时间：2023-06-21 09:05:26
导语：在房产继承的相关法律的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
问：我与他结婚15年，儿子13岁，孩子是我和他父母共同带大的。2007年我患癌症，至今仍在化疗。现在，他有外遇，提出离婚，我能争取到哪些权益?
答：如果你有证据证明对方有外遇，可以要求在离婚时多分财产。你如果抚养孩子还应让他支付抚养费和教育费。因为夫妻之间有扶养义务，他还应该支付你一部分患病的治疗费用。
2、订婚是否具有法律效力?
问：2008年5月，通过媒人介绍，我认识了邻镇的一名女子，交往接触一段时间后，我们按当地的习俗订了婚，宴请了亲朋并给了女方家一笔不小的彩礼。后女方外出打工，我们渐渐联系少了，在约定的婚期她也没有回来办理结婚手续。请问，订婚有法律效力吗?
答：订婚，从现行婚姻法上看，并没有明文规定，在法律上既不禁止男女双方自行订立婚约，也不承认婚约对双方具有约束力。因此，你所述的订婚没有法律效力，但你可以要求女方返还彩礼。
3、未休年休假的工资报酬应如何支付?
问：今年单位发出通知，工龄两年以上的员工可以休年休假，具备休年假的条件但员工本人不休年假的按加班计发200％的工资。请问，法律上对未休年休假的工资报酬如何规定的?
答：根据相关法规，单位确因工作需要不能安排职工休年休假的，经职工本人同意。可以不安排职工休年休假。对职工应休而未休的年休假天数，单位应当按照该职工日工资收入的300％支付年休假工资报酬。因此。你单位按加班计发200％的工资是错误的。
4、有工资欠条，但不给工资怎么办?
问：我和公司解除劳动合同时，是与公司结算工资。公司出具了欠条，承诺一月后支付。现我持欠条去公司索要工资，新的财务经理说不认。请问，我该怎么办呢?
答：你持有该公司的工资欠条，但公司又不给工资，你可以直接向法院，不需申请仲裁。你可以直接向公司所在地的法院要求公司支付拖欠工资。
5、放弃继承权后，是否可以反悔?
问：我父亲死后留下一套房产，在母亲询问我该房产的处理意见时，我申明放弃对该房产的继承，后发现其他冠弟姊妹均没人放弃继承，我心里开始不平衡起来。请问，放弃继承权后，可以反悔吗?
答：遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承反悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承翻悔的，不予承认。因此，如果遗产已经处理完毕，你不能反悔，如果还没有处理，则要看法院是否承认。
6、当事人拒不签收判决书，如何处理?
问：10年前，我父亲去世后母亲再婚了。今年5月，母亲向法院提讼，要求与继父离婚，继父坚决不同意。经法院审理后判决他们离婚，但继父一直拒绝签收法院判决。请问，这种情况下该如何处理?
答：根据我国相关法律法规的规定，人民法院在定期宣判时，当事人拒不签收判决书、裁定书的，应视为已送达。
7、被执行人在迟延履行期间的赔偿怎么算?
问：我与一熟人的借款纠纷经法院审理后，判决对方在判决生效之日偿还我的借款，但判决生效后对方一直没有履行判决。现在我已向法院提起了强制执行申请。请问，对方在判决生效后至被执行前的迟延履行期间应当承担什么样的赔偿责任呢?
答：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的时间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
8、承租人是否可以通过转租获利?
问：2008年11月，我名下的一问铺面低价出租给了一朋友做生意，后该朋友提出要将铺面转租一部分出去，我同意了。但朋友转租的租金远高于我和他约定的租金。请问，对该转租获取的利益，我有权要求分享吗?
答：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。所以，你可以从该转租中获得收益。
【关键词】转继承；转继承公证；继承公证
案情介绍：刘某于二一年十月去世，配偶孙某健在，刘某、孙某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分别为刘大、刘二、刘三 ，刘大于二一二年四月去世，刘大的配偶为王先生，他们共生育四名子女（四子女均已成年），分别取名为王一、王二、王三、王四。现孙某、刘二、刘三、王一、王二、王三、王四、王先生前来本处申请办理继承公证，其中刘二、刘三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放弃对上述房产的继承，目的是将房产全部登记在孙某一人名下。
很显然，继承公证中继承遗产与继承人范围的认定是正确承办继承公证的关键。本案中涉及本继承与转继承，本继承在法律中有明确的规定，而转继承的规定却显得过于粗疏，转继承性质的认定将直接导致不同的公证证明后果，对公证申请人产生不同的权利、义务影响。转继承公证中如何认定转继承的性质将成为正确承办转继承公证的关键问题所在。本文旨在简析不同转继承性质对继承公证的影响，并在此基础上提出自己的看法。
1 遗产份额说下的转继承公证
持遗产份额说的学者认为转继承的本质是被继承人应得的遗产份额转移给他的合法继承人，转继承的客体是遗产份额。如有学者将转继承做如下定义：转继承是指继承开始后，遗产分割前，继承人尚未实际取得遗产时死亡，其应继承份转归该继承人自己的继承人继承的制度。[1]《继承法》第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《物权法》第二十九条的规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。按照遗产份额说，因为被转继承人生前并没有对继承的财产表示明确的放弃，因此对物权法第二十九条应做如下理解：不论继承人是否办理了继承手续，都应当推定被转继承人从继承人死亡时起就已经取得了遗产之物权，因此转继承的客体是遗产份额。因为遗产份额为物权，应当适用婚姻法第十七条、十八条、十九条的规定：婚姻关系存续期间，法定继承所得属于夫妻共同所有的规定，将被继承人应继承的遗产份额应为夫妻共同财产，所以具体来讲发生转继承的客体是被继承人应继承遗产的份额的一半，而不是应继承遗产份额的全部，因为其中二分之一为被转继承配偶按照婚姻法的规定所享有的财产。
按照该种观点来处理上述案例，很显然王一、王二、王三、王四、王先生要放弃继承的财产是刘大应继承的房产份额的一半，而孙某作为刘大的母亲对刘大遗留的遗产享有继承权，这样刘大遗留的应得房产份额的一半就都由孙某继承。刘二、刘三对刘某遗留的遗产也即房产的一半也放弃继承，由于孙某也是刘某的法定第一顺序继承人，孙某对该遗产也有继承权，因此到目前为止，该房产有两个权利人（此时不论这两个权利人享有的财产份额到底是多少）――孙某、王某，也就是说要达到该套房产通过继承手续全部由孙某继承的目的根本不可能实现。因为王某作为刘大的配偶因为婚姻法中关于夫妻共同财产的规定已经取得了刘大应继承遗产的份额的一半，要达到上述目的，必须由王某再申请办理赠与公证，将其因婚姻法规定所取得的对该房产的份额赠与给孙某。
从上述案例中按照继承遗产份额说我们不难得出，存在转继承的继承公证中，要达到遗产全部由被继承人健在的第一顺序继承人继承的目的，至少需要两种不同的公证：继承公证和赠与公证。因为被转继承人的配偶已经基于继承法、婚姻法的规定先天性的享有一定遗产份额，被转继承的配偶不但要明确放弃被转继承人继承应得的遗产份额，还要赠与自己基于继承法、婚姻法的规定先天性的享有的被转继承人继承财产的一半份额。
2 继承权学说下的转继承公证
持遗产继承权说的学者援引最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条的规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人之规定，将被转继承的客体界定为继承权，意见第五十二条的规定是目前为止我国关于转继承制度唯一的成文规定，正如有些学者所言：转继承的实质，只是继承权利的转移。[2]因此转继承只是继承遗产权利的转移，处理此类案件时不应将被继承人应继承的遗产份额视为同夫妻的共同财产。[3]
按照该学说观点来处理上述案例会产生如下结果：刘大对刘某遗留的财产享有的继承权由她的法定第一顺序继承人也就是王一、王二、王三、王四、王先生、孙某来行使，结合本案具体情况，王一、王二、王三、王四、王先生可以发表放弃继承权的声明从而将刘大遗留的继承权全部由孙某行使，刘二、刘三也发表相应的继承声明，从而达到刘某遗留财产全部由孙某继承的目的。因为刘大遗留的继承权并不属于夫妻共同财产，因此王某与孙某无须办理赠与公证刘某遗留的财产就可以全部由孙某一人继承。
综上可以看出，对转继承不同性质的认定将会导致不同公证证明后果的产生，不论是从保护当事人利益的角度出发还是从公证业务风险防范出发，还是基于法律严谨性的考虑，笔者都认为转继承的性质噬待进行统一规定。但由于现阶段转继承的概念并未上升到立法高度，仅存在于司法解释之中，转继承的性质之争并未平息。笔者认为采取继承权说更能体现立法之目的，可以更好的保护当事人的利益。
笔者认为，在转继承中对于《物权法》第二十九条的理解不能断章取义，采取狭义的文义解释，而应结合《民法通则》、《继承法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》等相关法律法规中具体理解。首先，按照我国《民法通则》第九条的规定：公民的民事权利能力始于出生，终于死亡。按照遗产份额说，被转继承人根据《物权法》第二十九条的规定享有遗产的物权，那么以上述案件为例，二一二年四月刘大死亡到二一五当事人申请继承的这段时间刘大一直都是刘某遗产的所有人，而真实的情况是被转继承人刘大已经死亡，不是民法主体，根本就不具有民法上规定的民事权利能力，当然也就不能享有刘某遗产的物权。显然如果认为转继承的客体是遗产份额也即物权经不起推敲，与法律、法理相违背。其次，纵观整个《继承法》不难发现，法定继承中继承人资格的取得要么基于血缘关系，要么基于继承人与被继承人的婚姻关系，或者付出了额外的代价（如《继承法》中规定丧偶的儿媳或女婿对被继承人尽了主要赡养义务的），如果根据《物权法》第二十九条的规定认为被继承的客体是物权，那么被转继承人的配偶会理所应当的享有被转继承人继承的物权的一半，也就是说被继承人的儿媳或女婿虽然与被继承人没有血缘关系、婚姻关系、也没有付出额外的代价，他们仍然可以继承被继承人的财产。笔者认为这种做法是对被继承人配偶权益的过度保护，而对一部分人权益的过度保护会造成对另部分人权益的侵害，将被转继承的客体界定为继承权，将是否继承的权利转移给被转继承人的继承人，这样既可以解决遗产的继承问题，又可以公平的保护涉及继承的每个当事人，也无疑是对以互谅互让、和睦团结精神来处理继承纠纷的更好选择。
笔者认为结合《继承法》、《最高院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》等法律、司法解释，《物权法》第二十九条可以做如下理解：继承人是否取得继承财产的物权取决于继承人对继承权的表达，即遗产分割时继承人是否主张继承权还是自愿放弃继承权来决定：放弃继承权的，视为自始为取得无权，主张继承权的，取得的时间追溯到继承发生时；相应的将被转继承的客体界定为继承权，由被转继承人的继承人来行使是否继承被继承人的遗产的权利。这样一方面能解决被继承的客体界定为物权的漏洞，另一方面能更好的保护各方继承人的利益，体现继承法互谅互让、和睦团结的精神。
综上所述，不论是从法理分析还是从最高人民法院出台的司法解释亦或是司法部律师公证工作指导司下发的继承类要素式公证书，将转继承的客体界定为继承权都更为科学。但迄今为止，关于转继承的明确规定并没有上升到立法高度，学界对于它的性质仍然争论不休，司法界也没有统一的处理原则，从而导致现实中同类案件采用不同学说产生的证明结果大相径庭的现象。在法律没有明确规定的情况下，不论采用何种学说来处理转继承案例都会存在不同程度的风险。因此不论是从法理的严谨性还是从防范职业风险的角度出发，这个问题都噬需解决。笔者认为必须通过立法的形式明确转继承的性质。继承是导致物权变动的重要方式，且继承问题基本是每个家庭都会遇到的问题。转继承性质的明确规定对于保护公民合法的继承权利、减少家庭纠纷、促进家庭和睦具有不可替代的作用。转继承的性质之所以一直纠缠不清，法律规定的缺失具有不可推卸的责任。我们期待国家相应的立法机关尽快出台相应的法律法规，让这场没有硝烟的战争尽快平息。
【参考文献】
[1]李双元，温世扬，主编.比较民法学[M].武汉大学出版社，1998，11：1056.
[关键词]房屋继承权 公证 若干问题 探析
[中图分类号]D923.5 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋继承权是继承人根据法律的规定所取得的被继承人房屋遗产的权利。这其中包括两方面意义，第一，客观方面，是指继承尚未进行前，根据法律法规条款以及被继承人遗嘱而接受遗产的权利，也就是继承人拥有的遗产继承权；第二，主观方面。在符合法律法规规定前提下，对于被继承人遗留下的房屋财产，继承人实际上已经持有财产权利，也就是房屋财产已经归属于继承人，继承人有权享受这部分继承财产所产生的经济利益，主观继承权是与继承人的主观想法密切相关的，继承人有权接受并利用这部分遗产，也有权选择放弃继承，等等，也就是说主观继承权具有现实意义，继承权通常是从被继承人死亡或宣告死亡开始的。
一、死亡证明问题
参照国家相关权威法律的规定：死亡证明指的是医疗部门、公安机构所出示的证明材料，注有具体死亡时间的户口注销证明，以及法院出示的死亡判决书，公证机构出示的死亡公证书。
也就是说只有医疗部门、公安机构、人民法院、公证部门这些权威认证部门有出示死亡证明的权力，其他机构或部门则不享有这份权利。
死亡证明办理时常常会出现一些问题：一些死者年龄较大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母却在老家早已去世；也有的死者是孤儿，无法明确已故父母的具体信息，到何处出具父母的死亡证明更是无从知晓，这其中就会出现无论是当事人还是公证人都需要严肃面对并处理的问题。
要参照问题具体特点来有针对性地采取解决措施。这其中最重要的就是要证明死者父母已故的问题。例如：如果死者年龄较大、其父母已故，则可以由死者所生活地区的公安机构出示死者父母的死亡证明，或者前往死者父母生前工作过的单位，调查其人事档案，从中发现是否有其死亡的档案记录，对有价值的档案材料进行复印再经档案管理部门盖上公章形成权威证明。
同时，也可以让当事人提供死者已故父母的火化证等能够证明死者父母已故的资料。
对于一些死者在居住地死亡，父母却在老家早已去世方面的问题，则需要继承人上交死亡父母的死亡公证书或证明来加以证实，同时也需公证员的审核通过，才能形成最终确认。
对于死者是孤儿，无法明确已故父母的具体信息，到何处出具父母的死亡证明更是无从知晓类似的特殊问题，则需要现存法定继承人立下诺言：由于死者是孤儿，无法找到死者父母的任何信息，承诺如果出现死者父母要求继承死者遗产的状况，则应该让一切当前的法定继承人给予死者父母应得的份额，当公证作用无法得到有效发挥时，则需要求助人民法院，依靠诉讼方法来解决问题。
二、财产权利凭证问题
参照国家相关权威法律的规定：如果当事人不能够提供财产权属凭证原件，且持有正当理由的，则需要提供能够证明凭证的相关材料，这个证明应该由财产权属凭证制发部门开出。一般来说，当事人需手持被继承人的产权凭证，例如：土地证、银行卡、汽车发票、房产证等就可以申请证明。
法律的上述规定是考虑到了实际生活中的一些特殊情况，也就是说可能被继承人贷款买房，但是还尚未完成还贷任务，没得到房产证就忽然死亡的情况，对于这种问题必须采取科学的解决措施。
对于上述问题：当被继承人尚未获得房产证就忽然死亡的情况，继承人应该依据被继承人同售房企业签署的《购房合同》，同银行签署的《借款合同》、交款收据，也可以提交房产企业所提供的此房产的相关信息资料等来办理证明，然而，在实际公证办理操作中，需要特别注意的是必须写“上面《购房合同》条款下的权利”来代替“被继承人的何类、何种遗产”，因为只有这样才能维护其准确性与严密性，当这一房产处于抵押状态时，公证部门应该为继承人办理继承权公证，此时可以划分为两类问题：
第一，债务人采取抵押的方法偿债，为自己的债务设下抵押。
第二，债务人与抵押人相分离，抵押人不是为自己而是为别人债务设下抵押。
前一类问题则需要以房屋当前价值为标准，先来偿还债务，余下的部分由继承人来继承，此时可以申办继承权公证。
后一类问题则需通知当事人根据抵押金额来偿还抵押债务，再依照《担保法》的相关条款：为债务人抵押担保的第三人，在抵押权实现抵押后，有权向债务人追偿。对此应该认定抵押债务追偿后所形成的财产应该被抵押人所继承，应该为抵押人申办继承权公证，通过这种方式，能够有效确保公证的严肃性、准确性，有效控制由于问题处理不当，出现些许纰漏而引发的矛盾问题。
海南旅游业的快速发展大大促进了海南酒店业的发展，同时随着国民经济的持续发展，人均可支配收入不断提高，国民旅游观念转变，这一系列因素都为产权式酒店在海南长远发展创造了条件。但是在国内相关法律、法规不明确，市场机制不健全，以及产权式酒店自身定位失衡和经营管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，产权式酒店在海南的发展不断暴露出各种问题与弊端。怎样合理运用酒店资源，如何最大限度地发掘酒店潜力，从而提升海南产权式酒店的经济效益，维护投资者的利益是有待解决的难题。本文旨在通过对海南产权式酒店发展过程中所存在的问题进行研究，提出相应的策略。论证海南产权式酒店的发展必须与国情和海南本土的实际情况相结合，只有通过本土化经营等措施才能实现产权式酒店在海南的长远发展。
一、产权式酒店在海南的发展背景
20世纪90年代初，海南房地产日益兴盛，全国大量资金涌入海南房地产开发项目，整个海南岛沦为一个建筑工地，随处可见拔地而起的高楼大厦、酒店、度假村和别墅小区，这一切都远远超出了海南当地的消费需求，最终导致海南房地产泡沫不断膨胀。在国家的宏观调控下，国家紧缩银根政策出台，给海南房地产带来一定的影响，大量资金开始撤出海南，房地产工地被迫停工，留下一些没有完工的建筑，已建成的项目无处可买，整个海南岛囤积了大量的闲置房产。海南省为摆脱困境，盘活楼盘，回笼资金在我国率先引入产权式酒店发展模式，在一定程度上缓解了海南房地产市场的压力，经过宣传，很快就受到了投资者的热捧，但产权式酒店也随之暴露了诸多问题，海南开发商在此期间推出的万华大厦、蓝梦家园等几家产权式酒店均以失败告终。
二、海南产权式酒店发展存在的问题
海南产权式酒店与西方产权式酒店的孕育成因大不相同，西方产权式酒店的产生伴随中产阶级的迅速崛起而悄然兴起，而海南产权式酒店最初只是被作为一种救市手段而被引入国内，作为“舶来品”，产权式酒店在后续的经营发展过程中暴露了诸多与海南本土不相适应的问题。
（一）海南产权式酒店自身经营管理上的缺失
1.产权式酒店产品层次单一与价格偏高。海南的产权式酒店大多数都是五星级的豪华酒店，其价格普遍在每平方米10 000万元以上，有的甚至高达50 000万元以上，高昂的价格虽然对提升酒店档次和品牌有一定作用，但惊人的价格为一般消费大众所难以接受，无形中减小了潜在市场，阻碍了产权式酒店在海南的发展。
2.经营管理模式缺失。海南产权式酒店没有形成规模效益，缺乏有经验的酒店管理团队的专业化经营管理，导致后期经济效益不佳，可能无法兑现对于投资者的承诺;同时，海南产权式酒店起步较晚，缺乏相应的专业管理人才。
3.缺少本土化特色。海南产权式酒店发展时间短，缺乏相应的经验，如果一味照搬西方经营模式，只会脱离本土消费者的实际需求。
（二）相关法律、法规制度建设滞后
产权式酒店是介于房地产与酒店业之间的中间产品，国内尚未有专门针对产权式酒店的法律法规，很多相应的法律问题难以鉴定解决，目前存在一些争议。
1.建设用地性质鉴定。产权式酒店建设用地是商业用地，而产权式酒店最终取得是房屋所有权性质却是住宅性质，违背了我国现行的相关法律。
2.产权关系不明确。《商品房销售办法》中明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，有些地方出台了地方性文件明确禁止宾馆、酒店分割出售，导致产权式酒店无法为每间客房产权投资人办出“小产证”，投资者无法拥有产权式酒店的产权，自身利益难以得到法律保障。
3.开发商对投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律规定。产权式酒店在出售时许诺的利益分红直接与酒店自身的经营状况挂钩，而多数产权式酒店的经营利润在出售时按照80%～100%入住率计算，这一乐观预测很容易在现实经营中出现亏损。《房地产广告暂行规定》中明确提出，房地产广告中不能出现以固定投资回报的承诺，所以一旦在回报率上出现纠纷，投资者无法得到法律支持。
三、产权式酒店在海南的发展对策
（一）实现产权式酒店在海南发展的本土化
1.明确市场定位。学习美国产权式酒店的经营，建立多层次的产权式酒店，通过采取Extended stay hotels的方法，将产权式酒店分为高档、中档、经济型三种类型，以满足不同层次的消费需求，既要有满足高收入人群的豪华五星级产权式酒店，也要开发面向消费大众的三星级或四星级的产权式酒店，这样才能扩大目标市场，实现自身产品的多元化，有利于海南产权式酒店健康发展。
2.实行价格监管机制。可以为个别档次极高，受众更为高端的产权式酒店提供有力保障，同时也能避免破坏市场秩序行为的出现，有助于促进价格符合国内实际消费水准，推动海南产权式酒店价格本土化。
3.实施集团化发展策略和品牌化管理模式。通过组建产权式酒店集团，实行集团化管理可以使自身面对激烈的行业竞争更具优势与底气;通过优质的服务树立海南产权式酒店鲜明的品牌形象，扩大海南产权式酒店的影响力，促进海南产权式酒店产品的销售;海南产权式酒店自身也应加强对员工专业素质的培训，培养产权式酒店的专业管理人才。
4.实现经营本土化和服务个性化。海南产权式酒店的核心竞争力就是服务，为不同顾客提供个性化服务，使顾既满意又惊喜，只有这样才能在激烈的行业竞争中争得一席之地，我国的消费者有周末度假消费、黄金周出游消费的习惯，所以产权式酒店业务消费客房的时段应该本土化。
（二）完善相关法律、法规建设
1.立法规范产权式酒店的建设用地使用权。海南产权式酒店发展多年取得了一定成效，但根据现行的法律法规产权式酒店的建筑用地性质问题没有合法依据，如果完全禁止恐怕难以有效实施，可以通过立法广开渠道，这样有利于规范化管理，促进海南产权式酒店健康发展。
2.加强政府职能。第一，政府尽快推出针对产权式酒店的法律法规，可以使投资者在购买产权式酒店产品后享有使用权、继承权、馈赠与转让的权利;建立保障金制度。第二，经营者向政府主管部门缴纳一定数额的质量担保金，引入专业担保公司为投资者的收益提供担保。第三，采用统一的合同范本，涉及开发商与投资者的房屋买卖合同和投资者与酒店的房屋租赁合同。第四，在国内创立行业协会，制定行业规则，自律其行为。
3.完善退出机制。投资者很难对酒店管理公司进行有力的监督与制约，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，很容易使投资者陷入进退两难的困境，只有建立完善的退出机制才能有效维护投资者的权益。应当在房屋买卖合同书上明确约定退出条件，即在酒店经营状况不佳时，投资者无法收到合同约定的收益或是出现“一房二卖”的情况时，投资者可以采取的一种补救措施来维护自身权益。
（三）投资者自身要有规避投资风险的意识
投资者在合同订立前要详细了解开发商的资质、信用状况、资金状况;土地使用权性质、用途和年限;建设规划等情况。在合同订立只后，应首先审查开发商的营业执照等证件，详细阅读房屋买卖合同，从房地产广告，签订认购书，签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修及产权证办理等事项，投资者可以向律师等专业人士咨询，以避免存在对投资者不利的条款。
（四）其他
积极完善国内分时度假交换网络，推广普及带薪休假制度，同时海南产权式酒店可以借鉴国外产权式酒店的先进经验，将产权式酒店配套的娱乐健身设施面向大众开放，这样可以培养潜在的消费、投资人群，提升产权式酒店的影响力。
她们热心公益，关注弱势群体，借助自己的专业特长，援助那些需要法律保护、同时需要社会关爱的人。与名利无关，一切旨在于过程中提升自我，多尽一份社会责任。
“浦东新区女律师联谊会”（简称“浦东女律联”）是上海市首个区县级女性律师社团法人，成立五年来，女性特有的母性情怀和律师务实理性的职业特点，使浦东女律联所到之处，皆传递着一份恰当的暖意。 我的财产我该如何做主
“小姑娘，你们要再来啊，这些知识我们平时接触不到，不过很需要啊！”浦东新区一家养老院的几位老人谈到定期来做法律专题讲座的律师姑娘们总是赞不绝口，不久前，“我的财产我做主”的专题法律讲座尤其引起老人们的兴趣。
浦东新区女律师联谊会会长周兰萍告诉记者，近年来，受房价急剧翻倍的现实影响，涉及房屋继承、房产遗赠的诉讼频发，在遗产继承纠纷中占有很大比例。老年人权益保障，成为了整个社会关注的一个重大问题。上海这个高度老龄化的城市，养老问题尤其突出。“我们浦东女律联的律师们在走进社区的日子里发现，很多老年人实际上对遗嘱的制定形式、内容以及效力等问题存在很多盲区。”
送法律服务进社区的过程中，浦东女律联曾经遇到这样一件事――童老先生没有什么财物，唯有正在住的一套老房子，他想把这套房子留给照顾自己最多的小儿子。他把这个想法小心翼翼地写在了纸上，并把这张纸宝贝似的藏了起来。在他看来，这是一份能左右房屋未来走向的遗嘱。然而他不知道的是，这套房子是使用权房，不能被继承。
童老先生的误区也是很多老人的法律盲点，不仅是使用权房不能被继承这条，窘迫的现实是，很多老人根本就不知道一份有效的遗嘱该是怎样的。
就这样，“将合法遗嘱在民间普及推广”的想法促成了“公益遗嘱进社区”的诞生，这个由女律联携手浦东新区妇联开展的项目始于2014年，在广大社区老人的欢迎声中迅速成为女律联的品牌之一。
女律师们利用自身的专业法律知识为社区以及养老院的老人们以案释法，普及遗嘱相关法律知识，解答老人关于人身、财产等方面的问题，帮助老年人通过合法有效的方式去处置自己的财产，维护自身的合法权益，亦减少因权属不明所引发的家庭纠纷。
“这个过程中，我们发现，这不仅仅是老年人感兴趣的话题和需要补充的常识，很多年轻人也觉得这是需要了解的法律知识。”周兰萍说：“基于这种广泛需求，公益遗嘱进社区将在2015年元旦后进行更大规模的推广。”女律联会在其公众微信开设“公益遗嘱进社区”的专栏，通过网络平台使更多人接触并学到相关法律知识，并为此打造一个专属案例库，包括基本法律知识的汇编、经典案例的解读，最终这些信息会结集成一本小册子。
此外，会长周兰萍还将会带领女律联的理事对目前1500多名在会女律师进行各自专业的梳理，凡是在遗嘱、继承方面有所专长，并且有做公益意愿和条件的，都将成为这个项目的储备人才，为更多社区和老人护理机构提供普法服务。
“我们往往在被动地接受一些咨询，这时纠纷已经发生了，但在我们的案例宣讲中，很多老人通过学习，能意识到一些问题，并对其进行防范，维护自身权益的同时，对整个社会的稳定也有好处。”周兰萍会长和几位女律联理事充满干劲地说。 老弱妇孺的强力外援
据全国妇联的一项最新抽样调查表明，家庭暴力现象目前在我国具有相当普遍性。而全国2.7亿个家庭中，遭受过家庭暴力的妇女已高达30%，其中施暴者九成是男性。 百场讲座入百所学校，“律师进校园”活动对培养和引导青少年法治思维和理念将起到更好的作用
在浦东女律联律师们的日常工作中包括在妇联法律援助中心值班，其间，女律师们接到了许多前来咨询婚姻家庭纠纷的女性，而她们当中曾遭受家庭暴力的情况非常普遍，这种暴力行为甚至波及未成年子女。然而遗憾的是，由于各种原因，很多女性在遭遇暴力后不愿及时求助，或者担心在求助后会面临更为严重的家暴。
一次，一位女当事人前来咨询。一番谈话后，接受咨询的女律师发现，她是长期受丈夫家暴的典型，曾多次报警但苦无证据，因为丈夫每次殴打完她之后，便将其锁在房屋内，等其伤口自动愈合后再将其放出，所以警方也没办法积极介入。这名受尽的女性，最终在女律联律师的帮助下，通过离婚的方式将自己从这段悲惨的命运中解脱出来，并获得了相应的损害赔偿。
2012年，浦东女律联志愿者的身影开始出现在新区妇联的法援值班窗口，在妇女儿童权益维护工作中发挥着重要作用。女律师们经常向社区居委干部和居民等开展讲座及义务法律咨询，普及关于反家庭暴力的相关法律知识和取证及维权方法，以唤醒更多的受害妇女运用法律的武器来捍卫自己的合法权益。
2014年，国务院法制办对《反家庭暴力法》向社会征求意见，这个法律的提出和制定非常有现实意义。《反家庭暴力法》草案后，女律联的律师们第一时间进行了学习、研究并结合自己的从业经验和想法提出了不少修改意见和建议。她们中间有很多人既为人妻又为人母，对于长期在家庭暴力阴影下生存的弱势群体心存怜惜，真切希望有一部法律可以保护这些妇女儿童。
除了以老年人和女性权益保护为主题的公益普法活动外，青少年也是女律联重点关注的群体。青少年的成长关系着国家的未来，学校又是影响乃至塑造青少年思想及行为的重要场所。这样的背景下，“律师进校园”项目顺势启动，“让孩子们有法律意识，知道他们有些什么权利义务，包括学校在内，也应明白自身的权利义务，将那些过去习以为常的做法进行筛选，看看哪些合适，哪些是需要改变的。”一位讲师告诉记者。
值得一提的是，“律师进校园”的法制宣讲主题还融入了十八届四中全会提出的“依宪治国”理念。因为对宪法，一般学生大多认识肤浅，只知“宪法是国家的根本大法”，将“宪法是什么”“宪法规定的公民的权利义务究竟为何”等这些知识融入校园法制宣讲活动，用一些生动的案例引起学生的探知兴趣，让学生在自我意识觉醒的年龄懂得宪法，进而将宪法的知识引入更多的家庭。而在整个宣讲活动中，女律师的专业水平也得到了提升，更加自信，更接地气。
目前，在浦东新区司法局、教育局和中伦律师事务所（北京中伦公益基金会）的支持下，女律联与浦东新区律师青联组织40名律师正联手开展“律师进校园”活动，2014-2015年度预期将有百场讲座进入百所学校。 那些年，我们义务做过的法律服务
有人说，法律是督促人们规范行为、回归理性的武器，因此它必然是冷硬的。其实不然，只要运用得法，法律恰能给予人们一份守护与温暖。
在女律联为浦东众多街道社区提供义务法律咨询服务中，还会涉及一些无偿的法律援助。其中，有对母女令她们印象深刻。
王女士是一名超市员工，家住潍坊社区，有一个女儿读初中。她的丈夫嗜赌成性，家里的生活全靠她微薄的收入维持。突然有一天晚上，一个陌生人敲开了王女士的家门，拿出一份《商品房买卖合同》，要求她们限期搬离住所。
王女士接过合同一看，她的丈夫竟然背着她将一家三口唯一的小房子以极其低廉的价格卖给了眼前的陌生人，王女士和女儿顿时哭作一团，而她的丈夫则不见踪影。接连几个晚上，买家不断上门逼她们腾房。被逼无奈的王女士拨打了110报警，但警察上门了解发现这是一起民事纠纷，建议王女士通过法律途径解决。
王女士和女儿顿时傻了眼，她微薄的薪水如何负担高昂的律师费用？但若房子没了，今后她和女儿又将怎么办？王女士悲痛欲绝。目睹这一幕，王女士的女儿提起笔给时任上海市市长的韩正写了一封信，请求韩正市长帮忙保护她和妈妈的房子。
潍坊街道得知这一消息后，第一时间安排人员前往王女士住处，由于涉及法律方面的问题，街道也通知了女律联的律师们一同前往，在暂时安抚了王女士和女儿的情绪后，女律师们随即调查了房屋目前的权属情况，明确该房产属于王女士和其丈夫的婚后共同财产。
之后，她们联系了该房屋的买家，经过对合同认真审阅后发现，合同中只有王女士丈夫的单独签字，而且房屋价格明显低于市场价。在未取得房屋共有权人同意的情况下，以明显低于市场价的价格恶意出售房屋，房屋买卖行为应视为无效。女律师们立即就案件情况向在场的街道工作人员及王女士进行了细致的讲解，并建议她立即提讼维护自己的合法财产权利。
考虑到王女士的实际经济情况，女律师们为她提供了免费的法律援助，无偿地了全部诉讼程序。后经浦东新区法院判决房屋买卖合同无效，王女士赢回了房屋，在拿到判决书的那一天，她久久地拉住女律师们的手，不断表示感谢。
这样的故事，在社区还有很多。一些居民因为不懂法，往往采取一些极端或者不明智的方式维护自己权利，结果往往适得其反。
“我们能做到的，是将法律知识传播给更多的居民，让他们知道用法律去捍卫自己的权利，用最理智与正确的方式去表达诉求。我们正在做的，是用热心去为更多的弱势群体提供力所能及的法律帮助，让他们感受到法律也能够给予他们保护与温暖。”周兰萍会长的话道出了这个社团自成立以来，为街道社区等提供无偿法律服务的初衷。
说到遗产继承，就不得不说到遗产税。遗产税是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象，向遗产的继承人和受遗赠人征收的税。从2012年遗产税在深圳试点后，就一直让人们神经高度紧张，随即便掀起了相关富人咨询保险避税的热潮。
不可避免，拥有“避债避税”特性的保险成为避税首选，但也不乏相当一部分富人为避税将资产转向国外。资金外流对于国家经济发展的伤害是很大的。怎样才能做到既缩短社会贫富差距，又能最大限度的保障资金不外流？保险的“避债避税”的特性真得是合理避税的不二法宝吗？
保险避税引青睐
北京一位从事食品加工业的李女士生意越做越红火，十几年下来手头上已经积累了上千万的固定资产。人到中年的她现在想要把手里的产业慢慢交给下一代人去继承和经营，但是面对呼声越来越高的遗产税开征让她感到很犯愁。她不能眼睁睁看着自己十几年辛劳和汗水打造出来的财富缩水。
为了让后人更好的继承自己的财产，李女士咨询了相关理财顾问。根据理财顾问的建议，可提早转移给下一代的保值性产品成为李女士资产规划的首选，如房产、黄金、艺术收藏品以及购买大额保险等。而购买保险的直接原因就是可以避免遗产税。李女士投保的是一种返还型人寿保险，年缴保费100万元，缴费期为15年，她本人已近五十岁，个人的医疗、养老等物质需求都不成问题，李女士说出她买这份巨额保险的初衷，“我只是希望子女能够尽可能多地继承我辛苦多年打拼下来的家产。”
中国平安保险业务员白小姐告诉记者，买保险可以巧妙合理的避税是富人愿意为巨额保险买单的最直接原因。比如说一个亿万富翁生前为自己投保巨额的人身保险，他的这部分财富可以免税由子女继承。
“虽然国家距离正式征收遗产税还有不短的时间，但有一定财富积累的人群已经看到了未来征收遗产税是一个必然的趋势，这种年缴保费在50万元以上的投保人很多。”中国人寿北京分公司业务经理张力告诉记者，“以一些返还型寿险产品为例，客户选择年缴费50万元，缴费10年的话，自缴费第2年就开始返款，年返生存金共为5万元左右，可一直返至客户90岁，而且在客户达到一定年龄后会返还本金和一定的红利，这部分保险金所得都不计入遗产税征收范围内。”
避税不止保险一条路
记者在调查中了解到，目前各家保险公司所谓的避税业务，并不是什么新险种，更多的都是原有保险和理财产品。市面上销售的保险产品，以终身寿险或者定期寿险为主，基本都属于人寿险范畴。这类以死亡为条件的人身保险具有一定的避税作用。但其他诸如企业年金保险、健康保险、意外伤害保险则不具有避税功能。并且目前购买任何险种大部分是用收益的部分来弥补税费，并不是真正意义上的规避遗产税。
“根据我国目前的法律规定，任何保险金所得都是免税的，投保人可通过购买保险达到避税的目的。但要切记，被保险人必须要在保单中指定受益人，不然未被指定受益人的保险金将被作为遗产对待。” 某投资理财公司首席理财规划师王先生特别提醒，“并且购买大额人身保险并不是合理避税的唯一途径。”
既然购买大额人寿保险不是我们合理避税的唯一途径，那么还有哪些理财投资方向值得我们参考，更好地将财产传承给下一代呢？
“以孩子名义购置房产也是一个不错的选择。”王先生给出这样的建议。据了解，近几年父母以子女的名义购置房产的事情还真不少。一些高档楼盘的买主当中，有不少房主居然是几岁大的儿童，最小的竟只有几个月大。
一位私企老总以自己女儿的名义购买了一套价值300多万元别墅，他私下表示，还会考虑继续以女儿的名义购买一些房产。而购买房产的主要原因除了看重房产有保值增值作用外主要是为了最大限度减少将来遗产税征收的数目。
理财规划师王先生表示，从严格的法律意义上说，房产证上是谁的名字，法律就保护谁拥有物权。但是父母在房产证上写孩子的名字，也会导致一些风险，“比如孩子不懂事，随意卖出房产，或孩子被人利诱，卖出房产等。”
至于风险的防范方法也很简单，“父母可以选择在孩子具有行为能力（10岁）以后在交付房款时留下付款凭证，并和孩子签订协议，以便在必要时收回房产。”
知己知彼 合理避税
在投资理财领域“不要把鸡蛋放在一个篮子里”这句话我们早已耳熟能详。他的意思是指在投资理财时，要做到合理的资产配置，将风险与收益匹配到最佳状态。这个道理同样适用于保险投资。
“保险虽好也切忌孤注一掷。”专家提醒，“尽管购买大额寿险确有避税作用，但没有一个明确的目的，听信保险推销人员的怂恿，盲目乱买却有可能适得其反。”
由于试证遗产税的说法目前只是建议，尚未到实质阶段，因此尽管通过购买大额寿险保单的确能够起到避税作用。“避债险”“富人险”则作为很多保险公司向富人推销的噱头，被说得神乎其神。但据我国相关法律条文指出，只有人寿保险能“避债避税”。并且大量购买势必会占用许多资金，不利于企业经营，因此专家提醒，“切莫盲目跟风，在投保时仍应以个人保障的需求为主。
日前，王老汉代书遗嘱继承案件在湖南省某法院进行了公开审理，当事双方分别出示证据。
遗嘱受益人王老汉的女儿小王说，她有一份他爸爸王老汉生前口述，由她的叔叔王二代书的一份遗嘱。由于他的哥哥即本案的原告大王，对爸爸非常不孝顺，不理不睬，所以爸爸才立下遗嘱把他的财产留给了她。立这封遗嘱时候她在场，还有邻居刘阿姨也在。这封遗嘱上有她爸爸的签名和手印，也有她叔叔的签字和盖章。而且他们还制作了录音录像。
王二、刘阿姨作为证人，对该事实经过进行了确认。
正当小王以为自己胜券在握之时，哥哥大王突然站起身来：“这份遗嘱是没有效力的。因为这份遗嘱上只有一个见证人的签字。而且刘阿姨并没有在录音录像中出现，无法说明她在不在现场。这份遗嘱不合法！”
大王声音不大，却字字清晰地回荡在法庭里。
依据我国《继承法》的规定，代书遗嘱必须满足法定的条件，其中最严格的一条就是，必须有两个以上见证人在场见证，而且见证人还需要是与被继承人没有利害关系的人，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
本案中由于王老汉的代书遗嘱只有一个见证人签字，且没有其他的证据证明其他的见证人是否在现场。因此，法院最终认定，该代书遗嘱缺乏必要的形式要件，因此该遗嘱无效。最终王老汉的遗产通过法定继承的方式被依法处理。
【评析】
浅析代书遗嘱的常见误区
笔者建议，在立遗嘱人无法自己书写遗嘱的情况下，可以选择由公证机关进行遗嘱公证；或者由律师代书遗嘱，并由两位以上无利害关系人作为见证人；再或者是选任两个以上无利害关系的见证_人代书遗嘱，同时进行录音录像，但是需要提醒的是，在录音与录像中需要对于见证人的在场信息进行明确的说明。
【案例2】
老人刚逝去，纠纷即上演
葛丽蓉与黄海于2006年登记结婚。两人系再婚，婚后未生育子女。黄海与前妻育有一女，名叫黄月。
2011年，黄海因一场交通事故撒手人寰，黄月随即提出分割遗产。她不仅要求葛丽蓉立即搬出所居住的房屋，还对其他财产提出了十分不公的分配方案，葛丽蓉自然没有同意。黄月担心葛丽蓉近水楼台转移财产，所以经常半夜打电话恐吓葛丽蓉，葛丽蓉无奈之下只能搬出与黄海一直居住的房屋。没想到葛丽蓉一搬出，黄月即将房门撬开，不仅擅自进屋翻找东西，还换上新的门锁。黄月的以上举动，让葛丽蓉感到难以接受，身体状况也每况愈下。
葛丽蓉提出，房产和存款可以放弃，但黄海生前最爱的玉白菜和竹雕弥勒佛一定要，自己并非贪图钱财，这是和黄海签订的婚前财产协议中明确了的。黄月一口拒绝了葛丽蓉的提议。
双方争执不过，黄月向法院提起了诉讼。法院经审理后认为，葛丽蓉与黄海签订的婚前财产协议合法有效，双方自主意志应该得到尊重。因此，依照协议，玉白菜和竹雕弥勒佛由葛丽蓉所有，其余的遗产则依据法定继承的顺序进行合理分割。
【评析】
婚前协议保护再婚老太
老人若再婚，为避免日后纠纷，建议签订婚前财产协议。《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式……”因此，我国《婚姻法》明确规定夫妻之间可以就财产归属签订书面协议。
另外，民间存在一个误区，认为婚前财产协议需进行公证。事实上，只要是双方签订的财产协议真实合法，即有法律效力。公证并非法律规定的财产协议生效要件，但经过公证后的协议效力更高。另外，结婚之后亦可签订婚后财产协议，与婚前协议效果一样。
【案例3】
独子意外离世，房产如何继承
去年，张升辛苦养育了30多年的儿子惨遭意外，失去了生命。张升儿子小张在结婚前，买了套小房子，产权登记在他一人名下。
结婚后，小张又买了套大房子，也写了他一个人的名字，现在贷款已经全部还清。小张孝顺，把父亲接来同住，顺便帮着带孙子。
没想到小张意外丧生。随着时间的流逝，张升的内心已渐渐平复，打算守着孙子度过余生。可儿媳提出改嫁，并要求分割他儿子的财产。
更令他气愤的是，儿媳要求他搬出现在居住的房子。为了孙子着想，他坚决反对儿媳再婚，更反对她分割财产的无理请求。
那么，倘若张升儿媳真的再婚，他儿子名下的这两套房产应该怎么处理？另外，他百年之后，跟着儿媳改嫁的孙子对他的遗产是否还有继承权呢？
【评析】
被继承人子女的晚辈直系血亲有代位继承权
首先，关于张升儿子小张名下的两套房产，在继承之前应先从他们夫妻共同财产中分出属于小张个人的财产，然后再作为遗产进行继承。
具体而言，婚后购买的大房子，尽管登记在小张一人名下，但依据我国《婚姻法》的规定，只要是婚后取得的财产都是夫妻共同财产，即张升儿媳拥有一半的产权份额。小房子是小张婚前购买，如果小张与妻子之间没有进行其他约定，则应当属于小张的婚前个人财产。综上所述，小房子的全部产权以及大房子的一半产权份额系张升儿子的个人财产，可以作为遗产继承。
依据《继承法》的规定，未立遗嘱时按照法定继承处理遗产。张升及儿媳、孙子三人作为第一顺序继承人，共同享有继承权。另外，小张的孩子尚幼，分配遗产时，应当予以照顾；若张升缺乏劳动能力且生活有特殊困难，亦可以要求给予照顾。至于两套房屋如何分配，建议双方兼顾各方权益进行友好协商，如取得房屋价值悬殊较大，可以作适当补偿。
第二个问题是关于张升百年后的遗产继承问题，依据相关法律规定，张升孙子可以代位继承张升的遗产。我国《继承法》第十一条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。”现小张先于张升死亡，作为小张的子女，张升的孙子可代位继承张升的遗产，即便他随母亲改嫁，亦享有代位继承权。
（1.安徽大学，安徽 合肥 230601；2.安徽工业经济职业技术学院 财经学院，安徽 合肥 230051）
摘 要：截止2014年9月，中国60岁以上老年人突破了2亿.如何积极应对人口老龄化问题，加快发展养老服务业，满足老年人不断增长的养老服务需求，是政府面临的一项紧迫任务.通过开展住房反向抵押养老试点积极探索补充养老保障方式，引导社会形成新的养老保障理念，增强养老保障体系的可持续性，可以在一定程度上提升老人的养老保障水平.但综合目前的情况分析，住房反向抵押养老可能还只是一项小众业务，无论是对老人还是对保险公司而言，积极性普遍不高，这就需要政府在多方面进行积极地引导、宣传并予以大力地支持.本文着力于分析当前的住房反向抵押养老试点工作的市场需求情况，并提出了一些对策建议，希望这项试点工作真正能够发挥出对养老保障路径的拓展以及让部分老人能够安享晚年的重要作用.
关键词 ：住房反向抵押养老；风险；对策建议
中图分类号：F241.34文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）07-0031-03
2013年9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，拟开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作.2014年6月23日，保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出了在北京、上海、广州、武汉四个城市进行为期两年的试点工作.2015年3月，安徽省政府也明确提出了将在养老保险方面，积极探索住房反向抵押养老保险方式，这意味着我国将有计划地进行“以房养老”模式的研究和推广.
住房反向抵押养老，是一种新型养老保险业务，拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，按照约定条件领取养老金直至身故，在此期间仍可继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权.当老人去世后，保险公司通过处置抵押房产，处置所得首先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分归其法定继承人.本质上，以房养老作为一种养老保险产品，是为了满足不同的老年群体的特殊养老需求，是对社会养老保障体系的一种有益补充.
1 住房反向抵押养老的市场需求情况分析
几年前，“以房养老”曾在一些大城市的金融机构进行了尝试，但均因效果不理想而搁浅.目前，虽然有幸福人寿、平安人寿等几家保险企业正在进行相关保险产品的开发尝试，但保险行业整体而言都处于观望之中，参与热情不高，这或多或少会对试点工作造成不小的现实考验.
1.1 小众业务，短期内难以影响养老保障的大局
住房反向抵押养老保险在国外已经比较成熟，这与西方国家的金融制度的完善以及高额遗产税的征收等密切相关，即使这样，在美国、日本、荷兰这些比较成熟的国家，住房反向抵押养老保险也只是小众业务.所以从该业务在我国现阶段的发展前景来看，它只能定位为一种补充性的小众养老方式.
第一，由于中国的老人对房产的归属十分重视，宁愿将其作为遗产由其亲属继承，因此短期内“以房养老”观念难以形成.很多老人是倾其一生的积蓄才拥有了独立的房产，他们更愿意与子女一起生活，并将房产留给子女.这种思想根深蒂固，让大家接受新型的养老方式可能还需要一些时日.目前来看，以房养老可能更适合那些少数的拥有房产而没有子女的独居老人.
第二，根据保监会的《指导意见》要求，只有年满60周岁且拥有独立产权房屋的老人，才可以作为反向抵押养老保险的投保人，这会导致真正符合条件的人很少；另外，符合条件的老人主要集中在城市，相对而言，他们的经济状况尚好，对住房反向抵押的需求并不迫切，而保险公司等为了合理规避风险，必然在保险产品的设计上提高要求，最终可能会导致这项业务难以深入开展.
1.2 风险难测，难以调动保险公司的广泛兴趣
1.2.1 风险因素之一——房屋定价的合理性
不少保险业内人士并不看好反向抵押养老市场，主要考虑的因素是对中国房市价值的波动难以预测和评估，以及“70年建设用地使用权”到期后的续期等问题尚未准确界定.对于参与这项业务的保险公司来说，被抵押房产的价值无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题，而准确估价就是重中之重.对此问题，《指导意见》给出了解决办法，保险公司可以通过聘请具有一级资质的房地产评估机构对其进行价值评估，产生的相关费用由消费者和保险公司共同负担.房产资产如何精准估价？我国的房地产市场建成时间不长，市场周期波动大，对于房产价值的涨跌谁都无法进行准确的预期，更加难以实现对产品风险的合理规避与对冲.考虑到我国房屋建设的整体质量情况，房屋意外毁损灭失的风险也是保险公司需要考虑的.
1.2.2 风险因素之二——老人长寿的可预期性
随着医疗手段的进步和科学合理的营养，人类平均寿命不断延长已是不争的事实，这对保险公司来说，其风险承受能力要求更高.根据《指导意见》中的规定，保险公司在这项业务中要承担老人长寿的风险，保险公司要确保投保老人的晚年生活无忧，必须定期向老人支付养老年金直至其身故.并且在老人过世后，房产处置所得资金在偿还保险公司已经支付的养老保险年金后，剩余部分归法定继承人拥有；如果所得不足以支付保险公司已支付的相关费用，这份风险由保险公司承担，不得再向投保老人的家属追偿.保险公司基于经营的谨慎性和营利性考虑，一般会低估房价，再经过年金折现，投保老人事实上可以得到的养老保险金是十分有限的，这也在很大程度上影响了老人选择这种养老方式.
1.2.3 风险因素之三——房地产相关法律制度有待完善
由保险公司开发的住房反向抵押养老保险业务，由于其仍然是一项新鲜事物，加上产品的设计开发难度较大，流程较复杂，涉及到的相关领域广泛.不可否认的是，保险公司开展这项业务，如果不能在房地产税收、政策等方面得到政府大力地支持，其面临的风险很大，首当其冲的就是倍受大家关心的70年产权的法律规定.《物权法》等法律中明确规定的住宅占用范围内的建设用地使用权为70年，期满后，虽然法律规定会自动续期，但是，对于续期后土地使用权的使用费的支付标准和支付办法未作规定；另外，国外的保险公司在处置反向抵押养老的房地产时产生的盈余所得，是可以享有税收的优惠政策，以及最终的风险的分担由政府兜底担保，将保险公司的风险降到最低，而我国目前在这些方面的法律制度仍很欠缺，这也必将会影响保险公司的参与热情.
2 完善住房反向抵押养老的对策建议
这项业务虽然在短时间内市场规模不会太大，但从长远来看，“以房养老”具有较好的发展前景和市场需求，这就需要我们的政府加强引导和宣传，保险公司需要设计科学合理的产品类型来吸引老年人的兴趣，社会各相关机构应该鼎力协作.
2.1 政府应加大对住房反向抵押养老保险的政策支持
1980年代初，美国刚推出这一业务时，公众也很排斥.美联邦政府通过出台了很多的优惠政策和保障措施，比如通过下调整体利率水平、进行贴息优惠，对承担以房养老业务的机构的亏损进行“兜底”担责，最终才使得美国的以房养老为社会公众所广泛接受.因此，我们现在进行以房养老相关试点工作时，政府依然要担负起宣传推广的主要责任.更为重要的是，我国目前的社会养老保障体系尚不健全，各种社会评价都有，在这种情况下，如果不进行正确的引导、宣传，容易被看成是政府在推卸养老责任，从而激起大家的抵触情绪.这就需要政府对这项业务加大政策支持的力度，使其真正作为兼具市场性和公益性的一种补充养老方式而被大家接受.
2.1.1 政府要大力宣传和倡导以房养老方式
拓宽养老方式，建立多层次的养老保障制度，是有效应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求.住房反向抵押养老这一新型的养老方式，可以很大程度上缓解老人及其子女的经济压力，又可以适度地提高老人的养老质量，政府应加大舆论宣传，使人们的思想观念逐渐得到改变，随着时间的推移，人们会逐渐突破传统的伦理观念并接受这一新型的养老方式.
2.1.2 政府在相关领域应进行制度创新
为了进一步推进住房反向抵押养老业务，政府可以在保险、税务、银行、社区管理等领域进行制度创新，这样会鼓励老人积极地选择这样的养老方式，并激发保险公司开发相关保险产品的热情，例如减免保险、金融机构等在开展住房反向抵押养老业务时获得的房产增值收益等的税收，这会大大提高机构从业的积极性.
2.1.3 政府应建立健全相关法律制度
借助不动产统一登记的东风，政府应建立严格的住房反向抵押的登记和公示制度，以保障保险公司等债权人的合法权益；政府还应建立健全保险公司在进行住房反向抵押养老业务情况时的审查制度，并明确养老保险年金的发放程序和监督制度，对相关资金进行严格管理.
2.1.4 建立政府担保房产价值基金
考虑到我国开展住房反向抵押养老尚处于起步阶段，保险公司因为对高风险的担忧而不愿参与其中，我国可以适度借鉴美国的经验，通过建立政府担保房产价值基金来缓解保险公司的风险压力.美国联邦政府在推行住房价值转换抵押贷款计划时，就为贷款到期时贷款本息超过房屋价值的借款人提供了担保，从而消除了贷款机构的担忧.可以通过向保险公司定期对老人发放的养老年金中收取一定的费用，政府再拿出一定的资金，共同组建保险基金，当贷款到期时，如若抵押的房产资不抵债时，差额就由保险基金来补偿，当保险基金也不足以补偿时由财政补贴，这样可以将保险公司的风险降到最低.
2.2 保险公司应加大与其他机构的合作
反向抵押养老保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高；同时，作为一项新业务，其法律关系复杂，保险公司面临着诸多风险.其中，最大的风险就是房产估值和保单定价，而这并不是保险公司擅长的专业领域.保险公司若要顺利地开展这项工作，既要提高自身的业务水平，更需要多与其他房地产相关机构合作，从技术层面获得更好的支持.例如保险公司可以考虑和房产中介机构合作，因为给房产估值是房产中介的专业领域，他们可以提供专业的评估；还可以考虑与社区和物业管理公司合作，在给老人提供无微不至的关心的同时对房产加强管理；可以与医疗保健机构合作，建立起良好的医疗救护机制.
2.3 保险公司应创新以房养老相关衍生产品以对冲风险
开展保险版的以房养老的试点工作，保险公司应结合中央和地方各项养老政策，通过解放思想，大胆创新，在改善老年人养老待遇和服务等方面广开思路，以期取得突破性的进展.
2.3.1 保险公司应进行服务领域与服务内容的创新
在设计保险版的“以房养老”时，其资金来源是保险公司的自有资金，本质上住房反向抵押是一款终身年金保险产品.作为一个单独的险种，它如能跟养老产品、护理产品一起配套开发，就能让风险达到一定的中和.中国保监会关于开展以房养老试点的指导意见中规定：保险公司可以在相关服务领域拓展延伸，通过提供丰富的服务内容、多样化的服务手段、新颖的服务方式，形成一条完善的反向抵押养老保险的服务链条，如可以针对不同需求的客户尝试推出个性化的养老服务产品.
2.3.2 开发住房反向抵押保险相关的险种
可以尝试设计“医疗服务不及时险”类：在保险期间内，被保险人因为未能获得及时的医疗和救助导致疾病加重甚至身残或者身故的，保险人依约定给付保险金.还可以设计“业余生活不丰富险”类：在保险期间内，因为养老保险管理方没有提供相应的业余活动，导致老人业余生活匮乏，保险人要承担相应的保险责任.通过这些险种的配套销售，既可以降低保险公司的风险，又可以增强老人及其子女对住房反向抵押养老方式的认可.
2.3.3 保险公司应完善养老服务体系建设，提高服务质量
为了更好地推行以房养老方式，现阶段亟需解决的一个现实问题就是不断增强的养老需求与养老相关产业发展滞后的矛盾.保险公司需要承担的长寿风险，可以通过扩大养老增值服务和提供配套的养老医疗产品去缓解风险.当前社会养老普遍存在服务设施不完善的问题，花钱也未必能享受到优质的服务，因此我们要高度重视如何完善养老服务配套体系的建设，可以通过提高养老服务质量，让“以房养老”群体能真正享受到这种养老方式为自己带来的种种便利和舒适.
以房养老，重在养老，老人用一生的积蓄换取老年的幸福生活，没有理由不倍加重视，所以我们在进行制度设计和试点工作的摸索中，一定要体现出以人为本，以养老为重的原则，面对不断加剧的老龄化趋势，为老人提供一种科学可行的、温馨合理的养老方式，来减轻政府和社会养老的压力，增强老人的幸福感，减轻子女的负担，提高社会的稳定性，以房养老具有现实可行性.但就目前来讲，“以房养老”仍处于摸索和试点阶段，这一新型的养老方式还存在着一定的障碍，有待于我们的政府需要结合具体的国情，通过大量深入细致的工作，完善相关的规章制度，增强老人和保险公司推行以房养老的信心；也还需要社会上的各相关机构的协调与合作，共同为老人构建幸福安逸的晚年生活.
参考文献：
（1）单奕.发达国家“以房养老”的经验及特点[J].唯实，2014（4）.
（2）宋歌.反向住房抵押贷款——以房养老的新模式探析[J].辽宁公安司法管理干部学院学报，2014（2）.
（3）任晓莉.浅谈“以房养老”模式在中国的试水——住房反向抵押贷款[J].综合论坛，2013（11）.
本文主要论述了不动产登记的问题。通过现实案例提出问题，引出相关的规定和在现实中遇到的问题，并进行了思考、提出了自己的一些看法。我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，在制定物权法时应对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。然后是我国不动产登记效力的现行规定，不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理办法》、《土地管理办法》及相关法规中，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果；不动产抵押登记制度的重要意义：不动产抵押登记关系中的一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。通过以上内容论述了不动产登记的效力，重点论述了不动产登记意义、审查以及现实中的问题和思考。最后借鉴外国的立法例子并进行分析，提出对我国不动产登记效力的立法思考并提出自己的见解。
关键词：不动产、登记、效力
一、问题的提出
某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。
原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。
被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。
这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。
二、我国不动产登记效力的现行规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
三、不动产抵押登记的意义和审查
我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
不动产抵押登记机关对于不动产抵押登记的审查是采用形式审查，还是实质审查，这也是长期以来颇有争议的一个问题。所谓形式审查，就是登记机关仅仅对于需要提供的申请人身份证件、权属证书等是否符合法定形式要求进行审查，不对这些登记材料的真实性进行审查。所谓实质审查就是登记机关不仅需要对申请人是否提供具有法定形式要求的材料进行审查，还要对这些材料的真实性进行审查。从我国目前登记机关审查的实际情况来看，经常出现登记机关“往往对申请人提供的身份证件，提供的权属证书在形式上的真实性都不予审查，不与登记薄原有的记载进行对比，就予以登记，造成许多错误登记，甚至为当事人的欺骗提供了方便。”显然，登记机关的这种审查实际上已经背离了我国有关不动产抵押登记立法的宗旨，根本发挥不了保护抵押权人和善意第三人的合法权益，维护交易安全的功能。但是，如果对不动产抵押登记采取实质审查似乎也不现实，因为这样做必然会耗费登记机关巨大的精力，并且使当事人无法如期地完成登记，造成时间上的拖延，登记成本提高，这对于当事人而言也是一种负担。同时，也会因为登记时间过长，使社会关系处于不确定状态，影响交易安全。因此，对于不动产抵押登记审查标准的确定事实上涉及公正与效率的问题。如果单纯强调审查的效率，很容易牺牲公正；如果单纯强调审查的公正，又很牺牲效率。针对这种情况，有学者提出在建立统一的登记机关、统一的登记程序及配备高素质的登记官员后，使用形式审查制度，要求等级机关仅对当事人提供的材料进行形式意义的审查，只要手续齐全，就给予登记，但是，如果登记机关发生登记错误，就应该赔偿责任。当然，如果登记机关登记错误，是由于当事人提供虚假的证明材料来骗取登记的，就应该追究当事人的相应法律责任。
四、外国立法例的分析与借鉴
从历史上看，18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。自19世纪欧陆各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛采用和发展，主要形成了三种不同的立法主义，即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用，该主义认为，仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示，则不动产物权的变动不生公信力，亦不生物权变动之法律效果，登记为不动产物权变动的成立要件。对抗要件主义主要为法国等国家所采用，即当事人之间只要形成物权变动的合意，即生物权变动之法律效果，只是未经登记不具有社会公信力，不能对抗善意第三人。折中主义在兼采两种主张的同时，往往有所偏重。
我国民法通则第72条第2款规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对的是动产物权，在立法上属于以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。对于不动产物权变动没有明确规定。
与对抗要件主义相适应的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为在一方当事人取得物权后，未经登记公示，第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象，先物权行为有效，第三人行为也有效，这就产生了矛盾。与成立要件主义相适应的登记要件制度，克服了上述弊端，强调不动产变动不经登记不能生效，有利于保障交易安全，维护交易秩序，但如果将之绝对化，则不利于商品流转，影响效率，增大交易成本。在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过分干预。同时，在交易过程中，也容易发生相对人恶意终止合同的情况，法律无法干预，有违公正原则。其实在国外作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合宜也规定有例外。德国民法典规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时，同样具有约束力。这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间，任意撕毁合同，使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。此外，外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的，发生与其行为意愿相反的效果”的法谚，这亦能起到对合同效力的保护作用，值得我国立法借鉴。
五、我国不动产登记效力的立法思考
从各国法例分析看，对于不动产登记的效力规定不尽相同，所采主义亦不相同，但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。
在立法上，应在物权法中统一规定不动产登记的效力的基本原则，并相应制定不动产登记法，详细规定不动产登记的机关、权限、责任、内容等，完善不动产登记制度。要改变部门立法和法律的冲突和矛盾，对于不动产登记效力要区分不同情况，规定不同的效力。比如对于依法经相关部门审批通过的房改房买卖合同，在送交产权产籍部门时就应该认定其合同已经生效，因为其具体内容是否合法，房改是否符合国家政策，已经国有资产管理部门、房改管理部门的审查、审批，当事人双方也以达成合意，产权登记应只是一种形式审查，而非实质性审查，不影响合同的效力。另外，我国的审查制度往往涉及多个部门，手续繁杂，应在登记过程中明确在哪个环节、哪个时点为生效时间，使法律更严密，更具可操作性。
对于因继承、法院判决、法律直接规定、国家征用、自筹资金等形式取得的不动产物权亦应采取登记对抗主义进行规定或规定不经登记禁止其处分权利，但并不以登记为权利取得、移转、变更的生效要件。这样既可保护交易安全，亦可提高市场效率，限制行政权力的过分膨胀。
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