时间内房地产政策可能要再次转向。
但是，又能转向哪里呢？金融体系有句名言――大而不能倒。土地和房产作为最大的抵质押物，其份量显然比最大的金融机构还要大。铁矿石等大宗商品的降价曾引发全国性钢贸贷款的大不良，土地和房产一旦贬值，又会带来多大的不良？不敢想象！所以，土地价格和房价降不得。
这是过去几年房地产调控的逻辑。涨不得，也降不得，最终的结果只能是涨得降不得。因为价格平盘一段时间总要突破，不能向下突破，自然只能向上突破。于是，“涨一段、停一段、涨一段、停一段”成为房地产市场的常态。从当前一系列政策看，房地产市场又要进入停一段的时期了。只是，不知道停一段之后，是不是还是接着再涨一段。
【关键词】经济危机；房地产；走势
一、中国房地产的现状
伴随着经济危机的到来，我国房地产的泡沫终于爆裂了，成交量和房价的大幅度下降，使得想买房的人们继续保持着观望的态度。自2007年第三季度以来，房屋销量已显著下降，这并非只是长三角地区的现象。尽管今年1月至7月房地产投资增幅超过30%，但如今各地普遍性的情况是，楼盘销量增长下降，市场观望气氛浓厚，整体性价量齐跌。
在北京，统计数据显示，8月份，北京市房屋销售价格保持高位运行，同比价格指数继续下行，为108.9%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。在上海，开发商拼命促销而消费者继续观望的“看的多买的少”的秋冷景象再次表明了我国房地产业的洗牌才刚刚开始。所谓的“金九银十”已难以让房地产市场再现往日的辉煌。在珠三角，在广州、佛山、深圳、东莞等城市，降价早已成为房地产的主旋律。有分析报告指出，按目前深圳房市的发展态势，万科又一轮的促销，以及即将到来的促销旺季，表明深圳房价仍将下探，后市仍需调整。在重庆，房地产巨头金科宣布下调房价，降幅最大的每平方米达1000元。而就在重庆金科宣布降价后的第二天，恒大位于南京的项目率先降价。紧跟着又宣布其全国范围内的13个新盘，将推出达8.5折的开盘优惠。随后，武汉光谷一楼盘3期开盘当天，将曾经维持在6500元/平米的均价突然降到4400元/平方米出售，引领了武汉房市新一轮的降价潮。
于是，大家对目前的房地产始终保持着观望的态度，因为大家不知道房价到底会不会探底，这个底到底在那里？
二、中国房地产业的未来走势
针对房地产目前的这种低迷势态，9月15日，央行公布了存准率近四年来的首次下调，希望能够达到救市的效果，“从9月25日起，除六大行暂不下调外，中小金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点，即由5月份的16.5%下调到15%。”那么这些政策的侧重点对房地产市场有多少影响呢？从实际情况来看，这次“两率”的调整对房地产业的影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，不论是对于商业性的房地产贷款还是对于个人住房按揭，这次利率的下调可以说是微乎其微。
对于目前国内房地产市场来说，我们既不能说房子造多了，也不能说房子没人买，最为根本的原因就是房价已经被开发商吊在了天花板上。其实，从目前来看，能买得起房子的人早就已经买了，剩下的都是那些根本就买不起的人，这样小幅度的利率调整其实对他们来说根本没有任何的影响。
10月下旬, 财政部和央行同时出台房地产救市政策，政策包括下调购房契税税率、下调贷款利率、免印花税和增值税、调整首付比例等。不仅仅是国家出台相关政策，各个地方政府也在拯救低迷的楼市，那这些救市行为到底起到了多大作用？就像利率下调的效果一样,新的救市政策的出台并没有使得目前房地产市场的颓势有任何的起色。因此，大批的群众呼吁：“救市没用，降价才是硬道理！”
目前，对房地产而言，唯一可以确定的就是需求仍然存在，但是这个潜在的巨大需求何时才能回到市场？在10月29日举办的房地产金融峰会上，多数开发商对于救市政策出台后的市场走势也持观望态度，他们大都认为，救市政策肯定有助于稳定市场，但很难预测是否能从根本上改变地产行业目前的窘境。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹直言：“这样的环境下，什么样的政策可以把消费者的信心提升呢？国际金融市场动荡，怎么能期望房地产市场能够回到去年的状态呢？房地产市场目前的表现已经不完全是由商品属性的供求关系来决定成交了。房地产的资产属性越来越明显，大家买涨不买落。所有的房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略是上策。”
今年的11月3日，投资银行瑞信预测，随着中国经济增长的放缓，内地明年房价将下跌10%―15%。同时随着A股市场的大幅下滑和全球性的经济危机，使得已经积弱的房地产业进一步受到打击。交易量的下滑、房屋库存的持续上升以及未来供应充足等因素的影响，将会倍添楼价的压力。
可以说，2008年下半年是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免，一系列的“救市”措施无法解决房地产行业内存在的问题，也无法扭转处于观望和萎缩的需求。北大金融研究中心预测2009年房地产市场的调整轨迹，一是中期调整，明年行业没有复苏势头，资金缺口近万亿元。二是短期调整，明年底会出现较为明显的复苏势头，市场重新走上较为强劲的发展轨道，资金缺口近5千亿元。但是该报告倾向性地认为，目前房地产行业不单纯是资金供求缺口问题，所以未来出现中期调整的可能性更大。
其实，房地产业的未来走势谁都不好说，更多的还是要看宏观经济的脸色，因为房地产的发展与我国宏观经济走势息息相关，如果宏观经济的增速已经放缓，那么房地产业的前景就真的是不容乐观了！
【参考文献】
［1］南方都市报 2008.11.6
［2］邓培树 《观望情绪中看中国房产的走向》福建理论学校[J] 2008.5
【关键词】房地产业增加值；带动作用；问题；建议
一、房地产业概述
（一）房地产业概念
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业[1]。
（二）房地产业特性
房地产的基本属性是指事物本身固有的性质，也是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。
1.自然属性。房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长，使用期的长久性；四是土地的不可再生性与稀缺性。
2.经济属性。经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性。
3.社会属性。房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即“居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能——社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。这种矛盾的对立统一，要求与之相适应的新型社会管理模式和物业服务；三是房地产与经济社会发展的协调性。房地产是经济社会发展到一定程度的产物。房地产在经济起飞时期具有先导性，它的发展促进其地产业的发展，同时它又受经济发展速度和规模制约，二者应该保持协调。过慢会影响经济的发展，过快容易导致泡沫经济。
二、房地产业对我国其他产业带动作用
房地产业涉及的产业链长，与其他产业的关联度高，对其他产业有较强的带动作用。房地产业的发展需要工业、交通运输业、采掘业和服务业等第二、三产业的配套发展，这最终使得国民经济显著增长。以下从两方面说明房地产业对其他产业的带动作用[3]：
首先， 房地产业的影响力系数一般都居于国民经济各产业排名的后列， 这表明与其他产业相比， 我国房地产业对于国民经其他产业发展的拉动力比较有限， 我们不应过分看重房地产业对国民经济增长的拉动作用； 但是房地产业的感应度系数一般都位于国民经济各产业的前列， 这就说明， 随着国民经济增长， 其他部门对于房地产业的产品会形成越来越大的需求压力， 房地产业有可能成为瓶颈产业。由此，我国房地产业对国民经济的协调发展起着至关重要的作用。值得注意的是，作为与房地产密切相关的建筑业，其影响力系数一般都居于国民经济各产业的前列， 这说明经济越发展， 建筑业对其他产业拉动作用就越为明显；鉴于房地产开发投资和建筑业之间存在的密切联系，房地产开发通过建筑业对于国民经济存在着较大的间接拉动作用。
其次， 我国房地产业对其他产业的总带动效应较强， 但有下降趋势。1997年、2002 年和2007 年我国房地产业对所有产业的总带动效应分别为1. 41615、1. 23925和1. 17006。对比房地产业对各产业的带动效应， 我国房地产业对金融保险业、批发零售业、建筑业的带动效应较强。我国房地产业发展主要影响原材料型和物质资本型产业， 与房地产业相关的非物质业较少， 这说明我国房地产业还处于粗放型发展阶段， 主要通过资本投资和原材料物质消耗拉动国民经济增长。
从以上分析可以看出，房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，尤其是住房实行货币化改革之后，已成为经济发展中新的增长点，房地产业关联度也比较高，可以带动多个产业的发展。但我们也应注意，过分强调或者否定房地产业对国民经济增长的作用都是不确切的， 应从广义角度出发， 理性认识房地产业对国民经济发挥的巨大作用。
三、房地产业存在的问题及对经济产生的不利影响
中国现阶段房地产业发展的主要有以下几个问题：“一快”：发展速度快；“二大”：开发规模大、交易规模大；“三低”：进入门槛低、专业化产业化低、产业运行素质低；“四弱”：技术创新能力弱、产业管理能力弱、资源集约能力弱、抗风险能力弱。“五高”：房价过高，房价收入比偏高。房地产过快过热发展会对经济发展产生消极作用。房价过快上涨，导致城市家庭被动储蓄，储蓄率居高不下，消费受到抑制；通过地方融资平台与银行系统，吸引大量金融资本进入房地产，实体经济的资本被分流的同时增加了地方政府财政风险与商业银行风险；导致城市生活成本高企，产业升级与转型所需人才外流，城市化进程受阻；房地产投资替代社会养老保险，导致城市收入差距扩大，政府未来的养老保险压力增加等。房地产业的问题不仅影响到房地产业自身的健康发展，甚至对中国经济社会的稳定、可持续发展都构成了一定程度的威胁。所以要抑制房价过快上涨，促进房地产业转型发展。
四、我国现阶段房地产业的发展思路
鉴于房地产业在国民经济中的重要地位和作用以及存在的问题，既要保证房地产平稳适度发展，对国民经济产生推动作用，切实提高人民居住条件，又要防止房地产过快过热发展，成为投资投机对象，产生严重泡沫，对国民经济发展产生阻碍作用，对房地产业的发展提出以下几点建议：
1、规范房地产市场，抑制炒房投机行为。政府需要采取必要的手段对房地产业进行管制。对房地产开发商来讲，以降低行业垄断，实现正当竞争，实现房地产市场的健康发展。对消费者角度来讲，政府对房地产业的管制应当是制定质量标准，监管房地产质量和保护消费者的正当权益。政府需要灵活运用税收工具，抑制炒房投机行为。例如，调整贷款利率，房地产业的商品房交易营业税、房屋转让税、个人所得税、契税和土地增值税等都是有效的税收调节工具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。
2、优化产业结构。推动企业间良性竞争，提倡企业间联合兼并，构建良好的产业组织微观基础；尊重价值规律和供求关系，推进行业市场化进程，形成有效的市场平台；鼓励商品房产业化和技术创新，促进行业整体效率效益的提高；发展和规范房地产业中介服务业，降低交易成本，提高服务质量；建立并完善中央和地方分层次的产业监管职能，提高行业发展的有序性；减少行政性干预，发挥行业协会作用，增强产业发展的活力；完善房地产金融体系，降低风险，壮大房地产金融服务业。
3、加强保障房建设。大力推进保障房，特别是廉租房建设，扩大廉租房的覆盖面，形成保障房、商品房等居民住房二元结构。从总体上看，我国保障住房在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。应当加快保障房建设，切实发挥政府职能，高收入者购买商品房，低收入者享受保障房，实现房地产的居住属性，满足不同阶层人们的住房需求，使“居者有其屋”。
五、结语
通过上述分析我们发现：房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，房地产业是国民经济的基本载体，是推动国民经济增长，加速实现工业化、现代化和城市化的主要力量，是社会经济大系统的重要组成部分；房地产业过快过热发展也会经对济发展和人民生活产生消极影响，深刻了解房地产业与国民经济增长之间的关系对于正确制订宏观经济政策具有不可估量的作用。
参考文献：
[1]房地产基本制度与政策.中国建筑工业出版社.2011.
[2]李玉杰，王庆石.我国房地产业对国民经济其他产业带动作用研究.山东财政学院学报（双月刊）2011年第1期（总第111期）.
不明白货币的超发和吸纳问题，就不可能看懂光怪陆离的全球金融现象，不可能真正弄懂中国楼市和股市的趋势。可以说，经济大趋势无不与货币紧密联系在一起。如果货币是水，那么，海绵就好比是水的归属地。超发货币必须有合适的归属地吸纳它，以寻求某种平衡，否则，就可能在某些方面泛滥成灾。最直观的一个现象是：当海绵无法吸纳多余的水流时，就会溢出来，货币也就会进入贬值的轨道。
汹涌的货币寻找海绵
1997年以来，全球基础货币的发行增长速度远远超过全球的生产增长速度。尤其在2002年以后全球货币增长率持续上涨，甚至达到25%，但世界GDP的增长率一直在2%～5%，两者之间的差距越来越大。巨额的货币必然要在全世界各个角落猎取利润对象。从已经破灭的美国新经济泡沫、网络泡沫、股市泡沫，到房地产泡沫，从投机原油到黄金、贵金属甚至森林资源，全球过剩资金一刻不停地在各地寻找机会，导致各个被投机的商品出现了历史上从未出现的价格走势怪现象。
英国学者希勒尔・蒂克延认为：今天有大量过剩资本找不到有利可图的投资场所，这导致资产价格膨胀和各种金融泡沫。资本主义制度已经危机重重，因此，它需要一种新的策略克服危机，但仍然未找到。
全世界凡是货币超发的国家，都在拼命为货币找出路――只有吸纳掉这些货币，才能避免通胀之火熊熊燃烧，点燃起民众难以遏制的愤怒。美国对强势美元地位的确立，货币化、证券化、债券化道路，以及金融衍生品市场的扩张，为美元找到了充足的海绵。否则，美国多年低通胀的状况早就被恶性通胀所取代。
货币超发之后，就是如何吸纳的问题――这种思路贯穿了货币趋势的完整过程。等货币超发到一定程度，市场无力吸纳时，就会引爆危机，使得大量货币在危机中伴随着财富的缩水而蒸发。如果知道了这一点，就不难理解次贷危机的爆发，也不难理解2005～2007年10月的中国股市大涨和此后从6100多点跌到1600多点走势的根源。
如果没有次贷危机对金融衍生品放大的泡沫蒸发，美国如何化解危机？虚拟经济中盘踞的这些巨大资金一旦涌入实体经济，任何实体经济都会被通胀烧毁。因此，次贷危机对美国并非没有益处，更何况还帮助美国累积了大量住房。这些住房同样是巨大的财富，它们是用全世界的钱建造起来的，但与购买次级债券的出资人没有任何关系，次级债券对应的不是房产。
理解了这一点，就不难理解次贷危机的始作俑者――华尔街的投机家们何以鲜有人锒铛入狱的原因了。再进一步，如果没有次贷危机对寄生在金融衍生品中的大量资金的蒸发，就不会有美联储连续的定量宽松货币政策；如果没有始于2007年底的中国股市的惨烈下跌和房地产的调整，也就不会有中国庞大的救市计划出台。
货币超发的恐怖路线：从吸纳到蒸发
从货币的超发，到吸纳再到蒸发，这个路线主导着很多国家的资本市场和经济大趋势。中国亦不例外。2009年12月起，中国对房地产进行调控，而几乎在同时，食品类价格开始快速上涨，个别品种如绿豆、大蒜等，在很短的时间内，涨幅就超过了1倍。
这轮农产品涨价除了供求关系的变化，更是货币流向“作怪”使然。货币终归要找到一个去处，当房地产调控时，货币出于避险不再大量涌入房地产，就必须流向其他领域――流到哪里，哪里就价格飞涨。
事实上，除了农产品，一些不太引人注目的领域，也在发生“日新月异”的变化。新华社总结出了去年国内十大文化新闻，其中位居第二的是“中国书画拍卖连创天价”。去年6月3日，中国艺术品拍卖价世界纪录首次在国内诞生――北宋黄庭坚书法《砥柱铭》以4.368亿元总价格在保利春拍会上成交。近现代的书画杰作拍卖也连创纪录，其中张大千的《爱痕湖》、李可染的《》、徐悲鸿的《巴人汲水图》成交价分别达到1.008亿元、1.075亿元和1.71亿元。舆论指出，中国书画艺术品投资已经进入亿元时代。
从书画的趋势与货币供应量的关系来看，每当货币发行过快之时也是书画拍卖屡创新高之时，书画的“亿元时代”是对通胀的另一个注解。
房地产和股市
――中国的两大“海绵”
大量投放的货币，在中国主要是通过房地产和股市两大领域吸纳，这两大领域的吸纳能力一旦受到限制，就必然促使货币流向农产品等领域。国家为了避免民众对农产品价格上涨反应过于强烈，会小心翼翼地寻求某种平衡。比如，当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，对房地产的调控就会放松。而当农产品价格上涨势头趋缓时，调控政策就容易变得比较严厉。同时，房地产的调控与股市的打压，在货币超发的今天，一般也很难再同步进行――政府必须小心地为货币流向找寻出口。
物价上涨是纸币超发的结果，是货币贬值的信号。当CPI持续上涨且涨速加快时，很多人出于对财富缩水的恐惧心理，会积极买房，把纸币换成资产。在这种情况下的购房行为，实际上相当于被动地投机。这时候的房屋其实已经变成了存款的一种存在形式，确切地说，就是一种金融产品。
当越来越多的人出于避险、增值的需求把资金投入到房地产时，住宅的金融属性便越来越突出。当房地产的金融属性取代商品属性，其功能由相应的居住为主导变成以财富的另一种存在形式为主导。在这种情况下，决定房价的根本性力量，就不再是实际的供求关系。严格地说，不仅仅局限于实际供求关系，而是取决于货币政策的宽松程度。货币政策越宽松，流动性越充足，简而言之，货币供应量越大，房价的上涨速度越快、幅度越大。
凡是房屋的金融属性突出的国家，很容易引发系统性的问题，而且最终都会拖累金融业，引爆危机。次贷危机后的美国，即为一个典型的例子。
当然，当住房的金融属性体现得比较充分时，它对货币的吸纳能力也会大大增强。2010年8月，CPI同比上涨3.5%，涨幅创年内新高，与此同时，房屋销售量也突然快速上升。民众出于对货币贬值的恐惧，再次蜂拥入市，推动原本已经畸高的房价继续上行。其实，中国的房价一直都是在这种恐惧心理下推动的，它已经完全脱离了传统意义上的供需理论。如果不控制货币发行量，不从源头上解决问题，仅仅靠货币政策“回收”是无济于事的。
对于房价而言，调控与否并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任。这两条做到了，房价上涨的步伐就能减缓。否则，一边调控，一边加大货币投放，等于是火上浇油，不可能真正抑制住房价。泡沫的累积必将破灭，而泡沫破灭后依然是财富的蒸发，留给普通投资者的依然是伤痛，A股的赚钱效应很难保持稳定和持续。
关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产
一、公允价值的基础理论
（一）公允价值的定义
对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。
（二）目前我国公允价值的适用范围
虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。
二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析
（一）投资性房地产准则制定的背景
房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。
（二）新准则中对投资性房地产的有关规定
新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？
（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析
对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。
其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。
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[3]葛家澍．关于会计计量属性——公允价值[J]．上海会计，2001．
关键词：公允价值 会计事务 影响
中图分类号：F230 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）12-170-02
新会计准则于2007年1月1日在上市公司实行，新准则的一些变化非常引人关注，其中，重新引入公允价值作为会计计量属性是一个重要的变化，具体体现在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币易等准则当中。
一、公允价值概述
（一）公允价值的基本含义
对于公允价值，国际会计准则、英国会计准则、美国会计准则以及中国会计准则的基本含义是一致的，可以归纳为：“在公平交易中,熟悉情况的当事人双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”相对于历史成本信息,公允价值信息更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价,更具有相关性,有助于会计信息使用者对未来作出合理的预测和正确的决策。
（二）公允价值产生的背景
在我国，公允价值计量最早在1998年颁布的“债务重组”、“非货币易”准则中开始使用，但由于在实际操作过程中出现了上市公司滥用公允价值操纵利润的情况，因此在2001年修订会计准则时公允价值被暂停使用。此次新准则体系又重启公允价值计量，有以下三个主要原因：第一，公允价值应用的环境已经初步形成。公允价值是以市场为基础的，我国大部分产品已经形成了成熟的公开市场，公允价值能够得到较好的衡量；证券市场监管机构在提高上市公司运作透明度、清理违规行为、加强舞弊查处等方面做了大量积极有效的工作，广大投资者对会计信息分析判断、甄别的能力也有所提高。第二，为了避免出现公允价值被再次滥用于操纵利润，财政部在新准则制定中对其做好了预防措施，严格规范了公允价值运用的前提条件，无例外地强调只有在能够可靠计量的条件下才可确认。第三，使用公允价值计量可以加强会计信息的决策有用性。公允价值着眼于现在和未来，充分吸收市场价格中蕴涵的信息，能真实反映资产给企业带来的经济利益，更确切地披露企业的经营能力、偿债能力和财务风险，更好地帮助信息使用者做出正确的决策。
二、公允价值对会计事项的影响
（一）公允价值计量对投资性房地产的影响
《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响：
1.对企业资产结构的影响。新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
2.对所有者权益的影响。企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益增加。企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。
3.对企业利润的影响。公允价值模式下，企业在资产负债表按月对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。
（二）对非货币性资产交换的影响
《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》规定，非货币性资产交换同时满足两个条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。这两个条件是：该项交换具有商业实质；换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。如果上述两个条件不能同时满足，则仍以换出资产的账面价值作为换入成本，不确定损益。上述规定特别指出，若交易双方存在关联关系，可能导致发生的交换不具有商业实质。由此看来，新准则对满足一定条件的非货币性资产交换，是以公允价值作为换入资产入账计价基础，对损益的确认规定也不同。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产均会产生很大影响。
（三）对债务重组的影响
新准则将原来因债权人让步导致债务人修改债务条件偿还负债获得的收益全部计入资本公积的做法，改为计入当期损益，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。由于新准则与旧准则最大的差异是采用公允价值计量并将产生的债务重组收益计入当期损益，进行债务重组，将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益将直接反映在当期利润表中，可能会极大地提升其每股收益水平。
（四）对企业合并的影响
新准则第12条规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计人当期损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉。负商誉复核后直接计人当期损益，对正商誉应按照资产减值准则的规定，期末进行减值测试，不允许摊销。这样执行新准则后将使资产增加。
（五）对金融工具确认和计量的影响
新准则与旧规范关于金融企业会计制度的差异主要是：第一，在金融工具计量上引入了公允价值计量属性，公允价值与实际利率摊余法能够更好地反映市场因素、时间价值，从而更准确地计量各类金融资产或金融负债。第二，金融衍生工具表外业务表内化并一律以公允价值计量，有利于及时、充分反映企业的衍生工具业务所隐含的风险及其对企业财务状况和经营成果的影响。为了防范衍生金融工具可能产生的金融风险，准则规定衍生金融工具从表外移到表内反映，而且一律以公允价值计量，相关公允价值变动计入当期损益或所有者权益，这改变了原制度的按成本与市价孰低法计量的规定。由于衍生金融工具价格具有不确定性，故执行新准则后，利润的走向具有不确定性。
（六）公允价值计量对企业纳税的影响
由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。
（七）公允价值计量对企业经营管理的影响
新会计准则实施后公允价值极有可能成为调节利润的工具。以投资性房地产为例，引用公允价值计价模式取代历史成本模式记账的行为属于会计政策的变更，在采用公允价值计价的第一年，地产公司将会采取追溯调整的方式对公司财务进行调整，从而使企业的上年度净资产值得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。同时对于投资性地产上市公司来说，运用公允价值进行计量意味着要每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，这为企业将投资性房地产转换为其他资产的时机选择提供了决策依据。当企业选择以成本计价模式进行计价时，无论何时将投资性房地产转为其他资产均不会产生转换损益；但是，当企业选择以公允计价模式进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。如果企业所持有的投资性房地产在市场上的交易价格处于一个比较好的上升通道时，则企业应继续将其作为投资性房地产；反之，当市场价格处于一个下降通道时，应选择尽快将其转换为其他资产，避免转换损失。
三、结语
综上所述，新会计准则重新引入公允价值作为会计计量属性，是建立与国际会计准则趋同的企业会计准则体系的重大进程，是适应我国市场经济发展的需要，公允价值对我国会计事项产生重大影响，对投资性房地产，非货币性资产交换，债务重组，企业合并，金融工具确认和计量等方面都有着深远的影响，在我国会计实务中，公允价值和历史成本价值将在计量领域平分秋色，择优并存，而现金流量会得到更大发展和应用。为保证公允价值计量在会计实务中顺利实施，要努力建立实施公允价值的良好环境，全面提高会计人员的素质，建立健全与会计准则配套的管理制度。
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近期，地方两会陆续召开。从各地的政府工作报告看，楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤泡沫为主，而库存较大的城市仍以去库存为主。特别是2016年底举行的中央经济工作会议中，对于房屋居住属性回归的定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，就显示了中央层面对于房价调控的决心。
房屋回归居住属性需战略突破
居住是人们的基本需求，房价过快上涨紧密关系到民生问题。一方面，住房是居民生活必需品，而且购买时资金数额巨大，占据居民收入很大比例。特别是近年来，我国经济增速放缓，居民收入增长也因此受到影响，但是房价上涨幅度却屡创新高，特别是部分一二线城市房价涨幅远超居民收入涨幅。另一方面，房价快速上涨会导致有房者与无房者财富迅速拉大，居民贫富分化程度上升，“马太效应”逐渐凸显。究其根本住房兼具居住、投资双重属性，人们过度看重了投资属性致使损害到了居住属性。其实居住属性才是投资属性的根基，然而2016年投资属性过重，部分城市房价过快上涨。
国家财政部研究员张鹏在接受《中国经济信息》记者采访时表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”这就定调了未来房地产的发展方向。然而对于这个定调，张鹏表示要弄清楚三个问题。第一，现在的房子能否住的起。第二，炒房子，究竟炒的是物还是权？第三，房子的住和炒有无与总体表现迥异的结构性问题。
针对这三个问题，张鹏表示在战略上也要形成三大突破。第一，加快推进结构性调控体系的建设和完善，区分区域、区位和功能，优化调控体系。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展；要大力发展租赁性房地产市场，支持专业化、规模化的房地产租赁企业的发展。
第二，要支持房地产市场的健康发展，以市场居住性需求为导向调整和提供房地产供给。房地产市场的健康发展是产业有序、城市提升、市民安居、财政平稳的重要保证，让房地产市场以居住性需求为导向创新供给体系和经营模式，让房地产企业立足于提供优秀的住宅产品而不是功能平庸、区位驱动的投资品获得市场竞争优势。
第三，要对房地产市场的投资活动堵疏并举。核心要点是：房地产市场的实物要回归住，房地产市场的权利可以创造出安全而有效的投资品。例如，房地产以居住作为征免税的标志，但居住性的房地产的相关权利可以有效的延伸和创新，如抵押贷款支持证券（MBS）或直接的资产证券化产品（ABS）等。
货币政策开启如何影响楼市
中央经济工作会议中提出房地产的回归居住属性， 抑泡沫防风险，建立长效机制总基调之后。央行继1月24日提高 MLF 利率之后，2月3日又公告提升SLF、逆回购利率。至此，央行最为常用的几种货币政策工具的利率均已全面上调，货币政策稳健中性的取向再次得到确认。这被市场解读为“变相加息”。
房地产市场的走势历来与货币政策密切相关。而此次央行的货币政策的变化是否会对房地产市场产生影响？在张鹏看来，对楼市的影响是间接的，但却是两路并进的。从存量资金的载体上看，楼市是存量资金的重要蓄水池，现在要让蓄水池里的水流动起来，那么一要缩小“坝体”，二要“加压加泵”。即让楼市回归房价收入比的合意区间，并通过房地产税、加息等作为动力机制。从楼市上涨的动力情况看，原有的逻辑是“债务融资――购买资产（楼市）――再债务融资――再购买资产”，所以房价存在持续上涨的能力，而现在债务融资成本上升，链条趋紧，楼市的价格是否上涨要看能否保持在租售比的合理区间，也即资产收益率决定楼市的价格，而不是资产溢价决定楼市的价格。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，近期货币政策的一系列变化，将会从两个方面对房地产市场带来影响。首先，房地产信贷利率可能走高。央行货币市场操作利率的上调会影响银行资金成本，但是否会进一步向存贷款基准利率传导需要观察，也并非一定体现在房地产信贷利率之上。但自去年10月份以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确有可能通过价格手段来防控风险。房地产利率的提高有助于挤掉投资性、投机性的购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响。商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，实行差别化住房信贷政策，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。
其次，房地产市场的资金面将趋紧。在“稳健中性”的基调下，虽然央行尚未调整基准利率，但货币政策收紧的信号已较为明确。央行通过价格手段，提前释放收紧信号，引导市场预期。目前来看，虽然持续、大幅度地全面加息尚缺乏经济基本面的支持，但货币政策的阶段性、渐进式收紧，已是大概率事件。我国房地产行业是高杠杆行业之一，资金是行业的血脉，银行信贷又是资金的主要来源。银行间流动性趋紧将对房地产市场资金面带来较大影响。
房企突破自身局限迎发展
房地产市场是国家大力支持和鼓励发展的领域，房地产企业也是国民经济的重要构成力量，但广大的房地产企业和房地产服务业的从业人员们也不要对此进行过度解读。要想让房地产健康稳定的发展，建立长效机制才是行之有效的最好办法，而不是总用调控政策来对此进行干预。
对于房地产企业来说如何在政策调控不断加码的环境下逆势而上，建立稳定长效的运行机制，在张鹏看来，问题的关键在于，如 何让房地产市场摆脱过度的投资品属性，如何让房地产产品在结构上匹配居住性需求，如何让房地产延伸的投资活动继续平稳有序，如何让房地产企业进行有效的风险管控。针对这四个如何，张鹏也提出了房地产企业的四个发展建议：
第一，坚持房地产行业是国民经济重要构成产业，房地产企业是国民经济重要构成力量，房地产的产品是全面小康社会坚实物质基础的理念和信心，突破原有格局，实现自我创新，积极按照中央的精神进行转型发展，将房地产市场和房地产价格有效的区分出来。房地产企业能够在商品房交易中掌握定价权，这是由需求端的极度分散性、新房市场占据主导，以及房地产企业不断提升的集中度所共同决定的。这也就使得房企掌握定价权的背景下，涨价源于供不应求，降价出于资金链紧绷。
第二，以功能性房地产市场为重要发展方向，以保障性房地a市场为关键基础条件，以匹配营改增、房地产税、资产证券化改革为产品特性条件，坚持房地产行业的供给侧结构性改革，实现房地产行业良性发展和市场的平稳运行。
【关键词】公允价值；房地产价值计量；问题
中国的房地产的腾飞源自2003年，这是由于2002年国家在金融和土地利用管理方面出台了一系列政策，这些政策给房地产的开发与经营带来巨变：获取土地使用权的方式变了；企业自身资本金的比例上升；房地产开发经营业务链分割重整。
这些变化需要给房地产开发商带来很大挑战，为了应对挑战，他们选择重新计量自己的产品，计量属性主要有五种，在这五大计量属性中，除了公允价值具有双重性之外，其余四种属性相对单一，很难满足房地产复杂的交易需要。
公允价值之所有双重性是基于：一方面它是真实交易下的价格，可信度高；再者它也可以是在假设交易下的估计价格。这一点可以让公允价值尽可能满足不同形式交易下房地产价值的计量，为房地产发展提供便利；
一、公允价值在房地产价值计量中的积极作用
随着房地产市场的快速发展并逐渐走向成熟，以及会计准则对公允价值计量的不断完善使得房地产价格可以被可靠计算。因此，公允价值在房地产价值计量中的作用功不可没。
（一）公允价值真实反映房地产的价值
公允价值促进了房地产价值的形成，在早期房地产市场不发达时，公允价值帮助人们发现了房地产的价值，刺激了人们把房地产作为一项资产持有的热情，同时，对于自用型和改善型房地产也起着价格尺度的作用，使得房地产交易信息透明化。这些信息有利于其他利益相关者作出正确的决策。
（二）公允价值提高了房地产企业融资能力
伴随着公允价值计量的引入，房地产账面价值通常会提升，其中提升的部分会以投资收益的形式在财务报表中体现出来，企业的内在价值也随之增加，即提高了企业的融资能力，进而缓解了企业资金紧张的压力。
（三）公允价值更具相关性、可靠性和及时性
历史成本计量属性是以市场因素固定不变为前提，但由于我国市场经济的迅速发展，所有因素都是剧烈变化的，因而该计量属性无法适用。公允价值信息能够迅速地反映市场对企业价值的评价，并在财务报表中体现，因而它的相关性、可靠性和及时性便有了进一步提升。
二、公允价值在房地产价值计量存在的问题
（一）缺乏相应的市场环境和客观的评估机构
目前，我国的市场经济仍然发展不完善，相应的，房地产交易市场也存在很多不足，因此，大多数房地产企业使用公允价值作为计量属性时，客观的市场价值很难发现，导致部分大型房企自己根据需要确定所谓的公允。
确定公允价值的因素有很多，相关独立的评估机构是重要因素之一。投资性房地产公允价值的评估被引进新《企业会计准则》中，但是新准则禁止房地产企业私自对其进行评估，规定需要聘请专业评估师或评估机构进行评估。这在一定程度上增加了评估费用和它的专业性，但是我国目前缺乏房地產价值评估的人才和机构，这导致大部分房地产企业仍然根据自己的利益来计算自己房子的公允价值。
（二）缺乏对应的监管机制
由于我们国家目前对企业定价权的过分放纵，再加上对哄抬物价，关联方交易，虚假交易的打击力度不大，惩罚缺失等问题，企业完全可以不受任何惩罚的确定自己的公允价值，这样的公允没有公道可言。究其原因有以下几个：
1、缺乏有效的法律制度
欧美国家法律的法律体系严密，我国法制的进程还比较缓慢。为了确保房地产交易秩序正常运行，建立一套严密的法律体系是非常重要的。除了法律体系，还有我国的法律的处罚力度不够，这导致违法成本较低，阻碍了公允价值是真正的公允。
2、缺乏有效的社会监督
由于目前各大会计事务所生存艰难，为了谋求自身利益，部分事务所便丧失职业道德，出具虚假报告，再者，目前很多会计师事务所自身水平有限，我们国家对国外的事务所的进入又保持着一定的芥蒂，这些导致我们的社会监督不到位。
（三）采用公允价值事，在实际操作过程中存在一定难度
1、采用公允价值计量的条件苛刻
采用公允价值计量必须满足两个条件：一是，活跃的房地产市场；二是，企业可以在交易频率高的市场获得同类房地产市场的价格和相关信息。
2、市场环境的有效性
良好的市场环境对房地产价值计量结果的公正性有直接的影响。市场环境若失去有效性，获取的公允价值便不“公允”，房地产企业操纵利润的现象会不断出现。因此，秩序井然且较为活跃的市场环境和公平公正的相关机构，才可以保证公允价值计量真实反映房地产价值。
目前，这两个条件在我国仍不完备，所以公允价值执行起来难度较大。
三、对公允价值计量存在的问题的应对建议
（一）建立评估公允价值的政策和机构
首先，提高评估人员自身的水平、素质和专业性。一方面，严管考试制度，杜绝考试作弊。资产评估师是对资产进行评估的关键人物，可以直接影响评估结果的公平性、公正性，所以选拔人才的环节不容忽视；另一方面，加强继续教育。应该抓好对评估人员的继续教育，定期传播职业操守，增强风险意识和社会责任感，在思想上杜绝徇私舞弊，保证公正廉洁。
其次，规范评估程序，完善评估机构。除了运用法律对其进行监管之外，我们还应该根据我国政府出台的相关政策、法规条文对其进行严格审核。对于评估机构，应该加强机构内部控制，对违反规则的人员严厉处罚，建立一套完整的制度体系，让评估师在工作过程中有法可依。
（二）寻找合适的方法，结合市场环境
1.公允价值的确定应结合房地产的相关指标
利用租金和售价的比例、房地产空置率等指标对公允价值进行合理的引导，让公允价值正确反映房地产的价值。
房地产空置率：指在某一阶段空置的房屋面积与房屋总面积的比值。依据国际惯例，这个值在5%至10%的区间内属于正常，可以促进社会经济有序发展；在10%至20%之间则属于危险区，说明空置的房屋太多，房子卖不出去，此时需要采取措施加大房屋销售力度，以保证房地产行业和国民经济正常发展；超过20%为积压区，意味着房地产市场面临着巨大的阻力。国内许多地区出现一栋栋卖不出去的楼盘，这些地方被称为“空城”、“鬼城”，毫无疑问国家经济因此会受到严重影响。空置率的高低与公允价值有着直接的关系：空置率低，则公允价值高；反之，公允价值低。
四、结语
综上所述，可以得出公允价值虽然有很大的优越性，但是也存在很多的局限性。不过对于目前的的房地产市场状况而言，公允价值依然是可行的、有效的，只是在运用过程中需要警惕其中存在的问题。这就要求我们把公允价值和其他四种计量属性结合起来，并积极响应政府出台的一系列政策，在最大程度上规避公允价值带来的风险，让它体现出房地产最合理的价值。
【参考文献】
[1] 钱林芳.会计准则变迁与会计计量属性选择研究[J]. 经贸实践. 2016（08）
[2] 宋东篱.公允价值计量属性研究[J]. 会计师. 2016（09）
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