时间：2023-06-21 09:05:16
导语：在房地产开发的分类的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
（一）房地产开发企业的收入和成本确认时间不一致
房地产开发企业的项目建设工作具有开发周期长，资金需求量大的特点，其资金收回周期较长，因此房地产开发企业的财务管理工作存在一定的时间差，其纳税义务的时点与房地产开发企业开展会计核算时点不同步。其次，由于税法中对收入确认的时间要求和房地产开发企业收入确认时间的要求不一致。比如税法规定房地产开发企业在签订《房地产销售合同》或者是签订预售合同时应该对所取得的收入进行确认，并要求其按照计税的利率计算预计利润额，并将其归入应纳税所得额。但是在房地产开发企业的会计核算上，房产预售取得的款项并不符合会计准则中收入的确认条件，因此并不能确认为营业收入，由此可见房地产开发企业的收入确认条件不一致。再者，房地产开发企业的项目建设周期通常按年度计算，开发成本的发生时间通常跨越多个纳税年度，因此，房地产开发企业的会计成本核算和纳税成本确认时间不一致。
（二）房地产开发项目的成本结转扣除方式不合理
根据国家税法的相关规定可知，房地产开发企业销售未完成的产品应该按照具体条例降低纳税率，但是根据税法的要求，不同地区的纳税率降低的程度是不一样的，比如，对位于省级、自治区或者直辖市的人民政府所在地的房地产开发项目，应采用不低于15%的毛利率税费，但是对于开发项目位于地级市的项目因采用不低于10%的毛利率税率。国家相关税法规定，允许房地产企业扣除预售收入带来的营业税及其附加税，同时可以适当降低房地产企业的土地增值税。这一税法规定和税收优惠措施，减少了房地产行业的税收负担，不利于体现税收的公平性。其次，较低的房地产开发企业毛利率计征方式使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将企业所得税递延至项目完工收入确认阶段，导致房地产开发企业该年度的税收压力较大，这种的成本结转方式不利于保证房地产行业的稳定发展。
二、房地产开发企业加强所得税清算和管理工作应该采取的措施和对策
房地产开发企业的所得税清算和管理工作质量直接影响着企业的资金周转情况，直接影响到房地产企业在纳税年度的财务稳定状况，因此房地产开发企业要重视所得税清算和管理工作。
（一）要及时建立税源监控制度
房地产企业要做好所得税纳税工作，应该要全面了解房地产开发项目的实际情况，要了解项目的实施进度，重视项目结算和完工收入的确认工作，可以按照项目开展的区域将施工项目进行分类，并设置具体的监控人对项目情况进行动态监控，同时做好项目资料收集整理工作。其次，房地产开发企业可以建立项目税源管理台账，并对工程进度进行重点跟踪，了解预售收入、资金流向情况。同时，房地产企业应该及时组织税款入库，建立健全房产预售资金监督管理制度。企业要根据实际的收入确认情况和成本结转情况来选择纳税方式，合理确定纳税年度和时间，并要对企业的财务工作采用精细化管理模式，优化财务管理方式，以便保证财务状况的稳定性和安全性。
（二）做好项目成本报备工作
根据国家相关文件的实际规定可知，房地产开发企业应该在施工前做好成本报备工作，以便对项目情况进行全面的了解。房地产开发项目的类别、所处的地理位置、建筑状况等都是需要重点了解的内容，这类信息是项目成本报备工作的重要内容，也是后期绩效评价考核工作的依据和基础。其次，房地产开发企业要重视实事求是，要根据项目实际情况对报备成本进行审查，要重视成本报备工作的严谨性和科学性，可以根据项目性质对成本报备工作进行分类，并要将成本报备对象向当地的税务机关进行上报。如果发生成本对象变更等情况，房地产企业应该及时向相关的税务机关反映和备案，并要一并报送设计变更审批和变更规划等重要资料，以便保证项目建设工作的合法性和合规性，进而降低房地产企业的纳税过程中的难度，减少企业的纳税成本，提高房地产开发企业的形象。再者，房地产开发企业要明确实际毛利和预计毛利之间的金额差异，应该及时将该差额的实际情况反映给税务机关，可以与资信状况较好的机构合作制定差异额鉴定报告，从而为实现降低总纳税额提供必要的条件。
关键词：房地产；开发；可行性研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.
关键词：城市规划 房地产开发对立统一
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
一、城市规划与房地产开发的定义及特点
（一）城市规划的定义及其特点
城市规划：指根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系，研究城市的未来发展和合理布局，综合安排城市各项工程建设，确定城市性质、规模和布局，统一规划城市土地用途，保证城市有序发展，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市规划的特点：他是城市发展的规划蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要构成，是城市规划、城市建设、城市运行三个管理阶段的“龙头”，是一种政府干预行为，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益，协调各方面关系，使城市建设经济合理、坏境优美，为城市生活创造良好条件。
（二）房地产开发的定义及特点
房地产开发：《城市房地产管理法》中指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。从经济学意义上讲，房地产开发指企业或个人以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，是以城市规划为基础，结合自身利益实现城市规划目标的经济活动。
房地产开发的特点：是在依法取得土地使用权后，对土地进行综合开发，是一种商品生产和管理行为。主要任务是对城市进行建设, 提高城市化的建设水平,使城市能够适应人们居住和生活需求，并从中换取收益。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约，并对城市建设有很大的积极作用，是城市化进程的重要表现与必然产物。
二、城市规划与房地产的对立
（一）城市规划与房地产开发的利益出发点不同
城市规划的利益出发点是城市建设整体最优，考虑整个城市土地的合理利用，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性特点。房地产开发则注重个体最优，从自身利益出发，选择合理的区域进行建设，要求更高的容积率，追求利润的最大化，是个体商业行为。两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾。
（二）城市规划与房地产开发的利益长远取向不同
城市规划寻求城市发展的整体最优，立足于长远利益考虑。房地产开发是商业行为，追寻的是如何使投入资金在一定时间内获得最大利润，更加注重短期利益。城市规划更强调城市建设的多功能，实用和美观并举，更利于长期发展。房地产开发更加着重于经济开发，更加着重于自身利益，促进房地产企业的迅速发展。
（三）城市规划与房地产开发的权利不同
在城市建设中，城市规划不具有地产开发的使用权，但具有否决权，它决定着土地的使用性质。房地产开发具有土地的使用权，但不具有否决权，即不能改变土地的使用性质。二者权利的不同，导致在城市建设中两者产生误解和冲突。
三、城市规划与房地产开发的统一
（一）城市规划与房地产开发的目标统一
城市规划与房地产开发的目标一致，都是为城市建设服务，共同建设城市，使城市更适宜人居，满足社会、经济、环境效益的需求。城市规划通过对房地产开发的管理，兼顾房地产发开发的适当利益，推进城市化进程。房地产开发则服从、执行城市规划，体现城市总体规划意识。从城市建设目标上二者达成了相互统一。
（二）城市规划与房地产开发的对象统一
城市规划的对象是城市建设，房地产开发的对象同样是城市建设。城市规划是房地产开发的“龙头”，指导和制约着房地产开发，决定着城市性质、职能与规模,土地分配使用,从总体上决定了房地产开发的走向。同时城市规划的蓝图又要靠房地产开发来实现。
因此，城市规划与房地开发有着密切联系，二者相互对立和统一，相互依赖又相互独立，相互联系又相互制约，谁也离不开谁。城市规划离不开房地产开发，房地产开发也不能脱离城市规划随意建造。以上矛盾的对立和统一导致了城市规划与房地产开发既存在良好的合作，也存在一些问题。如商品房开发过度、开发商增大建筑密度导致居住环境质量下降等。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；如果过分强调短期效益，则可能损害城市长远发展。不能只看重长远利益而忽略了当前利益,更不能只重视当期利益而忽略了城市的长远利益和可持续发展。那么如何协调发展两者之间的关系，兼顾长远利益与短期利益，使城市规划与房地产开发统一、协调、合理、健康发展？
四、实现城市规划与房地产开发的统一协调发展
（一）深度协调配合，加强规范监督和管理
城市化建设必须坚决执行“规划先行”的原则，从源头上把住房地产开发的关口，加强房地产开发指导。建立规范房地产开发制度，严厉打击损害公众利益，扰乱房地产市场秩序的不良行为。建立房地产城市规划执行档案，并向社会公示和接受监督。建立行业信息披露制度，引导房地产合理开发。建立房地产企业动态管理制度，对不按规划执行的企业进行取缔。
（二）城市规划要有超前意识，房地产开发要有执行意识。
摘要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
摘 要 随着我国经济地不断发展，我国在很多领域均取得了较多的辉煌与成就，其中我国的房地产业就是在经济的推动下而迅速崛起的一个行业。然而，在房地产开发企业的实际发展过程中，却存在着一些引人关注问题，其中较为突出的一个问题就是在会计内控方面的存在着一定的问题，新形势下加强会计内部控制是摆在房地产开发企业面前的一个非常重要的任务。本文就是针对当前时期下我国房地产开发企业会计内部控制过程中所存在的问题，提出了具体实施会计内部控制的具体途径，略陈管见，以供方家借鉴或提出相关建议。
关键词 房地产开发企业 会计内控 实施途径
近年来，我国经济社会取得了较为快速地发展与进步，从而推动了各个方面的发展与创新，经济市场化程度越来越大，市场竞争力也越来越强，由于经济地快速发展，使得各行各业得以迅速崛起。其中，我国的房地产开发企业就是在这样的一个环境条件下发展起来的，而且发展的规模越来越大，市场竞争地位也是越来越高，为我国的国民经济增长作出了较大的贡献。然而，在房地产开发企业带来巨大的经济效益的同时，其自身也存在着一些引人注意的问题，其中房地产开发企业会计内部控制方面就出现了一些问题，严重阻碍了房地产开发企业的发展。因此，新形势下加强实施会计内部控制是摆在房地产开发企业面前的一个重大的任务。本文就是针对新形势下房地产开发企业会计内部控制过程中所存在的问题，提出了加强房地产开发企业实施会计内部控制的具体途径。
一、新形势下房地产开发企业会计内控中存在的问题
随着我国人民对高质量生活地不断追求，房地产开发企业无论从数量上还是从规模上都有了快速地发展，从而促进了国民经济的增长。然而，在房地产开发企业带来经济效益的同时，其在实际运行过程之中也存在着一些问题，其中一个较为突出的问题就是企业会计内部控制之中存在着问题。具体而言，包括如下几个方面。
（一）房地产开发企业对内控的认识不足
大家都知道，会计内部控制并不能产生直接的经济效益，而且间接的经济价值也需要很长的一个周期才能够实现，且需要设置较多的人员岗位，需要制定出非常多的企业规章制度，要增加办事的流程与环节，然而目前有相当一部分房地产开发企业更多地关注房地产商品的开发以及销售上面。还有某些房地产开发企业片面地认为企业会计内部控制就是对企业运行成本的控制或是会计控制或内部牵制制度等。这就说明了当前时期下我国房地产开发企业对企业会计内部控制的认识严重不足，而且对其理解也存在着偏差，未能够真正地理解房地产开发企业内部控制的全面涵义，有的管理者认为如果加强企业内部控制就会束缚自己的手脚，那么就不能自由地参与到市场竞争之中，从而在很大程度上影响了企业的工作效率和质量；甚至有的认为搞内控就是对自己的不信任，容易造成内部的矛盾等。企业应该认识到内控系统是确保企业经营活动的有效进行，保证资产的安全与完整，保证会计资料的真实、完整，防止、发现以及纠正错误与舞弊的一条有效措施，是提高企业经济效益的重要一环，应该把内部控制制度当作头等大事来抓。
（二）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化
当前时期下，我国的房地产开发企业可以说是在一个会计内控环境较为弱化的环境下而发展的，这主要体现在如下几个方面：（1）受计划经济体制下陋习的长期影响，企业会计内部控制意识淡薄而且还受到了长期行政、大锅饭思想以及封建社会思想的影响。由于上述的因素的存在，严重阻碍了我国市场经济的发展，从而也阻碍了我国整体的发展水平的提升，然后政府看到了这些因素存在的弊端，进行了适合社会发展的经济体制改革，要求理论上的政企分开在实际过程中却并不明显，在客观上企业并没有真正的自由理财权，企业的经营管理需要遵循国际的指令计划，这就赋予了企业经济管理的行政色彩；从另一方面而言，对于企业经营不科学的企业的进行盲目地保护，从而又助长了这种“吃大锅饭‘的意欲。这对于我国房地产开发企业的影响是十分巨大的，导致了房地产开发企业并不能很好地实施会计内部控制，加速了企业的不健康发展进程。（2）房地产开发企业法人治理结构子虚乌有、形同虚设，对于构建相互制约的法制环境极为缺乏。新形势下，我国的房地产开发企业的发展规模越来越大，新上市的房地产开发企业的法人治理结构大多数为“形备而实不至”，并不能很好地达到内部权利制衡的良好效果。对于房地产开发企业而言，过于强调“放权让利”，走向了经营权取得所有权的极端，这就造成了“内部人控制”的现象较为普遍。这非常不利于新形势下我国房地产开发企业实施会计内部控制，严重阻碍了我国房地产开发企业的不断发展。
（三）房地产开发企业会计内控制度并不完备
目前，我国房地产开发企业的会计内部控制制度并不完善、不科学、不规范、不合理。这主要表现在如下几个方面：(1)企业会计内控制度尚未构建，有的建立了但是没有成为一个完整的系统，这就使得房地产开发企业会计内控制度没有任何依据可以参照；（2）企业会计内控制度部分虽然建立了，但是却不健全。例如建立了设计、施工、材料设备采购和销售的内部控制程序，但缺乏相应的监督审计程序建立了成本控制和优化的机制，但缺乏总体协调和制衡机制；（3）有相当一部分房地产开发企业内部控制程序不科学，目标不明确与不够精细。比如说，有一些房地产开发企业并没有月度工程预算，企业的会计工作人员仅仅核算当月成本，而没有办法对整个房地产项目成本进行控制；某些房地产开发企业虽然没有制定了各种制度，但是不够精细化，在实际的执行过程之中常常地违规，只注重形式化。
二、新形势下房地产开发企业实施会计内部控制的具体途径
摘 要 我国国家税务总局于2006年就房地产企业土地增值税相关事项出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知打破了传统以预征为主的缴纳方式，实行清算缴纳方式，至此以来，使得土地增值税在房地产企业税费中占据较大的比例。因此本来对房地产企业土地增值税会计与税务处理方法进行了较为系统的研究，以期对现代房地产企业土地增值税会计处理提供必要的理论基础。
关键词 房地产企业 土地增值税 会计处理方法 税务处理方法
一、房地产企业土地增值税分类
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》对房地产企业土地增值税进行分类。其中依据企业类型不同可将房地产企业划分为主营房地产业务的企业与兼营房地产业务的企业，具体内容如下：
（一）主营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于房地产开发企业的经营税金及附加；针对于外商投资房地产企业的经营税金；针对于股份制试点企业的股份制等；其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
（二）兼营房地产业务的企业
以当期营业收入承担的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：针对于工业、商业、外商投资等企业的其他业务支出；针对于金融企业的其他营业支出；针对于餐饮、游乐等企业的营业税金及附加；针对于旅游、投资等企业的营业税金；针对于外商投资银行的其他营业税金等。其应贷记的科目有：应交税金；应交土地增值税。
二、房地产企业的分类
依据工程项目完成的情况，可将房地产企业划分为转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物、项目全部竣工结算前转让的房地产及项目竣工或办理结算后三大类。
（一）转让的国有土地使用权连同地上的建筑物及其附着物
对于转让时应缴纳的土地增值税而言，其借记科目主要表现为：固定资产清理，在建工程，专项工程支出及固定资产购建支出等科目；其贷记科目主要表现为：应交税金；应交土地增值税。
（二）项目全部竣工结算前转让的房地产
就预缴的土地增值税来说，其应借记的科目有：应交税金；应交土地增值税。其应贷记的科目有：银行存款。
（三）项目竣工或办理结算后
在对土地增值税清算进行清算时，应做好调整前期征缴土地增值税款工作。同时，对税务局土地增值税清算报告科学合理编制，最终计算确定土地增值税清算金额，其中应借记的科目主要表现为：营业税金及附加――土地增值税，待摊费用――预缴土地增值税。其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
需对税额进行补交时，其应借记的科目有：应交税费――应交土地增值税；其应贷记的科目有：银行存款。需退税时，其应借记的科目有：银行存款；其应贷记的科目有：应交税费――应交土地增值税。
三、房地产企业土地增值税税务处理方法
国税发[2006]31号文件规定：“房地产开发企业从会计视角上所确认的预售收入在税法中主要表现为应缴纳企业所得税的销售收入。”
国税函[2008]299号文件规定：“房地产开发企业通常依据当年实际利润据实分季预缴企业所得税，其中开发产品在开发过程中通常以预售方式销售取得预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，并直接计入利润总额预缴。另外，开发产品完工、结算计税成本后需结合实际利润实现再次调整。”
《企业所得税法实施条例》规定：“房地产开发企业预缴的土地增值税需在预计利润中进行扣除。”这里所提及的预缴的土地增值税主要指的是营业税金及其附加。
下面介绍处理房地产企业土地增值税的土地成本分摊方法。
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面对土地成本分摊方法的售房屋面积比例法进行论述。对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，一般情况下，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
四、房地产企业增值税会计处理策略
（一）土地增值税的纳税筹划
转变房地产项目开发方式。一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。
合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算，反之亦然。
（二）新增房地产会计科目
随着我国会计制度的改革和房地产业突飞猛进的发展，房地产企业传统的会计科目和核算方法已经不能够满足现行房地产企业会计核算的需求，因此，这就需要现行房地产企业在《企业会计制度》的指导下新增会计科目。总结而言，主要新增五大房地产会计科目：一是“开发成本”科目。由该科目承担房地产企业开发费用和成本的核算业务；二是“周转房产品”科目。由该科目承担安置拆迁居民周转使用房屋核算业务；三是“开发产品”科目。由该科目承担已开发完工、经验收合格的房地产核算业务；四是“开发间接费用”科目。由该科目承担除行政管理部门承担费用以外的其他间接费用核算业务；五是“出租开发产品”科目。由该科目承担用于出租经营但未转为固定资产的土地和房屋核算业务。之后，将其五大新增科目一并计入报表的“存货”项目。
（三）不断完善房地产企业收入核算
（1）正确确定和应用收入确认标准。就我国现行房地产企业商品销售而言，其主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工作竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售正确确定和应用收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险，为此，这就要求我国房地产企业坚持正确确定和应用收入确认标准，进而，保障房地产企业收入核算工作的顺利高效开展。
（四）不断完善信息披露内容，进一步提升房地产开发企业信息披露中的信息含金量
首先是加强项目现金流量信息的披露力度。现行房地产企业经营活动现金流量包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资，实行分项目现金流量信息的有效披露，有助于提高其先进流量信息的有用性；其次是不断增加土地储备量及成本构成的信息，实现对其信息的披露有助于房地产企业信息使用者准确的判断土地储备的信息。
五、结语
受会计与税务处理差异性的影响，以致企业在实际缴纳土地增值税优先于企业所得税前将发生会计上确认费用滞后现象。就房地产开发企业来说，其所得税受其他因素影响不大，特别注意的是房地产开发企业在填报企业所得税年度纳税申报表时应考虑到资金的拥有时间价值。另外，房地产开发企业在处理会计税务处理时应善于利用税收优惠政策，以降低企业税负，增加企业经济效益。
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关键词：大屯矿区；房地产资源；优化配置；资源共享
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企业简介
江苏金屯房地产开发有限公司，具有国内房地产开发企业资质（国家二级），其前身为大屯煤电（集团）有限责任公司房产处，简称（房产处），初建于1993年，1996年房产处与公用事业处、后勤处合并为生活服务公司，1999年由生活服务公司划分为房产分公司与物业管理分公司，2003年8月根据大屯公司主辅分离走向市场要求，正式在省工商局注册登记，改制组建为江苏金屯房地产开发有限公司，注册资本5000万元。许可经营项目有：房地产开发与经营。一般经营项目：物业管理，房地产中介，公路工程、桥梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑装修装饰工程施工等。
2 房地产业资源分类
房地产业资源可分为物质性有形资源和非物质性无形资源。其中物质性有形资源最重要的有两种：（1）用于房地产开发的土地储备；（2）房地产开发资金。非物质性无形资源种类较多，其中最重要的有以下五种：（1）人才资源：具备从事开发全过程所必备的各种专业人员；（2）品牌资源：包括有企业品牌资源和项目品牌资源；（3）销售渠道资源；（4）基础结构资源：包括房地产开发企业的企业文化、企业内部的管理制度和企业的管理哲学；（5）组织能力资源：即企业的组织架构和管理能力。
3 大屯矿区房地产业在资源配置上面临的主要问题
大屯矿区房地产业经过十几年来的发展，市场竞争日益激烈，内部房产供销日渐紧张，大屯矿区房地产业遇到了前所未有的困境，与其他大型国有企业基地房地产业一样均面临五大难题：
3.1 矿区房地产开发得到政府优惠和扶持机会逐渐减少
国有房地产业长期习惯的廉价的“协议土地”、“划拨土地”已成为历史，闲置用地的管理也越来越严格，开发企业取得“二手”、“三手”地的机会也将逐渐减少。房地产开发已由小规模、低质量、低水平的“自由开发”发展到适度规模、高质量、高水平的综合开发。综合开发对我们这样国有企业的矿区房地产公司的资金实力、技术实力、管理能力有了更高的要求，客观上对房地产开发形成了新的挑战。
3.2 矿区房地产业的经营和管理不完善
大屯矿区房地产业作为国有企业管辖下的房地产业，在生产经营与管理方面主要存在两点问题：（1）生产经营的灵活性差；（2）管理机制和决策机制不完善。这两个缺点使我们矿区房地产业在无情而公正的市场经济中往往显得反应迟缓，慢人一步，从而导致失去良机，生产经营无法连续开展。
3.3 不重视品牌的创立和企业形象的确立
我们矿区的房地产开发项目通过扎实的工作，为矿区提供了优质的产品，在社会上赢得了良好的信誉，然而我们却忽视了房地产企业形象与品牌效应等“无形资产”的培养，产品没有系列化、商标化、标志性，不重视品牌和企业形象的确立。
3.4 矿区房地产开发融资能力不足
由于国家政策的限制，目前矿区房地产开发项目的资金来源较为狭窄，主要是通过自有资金、银行贷款、商品房预售等手段筹集资金。反映在项目开发的运作中，自有资金的比重过低，企业资产负债率过高。使得矿区房地产业面临着这样的矛盾：一方面是大屯矿区房地产项目开发资金紧张，资金缺口大；另一方面，矿区部分资产呈现呆滞、凝固状态。因此，融资能力直接影响到了矿区房地产业的生存与发展。
3.5 矿区房地产业缺乏人才、技术和市场资源的合理优化配置
大屯矿区房产合并重组，房地产资源也随之不断扩大，缺乏资源的合理优化配置，主要表现在以下四点：（1）由于人员编制较少，管理人员的素质及管理水平有限，房地产管理制度过时或不完善等原因，造成房地产资源管理的困难。（2）机构设置重叠，资源浪费严重。（3）材料供应、设计、物业等缺少参与市场竞争，导致供应的产品和服务不仅价格高而且质量低，造成矿区房地产开发成本增加，消弱了我们的市场竞争力。（4）矿区房地产业在资源共享、资源相互利用机制等方面不完善，出现了同种商品（或服务）采购价格不一样，对外关系协调重复花费公关费用的现象，造成不小的浪费。因此完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。
4 针对上述问题，浅谈五点解决大屯矿区房地产资源配置的有效途措施
4.1 充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源
大屯矿区房地产开发在土地资源的获取上经历了：划拨用地——协议用地——有偿转让（拍卖、招标）的历史性阶段。过去那种廉价的“划拨”、“协议”用地将不复存在。因此，充分利用现有土地资源，合理规划、配置和优化土地资源显得尤为重要。
4.2 改革房地产管理体制，建立高效合理的管理模式
根据大屯矿区实际情况出发在房地产资源配置上实行全矿区共享，避免重复建设造成严重的浪费。从改革内部管理体制上下功夫，提高房地产教育资源的利用率。根据房地产管理中存在的问题。重新制定科学、合理和富有人性化的房地产管理办法。使房地产的管理规范化、系统化、人性化，不断完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用资金
房地产业是资金密集型行业，具有投资大、周期长、周转慢等特点。要解决房地产项目开发资金，首先，拓展融资能力，合理进行项目开发，合理使用开发资金。其次，在资金的运作上尽量不要过分依赖银行贷款，拓展筹资渠道，还可将积压的部分土地和空置房采取多种如出租或转让或联合开发等形式，使之变为资金优势，沉淀部分可流通资产。最后，还可以加强组织、技术、管理、经济等方面的措施建设，减少公司管理成本和项目管理成本，加快产品销售，使资金的筹集、调配、使用科学、
合理。
4.4 重视品牌的创立和企业形象的确立
房地产业品牌是房地产发展商向消费者长期提供的一组特写的特点、利益和服务，良好的品牌传达了质量的保证。由于房地产行为的特殊性，其品牌具有别于一般商品品牌的特殊含义。良好的企业声誉是塑造品牌表象的保证，一方面住宅商品具有深厚的区域特色，企业形象的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；另一方面，住宅商品投资大、周期长，企业发展商实力在很大程度上影响着消费者对其开发项目的判断，因此，企业形象是品牌的
核心。
4.5 完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，提高房地产资源利用率
大屯矿区房地产资源是大屯公司房地产业生存和发展的物质基础，是大屯公司国有资产管理中最重要的组成部分。完善和加强房地产资源管理，优化配置房地产资源，实现资源共享，提高房地产资源利用率，节约房产成本，提高经济效益，是实现大屯矿区房地产业可持续发展的关键。采取的措施有：（1）推行公用房地产资源“定额配置，超额有偿使用”和经营性房地产资源有偿使用的管理体制。（2）利用经济手段，对生产、经营、行政办公用房实行定额配置管理，定额使用的房地产免费使用，超额使用的房地产须缴纳房地产资源。（3）合理配置各部门房地产资源，提高房地产资源的使用效率。同时进一步加强后勤、矿办产业及其他经营性房地产的规范管理，确保经营性房地产资源的保值、增值。（4）制定矿区战略发展规划，根据矿区的特点，采取因地制宜的方式，合理安排矿区的分布格局，实现矿区资源共享，最大化地利用房地产资源。（5）引进人才，培养人才，发挥人才功能，增强市场调研能力和必要的技术优势。
5 结语
房地产开发企业的企业资源就是企业在“人、财、物、产、供、销”等方面所拥有的资源，这些都是企业完成组织使命和目标所必不可少的要素，也是企业提高经营绩效和加速发展必不可少的要素。
矿区房地产业的发展应实施集约化经营，实现规模发展，在经营中遵循市场化操作规则，在竞争中求发展，实现企业平稳发展，建立健全投资成本控制体系，提高企业科学管理水平。以上所有这些目标的实现都离不开企业各种有效资源的合理配置和优化，特别是现阶段市场日益规范，竞争日益激烈的形势下更应加强这方面的研究和探索，使企业有限的资源得以有效利用，为企业减少产品成本、提升产品价值，提高经济效益，增强市场竞争优势作出一定的贡献。
参考文献
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内容摘要：随着房地产开发用经营性土地使用权出让行为越来越规范，房地产开发企业之间为获取土地使用权的竞争也日趋激烈，在土地使用权挂牌和拍卖出让中，房地产开发企业需要确定一个合理的并综合考虑竞争因素的出价，房地产开发企业之间土地使用权出让博弈就显得更为重要。本文针对房地产开发企业在获得经营性土地使用权中存在的问题，针对土地使用权招拍挂方式，构建了房地产开发企业获取土地使用权的竞价博弈模型，并进行了相关分析，提出了一种考虑竞争因素的博弈竞价法。
关键词：土地使用权 挂牌 拍卖 博弈模型 博弈竞价法
研究背景
房地产开发用经营性土地使用权出让的行为越来越规范，土地使用权的招拍挂（特别是拍卖和挂牌）正成为房地产开发企业获得土地使用权及政府部门出让土地使用权的主要方式。同时由于房地产开发市场的日趋成熟，政府宏观调控政策的影响，房地产开发企业之间为获取土地使用权的竞争也更加日趋激烈。房地产开发企业对土地使用权出让，特别是对土地使用权招拍挂形式出让的研究就迫切地摆上了房地产开发企业的主要研究日程。
房地产开发企业研究土地使用权出让行为是在我国进行房地产项目开发前期不可缺少的环节。由于历史原因，我国土地使用权招拍挂出让活动起步较晚，初期房地产市场不正规，有些房地产开发企业对土地的决策靠“拍脑门”、也有许多房地产开发企业以前靠“投机”行为获取暴利，而没有对土地使用权招拍挂引起重视，结果损失惨重。进入20世纪，房地产开发的投资环境逐渐趋于成熟，房地产法规的完善和市场行为的规范，对未来的房地产开发企业来讲，即将面临的是一个完备的房地产市场体系和一个公平、公正、公开的土地使用权出让的竞争环境，房地产开发企业研究土地使用权出让的博弈就显得更为重要。
从房地产开发企业的角度来看，能否获得土地取决于其出价的高低。如果出价过高，虽然能获得土地，但由于土地成本过高，最终会使其利润过低甚至亏损。如果出价过低，则难以获得土地。因此，在土地使用权挂牌和拍卖出让中，房地产开发企业需要确定一个合理的并综合考虑竞争因素的出价。本文针对房地产开发企业在获得经营性土地使用权中存在的问题，针对土地使用权招拍挂方式，构建了房地产开发企业获取土地使用权的竞价博弈模型，并进行了相关分析，提出了一种考虑竞争因素的博弈竞价法。
土地使用权竞价博弈模型实例分析
假定某土地使用权拍卖出让或者挂牌出让的底价为b0，有n家房地产开发企业有意获得该块土地，并参加竞拍。第i家房地产开发企业的超出底价的报价为bi≥0，即第i家房地产开发企业的报价为b0+bi；第i家房地产开发企业认同的该块房地产开发用地的土地使用权的认同的超过底价b0之外的价值为vi≥0，即房地产开发企业认同的该块房地产开发用地的土地使用权的价值为b0+vi。
（一）两家企业土地使用权竞价博弈
设只有2家房地产开发企业决定参加此次土地使用权拍卖或挂牌，i=1,2。
显然，每个房地产开发企业对地块土地使用权的认同价值vi是不公开的，vi只有第i家房地产开发企业自己知晓，即相互独立。但每房地产开发企业都知道vi独立地取自定义在区间[0,1]上的均匀分布函数。若第i家房地产开发企业以价格b0+bi中标，则第i家房地产开发企业的净收益为(b0+vi)-(b0+bi)=vi+bi，若第i家房地产开发企业未能中标，则净收益为0。
因此，第i家房地产开发企业的收益函数为：
（1）
假定，第i家房地产开发企业的出价bi(vi)是其对该地块土地使用权的认同价值vi的严格递增函数，显然，bi(vi)≤vi，因为没有哪家房地产开发企业愿意付出比其认同的土地使用权价值更高的价格（那样，房地产开发企业的效用将为负值）。
由于博弈是对称的，只需要考虑对称的均衡出价策略b=b*(v)。
给定v和b，第i家房地产开发企业的期望支付为ui=(v-b)Prob{bj
由于v是连续分布，则有Prob{bj
根据对称性有bj=b*(vj)，得到
（2）
式（2）中，Φ(b)=b*-1(b)是b*的反函数（即当房地产开发企业选择出价为b时，出价b对房地产开发企业的价值为Φ(b)），则获得第i家房地产开发企业的博弈论模型（期望支付函数）如下：
（3）
最优化问题的一阶条件为
（4）
这是边际收益等于边际成本的条件，增加b的边际成本为确保中标的情况下支出增加Φ(b)，边际收益为中标的概率乘以确保中标的情况下的净收益(v-b)
Φ′(b)。
在均衡条件下，如果b*是第i家房地产开发企业的最优策略，那么Φ(b)=v，故最优化的问题的一阶条件为，可转化为。
解得最优解，即第i家房地产开发企业在该博弈中的贝叶斯均衡是，则第i家房地产开发企业最优的出价策略为 （5）
（二）n家企业土地使用权竞价博弈
设有n个房地产开发企业决定参加此次土地使用权拍卖或挂牌，则得到博弈论模型（期望支付函数）如下：
（6）
最优化问题的一阶条件为
或者 （7）
在均衡条件下Φ(b)=v
故最优化的问题的一阶条件为 （8）
解上述微分公式，得最优解（9）
则第i家房地产开发企业在该博弈中的贝叶斯均衡是。
即第i家房地产开发企业最优的出价策略为。
考虑竞争因素的博弈竞价法
显然，b*(v)随n的增大而增大，当n∞时，b*v，即参加土地使用权拍卖或挂牌出让的房地产开发企业越多，企业支付的土地使用权出让金也就越高，当参加土地使用权拍卖或挂牌出让的房地产开发企业趋于无穷多时，企业几乎支付出全部土地使用权的价值。
从式（9）最优解中可以看到：
当n=1时，b*(v)=0，即只需要支付底价即可获得该块地块的土地使用权。
当n∞时，b*v，
即房地产开发企业需要支付全部的b0+v才可获得该块地块的土地使用权，企业几乎支付出全部土地使用权的价值。
房地产开发企业最优的出价策略为，即博弈竞价法确定的房地产开发企业最优的出价策略为。
土地使用权出让竞价策略在于社会平均的建筑技术水平下制定的，房地产开发企业只有提高自己的技术水平、管理水平，通过提高生产率，缩短建设期等手段，达到减少项目成本的目的，从而提高利润率，这样才能获得更高的土地使用权的估值vi，使自身在土地使用权竞价过程中处于有利位置。
房地产开发企业应对土地使用权出让的地块进行深入的调查，同时选择自己针对性的土地地块，通过参加土地管理部门组织的现场勘查及了解提报竞价申请的房地产开发企业的数量，选择参加竞拍的房地产开发企业数量n较少的地块进行竞拍，避免恶性竞争，以期获得更多的期望效用。
房地产开发企业在确定报价时，既不能盲目地压价，也不盲目乐观地报高价，应当在确定自身成本的基础上，认真地研究分析竞争对手情况，采用最优报价策略，以期获得最大的收益。而从经营战略上，成本优势是房地产开发企业在突击使用权竞标中获胜的关键。
博弈竞价法在某地块竞拍中的应用
（一）案例概况
经某市人民政府批准，某市国土资源和房屋管理局决定以拍卖方式出让一幅储备地块的国有土地使用权，土地拍卖起叫价（楼面地价）3180元/。
（二）案例分析
1.问题分析。
博弈的参与者人：某公司和其他参加该块土地使用权拍卖的房地产开发企业。
某公司参加拍卖的情况了解：由于该地块为某市某区不多的大幅地块之一，引来众多的企业关注，并有包括某公司在内的7家房地产开发企业参加竞拍，可谓竞争激烈。某公司参加多次某市土地竞拍，多以失利告终，其原因主要有二：其一采用的确定竞价的方法产生的竞价过低，造成失败；其二不考虑自身开发水平，盲目竞高价，虽然中标，但中标成本过高，造成开发收益不理想，甚至造成为了减少损失，不签订正式土地使用权出让合同，造成流标，形成竞拍保证金损失。本案例要求为该公司出具竞拍策略，可应用博弈竞价法求最优竞价。博弈竞价法的竞价公式为最优竞价。
2.求解。
确定b0，由公告可确定设定的土地使用权拍卖出让的底价b0=3180元/平方米。
确定vi，确定该公司认同的该块房地产开发用地的土地使用权的价值b0+vi。应用直线趋势法测算完成开发后（预测整个开发周期为4年）的房价。根据对某市该区域近7年来商品房价格情况的调查，得出某市某地块周边商品房价格如表1所示。从表1中可以看出，近7年来，某市该地块周边商品房的价格总体呈明显上升趋势，其趋势如图1。从图1看出，某市该地块周边商品房的销售平均价格基本上呈直线形式，在此，采用直线趋势法对该地块建成房产后的销售价格进行预测。
以y表示商品房价格，t表示年份序号，选用y=a+bt作为商品房销售价格直线趋势方程，其中a、b为参数，则由最小平方法可得标准方程组：
（10）
根据某市某地块周边商品房的销售平均价格，得到直线趋势法预测计算表2。
将表2计算结果代入最小平方法标准方程组得：
（11）
解此联立方程组，得a=4382.7，b=674.36。
由此可得商品房价格直线趋势方程为：y=4382.70+674.36t。
利用y=4382.70+674.36t直线趋势方程，可以预测到某市某地块在2009年的销售价格为：
y2010=4382.70+674.36×11=11800.66
元/平方米
则该地块的销售总价值=11800.66元/ m2×58134.3 m2×3.28=225015.58万元
利用假设开发法求开发后该块房地产开发用地的土地使用权的价值。计算见表3假设开发法计算表。折合成楼面地价为6534.76元/m2。
求该块房地产开发用地的土地使用权的价值的现值，即该公司认同的该块房地产开发用地的土地使用权的价值b0+vi。以银行贷款利率5.85%作为折现率，则可将该块房地产开发用地的土地使用权的最高价值折算为现值，即
b0+vi=6534.76×(1+7.47%)-4=4898.70元/m2。
确定该公司认同的该块土地使用权超过底价b0之外的价值vi，vi=（b0+vi）-b0=
4898.70-3180=1718.70元/m2
确定n。经调查，共有7家房地产开发企业确定参加该地块土地使用权拍卖，则可确定决定参加此次土地使用权拍卖的房地产开发企业的数量n=7。
求该公司的最优出价策略b0+b*。根据最优解公式可以推出，如果某公司对该地块的认可价值最高，则政府拍卖的成交价格为，可得出表4。则n=7时，该公司的最优出价策略b0+b*=4653.17元/平方米。
3.通过博弈竞价法获得的对策。某公司的最优报价策略为：出价b0+b*=4653.17元/平方米。
（三）竞价结果分析
最终，某公司以4600元/平方米的价格竞拍成功，获得该块地块的土地使用权。
可见，最终的成交价格4600元/平方米的价格与推算价格4653.17元/平方米比较相符，误差仅为1.16%。
结论
房地产开发企业研究土地使用权出让行为是在我国进行房地产项目开发前期不可缺少的环节。由于历史原因，我国土地使用权招拍挂出让活动起步较晚，初期房地产市场不正规，有些房地产开发企业对土地的决策靠“拍脑门”、也有许多房地产开发企业以前靠“投机”行为获取暴利，而没有对土地使用权招拍挂引起重视，结果损失惨重。随着房地产开发用经营性土地使用权出让行为越来越规范，房地产开发企业之间为获取土地使用权的竞争也日趋激烈，在土地使用权挂牌和拍卖出让中，房地产开发企业需要确定一个合理的并综合考虑竞争因素的出价，房地产开发企业之间土地使用权出让博弈就显得更为重要。
房地产开发企业在获得土地使用权的过程中面临的是一个完备的房地产市场体系和一个公平、公正、公开的土地使用权出让的竞争环境，从房地产开发企业的角度来看，能否获得土地取决于其在竞争的环境下出价的高低。本文针对房地产开发企业在获得经营性土地使用权中存在的问题，构建了两家企业和多家房地产开发企业获取土地使用权时的竞价博弈模型，提出了考虑竞争因素的博弈竞价法并给出实例。该法为房地产开发企业提供了在多家企业竞争情况下的最优出价策略的参考，可以帮助房地产开发企业在具体的房地产开发项目管理中规避土地风险。
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作者简介：
侯乐君，男，1976.3―，硕士，经济师，总经理，江西南昌人。在企业中从事各类项目的管理工作。
房地产业迅猛发展，已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来，房地产市场竞争不断加剧，大量商品房空置，致使供给大于需求，造成资源严重浪费。房地产前期策划对于增强房地产开发项目竞争能力，解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力，有效地整合房地产项目资源都有一定的作用，于是房地产前期策划的重要性日益凸显。
关键词： 房地产项目；前期策划；市场定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
1.房地产前期策划目前现状
随着房地产业的不断发展，房地产前期策划作为一个相对独立的专业化服务体系应运而生。近年来，我国的房地产前期策划行业取得长足进展，其职业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代。中国的房地产前期策划从概念到专业，从形象到项目，从项目到营销策略，策划将变得越来越专业，越来越系统。
目前在我国的房地产前期策划还处于较为年轻的专业服务阶段。现有的房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，与市场发展以及政策完善的契合度不高，缺乏专业策划人才，制约地产企业升级与管理创新。
2.房地产前期策划的作用
2.1使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
2.2使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
2.3能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划相关工作者就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
2.4能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，围绕中心，形成共同的目标。 此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
3.房地产前期策划存在的问题
3.1开发商不重视。少数开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，导致项目失败。部分发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。
3.2缺乏专业策划人才。房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，教学和培训质量不高，与市场发展以及政策完善的契合度不高，缺乏专业策划人才。同时过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。
3.3市场调研缺乏准确性，项目定位目标客户定位不准确。对自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力等调研不充分，分析不够准确，偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位。同时由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，难以进行市场准确定位。最后从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。
4.解决房地产前期策划问题的主要途径
4.1深入分析房地产经济环境及发展趋势。了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。
4.2为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域的实际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。
4.3要了解房地产政策法规和有关措施。了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。
4.4要深入市场调研，准确进行目标客户定位。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位，目标客户定位。
5.展望
随着我国房地产策划行业的发展，我国房地产前期策划工作内容会进一步细分，行业会逐渐走向规范和成熟，前期策划业务的市场规模迅速扩大，成为房地产领域的一项重要内容 ，一支全新的房地产前期策划队伍将产生并迅速成长。
参考文献：
【1】陈洪官.房地产开发项目前期策划的应用研究[D].西安建筑科技大学,2007年.
【2】钟卫英.房地产项目市场定位与投资的互动研究[D].重庆大学;2007年.
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