时间：2023-06-15 17:04:11
导语：在不动产登记规划的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记的问题及处理建议
在2008年《城乡规划法》实施前，对于集体土地上建房，审批部门存在多头管理、不统一的现象，如批准部门既有乡镇人民政府或乡镇人民政府下设的村镇办公室，也有建设管理部门。不同审批部门按照本部门的标准进行审批管理，宽严不一，审批资料的保管利用也存在一定的风险。而且，存在很多先建后批、审批与实际建设不一致的情况。以上这些情况都容易成为虚假风险防控的漏洞。目前，以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记，主要表现为3种形式。
1.假证假信息
村镇工程建设许可证书的载体是虚假的，即提供的系非村镇建设主管部门监制的证书。证书的内容也与实际建造不符。非法申请人从其他渠道获取仿真度高的证书或私自印制的证书来骗取不动产登记，以此获得不动产权利，谋取私利。
2.真证假信息
非法申请人通过非法渠道骗取货真价实的套好印章的村镇工程建设许可证书，但证书的内容与实际建造的房屋信息完全不符。
3.假证但信息与实地一致
非法申请人提供的村镇工程建设许可证书为虚假证书，但证书记载的内容与实际建造完全相符。如何处理这种可能虚假的村镇工程建设证书问题？
首先，与颁发证书的村镇工程批准建设部门联系，调取当时的村镇工程建设许可证书样本，留存，方便登记机构进行真证与假证对比。也可以从已发证的档案里，找出类似的村镇工程建设许可证书，以作参考。
其次，加强与村镇工程建设批准部门的联系，如发现疑似虚假证书或批准部门无法找到存根的情况，建议不要收取此类证书。若申请人不认可虚假的，登记机构可联系当地法院，通过司法鉴定部门来解决。司法鉴定部门可以通过证书的公章和笔记来辨别真伪。当然，如果申请人能提交村镇工程建设批准部门出具的符合规划建设要求的证明，并经批准部门的负责人或授权人同意，也可以视为适格的建设许可证明。
再次，了解集体土地房屋建设的基本知识，提高自身专业水平，做到层层把关，使虚假证书无可乘之机。
二、房屋超建部分申请不动产登记的问题及处理建议
农村房屋的建造因自然条件、经济条件等因素存在着“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东占西”等情况。另外，农村房屋与城市房屋不同，除用于居住外，还为满足农业生产的需要，如居住房屋旁搭建的猪圈、工具房等，其建筑多为简易或棚户结构。
上述种种情况造成规划、土地审批手续与实际建造不一致，给登记机构的房屋登记带来了较大的困难。对于申请人超土地批准面积建造的房屋，登记机构如何登记？规划审批面积与实际建造面积不一致时，房屋登记中是按规划审批面积，还是按房屋实际建筑面积进行登记？针对以上两个问题，笔者作如下解答。
1.违反规划许可证明建设的问题
对于规划审批面积与实际建造面积不一致的问题，如规划批准建造2层楼房，实际建造了3层楼房；规划批准建造50平方米平房，实际建造了100平方米平房。前一种现象属加层违章，后一种属扩建违章。这两种现象，登记机构该如何处理呢？
根据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可见，规划审批建造2层，但实际上建造了3层或3层以上的情况，就是未按规划的规定进行建设，而并非其中2层为合法建筑。因此，笔者建议，应由建造人补办好相应的规划审批手续后，登记机构方可登记。对于规划批准建造50平方米平房，而实际却建造了100平方米或以上平房的情况，若已建50平方米的房屋符合登记基本单元的条件且在土地用地范围内，登记机构可认定50平方米符合规划的规定，扩建的部分则属于违章建筑。
2.符合规划许可证明的要求但超土地批准面积的问题
在目前法制较为健全的年代，这种问题基本不会发生。对于已经存留的此类问题，超土地批准面积建设的房屋，而土地使用证附记栏注明该用户超占规划用地面积的，可通过两种方式来处理：一是由申请人先到土地管理部门补办土地批准手续，然后再办理不动产登记。二是申请人无法补办超土地面积的，登记人员至实地查看，若在合法用地范围内建设的房屋符合基本单位且属规划批准的，登记人员可按基本单元登记符合土地用地范围的房屋，超出土地批准面积建设的房屋则不予登记。若整体房屋部分在合法用地范围，部分建造在未批准的土地范围内，由于房屋无法实体分割，则该房屋不能办理登记。如果涉及同时超土地或超规划的情况，笔者建议，登记机构可根据前述的处理方法。若部分合法建筑符合登记单元的，在不动产登记簿和不动产权证上注记两方面内容，如：李某批准建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核准120平方米，超占20平方米。建议登记机构在合法面积写明120平方米，并在附记内注记“核准建筑面积180平方米，超建20平方米，核准土地面积120平方米，超占20平方米”。
三、房地权利人不一致的问题及处理建议
1.土地审批手续的使用人与规划审批手续的建房人不一致的问题
实务操作中，登记机构会遇到土地审批手续记载的使用人与规划审批手续的建房人不一致的情况，根据房屋所有权人和土地使用权人主体一致原则，这种情况是不能办理房屋登记的。但是，对于已存在的建实，笔者认为，可采取和谐处理、避免矛盾的登记原则，规划审批手续的建房人要取得房屋所有权，前提条件是征得土地使用权人同意，并向土地管理部门取得合法的土地使用手续，方可办理房屋初始登记。由于《不动产登记暂行条例》已正式施行，今后面对此类情况，建议土地使用权人和房屋所有权人统一协商，形成一致的房、地权利人，方可办理不动产初始登记。
2.登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的问题
对于已经存在的登记簿记载的房屋所有权人、土地使用权人不一致的情况，若房屋所有权人需转让房屋时，可与土地使用权人一并申请不动产转移登记，在房屋所有权人、土地使用权人都同意将不动产权利转让给受让人的前提下，笔者建议，可给予办理不动产转移登记。若是房屋继承或申请人凭生效法律文书转让房屋，但未取得土地使用权人同意的情况下，登记机构只能根据《继承法》或法院的协助执行通知书办理转移登记，对于不动产统一登记的，登记机构可在不动产登记簿和权证上注记土地使用情况，以避免矛盾和纠纷。
一、渝中区数据基本情况
渝中区作为重庆市政治、经济中心，辖11个街道，陆地面积18.5平方公里。已全部城市化，属于典型的老城区，城建工作以旧城改造为主。因此，完成了渝中区的“不动产登记系统”上线，在国有土地、房屋数据整合方面颇具代表性，因为相对于新区来说情况更复杂，历史跨度更长，所涉及的疑难问题更多。重庆市不动产登记中心在职责整合前主要负责辖区范围内的房屋交易和登记工作。直至2015年12月14日正式上线后，土地登记统一纳入不动产登记。
回顾渝中区的登记工作，可以把数据情况分为3个有特点的阶段。第一阶段：2001年前手工办案且无楼盘表。根据权利人的申请办理房屋登记业务，业务手次相连归于户室中，以户室为单位进行台账式管理；第二阶段：2001年开始新建楼盘表进行客体管理。即以楼盘表作为客体管理对象，以楼盘表中的基本单元受理登记业务。客体管理不再显得散落和凌乱，而是通过楼盘表的形式完成了组栋，客体管理有了质的提高。2009-2011年花了近一年半的时间对区域内所有有产权的房屋进行补建楼盘并完成楼盘与宗地的关联，第一次初步完成了地、房数据的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系统”上办理土地、房屋的登记业务。但由于主城区土地和房屋登记由区国土局和区登记中心分别承担，因此，时间一长，土地基础数据与房屋基础数据由于缺乏及时的衔接，导致出现数据的关联度和关联的正确性均得不到保证。办证机构在顺利办结登记业务后对土地、房屋的客体管理关注较少。第三阶段：达到不动产登记的数据要求。2015年6-12月，用了近半年的时间再次开展数据清理工作，在原有的基础上进行清理和补充完善，完成宗地-自然幢（房框） -户室的正确关联，满足不动产登记工作的需要。
此次上线“不动产登记系统”用时较短，是得益于第二阶段数据已基本完成土地、房屋数据的合一，第三阶段主要是查漏补缺的工作。重庆国土、房管合并管理多年，为不动产统一登记工作创造了有力条件。
二、数据整合中的三个关键环节
根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”和国土资源部《不动产单元设定与代码编制规则》之规定，28位编码承载了行政区划、地籍区子区、土地、房屋等相关信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 户室
以上每一个数段都关联了相应的信息。特别是从第15位开始，分别用5位数段号代表宗地+4位数段号代表自然幢（房屋外框）+4位数段号代表户室，三者之间的正确关联是每一个不动产单元编码的核心。因此，实现房屋与土地的正确关联后获得的不动产单元编码才是做好不动产登记工作的基础所在。错误的编码由于其隐蔽性强、不影响登记业务的办理从而不易被发现，但潜在的风险极大。为此，我们地、房数据整合的目标除了定量，更重要的是定性――关联正确。如果仅为满足办理登记业务需要而随意编码，一定会得不偿失，会付出数倍乃至更高的代价来修改，目前很多登记中心对此认识不足。从对渝中区多年来分阶段完成的数据整合工作来看，要达到相关质量要求，重点应抓好以下三个关键环节：
一是补建正确的楼盘表。首先，楼盘表是管理房屋户室的抓手，对于缺失楼盘表的不动产单元，必须进行楼盘表的补建，这一步至关重要（前提是档案信息已完成与户室正确关联）。补建楼盘表的基本原则是按最小栋（逻辑幢）为单元，以独立的地籍号为基准，依照现行楼盘表规范建立。操作步骤首先外业集中调查需补建楼盘表的楼栋的分层分户房号情况，绘制楼层、房屋编号立面图；其次，填写楼盘房屋申报表，包含幢、单元、物理层、名义层、房号、面积、用途、产权人以及各类登记信息；再次，根据需补建楼盘表房屋情况，查询预售登记、产权登记、抵押登记、司法查封及行政限制等相关登记信息；最后，完成楼盘表的补建后开始通过楼盘表进行业务受理。
二是楼盘与自然幢（房框）的关联。通俗地讲就是将楼盘表还原其空间位置。采取以1：500地籍图为工作底图，利用最新影像资料室内预判加外业补充调查的方式完成。外业调查可通过坐落、房号、楼层、结构、产权年代等多项要素的比对来开展。对实地有房屋而地籍图上没有的还应先行在1：500地籍图上进行地物补测。另外，要处理好逻辑幢与自然幢的对应关系。通常因管理的需要楼盘表是以逻辑幢为单位建立的。逻辑幢与自然幢存在着一对一或多对一的关系：当实地为一幢房屋时表现为一对一，当实地有塔楼和裙楼共存时表现为多对一。因此，在完成楼盘表与自然幢的关联时，还要建立多对一情形下的对应关系，以便于追溯。
三是自然幢与宗地的关联。这个环节重点是要确定宗地的权属正确与否及相关权利人的信息有无。由于地、房登记的长期分置，缺乏相互之间基础数据的有效衔接。因此，需要国土部门对宗地的权属和权利人信息予以核实和完善。
综上，只有真正把楼盘表、自然幢及宗地紧密结合在一起综合清理才能达到地、房数据合一，从而确保不动产单元编码的正确性，为不动产登记提供准确、可靠的数据来源。
三、新系统下的数据维护
新系统下对不动产单元的客体管理重心转为了如何做好权籍调查和动态的数据维护。结合工作实际，我们把不动产的客体变化重点考虑以下两个方面：一是新增不动产登记的权籍调查；二是原有不动产灭失后的及时注销。
一、宅基地的超占及房屋的超建
根据《土地管理法》，村民一户只能申请一处宅基地，其占地面积不得超过省规定的标准。但农村超占土地现象非常普遍，特别是前些年地方为推进城镇化建设而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有违法建筑的存在。对于宅基地的登记，国土部门通常的做法是：就申请范围（包括超占部分）全部登记在册并颁发宅基地证，为区别合法占有与非法占有部分，在权证上注记“其中超占面积为多少”，但并不指界超占的部位。同时，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋与合法批建房屋可以按单元分开，这种情况房屋登记部门仅对合法建筑进行登记记载于簿；又有些超建房屋与合法批建房屋是一个单元，即整体不可分，则房屋登记部门与土地登记类似的处理方法是记载了房屋整体面积，并附记了违建部分面积。这种房、地登记的处理方法是因为上世纪批地建房的手续较为粗糙，城市规划区外的土地利用和村庄建设规划涉及度不高，对土地的边界和房屋的长宽高尺寸都没有具体设定，只有面积是衡量占地是否超标、房屋建设是否符合村镇规划要求的标志。2008年《城乡规划法》实施后，对集体土地的利用和开发纳入城乡统一规划管理，宅基地的划定和建房批准手续更加规范，上述登记的传统做法也随之发生改变，在地理上严格区分合法与非法的界限，标示合法占地的界址点，便于登记的不动产清晰可辨。
二、单位围墙内超建或违建
以前土地使用权受让单位根据所取得的宗地边界往往要圈起围墙，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以顺利办理了土地使用证。但这些单位除了根据规划批准建造的房屋外，为充分利用空地，根据生产规模自行扩建、增建情形屡见不鲜，他们认为在自己围墙内建造房屋不会影响公共道路、不违反城乡详细规划。事实上，当初土地使用权出让或划拨时批准的建造密度和容积率都是经过科学测算而来，而且出让金的收缴也是根据规划批准的容积率计算得出，如果任由单位在自己使用的土地上随意搭建势必会造成政府土地收益的流失，也会带来消防安全、城市形象等一系列问题。单位超建或违建的表现形式主要有：一是层数上超建，如规划批准为五层，结果造了七层，六层和七层便是违法建造，应当补办规划手续并经竣工质量、消防等验收后才能办理一层到七层的房屋登记，否则只能为一层到五层办理登记；二是长或宽的尺寸超过了规划批准尺寸，对于整幢房屋难以区分超建部位与合法部位的界线，历史传统的做法是用虚线扣除超建部分，符合规划面积部分予以登记，但最好还是要求其补齐超建部分的规划手续后再予登记；三是超建房屋是独立的单元，可以与合法建造房屋明显区分的，则仅对合法建造房屋单元进行登记。
三、登记中经实地查看与登记簿记载不一致
《条例》规定了登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看，这个规定对各地来说会存在不同的做法，从严把握的城市会将实地查看的不动产范围扩大些，如独立宗地上所建房屋登记时需要实地查看，而宽松把握的城市则会仅就《条例》明确列出的三种情形进行实地查看，甚至对这三种情况也不一定全部进行实地查看。实地查看就是为了使实际的合法不动产与登记簿记载相一致，增强登记簿的准确性、现势性，不要出现实地房屋已拆除，但登记簿上还记载着房屋的各种自然状况和权利状况。又如，当有些单位申请抵押等各种登记时，待登记人员现场查看时，经常会发现实地房屋自然状况与登记簿记载不符，发生了改、扩、翻建，但申请人又提供不出规划许可手续，导致抵押登记无法顺利办理，因为抵押登记的房屋必须是合法的，一旦经过改、扩、翻建都应提供规划批准手续。当申请人不能提供这些变动或增建房屋的手续时，应以登记簿已记载的信息为依据进行登记。然而，当登记簿记载的房屋已发生改、扩、翻建并且难以界定哪些部分是合法哪些部分是违法的，则一般视为整体违法，应当在补齐规划手续后才能继续登记。
本文对《不动产登记暂行条例》进行了分析，阐述了大数据背景下不动产登记档案信息资源的整合现状，指出了存在的问题和不足，并有针对性的给出的相应的建议和对策，并对未来进行了展望。
关键词：
大数据；不动产登记；档案信息；资源整合
1条例分析
在部门职能整合、减少管理层面、推进简政放权的大背景下，经广泛的社会公开征求意见讨论后，国务院于2014年底正式颁布了《不动产登记暂行条例》，并于次年3月起开始执行。与最初的意见稿相比，条例对于不动产登记的类型进行了修改，在原先的基础上对登记员制度、登记类型、登记审查要求及因登记错误如何进行赔偿等方面，进行了适当的调整。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，在遵循整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理等原则的同时，着手建立统一的信息平台，对于不动产的自然及权属状况实现详细、明确的登记。通过在国土、民政、公安等部门之间实现信息的共享互通，以达到统一管理的目的。《条例》的实施，不仅有效规范了登记行为、提高了工作质量，对于现代产权制度的建立起到了积极的作用，更有益于公民合法财产的保护，为企业和居民提供了极大的便利。
2不动产登记档案信息资源整合现状
在当前大数据的背景环境下，不动产的登记档案信息早已产生了质的飞跃，其范围不再局限于某一机关单位。相比于传统的档案信息资源，有着极大的广泛性特征，从国家层面、到信息服务部门、再到广大公众，都成为其有效的参与主体。不动产统一登记制度的建立与实施、专职登记机构的成立、登记簿册的统一与完善、以及信息平台的建立，实现了立法思路方面的“四个统一”。基于“国土资源云”的信息平台，集办公、监管与服务功能于一体，充分运用了云计算、大数据等先进技术手段。在技术架构上促进了国土资源信息化技术的进一步完善，对于实现基础设施资源与数据服务的集中起到了很好的推动作用，有效统一了业务应用与服务功能，充分实现了部门内部与部门之间的数据共享[1]。“国土资源云”以国土资源信息化建设成果为基础，通过有效的整合互联，有着极为显著的建设意义。包括了国家——省级两级中心，涵盖了互联网、业务网与内网三种网络，服务范围覆盖了国家——省（市、区）——地（市、州）——县（区）——乡（镇）五个层面。不仅加强了信息化发展的统筹力度、改变了分散应用的格局，还有助于提高安全保障系数、实现数据的充分共享。大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，其关键在于国家宏观层面的政策引导，以及合理的规划和必要的法律保障。鉴于其职能长期分散在各个相关职能部门，有着不同的管理运行机制与档案归档标准，造成了档案信息管理系统的差异。上述因素给不动产登记档案信息资源整合工作带来了诸多不便，其管理与服务方式还需要不断优化。
3存在的问题和不足
3.1职能分散，标准不一
我国的不动产登记机关相对分散，包含的种类有6个、涉及的登记机关更是多大20多个，以及成为制约档案信息资源实现有效整合的重要瓶颈。登记机关职能的过于分散，不仅不利于部门之间的信息沟通，更给当事人进行查阅带来了极大的不便，且给交易安全的保护造成了一定的安全隐患。由于各个部门之间采用不同的数据标准，数据的采集方式、精度要求等方面存在着较大的差别。加上不同部门有着各自的侧重点，对采集对象所进行的数据描述也产生了一定的差异。因此，需要改变当前职能较为分散的情况，建立相对统一的标准，以实现不同部门之间数据的协调统一[2]。
3.2数据实时调查与更新不足
不动产登记数据的基础是土地数据，同时还包含了草原、林权等方面的数据，以此建立统一的代码索引。因此，数据的实施调查与更新，对于档案信息资源的有效整合来说，显得至关重要。而在实际的工作中，业务开展的模式不够明确、缺乏数据调查与更新的标准、数据的入库汇总不够及时、数据信息共享程度偏低，整体水平还有待进一步的提高和完善。尤其是在数据共享方面，不仅在政府职能部门之间的共享程度偏低，更难以满足企事业单位与公众的数据共享需求。对于共享的级别设置与实现形式，还缺乏完善的考虑和规划，数据共享的安全性保障还有待进一步提升。
3.3行政管理色彩偏重
不动产登记的目的，是依据物权公示的原则而开展的，是对当事人之间的物权变动所进行的公示。由于我国长期的行政体制所束缚，不动产登记被作为政府日常的行政管理工作之一，具有浓厚的行政管理色彩。但整体来看，尚未形成健全的不动产权变动登记制度，在法律法规建设方面也存在着较大的欠缺，受行政权力干预的影响较大。缺乏公开化的不动产登记信息，对于查询的主体、范围和程序有待完善，且存在不合理收费的现象。对于因工作过失而出现的错误登记，登记机关的赔偿责任划分不够明确。
4建议与措施
4.1完善体系标准，去行政化色彩
建立统一规范的信息资源管理标准体系，应当从数字化信息采集入手，逐步形成档案信息检索与资源标准。一方面要实现政府职能部门之间的网络办公系统互通，借助于统一数据的数据格式标准，完成不动产登记档案的信息管理、传输与功能。另一方面要进行有效的整理归档，通过对不动产登记档案的统一规范管理，以实现互联网大数据环境下的优质公共信息服务功能。进一步梳理整合相关部门的职能，改变多头登记、分散管理的不合理现状。
4.2控制质量，保障安全
实现不动产登记档案信息资源的质量控制，其目的在于通过建立相互协作的信息平台、充分利用档案信息资源，以满足用户的需求、解决用户的问题，充分发挥档案信息资源的社会效益与价值。在互联网的大环境下，为不动产档案信息资源提供了较为开放便利的网络环境，信息资源以数字化的形式存在，必然会受到来自于多方面的安全威胁。信息资源的整合工程本身就具有周期长、复杂性高等特点，加上人为的操作因素与偶然的事故因素，使得信息安全的现状令人堪忧[3]。
5结束语
大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，是一项极为庞大而复杂的工程，涉及到社会领域的方方面面，职能更是较为分散。同时，由于地区之间经济与环境等方面的差异，使得不同地区之间的档案信息资源整合工作难以实现同步。需要通过制度科学合理的战略措施，加强与社会其他领域的协作，提高政府部门的办公效率，不断推进不动产信息化工作迈上新的台阶。
参考文献：
[1]尚静波.不动产登记信息管理平台数据安全管理研究网络[J].安全技术与应用.2015,(1).
[2]郑少楠.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报(理学版).2015,(1).
一、不动产测绘成果的内容
不动产测绘成果作为不动产登记的基础资料，是指在不动产测绘过程中形成的各种数据、信息、图件、成果表、质量检查与验收报告、技术设计与总结以及其他材料等。
不动产测绘成果从测绘分类上主要包括地籍测绘、房产测绘、海籍测绘三大类。地籍测绘成果主要包括地籍测绘成果表文件、成果图文件、SHP数据文件、现场采集数据及软件处理过程数据、图形编绘采用的原始数据等；房产测绘成果主要包括测算依据的图文审批材料、房屋面积测算技术报告、房产平面图集、成果验收书、备案审批材料等；海籍测绘成果主要是指在海籍测绘过程中形成的各类成果表文件、成果图、技术设计与技术总结、图形编绘采用的原始数据等。
二、不动产测绘成果的归档范围
不动产测绘成果作为重要的基础数据，在不动产登记中处于十分重要的地位，不动产测绘的成果测算要严格依据《地籍测绘规范》《房产测量规范》《全球定位系统（GPS）测量规范》等规范要求进行测绘项目的技术设计与总结、控制点的布设、数据的采集、成果的计算以及验收等。这些过程中涉及的各类材料都属于不动产测绘成果档案的归档范围。这些资料的完整归档，对于数据的溯及与跟踪、责任的划分以及开发利用都具有十分重要的意义。具体来说，不动产测绘成果归档的主要内容包括以下几个方面（以新建商品房房产测绘成果归档内容为例）。
1.申请方资料
甲方资料主要是测算依据材料，即开发建设单位提供的各类图文审批材料，主要包括建设立项批文、建设用地规划许可证、国有土地使用证、地名批复、公安座落证明、建设工程规划许可证、建设工程核实合格证、建筑工程竣工验收备案证明书、经批准的总平面图、建筑变更设计图、经规划批准的竣工建筑平面图以及人防工程施工图备案通知书等。
2.测绘单位资料
乙方材料主要是指接受委托的、有资质的测绘单位进行测算的有关资料，主要包括测绘委托书或测绘合同、测绘单位仪器检定证书、测绘从业人员资格证书、测绘项目设计书、测绘项目技术总结、房屋面积测算技术报告书、测绘技术总结、房屋外业技术测量草图、测绘生产的控制点等基础资料、测绘成果检查报告、共有部分建筑面积分摊说明书、分摊彩图以及分摊协议等。
3.备案审批材料
备案审批材料主要指房屋登记主管部门根据开发建设方提供的材料进行备案过程中生成的材料，主要包括房产测绘成果备案申请表、房产测绘成果备案审批表、现场复核记录、备案核准通知书等。
上述提到的材料应提供相应的电子版数据以供保存和档案利用，同时房屋面积计算成果和相应的图形成果应符合当地不动产登记部门的要求。
地籍测绘与海籍测绘成果的归档内容总体类似房产测绘成果归档内容。
三、不动产测绘成果的数据整合
不动产测绘成果的数据整合主要是将地籍测绘成果数据与房产测绘成果数据通过一定的规则建立对应关系，进而实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的一体化管理。考虑到海籍测绘成果的相对独立性和局部性，对其数据整合，本文暂不讨论。
不动产测绘成果中的地籍测绘成果，目前主要采用地理坐标作为基础编码，并与土地权属登记建立了相应的关联，多数地区也建立了相应的数据库管理系统，为不动产测绘成果的整合以及未来的不动产登记提供了统一的基础。而房产测绘成果数据却没有较为统一的模式，这就对房地数据的整合产生了不利影响。目前，房产测绘成果主要采用年份加流水号的管理模式，或以房地号管理的模式进行管理，并与房屋产权产籍系统建立了相应的对应关系。在房屋产权产籍系统中，房屋编码又有4种编码方式，分别是坐标法、分幅法、分宗法和竣工时间法。在与地籍测绘成果进行整合的过程中，坐标法最为简便，其余3种还需采用更进一步的处理。
1.分幅法
可以通过反算分幅图的西南角坐标，从而与分幅范围的地籍测绘成果建立相应的关联关系，即首先通过对主要建筑物采用图形匹配算法进行初次匹配，然后再通过幢号、地名等进行二次匹配和一定的人机交互，建立建筑物之间一一对应的关系，从而完成不动产测绘成果的数据整合。
2.分宗法
可以根据其房产分区的位置进行首次的地理坐标反算，进行初步定位，然后根据主要建筑物采用图形匹配算法进行二次匹配，最后再根据地名、路名等进行三次匹配并进行一定的人机交互，从而完成不动产测绘成果的数据整合。
3.竣工时间法
首先通过对具有显著特征或者重要的建筑物进行现场定位，确定坐标，然后类似分宗法进行处理，从而完成不动产测绘成果的数据整合。
房地测绘成果数据的整合，需要具有强大的空间处理和图形处理系统的支持。目前，GIS系统是基于空间地理位置且具有强大空间处理和图形处理的综合性信息系统，开发基于GIS的不动产测绘成果整合与管理系统将对不动产测绘成果的整合具有十分重要的促进作用。更进一步，不动产测绘成果的整合也将为不动产登记系统的整合提供统一的空间位置基础，因此将这种基于地理空间位置的不动产测绘成果整合管理系统纳入到不动产统一登记的管理信息系统中是十分必要的，也是可行的（见图1）。
四、不动产测绘成果的数字化管理
不动产测绘成果作为不动产档案的重要组成部分，对内、对外利用的深度、广度随着不动产统一登记的不断深入而更加频繁，这对档案的管理与保护、服务与利用提出了更高的要求，也极大地提高了档案工作人员的工作强度。开展不动产测绘成果的数字化扫描与管理是十分必要的。
目前，不少房地产档案馆与地籍测绘成果都已经进行了数字化扫描工作或具有数字化成果，将数字化的各类成果进行整合将是不动产统一登记机构的重点工作。不动产档案数据的整合，将依赖于不动产测绘成果的整合。在基于不动产测绘成果整合的基础上，不动产档案的整合将十分便利迅速，其整合方式势必以地理空间位置为基准。按照《中华人民共和国档案法》《电子文件归档与管理规范》等要求进行电子数据的整理与归档，进而建立和实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的不动产档案管理体系。
五、不动产测绘成果的服务利用
陕西省住房和城乡建设厅的数据显示，在全省2014年竣工的91万套保障房中，入住率为88%，这意味着还有总数超过10万套保障房没有入住。
记者近日在南宁市调研时，某晚在一保障房小区内看到，几栋已出售近三年的楼盘亮灯住户并不多，部分限价房亮灯率不足10%。
点评： 专家分析认为，为按时完成保障房建设任务，一些地方存在“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”的不良倾向，使部分保障房偏离其保障民生初衷。专家建议，有关部门可采取听证会等方式广泛征求保障房项目选址意见，对配套设施、准入门槛、建设规模类型和标准进行认真调查研究，科学编制保障房发展规划。鼓励社会团体参与公共配套设施建设，完善生活配套基础设施，使保障房可居、宜居。此外，今后各地应主动适应城镇化进程，对保障房品种重新归类梳理，适当调整申请标准。
央行3月1日再降息
中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。
根据测算，以购房者贷款100万元、期限30年为例计算，如果购房者选择的是按等额还款计算，央行降息前，每月还款6092.28元。此次降息后，每月还款5931.37元。每月少还款160.91元，总共可省57929.95元。
点评： 在短短97天后，央行再次降息，显示出支撑实体经济、提振内需的决心，降息虽然并不针对房地产，但不可避免会有利于整体房地产行业，开发商和购房者融资成本都将得到降低。从总体来看，降息会刺激商品房供需的增加，一线城市土地市场的活跃度也将提升。
不动产登记“救不了”小产权房
根据国务院656号文件，从3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记。全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统。有人期待，遍布全国各地数以千万计的小产权房能否纳入其中，搭乘不动产登记的顺风车得到确权？
区“房地一体”农村不动产登记发证工作是在区政府统一领导下开展，由区自然资源和规划局组织和指导，各镇（街道）以村为单位，统一组织村民申请。
一、工作流程
由各镇（街道）以村为单位统一组织申请，作业单位与村委会工作人员共同开展农房发证收件工作，工作场所和必要后勤保障由村委会负责，各村需组织村民统一有序的开展农房确权登记申请工作，做好缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋的“三级确认”工作。自然资源和规划局中心所负责农房发证的业务指导工作以及登记资料的资料审核和登记颁证工作。
相关登记申请材料：农房不动产登记申请书、身份证明材料、土地权属来源及房屋批建材料、宅基地使用权和房屋所有权“三级确认“审批表、宅基地及其房屋权属公示表（公示30日）
有合法用地批准和规划批准手续，主房未经翻改扩建的，由测绘单位权籍调查，按照批准的面积，经村组审核通过后，中心所审核颁证。按照批准的面积确权和登记。
有合法和用地批准手续无房屋规划批准手续的，或有房屋规划批准手续无合法用地批准手续的，或无合法用地批准和规划批准手续的，由村民提出申请，测绘单位权籍调查后，经村民小组、村委会、镇政府“三级确认”审核通过后，中心所审核颁证。
二、工作政策要求
（一）予以登记的情形
1、符合“一户一宅”条件一户多宅确权登记的处理
（1）有两处及以上宅基地和农房的，且不符合分户条件的一个自然户，两处面积合并后超过当地面积标准的，由不动产登记申请人选择一处宅基地申请登记。
（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民（含华侨），因继承房屋占用农村宅基地的，可凭遗嘱（家庭财产协议）、公证书和变更后的房屋所有权证等有效证据，按相关规定登记发证，在证书记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。因司法判决方式取得农村住宅的，可凭有关法律文书办理土地登记，在证书记事栏应注记“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得”。
3、提交申请的问题处理
（1）申请人一般为户主，户主因在外地无法现场申请的，申请人为该户其他家庭成员的，申请人需提交户主的身份证复印件及经村委会盖章确认的委托书（户主本人出具的委托书复印件）；因其他客观原因户主不能作为申请人的，由家庭成员签字确认后推选一名申请人代为申请并经村组确认。
（2）户主已死亡，配偶健在的，需变更户主换领新户口簿后申请不动产登记。
（3）一子或一女户，已分户且单独居住但不符合宅基地安排和分户条件的，父母与子女不得单独申请登记。
（4）家庭有两个及以上子女，且有多处宅基地的，户口未单独分户，符合宅基地安排条件且满足“一户一宅”的，如无法提供单独设户户籍信息的，提交相关情况说明并经村组确认后，可分户申请不动产登记。
（5）父母拟将不动产登记给子女的，首先建房时子女应已出生，其次提交申请时应明确房屋归子女单独享有，宅基地由家庭成员共同享有并经村组确认。
4、面积认定的问题处理
（1）持有集体土地使用证且原土地使用证面积超出时点规定的。如主房未翻改扩建，按原土地证记载的面积确认宅基地面积，房屋建筑面积按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积；如主房已翻改扩建，按时点重新认定土地使用权面积和房屋建筑面积。
（2）主房未发生翻改扩建的，宗地界址未发生变化的，已领取集体土地使用证的，宅基地面积按证载面积确认；宗地界址发生变化且面积变大的，已领取集体土地使用证的按证载面积确认宅基地面积，如证载面积不足时点标准的按标准面积予以认定。
（3）宅基地面积不足时点标准的，房屋建筑面积可以按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积。
5、出嫁女的问题处理
（1）户口未迁出的，后因离婚回原籍随父母居住的，可以作为共有人进行登记，符合“一户一宅”条件的，户籍簿单独立户的，合法取得宅基地的可单独申请办理一处宅基地。
（2）原是一户且有两处及以上宅基地的，因离异析产除分别申请各自宅基地的，如宅基地通过继承等合法行为取得的可以分别申请。
（3）已出嫁的妇女同志，如在现户籍所在地已随男方享受宅基地的，不得作为原户籍所在地的共有权人申请登记。
6、有关继承的问题处理
【关键词】商品房 预售登记 物权 预购人权利
预售商品房具有的特点
商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售尽管在性质上还有一些争议，但其本质上仍属于房屋买卖，商品房预售除具有一般买卖的双务性、有偿性、诺成性的特点外，还具有如下特点：
商品房预售是以将来的房屋所有权为标的的特殊买卖。由于商品房预售是在合同标的物尚未建成时便予以出售，预售的是将来的标的物所有权，因此其区别于通常的以现房的所有权作为标的的买卖合同，但商品房预售的本质仍然是买卖，其合同仍然为买卖合同。与通常的房屋买卖相比，商品房预售为一种非即时买卖，从预售合同订立到房屋的最终交付往往需要经过一段甚至几年的时间，这意味着合同对于标的物的交付具有远期交货的性质，是一种非即时的买卖。
商品房预售目的具有复合性。从预购人的角度来看，其购买预售房的目的除了包括用于将来居住外，也会有保值、投资等目的，其可将预购的商品房予以转让，以此获利。而对于房地产开发企业而言，其预售未建成之商品房，可以获得预购人的资金以兴建房屋，解决资金不足的困窘，加快开发建设速度，还可以规避市场价格波动造成的风险。
商品房预售具有较强的国家干预性。在商品房预售法律关系中，购房者处于弱势地位。首先，由于商品房预售合同订立时，作为标的的房屋还没有建筑完成，因而，开发商能否按照约定履行买卖合同还是一个未知数；对于购房人来说，购房款已经支付了，将来能否得到约定品质的房屋还面临着巨大风险。其次，在绝大多数情况下，房地产开发商无论是在技术上、信息上还是经济实力上都要强于购房者。为保护购房者的利益，国家加强了对商品房预售的干预，法律上有许多强制性规定，如商品房预售要符合法律规定的要件、预售所得款项必须用于与该房地产开发有关的工程建设、商品房预售实施许可制度等。
预告登记制度的基本内容
预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。这是一项古老的制度，为德国中世纪民法所创设，后来被日本和瑞士一些国家立法所采用。本质上来说，预告登记是属于一国不动产登记的范畴，是一种特殊的不动产登记。
一般来说，预告登记具有若干物权之效力，因为其具有使妨害其所登记请求权所为处分无效之效力。某一不动产在预告登记后，在其上发生的被强制执行或者被设置抵押后，或者被纳入破产管理后，则这些妨害了被保全的请求权的行为一律不能发生物权变动的效力。
因此，预告登记的基本目的在于保全不动产权利人的请求权，以确保其将来能够顺利取得不动产的物权，并排斥其他与该项请求权内容相同的不动产处分行为的法律效力，实现对第三人的抗辩。预告登记是典型的债权物权化，是将债权法适用的规则扩张到物权法领域，让原本只具有请求权效力的债权具有物权的排他效力。预告登记与一般不动产登记的区别主要表现在：一般的不动产登记都是在申请人为了取得或转移某项已经客观存在的不动产物权，也就是在不动产物权已经具体存在的情况下登记的。而预告登记的标的是将来才发生的不动产。在进行预告登记后，实际中并不会发生该登记不动产物权的设立或者是变动的效力，而仅仅只是使登记申请人获得一种能够请求将来发生物权变动的权利。同时也具有一定的排他效力，对于申请预告登记后，在该不动产物权上面发生的不动产物权处分行为具有排它效力，从而保证权利人能够取得该物的法律结果。
因此，预告登记实质是不动产物权法的重要内容之一。预告登记所发生的法律效力具有一定的排他效力，属于物权性质。通过预告登记所发生的保全的请求权效果，权利人一方面能够对抗不动产的所有权人和其他物权人在该不动产上的处分行为，另一方面，也可以对抗任意第三人。
《德国民法典》第883条规定，对土地进行预告登记后，在该不动产上进行的物权处分，如果损害到申请人权利的实现，那么这些处分行为无效。预告登记适用于破产管理人的处分或是强制执行情形下的处分。在德国民法典中，不动产通过预告登记，能够发生的法律效力有三种情况：一是保全了有关请求权的顺位。权利人申请预告登记后，被保全的不动产权利是与其顺位一起登记的。《德国民法典》第883条有规定，以预登记的登记确定请求权所要求的让与的物权的顺位。二是一切妨碍实现不动产请求权或者其他有损于请求权的处分行为归于无效。《德国民法典》第883条有规定，在土地上进行预告登记之后，其后发生的与该土地权利相关的处分行为，由于有碍于权利人请求权的实现，故而，其后发生的行为不具有任何法律效力。此时，申请人具有保全物权实现的权利后果。三是第三人取得该不动产若是违背预告登记所保全的请求权的行为，则不能发生任何法律效力。在进行不动产的预告登记后，请求债权人能够对债务人的履行合同具有请求权的权利，同时，申请人还获得两项重要的请求权：一是针对预告登记后产生的已经登记的抵押权的涂销请求权。该涂销请求权可以通过公示催告行使之；二是针对在预告登记后取得不动产所有权或其他物权权利的第三人的一项同意登记的请求权（以自己作为新的所有权人或其他权利人的登记）。
总而言之，进行不动产的预告登记具有三项意义：第一，能够保全权利人债权的顺利实现。由于合同债权不具有对抗第三人的效力，为了对权利人权利进行有效保护，权利人在进行申请预告登记后，由于登记的方式是以有关部门造册记载并予以公示的，就使得在预告登记时期内进行的任何不动产处分行为的变动都是无效的。第二，顺位保证。通过预告登记的方法，将不动产物权上发生的各项权利按照时间的先后顺序排列，避免将来发生的在同一物之上多项物权并存以及竞合的问题，权利的实现应当按照物权上的顺位进行。第三，破产保护。预告登记的请求权发生的法律效力，一方面权利人能够得以对抗在该不动产的所有权人以及其他相关物权人的权利，保证请求权人最后能够取得不动产物权；另一方面，不动产的物权人可以在债权人破产时，对该不动产行使对抗其他破产债权人的权利，从而保全请求权得到实现。
建立商品房预售合同预告登记制度的作用
由于在进行商品房预售登记时，预售的房屋还没有建成，不能够现实交付，因而，预告登记本质上并不是一种所有权变动的公示方法，此登记主要是使得权利人取得请求该不动产的优先权利，最终的后果是保全债权人的债权权利，并非保护物权。笔者认为商品房预售合同预告登记制度有如下作用：
《规定》修订稿明确，房地产广告中，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
不动产登记信息2017年起可查
日前，国土部公布了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（以下简称《通知》），明确信息平台将实现对国家、省、市、县四级登记信息实时共享。而且，《通知》披露了我国建立不动产登记信息平台的时间表，即各地要在下半年将信息平台上线试运行，2017年，我国要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署。
至此，不动产登记技术层面的基础工作已经全面展开。
不动产登记，近年这个词被重新提起后，就引发了全社会的高度关注，而其中最牵动购房者心的，就是业界广为流传的，实现统一登记后的不动产信息将实现全国联网的消息了。在业内看来，房地产信息是不动产统一登记中的重要内容。
房地产税拟设置“豁免征收面积”
在房地产税方案基本成型并开始小范围征求意见的同时，事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题，也正在悄然之间逐步明朗化。税率和起征点则是房地产税基本方案中，最关键的两个要点。
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